房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法含實(shí)例

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法4.1效益和費(fèi)用的識(shí)別4.2經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)及其計(jì)算方法4.3經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例4.1效益和費(fèi)用的識(shí)別名義利率與實(shí)際利率

資金等效值與復(fù)利計(jì)算

投資與成本房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金

房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式名義利率與實(shí)際利率名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。

實(shí)際利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率。

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式：

i=(1+r/m)m-1r——名義利率為，m——年計(jì)息次數(shù)

r/m——每一計(jì)息周期的利率

i——實(shí)際利率

名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系

名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系：

1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；

2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大；

3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等；

4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率；

5)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∝時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i＝er-1。

資金等效值與復(fù)利計(jì)算

資金等值的概念資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。也可以解釋為“與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。等效值簡(jiǎn)稱(chēng)為等值。

各符號(hào)的具體含義P——現(xiàn)值；F——終值、將來(lái)值；A——年金、等額序列支付

1）發(fā)生在年末

2）連續(xù)

3）等額（并非等值）各符號(hào)的具體含義G——每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；s——每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n——計(jì)息周期數(shù)；i——每個(gè)計(jì)息周期的利率。資金等值計(jì)算資金等值計(jì)算

投資與成本

投資的概念

廣義的投資——人們?yōu)楂@取所期望的報(bào)酬一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。投資可分為生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資此處房地產(chǎn)投資分析中所討論的投資是狹義的，是指人們?cè)诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現(xiàn)某種預(yù)定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而預(yù)先墊支的資金。項(xiàng)目投資分類(lèi)固定資產(chǎn)投資：用于建設(shè)或購(gòu)置固定資產(chǎn)所投入的資金。固定資產(chǎn)是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等。由土地費(fèi)用、工程費(fèi)用、其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)用等組成。流動(dòng)資產(chǎn)投資：項(xiàng)目在投產(chǎn)前預(yù)先墊付、在投產(chǎn)后生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中周轉(zhuǎn)使用的資金。流動(dòng)資產(chǎn)是指可以在一年或者超過(guò)一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者耗用的資產(chǎn)。由現(xiàn)金、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、存貨等項(xiàng)組成。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資土地費(fèi)用前期工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)投入的全部資金以及維持開(kāi)發(fā)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的周轉(zhuǎn)資金，主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。經(jīng)營(yíng)資金是指用于開(kāi)發(fā)企業(yè)（項(xiàng)目）日常出租經(jīng)營(yíng)、自營(yíng)所需的周轉(zhuǎn)資金：租賃費(fèi)用管理費(fèi)用維修費(fèi)用（預(yù)備費(fèi)）成本的概念

成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的成本包括生產(chǎn)成本和銷(xiāo)售費(fèi)用兩部分，前者指發(fā)生在產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中的費(fèi)用，后者指發(fā)生在產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中的費(fèi)用。產(chǎn)品的銷(xiāo)售成本(亦稱(chēng)完全成本)=生產(chǎn)成本+銷(xiāo)售費(fèi)用投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同

投資分析需要列入的成本概念:機(jī)會(huì)成本由于將有限資源使用于某種特定的用途而放棄的其他各種用途的最高收益。經(jīng)濟(jì)成本除實(shí)際成本一顯性成本外，還存在著隱性成本。它是指企業(yè)自有的資源，實(shí)際上已經(jīng)投入，但在形式上沒(méi)有支付報(bào)酬的那部分成本。經(jīng)濟(jì)成本是顯性成本和隱性成本之和。沉沒(méi)成本過(guò)去巳經(jīng)支出而現(xiàn)在已無(wú)法得到補(bǔ)償?shù)某杀?。邊際成本企業(yè)多生產(chǎn)一單位產(chǎn)量所產(chǎn)生的總成本增加。

變動(dòng)成本和固定成本

房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大差異。

直接投資開(kāi)發(fā)投資置業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資構(gòu)成1.

土地費(fèi)用2.

前期工程費(fèi)用3.

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4.

建筑工程安裝費(fèi)用5.

公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用6.財(cái)務(wù)費(fèi)用

7.

管理費(fèi)用

8.

銷(xiāo)售費(fèi)用

9.

開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)

10.

其他費(fèi)用

11.

不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后，可能形成一定比例的開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)，主要包括固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)。一、固定資產(chǎn)包括開(kāi)發(fā)企業(yè)辦公用房、開(kāi)發(fā)企業(yè)機(jī)器設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備，以及自營(yíng)的商業(yè)和服務(wù)業(yè)用房等。二、無(wú)形資產(chǎn)主要包括土地使用權(quán)等。三、遞延資產(chǎn)主要包括開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)辦費(fèi)和租入固定資產(chǎn)的改良支出等。2)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，通過(guò)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)偡謩e估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本

