房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃案例四

結(jié)構(gòu)指南可行性研究項(xiàng)目研究產(chǎn)品方案

市場(chǎng)定位、客戶定位、市場(chǎng)定位價(jià)格定位開(kāi)發(fā)周期銷(xiāo)售周期

推廣方案經(jīng)濟(jì)分析一、可行性研究市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)1、市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)：11年政府宏觀調(diào)控打擊了投資，投機(jī)也誤傷了剛需，12年剛需力量爆發(fā)，支撐起了市場(chǎng)；1996年前建的房子，戶型，景觀都已嚴(yán)重落后，改善型住房需求大。政策方面，國(guó)家在控制房?jī)r(jià)后，還是要依靠房地產(chǎn)拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)南市場(chǎng)：11年末，濟(jì)南市場(chǎng)異常低迷，但春節(jié)之后，慢慢回暖，消費(fèi)者需求與信心回歸。政府城市規(guī)劃：東拓西進(jìn)，南控北跨區(qū)域市場(chǎng)：西客站片區(qū)成為購(gòu)房者的熱土，綠地國(guó)際花都等盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)可窺一斑，受西客站通車(chē)等影響，西部開(kāi)始崛起?；笔a區(qū)重點(diǎn)項(xiàng)目：十藝節(jié)；張莊機(jī)場(chǎng)搬遷，西客站，107個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目1500億結(jié)論：形勢(shì)嚴(yán)峻，機(jī)會(huì)偏多

2、市場(chǎng)預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)：十二五規(guī)劃提到每年將有1400萬(wàn)城市化人口；舊城改造與保值增值需求；濟(jì)南，和全國(guó)情況基本一致，在舊城改造方面需求更大；貸款利率降低，公積金門(mén)檻降低需求增長(zhǎng)供給預(yù)測(cè)：6163套公租房年底竣工并配租，“市場(chǎng)為主，保障為輔”;土地市場(chǎng)：繼一月和二月的零成交，34（5）月成交井噴，共住宅：237萬(wàn)商服：39萬(wàn)平米。這四個(gè)月的成交量已超過(guò)去年半年成交量。價(jià)格預(yù)測(cè)：今年將去化大量?jī)?yōu)質(zhì)房源，土地市場(chǎng)雖然火爆，但建設(shè)的滯后期，將會(huì)刺激明年的房?jī)r(jià)小幅升高，這波土地供應(yīng)后，房?jī)r(jià)將會(huì)平穩(wěn)運(yùn)行。3、成本預(yù)測(cè)樓面地價(jià)：6號(hào)地住宅：14707號(hào)地商服：2147元二、項(xiàng)目研究宏觀環(huán)境未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析提煉項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)性分析差異化競(jìng)爭(zhēng)潛在客戶群研究鎖定目標(biāo)客群1、宏觀環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境宏觀政策多地公積金微調(diào)，利息，存款準(zhǔn)備金降低經(jīng)濟(jì)形式：全球經(jīng)濟(jì)持續(xù)低迷，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速明顯下降，通脹問(wèn)題基本解決，住建部已開(kāi)始醞釀經(jīng)濟(jì)刺激政策。城市經(jīng)濟(jì)09年濟(jì)南GDP3350億全國(guó)第二十一名，人均GDP8860美元，12年將突破一萬(wàn)，進(jìn)入城市告訴發(fā)展階段城市規(guī)劃確定東拓西進(jìn)南控北跨的整體規(guī)劃后，政府在各區(qū)規(guī)劃建設(shè)16個(gè)城市綜合體，西客站便是其中的引擎之一，獲得大量政策資金支持。

拆遷改造：伴隨城市綜合體的打造，拆遷也在緊張的進(jìn)行中，大量的拆遷戶，會(huì)選擇購(gòu)買(mǎi)品質(zhì)更高的商品房。外來(lái)人口：目前，濟(jì)南暫住人口數(shù)量超過(guò)180萬(wàn)。濟(jì)南降低了外來(lái)人口落戶門(mén)檻：本地居住兩年，并繳納一年以上養(yǎng)老保險(xiǎn)，即可獲得濟(jì)南戶口。這增強(qiáng)了對(duì)周邊地區(qū)的吸引力，剛性需求和潛在需求均增大，隨著西客站，濱河新區(qū)等地區(qū)的建設(shè)會(huì)吸引更多的外來(lái)人口形成持續(xù)的市場(chǎng)需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境一二三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)以及規(guī)模行業(yè)成熟度：除去萬(wàn)科，國(guó)內(nèi)幾大開(kāi)發(fā)商均涉足濟(jì)南市場(chǎng)，恒大，綠地，中海，保利，產(chǎn)品豐富度也很高。熱點(diǎn)板塊圖舊城區(qū)黨家莊臘山區(qū)燕山東部。濱河新區(qū)熱點(diǎn)板塊分析西部新區(qū)：以高鐵西客站、大學(xué)科技園為重點(diǎn)的城市標(biāo)志性地區(qū)，打造高鐵樞紐和濟(jì)南文化中心。濱河新區(qū)：是城市北部的功能拓展區(qū)和新的城市發(fā)展帶、景觀旅游帶、生活休閑帶，規(guī)劃城市綜合體4個(gè)，分別是濱河新區(qū)核心區(qū)、王舍人新東站地區(qū)、華山片區(qū)以及濼口地區(qū)，成為“一城三區(qū)”中北部新區(qū)的城市副中心。東部新區(qū)：東部新區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化新城區(qū)，規(guī)劃城市綜合體4個(gè)，分別是奧體文博中心區(qū)、唐冶新區(qū)中心、漢峪總部經(jīng)濟(jì)區(qū)以及高新外包會(huì)展區(qū)，圍繞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展。

濱河新區(qū)：西客站板塊分析

片區(qū)定位：“山東新門(mén)戶，泉城新商埠，城市新中心”

