關(guān)于未來地產(chǎn)的一些思考

關(guān)于地產(chǎn)+X的整理與思考一、地產(chǎn)+的九大模式二、地產(chǎn)+工業(yè)的思考三、地產(chǎn)+養(yǎng)老的思考四、地產(chǎn)+健康的思考（一）、地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)：微笑曲線的價(jià)值延伸代表企業(yè)：華夏幸福、張江高科商業(yè)模式：園區(qū)+地產(chǎn)利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：園區(qū)，也即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是工業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)與換代，是圍繞微笑曲線構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化的平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。業(yè)界樣本：華夏幸?；鶚I(yè)的固安樣本，這個(gè)縣財(cái)政收入從2003年不足億元位居全市后兩名，發(fā)展到2011年財(cái)政收入突破10億元，2013年突破25億元。操作要點(diǎn)：主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的選擇與地方政府規(guī)劃的一致性和穩(wěn)定性操作難點(diǎn)：招商能、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)判斷（二）、地產(chǎn)+旅游：稀缺資源價(jià)值最大化代表企業(yè)：華僑城、新華聯(lián)、雅居樂商業(yè)模式：旅游資源+地產(chǎn)利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：依托周邊豐富的旅游資源而建，有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目。較一般的住宅，旅游地產(chǎn)的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)在于他是旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接，具有更好的自然景觀、建筑景觀，同時(shí)擁有完善的配套功能和較高的投資價(jià)值。業(yè)界樣本：華僑城的四大主題公園，錦繡中華、中國(guó)民俗文化村、世界之窗和歡樂谷操作要點(diǎn)：自然的獨(dú)占性，自然景觀+人文景觀以及配套完善操作難點(diǎn)：前期投入大，回收期慢（三）、地產(chǎn)+物流：電商時(shí)代的線下商機(jī)代表企業(yè)：中糧集團(tuán)、沃爾瑪、阿里巴巴商業(yè)模式：倉租+租金利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：自電子商務(wù)盛行后，一直備受關(guān)注。所謂物流地產(chǎn)，指的是由企業(yè)選地建成相關(guān)物流設(shè)施后，再轉(zhuǎn)租給制造商、零售商、物流公司等客戶，并組織資產(chǎn)管理隊(duì)伍進(jìn)行物業(yè)管理，提供物業(yè)相關(guān)服務(wù)。樣本企業(yè)：阿里巴巴的菜鳥網(wǎng)絡(luò)在天津、上海、廣州、武漢等布局物流地產(chǎn)，全國(guó)已有2000余個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，總投資規(guī)模超過3000億。操作要點(diǎn)：處于區(qū)域交通骨干網(wǎng)絡(luò)連接點(diǎn)操作難點(diǎn)：招租能力、投資大，回報(bào)期長(zhǎng)（四）、地產(chǎn)+文化：為不動(dòng)產(chǎn)插上想象的翅膀代表開發(fā)商：萬科、保利、綠地、華潤(rùn)商業(yè)模式：住宅+文化配套利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營(yíng)銷體系、物業(yè)服務(wù)的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”。比如博物館模式：北京798，比如商旅文聯(lián)合開發(fā)：上海城隍廟。樣本企業(yè)：萬科的良渚文化村操作要點(diǎn)：能夠和政府站在統(tǒng)一的戰(zhàn)線，幫助政府完成它的社區(qū)工作，或者它的一些政績(jī)。拿地就是一種支持，或是得到政府很大的補(bǔ)貼也是支持，或者得到領(lǐng)導(dǎo)的光顧也是一種支持。操作難點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)是核心，也是難點(diǎn)。（五）、地產(chǎn)+養(yǎng)老：老齡社會(huì)的鉑金商機(jī)代表企業(yè)：萬科、復(fù)星、濱海商業(yè)模式：地產(chǎn)+養(yǎng)老收費(fèi)利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：據(jù)中國(guó)社科院老年研究所測(cè)算，目前我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的商機(jī)大約為4萬億，這個(gè)數(shù)字在2030年后達(dá)到13萬億。如在總量巨大的老年人口中，只要有10%入住養(yǎng)老社區(qū)，就有可能在未來三年產(chǎn)生至少4500個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目需求?？煽紤]的“養(yǎng)老文化”概念營(yíng)銷模式；產(chǎn)業(yè)鏈延伸模式：老年服務(wù)業(yè)、老年房地產(chǎn)業(yè)、老年醫(yī)療保健業(yè)、老年用品業(yè)、老年旅游業(yè)、老年娛樂文化產(chǎn)業(yè)、老年咨詢服務(wù)業(yè)、老年金融投資業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)是整合投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、服務(wù)等各個(gè)層面資源的系統(tǒng)工程。收費(fèi)模式有會(huì)員制、抵押制、租金制、月費(fèi)制等。樣本企業(yè)：北京萬科的幸福匯、上海復(fù)星的星堡中匯、天津?yàn)I海的云杉鎮(zhèn)操作要點(diǎn)：養(yǎng)老系統(tǒng)資源的集成，醫(yī)、食、行、住、樂的集成。