3)經(jīng)營(yíng)墾成本經(jīng)營(yíng)樣成本省是指控房地童產(chǎn)產(chǎn)族品出咳售、轎出租沖時(shí)，蠶將開(kāi)云發(fā)產(chǎn)律品成蹄本按顆照國(guó)島家有卸關(guān)財(cái)俘務(wù)和夠會(huì)計(jì)帖制度稅結(jié)轉(zhuǎn)銀的成喊本。樂(lè)主要紅包括會(huì)：商品姿房銷(xiāo)林售成臘本配套康設(shè)施封銷(xiāo)售婚成本房地葡產(chǎn)出遞租、陪經(jīng)營(yíng)斯成本4)期間費(fèi)貸用開(kāi)發(fā)奏項(xiàng)目蘇的期半間費(fèi)閉用是獻(xiàn)指企財(cái)業(yè)行熄政管絮理部?jī)S門(mén)為穿組織胸和管過(guò)理開(kāi)驗(yàn)發(fā)經(jīng)蝴營(yíng)活另動(dòng)而達(dá)發(fā)生薦的經(jīng)腐營(yíng)費(fèi)管用、曲管理筐費(fèi)用頂和財(cái)率務(wù)費(fèi)去用。房地貝產(chǎn)開(kāi)保發(fā)項(xiàng)軌目用睡于銷(xiāo)適售時(shí)陳，期科間費(fèi)老用計(jì)府入開(kāi)介發(fā)建摘設(shè)投霞資中俯的管盤(pán)理、泄財(cái)務(wù)暴和銷(xiāo)殼售費(fèi)句用，陵不另亡行計(jì)適算；房地產(chǎn)微開(kāi)發(fā)項(xiàng)按目用于市出租或蠢自營(yíng)時(shí)渣，開(kāi)發(fā)四期的期捆間費(fèi)用殘計(jì)人開(kāi)裳發(fā)建設(shè)未投資，桌經(jīng)營(yíng)期玻的期間挺費(fèi)用計(jì)騾為運(yùn)營(yíng)腸費(fèi)用；房地產(chǎn)咸置業(yè)投含資項(xiàng)目物的期間高費(fèi)用計(jì)援為運(yùn)營(yíng)孝費(fèi)用。房地產(chǎn)滾項(xiàng)目經(jīng)告營(yíng)收入斤、利潤(rùn)缺和稅金（１）屆經(jīng)營(yíng)黨收入經(jīng)營(yíng)牧收入漂是指任向社哈會(huì)出誤售、灘出租鑰房地熄產(chǎn)商駝品或者自營(yíng)集時(shí)的兼貨幣帶收入神。包愿括銷(xiāo)囑售收炎入、工出租璃收入思和自福營(yíng)收避入。捧銷(xiāo)售快收入者＝銷(xiāo)蛾售房峽屋面蝕積×房屋蕉銷(xiāo)售哲單價(jià)嫂，蛾出挑租收汗入＝兼出租是房屋卷建筑此面積×房屋優(yōu)租金釀單價(jià)跌，珍自頌營(yíng)收曾入＝訪營(yíng)業(yè)心額一熔營(yíng)業(yè)編成本嫌一自逢?duì)I中指的商辨業(yè)經(jīng)周營(yíng)風(fēng)搞險(xiǎn)回土報(bào)。經(jīng)營(yíng)收界入經(jīng)營(yíng)啄收入俗＝銷(xiāo)劉售收賄入+出租努收入+自營(yíng)收休入銷(xiāo)售收套入＝土給地轉(zhuǎn)讓齡收入+商品房摧銷(xiāo)售收雅入+配套設(shè)乳施銷(xiāo)售足收入出租收約入＝房殲屋出租淡租金收浮入+土地親出租東租金單收入（２系）配利潤(rùn)經(jīng)營(yíng)鞋利潤(rùn)俗＝經(jīng)昨營(yíng)收覆入－經(jīng)營(yíng)糕成本－期間費(fèi)用－經(jīng)營(yíng)稅伯金及附稈加－土地增勻值稅利潤(rùn)鉤總額嗽＝經(jīng)晃營(yíng)利錢(qián)潤(rùn)＋挺營(yíng)業(yè)陸外收墨支凈掉額稅后利懲潤(rùn)＝利虜潤(rùn)總額－所得稅可供分貪配利潤(rùn)侵＝稅后心利潤(rùn)－(法定盈春余公積咳金＋陶法定視公益調(diào)金＋凡未分縫配利網(wǎng)潤(rùn))期間爹費(fèi)用鄭＝管梨理費(fèi)知用＋寇銷(xiāo)售還費(fèi)用＋財(cái)治務(wù)費(fèi)薯用稅金：讓經(jīng)營(yíng)稅妄金及附伏加經(jīng)營(yíng)湯稅金出及附判加：索包括催營(yíng)業(yè)矛稅、匙城市婚建設(shè)忠維護(hù)愚稅和瞎教育檢費(fèi)附海加，宿又稱(chēng)辰“兩酷稅一啞費(fèi)”田。營(yíng)業(yè)稅今稅額＝治應(yīng)納稅澇銷(xiāo)售(出租)收入×稅率營(yíng)業(yè)獨(dú)稅的淺稅率暮為5％。城枕市建設(shè)饅維護(hù)稅情和教育衡費(fèi)附加逐，分別楚為營(yíng)業(yè)媽稅稅額筑的7％和3％。稅金扒：土向地增常值稅土地移增值貌稅：土地雞增值稅濃是對(duì)有詢(xún)償轉(zhuǎn)讓殼國(guó)有土炕地使用宵權(quán)及地塊上建筑炕物和其伴他附著內(nèi)物的單店位和個(gè)跪人征收粘的一種獸稅。土地增綿值稅＝土地證增值咬額×稅率土地滴增值晴額＝轉(zhuǎn)讓房蛋地產(chǎn)收跪人－扣除項(xiàng)疤目金額稅金丑：土桶地增孟值稅土地增尸值稅實(shí)具行四級(jí)癢超額累拼進(jìn)稅率猜：增值時(shí)額未儀超過(guò)她扣除蛙項(xiàng)目度金額50％、臺(tái)超過(guò)50％，100％，200％稅率捎分別為30％；40％；50％；60％。及土地增貧值稅稅屈額=增值沸額×適用帳的稅敞率-扣除項(xiàng)慰目金額×速算朵扣除魂系數(shù)形。速算扣噸除系數(shù)購(gòu)的數(shù)值犯如下；增值額剝未超過(guò)你扣除項(xiàng)舌目金額50％時(shí)，怕速算扣脾除系數(shù)降為0.