片區(qū)總體布局：“一站、兩軸、三心、多組團(tuán)”?！耙徽尽笔侵肝骺驼?；“兩軸”是東西向的城市發(fā)展景觀軸和臘山河生態(tài)景觀軸，前者將建成250米寬的具有交通功能的帶狀公園，后者則在拓寬至90米寬的河道上打造迷人水景；“三心”是指商務(wù)中心、文化中心、會(huì)展中心；“多組團(tuán)”是指建設(shè)多個(gè)居住組團(tuán)，規(guī)劃居住人口35萬(wàn)。西客站板塊圖板塊定位西客站承接了高鐵帶來(lái)的京津冀經(jīng)濟(jì)圈和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的眾多資源，是環(huán)處渤海經(jīng)濟(jì)圈的龍頭位置，再考慮到這里形成的政策洼地，西客站必將借勢(shì)而上，形成齊魯門(mén)戶，指日可待?？蓾?jì)南“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃，必然不會(huì)讓西客站一枝獨(dú)秀。會(huì)面臨來(lái)自其他區(qū)的強(qiáng)勢(shì)壓力，西客站板塊內(nèi)部諸開(kāi)發(fā)商區(qū)政府要連橫合縱。2、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析·產(chǎn)業(yè)分布：西客站片區(qū)將形成以總部經(jīng)濟(jì)、金融、會(huì)展業(yè)為主導(dǎo)，以商貿(mào)休閑服務(wù)業(yè)為輔助，以房地產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的新區(qū)?！そ謪^(qū)價(jià)值

本項(xiàng)目由G006商業(yè)金融用地和G007居住用地組成，屬郊區(qū)新城建設(shè)中的一部分。區(qū)位價(jià)值分析項(xiàng)目資源分析·自然：

生態(tài)環(huán)境優(yōu)良；項(xiàng)目西南側(cè)緊鄰一小公園。·交通資源：

靠近京滬高鐵濟(jì)南西站；

公交路線：

東臨齊州路，南靠青島路，西依齊魯大道，北挨聊城路，其中青島路將與濟(jì)南主干道北園大街相連?！ね獠颗涮踪Y源：3、競(jìng)爭(zhēng)性分析1.存量房競(jìng)爭(zhēng)選取同區(qū)位同地段同價(jià)格（單價(jià)總價(jià)）同類(lèi)型的知名樓盤(pán)作為樣本

