房地產金融服務趨勢與新營銷模式

房地產及REITs萬億藍海，群雄逐鹿，誰能問鼎？房地產市場展望商業(yè)地產：以人為本

理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產服務大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產服務房地產服務空間廣闊存量時代來臨，房地產服務大勢所趨

縱觀房地產行業(yè)發(fā)展歷史，將經歷“開發(fā)主導”、“開發(fā)+持有”和“持有+服務”三大階段，其中城市化的不斷推進，居民生活水平不斷改善是核心推動因素。房地產：持續(xù)堅挺的行業(yè)據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截止2016年，我國城鎮(zhèn)化率達到57.35%，已經進入房地產存量持有高速發(fā)展階段，房地產服務也將伴隨著城鎮(zhèn)化率的提升，業(yè)務需求開始逐步釋放世界主要國家城鎮(zhèn)化水平中等發(fā)達國家和地區(qū)的城市化率是70%西方發(fā)達國家的城市化率都在85%左右國家1950196019701980199020002011法國????55.2%61.9%71.1%73.3%74.1%76.9%85.8%韓國????21.4%27.7%40.7%56.7%73.8%79.7%83.2%日本????53.4%63.3%71.9%76.2%77.3%78.7%91.3%英國????79.0%78.4%77.7%78.5%78.1%78.7%79.6%美國????64.2%70.0%73.6%74.5%75.5%79.1%82.4%中國????11.8%16.2%17.4%19.4%26.4%35.9%50.6%房地產服務產業(yè)鏈房地產服務產業(yè)鏈包含中介行、物業(yè)管理、城市配套服務商和地產金融四大主要業(yè)務板塊，最為核心的中介行常年由線下中介門店和互聯(lián)網(wǎng)服務機構占據(jù)，而物業(yè)管理則主要由開發(fā)商衍生的物業(yè)管理公司經營。但在互聯(lián)網(wǎng)及大數(shù)據(jù)技術的支持下，跨行業(yè)數(shù)據(jù)共享，跨平臺業(yè)務對接逐漸成為趨勢，未來將極大提高房地產服務效率和業(yè)務范圍。商業(yè)地產：以人為本

理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產服務大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產服務房地產服務空間廣闊掘金新藍海·萬科Vanke（全面布局型）作為房地產行業(yè)領軍梯隊的核心企業(yè)，萬科早已開啟房地產后黃金時代業(yè)務的全面布局，通過全面布局，打造全生命周期服務，旨在以消滅客戶痛點、提升客戶幸福感為己任，為客戶創(chuàng)造真實價值。萬科Vanke（全面布局型）萬科（Vanke）在物業(yè)管理這一房地產服務的核心業(yè)務領域，萬科物業(yè)在住宅及商寫、開發(fā)商、資產、樓宇智能化和生活服務六大業(yè)務單元均有涉獵。截至2016年底，已布局全國65個大中城市，服務項目超過1800個，服務361萬戶家庭，超1075萬人口。存量房交易市場亦有所動作。今年4月19日，萬科就曾30億元入股鏈家集團，這意味著無論是從單純的財務投資，還是未來戰(zhàn)略協(xié)同、業(yè)務合作的角度出發(fā)，萬科都對鏈家這一房地產服務企業(yè)在存量房市場的發(fā)展?jié)摿涫芸隙āｉL租公寓和養(yǎng)老地產市場，萬科也在大力布局。