增值朱額超旁過(guò)扣俗除項(xiàng)猶目金垮額50％，龍未超吊過(guò)100％時(shí)，壤速算扣博除系數(shù)拌為5％。增值識(shí)額超榮過(guò)扣緩除項(xiàng)約目金職額10主0％，智未超騾過(guò)20堵0％時(shí)，爽速算扣泰除系數(shù)銳為15％。增值額喊超過(guò)扣寧除金額20隊(duì)0％時(shí)，楚速算扣淺除系數(shù)否為35％。稅金穴：房貸產(chǎn)稅房產(chǎn)是稅房產(chǎn)改稅是罵以房宿產(chǎn)為遞課稅煌對(duì)象未，向耕產(chǎn)權(quán)右所有除人征截收的請(qǐng)一種毯稅。房產(chǎn)急稅稅慌額＝房產(chǎn)姿余值×1．2％；房產(chǎn)銅稅稅炭額＝房產(chǎn)租攏金收入×12％。城鎮(zhèn)湯土地愧使用爺稅和代房產(chǎn)膨稅在狠企業(yè)悄所得贏稅前崇列支立。稅金緩：企提業(yè)所去得稅企業(yè)醬所得揪稅：是對(duì)研實(shí)行跳獨(dú)立慮經(jīng)濟(jì)倒核算拐的房拘地產(chǎn)河開(kāi)發(fā)件投資陰企業(yè)腎，按推其應(yīng)粉納稅載所得黃額征司收的蕉一種碗稅。所得催稅稅朋額＝望應(yīng)納攔稅所號(hào)得額×稅率隨。應(yīng)納嫌稅所拔得額惑＝每央個(gè)納嗽稅年超度的考收入等總額煤一準(zhǔn)教予扣偷除項(xiàng)析目的庫(kù)金額房地產(chǎn)含開(kāi)發(fā)投支資企業(yè)御所得稅販稅率為25％。200刃8年1月起機(jī)實(shí)施倆。稅金失：契傷稅契稅：在土枯地、老房屋倘權(quán)屬政發(fā)生魔轉(zhuǎn)移早時(shí)，勻?qū)Ξa(chǎn)陵權(quán)承摟受人染征收霞的一留種稅盾。兩轉(zhuǎn)違移土棚地、麗房屋備權(quán)屬蒜是指音下列薪行為西：1)國(guó)有皇土地拌使用盯權(quán)出芽讓?zhuān)?)土地熄使用銳權(quán)轉(zhuǎn)很讓?zhuān)栋ㄇ〕鍪劭啊①?zèng)躍與和濃交換單；3)房屋獅買(mǎi)賣(mài)矛；4)房屋贈(zèng)軍與；5)房屋患交換業(yè)。契稅稅取額＝轉(zhuǎn)殘移不動(dòng)奪產(chǎn)價(jià)值裝額×稅率契稅的渡稅率為1％～5％，洽各地善適用嫩稅率火，由何省、尺自治雀區(qū)、覽直轄警市人益民政始府按酒照本熊地區(qū)弓的實(shí)楚際情堪況，櫻在規(guī)狠定的算幅度姻內(nèi)確襲定。房地產(chǎn)疫投資經(jīng)動(dòng)濟(jì)效果卵的表現(xiàn)縱形式置業(yè)問(wèn)投資房地產(chǎn)據(jù)置業(yè)投普資經(jīng)濟(jì)少效果主韻要表現(xiàn)摘為租金槳、物業(yè)宅增值、畜股權(quán)增料加等方銳面。增值和堆股權(quán)增憑加效果挎則既可弱在處置(轉(zhuǎn)讓)物業(yè)實(shí)鑒現(xiàn)，也歲可在以菊針對(duì)物略業(yè)的再養(yǎng)融資行探為中實(shí)篇現(xiàn)(如申請(qǐng)鋤二次抵銀押貸款)。開(kāi)發(fā)雪投資房地產(chǎn)妖開(kāi)發(fā)投轉(zhuǎn)資經(jīng)濟(jì)什效果主蹲要表現(xiàn)趙為銷(xiāo)售暈、出租滲、自營(yíng)特收入經(jīng)濟(jì)效律果的大唯小則用小開(kāi)發(fā)利失潤(rùn)、成修本利潤(rùn)嫩率、投咳資收益海率等指擴(kuò)標(biāo)來(lái)衡沒(méi)量。4.2經(jīng)濟(jì)評(píng)景價(jià)指標(biāo)彩及其計(jì)磁算方法4.狀2.神1投資朋回收谷與投靜資回駕報(bào)4.壞2.算2經(jīng)濟(jì)增評(píng)價(jià)醉指標(biāo)步體系投資休回收笛與投騰資回摧報(bào)房地產(chǎn)季投資的糾收益=投資完回收+投資積回報(bào)投資回末收是指擔(dān)投資者泛對(duì)其所店投入資齒本的回椅收；投資回斥報(bào)是指竟投資者傅所投入漲資本在租使用過(guò)住程中所副獲得的休報(bào)酬。居民可儲(chǔ)蓄濤（無(wú)您風(fēng)險(xiǎn)觀投資虹）：還本=投資階回收聰利漸息=投資掃回報(bào)兩者時(shí)的關(guān)捆系可桂以從秀資金釘回收誘公式楚中反端映投資薦回報(bào)愉率為i前者就叔是投資支回報(bào)后者就缺是投資生回收財(cái)務(wù)分沒(méi)析指標(biāo)按是探否考米慮資丸金時(shí)杏間價(jià)渡值因歷素劃緣瑞分按指突標(biāo)性撇質(zhì)劃昌分按財(cái)金務(wù)分艙析的賺目標(biāo)縱劃分4.斃2.術(shù)2經(jīng)濟(jì)評(píng)善價(jià)指標(biāo)蛛體系按財(cái)務(wù)分析目標(biāo)劃分盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)按是否考慮資金時(shí)間價(jià)值因素劃分靜態(tài)指標(biāo)動(dòng)態(tài)指標(biāo)按指標(biāo)性質(zhì)劃分時(shí)間性指標(biāo)比率性指標(biāo)價(jià)值性指標(biāo)房地產(chǎn)棒投資項(xiàng)烏目經(jīng)濟(jì)慢評(píng)價(jià)指蛾標(biāo)體系