結(jié)論：主要客頌群均為渣剛需主力沙戶型晃集中綱在5剛0—武—1舉40筍，一告二三杏室近距離尼內(nèi)主要?dú)W競(jìng)爭(zhēng)樓俘盤(pán)是外乏海中央尾花園，勸對(duì)剛需聯(lián)中的中怒高端客浸群吸引擠力大遠(yuǎn)距驕離內(nèi)乘，陽(yáng)亭光1潑00繳競(jìng)爭(zhēng)食力強(qiáng)嫁，主湊要優(yōu)縫勢(shì)是岔區(qū)位植優(yōu)勢(shì)鏈和成辣熟配領(lǐng)套綠地泉餐景園主暑要特點(diǎn)秧是價(jià)格賴(lài)優(yōu)勢(shì)，請(qǐng)價(jià)格低2.潛在供榆應(yīng)量競(jìng)穩(wěn)爭(zhēng)——鐘舉例主要尋采集拘了西裁客站筐片區(qū)就大宗鳴成交強(qiáng)土地結(jié)論：趙根據(jù)土訓(xùn)地成交裁時(shí)間，約這些樓怖盤(pán)屬同鮮期競(jìng)爭(zhēng)旁者，體膀量巨大握。西客野站寡握頭分雕析第一大帶佬：綠地集困團(tuán)201遼1年布褲局濟(jì)南寸，五盤(pán)型聯(lián)發(fā)，峽耀動(dòng)泉量城。綠地撞新里薦盧浮洲公館工—6敢0萬(wàn)抽平米竭海派聰藝術(shù)殿社區(qū)綠地飄普利烤中心含—3漂00甚米超瀉高層綠地禮國(guó)際呆花都獎(jiǎng)—1簽60躍萬(wàn)國(guó)愛(ài)際生燙態(tài)大汁盤(pán)綠地濱脊河國(guó)際妥城—7價(jià)00萬(wàn)鋪平米濟(jì)蔑南第一圾大盤(pán)201唱2年稱(chēng)綠地繽俱紛城券40萬(wàn)好平擔(dān)以及4魂月份在率西客站據(jù)片區(qū)所徒拿7塊拼地，共熄計(jì)面積事：20丙0畝，詠建面：順60萬(wàn)診平分析殼：綠囑地是篩濟(jì)南圈最吸冤引眼隸球的彎開(kāi)發(fā)綢商，津其品陜牌效債應(yīng)巨侄大，穩(wěn)市場(chǎng)界號(hào)召假力強(qiáng)彎勁。寡頭心分析第二夸名：蹤蝶西城始投資西城投項(xiàng)資企業(yè)駱性質(zhì)是椒城市運(yùn)拾營(yíng)商，耳屬于一挎級(jí)半政舊府，工騾作重點(diǎn)鵝：城市擾配套，從政府性撫工程。分析：肺口碑好駱，政府秘關(guān)系好貝，獲取按資源成汪本低，拆與樓盤(pán)丑直接競(jìng)亡爭(zhēng)少。第三名真：恒大暮地產(chǎn)本地救塊為療恒大伍雅苑玩所在梨地恒大地嘗產(chǎn)在西腸客站有跑5塊土含地，四頂塊屬于揀恒大雅命苑，另賭一塊，盯用于建石設(shè)50端0-6率00米效高的“粒齊魯?shù)谒桓摺闭Ｎ骺臀稣酒瑓^(qū)進(jìn)5宗土青地開(kāi)發(fā)礦完成后鐘，可提螞供居住丸及配套刻面積6開(kāi)7.9惰萬(wàn)余平車(chē)方米，蝦商業(yè)金出融業(yè)及返配套面揚(yáng)積13蕩9萬(wàn)余壯平方米蓮。從0竊9年年恒大概入駐折濟(jì)南郵以來(lái)土，先稍后成伏功開(kāi)推發(fā)了期，恒銅大綠饒洲，做恒大可名都貸，恒綢大城味。而啄今，組恒大奔雅苑壯屬于親恒大綿綠洲原的子絕產(chǎn)品慣。分析狀：群僑雄逐稱(chēng)鹿的誕西客伸站市煎場(chǎng)，訂恒大國(guó)絕對(duì)吵屬于爸一個(gè)仗狠角襪色。第四名肯：外海王地產(chǎn)雖然，紗外海在個(gè)濟(jì)南的網(wǎng)布局并驕不像綠劇地恒大貪那樣大肥手筆，扁但80宰萬(wàn)平的脹總體量卵也有很界大的話刑語(yǔ)權(quán)。膀北部明搖盤(pán)鑫苑聚名家也賊才只有越70萬(wàn)帆平。也購(gòu)有和前闖三強(qiáng)叫旅板的實(shí)男力槐蔭區(qū)竟四小虎攤：陽(yáng)光梯100很，路勁艦御景城唐，保利傭，龍騰槐蔭區(qū)訪中東部副，靠成倦熟社區(qū)般這個(gè)區(qū)湖位，成關(guān)就了許漲多中型淘樓盤(pán)。澇以上四粘者名聲鍵很響。聰在與西期客站核運(yùn)心區(qū)爭(zhēng)撕搶客源觀方面，蝦也讓大首開(kāi)發(fā)商私，忌憚羞。企業(yè)競(jìng)裁爭(zhēng)定位面對(duì)如壩此多強(qiáng)源勁的競(jìng)編爭(zhēng)對(duì)手喉，看到診競(jìng)爭(zhēng)對(duì)像手的時(shí)邀候，更鑼要看到睜企業(yè)聯(lián)至合帶來(lái)奸的水漲砌船高。市各巨頭筋之間不棕再是單億純的競(jìng)喬爭(zhēng)的關(guān)稍系，更牌主要的盛是一個(gè)驢競(jìng)合的長(zhǎng)關(guān)系。4、潛搶在客戶版群研究可能輻制射的區(qū)固域由于緩西客指站片涉區(qū)是庭濟(jì)南喝未來(lái)任五年盞的發(fā)念展重蜂點(diǎn)，委是未丹來(lái)的叫“齊魯魯新局門(mén)戶賓、泉城新雄商埠、窮城市新車(chē)中心”鐘，因此繁本項(xiàng)目宣可能輻清射的區(qū)胸域就不稈僅僅是另項(xiàng)目核心熟地塊所堂在的核卷心區(qū)，診而是整繼個(gè)濟(jì)南炭城。同城時(shí)由于厭北園大聚街是城市主菌干道賺且快竹速交皺通系肆統(tǒng)能冊(cè)快速鞠到達(dá)炊項(xiàng)目爸地塊保，因削此其伴主要戶輻射佛范圍也包豎括北董園大袍街輻眨射帶丟。具體范羽圍大致晌如下：區(qū)域輻射范圍核心區(qū)東到二環(huán)西路，西至京福高速，北至小清河，南至臘山分洪河的西客站片區(qū)及周?chē)?。輻射區(qū)北園大街輻射帶：西至重汽彩世界，東至全福立交。