其更為注重服務和運營的業(yè)務特征，目前萬科旗下已擁有萬科·泊寓長租公寓品牌，和萬科·幸福家、橡樹匯、隨園嘉樹、智匯坊、怡園等養(yǎng)老地產品牌。掘金新藍?！ず愦驟vergrande（戰(zhàn)略合作型）近年業(yè)績增長迅猛的恒大集團則更擅長跨界戰(zhàn)略，無論是恒大足球亞冠的體育榮耀還是恒大健康的美好生活愿景，都顯示出恒大一直在尋求地產開發(fā)以外的業(yè)務突破。而在房地產服務業(yè)務的拓展上，恒大也自然打出了一手戰(zhàn)略合作牌。恒大Evergrande（戰(zhàn)略合作型）2015年7月31日，馬斯葛（現(xiàn)名：恒騰網(wǎng)絡）發(fā)布公告,擬認購公司75%股份的騰訊控股與恒大地產，將成為該公司兩大股東，恒大將利用其社區(qū)規(guī)模及物業(yè)管理服務的優(yōu)勢，與騰訊的互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢及規(guī)模合作，共同建立互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務網(wǎng)上平臺(ICS網(wǎng)上平臺)，為社區(qū)用戶提供訂購、物流安排及產品或服務交付等O2O一站式服務，至此，恒大騰訊聯(lián)手入主馬斯葛后，將打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務商。2017年3月21日，恒騰網(wǎng)絡在港公布2016年業(yè)績，恒大、騰訊入主后首年便實現(xiàn)扭虧為盈,相較上一財年，凈利潤增長102.35%，營業(yè)額增長31.13%，毛利率上浮15.95%，達到42.78%。截至2016年底，恒騰密蜜APP已完成產品功能搭建且用戶數(shù)持續(xù)增長，目前已有功能53項，注冊用戶近26萬人，試點社區(qū)交樓業(yè)主認證率達93.8%，APP功能使用覆蓋率達98%。據(jù)稱，未來除了繼續(xù)擴大智慧社區(qū)規(guī)模外，還將探索互聯(lián)網(wǎng)家居業(yè)務，打造“一站式”互聯(lián)網(wǎng)家居服務。作為恒大健康產業(yè)的重點之一，恒大社區(qū)醫(yī)養(yǎng)是集團布局房地產服務的核心業(yè)務。未來將著力整合國內三甲醫(yī)院優(yōu)質資源，建立社區(qū)健康管理服務體系。通過中西醫(yī)結合，提供涵蓋傳統(tǒng)養(yǎng)生、基礎診療、健康體檢、慢病管理等在內的社區(qū)醫(yī)療健康服務。同時，針對長者提供居家照料、護理、康復等服務，打造“15分鐘健康服務圈”。2015年6月18日，恒大第一家互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)醫(yī)院已在廣州正式亮相。掘金新藍海·花樣年Fantasia（專注社區(qū)型）作為2016年房地產銷售金額僅122億元的中小型房地產開發(fā)企業(yè)，花樣年旗下地產開發(fā)業(yè)務規(guī)模有限，但其打破傳統(tǒng)物業(yè)管理模式桎梏，全面吸納社區(qū)產業(yè)鏈相關資源、合作伙伴資源并加以整合，打造出多元化的“彩生活”社區(qū)O2O服務平臺的業(yè)務模式，卻塑造了成功的企業(yè)戰(zhàn)略定位，并在房地產服務領域獲得了較大突破?；幽闒antasia（專注社區(qū)型）2014年6月30日，花樣年分拆彩生活成功上市，彩生活IPO引來360、新浪易居等眾多帶有互聯(lián)網(wǎng)基因的投資者關注。隨后，其業(yè)務迅速擴張，截至2016年12月31日，旗下社區(qū)服務平臺——彩之云APP的注冊用戶數(shù)增加至400萬左右，活躍用戶近200萬。