項(xiàng)目類(lèi)型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)

動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

成本利潤(rùn)率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

投資利潤(rùn)率

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

利息備付率

資本金利潤(rùn)率

動(dòng)態(tài)投資回收期Pb償債備付率

靜態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率房地產(chǎn)鬼投資項(xiàng)萌目經(jīng)濟(jì)際評(píng)價(jià)指嚷標(biāo)體系

項(xiàng)目類(lèi)型盈利能力指標(biāo)清償能力指標(biāo)

靜態(tài)指標(biāo)

動(dòng)態(tài)指標(biāo)房地產(chǎn)置業(yè)投資

投資回報(bào)率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

借款償還期

現(xiàn)金回報(bào)率

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV

償債備付率

資本金利潤(rùn)率

動(dòng)態(tài)投資回收期Pb資產(chǎn)負(fù)債率

靜態(tài)投資回收期Pb

流動(dòng)比率、速動(dòng)比率

（1）靜態(tài)他指標(biāo)的司方法與抽計(jì)算靜態(tài)靈盈利降能力蕉指標(biāo)庸是指鍋不考岸慮貨顏幣時(shí)友間價(jià)其值因盆素的樸影響深而計(jì)恒算的亦盈利辭能力鑄指標(biāo)擴(kuò)。（1）靜刊態(tài)指楚標(biāo)的壺方法粒與計(jì)牧算開(kāi)發(fā)商啞成本利丘潤(rùn)率：是開(kāi)發(fā)障利潤(rùn)占因開(kāi)發(fā)總由成本的疾比例，暗是初步作判斷開(kāi)賓發(fā)項(xiàng)目輕可行性鮮的靜態(tài)暑指標(biāo)。（1）靜態(tài)遙指標(biāo)的辜方法與悲計(jì)算計(jì)算矛項(xiàng)目宅總開(kāi)役發(fā)價(jià)毫值，項(xiàng)目執(zhí)全部掙銷(xiāo)售夾，則蠟等于顏扣除贊銷(xiāo)售燭稅金囑后的綁凈銷(xiāo)藥售收巡壽入；全部商出租浮，為忙項(xiàng)目鍛在整晨個(gè)持暮有期個(gè)內(nèi)所帆有凈批經(jīng)營(yíng)笑收入摟的現(xiàn)篇值累裂計(jì)之批和?？傞_(kāi)介發(fā)成啞本一羽般包流括土估地費(fèi)勿用、品前期豆工程財(cái)費(fèi)用跡、建伶筑安導(dǎo)裝費(fèi)風(fēng)用、召管理粘費(fèi)、音財(cái)務(wù)歸費(fèi)用易、銷(xiāo)根售費(fèi)政用和順其他鄉(xiāng)豐費(fèi)用盞。（1）靜態(tài)獎(jiǎng)指標(biāo)的瞎方法與摔計(jì)算投資宅利潤(rùn)汪率是指項(xiàng)挖目在計(jì)沿算期內(nèi)迫正常生艦產(chǎn)年份漆的年息稿稅前利傻潤(rùn)或運(yùn)興營(yíng)期平兔均年息顧稅前利瞞潤(rùn)與項(xiàng)盡目總投諒資之比亞，它是郊考察單上位投資愈盈利能悄力的靜蝴態(tài)指標(biāo)汁。（1）靜治態(tài)指逗標(biāo)的醫(yī)方法隆與計(jì)繼算資本江金利福潤(rùn)率是指項(xiàng)蜜目的年古凈利潤(rùn)己或年均凈利潤(rùn)總假額與項(xiàng)荷目資本隸金之比高。計(jì)算劍出的潔資本冬金凈監(jiān)利潤(rùn)頑率應(yīng)癢高于法同行赤業(yè)的都資本居金凈恰利潤(rùn)草率，春表明易用項(xiàng)亡目資解本金充凈利什潤(rùn)率以表示綁的盈傻利能晉力滿秀足要豎求。（1）靜態(tài)縣指標(biāo)的資方法與疼計(jì)算靜態(tài)投坊資回收包期：在不朋考慮資維金時(shí)間餅價(jià)值的怨基礎(chǔ)上被，以項(xiàng)花目的靜糖收益抵順償全部鋼投資所富需要的都時(shí)間。房地產(chǎn)罷投資項(xiàng)嫂目的靜覺(jué)態(tài)投資選回收期激自投資撕起始點(diǎn)幫算起。項(xiàng)目曾靜態(tài)魄投資楚回收奪期要頓與行考業(yè)的偶平均你標(biāo)準(zhǔn)油對(duì)比鉛，低撞于或懂等于稿行業(yè)殲平均塵投資殃回收罷期，沸則項(xiàng)師目可扇行，賭否則謊認(rèn)為攪項(xiàng)目糊不可岔行。靜態(tài)投晝資回收子期=[累計(jì)劑凈現(xiàn)穗金流牌量開(kāi)膠始出沿現(xiàn)正把值期騾數(shù)-1]嶄+[上期碧累計(jì)旋凈現(xiàn)宗金流對(duì)量的艘絕對(duì)須值/當(dāng)期香凈現(xiàn)亂金流芳量]（1）靜上態(tài)指茶標(biāo)的及方法岡與計(jì)足算現(xiàn)金回應(yīng)報(bào)率：房地核產(chǎn)置南業(yè)投享資過(guò)沫程中滿，每充年所頁(yè)獲得妥的現(xiàn)械金報(bào)宿酬與譜投資應(yīng)者初稻始投銀入的揀權(quán)益省資本盒的比洞率?，F(xiàn)金回灑報(bào)率反映氣了初盞始現(xiàn)患金投線資或貨首付午款與趁年現(xiàn)絹金收頸入之云間的耳關(guān)系屆。它姻與資臘本化卸率不們同——資本逮化率晶通常隊(duì)不考廟慮還朋本付草息的僅影響夏；現(xiàn)金滅回報(bào)添率分役為：1）稅膀前現(xiàn)計(jì)金回奧報(bào)率租＝凈焦經(jīng)營(yíng)界收入盤(pán)－還裳本付遙息后辰的/投資名者初剛始現(xiàn)搬金投夾資；2）稅鎖后現(xiàn)盯金回礦報(bào)率五＝稅賓后凈射現(xiàn)金男流量/投資者馬初始現(xiàn)肌金投資例題：某商棚業(yè)店烈鋪的哲購(gòu)買(mǎi)魄價(jià)格怖為60萬(wàn)元宮，其友中40萬(wàn)元富由金凈融機(jī)嚼構(gòu)提圖供抵泡押貸造款，敏余款20萬(wàn)元姑由投鳴資者偵用現(xiàn)滾金支鉗付。股如果弄該項(xiàng)顛投資厚的經(jīng)鮮營(yíng)收參入扣搬除運(yùn)宜營(yíng)費(fèi)嗚用和廣抵押蒜貸款凈還本接付息沒(méi)后的腦年凈槽現(xiàn)金視流量馳為2．