深圳知名地產(chǎn)成本控制的基本方法

成本管理基礎(chǔ)知識深圳成本管理部二零一四年八月提綱在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境成本的概念建安成本的分類構(gòu)成成本管理的基本原則和發(fā)展過程成本控制的基本方法在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境

我們的對手：

航空母艦型:《環(huán)球企業(yè)家》2002年為您提供的答案是：合生創(chuàng)展董事局主席朱孟依、金源集團(tuán)總裁黃如論以及世貿(mào)集團(tuán)總裁許榮茂棋逢對手型：中海、金地、華僑城、招商等

土豪地霸型：各地占有一定市場份額的優(yōu)秀中小房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中我們所處的環(huán)境

競爭中求發(fā)展的途徑：我們的現(xiàn)狀：開源節(jié)流萬科樓盤售價≥附近樓盤售價＋1000元/m2萬科的利潤≠附近樓盤利潤＋1000元/m2萬科兩個著名的公式成本的概念簡單的理解：成本是開發(fā)產(chǎn)品過程中所有的投入。諸如：人力成本、時間成本、建造成本、稅金等我們重點(diǎn)講建造成本，講成本肯定離不開利潤，誰知道利潤怎么表達(dá)？利潤＝售價－成本成本＝地價＋建安成本＋營銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋稅金成本的概念利潤＝售價－(地價＋建安成本＋營銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋稅金)買地階段：

建造階段：

地價=售價－（建安成本＋營銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋利潤＋稅金）建安成本＝售價－（地價＋營銷成本＋開發(fā)間接費(fèi)＋利潤＋稅金）建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成建安成本的分類構(gòu)成可惡的建筑面積誰能告訴我我們?nèi)粘９ぷ髦薪佑|的建筑面積有幾種？成本部關(guān)心的是？設(shè)計部關(guān)心的計容積率面積設(shè)計院關(guān)心的圖紙范圍內(nèi)建筑面積銷售部、財務(wù)部關(guān)心的是預(yù)售查賬面積、竣工查賬面積建造面積建造面積＝可售面積＋不可售面積（含不計容積率面積＋不計建筑面積的面積＋隨樓送建筑面積（兩層高？）＋恐怖的地下面積成本管理的基本原則全員的成本控制原則

成本靠大家不是客氣話，更不是一句恭維話。成本關(guān)系到每個人的口袋。而是一種責(zé)任好像年底每個人盤點(diǎn)一年的收入時，估計沒有一個人想到那里面有成本部的心血和功勞成本管理的基本原則項目全過程的成本控制原則全過程：項目從可行性研究到竣工決算。目標(biāo)成本管理都必須按專業(yè)化、程序化的要求責(zé)任到人、目標(biāo)明確、銜接有序，不因機(jī)構(gòu)、人員變化等因素而中斷成本管理的發(fā)展過程帳房先生有理沒理都要爭，爭的天昏地暗、日月無光。特有成就感結(jié)論：殺敵一萬自損三千結(jié)論：丟了西瓜撿芝麻限價系統(tǒng)尋價——大規(guī)模招標(biāo)限價——反單——三方合同——加強(qiáng)合同管理——甲供成本管理的發(fā)展過程成本指導(dǎo)書有了完全成本的概念。針對性和指導(dǎo)性欠缺集中體現(xiàn)在：主體建筑指導(dǎo)意義不強(qiáng)—迫切需要清單招標(biāo)環(huán)境成本針對性不強(qiáng)—設(shè)計整體化和標(biāo)準(zhǔn)化強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制集中采購、實物量招標(biāo)、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)化意義重大清單招標(biāo)到底有什么好處？盡最大可能使成本處于可控狀態(tài)A：提高工效、準(zhǔn)確性提高、規(guī)避風(fēng)險；B:對設(shè)計方案是否合理優(yōu)化給予明確的評價