目前，彩生活已經形成了基礎物業(yè)服務+增值服務平臺的組合。物業(yè)管理服務從傳統(tǒng)的保安保潔保修保綠到成為連接客戶的重要入口，服務領域得到全面延伸。商業(yè)模式則由管理架構和經營理念的轉變實現(xiàn)了商業(yè)模式的全面升級。據(jù)花樣年集團2016年度業(yè)績公告顯示，增值服務對集團的分部溢利貢獻已經達致30.2%，其中，彩生活2016年內總收益同比增加62.2%至人民幣約13.42億。未來，彩生活住宅模式及合伙人制度將成為其輕資產擴張的重要方式繼續(xù)擴充規(guī)模，到2020年彩生活服務管理面積將增加至25億平方米，用戶量達到1億人?；幽闒antasia（專注社區(qū)型）彩生活合約管理項目數(shù)量商業(yè)地產：以人為本

理解客戶需求，為客戶創(chuàng)造真正的價值存量時代來臨，房地產服務大勢所趨傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略布局地產服務房地產服務空間廣闊未來商業(yè)模式殊途同歸從國際經驗來看，發(fā)達國家的房地產市場起步較早，經過幾十年發(fā)展，已經進入較為成熟的運營階段，這對于仍處于發(fā)展階段的國內房地產市場趨勢預判具有重要的參考價值。我們發(fā)現(xiàn)，與國外相比，我國當前二手房交易占比較低，這也預示著，未來存量的機會將愈發(fā)明顯。以日本為例，1965-1974年間，日本新建住房占住房總存量的96%，而1975-1985年間僅占45%。1985年以后，二手房交易活躍度開始逐年提升。從2001年開始，以東京圈為主的核心都市圈二手公寓成交數(shù)量連續(xù)13年保持正增長，日本存量房市場已經占據(jù)主導地位。而從美國經驗來看，2012年，美國房地產開發(fā)、房地產其他服務、房地產經濟業(yè)務收入占比分別為38%、42%和20%。綜合而言，美國房地產服務業(yè)務收入占比達62%，遠高于房地產開發(fā)業(yè)務的38%，已經成為房地產行業(yè)支柱產業(yè)。

未來商業(yè)模式殊途同歸：中國二手房交易占比較低未來商業(yè)模式殊途同歸：除了我國二手房交易市場空間巨大以外，據(jù)目前開發(fā)速度推測，未來五年全國商品住宅銷售面積約52.6億平方米，新開工面積50.6億平方米，物業(yè)管理市場將有50多億平方米增量，加上2016年全國物業(yè)管理面積約185億平方米，未來五年全國物業(yè)管理規(guī)模約235億平方米。按照2016年百強企業(yè)管理項目平均物業(yè)服務費計算，未來五年全國基礎物業(yè)管理市場規(guī)模將達到1.2萬億元，物業(yè)管理行業(yè)同樣將成為新的萬億級市場藍海。未來商業(yè)模式殊途同歸在房地產服務行業(yè)的發(fā)展過程中，不管經營企業(yè)來路如何，開發(fā)商轉型也好，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)切入也罷，服務需求決定了其最終的商業(yè)模式都將以搭建房地產服務生態(tài)系統(tǒng)，為業(yè)主提供全方位、全生命周期的服務平臺為核心。由此，商業(yè)模式的升級也將經歷前期的資源爭奪，中期的差異競爭和后期的服務生態(tài)構建三個階段。未來商召業(yè)模式怕殊途同禍歸第一階視段——跑馬蜂圈地義：單貞一盈束利模券式快慕速復詢制，絕如鏈株家的峰門店從，彩令生活訊的物罩業(yè)管栽理面底積快健速擴獲張。第二階國段——創(chuàng)新價主導呼：尋瓦求差義異化雅，通陣過創(chuàng)圈新來遠提升掃服務鼠的溢胳價能割力，筍例如舞社區(qū)O2驚O。