槐蔭區(qū)客戶棕構(gòu)成從區(qū)撓域來(lái)紐奉源分象析核心糞客戶貢：未來(lái)熱的西隸客站替片區(qū)籃工作尚者、宿周邊詠企業(yè)昂職工鑼?zhuān)恢匾鸵箲簦憾h(huán)東似路以西吸，北園速大街周蔑圍沿線梯的批發(fā)開(kāi)市場(chǎng)的閱業(yè)主；次要客讀戶：舊村改駕造、濟(jì)傭南城區(qū)嚷外溢白指領(lǐng)結(jié)論：茅產(chǎn)品方箏案物業(yè)猶類(lèi)型繼：高帆層住倚宅和昨?qū)懽峙繕枪徳⑺妮x星酒窮店大攤型商識(shí)場(chǎng)設(shè)計(jì)謹(jǐn)特點(diǎn)沿：高奔尚社某區(qū)環(huán)您境宴精裝短修漠生傻活大憐盤(pán)案夢(mèng)想化起航囑處可能憂價(jià)格溫：住倉(cāng)宅均攔價(jià)：段70桑00碰——怖76并00商業(yè)待醉定三、項(xiàng)洪目定位客戶定岔位產(chǎn)品疲定位價(jià)格定況位房地策產(chǎn)定奪位的濫目的滑：尋找均壁衡點(diǎn)產(chǎn)品投資效起益SWO盟T分析客戶項(xiàng)目事實(shí)區(qū)域?qū)傩越缍ㄕ嫉?02511萬(wàn)平米大盤(pán)項(xiàng)目位于西客站片區(qū)郊區(qū)，未來(lái)的泉城新商埠，環(huán)境質(zhì)量較好靠近濟(jì)南西站，且南側(cè)青島路將與濟(jì)南主干路北園大街相連交通條件較為優(yōu)越目前周邊僅有少量生活配套生活配套檔次較低項(xiàng)目渠屬性飯界定1、S育WOT掏分析S（strength）景觀：自然環(huán)境優(yōu)越，且項(xiàng)目東南有一小公園；地段：臨近京滬高鐵濟(jì)南西站，南鄰的青島路與城市主干道北園大街將聯(lián)通。配套：未來(lái)的中心區(qū)休閑、文化、商業(yè)、體育、生活等配套資源充足。產(chǎn)品：項(xiàng)目規(guī)模大W（weakness）交通：離繁華市區(qū)較遠(yuǎn)，目前公交系統(tǒng)不是很完善；目前配套：具規(guī)模、上檔次的生活、商業(yè)設(shè)施等較為缺乏；教育配套水平較低。O（opportunity）·區(qū)域價(jià)值：片區(qū)地位將逐步抬升；·項(xiàng)目?jī)r(jià)值：項(xiàng)目獨(dú)特的景觀與未來(lái)的高起點(diǎn)規(guī)劃，將越來(lái)越受到市場(chǎng)的矚目。T（threat）競(jìng)爭(zhēng)：周?chē)罅宽?xiàng)目對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成較大的競(jìng)爭(zhēng)威脅，未來(lái)1幾年內(nèi)，片區(qū)內(nèi)樓盤(pán)供應(yīng)量較大；房?jī)r(jià)因素：區(qū)域房?jī)r(jià)高速上揚(yáng)與消費(fèi)群體承受力之間產(chǎn)生一定失衡；政策影響：國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)的影響力已經(jīng)顯現(xiàn)，目前已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。2、客稅戶定位置業(yè)目蓋的：改敞善居住留環(huán)境置業(yè)特額征：首蹲次或多副次置業(yè)托，經(jīng)濟(jì)釀型、改晚善型、辣舒適性條、享受寺型置業(yè)目序的：改換善居住健環(huán)境置業(yè)特饒征：首泛次或二網(wǎng)次置業(yè)主，改善翼型、舒吸適型、滋享受型置業(yè)士目的嶼：自碌住或欺婚房置業(yè)特拴征：首獄次置業(yè)黃，經(jīng)濟(jì)項(xiàng)型置業(yè)豈目的槽：方鞏便生供活與午工作間、改勒善居蹄住環(huán)白境置業(yè)誕特征敢：多挑次置鋤業(yè)，彼舒適仆型、庸享受雪型置業(yè)疾目的遠(yuǎn)：方窮便生妥活與后工作疊，改寺善居游住環(huán)屑境置業(yè)特厲征：二夢(mèng)次置業(yè)悶為主，毅享受型柴、舒適兄型、改雷善型、粘經(jīng)濟(jì)型3、炊產(chǎn)品鴿定位產(chǎn)品定月位內(nèi)容1、品質(zhì)定異位：中高隊(duì)檔精終品居住陜社區(qū)2、區(qū)域定懷位：西客站求新城中海心社區(qū)3、形象陰定位：中央豎湖景倚湖景材、生禾態(tài)宜公居宜誰(shuí)居社區(qū)4、功度能定位淋：現(xiàn)代化防商業(yè)中匆心、辦寇公、劇猛場(chǎng)、幼趙兒園、叨餐飲娛踐樂(lè)休閑詠中心等拌高層水凝景園林耗式居住拒中心?？傮w火定位怕：西朝客站掃新城訪中心卸，中剩央湖銹景生如態(tài)宜豎居大葡盤(pán)規(guī)劃態(tài)設(shè)計(jì)松建議中央湖菊景，大晨面積綠襖化現(xiàn)代年風(fēng)格防，清蔬新而員不失任舒雅鮮，造春型簡(jiǎn)龍潔配套設(shè)驅(qū)施配套評(píng)俱估教育：派落后商業(yè)倘：檔肆次低醫(yī)院危：檔運(yùn)次低文體齒：無(wú)交通：美便利教育乘：房誠(chéng)不具姨體商業(yè)：藏升遙級(jí)醫(yī)院：屯不具劣體文體辣：卵升級(jí)交通：巨升級(jí)＋＋＋＋＋西客站概片區(qū)是滑新城區(qū)朱，規(guī)劃俯的教育號(hào)、大型向商業(yè)中上心、醫(yī)宣院、文染體都具帆備，但灑仍需具放體的、慕方便小夢(mèng)區(qū)居民果的相應(yīng)固配套配套鵲現(xiàn)狀配套規(guī)河劃最能打婆動(dòng)、吸娛引客戶飛的關(guān)鍵目配套配套分肝類(lèi)打造教育+地產(chǎn)的大亡盤(pán)開(kāi)擁發(fā)模揭式。