8萬(wàn)元選，則該憂項(xiàng)投遞資的段稅前酬現(xiàn)金補(bǔ)回報(bào)憶率為少：2．8／20×躺100％＝14％；如果嘗該項(xiàng)猾投資籠年稅區(qū)后凈糞現(xiàn)金將流量醫(yī)為2．2萬(wàn)元，認(rèn)則：該進(jìn)項(xiàng)投資袍的稅后斤現(xiàn)金回莫報(bào)率為豈：2．2／20戶(hù)×1采00％＝11％。（1）靜態(tài)倍指標(biāo)的虜方法與涼計(jì)算投資回層報(bào)率：房地產(chǎn)牙置業(yè)投飽資過(guò)程餓中，每吃年所獲球得的凈忽收益與謙投資者全初始投絕入的權(quán)來(lái)益資本辭的比率屈。投資回倡報(bào)率中拆的收益聽(tīng)包括1）還本計(jì)付息中訂投資者滔所獲得券的物業(yè)令權(quán)益增廊加的價(jià)董值2）物業(yè)偶升值所卡帶來(lái)的傳收益投資回塌報(bào)率＝(稅后現(xiàn)耳金流量墓十投資患者權(quán)益稀增加值)／權(quán)益悉投資數(shù)盾額；考慮物環(huán)業(yè)增值揚(yáng)收益時(shí)泥：投資淺回報(bào)守率＝(稅后預(yù)現(xiàn)金身流量+投資者阿權(quán)益增趨加值+物業(yè)增史值收益)／權(quán)怪益投鄉(xiāng)豐資數(shù)叛額。（2）動(dòng)態(tài)釣指標(biāo)的任方法與終計(jì)算動(dòng)態(tài)詳盈利惜能力僚指標(biāo)攻是指票考慮倦貨幣元時(shí)間很價(jià)值敏因素勸的影舟響而綱計(jì)算邊的盈飯利能碼力指咬標(biāo)。（2）動(dòng)態(tài)覺(jué)指標(biāo)的續(xù)方法與松計(jì)算財(cái)務(wù)頓凈現(xiàn)分值（FN格PV）:項(xiàng)目按鼠行業(yè)的之基準(zhǔn)收潤(rùn)益率或酸設(shè)定的姓目標(biāo)收桑益率，穗將各年討的凈現(xiàn)若金流量蒜折算到望開(kāi)發(fā)活濫動(dòng)起始柴點(diǎn)的現(xiàn)冤值之和傷。按分憑析內(nèi)攔容不默同，慎財(cái)務(wù)折凈現(xiàn)下值分張為：全部囑投資奶財(cái)務(wù)衣凈現(xiàn)塞值自有創(chuàng)資金互財(cái)務(wù)局凈現(xiàn)睡值投資各也方的財(cái)紫務(wù)凈現(xiàn)牛值。式中漏：CI—現(xiàn)金奮流入C0—現(xiàn)金認(rèn)流出CI夢(mèng)-C悶O—凈現(xiàn)金退流量ic—基準(zhǔn)折胡現(xiàn)率i*FNPV0i（2）動(dòng)態(tài)搶指標(biāo)的特方法與鵲計(jì)算FNP踩V≥0說(shuō)明浸項(xiàng)目農(nóng)的獲榨利能更力達(dá)簡(jiǎn)到或顏超過(guò)罰了基醫(yī)準(zhǔn)收挪益率毅的要叢求，革在財(cái)盡務(wù)上勒是可淹行的穴。財(cái)務(wù)凈翼現(xiàn)值小冰于零時(shí)療，項(xiàng)目烏不可行駛。財(cái)務(wù)凈貞現(xiàn)值反怨映了資穩(wěn)金的時(shí)鴨間價(jià)值因；并且諸考慮了糠項(xiàng)目在鴿整個(gè)壽源命期內(nèi)室的經(jīng)濟(jì)工狀況。令經(jīng)濟(jì)意懲義明確莫，直觀來(lái)能夠以占貨幣額妖表示項(xiàng)泡目的凈糞效益。必須仇首先賽確定儀一個(gè)主基準(zhǔn)睛收益揪率，妙這是統(tǒng)很困士難的黨。不憲能真捆正反鹿映項(xiàng)麥目投戶(hù)資中些單位蒙投資飯的使圓用效販率。拜不能豬直接崗說(shuō)明么在項(xiàng)夠目運(yùn)狀營(yíng)期掙間各銳年的余經(jīng)營(yíng)虎成果（2）動(dòng)態(tài)彩指標(biāo)的錯(cuò)方法與役計(jì)算與FN材PV相關(guān)薄的一退個(gè)評(píng)傘價(jià)指市標(biāo)是組財(cái)務(wù)然凈年配值(FNA吩V)，即將系項(xiàng)目?jī)艚滑F(xiàn)值分娛攤到投胃資期各筍年的等裳額年值叫。財(cái)務(wù)淡凈現(xiàn)覺(jué)值率英（NPV即R）:（2）動(dòng)態(tài)肌指標(biāo)的廚方法與低計(jì)算財(cái)務(wù)毫內(nèi)部趕收益暖率（FI號(hào)RR）：在項(xiàng)秒目投豎資有住效期調(diào)內(nèi)，駱各年慶凈現(xiàn)錘金流永量現(xiàn)貴值累愈計(jì)等糖于零除時(shí)的巷折現(xiàn)倚率。按分析榜內(nèi)容不殃同，財(cái)朗務(wù)凈現(xiàn)拒值分為平：全部摸投資莖財(cái)務(wù)犧凈現(xiàn)續(xù)值自有間資金瞞財(cái)務(wù)擺凈現(xiàn)虧值投資梯各方渡的財(cái)驅(qū)務(wù)凈匙現(xiàn)值遣。（2）動(dòng)宏態(tài)指彎標(biāo)的膊方法爪與計(jì)慰算r1:當(dāng)項(xiàng)勝目?jī)艟蕃F(xiàn)值拆為接儲(chǔ)近于堵零的寧正值龍時(shí)的大折現(xiàn)淘率；r2:當(dāng)項(xiàng)席目?jī)艨脂F(xiàn)值店為接茅近于紋零的點(diǎn)負(fù)值紙時(shí)的棉折現(xiàn)臘率;NP梳V(線r1):采用低責(zé)折現(xiàn)率且時(shí)凈現(xiàn)瓶值的正蠻值；NPV撥(r2):采用高漂折現(xiàn)率陵時(shí)凈現(xiàn)烏值的負(fù)蚊值。r1與r2之間敬的差至距應(yīng)電在2％之內(nèi)乞，否則顧兩者之醒間不一師定呈線鄉(xiāng)豐性關(guān)系鮮。（2）動(dòng)態(tài)母指標(biāo)的漲方法與此計(jì)算計(jì)算認(rèn)出財(cái)設(shè)務(wù)內(nèi)牽部收何益率稈要與仍國(guó)家鴿規(guī)定蔽的基援準(zhǔn)收期益率沉或者賣(mài)投資數(shù)者的厲目標(biāo)基收益壇率進(jìn)籃行對(duì)殊比，螞項(xiàng)目萬(wàn)的內(nèi)鏡部收簽益率惕高于壁國(guó)家商規(guī)定聲的基早準(zhǔn)收羽益率異或者穗投資杏者的舌目標(biāo)詢(xún)收益配率，腹則認(rèn)風(fēng)為項(xiàng)鉗目可吳行，圓否則嘗認(rèn)為飾項(xiàng)目粒不可物行。即：FI著RR≥ic，則負(fù)認(rèn)為孟項(xiàng)目做可行涂；FIR追R<ic，則匹認(rèn)為捏項(xiàng)目續(xù)不可卸行。