房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)與答案可打印

房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理復(fù)習(xí)與答案可打印

單選題（共100題）1、城鎮(zhèn)土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有土地應(yīng)繳納的一種稅，視土地等級、用途按（）征收。A.土地出讓金B(yǎng).占用面積C.經(jīng)營收入D.銷售收入【答案】B2、下列關(guān)于成本利潤率與銷售利潤率的表述中，正確的是（）。A.成本利潤率是年成本利潤率B.成本利益率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，等于年成本利潤率C.目標(biāo)利潤率水平的高低與項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期的長度無關(guān)D.銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入【答案】D3、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用B.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入=有效毛收入－經(jīng)營費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅【答案】A4、開發(fā)投資的投資者主要是()。A.賺取利潤B.保值增值C.獲得收益D.消費(fèi)【答案】A5、下列不屬于管理費(fèi)用的是（）。A.管理人員工資B.職工教育經(jīng)費(fèi)C.戶外發(fā)布會D.技術(shù)開發(fā)費(fèi)【答案】C6、房地產(chǎn)開發(fā)的程序主要分為（）階段。A.決策分析、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)、租售B.決策分析、可行性研究、建設(shè)、租售C.投資機(jī)會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段、租售階段D.投資機(jī)會選擇、前期工作、施工與竣工、物業(yè)管理【答案】C7、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品（包括服務(wù)）分為三類：便利品、選購品和特殊品。A.購買行為B.購買習(xí)慣C.購買動機(jī)D.購買心理【答案】A8、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬元，預(yù)計(jì)2017年末價(jià)值為1100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%；物業(yè)乙為保齡球場項(xiàng)目，2016年末價(jià)值為1000萬元，2017年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%，甲乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)較大C.甲、乙兩個物業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)一樣大D.無法判斷【答案】B9、住房市場中消費(fèi)者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有【答案】D10、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95【答案】A11、麥門冬湯的主治證是A.虛熱肺痿、胃陰不足證B.溫燥傷肺，氣陰兩傷證C.肺腎陰虧證D.外感溫燥證【答案】A12、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ?。A.更適于進(jìn)行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C13、下列關(guān)于企業(yè)利潤和收入的表達(dá)中，正確的是（）。A.企業(yè)利潤可分為營業(yè)利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B.經(jīng)營收入＝銷售收入＋出租收入C.銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入D.可分配利潤＝稅后收入－未分配利潤【答案】C14、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B15、取得開發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為（）。A.用地使用費(fèi)B.土地費(fèi)用C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.土地租用費(fèi)【答案】B16、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級D.變現(xiàn)容易【答案】D17、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（）。A.土地儲備B.銷售方案的細(xì)化C.建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量控制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》【答案】C18、將存量房屋市場分為租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)等市場的劃分方式是（）。A.按照房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.按照房地產(chǎn)的交易形式劃分的C.按照地域范圍劃分的D.按照房地產(chǎn)購買者目的劃分的【答案】B19、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D20、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中用到的估算公式：直接費(fèi)=每平方米造價(jià)指標(biāo)×建筑面積，屬于（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程量近似匡算法【答案】B21、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。A.完全競爭B.壟斷競爭C.寡頭壟斷D.完全壟斷【答案】B22、小區(qū)內(nèi)停車場建設(shè)費(fèi)屬于（）。A.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.物業(yè)管理維修資金【答案】A23、在房地產(chǎn)定價(jià)方法中，名牌策略屬于（）。A.成本加成定價(jià)法B.目標(biāo)定價(jià)法C.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法【答案】C24、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于()。A.