教育：梳無(wú)論是端為物質(zhì)校洪流所怕逼而無(wú)勞暇顧及叼精神的蕩需求，亞或是完絹全無(wú)所別作為而訂活的全隆無(wú)價(jià)值泥，“下犬一代的煉成才”簡(jiǎn)都成為陣家長(zhǎng)們蜂的“自護(hù)我實(shí)現(xiàn)敵”的轉(zhuǎn)企移目標(biāo)撫，成為極這個(gè)城紛市家長(zhǎng)和們最為搏關(guān)注、區(qū)最甘愿無(wú)為之付氧出的焦腎點(diǎn)。教育反定位別：引急進(jìn)國(guó)躬內(nèi)一蟻流名烏?！迦A實(shí)詠驗(yàn)學(xué)校，打造把濟(jì)南最拼大的教轟育人文顛社區(qū)。額并建設(shè)丟一所幼煮兒園教育鉆配套緣瑞：引進(jìn)名評(píng)校商業(yè)配勞套、醫(yī)弄療配套愈、文體鉤設(shè)施建議愈引進(jìn)錯(cuò)大型約主力激店：鑰銀座納購(gòu)物嘴廣場(chǎng)規(guī)模約15因00矛0平米社區(qū)脫內(nèi)商礎(chǔ)業(yè)街——釘BL肉OC譽(yù)K休閑猾商業(yè)也街區(qū)增加逗醫(yī)療孔公共帽配套蔑服務(wù)魯設(shè)施婦，如肯社區(qū)勇衛(wèi)生倘所和繭大型總醫(yī)藥落連鎖哲店?！ぴ谄时旧鐓^(qū)司內(nèi)建設(shè)獄大型體乏育公園餃。體育謀公園包凝括網(wǎng)球進(jìn)場(chǎng)、籃蠶球場(chǎng)、徐羽毛球泄場(chǎng)、乒裝乓球場(chǎng)貫等?！そū稍O(shè)一籃個(gè)大退型劇振場(chǎng)·建設(shè)羅雙會(huì)所她，包括狗一個(gè)體社育會(huì)所渠和一個(gè)升商務(wù)會(huì)師所目標(biāo)客煌戶需求人口結(jié)構(gòu)收入特征需求特征需求面積周邊企業(yè)職工收入水平高中低等均有二次置業(yè)為主經(jīng)濟(jì)型、改善型、舒適型、享受型60-90平米的兩室、91-130平米的三室、140-180的四室公務(wù)員及泛公務(wù)員收入水平屬于中高等，3000-10000元/月不等。多次置業(yè)，舒適型、享受型120-140平米的三室或140-180平米的四室周邊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)業(yè)主及職員經(jīng)營(yíng)業(yè)主收入水平較高，約5000-20000元/月職員約1500-3000元/月首次或多次置業(yè)經(jīng)濟(jì)型、改善型、舒適型、享受型90-120平米的緊湊型三室或120-140平米的三室、140-180平米的四室舊村改造村民收入相對(duì)較低，1500-4000元/月首次或二次置業(yè)改善型、舒適性、享受型120-140平米的三室、140-180平米的四室城區(qū)外溢白領(lǐng)收入水平處于中下等，約2000-5000元/月。首次置業(yè)（例如作為婚房），經(jīng)濟(jì)型40-50平米的一室，60-90平米的緊湊型兩室產(chǎn)品建泄議戶型們配比妨建議結(jié)合令目標(biāo)盡客戶唉收入擇特征博及需婦求特謠征，窯給出批項(xiàng)目勿首期極以下質(zhì)各戶煙型配趁比建跡議：面積（平米）戶型套型比例40-50一室一廳2%60-75兩室一廳18%76-90兩室兩廳30%91-115三室兩廳18%116-130三室兩廳15%131--144三室兩廳12%145-160四室兩廳5%合計(jì)100%裝修垃標(biāo)準(zhǔn)頂級(jí)途配套肌、滿欠屋名獵牌、逢9A澡精裝4、價(jià)勵(lì)格定位產(chǎn)品柴質(zhì)量虛假經(jīng)難濟(jì)戰(zhàn)略虛假經(jīng)略濟(jì)戰(zhàn)略騙取獵策略低優(yōu)良罩價(jià)值艙策略普通策愛(ài)略高價(jià)降策略中超值范策略高價(jià)值彈策略溢價(jià)旺策略高低中高價(jià)格價(jià)格策猜略——低開(kāi)摟高走1、項(xiàng)釋目所班在片抹區(qū)將匠有大令量樓考盤(pán)對(duì)叮外銷(xiāo)娘售，摸供應(yīng)欲量充駝足。2、隨著吸西客站旺片區(qū)的滴成熟，池區(qū)域面鵲貌將發(fā)具生巨大盡變化，浩區(qū)域土蹦地價(jià)值根逐步上趨升。3、經(jīng)過(guò)送項(xiàng)目前呼期的成忙功運(yùn)作煉，將形控成良好扇的市場(chǎng)鼻知名度斗和美譽(yù)宜度。鑒于諸以上嗎三點(diǎn)辱，建能議本器項(xiàng)目過(guò)采用劣低開(kāi)矩高走很價(jià)格韻策略咬，開(kāi)迷盤(pán)后話小幅血快速毯提價(jià)扭。價(jià)格彼策略膚調(diào)整根據(jù)丹項(xiàng)目花區(qū)位禁和自卡身因蝕素，臺(tái)在本被區(qū)域凱選取返了綠蛋地泉潛景園尖、外評(píng)海中創(chuàng)央花漠園、慎陽(yáng)光劑10牢0國(guó)君際新烤城等翻最具繁有可為比性區(qū)的在茅售樓義盤(pán)進(jìn)測(cè)行比捎較預(yù)市估。銷(xiāo)售價(jià)偏格定位比較樓旋盤(pán)權(quán)重證打分項(xiàng)目細(xì)化因素權(quán)重％綠地泉景園外海中央花園陽(yáng)光100國(guó)際新城因素得分得分得分地環(huán)境升值前瞻5557域45%生活氣氛9678因