操作難點(diǎn)：運(yùn)營(yíng)（六）、地產(chǎn)+醫(yī)療：潛力巨大的醫(yī)療市場(chǎng)代表企業(yè)：萬通、綠城、珠江商業(yè)模式：多元模式利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：醫(yī)療地產(chǎn)起源于美國(guó)，在美國(guó)以醫(yī)療辦公產(chǎn)業(yè)為主，并且多為租賃的方式。在中國(guó)則是打造成醫(yī)藥城的方式，或者以獨(dú)特先進(jìn)的醫(yī)療服務(wù)與設(shè)施提升房產(chǎn)品質(zhì)。醫(yī)療服務(wù)在中國(guó)GDP比重只3%，而在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)際則達(dá)到15-20%。馮侖講，醫(yī)療行業(yè)就業(yè)系數(shù)大、需求彈性大，且是高增長(zhǎng)行業(yè)，如果地產(chǎn)和醫(yī)療結(jié)合，發(fā)展中高檔醫(yī)院，則是個(gè)能賺錢的出路。樣本企業(yè)：珠江地產(chǎn)與從化市簽約打造一個(gè)集醫(yī)療、養(yǎng)生、教育、休閑、養(yǎng)老、總部經(jīng)濟(jì)于一體的項(xiàng)目。操作要點(diǎn)：醫(yī)療資源的集成操作難點(diǎn)：后期運(yùn)營(yíng)管理（七）、地產(chǎn)+教育：學(xué)區(qū)房神話的號(hào)召力代表企業(yè)：碧桂園、凱德置地、盤古商業(yè)模式：教育收費(fèi)+產(chǎn)品溢價(jià)利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：地產(chǎn)通過投資、合作等方式引進(jìn)一所或多所高質(zhì)量的學(xué)校，可以更好地為自己所開發(fā)項(xiàng)目的居民提供高水平的教育，提升開發(fā)商的品牌，提高產(chǎn)品的號(hào)召力和溢價(jià)能力樣本企業(yè)：重慶的魯能星城、深圳世紀(jì)花城引入深圳實(shí)驗(yàn)學(xué)校、廣東碧桂園建立碧桂園學(xué)校（廣東省唯一實(shí)施國(guó)際文憑的大學(xué)預(yù)科項(xiàng)目和中學(xué)預(yù)科項(xiàng)目）操作要點(diǎn)：高質(zhì)量的、獨(dú)特的學(xué)校資源引入操作難點(diǎn)：學(xué)校性質(zhì)、學(xué)校產(chǎn)權(quán)、辦學(xué)政策（八）、地產(chǎn)+城市配套：人與城市的服務(wù)機(jī)會(huì)代表開發(fā)商：萬科商業(yè)模式：產(chǎn)品溢價(jià)利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆基本要義：城市運(yùn)營(yíng)商解釋為：圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展規(guī)劃，充分運(yùn)用市場(chǎng)化的機(jī)制和手段，通過發(fā)揮企業(yè)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合城市發(fā)展的特殊機(jī)遇，在滿足城市居民需求的同時(shí)，使自己的開發(fā)項(xiàng)目能夠成為城市建設(shè)的有機(jī)組成部分。樣本企業(yè)：萬科（九）、地產(chǎn)+農(nóng)業(yè)：打造未來住宅體驗(yàn)樂園、發(fā)展全新的產(chǎn)業(yè)代表開發(fā)商：深圳觀瀾山水田園農(nóng)莊/上海馬陸葡萄旅游休閑區(qū)商業(yè)模式：多種模式（地產(chǎn)開發(fā)、餐飲、旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)）利潤(rùn)回報(bào)：☆☆☆☆☆開發(fā)難度：☆☆☆☆☆前景展望：☆☆☆☆☆基本要義：專項(xiàng)種植（草莓、琵琶或者其他）：以產(chǎn)業(yè)化運(yùn)營(yíng)模式打造高科技、高附加值農(nóng)業(yè)發(fā)展種植基地。農(nóng)業(yè)莊園地產(chǎn)：以休閑、度假、養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)，完善基礎(chǔ)配套建設(shè)，輔助農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)高附加值的短線投資收益，中長(zhǎng)線投資收益。農(nóng)業(yè)觀光：農(nóng)業(yè)資源的高效利用和管理，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)綜合體的集成與發(fā)展。中長(zhǎng)線投資收益。樣本企業(yè)：無關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)模式的簡(jiǎn)介商業(yè)地產(chǎn)：商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，包括住宅或?qū)懽謽堑鹊咨獭①徫镏行摹⒕C合市場(chǎng)等。工業(yè)地產(chǎn)：工業(yè)地產(chǎn)是指以用于工業(yè)生產(chǎn)、倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、配套等各種用途的房地產(chǎn)形式，包括廠房、倉儲(chǔ)、工業(yè)配套等。商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)內(nèi)涵截然有別：二者都不單純是地產(chǎn)，區(qū)別于單純的工業(yè)或者商業(yè)，而兼有地產(chǎn)、工業(yè)或商業(yè)、投資等多重特性；房地產(chǎn)和龐大產(chǎn)業(yè)鏈條上的不同類型有機(jī)結(jié)合產(chǎn)生工業(yè)或者商業(yè)地產(chǎn)；二者都是產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)于產(chǎn)業(yè)鏈條上各個(gè)環(huán)節(jié)要求越來越專業(yè)、越來越精細(xì)的必然產(chǎn)物；商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化、大型化、集中化催生商業(yè)地產(chǎn)；工業(yè)生產(chǎn)的集中化、工業(yè)廠房要求的高標(biāo)準(zhǔn)化、生產(chǎn)與資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的專業(yè)化等催生工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)比較商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對(duì)于開發(fā)商而言，可售可租．盈利在于銷售收入或者租金；對(duì)于運(yùn)營(yíng)商來說．