C：科學(xué)的報價更貼近市場、體現(xiàn)公平公正的原則D：給決策提供可靠的依據(jù)前提：保證圖紙質(zhì)量和招標(biāo)的時限成本管理的發(fā)展過程優(yōu)化方案決策在清單招標(biāo)、設(shè)計前期進(jìn)展受阻時兩條腿走路起到治本的作用（姑且把強(qiáng)化招標(biāo)機(jī)制稱為治標(biāo)）不同階段的兩種管理手段就效益而言：招標(biāo)遠(yuǎn)遜于方案優(yōu)化，不可同日而語,一個治標(biāo)，一個治本。成本控制的基本方法設(shè)計階段，成本管理從設(shè)計開始不能再是句空話了首先，選擇優(yōu)秀的合作單位，包括歷史合作評估，優(yōu)秀的主要設(shè)計人員，以及現(xiàn)場服務(wù)。其次，也是非常重要的一點(diǎn)：合理的設(shè)計周期過程中跟進(jìn)至關(guān)重要，否則等到施工圖出來再提優(yōu)化方案黃瓜菜都涼了。那是一個痛苦的過程。不妨試試定期設(shè)計例會的方式，專業(yè)協(xié)作。項目、設(shè)計、成本人員全力跟進(jìn)。集中審圖成本控制的基本方法設(shè)計階段成本控制的優(yōu)秀案例廣州公司在這方面領(lǐng)先一步，尤其是主體設(shè)計過程中跟進(jìn)取得較明顯的成績其他諸如成都公司，金地房地產(chǎn)也做得相當(dāng)不錯成本控制的基本方法加強(qiáng)實施過程中方案優(yōu)化工作首先大家要明確方案的概念

深圳公司在此方面小有心得，同諸君共享成本襯控制童的基皆本方勸法設(shè)計宰規(guī)劃屠類：東海仿岸二小期的選地下躁室怎膽么跑雪到了隆一期材？這個延房子悄的含駛筋量燈有點(diǎn)擴(kuò)嚇人環(huán)境萄方案退必須逼要優(yōu)交化金域擇藍(lán)灣乏晚上受不亮刺了。換湯不攏換藥少導(dǎo)花140萬成本控測制的基憲本方法施工邀方案駱類（竟正方獨(dú)）：土方濤平衡股為什核么只魂挖不慌填？一句話座帶來的啦經(jīng)濟(jì)效輩益值30萬為達(dá)目盆的可以杯不擇手芹段，竹擠腳手架剖一樣用這棟南樓的樓基礎(chǔ)貨有點(diǎn)旦怪給施工聽單位上刺課考試皆，錢少認(rèn)意義重哨大動動在腦筋私十幾者萬到憶手成本鐮控制裹的基魂本方墊法施工方劑案類（墻反方）雨水巾箅子陵的故宴事這也睛叫磚即模？珠整個沒一磚燥混結(jié)宴構(gòu)外墻軟涂料—心中永府遠(yuǎn)的痛成本艷控制柄的基榨本方恨法產(chǎn)品品續(xù)質(zhì)管理危意義深榆遠(yuǎn)舉例說睬明誰說言億必稱進(jìn)尺口？輪子腔轉(zhuǎn)不篩轉(zhuǎn)、譯木頭丙爛不狀爛—誰管？鋁合往金門穗窗含位鋁量旬多少平才對金？鋼燒化玻挖璃要彎多少肉？我們在另鋼結(jié)構(gòu)匯上花了父多少冤落枉錢？人工如濕地崗、海民底碼造頭？男等待燥我們歡的新耽課題宿太多成本軌控制止的基霜本方朝法招標(biāo)！膠還是招輩標(biāo)！我步們的招扯標(biāo)質(zhì)量禁能打多稱少分？加強(qiáng)芹投標(biāo)聲單位諸的質(zhì)夏量和辣數(shù)量錢，減支少約臣談。投標(biāo)事階段葬的現(xiàn)浪場達(dá)痕疑和傘文件專解釋波是成形本管真理不席容忽忽視的迎一個資環(huán)節(jié)結(jié)束前痛談?wù)剷r季間現(xiàn)在，焦只要我育們做不臺好任何棟工作告訴您度一個好掏借口－術(shù)頭兒，義時間太蠶短了。根本黎搞不鎮(zhèn)掂！悄想搞銅好，問給時無間!常言說勞得好“慌慢工出細(xì)細(xì)活！撲”－－牛吧！結(jié)論：冊因為我殘們沒時像間，所時以我們練不專業(yè)邪！結(jié)束前迷談?wù)剷r敗間集團(tuán)遇劉愛缸明副浴總在叉成本艱年會溫上說揮了比奸較經(jīng)悉典的宇話，轉(zhuǎn)想想順有道鴉理。因為我伏們不專偷業(yè)，所至以我們扭沒時間冷！結(jié)束泄語回到開否篇，成現(xiàn)本包括裂時間成磁本和人園力成本您要咐沒聽寬明白浙，本四講師免罪