（2）動(dòng)態(tài)余指標(biāo)的習(xí)方法與固計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)堤部收益醫(yī)率反映昌了資金職的時(shí)間塘價(jià)值；后并且考化慮了項(xiàng)廈目在整始個(gè)壽命亦期內(nèi)的歡經(jīng)濟(jì)狀灰況。能夠崗直接拘衡量械項(xiàng)目屯的真百正的仔投資捉收益劫率。不須監(jiān)事先喝確定詠一個(gè)蒼基準(zhǔn)嗽收益律率，赴而只滑要知事道大搶致范透圍就撒可以?shī)^了。需要大快量的與批投資項(xiàng)嚷目有關(guān)驅(qū)的數(shù)據(jù)妹，計(jì)算液比較麻著煩。對(duì)于非次常規(guī)現(xiàn)擠金流量趟的項(xiàng)目井，其內(nèi)歌部收益玻率可能碼是不唯捏一的，躬或者不館存在。（2）動(dòng)態(tài)瘋指標(biāo)的索方法與闖計(jì)算動(dòng)態(tài)回盯收期（DPP）：在考慮馳了資金跑的時(shí)間拆價(jià)值的忽基礎(chǔ)上皇，以項(xiàng)瓦目每年執(zhí)的凈收騰益回收號(hào)項(xiàng)目全怨部投勢(shì)資所需慣要的時(shí)望間?？梢愿鶞?zhǔn)據(jù)現(xiàn)金唐流量表姜計(jì)算DPP。（2）動(dòng)臣態(tài)指題標(biāo)的紗方法蔬與計(jì)墨算計(jì)算出著的動(dòng)態(tài)散投資回筑收期要攜與行業(yè)多的標(biāo)準(zhǔn)丘投資回濱收期進(jìn)士行對(duì)比遮，低于責(zé)行業(yè)平鋸均標(biāo)準(zhǔn)系，則認(rèn)爽為項(xiàng)目傲可行，熱否則認(rèn)和為項(xiàng)目油不可行唱?？紤]林資金脖的時(shí)作間價(jià)俗值。依然族沒(méi)有殿考慮戚投資攤回收狗后的屈投資階效益鑒情況斗。（3）項(xiàng)六目?jī)斆蹅芨搅Φ幕糜裰笜?biāo)投資項(xiàng)勤目的清要償能力戒指標(biāo)，參主要是浪考察計(jì)親算期內(nèi)下項(xiàng)目各界年的財(cái)侄務(wù)狀況置及償還詠到期債姻務(wù)的能冒力。（3）項(xiàng)姥目?jī)敱軅芘淞Φ臓N指標(biāo)借款償土還期：在國(guó)家橫財(cái)政規(guī)影定及項(xiàng)凍目具體職財(cái)務(wù)條揪件下，個(gè)項(xiàng)目開(kāi)諸發(fā)經(jīng)營(yíng)違期內(nèi)使趣用可用礎(chǔ)作還款賴(lài)的利潤(rùn)平、折舊畏、攤銷(xiāo)幕及其它陪還款資扒金償還餡項(xiàng)目借銳款本息季所需要亂的時(shí)間銅。式中對(duì)，Id——項(xiàng)目借時(shí)款還本桶付息數(shù)孟額(不包括總已用資臥本金支咐付的建戴設(shè)期利耐息)，Pd——借款償井還期(從借款己開(kāi)始期胖計(jì)算)Rt——第t期可茶用于煩還款燈的資夠金(包括派：利直潤(rùn)、花折舊錘、攤籍消及絲式其他逆還款霸資金)。（3）項(xiàng)鑰目?jī)敆潅芏淞Φ幕@指標(biāo)借款恩償還壯期可禽用資素金來(lái)辭源與風(fēng)運(yùn)用周表或突借款扮還本持付息解計(jì)算扒表直膠接計(jì)婚算，繼其詳包細(xì)計(jì)避算公燒式為爆：（3）項(xiàng)目注償債能基力的指敵標(biāo)（3）項(xiàng)目哭償債能?chē)L力的指鳳標(biāo)利息備效付率，指項(xiàng)憑目在躬借款器償還還期內(nèi)暢各年輸用于模支付隊(duì)利息霸的稅肆息前灑利潤(rùn)暑，與炭當(dāng)期沿應(yīng)付也利息管費(fèi)用續(xù)的比篩率。其計(jì)算巧公式為別：（3）項(xiàng)目李償債能露力的指繭標(biāo)利息朵備付沿率可獨(dú)以按佳年計(jì)憤算，晚也可客以按偽整個(gè)假借款顛期計(jì)痛算。利息忽備付央率表乘示使拆用項(xiàng)進(jìn)目利估潤(rùn)償斬付利絲式息的流保障著倍數(shù)游。對(duì)于艱一般良房地踩產(chǎn)投持資項(xiàng)畢目，卸該指崗標(biāo)值參應(yīng)該紅大于2。否則詢(xún)，表示羞項(xiàng)目付稀息能力血保障程件度不足動(dòng)。（3）項(xiàng)目單償債能柴力的指建標(biāo)償債備條付率——項(xiàng)目從在借冬款償逼還期茂內(nèi)各扒年用醫(yī)于還鞭本付湊息的花資金手與當(dāng)畝期應(yīng)撐還本品付息馬金額防的比翅率。（3）項(xiàng)目雅償債能居力的指恩標(biāo)可用塑于還棒本付誤息資查金，隙包括毒可用吸于還頁(yè)款的熄折舊專(zhuān)和攤寄消，妖在成問(wèn)本中月列支叫的利登息費(fèi)擠用，甩可用哨于還市款的柳利潤(rùn)按等等袋。當(dāng)簡(jiǎn)期應(yīng)關(guān)還本蹲付息垃金額升包括遲當(dāng)期湯應(yīng)還獎(jiǎng)貸款繳本金仙及計(jì)磚人成黑本的更利息象。償債備長(zhǎng)付率可肝以按年縫計(jì)算，榆也可以父按整個(gè)聞借款期果計(jì)算。償債晌備付澡率表栗示可揭用于諒還本局付息賊的資碼金償承還借拖款本橫息的晴保障響倍數(shù)緊。對(duì)于一慘般房地授產(chǎn)投資霧項(xiàng)目，砌該指標(biāo)民值應(yīng)該稍大于1．15蜓~1,霜25。秘當(dāng)指標(biāo)薦小于1．2時(shí)，銳表示貞當(dāng)期界資金掠來(lái)源廈不足梳以?xún)斿\付當(dāng)鋸期債隙務(wù)，宵需要薄通過(guò)均短期頸借款維來(lái)償夫還已驕到期奪的債年務(wù)。（3）項(xiàng)目駁償債能知力的指唉標(biāo)資產(chǎn)負(fù)淡債率遇：資產(chǎn)芽負(fù)債率胡是反映睬項(xiàng)目各秧年所面隆臨的財(cái)冷務(wù)風(fēng)險(xiǎn)簽程度及嫁償債能宿力的指略標(biāo)，屬聰長(zhǎng)期償值債能力田指標(biāo)，誦反映債兆權(quán)人所暑提供的鎖資金占惹全部資粱產(chǎn)的比運(yùn)例，即印總資產(chǎn)點(diǎn)中有多六大比例喉是通過(guò)耗借債來(lái)陵籌集的兵，它可蔑以用來(lái)木衡量客蒸戶(hù)在清筍算時(shí)保案護(hù)債權(quán)伍人利益滔的程度燒。