盈利主要在于以高素質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)，以獲取穩(wěn)定租金和管理費(fèi)為利潤(rùn)主要來源；對(duì)于小業(yè)主來說。開發(fā)商一是通過與制造商合作開發(fā)賺取適當(dāng)開發(fā)利潤(rùn)，是自建再通過銷售或者出租獲取利潤(rùn)；運(yùn)營(yíng)商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)賺取租金收人和管理費(fèi)；小業(yè)主則是自己生產(chǎn)賺取利潤(rùn)，是出租獲取租金回報(bào)。工業(yè)地產(chǎn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)盈利模式比較項(xiàng)目盈利主體投入收入成本費(fèi)用利潤(rùn)盈利模式商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商很大很高高很高售、租、信托運(yùn)營(yíng)商小較高低較高管理、租金小業(yè)主小較高很低較高租、自營(yíng)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商較大高較高高售、租、信托運(yùn)營(yíng)商小較高低高管理、租小業(yè)主小一般很低較高租、自用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式1．

主要以土地溢價(jià)增值而獲取利潤(rùn)

投資開發(fā)商在完成項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目中部分土地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓給房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國(guó)普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。2．

通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利

工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項(xiàng)目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項(xiàng)目，同時(shí)給予一些生產(chǎn)生活配套的建設(shè)與提供，從而實(shí)現(xiàn)最低風(fēng)險(xiǎn)下的項(xiàng)目收益。工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營(yíng)模式3．進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，通過長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)收益或出售產(chǎn)品獲利

項(xiàng)目投資開發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租、出售或租售結(jié)合等方式，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的收益。通常表現(xiàn)為在項(xiàng)目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、商住服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項(xiàng)目銷售后所帶來的利潤(rùn)或長(zhǎng)期持有項(xiàng)目而取得經(jīng)營(yíng)管理收益或從地產(chǎn)財(cái)政稅收返還。如“物流地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的“大業(yè)領(lǐng)地”等項(xiàng)目亦如此。工業(yè)地箏產(chǎn)模式牙總結(jié)通過貪與工斗業(yè)企勸業(yè)聯(lián)揉合，巧按需參訂制掛地產(chǎn)慎開發(fā)喚模式砍而獲垃利取得土吐地后，準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)侵目主題障包裝與跌概念推黃廣，與煎已確定艷主題的視企業(yè)聯(lián)秩合，按產(chǎn)業(yè)謙企業(yè)需尼求訂制恩工業(yè)廠儉房等產(chǎn)摸品項(xiàng)目啟，實(shí)現(xiàn)妥最低風(fēng)蘭險(xiǎn)下的架項(xiàng)目收姜益提供楊針對(duì)萌園區(qū)療企業(yè)藏的服綿務(wù)而埋獲利為入概園企叮業(yè)提品供員腰工培駛訓(xùn)、紀(jì)商務(wù)調(diào)活動(dòng)浪以及仿政府逆稅收擾返回慎的組經(jīng)織等抵各個(gè)渣方面流的服綁務(wù)以土地紡溢價(jià)增健值而獲揀取利潤(rùn)完成膏基礎(chǔ)洞設(shè)施腥建設(shè)命后，斥進(jìn)行旬項(xiàng)目逝主題扯包裝虧與概狡念推賞廣，波實(shí)現(xiàn)椒部分肥或整震體土地傷轉(zhuǎn)讓紫、出健讓給概房地幅產(chǎn)投度資基壞金或測(cè)其他快專業(yè)廊工業(yè)管地產(chǎn)葡投資容開發(fā)成商進(jìn)行踢項(xiàng)目攻開發(fā)呼，通希過長(zhǎng)撤期持窮有經(jīng)弄營(yíng)收質(zhì)益或堅(jiān)出售蒸產(chǎn)品煎獲利通過筍已建屈成房事地產(chǎn)媽項(xiàng)目鹿的出字租、稻出售遷或租層售結(jié)流合，癥實(shí)現(xiàn)宴項(xiàng)目即收益盈利醉模式關(guān)于養(yǎng)猶老地產(chǎn)豬模式的闖簡(jiǎn)介品質(zhì)保賄障：軟電硬件綜濫合開發(fā)為水平養(yǎng)老服勿務(wù)+房地產(chǎn)蹲開發(fā)主體紛：民介營(yíng)非零企業(yè)知機(jī)構(gòu)民營(yíng)敲養(yǎng)老挑服務(wù)煎公司主體澡：房亞地產(chǎn)芳開發(fā)領(lǐng)公司其他投忠資企業(yè)盈利午來源盟：1）會(huì)遼員費(fèi)2）服柜務(wù)費(fèi)盈利來監(jiān)源：1）產(chǎn)浸權(quán)銷儲(chǔ)售2）房騾屋出閥租養(yǎng)老地澡產(chǎn)的本談質(zhì)1.社區(qū)驕居家玻型一變：無涂障礙劣居住票區(qū)（帆適老拆化住鴉宅）2.社區(qū)第居家慣型二糖：持跡續(xù)照理料全擇齡社總區(qū)3.社區(qū)居芝家型三急：持續(xù)互照料退狀休社區(qū)4.城市型掌老年公臂寓5.旅游賢度假星型老準(zhǔn)年酒伸店6.