第三薄階段——構建寸生態(tài)猴：搭箏建服蔽務平奶臺，微為業(yè)再主提兵供全蝕方位鋼、全樓周期酷服務阿。REI炒TS：帶使動人泉類進堡步的技金融陷工具RE黨IT殃S：帶加動人冊類進騰步的語金融技工具REI顯TS的由來扒：19潤60年9月14日，巨美國炎總統(tǒng)虛艾森怒豪威筐爾簽材署了《當?shù)禺a倆投資信箱托法》，允葵許設庫立REI征Ts，該法軟把REI同T定義漂為“練有多骨個受忠托人劇作為摩管理錢者，曠并擁廊有可爭轉讓野受益植權益鋼（Be坦ne壟fi垮ci項al緒i宇nt坊er外es遍t）份己額的拾非公霞司型雅組織碧（As梨so蟲ci旁at珠io刮n）。國會鴉的立糕法初勺衷是霸使中么小投獻資者奔通過接參與REI窩Ts投資于抖大型商徐業(yè)房地鹽產，獲滴得與直梁接投資林房地產鳥類似的肥投資收仰益。《房地產憶投資信道托法案》給予RE蕉IT作s的稅尾收優(yōu)吧惠在凈很大妄程度造上參映照了《19磚40年投昂資公煮司法》的相關黑規(guī)定。努合格的REI體Ts享受與促依法成伏立的投隔資公司階同等的禽稅收優(yōu)憤惠。第一批RE顏IT采s于19冒61年設仔立；196默5年6月14日，暗首只RE習IT（Con問tin咳ent單al贈Mor吼tga貢ge訓Inv羊est氏ors）在紐栽約證券說交易所尤上市交失易。REI映Ts發(fā)展秘歷史緩慢女發(fā)展歐階段程（196洲0～196心8年）迅速發(fā)瞎展階段血（196迷9～19柔74年）調整階備段（19觸75～198你5年）改組階邀段（19降86～199遞0年）現(xiàn)代RE碑IT時代拉（19壯91年至今新）緩慢暈發(fā)展所階段植（196義0～19薄68年）第一儲批RE臣IT倡s于196冠1年設立召；19熊65年6月14日，子首只RE碑IT（Con胞tin通ent徹al征Mor根tga登ge鐵Inv黨est秧ors）在拜紐約畏證券原交易饑所上舊市交剝易。鳥這一脹階段RE挎IT薪s發(fā)展緩嬌慢，截緒至196管5年，美廟國約有65家RE鹿IT敏s，其中現(xiàn)大部分案是在196魯2年股票鈴市場下悉跌之前放設立。196華3-1尸968年間，REI藝Ts的總言市值境增長銹極為曉緩慢柄。這顯一階善段RE婆IT行業(yè)緩惹慢發(fā)展逗的原因敲主要包串括：（1）法律變不允許RE獅IT福s自己管夢理和經吳營房地顛產；（2）對房寇地產投賽資者來束說，該開法案的樂一些規(guī)劣定使其裹他一些留組織形疾式（例浪如有限置責任合早伙企業(yè)頌）比RE篇IT讀s更具綱稅收畫優(yōu)惠課。迅速發(fā)蝕展階段蘇（19敢69～19捏74年）這一灰階段肌抵押狼型REI陡Ts的數(shù)量制迅速增鐵加，形惱成了REI鞏T行業(yè)萌第一塑次發(fā)威展高席潮。種整個RE寶IT行業(yè)滑的資押產額己從約10億美元圣開始，改迅速超指過21恩0億美幻玉元。劣抵押俯型REI嚴Ts提供傷長期到抵押濫貸款旺以及榆短期復的建訓設和綿開發(fā)烤貸款沒（C&源D貸款隆），素而且脂借貸習杠桿璃比例略相當床高。在這一曬階段，宇一方面逃由于信請貸狀況喪的變化芽使房地深產開發(fā)刃和建設僻公司的粒資金極臣為短缺吩，融資初需求上扣升；另悼一方面滑，銀行桑、信用膊社和其遷他傳統(tǒng)秋的抵押右貸款和C&竹D貸款提犧供者因片高息吸巡壽儲能力旁受到限堵制，而選無法滿迫足房地移產商的麗融資需佩求。抵陣押型REI梢Ts的大允量出煉現(xiàn)就結是為氧了填殼補這跌一融房誠資缺挪口。標由于漂貸款宅利率族不受期限制戶，因哨此抵膚押型RE融IT姥s有能衣力募奶集足乎夠的狀資金饅，向處資金胸緊缺罰的房忘地產糞商提毫供高槽利率矮的抵順押貸畏款和C&D貸款尿。另桶外，瓣建立減抵押完型RE捧IT倡s的動機炸還涉及曠金融機寇構拓展或業(yè)務的橫考慮。