其表達(dá)蠶式為：尸資產(chǎn)負(fù)駁債率＝震負(fù)債合做計(jì)/資產(chǎn)黑合計(jì)×10公0％資產(chǎn)負(fù)千債率高逼，則企賄業(yè)的資騎本金不慘足，對(duì)剪負(fù)債的紛依賴(lài)性蔬強(qiáng)，在創(chuàng)經(jīng)濟(jì)萎飄縮或信活貸政策錘有所改握變時(shí)，霸應(yīng)變能些力較差嚴(yán)；資產(chǎn)倉(cāng)負(fù)債率植低則企捏業(yè)的資每本金充煌裕，企竊業(yè)應(yīng)變頁(yè)能力強(qiáng)歐。（3）項(xiàng)糠目?jī)敻矀芤铝Φ挠嵵笜?biāo)流動(dòng)比訪率CR：反映項(xiàng)萌目?jī)敻督┝鲃?dòng)負(fù)反債能力暈的指，守為流動(dòng)汗資產(chǎn)總土額和流市動(dòng)負(fù)債別總額之禾比。流動(dòng)比躲率=流動(dòng)資耀產(chǎn)合計(jì)/流動(dòng)萍負(fù)債科合計(jì)往*100芬%流動(dòng)膛比率毀是用鐮來(lái)表祝示資與金流塘動(dòng)性掙的，袖即企門(mén)業(yè)（湖項(xiàng)目蜓）短裂期債轟務(wù)償暈還能勤力的呼數(shù)值芹，基準(zhǔn)值法是2。注意溉：流盾動(dòng)比悅率高揪的企揚(yáng)業(yè)并異不一則定償夜還短滅期債物務(wù)的滋能力狐就很酬強(qiáng)，構(gòu)因?yàn)闈O流動(dòng)浸資產(chǎn)請(qǐng)之中洲雖然帽現(xiàn)金地、有墊價(jià)證埋券、御應(yīng)收再賬款評(píng)變現(xiàn)撿能力韻很強(qiáng)桑，但宏是存辭貨、課待攤隨費(fèi)用餃等也門(mén)屬于盞流動(dòng)霧資產(chǎn)替的項(xiàng)鼠目則爐變現(xiàn)桿時(shí)間鞋較長(zhǎng)道，特偵別是寄存貨片很可勇能發(fā)鄰生積側(cè)壓、折滯銷(xiāo)丈、殘雕次、溝冷背墨等情陰況，催流動(dòng)余性較掩差。（3）項(xiàng)機(jī)目?jī)斝膫苎Φ母柚笜?biāo)速動(dòng)比牽率：是夸指速浩動(dòng)資柿產(chǎn)對(duì)滋流動(dòng)跳負(fù)債粒的比披率。狗它是方衡量曬企業(yè)紐奉流動(dòng)掀資產(chǎn)些中可鵲以立遙即變畜現(xiàn)用荷于償乎還流碎動(dòng)負(fù)谷債的跟能力兩。速動(dòng)比搏率是企智業(yè)速動(dòng)煌資產(chǎn)與宣流動(dòng)負(fù)緊債的比尖率。速動(dòng)貌資產(chǎn)梨包括淋貨幣孫資金改、短詳期投訂資、成應(yīng)收往票據(jù)唱、應(yīng)沫收賬階款、涌其他啦應(yīng)收敞款項(xiàng)疾等。而流值動(dòng)資產(chǎn)院中存貨兔、預(yù)付裙賬款、爐待攤費(fèi)坑用等則終不應(yīng)計(jì)鎖入。（3）項(xiàng)目煉償債能寸力的指仆標(biāo)速動(dòng)比比率=（流驚動(dòng)資歲產(chǎn)-存貨-預(yù)付型賬款-待攤費(fèi)掩用）/流動(dòng)芒負(fù)債旦總額×10側(cè)0%速動(dòng)拉比率節(jié)是用肌來(lái)表辰示資涂金流春動(dòng)性鹿的，應(yīng)即企切業(yè)（夢(mèng)項(xiàng)目劉）短虎期債況務(wù)償蘆還能兆力的孤數(shù)值矩，基準(zhǔn)憶值是1。房地錘產(chǎn)開(kāi)沸發(fā)項(xiàng)拳目的夸存貨蹤蝶占流殼動(dòng)資耐產(chǎn)的夢(mèng)的大毅部分遼，速亭動(dòng)比克率較王低，秋低于10臟0%4.險(xiǎn)3經(jīng)濟(jì)艷評(píng)價(jià)匹指標(biāo)號(hào)計(jì)算短實(shí)例【例4—社1】某投資城者以10鄰0宗00元／㎡素的價(jià)格怨購(gòu)買(mǎi)了罵一棟建本筑面積童為27歸00堂0㎡的寫(xiě)字膜樓用于崇出租經(jīng)萌營(yíng)，該狠投資者附在購(gòu)買(mǎi)自該寫(xiě)字曬樓的過(guò)哄程中，排又支付畝了相當(dāng)姑于購(gòu)買(mǎi)印價(jià)格4％的契畢稅、0．5％的哄手續(xù)屑費(fèi)、0．5％的亭律師昂費(fèi)用診和0．3％的其蘭他費(fèi)用近。其中省，相當(dāng)確于樓價(jià)30％的購(gòu)訪買(mǎi)投資弱和各種蘇稅費(fèi)均格由投資彩者的資總本金(股本金)支付粘，相擴(kuò)當(dāng)于隱樓價(jià)70％的購(gòu)狂買(mǎi)投資冊(cè)來(lái)自期掩限為15年、固兄定利率判為7．5％、嚴(yán)按年芬等額芹還款由的商與業(yè)抵穴押貸割款。緞假設(shè)豬在該匯寫(xiě)字內(nèi)樓的刮出租陷經(jīng)營(yíng)楚期內(nèi)沃，其塌月租烘金水產(chǎn)平始素終保腳持16繪0元／棋㎡，映前三綠年的鹽出租鍬率分枕別為65％、75％、植和85％，衛(wèi)從第4年開(kāi)始劑出租率為達(dá)到95％且凱在此哄后的復(fù)出租程經(jīng)營(yíng)應(yīng)期內(nèi)壤始終先保持得該出營(yíng)租率活。使出原租經(jīng)稠營(yíng)期穿間的爬運(yùn)營(yíng)精成本牢為毛丸租金袋收入莖的28％。喇如果處購(gòu)買(mǎi)纖投資尸發(fā)生鴉在第1年的年儀初，每疑年的凈瘡經(jīng)營(yíng)收歷入和抵酬押貸款恒還本付幕息支出鴨均發(fā)生君在年末播，整個(gè)咬出租經(jīng)略營(yíng)期為48年，投贏資者全酬投資和蓮資本金沖的目標(biāo)帆收益率魄為分別灶為10％和14％。試腸計(jì)算該徹投資項(xiàng)痛目全部?jī)€投資和蹈資本金好的財(cái)務(wù)赤凈現(xiàn)值戀和財(cái)務(wù)彎內(nèi)部收腹益率，習(xí)并判斷伯該項(xiàng)目怕的可行似性。[解](1)寫(xiě)字樓樣購(gòu)買(mǎi)總草價(jià)：27配00倦0㎡閘×l監(jiān)00距00元/㎡＝27更00變0萬(wàn)元(2)寫(xiě)字設(shè)樓購(gòu)牽買(mǎi)過(guò)帳程中慰的稅吩費(fèi)：270科00萬(wàn)元×(4％+0渠.5％+0隨.5％+0幻玉.3％)＝143把l萬(wàn)元(3并)投資浮者投音入的博資本敲金：27柳000萬(wàn)元×30％+1傳43棗1萬(wàn)元＝95腦31萬(wàn)元(4)抵押貸剛款金額嘗：27舒000萬(wàn)元×70％＝18出90液0萬(wàn)元(5)抵押格貸款代年還惡本付堅(jiān)息額澤：A＝P×劇i／[l-盆(1+壤i)-n]＝18判900高×7.格5％/[1婚-(血1+骨7．5％)-15]＝2謠14政1.挎13萬(wàn)元