機(jī)構(gòu)刻護(hù)理塘型（顫養(yǎng)護(hù)都院、匹社區(qū)驕日間璃照料趣中心葬）養(yǎng)老地揉產(chǎn)的盈梨利模式（1）盈房誠(chéng)利模熟式：租銷售刪產(chǎn)權(quán)嗎（無如障礙平溢價(jià)慕）（2）用地項(xiàng)性質(zhì)：蓬住宅（3）養(yǎng)全老配獲套：或無（昨或很歷少）死，主碰要解黃決室牧內(nèi)外的活動(dòng)亮交往空漫間（4）目惑標(biāo)客螺群：我喜歡運(yùn)居家僻養(yǎng)老槳的健沾康活恒躍老鹿人，或半哈自理賽老人替；通衣過社會(huì)區(qū)外盲的服解務(wù)機(jī)歉構(gòu)提留供一里定的惹上門洗服務(wù)死即可照；社于區(qū)內(nèi)竿經(jīng)常渣組織贏老年鳳活動(dòng)（5）典型菜案例：阻北京怡晌?；▓@社區(qū)居蔥家型之冬一：無費(fèi)障礙居鵲住區(qū)（似適老化救住宅）（1）盈陸利模巾式：時(shí)銷售陣產(chǎn)權(quán)+會(huì)員卡蔽（租金凍）+月費(fèi)（2）用地罪性質(zhì)：桿住宅+商服+公建（3）養(yǎng)蓮老配目套：特以提闊供介貝助服已務(wù)為嶺主（衡日間棵照料中心侮、托蒸老所器、微伶型養(yǎng)晌老院經(jīng)）（4）目近標(biāo)客愈群：踢第二榆代、矛第三短代就曉在一啄個(gè)城灘市，希望與緩他們生彈活在一歇個(gè)社區(qū)爸、每天純都能見災(zāi)面的居課家養(yǎng)老握的老人棋；社區(qū)膀內(nèi)能提身供一定襯的上門飯服務(wù)，沒并配置乳半自理禾、不能圾自理老宜人的日仍托或短賴期寄養(yǎng)鏡服務(wù)；巨適合老模年人的朱，以及假適合年松輕人的拐公共活王動(dòng)設(shè)施黃和公共爺活動(dòng)空庭間，相元互融合（5）典型約案例：起美國(guó)太段陽城·牧場(chǎng)系滾列社區(qū)居股家型之釀二：持續(xù)照榴料全齡也社區(qū)社區(qū)枕居家禮型之紡三：持續(xù)考照料突退休宅社區(qū)（1）盈利族模式：六銷售產(chǎn)清權(quán)+會(huì)員壇卡（察租金獨(dú)）+月費(fèi)（2）用垃地性姑質(zhì)：疊住宅+商服+公建（3）養(yǎng)老恥配套：兄老人專駛用活動(dòng)餐設(shè)施+提供治介助厭和介語護(hù)養(yǎng)受老服銅務(wù)（4）目隸標(biāo)客屑群：劣擺脫怒了工孝作和墾家庭踐的束忠縛、孫喜歡與其起他老羅人群菜居活綿動(dòng)的撿健康叢老人議；需竹要上瞧門服料務(wù)，疏或日旺托、啞短期蛇寄養(yǎng)誼服務(wù)經(jīng)，需蟻要在著社區(qū)蹤蝶內(nèi)得桂到專骨業(yè)護(hù)堤理的墓半自貓理、撥全自碰理老蛇人；摟希望鑒一站配式養(yǎng)情老、塵不希騰望再腫搬家蘆；第耀二代律、第鉆三代瓜周末監(jiān)來看劍望或氧一起賭居住通兩天（5）典型樂案例：扇上海親蛙和源社區(qū)爬居家方型之產(chǎn)四：城市型找老年公吧寓（1）盈爸利模來式：弦出租景（或見出售新返租撞）+統(tǒng)一興經(jīng)營(yíng)謹(jǐn)管理（2）用狂地性毅質(zhì)：飽商服（3）養(yǎng)橡老配督套：廈提供蘭介助筑和介嚇護(hù)養(yǎng)率老服刑務(wù)（4）目標(biāo)畢客群：殺可以離載開家但外不想離戀開城市捧環(huán)境的老技人，笨需要匪專門諸的照恨護(hù)（5）典貞型案等例：信香港旁彩頤萬居社區(qū)豬居家蔥型之銅五：旅游嫌度假巨型老井年酒趣店（1）盈草利模牢式：攔產(chǎn)權(quán)堅(jiān)酒店+分時(shí)免度假+異地詢連鎖互換（2）用驗(yàn)地性昌質(zhì)：喊商服/旅游（3）養(yǎng)喜老配蔑套：躲溫泉+康復(fù)+理療+營(yíng)養(yǎng)銅膳食+文體活動(dòng)（4）目標(biāo)糾客群：甩健康活店躍老人昆和部分撒需要介蘿助的老人錄，愛刑好旅如游（5）典型串案例：蒼今典·紅樹林餃（一卡程在手、豆全國(guó)度假）社區(qū)種居家探型之過六：機(jī)構(gòu)護(hù)鵲理型（翻養(yǎng)護(hù)院漂、社區(qū)脂日間照竿料中心診）（1）盈利茂模式：指一次性凡入住金鎮(zhèn)（會(huì)員彎卡/押金/租金/消費(fèi)卡表）+月費(fèi)（2）用地愈性質(zhì)：繞公建/商服/住宅/工業(yè)/農(nóng)村喝集體建設(shè)粱用地（3）養(yǎng)瞧老配蛛套：忘自身（4）目標(biāo)徑客群：攏需要護(hù)排理的失倍能、半什失能老過人（5）典型誦案例：怖臺(tái)灣雙青連贍養(yǎng)福中心、關(guān)北京太稍申祥和山灘莊關(guān)于過健康訊地產(chǎn)外模式丑的簡(jiǎn)手介（地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)僅的一蜻種）健康趣產(chǎn)業(yè)授的三成種?；槭侥Ｊ饺~一：梨單一匪生產(chǎn)亭功能誤的產(chǎn)思業(yè)園浙模式一般位鐵于工業(yè)呆園區(qū)；規(guī)模爹相對(duì)玻較小需要嗚較強(qiáng)盼的城崇市產(chǎn)齒業(yè)支撕撐模式二拐：以生皂產(chǎn)功能嶄為主的快產(chǎn)業(yè)園溫模式隨著產(chǎn)窯業(yè)人口樹的不斷躁聚集，逐出現(xiàn)滿祥足產(chǎn)業(yè)偽人群日挪常生活廚需要的奪配套設(shè)頓施規(guī)模較妥大于單紋一產(chǎn)業(yè)尾園模式三稈：產(chǎn)業(yè)害新城模吼式滿足你整個(gè)謠產(chǎn)業(yè)施新城畢生產(chǎn)碑、生燦活、糖休閑魂娛樂伍等多扮種需磨求的燒復(fù)合間化發(fā)復(fù)展模計(jì)式規(guī)模大浙、配套服全模式一請(qǐng)：?jiǎn)我幌壬a(chǎn)功香能的產(chǎn)讓業(yè)園模討式南京國(guó)撿際健康女產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目規(guī)榮模：園區(qū)占溝地面積300余畝，桂建筑面駱積30萬㎡，接總投資5億元以姨上。朝建成后巧的南京灘國(guó)際健縮慧康產(chǎn)業(yè)刪園將成堪為南京析主城區(qū)撞內(nèi)規(guī)?；j最大、錄功能最頸全、環(huán)居境最美畏、服務(wù)腫最優(yōu)的貍都市產(chǎn)某業(yè)園區(qū)燒。整體布夏局：一個(gè)膀中心蛾，辦袋公服街務(wù)區(qū)灣；四銅個(gè)組葵團(tuán)，浙研發(fā)蔥一區(qū)汁，醫(yī)腎學(xué)研躺究區(qū)雀，研叔發(fā)二銅區(qū)，想物流彩園區(qū)失。功能定燭位：以商務(wù)驚辦公、前高端醫(yī)餡療保健抄、產(chǎn)品晨研發(fā)和俱孵化作聾為園區(qū)遞的主要桐功能定吼位。園區(qū)禿服務(wù)浩：為入園耍企業(yè)創(chuàng)坊造一流勞的行政程、商務(wù)排服務(wù)體雅系。園區(qū)規(guī)立劃：健康產(chǎn)間業(yè)園以葉健康養(yǎng)喘生服務(wù)捕為主題程，以商常務(wù)辦公殖、高端獅醫(yī)療?？唤?、產(chǎn)嫩品研發(fā)壘和孵化橫作為園殲區(qū)的主唇要功能拐定位。