人文氣氛8777素

自然環(huán)境888780%

治安狀況5555

區(qū)域印象10101012

交通車(chē)行管制5454

15%公共交通108810

配套20%學(xué)校、幼兒園1091010

菜場(chǎng)、商場(chǎng)6678

醫(yī)院、銀行4445樓盤(pán)個(gè)別因素規(guī)模779720%開(kāi)發(fā)商實(shí)力7767

社區(qū)配套6566合計(jì)1009197103價(jià)格運(yùn)預(yù)判比較樓盤(pán)合計(jì)得分均價(jià)（元/平米）比較價(jià)格=均價(jià)*100/合計(jì)得分權(quán)重權(quán)重值綠地泉景園916500簡(jiǎn)裝7143

30%2143外海中央花園976600毛胚6804

30%2041陽(yáng)光100國(guó)際新城1038600精裝835040%3340合計(jì)（元/平米）100%7524綜合比汗較后，臣項(xiàng)目精摘裝，整內(nèi)體實(shí)現(xiàn)花均價(jià)7500元/平米。四、步項(xiàng)目臥推廣怠方案1、賣(mài)打點(diǎn)提美煉2、項(xiàng)目國(guó)總體形躍象設(shè)計(jì)3、推廣對(duì)費(fèi)用預(yù)悲算4、現(xiàn)場(chǎng)色包裝方深案5、制展定銷(xiāo)持售策性略6、制棕定推標(biāo)廣策射略1、賣(mài)禿點(diǎn)提煉盡——區(qū)位篇生態(tài)宜盾居：濟(jì)瘦南的稻生態(tài)謹(jǐn)濕地拍就在逆落日識(shí)余暉突下，姓兩水拜一綠三條溫景觀荒大道搖：小城清河矛，臘資山河毫，南亡北貫疫通景核觀帶部政月府贈(zèng)送公違園：撒晚野公園鏡——孩留子的天圾堂；區(qū)位價(jià)罵值：齊跟魯新奮門(mén)戶硬，山濾東新絡(luò)商埠慶，城窯市新騰中心燥；便捷泡交通：京福柜高速，燦西客站愈——出品省跨市羅就在一澆念之間甩，驅(qū)車(chē)戲，3組分鐘誕直達(dá)響經(jīng)十壟路；配套設(shè)縮慧施：一場(chǎng)霉三館省假級(jí)文化窮配套，卡會(huì)展中男心，中既央CB火D五分酬鐘便基利生顯活.連35松00隱平幼沉兒園訂，2不4班膊初中匆高中液，一柳站無(wú)傻憂的高縱尚教第育賣(mài)點(diǎn)龍?zhí)釤挷薄廉a(chǎn)品吧篇項(xiàng)目規(guī)警模：3婆08棚畝超嘉大社復(fù)區(qū)；規(guī)劃杯設(shè)計(jì)：國(guó)尊際大推師規(guī)背劃設(shè)鄉(xiāng)豐計(jì)，府樹(shù)立蕩頂級(jí)報(bào)品質(zhì)抽品牌皂社區(qū)跪；建筑特鉛色：現(xiàn)代有風(fēng)格，赴清新而抬不失典賞雅，造攝型簡(jiǎn)潔楚；園林真環(huán)境：頂級(jí)毫私家園昂林，中旬央湖景咐，生態(tài)榜宜居；產(chǎn)品特蟻色：戶匠型多晝樣，駕符合上低碳循環(huán)保拖設(shè)計(jì)潮要求耀；精裝殼品質(zhì)：滿則屋名鏟牌，蘆9A聾精裝；性價(jià)點(diǎn)比：開(kāi)盤(pán)娃必特價(jià)便，升值割空間大閉。2、鏟項(xiàng)目敵整體燦形象笑設(shè)計(jì)案級(jí)名：蘇經(jīng)緯東新天標(biāo)地LO憐GO嗓：形象結(jié)推廣疑語(yǔ)：云年輕雙人！零這里辜就有錄你的沿夢(mèng)想3、沙推廣挽費(fèi)用醒預(yù)算1、確逼定推甘廣費(fèi)盆用占欄總體菜銷(xiāo)售里額的急比例結(jié)合當(dāng)岡地行業(yè)奴基本水眨平，視堆項(xiàng)目情綁況定2、確司定各脈主要幼費(fèi)用淚項(xiàng)目翁的預(yù)涂算比便例（現(xiàn)拾場(chǎng)包便裝、迅媒體參費(fèi)用米、活站動(dòng)費(fèi)皮用、損預(yù)留風(fēng)費(fèi)用攻等）3、確六定各貼推廣遙階段節(jié)推廣初費(fèi)用武預(yù)算表比例（蓄勢(shì)據(jù)期、強(qiáng)失銷(xiāo)期、遞蓄銷(xiāo)期淹、尾盤(pán)錦期）4、確定蠢各推廣島階段內(nèi)犯各項(xiàng)費(fèi)這用的詳會(huì)細(xì)預(yù)算4、夏現(xiàn)場(chǎng)祖包裝烈方案工地漸圍墻戶外圍問(wèn)擋看樓析通道售樓部樣板間圍墻銷(xiāo)與戶翼外小區(qū)危圍墻炒：僅滾展示天企業(yè)歪信息鴨與樓徑盤(pán)名出稱(chēng)戶外鏈大牌奮：樓血盤(pán)形恢象與找生活逮方式犬宣傳眠為主樣板間宗旨：浮化虛為私實(shí)，打攻消客戶捉心中顧善慮目的：授讓客戶都看到“耗自己”議的夢(mèng)想沫。位置：遮小區(qū)湖伶的正北灰面，最內(nèi)佳風(fēng)水淘位置，抱離售樓跨處步行演距離：梢三分鐘咳。未來(lái)用宴途：日丹后營(yíng)銷(xiāo)值活動(dòng)場(chǎng)所所；拍近賣(mài)物內(nèi)容：移兩室三仗室各一卡套；面為積：檔次陸：優(yōu)南于產(chǎn)沃品供羞應(yīng)，還但不房誠(chéng)能過(guò)般分偏卵離主凱流供悶應(yīng)產(chǎn)劇品售樓處容與通道毀設(shè)計(jì)宗旨:蓄含蓄的姐傳遞小仁區(qū)環(huán)境咬配套價(jià)脆值，生食活方式族滲透?jìng)靼覆?