年

份

01234～1516～48年凈經(jīng)營(yíng)收入(萬(wàn)元)2426.12799.43172.63545.93545.9全部投資(萬(wàn)元)28431.0資本金投入(萬(wàn)元)-9531.0抵押貸款還本付息(萬(wàn)元)-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1全部投資凈現(xiàn)金流量

(萬(wàn)元)-28431.02426.12799.43172.63545.93545.9資本金凈現(xiàn)金流量(萬(wàn)元)

-9531.0

285.0

658.2

1031.5

1404.7

3545.9

還本付息收益(萬(wàn)元)

723.6

777.9

836.2

899.0(7踢)全部伍投資秀財(cái)務(wù)品內(nèi)部宴收益摸率和蒸財(cái)務(wù)差凈現(xiàn)谷值1)求FNP辜V因?yàn)閕c＝10％，喘故FNP揭V=4斥747揭.1(萬(wàn)元)迷2桿)求FIR步R。a)因?yàn)閕1=11％時(shí)，NP襪V1＝l7處01．6萬(wàn)元b)設(shè)i2＝12％，蘭則可昏算出NP值V2＝一870．7萬(wàn)元c)所以FI深RR＝14％+1％×l敵70側(cè)1.止6／(1怖7網(wǎng)01箭.6期+8鋸70選.7毯)＝11.橫66％(8耕)資本撒金財(cái)災(zāi)務(wù)內(nèi)病部收膚益率捉和財(cái)巖務(wù)凈發(fā)現(xiàn)值1)求FNP渾VE。惜因?yàn)閕cE=1籍4％，故FNP祥VE=耐789賊.8(萬(wàn)元)2)求FIR伯REa)因?yàn)閕E1＝14％時(shí)，NFVE1＝789那.8萬(wàn)元b)設(shè)iE2＝15％，墳則可季算出NP更VE2＝一22俘4．3萬(wàn)元c)所以FI妨RRE＝14％+1％×78狹9．8／(7其89．8+2隙24．3)＝14．78％(9)因?yàn)镕N刊PV＝4團(tuán)74桶7.貍1萬(wàn)元>0，F(xiàn)I議RR＝11．66％>1窯0％，故掀該項(xiàng)目撞從全投鑄資的角拐度看可察行。信因計(jì)為FNP仁VE＝78蝦9．8萬(wàn)元>0，F(xiàn)IR距RE＝14．78％>14％，尸故該忠項(xiàng)目榜從資侍本金墓投資業(yè)的角朝度看姿，可成行。還本付值息的計(jì)勾算:第1年還巖本付穗息收閉益=21臨41-找189庸00×胃7.5牧%=7幸23.掠6第2年還本房誠(chéng)付息收組益=21饑41-貝(18斤900閱-72谷3.6適)×7斑.5%磚=77齒7.9第3年還本帥付息收賞益=2騙14擋1-蘋(píng)-(怖18艷90武0-賀72巾3.毯6-啟77爹7.見(jiàn)9)腰×7腐.5汽%=久83早6.誰(shuí)2.謹(jǐn)..遠(yuǎn)..憂..由次可墓推導(dǎo)出,第t年的還磨本付息驅(qū)收益=7族23蹦.6栗×(砌1+艇7.撓5%咽)t敗-1第t年的之還本車(chē)付息寧收益=第t年還本匠付息額-（貸蠶款總反額-累計(jì)還鵝本收益見(jiàn)）×貸款指利率[例4—姐2]某房地贊產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶商以5

0偷00萬(wàn)元桿的價(jià)公格獲纖得了乒一宗至占地繡面積聰為4

0因00平方轟米的戀土地50年的皇使用陳權(quán)，燥建筑秀容積律率為5.饒5，建挑筑覆濃蓋率構(gòu)為60％，樓叨高14層，1至4層建筑棕面積均碧相等，5至14層為浸塔樓(均為標(biāo)胸準(zhǔn)層)，建逐造成編本為350倍0元／㎡翼，專(zhuān)業(yè)提人員費(fèi)冶用為建突造成本舞預(yù)算的8％，行懇政性收竟費(fèi)等其竄他費(fèi)用碎為46莊0萬(wàn)元鋼，管屑理費(fèi)見(jiàn)為土備地成趨本、莊建造搞成本裝、專(zhuān)暢業(yè)人帝員費(fèi)駛用和縫其他掛費(fèi)用非之和堤的3.蠢5％，酒市場(chǎng)抵推廣努費(fèi)、格銷(xiāo)售倒代理潑費(fèi)和油銷(xiāo)售笛稅費(fèi)撒分別暑為銷(xiāo)申售收拌入的0.5％、3.裁0％和6.勒5％，預(yù)倘計(jì)建成待后售價(jià)隨為12恥0駛00元／㎡掠。項(xiàng)目軟開(kāi)發(fā)周魂期為3年，建己設(shè)期為2年，地天價(jià)于開(kāi)幸始一次卸投入，低建造成殺本、專(zhuān)腎業(yè)人員閃費(fèi)用、免其他費(fèi)浙用和管調(diào)理費(fèi)在鬧建設(shè)期猛內(nèi)均勻丘投入；搬年貸款水利率為12％，按低季度計(jì)駱息，融樣資費(fèi)用轟為貸款見(jiàn)利息的10％。拿問(wèn)項(xiàng)厘目總凳建筑等面積笨、標(biāo)考準(zhǔn)層穗每層濾建筑釘面積敵和開(kāi)找發(fā)商匠可獲統(tǒng)得的