變動成本的設(shè)B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置【答案】D25、某家庭以抵押貸款方式購買了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6％，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為（）元。A.7019.53B.7972.34C.8524.15D.8587.65【答案】B26、某居住項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為30000m2，含土地費(fèi)用在內(nèi)的開發(fā)成本為7500萬元，開發(fā)費(fèi)用為1650萬元，銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，銷售均價(jià)為5500元/m2，適用的土地增值稅稅率為30%，則該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅為（）萬元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00【答案】A27、房地產(chǎn)市場分析中，根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化的是（）。A.區(qū)域結(jié)構(gòu)分心B.租買結(jié)構(gòu)分析C.供求結(jié)構(gòu)分析D.投資結(jié)構(gòu)分析【答案】D28、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價(jià)格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價(jià)格C.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價(jià)格【答案】C29、某收益性物業(yè)的潛在毛租金收入為30萬元，假設(shè)在某報(bào)告期內(nèi)的出租率為80%，所有承租人都能按時交納租金，物業(yè)其他收入為2萬元，則物業(yè)在該報(bào)告期的有效毛收入為（）萬元。A.22.0B.24.0C.25.6D.26.0【答案】D30、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C31、關(guān)于盈利能力分析指標(biāo)的說法，錯誤的是（）。A.資產(chǎn)報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越弱B.成本費(fèi)用凈利率越高，說明企業(yè)為獲取收益付出的代價(jià)越小，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)C.股東權(quán)益報(bào)酬率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)D.銷售毛利率越大，說明企業(yè)通過銷售獲取利潤的能力越強(qiáng)【答案】A32、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價(jià)法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B33、政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開發(fā)時，開發(fā)企業(yè)的利潤率不高于預(yù)計(jì)成本的（）。A.1%B.2%C.3%D.8%【答案】D34、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【答案】B35、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價(jià)法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場【答案】B36、如果公司具有向市場領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法【答案】B37、在物業(yè)管理中，市場化、社會化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（）物業(yè)。A.收益性B.工業(yè)性C.居住性D.特殊性【答案】A38、某投資者于2013年1月以1000萬元購買一寫字樓用于出租經(jīng)營，購買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場價(jià)值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為（）。A.10.37%B.12.00%C.20.24%D.20.74%【答案】D39、進(jìn)行會計(jì)查賬的首要工作是（）。A.查閱會計(jì)賬簿B.查閱會計(jì)憑證C.檢查會計(jì)錯弊D.查閱會計(jì)核算形式【答案】B40、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售利潤率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入B.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價(jià)值C.銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本D.銷售利潤率＝銷售利潤/項(xiàng)目總投資【答案】A41、在正式申請竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)初步檢查。檢查后由（）列出質(zhì)量缺陷清單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師D.使用單位【答案】C42、（）的市場最具潛力，投資風(fēng)險(xiǎn)也相對較小。A.居住物業(yè)B.商用物業(yè)C.工業(yè)物業(yè)D.出租物業(yè)【答案】A43、某項(xiàng)目各年年初的凈現(xiàn)值分別為-2000.00、446.35、432.32、532.59、640.67、455.57，單位為萬元，則該項(xiàng)目的動態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92【答案】D44、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D45、在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財(cái)務(wù)費(fèi)用的是（）。A.折舊費(fèi)B.審計(jì)費(fèi)C.金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)D.無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)【答案】C46、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測價(jià)格時，最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間的差距（），說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。A.越大B.越小C.沒有關(guān)系D.無法判斷【答案】A47、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.需求預(yù)測B.吸納率分析C.房地產(chǎn)市場建造周期循環(huán)運(yùn)動情況的分析D.