形其中尚高端醫(yī)僅療保健厘主要包幟括：服辮務(wù)高端糧人群的凱第三方客體檢；于以數(shù)字宋家庭健味康網(wǎng)絡(luò)迅為支撐乖的老中抵醫(yī)專家孩門診；項(xiàng)以藥膳票、針灸剃、推拿采、刮痧我為主模式二借：以生暮產(chǎn)功能恢為主的赤產(chǎn)業(yè)園鐘模式中谷生五命科學(xué)撿醫(yī)療器炮械產(chǎn)業(yè)扯園：項(xiàng)目位啊置：安概徽省寧塞國(guó)市，血距離寧亡國(guó)市市費(fèi)區(qū)2公里。項(xiàng)目誓規(guī)模惡：占嗓地近60鍛00畝，術(shù)其中潑生產(chǎn)嗎基地只占46儉58畝，用父于建設(shè)蓮醫(yī)械生逗產(chǎn)大區(qū)掏。項(xiàng)目羨定位精：是濱一座忘集生殿產(chǎn)、嘗商務(wù)翠辦公瞧、技察術(shù)化霞、經(jīng)忙銷、頁展會(huì)售、學(xué)嬌校、宏醫(yī)院滑、金抄融、轟生活怎、生舒態(tài)于厘一體能的現(xiàn)愚代城墨市化蛾工業(yè)般園區(qū)閉，為筋醫(yī)療資科技惠企業(yè)富提供室生產(chǎn)略、研怪發(fā)、需銷售潛一體樓的特能色創(chuàng)軌業(yè)平記臺(tái)，畜具有票級(jí)別耐高、椅定位善高、希規(guī)模妹大、海品種棵齊、退品味田高、早服務(wù)背好的低綜合轟優(yōu)勢(shì)竹。項(xiàng)目籃概況連：園感區(qū)內(nèi)房誠(chéng)設(shè)有風(fēng)企業(yè)徹總部賢，占絞地200畝，有哪一個(gè)CBD商務(wù)總中心應(yīng)；倉框儲(chǔ)物閣流、錄醫(yī)械危市場(chǎng)升占地502畝，有劍一個(gè)醫(yī)時(shí)療器械紡銷售物分流中心作和醫(yī)械杯大市場(chǎng)障；占地11殘4畝的會(huì)廳展、酒財(cái)?shù)晷蓍e亞中心為召國(guó)際一統(tǒng)流的醫(yī)格療器械促展示中與心和信女息發(fā)布衣中心；墓生活配蹦套中心位占地503畝，龍有一旱個(gè)秀鎮(zhèn)美家卷園。模式三延：產(chǎn)業(yè)萬新城模謹(jǐn)式天津健花康產(chǎn)業(yè)柄園區(qū)：項(xiàng)目才位置稻：天滑津市蜓靜海磚縣團(tuán)奮泊新拖城西漁區(qū)項(xiàng)目竄規(guī)模私：占夸地22.凱55平方公肺里，規(guī)賣劃用地10.挺65平方公倡里，生態(tài)繳配套煎區(qū)規(guī)瓶劃面雕積為11.靠9平方公禿里，總建筑滲面積約500萬平方愿米，總炊投資為168億元項(xiàng)目定劍位：已歸列入天莊津十二寸五規(guī)劃亭，將以男承辦201秩3年東負(fù)亞運(yùn)垃動(dòng)會(huì)搶為契炸機(jī)，厲以建像設(shè)天區(qū)津中腥醫(yī)藥釘大學(xué)核、天暴津醫(yī)子科大極學(xué)國(guó)碰際醫(yī)牙學(xué)城繭、天旗津體煮育學(xué)衫院、泳天津嶼體育啄中心羅、團(tuán)離泊奧旁特萊豬斯等筑為核約心，握依托拔區(qū)域弦優(yōu)美黃的濱翠水生投態(tài)環(huán)羨境，訪打造匹集體達(dá)育休狠閑、味科研持教育聾、醫(yī)跡療康悉復(fù)、慌生態(tài)禮居住料以及租旅游檔度假倡等配怪套服候務(wù)于廢一體斜的可短持續(xù)牽發(fā)展稼的互恐動(dòng)式稠產(chǎn)業(yè)雨鏈條卡，建釋設(shè)具糾有國(guó)旗際水伙準(zhǔn)的役健康石產(chǎn)業(yè)義示范手園區(qū)溉。三種模法式的比怖較模式一普通產(chǎn)業(yè)園模式二復(fù)合產(chǎn)業(yè)園模式三產(chǎn)業(yè)新城 硬性條件規(guī)模500畝左右1500畝左右3000畝以上區(qū)位位于城市近郊或大工業(yè)園區(qū)內(nèi)位于城市遠(yuǎn)郊或衛(wèi)星城 城市新區(qū) 軟性條件產(chǎn)業(yè)環(huán)境與周邊科研、教育等其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性、依存度高 與周邊其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性、依存度一般與周邊其他產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)性、依存度弱，即項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)業(yè)形成互補(bǔ)，具備獨(dú)立城市功能操作平臺(tái) 具有較強(qiáng)的健康產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能力 需要有強(qiáng)勢(shì)的醫(yī)療器械、醫(yī)藥生產(chǎn)運(yùn)作及資源整合能力以城鎮(zhèn)化為先導(dǎo)理念，具備較強(qiáng)的地產(chǎn)、居住、商務(wù)等綜合資源的整合能力 從產(chǎn)費(fèi)業(yè)園劑發(fā)展倆到產(chǎn)被業(yè)新別城的誤的過屢程，銹其實(shí)串是1、由單芽一健康色產(chǎn)業(yè)集沿聚功能術(shù)向復(fù)合除的活力刷新城的浮過程產(chǎn)業(yè)功能居住...休閑商業(yè)居住功能...產(chǎn)業(yè)功能商業(yè)功能產(chǎn)業(yè)功能產(chǎn)業(yè)園模式普通產(chǎn)業(yè)園復(fù)合產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)新城模式第一代模式第二代模式第三代模式2、由功酷能主義送向城鎮(zhèn)服主義發(fā)美展的過翅程普通產(chǎn)體業(yè)園復(fù)合倚產(chǎn)業(yè)尿園產(chǎn)業(yè)新蟻城不單是跌產(chǎn)業(yè)生嗓產(chǎn)功能霸，更為政重要的托城鎮(zhèn)化牢過程，骨為城市略來更多浸的就業(yè)和、便利票的配套越來藝越多陶的產(chǎn)戰(zhàn)業(yè)人映口聚苗集，洪逐漸飲出現(xiàn)狠商業(yè)紀(jì)、休摸閑等逝城市愈配套租，但葡產(chǎn)業(yè)綠功能傅仍然倍是主舒流功能嚇至上拼，主鄰要發(fā)展的是蓮以機(jī)械玩的產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)村功能鹽為主關(guān)于促農(nóng)業(yè)各產(chǎn)業(yè)乓綜合罩體的夢(mèng)簡(jiǎn)介休閑農(nóng)稿業(yè)發(fā)展鞭階段模式發(fā)展階段旅游主題主導(dǎo)者市場(chǎng)自發(fā)式萌芽階段不明確，僅作為觀光調(diào)劑自發(fā)的個(gè)人或群體1供求關(guān)系模糊2個(gè)人需求導(dǎo)向自主式休閑觀光階段有一定的主題和活動(dòng)安排中小旅行社主動(dòng)參與經(jīng)營(yíng)1以短期贏利為目的2產(chǎn)品導(dǎo)向開發(fā)式度假階段有明確主題和系列活動(dòng)策劃大型（旅游）企業(yè)集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理1以長(zhǎng)期收益為目的2項(xiàng)目投資導(dǎo)向人均袋產(chǎn)值訊達(dá)到30仔00美元時(shí)葡：以市劍民到茂農(nóng)村觀光旅晚游為特點(diǎn)漫的農(nóng)業(yè)察會(huì)迅速拘發(fā)展起芬來人均臘產(chǎn)值絮達(dá)到70劫00美元模時(shí)：上升沙到名累副其亦實(shí)的休閑刑階段，市燥民不惠僅到鋼農(nóng)村飄旅游克，而碌且最諒主要榮是在吳農(nóng)場(chǎng)屠食宿（重慶疫主城區(qū)北人均產(chǎn)悲值按近700努0美元，祖人們的辭經(jīng)濟(jì)基垮礎(chǔ)與生科活方式偵均已達(dá)預(yù)到農(nóng)業(yè)沈休閑階郊段的要測(cè)求）人均宵產(chǎn)值獸達(dá)達(dá)廳到13凝00俯0美元：開始定進(jìn)入覆了度假農(nóng)續(xù)業(yè)階段。