；讓營(yíng)銷(xiāo)井無(wú)處不晉在效果踢要求鎮(zhèn)：未習(xí)進(jìn)售櫻樓處嗓就愛(ài)挎上這欲個(gè)社很區(qū)位置：錄小區(qū)深紡處，內(nèi)護(hù)湖旁，黨毗鄰幼忠兒園，培落地直株視窗體烏育場(chǎng)未來(lái)袖功能飛：一最層免推費(fèi)會(huì)趣所，到二層岡作為違小區(qū)辦圖書(shū)柿館，樸主要很作為謹(jǐn)學(xué)生催放學(xué)天后，迫等待際家長(zhǎng)綿用裝修風(fēng)詢格：有止情調(diào)的稠奢華宮緣瑞殿通向售釣樓處道校路設(shè)計(jì)娛：蜿蜒穿，沿路美綠化先販行5、銷(xiāo)崗售策略銷(xiāo)售坑次序銷(xiāo)售充時(shí)機(jī)銷(xiāo)售目棋標(biāo)價(jià)格策恭略銷(xiāo)售吩次序住宅先潤(rùn)行，商公業(yè)推后住宅駝先發(fā)武，低秧價(jià)入半市，宅聚集賊企業(yè)女與樓往盤(pán)人阻氣，叮增加樓商業(yè)丹物業(yè)辯的認(rèn)贊可度礎(chǔ)與價(jià)撫值。銷(xiāo)售時(shí)之機(jī)背景：拾同期土逗地供應(yīng)呼量巨大笨，集中歇供應(yīng)市侵場(chǎng)壓力明巨大；購(gòu)大事件拿：20蘭13年名10月跪十藝節(jié)數(shù)西客站歸舉行企業(yè)材模式路：快回速推諷盤(pán)，撿快速快銷(xiāo)售樓盤(pán)施些工：1炕2年，降3.1爐2拿地悲，4.敵1開(kāi)工時(shí)機(jī)確遙定：為炊避開(kāi)開(kāi)扛盤(pán)高峰姐，搶占末市場(chǎng)，于20友12年愁9月開(kāi)變盤(pán)價(jià)格策咸略低開(kāi)高徒走市場(chǎng)銀風(fēng)險(xiǎn)韻較低器。主視要是凳通過(guò)債前期裁主要紡?fù)瞥鍪乱恍┖遢^差著戶型形成低黑價(jià)，造淚成熱銷(xiāo)箭，并為泛后期蓄波勢(shì)。隨工著后期紋較好戶型的嶺推出閱，以淺及社因區(qū)氛嫩圍的欲形成禿，價(jià)挎格逐虹步爬眨高。銷(xiāo)售懂目標(biāo)一期順住宅一期謊商業(yè)6、例推廣勝策略主要內(nèi)貪容：推廣棚階段曾劃分階段盤(pán)推廣嘴主題媒體婚組合兆策略行銷(xiāo)策伶略組合（現(xiàn)場(chǎng)丈活動(dòng)、灑公關(guān)活扯動(dòng)、展義銷(xiāo)會(huì)、刮促銷(xiāo)手孝段等）推廣階映段劃分12晚.4獸12飾.6窯1猛2.查9書(shū)1案3.念3壤1叼3.低6武13刑.8預(yù)熱本期啟動(dòng)期高潮碑期持續(xù)期尾盤(pán)護(hù)期文化引擠導(dǎo)情感怖訴求形象導(dǎo)察入品牌駕建立口碑帶頑動(dòng)活動(dòng)欲營(yíng)銷(xiāo)品牌賢拉升進(jìn)度景拉動(dòng)強(qiáng)勢(shì)隔促銷(xiāo)強(qiáng)勢(shì)臥促銷(xiāo)大力清基盤(pán)品牌屋再塑贏造推廣貓主題預(yù)熱期羊主題：嚴(yán)區(qū)域價(jià)功值推廣尿與企業(yè)甲形象推調(diào)廣啟動(dòng)湖期主糊題：濤樓盤(pán)酸面世縣形象走推廣高潮屑期主貌題：鉆樓盤(pán)陵價(jià)值很推廣持續(xù)期床主題：雕樓盤(pán)價(jià)夢(mèng)值推廣尾盤(pán)份期主升題：爪企業(yè)困形象旋推廣推廣主痛題推廣銹語(yǔ)濟(jì)南樓煤市看郊蚊區(qū)，東宇西爭(zhēng)雄護(hù)西更優(yōu)西客宇站掀齡起你山的蓋踏頭來(lái)磚——西客唱站，講來(lái)了懷個(gè)新噸天地新天地董，給你鋪一個(gè)后毒現(xiàn)代生嗎活的夢(mèng)與想媒體滿組合途策略報(bào)紙電視伯專(zhuān)題碌片網(wǎng)絡(luò)廣播公交斷廣告廣告牌行銷(xiāo)策燒略組合主題引研討炸會(huì)小區(qū)屈設(shè)計(jì)睬概念屑有獎(jiǎng)?lì)櫿骷浳膽B(tài)炒作行業(yè)巨腫頭聯(lián)合衫招標(biāo)房展會(huì)開(kāi)盤(pán)儀娘式垮明星助烤陣短信鍬平臺(tái)戶外展刃板內(nèi)部譽(yù)認(rèn)購(gòu)認(rèn)籌折扣老帶新喜：全民料營(yíng)銷(xiāo)行銷(xiāo)錢(qián)策略準(zhǔn)組合憶舉例預(yù)熱期串：一、拘活伯動(dòng)主去題：轉(zhuǎn)濟(jì)南盾樓市京新熱擊土；?；顒?dòng)所目的拒：炒飽熱西勵(lì)客站閑活動(dòng)夢(mèng)內(nèi)容誦：官竭員，巧專(zhuān)家棋學(xué)者覽開(kāi)專(zhuān)發(fā)商蘋(píng)買(mǎi)敞房者太記列者米研旱討“包濟(jì)南售樓市默新熱煙土”窗活動(dòng)伴形式蔥：電擾視主脂持人番研討以會(huì)二、甩活動(dòng)臭主題艙：青繞年人線的買(mǎi)佛房夢(mèng)主活動(dòng)辱目的過(guò)：找末到盡尤可能共多年割輕剛伍需客壘群，擺通過(guò)撈對(duì)他鑰們的門(mén)人文聯(lián)關(guān)懷允，抓上住準(zhǔn)安客戶彩活浩動(dòng)內(nèi)狠容：犁制作云一報(bào)細(xì)紙專(zhuān)秋刊，蜻分期必講述牛年輕泊人的強(qiáng)買(mǎi)房必夢(mèng)淋活趕動(dòng)形太式：鎖報(bào)紙艘軟文灰投放三、活永動(dòng)主題何：有獎(jiǎng)鼠征集設(shè)默計(jì)方案奶征集槳活動(dòng)內(nèi)憲容：各滑樓座名素稱(chēng)會(huì)綠所功能修概念設(shè)滑計(jì)，中鑒心湖概究念設(shè)計(jì)端；活動(dòng)調(diào)目的：鞋再度吸善引客戶飛注意力槳，打造亦知名度淺，樹(shù)立疊小區(qū)人士性化實(shí)通用化形廣象活動(dòng)遵形式：題報(bào)紙網(wǎng)澆絡(luò)方案源征集啟動(dòng)期一、刷活動(dòng)歷主題你：西仗客站鍛，地旅產(chǎn)巨擔(dān)頭聯(lián)艦合招動(dòng)標(biāo)，憶嚴(yán)格隙控制益成本曬與質(zhì)手量燒活月動(dòng)內(nèi)孕容：灰與綠翅地集忘團(tuán)建朗材等搞聯(lián)合歸招標(biāo)走活演動(dòng)目仇的：當(dāng)建立框企業(yè)圍低成詳本高靈質(zhì)量歡的高男性價(jià)抹比形面象，刪強(qiáng)化溉企業(yè)壺品牌家與企家業(yè)口輪碑索活動(dòng)喚方式將：網(wǎng)職絡(luò)災(zāi)報(bào)紙周發(fā)布啄信息二、活核動(dòng)主題陸：何為斑后現(xiàn)代吳生活！窮活動(dòng)紐奉目的：服給客戶閥灌輸一泉種新的杏生活理巧念，塑須造樓盤(pán)揭附加值炒，美化兩客戶理邪想苦活動(dòng)方松式：報(bào)通紙軟文憶為主三、活譽(yù)動(dòng)主題統(tǒng)：開(kāi)盤(pán)堤儀式柱明星釀助陣上活動(dòng)蝦目的：唉再度聚爆集人氣磁，制造刷火爆場(chǎng)僵面用桃震撼的片效果，漁深化樓教盤(pán)高性綢價(jià)比形員象核活動(dòng)菌形式：也戶外開(kāi)夜盤(pán)備注：付剪彩人乖員：范遺冰冰彭填麗媛君齊魯帶晚報(bào)主頂編啦作家協(xié)臂會(huì)成員幼開(kāi)發(fā)妨商等高潮期一、活妹動(dòng)主題羽：你所吳不知道須的經(jīng)緯介新天地替！活頌動(dòng)內(nèi)容槽：制作泳一電視播專(zhuān)題片指，用人腎文的口漢，直觀獻(xiàn)的畫(huà)面是，告訴?？蛻簦簼M企業(yè)實(shí)巨力，企魄業(yè)愿景尿，樓盤(pán)偉價(jià)值，籃開(kāi)盤(pán)狀尚況等信泥息。活田動(dòng)目的洗：深化享客戶對(duì)陜企業(yè)、拋樓盤(pán)認(rèn)拼可，打貨造繼開(kāi)田盤(pán)后的養(yǎng)第二波連強(qiáng)勢(shì)的護(hù)銷(xiāo)售攻兔勢(shì)?；钸M(jìn)動(dòng)形式僻：電視悉專(zhuān)題片二、活傻動(dòng)主題桿：記者搜“戰(zhàn)地宮”報(bào)道依之經(jīng)緯宮新天地壩?；顒?dòng)逼內(nèi)容：殺通過(guò)記特者采訪劈燕樓盤(pán)相湖關(guān)高層擱中層的攜實(shí)地報(bào)喉道，告珠訴客戶熱一些“借內(nèi)幕“資?；顒?dòng)觀目的：般鞏固強(qiáng)懸銷(xiāo)勢(shì)頭陽(yáng)，用第油三者的滾視角來(lái)柔，打消木那些對(duì)拳樓盤(pán)持并觀望態(tài)珍度客戶耗的顧慮令，促進(jìn)常這部分預(yù)人群的漫下定衰活動(dòng)方碌式：報(bào)舉紙和網(wǎng)尺絡(luò)視頻三、見(jiàn)活動(dòng)債主題逮：配蚊套升律級(jí)；滔活動(dòng)連內(nèi)容跨：告音訴客往戶，屯取消乓與舊迅有學(xué)激校的炎合作途，向痰社會(huì)穩(wěn)進(jìn)行遷社會(huì)覆招標(biāo)澡，選怒擇一視流的連合作長(zhǎng)小學(xué)匹初中隙?；罨閯?dòng)目貝的：鞠通過(guò)從招標(biāo)鋼的形中式，亡造勢(shì)用，打咽造教任育地蠶產(chǎn)的設(shè)附加灰形象頂，讓侍教育夏升級(jí)徹，為截日后溉的持塵續(xù)銷(xiāo)鍋售奠浴基；攜活動(dòng)基形式皺：網(wǎng)們絡(luò)，王報(bào)紙錘等四：活愿動(dòng)主題吃：新天記地，你烏的配套飲值多少站錢(qián)！活脾動(dòng)內(nèi)容攔：用專(zhuān)子題研討精會(huì)的形痛式來(lái)討由論樓盤(pán)縫的配套殼價(jià)值，影活動(dòng)目鐘的：深算入挖掘考樓盤(pán)配僑套價(jià)值殖，完成瘦成熟社急區(qū)，高披尚社區(qū)諸的樓盤(pán)鵲形象升犯級(jí)；活麗動(dòng)形式帶：網(wǎng)絡(luò)競(jìng)，報(bào)紙厭，電視術(shù)專(zhuān)題片持續(xù)期一、矩活動(dòng)澤主題貢：尊趁貴的盼主人交，經(jīng)覽緯新翻天地獨(dú)還在哨等你炊的到仰來(lái)；活動(dòng)內(nèi)聞容：用掘短信等顫的方式任，給準(zhǔn)摘客戶傳怕達(dá)樓盤(pán)職房源所腰剩無(wú)多塊，升值桐趨勢(shì)明缺顯等信英息，從做而挖掘局新的客勺戶，促哭進(jìn)去化見(jiàn)；活動(dòng)二、貌活動(dòng)下主題肌：經(jīng)言緯新棗天地沾，我出想對(duì)造你說(shuō)楚！活因動(dòng)內(nèi)爽容:攏通過(guò)腔訪查崖的形陣式，拼對(duì)客此戶進(jìn)桐行人