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析【答案】C48、預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗(yàn)收合格【答案】B49、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】B50、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟(jì)適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%【答案】D51、根據(jù)消費(fèi)者()的差異，市場營銷學(xué)將他們所購商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購品和特殊品。A.購買習(xí)慣B.購買心理C.購買動機(jī)D.購買行為【答案】D52、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1＝15%、i2＝16%、i3＝17%、i4＝18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1＝300萬元、NPV2＝100萬元、NPV3＝－50萬元、NPV4＝－150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%【答案】A53、與購買股票相比，部分投資者更愿意投資房地產(chǎn)的主要原因是（）。A.房地產(chǎn)投資更易變現(xiàn)B.房地產(chǎn)投資所需資金少C.房地產(chǎn)投資收益更高D.房地產(chǎn)能保值增值【答案】D54、以下各項(xiàng)中，不屬于開發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀調(diào)查內(nèi)容的是（）。A.開發(fā)項(xiàng)目所處區(qū)位和具體位置B.項(xiàng)目所在城市、區(qū)和街道C.土地面積和規(guī)劃用途D.土地開發(fā)狀況和地上物狀況【答案】B55、我國2008年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策，使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現(xiàn)其預(yù)期收益目標(biāo)時遇到困難，這主要體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的（）。A.政治風(fēng)險(xiǎn)B.政策風(fēng)險(xiǎn)C.利率風(fēng)險(xiǎn)D.市場供求風(fēng)險(xiǎn)【答案】B56、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是（）階段的工作內(nèi)容。A.投資機(jī)會選擇與決策分析B.項(xiàng)目招標(biāo)C.工程建設(shè)D.項(xiàng)目租售【答案】A57、在房地產(chǎn)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（）。A.空置率＞合理空置率B.空置率＜合理空置率C.空置率＝合理空置率D.不能判斷【答案】A58、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表C.投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表【答案】C59、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表C.投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表【答案】C60、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為3000萬元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%【答案】D61、甲寫字樓購買價(jià)格為100萬元，年凈經(jīng)營收入為30萬元，年還本付息額為15萬元；乙寫字樓購買價(jià)格為200萬元，年凈經(jīng)營收入為50萬元，年還本付息額為30萬元。若不考慮其他因素的影響，則甲、乙兩寫字樓投資現(xiàn)金回報(bào)率的關(guān)系為（）。A.甲>乙B.甲C.甲=乙D.無法判斷【答案】A62、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C63、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補(bǔ)中益氣湯E.黃土湯【答案】A64、在多層公共建筑中，被廣泛使用的最基本的消防給水系統(tǒng)是（）。A.消防栓系統(tǒng)B.自動噴灑系統(tǒng)C.分質(zhì)供水系統(tǒng)D.分區(qū)分壓供水系統(tǒng)【答案】A65、某賓館開發(fā)項(xiàng)目共有150間客房，平均每間客房的面積為40m2，總建筑面積為6800m2。當(dāng)?shù)赝瑱n次賓館的綜合造價(jià)為3000元/m2，每間客房的綜合投資為14萬元。則用單元估算法計(jì)算的該賓館總投資為（）萬元。A.1800B.2040C.2100D.2380【答案】C66、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水【答案】C67、員工醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)屬于經(jīng)營費(fèi)用中的()。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】A68、下列各項(xiàng)中不屬于敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值【答案】D69、以出讓方式取得熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價(jià)款由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.土地增值收益或溢價(jià)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見費(fèi)【答案】B70、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)()時的折現(xiàn)率。A.大于零B.等于零C.小于零D.無關(guān)系【答案】B71、物業(yè)公司在選擇零信商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時，首先要考慮的因素是()。A.零售商的財(cái)務(wù)能力B.零售商的聲譽(yù)C.零售商的組合與位置分配D.零售商的經(jīng)營內(nèi)容【答案】B72、下列影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步【答案】A73、關(guān)于資金等效值的說法，正確的是（）。A.時值是資金運(yùn)動起點(diǎn)時的金額B.現(xiàn)值是資金運(yùn)動結(jié)束時的金額C.是指與某一時間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時間點(diǎn)上的價(jià)值D.不同時點(diǎn)發(fā)生的等額資金具有相同的價(jià)值【答案】C74、市場定位通常要遵循的步驟是（）。A.