案例分析：管理人能否解除基于以房抵債簽訂并經(jīng)備案的《商品房買賣合同》

管理人能夠行使解除權(quán)的合同，僅是待履行的雙務(wù)合同，不包括一方已行完畢的合同。案涉房屋的買賣合同辦理了備案手續(xù)，案涉房屋的購房款亦已通過抵債形式履行完畢，且債權(quán)人已實際占有使用案涉房屋，在管理人未提供充分證據(jù)證明存在不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形下，管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，企業(yè)以公司名義為他人提供擔(dān)保且與債權(quán)人簽訂《以房抵債協(xié)議》，在債權(quán)人已實際占有房屋并已辦理《商品房買賣合同》備案手續(xù)的情況下，若企業(yè)進入破產(chǎn)程序，管理人能否解除該《以房抵債協(xié)議》簡介份借款用于龍惠公司經(jīng)營，雙方確認龍明輝尚欠劉洪昕9300萬元(其中本金7500萬元、利息1800萬元)。龍惠公司自愿為龍明輝該期間向劉洪昕的借款本息還款義務(wù)承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任?？紤]到目前龍惠公司的經(jīng)營現(xiàn)狀，龍明輝無法按照約定的時間還款，經(jīng)過三方協(xié)商達成以房抵債約定，約定龍惠公司將其開發(fā)的商品房以房抵債給人民法院裁定受理龍惠公司破產(chǎn)清算案并指定管理人，后管理人向相關(guān)法律法規(guī)、司法解釋《中華人民共和國破產(chǎn)法》第十六條人民法院受理破產(chǎn)申請后，債務(wù)人對個別債權(quán)人的債務(wù)清第十八條第一款人民法院受理破產(chǎn)申請后，管理人對破產(chǎn)申請受理前成立而債務(wù)人和對方當(dāng)事人均未履行完畢的合同有權(quán)決定解除或者繼續(xù)履行，并通知對方當(dāng)事人。管理人自破產(chǎn)申請受理之日起二個月內(nèi)未通知對方當(dāng)事人，或者自收到對方當(dāng)事人催告之日起三十《中華人民共和國公司法》第十六條公司向其他企業(yè)投資或者為他人提供擔(dān)保，依照公司章程的規(guī)定，由董事會或者股東會、股東大會決議；裁判觀點無錫市濱湖區(qū)人民法院：本案爭議的焦點主要為，涉案的《以房抵債協(xié)議書》的法律效力問題。為了防止法定代表人隨意代表公司為他人提供擔(dān)保而公司造成損失，我國公司法的規(guī)定，公司為公司股東或者實際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會或者股東大會決議。龍明輝代表龍惠公司簽章承諾為其個人債務(wù)提供連帶責(zé)任擔(dān)保的行為系越權(quán)行為，該行為將損害公司及其內(nèi)部股東、債權(quán)人的合法權(quán)益，而劉洪昕因未盡到其應(yīng)有的審查義務(wù)，故其在簽署該份協(xié)議時作為債權(quán)人不應(yīng)認定為系善意第三人。綜上，龍惠公司在該協(xié)議中作出的為其實際控制人龍明輝提供連帶擔(dān)保責(zé)任的行為應(yīng)違反了公司法的前述規(guī)定而屬無效行為?；跓o效擔(dān)保行為而簽訂的案涉《以房抵債協(xié)議書》應(yīng)認定無效。現(xiàn)繆國榮又是基于該《以房抵債協(xié)議書》并根據(jù)劉洪昕的指定而與龍惠公司簽訂了案涉商品房買賣合同，其在簽署上述商品房買賣協(xié)議時對以房抵債的情形應(yīng)屬明知，且未實際支付房款，故繆無錫中院：本院認定劉洪昕出借給龍明輝的借款確有部分系用于龍惠公司經(jīng)營，且案涉《以房抵債協(xié)議書》亦載明龍明輝陸續(xù)從劉洪昕處借款用于龍惠公司經(jīng)營，故本院認定《以房抵債協(xié)議書》中所涉的劉洪昕出借給龍明輝的借款系用于龍惠公司經(jīng)營。法人的法定代表人以個人名義與出借人訂立民間借貸合同，所借款項用于單位生產(chǎn)經(jīng)營，出借人請求單位與個人共同承擔(dān)責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。故龍惠公司應(yīng)對《以房抵債協(xié)議書》所涉的借款承擔(dān)共同還款責(zé)任?！兑苑康謧鶇f(xié)議書》中約定龍惠公司以房抵債，該約定未違反法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效?？妵鴺s與龍惠公司基于《以房抵債協(xié)議書》簽訂的《商品房買賣合同》亦應(yīng)有效。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第十八條規(guī)定，管理人能夠行使解除權(quán)的合同，僅是待履行的雙務(wù)合同，不包括一方已行完畢的合同。案涉房屋的買賣合同辦理了備案手續(xù)，案涉房屋的購房款亦已通過抵債形式履行完畢，且繆國榮已實際占有使用案涉房屋，在龍惠公司管理人未提供充分證據(jù)證明存在不能履行或不適于繼續(xù)履行的情形下，龍惠公司管理人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行案涉《商品房買賣合同》，協(xié)助繆國榮辦理案涉房屋的產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。故龍惠公司管理人向繆國榮發(fā)出的《解除商另，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法>若干問題的規(guī)定(二)》規(guī)定之精神，并非所有的破產(chǎn)程序中的個別清償行為均屬于《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條規(guī)定的無效行為。認定個別清償行為無效的關(guān)鍵要件之一是該清償行為損害了其他破產(chǎn)債權(quán)人的合法權(quán)益。本案中，案涉房屋的購房款已通過抵債形式履行完畢，且繆國榮已實際占有使用案涉房屋，繆國榮對于其所購房屋的權(quán)利具有特定性和優(yōu)先性，故該債權(quán)的實現(xiàn)并不會構(gòu)成對其他債權(quán)人合法權(quán)益的損害。為此，在本案中，龍惠公司管理人履行