伴當時銀因行、信債用社和倉保險公如司不能稻直接參勤與房地待產的開蛋發(fā)和建懷設業(yè)務咬，因此布，它們串試圖通終過設立念抵押型REI替Ts參與這鬧些業(yè)務膽。在上布述因伍素的獲推動剝下，科房地文產商凝、銀姻行、里保險嬸公司抱和其光他金苦融機拆構組巷建了去自己矛的抵蓄押型REI忍Ts。調整鵝階段控（197地5～198府5年）在調靠整階烈段，RE德IT行業(yè)普暢遍降低瞧了其財寶務杠桿寫比例（駛負債比離例），管注重房捷地產的害權益投耗資，并弊推出了俊“自行券清算型珠有期限RE懶IT”（Sel斯f-l裁iqu懷ida泥tin解gf利ini葬t(yī)e-述lif勺eR壯EIT館,F擱REI單T），片以應拴對其險他投逆資工月具的額競爭張。19革74～19冰75年美國絕經濟出波現(xiàn)衰退蔽之后，爆利率上戒升促使REI森Ts的融資灣成本上財升。高去企的利軍率和房小地產市鹿場供給穩(wěn)過剩的統(tǒng)狀況一霞起導致仙了大量洲抵押貸兇款違約請現(xiàn)象的總出現(xiàn)和洗房地產瘡商的破趕產，這知使抵押車型RE緣瑞IT早s的不良麻資產比病率上升增，資產次水平急吐劇下降歌，負債納率普遍場較高（植而且大敲多是短庸期貸款盈）的抵復押型RE魄IT章s開始陷躍入困境壇。除了利迫率上升粒、房地舍產市場驅疲軟和至短期借枕款比例脖高企等腿因素外告，REI些Ts的過度李放貸也漠是主要紐奉原因之杏一。過茅度放貸亭一方面凱是由于健建筑業(yè)桌的蓬勃毀發(fā)展導艦致抵押纖型RE識IT亭s放貸時田缺乏應川有的審魯慎；另燈一方面扭是作為采發(fā)起人顯的銀行么、REI尊Ts及其糞顧問最之間唉存在畜利益貸沖突耳。銀銅行和RE看IT靜s的投通資顧牲問為沉了獲弊得更丸多的銳費用妄收入性而促振使RE浴IT氏s盲目脖擴大厘信貸比規(guī)模償。陷入杯困境壯的抵素押型REI輕Ts開始般通過賄銀行依貸款軍的重緣瑞新安玩排、嬌轉換音或出估售抵憐押物棄業(yè)和逝改善悔資產罩組合殖等方單法來甜進行眼艱難宇調整苗。權敗益型RE顯IT難s通過馳收購文抵押美型RE兔IT巧s低價枝拋售液的物表業(yè)而決得以副度過馳房地恐產市企場的歉低靡邪期；忽一些值抵押無型REI饅Ts通過受炒讓抵押練物的方鴿式轉為橡權益型REI伐Ts。進入20世紀80年代億以后疼，REI曬Ts調整了名投資策帶略和經曲營理念指，強調裁用權益特資產代陪替抵押枕貸款資再產，降鈔低負債鋪比率。前但是，REI姻Ts的競豈爭對曉手也丈陸續(xù)放出現(xiàn)僻。改組階徑段（198霞6～199夏0年）19懂86年國會纏通過了狡《稅收愈改革法幸案》（Ta慰x奮Re奮fo耐rm覺A娘ct亦o戶f源19在86），其便相關規(guī)俯定有利伏于REI減Ts的發(fā)展徑。第一旋，該帝法對值有限食合伙含企向父投資訂者結鄉(xiāng)豐轉虧伴損的槽能力里作出筑了限潔制。第二昏，該顆法取培消了翅房地典產資乞產加芹速折罩舊的印規(guī)定粘。這超兩項奇規(guī)定巴大幅列度削辣弱了辣房地士產類筆有限遍合伙著企業(yè)掌（如RE拒LP丟s和ML鋒Ps）的閑稅收反優(yōu)勢仔，促乘使投譽資者釘轉向REI喇Ts。第三，蛙該法放孟松了REI房誠Ts對房地踢產進行熱管理的域限制，語允許RE戰(zhàn)IT削s擁有、興經營和機管理大偉部分收長益型商對業(yè)房地命產?，F(xiàn)代RE撒IT時代（19終91年至今平）199春1年購御物中臨心開筍發(fā)商KIM爪CO房地產闖公司（KIM縮慧CO慚Rea個lty）首筍發(fā)新孟股募既集資跌金1.3哨5億美炎元，仁這標僚志著巴美國丙“現(xiàn)同代RE受IT遞s時代”（Mod便ernRE俘IT綿sEr振a）的到編來。第一懼，權融益型RE膛IT金s的組織援結構形就式出現(xiàn)枕了創(chuàng)新鞭。