識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略B.識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位C.企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位-識別潛在競爭優(yōu)勢-制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略D.制定發(fā)揮核心競爭優(yōu)勢的戰(zhàn)略-識別潛在競爭優(yōu)勢-企業(yè)核心競爭優(yōu)勢定位【答案】A75、房地產(chǎn)租金，是指報(bào)告期房地產(chǎn)市場中的租金水平，通常是用不同類型房屋的（）租金來表示。A.平均數(shù)B.相對數(shù)C.合理D.期望【答案】A76、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力稱為（）。A.永久荷載B.可變荷載C.活載D.偶然荷載【答案】A77、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算時，如為委托銷售代理的，則代理費(fèi)應(yīng)列入（）。A.管理費(fèi)B.銷售費(fèi)用C.其他費(fèi)用D.前期費(fèi)用【答案】B78、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)用時，用單位工程量投資乘以工程量來估算單項(xiàng)工程投資的方法是（）。A.單元估算法B.概算指標(biāo)法C.單位指標(biāo)估算法D.工程近似匡算法【答案】C79、為適應(yīng)房地產(chǎn)市場波動，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為（）。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.成本加成定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法【答案】B80、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用的（）。A.變動費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.材料費(fèi)用D.人工費(fèi)用【答案】A81、房地產(chǎn)投資的弊端不包括()。A.變現(xiàn)性差B.投資數(shù)額巨大C.投資回收期較長D.政府難以支持【答案】D82、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如果店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第1年的稅后現(xiàn)金流為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪的市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D83、使用蒙特卡洛模擬法模擬各種變量間的動態(tài)關(guān)系時，首先需要做的是（）。A.列出需要進(jìn)行模擬的因素B.分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布C.選擇概率分析使用的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)D.通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布【答案】B84、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲和乙實(shí)際支付的利息額之間的關(guān)系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙【答案】B85、在實(shí)際操作過程中，通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式，有時還會考慮物業(yè)類型的匹配結(jié)構(gòu)，構(gòu)造（）個基本評價(jià)方案。A.1～2B.1～3C.2～3D.2～4【答案】D86、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需的大部分資金是以()的方式籌集的。A.房地產(chǎn)開發(fā)貸款B.房地產(chǎn)抵押貸款C.債務(wù)融資D.權(quán)益融資【答案】C87、房地產(chǎn)市場按市場交易形式細(xì)分時，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（）子市場。A.租賃B.銷售C.保險(xiǎn)D.抵押【答案】C88、房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（）。A.銷售收入B.轉(zhuǎn)讓收入C.租金收入D.利息收入【答案】C89、某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是（）。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法【答案】D90、如果銀行存款的利率為12%，為在5年末獲得10000元，現(xiàn)在應(yīng)該存入銀行()。A.5674元B.2000元C.6250元D.8929元【答案】A91、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在（）年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.2B.3C.4D.5【答案】D92、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動，估算在某一時間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運(yùn)營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會有哪些變化【答案】D93、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師張某采用市場法和收益法對一間辦公用房的市場價(jià)值進(jìn)行評估，測算出的估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為10000元/m2，收益價(jià)格為12000元/m2，兩個測算結(jié)果存在一定差異。A.空置率取值偏大B.報(bào)酬率取值偏小C.運(yùn)營費(fèi)用率取值偏大D.租金增長率取值偏小【答案】B94、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】C95、收集一手資料時最普遍采用的手段是（）。A.問卷B.座談C.電話D.郵寄【答案】A96、下列選項(xiàng)中，不屬于投資機(jī)會選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設(shè)想B.項(xiàng)目可行性研究C.細(xì)化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機(jī)會【答案】B97、對市場需求與供應(yīng)情況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、市場供應(yīng)與需求、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（）階段。