一斑些家報(bào)庭農(nóng)肺場(chǎng)逐倡漸從煤一般予農(nóng)場(chǎng)凳演變手為休來閑度園假農(nóng)碎場(chǎng)各地休閑農(nóng)先業(yè)實(shí)踐致和經(jīng)驗(yàn)日本觀協(xié)光農(nóng)業(yè)乞：觀光農(nóng)車業(yè)概念雪的起源介地代表沿案例意：富田農(nóng)補(bǔ)場(chǎng)臺(tái)灣觀弱光農(nóng)業(yè)鏈：生產(chǎn)令、生碗活、膠生態(tài)熟等“夾三生芳”功陪能綜纏合于一體蜘的都汁市型興的休基閑農(nóng)砌業(yè)尖。代表案虜例：九斗荷村休維閑農(nóng)鄉(xiāng)豐場(chǎng)國(guó)內(nèi)觀陶光農(nóng)業(yè)駛：吸收患國(guó)外余成功慶經(jīng)驗(yàn)遼，休捧閑農(nóng)獲業(yè)進(jìn)改入快躁速發(fā)展套階段攜。代表案康例：上海馬殺陸葡萄切旅游休元閑區(qū)深圳謙觀瀾儀山水逆田園鴨農(nóng)莊成都三傭圣花鄉(xiāng)違鄉(xiāng)村旅沃游區(qū)近年來效，伴隨終全球農(nóng)任業(yè)的產(chǎn)添業(yè)化發(fā)辰展，人燥們發(fā)現(xiàn)愉，現(xiàn)代坦農(nóng)業(yè)不問僅具有腫生產(chǎn)性濁功能，舞還具有借改善生預(yù)態(tài)環(huán)境鐮質(zhì)量，鼓為人們高提供觀硬光、休閑、度透假的寧生活證性功獻(xiàn)能。穴隨著精收人紅的增雨加，辰閑暇盲時(shí)間借的增湖多，生活節(jié)奏齒的加?？煲詥〖案?jìng)岔爭(zhēng)的嚴(yán)日益打激烈辜，人筋們渴廁望多抵樣化沿的旅于游，核尤其匠希望鼠能在轉(zhuǎn)生態(tài)堂、自禿然的己農(nóng)村柳環(huán)境伍中放壺松自嗎己，幸于是竄觀光抵農(nóng)業(yè)姥應(yīng)運(yùn)當(dāng)而生慶并快圍速發(fā)你展。中國(guó)休棍閑農(nóng)業(yè)槳的發(fā)展梳意義與菜發(fā)展趨約勢(shì)解決豆三農(nóng)榮問題選和建犁設(shè)社鍋會(huì)主樸義新責(zé)農(nóng)村斃的政捆策背旺景拉動(dòng)域農(nóng)業(yè)泄區(qū)域?yàn)辰?jīng)濟(jì)扁增長(zhǎng)推動(dòng)鄰社會(huì)茅文化憂發(fā)展環(huán)境保內(nèi)護(hù)與改故善政府支靈持、戰(zhàn)哭略高度請(qǐng)、快速額發(fā)展休閑夏生活己需求項(xiàng)目地匪塊優(yōu)越的逆自然環(huán)鬼境特色支高效哈的種趕植基丟地政策環(huán)坡境統(tǒng)籌城表鄉(xiāng)發(fā)展細(xì)的政黎策導(dǎo)縱向社會(huì)環(huán)燦境城市狐發(fā)展渡、人芒口老岸齡化炸等因咽素，則進(jìn)入魂郊區(qū)編化的績(jī)啟動(dòng)宅階段自然寨生態(tài)最的田顯園生失活、看休閑彼觀光澇農(nóng)業(yè)繁被人迷們?nèi)枕摑u關(guān)詢注休閑農(nóng)險(xiǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)帝的快速知興起產(chǎn)業(yè)開攻發(fā)政策慎扶持羅、融巾資渠圍道復(fù)礙合多樣化鞭的開發(fā)償組合，化可靈活畫實(shí)現(xiàn)短異線與長(zhǎng)己線投資喪相互補(bǔ)項(xiàng)目挪區(qū)位城市總稍體規(guī)劃蘇中的特總色景區(qū)共范疇之舅內(nèi)完善的殊交通網(wǎng)嚴(yán)絡(luò)1-2味個(gè)小時(shí)繡經(jīng)濟(jì)圈僻內(nèi)農(nóng)業(yè)產(chǎn)譜業(yè)綜合據(jù)體農(nóng)業(yè)乓莊園茂地產(chǎn)蔬果專再項(xiàng)種植休閑觀狼光農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)獄綜合轎體的珍條件關(guān)于互落聯(lián)網(wǎng)思闊維對(duì)房富地產(chǎn)開窄發(fā)的啟服發(fā)（眾時(shí)籌模樓式）互聯(lián)撈網(wǎng)思說維對(duì)啊房地上產(chǎn)商楊的借愧鑒價(jià)兄值九大衫互聯(lián)質(zhì)網(wǎng)思惜維（小趙大蜂偉）拋：用搖戶思脾維、碰簡(jiǎn)約券思維吵、極布致思現(xiàn)維、瘦迭代當(dāng)思維公、流限量思蹈維、記社會(huì)盼化思尺維、良大數(shù)顯據(jù)思少維、缸平臺(tái)柱思維思、跨苦界思筋維。愛最賢核心罰的是災(zāi)用戶業(yè)思維湯和社脆會(huì)化哪思維湖：互聯(lián)網(wǎng)鋼思維可楚以更好缸的聯(lián)系窄對(duì)接開幻玉發(fā)商的斜產(chǎn)品服塔務(wù)與客攏戶的需植求；對(duì)于科開發(fā)掃商，戚可以鎖按客犧戶需宏求生心產(chǎn)、絡(luò)產(chǎn)品源去化究無風(fēng)換險(xiǎn)，掠通過殖預(yù)收晶定金言及房霸款，括降低旬資金鳥占用過，減敗少財(cái)色務(wù)費(fèi)目用，劫因此灰也可叉以接羊受更直低的沫利潤(rùn)因水平呆。對(duì)于惑購房劑者，怪可以聲通過廟更多區(qū)的產(chǎn)戶品選陳擇來藝更好璃的滿墊足自逮身需頂求，愚同時(shí)創(chuàng)通過甲預(yù)付掃定金甘及房霉款，帆以更特低的繳價(jià)格米獲得熱房源充。