19凱92年Tau寶bma削nC時ent籍ers公司獻首次欺公開郊發(fā)行分采用狡了一穗種新顫型結背構的RE梅IT，即傘形合攪伙房地悄產投資車信托（Um野br脆el貪la素P謊ar俱tn崖er辟sh齊ipREI柿Ts，UPR盡EIT）。鑒窄于其遞鼻延納稅伙功能，UPR摩EIT匆s對私人恐房地產有所有者頓極具吸割引力，姨因此，UPR柳EIT一經焰推出散便迅域速成拳為權攤益型REI抵T的主鬧流形凱式。第二是堡對機構延投資者嫌投資RE參IT鬼s限制珠的放質松。19兆93年的《車綜合預培算調整爪法》（Om家ni流bu霉s靠Bu獲dg招et恭R癢ec趙on寒ci債li設at藥io嫁n棚Ac秘t匯of甩1抄99輝3）改重變了栗養(yǎng)老談基金半投資腥于REI撓Ts時RE乘IT鹿s的股權赤結構要慰求。根合據(jù)該法抖，養(yǎng)老工基金投焰資于REI顧Ts時，厭按照俘該基脹金的洗所有幫者數(shù)亮目計昌算持徹有RE荒IT痛s股份的盞股東數(shù)趣目，從嫌而使REI五Ts順利碎通過蠟上述液所有堅權測拘試）蠅，即喪“百理人原懇則”據(jù)和“轉五人炭原則獻”。歪而在彼這之艘前，窩養(yǎng)老床基金愛投資智于REI厘Ts時，該肥基金只很作為RE村IT缺s的一秘個股彎東計浩算，旅從而繭易于啞違反變上述躬兩項巡壽原則北。另疑外，勝低利威率和REI稻Ts股票的火高回報陡也吸引嗚了基金遭介入RE犁IT飽s市場。20世紀90年代以暢來REI晌TS的發(fā)展遣狀況美國REI睬Ts年度IP霸O數(shù)目賓及金吩額（199疫2-2楊003）國外RE泛IT算s的發(fā)葉展情胞況目前480多家耍房地創(chuàng)產投籃資信建托的織全球缸市值蒼超過60膝50億美元四。美國148家房邁地產握信托買市值羅達到300山0億美元麻左右；奧第二位炒的是澳菠大利亞鳴，64家上市鴿地產基誕金市值哈達到78墨0億美才元；揉處于靈第三否位的專是法葡國，48家房地潛產信托融市值達想到730億美元廟。RE絞IT適s的優(yōu)點：對蠢房地稀產商RE劍IT些S為房地曾產商提虛供了良廈好的投音資渠道1REI俱Ts提供誘了穩(wěn)襖定的小收益咽和稅溫收優(yōu)摸惠。2RE璃IT選s提供了佛良好的云流動性縣和分散煙風險機與制。房瓜地產所斜有者在妨出資換遭取“經期營性合珍伙單位”（契約矮憑證）時，同舅時也肯獲得農了一控種“尚看漲越期權鏡”：鋸在一渡定時衡間（祥通常馬是1年）廟后，凍按照貿商定唐的比戰(zhàn)例用省“經閃營性浮合伙恥單位殿”換歐取現(xiàn)歌金或REI住T股票。REI飯TS為房地產產商提犬供了良傍好的融琴資渠道1，股地權融愚資（公腸司型觀）2，債權討融資（抵押余性）RE村IT環(huán)s的優(yōu)點：對購忠買者警（投暴資者鞏）收益棍高1、股利刮支付比敬例高2、REI燃Ts的收艇入以納相對壺穩(wěn)定則的租勒金收料入為欠主。3、增值根空間大風險低1、預瘡期可吸預見乓投資2、收主益穩(wěn)市定、哪收益崇波動駱性低RE依IT柿s的優(yōu)點：對購旦買者（飾投資者宏）風險挽低1、預期蠻可預見外投資2、收陳益穩(wěn)嚴定、舌收益鈔波動吊性低從歷獨史數(shù)角據(jù)來肯看，題與美次國主都要股身票指針數(shù)相樸比，RE橫IT賠s股票具澇有高收庫益、低板風險的偷特征。澇如圖5-悶1所示秀，在19離71年12月31日至20歉02年12月31日期間配，權益愛型REI藍Ts的收益濤率為12.角35%，超遲過道創(chuàng)瓊平拌均工系業(yè)指衡數(shù)（7.2床5%）、扛納斯臟達克需綜合躬指數(shù)豆（7.7嘆9%）和茂標準現(xiàn)普爾50將0指數(shù)無（10.遇68%）；煤同時泛，其勉風險槳（13.磨46%）卻遠醫(yī)遠低于演這三種榮股票指均數(shù)。關于RE享IT深s那些懲你不帖知道撲的事“股神勸”巴菲聞特也有RE差IT幟s情結，搏據(jù)相關柴機構披戀露，巴階菲特收類購了Ser渠ita國ge齡Gro浪wth雹Pro臉per冒tie等s8繭%的權益耀，推動廢該房地井產投資麥信托基熱金的價涂格在午沾后交易教時段一卸度上漲18%。巴菲施特的煎黃金任搭檔父、美冒國著盯名投宿資家玻，查魂理·芒格給曾表吊示：擠“比壁起機節(jié)構投槽資者揮，REI榜Ts更適合大個人投渣資者。專業(yè)團呼隊專業(yè)服務專業(yè)的重團隊和灑專業(yè)的董投資經勁理人對REI楚Ts的資產速進行管兩理，將序每年產河生的收日益以分視紅的形韻式分配稅給投資突者。物繭業(yè)的租妻金收入憶是通過全租賃合辛約所規(guī)命定的期爭限和租源金來決柿定的，克所以房澤地產信義托基金方分配給順投資人篇的現(xiàn)金慎流是穩(wěn)善定而且跑有保證呀的。風險分散安址全性強股票腐的市齡場價節(jié)格變旗動幅單度大,可以亞暴漲徑暴跌,安全辮性低潤、風矛險性族大，踏而RE百IT根s除非遇疤到戰(zhàn)爭將及自然起災害等仆不可抗跪力，一觀般來說打租金不塑會有大瞇幅度波謎動，安愚全性高生、風險勉性小且義具有很元好的抗慈通脹特泡性，可獎作為長簡期保值撕工具。REI炭Ts收益率誰往往高區(qū)于其他揮投資品吧，RE撓IT沫s的市場巴規(guī)模也只在不斷猴擴大。濕從長期逆或短期破看，REI仙Ts的收益立都能跑處贏股票葉。中國偵市場度的REI番Ts物權法線的出臺貿為中國忙式的REI冠Ts提供拾了法戲律依愁據(jù)中國房牽地產去墾庫存的蒙指導方蘋針需要REI鎮(zhèn)Ts中國痛普通具投資瓶者的曬投資繩產品歸的匱嘗乏需荒要RE雄IT祥s首度So滔do：類REI掠Ts抵押蛙類REI貌TS看得清撒，看得進懂的投軍資產品萬萬勤沒想幫到，屆我們嘆做到亭了。穩(wěn)步耽發(fā)展犧，靜統(tǒng)候佳顧機1、長春且房子會字掉價嗎校？2、長卡春房膀子還船會漲健價嗎翻？截至去野年12月31日，長我市暮總人猶口772弊.9萬人，澆出生蝦率5.凝51膚%。，劉自然呆增長僻率1.蟻63效%。，計再生率95廣.7惑8%，出驗生人遞口性睜別比11袋0.稿79：100，常住人拾口城鎮(zhèn)吹化率56竟.5挪%，戶籍蓬人口城陳鎮(zhèn)化率45%。（距離68%還有11.溫5%，109盯.25萬人白的供勻求空塊間）長春迅市國攜土資秧源局主網(wǎng)站傷公布彼了《長春捏市區(qū)201殲7年度國襖有建設昌用地供吹應計劃突的公告》。其畜中，20丹17年長艦春國脫土供陵應以黃經開嶄區(qū)、茫高新魔區(qū)、吊綠園汪區(qū)為專主，誦總計墊供應憐住宅清用地18躬85萬平格方米。長春掠市未圾來十部年的檢城市知總體舉規(guī)劃耗中，笑城市所規(guī)模金將有層較大雄的提宅升，們規(guī)劃憤至20京20年，全罩市人口扒將達到950萬人，馬城鎮(zhèn)化欄率達到68%；其中愧中心城鳥區(qū)實際艷居住人惜口42總4萬人憑，建己設用乏地規(guī)鳴模44禽5平方公丈里。長春勾本地約房地催產庫哪存及皺供應喜情況挪來看車，6月份，座長春新懇建商品誓住宅庫可存量為10楊31萬平方設米，同追比降3%，環(huán)比匠降2%。同樣福呈現(xiàn)“友供小于搞求”態(tài)制勢。其鏈中，供逆應方面姐，6月份菠長春冠新建蠻商品棕住宅霧供應贏面積獵為60萬平方謀米，同姻比減少68%，環(huán)比頓減少30%；成目交方思面，見當月饑成交79萬平特方米猶，同綠比減遺少7%，環(huán)獵比減闊少2%。目前應存銷鄉(xiāng)豐比處秤于歷很史低位6月份百，35城新之建商動品住拌宅存盒銷比爹（即越庫存另去化站周期