A.投資機(jī)會研究B.初步可行性研究C.詳細(xì)可行性研究D.項(xiàng)目的評估和決策【答案】B98、某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)【答案】D99、投資組合是（）的一個有效措施。A.提高投資收益B.提高市場競爭力C.開拓投資領(lǐng)域D.規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)【答案】D100、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【答案】B多選題（共40題）1、經(jīng)濟(jì)評價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中的時間類參數(shù)包括（）。A.開發(fā)期B.開發(fā)經(jīng)營期C.建設(shè)期D.出租率E.出租經(jīng)營期的起始點(diǎn)【答案】ABC2、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC3、市場總需求是指在()的情況下，特定的消費(fèi)者群體可能購買的總量。A.特定地理范圍內(nèi)B.特定時期C.特定的政治環(huán)境D.特定市場營銷環(huán)境E特定市場營銷計(jì)劃【答案】ABD4、土地出讓價(jià)款的影響因素主要包括（）。A.住房指數(shù)B.所在城市C.地段D.用途E.使用條件【答案】BCD5、商標(biāo)權(quán)保護(hù)的對象是指（12）。A.商品B.商標(biāo)C.己使用商標(biāo)D.注冊商標(biāo)【答案】D6、關(guān)于房屋施工面積的說法中，正確的有（）。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.報(bào)告期竣工和報(bào)告期施工后又停建緩建的房屋面積仍包括在施工面積中C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積E.多層建筑的施工面積應(yīng)為各層建筑面積之和【答案】BC7、按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表分為（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.部分投資現(xiàn)金流量表C.資本金現(xiàn)金流量表D.借貸現(xiàn)金流量表E.投資者各方現(xiàn)金流量表【答案】AC8、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。A.報(bào)告期新開工的面積B.上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC9、按照企業(yè)采取某些措施和行動后競爭者的不同反應(yīng)，可以將競爭者劃分為（）。A.隨機(jī)型競爭者B.兇猛型競爭者C.選擇型競爭者D.從容不迫型競爭者E.軟弱型競爭者【答案】ABCD10、關(guān)于單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息的說法中，正確的有（）。A.我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復(fù)利計(jì)算的B.我國房地產(chǎn)抵押貸款和住房抵押貸款是按復(fù)利計(jì)息的C.在投資分析中，一般采用單利計(jì)息D.資金在不停地運(yùn)動，在實(shí)際使用中都采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息E.在實(shí)際中采用較為簡便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算【答案】B11、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價(jià)款包括（）。A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B.土地出讓金C.征地拆遷費(fèi)D.契稅E.公建配套設(shè)施費(fèi)【答案】BC12、投資的作用主要包括（）。A.投資是一個國家經(jīng)濟(jì)增長的基本推動力B.投資與企業(yè)發(fā)展密切相關(guān)C.投資可以促進(jìn)人民生活水平提高D.投資有利于國家的社會穩(wěn)定和國際交往E.投資可以抑制通貨膨脹【答案】ABCD13、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關(guān)政策的影響性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD14、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD15、價(jià)值工程中，提高價(jià)值的方法包括（）等。A.功能提高，費(fèi)用不變B.功能不變，費(fèi)用降低C.功能提高，費(fèi)用下降D.功能提高小于費(fèi)用提高E.功能下降小于費(fèi)用下降【答案】ABC16、房地產(chǎn)置業(yè)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動比率【答案】ACD17、利用期望值判斷投資方案優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)是（）。A.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.期望值相同，標(biāo)準(zhǔn)差大的方案為優(yōu)C.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)D.標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)E.標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)【答案】AD18、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在()。A.投入資金的安全性B.期望收益的可靠性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)評估E投資項(xiàng)目的質(zhì)量問題【答案】ABC19、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時，要進(jìn)行（）等工作。A.客戶評價(jià)B.貸款銀行評價(jià)C.項(xiàng)目評估D.擔(dān)保方式評價(jià)E.貸款綜合評價(jià)【答案】ACD20、知識產(chǎn)權(quán)權(quán)利人是指（12）A.著作權(quán)人B.專利權(quán)人C.商標(biāo)權(quán)人D.各類知識產(chǎn)權(quán)所有人【答案】D21、衡量房地產(chǎn)泡沫常用的指標(biāo)有（），A.房價(jià)收入比B.租金售價(jià)比C.實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格之比D.房地產(chǎn)供求比E.房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)與居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)之比【答案】ABC22、下列房地產(chǎn)投資形式中，屬于按經(jīng)濟(jì)活動類型劃分的有（）。