普通開株發(fā)模式逢和互聯(lián)電網(wǎng)思維高下的新起開發(fā)模蛾式之間桿的成本皂差異成本費(fèi)用科目普通開發(fā)模式新開發(fā)模式政策支持的新開發(fā)模式土地成本固定固定固定建設(shè)成本固定固定固定營(yíng)銷費(fèi)用銷售額的2%0銷售額的2%管理費(fèi)用銷售額的2%銷售額的2%銷售額的2%財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售額的8%00營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及附加銷售額的5.6%銷售額的5.6%銷售額的5.6%土地增值稅預(yù)征按銷售額的3%預(yù)征按銷售額的3%0所得稅預(yù)征按銷售額的3%預(yù)征按銷售額的3%預(yù)征按銷售額的1.7%開發(fā)商銷售凈利潤(rùn)率15%10%10%計(jì)算釀?wù)f明扎：新開發(fā)舊模式通喝過互聯(lián)紹網(wǎng)思維晨的營(yíng)銷堆費(fèi)用基怎本為零肺，該項(xiàng)裳費(fèi)用包斥括營(yíng)銷農(nóng)團(tuán)隊(duì)費(fèi)謹(jǐn)用、營(yíng)裁銷推廣賴費(fèi)用、輕示范區(qū)累等展示蜘道具費(fèi)闊用等；新開發(fā)道模式通蓋過預(yù)收棚定金和嚼房款，抓且在取窯得預(yù)售巧證后就短可以實(shí)巴現(xiàn)1穿00%嗽售罄回飾款，雖妹然前期撒占用土絮地成本于，但后變期工程棉款的支昌出滯后家，實(shí)際憂IR幣R水濫平高，親可視同稻財(cái)務(wù)費(fèi)形用為零川；新開發(fā)粘模式下荒開發(fā)商煙銷售凈奧利潤(rùn)率啊雖然僅蜻為1與0%，號(hào)但是由市于高的譯周轉(zhuǎn)率電，I面RR水識(shí)平應(yīng)可蔬高于垮20%許以上；政策支妹持的新遇開發(fā)模蜜式，由飯于土地挖增值稅呆和所得愧稅政府閘采用預(yù)軋征模式栗，各地席預(yù)征稅秒率不同銷，但按娛新開發(fā)拆模式，晌土地增湊值稅的延增值率拍基本為黃零，無霸須繳納駕土增稅裙，所得集稅按實(shí)孩繳納為舅利潤(rùn)的裂1/鴨3約為參售價(jià)的狡1.謊7%，嚇?biāo)栽搶庙?xiàng)的實(shí)忙現(xiàn)需要朋政府政健策支持嫌對(duì)預(yù)征競(jìng)稅款按貢實(shí)結(jié)算片后返還變。舉例椅說明釀：互聯(lián)網(wǎng)籠思維對(duì)塘房地產(chǎn)配的售價(jià)胸水平降褲低多少求，舉例歲說明，聯(lián)按樓面吸地價(jià)運(yùn)180赴0元種/平，課建本槽200露0元/敵平的項(xiàng)估目為例硬：普通模甩式假設(shè)骨銷售價(jià)排格為子X，計(jì)志算公式乎：X-交180白0-2競(jìng)000譯-(2鎖%+2探%+8局%)X精-(5盛.6%星+3%表+3%貫)X=帝15%賓X，計(jì)啞算得出X=課59章74緣瑞（元蠅/平柏）新模盲式假保設(shè)銷武售價(jià)繁格為啟Y致，計(jì)局算公嘩式：朱Y-飲18益00繳-2稱00錫0-鹿2%掉Y-優(yōu)（5泥.6范%+恭3%慮+3幣%)樂Y=跪10瓜%Y室，計(jì)疤算得悲出Y=4胞973菠（元/許平）政策擇支持反新模神式，環(huán)假設(shè)校銷售薄價(jià)格扶為振Z，員計(jì)算處公式扎：距Z-杜18寸00節(jié)-2技00稠0-萌2%篇Z-為(5喝.6良%+倉1.精7%瘦)Z態(tài)=1血0%累Z，漠計(jì)算姐得出Z=4岔708娃（元/劈燕平）新模式冠下銷售貿(mào)價(jià)格為逐497吹3元/評(píng)平，普領(lǐng)通模式丙下銷售舞價(jià)格為妹597兔4元/見平，則旺售價(jià)降土低10購01元匙/平，渣降幅為宜16.騙7%。參如政策也支持下庫新模式善售價(jià)降平低12申66元卷/平，脆降幅為念21.楊2%。比較屠可見夜，通腳過降課低營(yíng)沿銷費(fèi)算用、壤財(cái)務(wù)拉費(fèi)用告、與焦風(fēng)險(xiǎn)浙對(duì)應(yīng)汪的利籌潤(rùn)水申平及食潛在亞的稅宰收費(fèi)鈔用，健可以傅大幅閱降低燥房屋垃銷售巷價(jià)格懶，使攤購房享者獲捏得實(shí)蒸惠，曾而開呢發(fā)商違通過醫(yī)預(yù)定找降低里了銷信售風(fēng)握險(xiǎn)，方提高或了周囑轉(zhuǎn)，阻IR掙R內(nèi)水平筒較高多，互艱聯(lián)網(wǎng)院思維駐對(duì)房雨地產(chǎn)惱開發(fā)球模式虎是具晶有借選鑒作英用的塔。關(guān)于阻快周紫轉(zhuǎn)的巖思考快周知轉(zhuǎn)的廉意義在利塌潤(rùn)率授一定窩的情轟況下嫌，選雪擇快占周轉(zhuǎn)嘆，則意味馳著以更尿快的速與度獲取燈更多的部利潤(rùn)?；诠揽熘芸哭D(zhuǎn)的金企業(yè)承盈利溫模式尋，可查以更午容易畝實(shí)現(xiàn)盒企業(yè)燭規(guī)模肺的快溉速擴(kuò)仰張；役有了播規(guī)模恨，則仍意味濃著對(duì)公市場(chǎng)蹄的影集響力比，意餅味著享在拿惱地與胃融資舟方面筆的優(yōu)蒙勢(shì)。雖對(duì)房布企而仿言，買在當(dāng)穩(wěn)前競(jìng)排爭(zhēng)進(jìn)版入肉召搏戰(zhàn)運(yùn)的大很勢(shì)下釘，拿抵地與貓融資仙優(yōu)勢(shì)減意味艷著什濃么，焰顯然雕不言新而喻柔。因君此，頓快周們轉(zhuǎn)已饞成為垮當(dāng)前魄我們酬必須巨的選訴擇。快周轉(zhuǎn)尊的難點(diǎn)項(xiàng)目符選擇聚出現(xiàn)斯大的媽瑕疵成：所堪在區(qū)屆域市錦場(chǎng)容倘量小鏟，項(xiàng)蒜目周好邊不纖利因蔥素明引顯；在開刊發(fā)流粉程前威期，忌決策洞周期餐長(zhǎng)、孩環(huán)節(jié)振多，擔(dān)決策撈效率即低下柿；在生產(chǎn)呈施工階很段，時(shí)罷間節(jié)點(diǎn)撥難以把助握、風(fēng)棵險(xiǎn)預(yù)警牲遲緩，鑒工程進(jìn)億度難以埋準(zhǔn)點(diǎn)到遙達(dá)；在營(yíng)梢銷去炭化階照段，醋營(yíng)銷偷定位語不準(zhǔn)丑確、鮮蓄客筐能力奧弱，譽(yù)定價(jià)晝不合妙理、石銷售隱成交黃能力嫂不足相，去深化慢唱。快周轉(zhuǎn)江的邏輯基因好開得快建得快賣得司快怎樣做骨到基因萄好？市場(chǎng)容劫量足夠浴大。項(xiàng)目選侍址要考鹿慮區(qū)域姻市場(chǎng)人儀口量、槳區(qū)域經(jīng)退濟(jì)發(fā)展嫂情況、執(zhí)區(qū)域市傳場(chǎng)房產(chǎn)庸年成交刺量、區(qū)值域市場(chǎng)天房產(chǎn)成蘇交增加岡率，在負(fù)市場(chǎng)人挨口量不毯足、經(jīng)腔濟(jì)發(fā)展福水平低遠(yuǎn)、房產(chǎn)既年成交脫量低和枯增長(zhǎng)率腰低的市薯場(chǎng)，即頌便是開父得快、工修得快弱但賣不糊快的結(jié)牢果。項(xiàng)目定宇位必須積準(zhǔn)。項(xiàng)目顆的主呢流客俘群是璃誰？犧項(xiàng)目指產(chǎn)品卷風(fēng)格籌怎樣欣？項(xiàng)涼目的芝戶型跟面積孝及戶值型配虧比如亮何？嗽項(xiàng)目取的獨(dú)踐特文震化氣憲質(zhì)是駁什么亡？區(qū)錫別于賺競(jìng)品墻樓盤核的特韻堵優(yōu)第勢(shì)是踐什么碧？如客果沒儉有對(duì)押微觀族和中竄觀市泡場(chǎng)進(jìn)巡壽行充攝分深怎入的奮研究存，則頃會(huì)造賠成開筐得快紀(jì)、修額得快爆但賣搭不出掠的結(jié)由果。項(xiàng)目無欣明顯瑕成疵。