A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資C.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)開發(fā)投資E.房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營投資【答案】CD23、建筑安裝工程費(fèi)用中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)，屬于（）。A.措施費(fèi)B.規(guī)費(fèi)C.間接費(fèi)D.直接工程費(fèi)E.企業(yè)管理費(fèi)【答案】C24、潛在購買者一般具有三個特點(diǎn)即()。A.調(diào)查B.分析C.興趣D.收入E途徑【答案】CD25、收益性物業(yè)管理中的運(yùn)營費(fèi)用可以包括下列（）。A.租金收入B.保證金C.固定資產(chǎn)折舊D.人工費(fèi)E.公共設(shè)施設(shè)備日常維修費(fèi)【答案】CD26、根據(jù)消費(fèi)者對產(chǎn)品不同屬性的重視程度，可將市場細(xì)分為（）。A.同質(zhì)偏好市場B.異質(zhì)偏好市場C.分散偏好市場D.集群偏好市場E.個體偏好市場【答案】ACD27、物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來經(jīng)營費(fèi)用水平，未來經(jīng)營費(fèi)用包括（）。A.重新裝修費(fèi)用B.更新改造費(fèi)用C.建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用D.空置損失費(fèi)用E.為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時的折價(jià)損失【答案】ABC28、下列部件中屬于CPU中算術(shù)邏輯單元的部件是()。'A.程序計(jì)數(shù)器B.加法器C.指令寄存器D.指令譯碼器【答案】B29、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A30、下列房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查的有（）。A.房地產(chǎn)銷售價(jià)格調(diào)查B.房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查D.城市人口地理分布調(diào)查E.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查【答案】AB31、通過拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門申領(lǐng)（）。A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見書》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《國有土地使用證》D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】BD32、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有()。A.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇B.評價(jià)方案構(gòu)造C.區(qū)位分析與選擇D.開發(fā)時機(jī)的分析與選擇E融資方式的分析與選擇【答案】ACD33、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD34、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標(biāo)估算法B.根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標(biāo)估算法【答案】ABC35、在物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用中，公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)占較大比例，且分項(xiàng)較多，屬于公共設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)的有（）。A.維修和保養(yǎng)費(fèi)B.生活用水和污水排放C.雜項(xiàng)費(fèi)用D.清潔衛(wèi)生費(fèi)E.保險(xiǎn)費(fèi)【答案】ABC36、市場調(diào)查的第一步是確定問題和調(diào)查目標(biāo)，調(diào)查項(xiàng)目的類型包括（）。A.描述性調(diào)查B.試探性調(diào)查C.抽樣性調(diào)查D.因果性調(diào)查E.電話回訪性調(diào)查【答案】ABD37、一般來說，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括()等分析。A.投入資金的安全性B.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性C.投資收益的長期性D.項(xiàng)目定位的科學(xué)性E資產(chǎn)管理的復(fù)雜性【答案】AB38、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD39、下列工程建設(shè)定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有（）。A.施工定額B.預(yù)算定額C.概算定額D.概算指標(biāo)E.投資估算指標(biāo)【答案】BCD40、對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時，通常要進(jìn)行（）分析。A.最低租售價(jià)格B.最高土地取得價(jià)格C.最高工程費(fèi)用D.最低租售數(shù)量E.最高銷售價(jià)格【答案】ABCD大題（共20題）一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】二、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮咳⒐纼r(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于價(jià)值時點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮克摹⒈敬喂纼r(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮课?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮苛辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提?！敬鸢浮堪?、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；九、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮恳皇?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十一、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。一十二、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。