明顯瑕坦疵會(huì)造促成客戶拆接受難能度大，揪項(xiàng)目周指邊有垃盡圾站、奪化工廠慌、加氣痰站、變雹電站、冒大型停親車場(chǎng)、南物流園賢、貧民息窟、安起置房等品。怎樣掌做到搖開得掉快？將規(guī)債劃設(shè)沒計(jì)工綢作合確理前皂置。業(yè)內(nèi)肯標(biāo)桿潔一般桂在土脈地決載策階唉段就蟲進(jìn)行凈規(guī)劃災(zāi)研究挎和初暮步設(shè)鍵計(jì)；史一般皺項(xiàng)目羊概念擁設(shè)計(jì)3天即是可完叔成，斬多數(shù)授項(xiàng)目友可以翠在獲么得土似地后10天內(nèi)陵開工席。獲詠得土斷地權(quán)閃證后慕，立吵刻進(jìn)療行開堤發(fā)，埋從拿婚地到戀預(yù)售涂平均析只要6-9個(gè)月。設(shè)計(jì)管糟理全面產(chǎn)優(yōu)化提亮升協(xié)同致效率。通過專派項(xiàng)計(jì)劃駐將項(xiàng)目綠的全過文程進(jìn)行輕工作任價(jià)務(wù)分解練，賦予挪各工作巧任務(wù)明市確的時(shí)為間、責(zé)庭任主體乒，明確求工作任尺務(wù)的搭憤接與穿獄插關(guān)系濾，讓項(xiàng)喜目參與展各方互躬相承諾飾，協(xié)調(diào)衰一致地嚼快速推老進(jìn)項(xiàng)目鈔邁向成用功。產(chǎn)品建借造標(biāo)準(zhǔn)屈化提高擴(kuò)設(shè)計(jì)過京程效率豪。通過活制定爪建筑專戶型艇標(biāo)準(zhǔn)貿(mào)、建坊筑風(fēng)成格選置擇、裝產(chǎn)品忘建造鴨標(biāo)準(zhǔn)茅、成儲(chǔ)本標(biāo)化準(zhǔn)，易以壓辱縮技卸術(shù)決姜策工有期，純提高浪設(shè)計(jì)刺過程掀工作剃效率蝕。決策漿點(diǎn)優(yōu)預(yù)化，勿提高性縱向慢審批藏效率答。通過收階段仗性成兵果管姨理，殼提升領(lǐng)上下延游協(xié)飯同效目率。彎如召雨開設(shè)什計(jì)成總果評(píng)砍審會(huì)辣，把故相關(guān)禍業(yè)務(wù)駛部門再以及味領(lǐng)導(dǎo)亞召集度在一款起，仇對(duì)設(shè)問計(jì)成劑果進(jìn)訓(xùn)行把哪關(guān)，校核對(duì)小設(shè)計(jì)直要求棕或建嗎議，惠以壓診縮不抗同部往門、圾不同饞領(lǐng)導(dǎo)培對(duì)設(shè)葵計(jì)成唯果的盜評(píng)審?fù)聲r(shí)間還。如何做排到建得照快？分級(jí)計(jì)治劃明晰蹤蝶進(jìn)度管佳理責(zé)任掩。項(xiàng)目計(jì)截劃分為鑼集團(tuán)關(guān)哭鍵節(jié)點(diǎn)迫計(jì)劃、輕項(xiàng)目主享計(jì)劃、幼項(xiàng)目專賓項(xiàng)計(jì)劃托和樓棟恒施工計(jì)亂劃四級(jí)辣。根據(jù)獲集團(tuán)、夢(mèng)項(xiàng)目公悼司的權(quán)早責(zé)范圍位，將項(xiàng)或目計(jì)劃紛進(jìn)行相做應(yīng)的分陽解，各慚層級(jí)分輩別負(fù)責(zé)腦其對(duì)應(yīng)肺的計(jì)劃峰，實(shí)現(xiàn)瘦層層聚酒焦，降銅低了項(xiàng)膜目進(jìn)度趙管理的跑難度。關(guān)鍵陶節(jié)點(diǎn)旗提前伏預(yù)警欄鎖定使進(jìn)度彎時(shí)點(diǎn)疾。在項(xiàng)旬目進(jìn)裂度的亦不同攏階段們對(duì)工主作進(jìn)拉行風(fēng)賓險(xiǎn)預(yù)皂估，臺(tái)對(duì)進(jìn)菌度可滴能落則后的狗關(guān)鍵注節(jié)點(diǎn)房誠(chéng)進(jìn)行新提前砍預(yù)警匙，分袋別設(shè)棟置中尚期預(yù)亦警、慕到期滅前置刺預(yù)警懼。重慚大里漸程碑獻(xiàn)事件濤提前30天預(yù)警府，重要?dú)W項(xiàng)目階懇段提前15天預(yù)警醒。運(yùn)營(yíng)會(huì)尤議體系秋有效排仍除進(jìn)度株風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于已階經(jīng)提出俱預(yù)警的感關(guān)鍵節(jié)兼點(diǎn)以及績(jī)階段性面成果，役可以通須過“管理甲周例掠會(huì)+雙周運(yùn)略營(yíng)會(huì)+月度秋運(yùn)營(yíng)憤會(huì)議”體系斥進(jìn)行蔬協(xié)調(diào)兼。相劃關(guān)責(zé)艦任人嘴匯報(bào)骨預(yù)警訪內(nèi)容初，各謹(jǐn)職能仙線群楊策群旱力發(fā)腰現(xiàn)問設(shè)題分飽析解百?zèng)Q問揮題，獨(dú)并通家過集者團(tuán)總姐裁辦葛協(xié)調(diào)跨公司肝資源限，多道條業(yè)喪務(wù)線代配合再對(duì)相嬸關(guān)工懲作進(jìn)圈行調(diào)顛整修夸正，圍保證片進(jìn)度寶關(guān)鍵殊節(jié)點(diǎn)顯準(zhǔn)點(diǎn)役到達(dá)局。如何夜做到蘋賣得絲式快？項(xiàng)目總機(jī)貨值管沒理確保落快速去螺化的利熟潤(rùn)底線搞。在“項(xiàng)目鞏總貨紡值”指導(dǎo)下斧進(jìn)行定權(quán)、調(diào)價(jià)軍。在實(shí)韻現(xiàn)快速剝?nèi)セ恼惩瑫r(shí)，沫依據(jù)總聚貨值算較出每批固推盤定賀價(jià)的空怠間和底甲線，保雹證整個(gè)編項(xiàng)目銷耐售的總飯利潤(rùn)不崗低于目德標(biāo)總值荷，從而玻避免為脊一味追擊求去化墾率進(jìn)行炸大幅降撞價(jià)導(dǎo)致紹項(xiàng)目總免體虧損花的情況監(jiān)或一味殖追求利落潤(rùn)最大哪化而導(dǎo)臭致銷售拌不暢的帆情況。強(qiáng)化娛觸點(diǎn)予管理玩提升關(guān)儲(chǔ)客影比，括提高貨成交殼能力晉。加強(qiáng)電各種懼客戶兼接觸槳點(diǎn)管鄭理提旬升蓄釋客的頑數(shù)量爆和質(zhì)束量，美通過逢拓展龍強(qiáng)吸的引力等的網(wǎng)乘絡(luò)觸莖點(diǎn)增票加儲(chǔ)麗客數(shù)僻量，借采用富貼心建周到遍的移惜動(dòng)銷潮售有唱效識(shí)戲別目侮標(biāo)客疤戶，毯優(yōu)化群超預(yù)研期的除客戶杏接待駐觸點(diǎn)綱鎖定銹目標(biāo)蹄客戶風(fēng)，使彈用便庭捷高顫效的勺多種集開盤拆方式扇確保光開盤群成交服效果賞。開盤百酸日動(dòng)態(tài)蔥管理，棟打造快機(jī)速去化痰流水線撥。通過開緊盤百日可動(dòng)態(tài)、煩精細(xì)化撥管理，腔將樣板釋房、參庫觀路徑件等風(fēng)險(xiǎn)捕點(diǎn)的管堤理前置五，為營(yíng)相銷工作沒取得全凝局勝利傘奠定基碰礎(chǔ)，打眠造快速問去化流盒水線。快周硬轉(zhuǎn)的硬支撐蹦點(diǎn)運(yùn)營(yíng)歇體系停能力總包單按位能力設(shè)計(jì)攻掌控濟(jì)能力產(chǎn)品標(biāo)異準(zhǔn)化建立規(guī)津