房地產(chǎn)物業(yè)管理費用

第八講

物業(yè)管理費用第八講物業(yè)管理費用第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費的來源第二節(jié)住宅消費的含義第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費第四節(jié)收益性物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費第一節(jié)物業(yè)管理經(jīng)費的來源一、定期收取物業(yè)服務(wù)費二、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤四、政府多方面的扶持五、開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持六、業(yè)主的贊助第二節(jié)住宅消費的定義一、購房和租房款二、裝飾裝修款三、基本能源費四、物業(yè)服務(wù)費五、稅費第三節(jié)物業(yè)服務(wù)費一、物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)和收費原則二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費的測算一、物業(yè)服務(wù)費的性質(zhì)和收費原則（一）性質(zhì)1.針對公共服務(wù)和部分專項服務(wù)收取的費用；2.屬于全體業(yè)主所有，AA制。（二）收費原則1.合理2.公開3.費用與服務(wù)水平相適應(yīng)4.競爭5.雙方協(xié)商6.政府監(jiān)督二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式一、物業(yè)服務(wù)費的定價形式1.政府指導(dǎo)價

由有定價權(quán)限的人民政府價格主管部門會同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度。2.市場調(diào)節(jié)價

由經(jīng)營者自主定價，通過市場競爭形成的價格。由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二、物業(yè)服務(wù)計費方式1.包干制業(yè)主繳納的物業(yè)服務(wù)費是固定的，管理過程中無論盈余還是虧損都由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。適用于小型物業(yè)管理公司，原則上不存在對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行賬目監(jiān)督和審計的問題，簡便易行。前提是事先雙方對物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)要有約定和承諾。二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式二、物業(yè)服務(wù)計費方式2.酬金制在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均有業(yè)主承擔(dān)的計費方式。由于預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出是代管性質(zhì)，所以采取酬金制，這筆支出原則上不需要交納相關(guān)稅金。

二、物業(yè)服務(wù)費的定價形式和計費方式三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成1.包干制物業(yè)服務(wù)費(X)=物業(yè)服務(wù)成本(X1)+法定稅費(X2)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(X3)2.酬金制預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金(X)=物業(yè)服務(wù)支出(X1)+物業(yè)服務(wù)企業(yè)的酬金(X4)三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成3.物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出：1）管理、服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；2）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用；3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；6）辦公費用；7）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施及公眾責(zé)任保險費用；9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。注意事項：1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大、中修和更新、改造費用。應(yīng)當(dāng)通過專項維修基金予以列支。2.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托收取供水、供電、供熱、通訊、有限電視等費用的，其委托手續(xù)費應(yīng)向委托單位收取，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成不要財迷三、物業(yè)服務(wù)費的構(gòu)成四、物業(yè)服務(wù)費的測算（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則1.制定根據(jù)：1）本地區(qū)綜合服務(wù)項目；2）勞動付出狀況；3）物價指數(shù)變化；4）住戶的經(jīng)濟承受能力；5）小區(qū)的檔次。（一）住宅小區(qū)公共性物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)測算原則2.測算步驟：（1）根據(jù)住宅小區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源；（2）估算住宅小區(qū)進行統(tǒng)一管理、達到確定的管理目標(biāo)所發(fā)生的各項費用；（3）考慮統(tǒng)一管理能取得的社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法X1——物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出收費標(biāo)準(zhǔn)，單位：元/月·平方米x——各分項費用收費標(biāo)準(zhǔn)，單位：元/月·平方米i——分項項數(shù)四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法1.管理人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等（x1）

F1—基本工資；F2—社會保險費；F3—規(guī)定提取的福利費；

F4—加班費；F5—服裝費；

S—總收費面積四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費（x2）成本法：

F1—公用部位及道路的土建零修與保養(yǎng)費；

F2—給排水設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費；

F3、F4

、F5—電氣系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費；

F6—公共照明費；F7—不可預(yù)見費；F8—易損件更新準(zhǔn)備金

S—總收費面積四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備日常運行維修及保養(yǎng)費（x2）簡單測算法：

經(jīng)驗法：根據(jù)相同類型物業(yè)的以往經(jīng)驗確定四、物業(yè)服務(wù)費的測算四、物業(yè)服務(wù)費的測算（二）物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出測算的具體方法3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用（x3）

F1—清潔工具購置費；

F2—勞保用品費；

F3—

衛(wèi)生防疫消殺費；

F4—化糞池清掏費；F5—垃圾外運費；

F6—清潔環(huán)節(jié)所需的其它費用；

S—總收費面積四、抬物業(yè)振服務(wù)貌費的貪測算（二）相物業(yè)服刷務(wù)成本淋或物業(yè)魄服務(wù)支女出測算棍的具體額方法4.物業(yè)管將理區(qū)域忍綠化養(yǎng)袖護費用醬（x4）成本闖法：F1—綠化貌工具仙費；F2—勞保為用品駝費；F3—綠化厭用水絡(luò)費；F4—農(nóng)藥化岸肥費；F5—雜草清果運費；F6—景觀再唉造費；S—總收費病面積四、渠物業(yè)悅服務(wù)析費的辜測算（二芝）物右業(yè)服鬼務(wù)成情本或坦物業(yè)罵服務(wù)涂支出悶測算民的具攜體方恨法4.物業(yè)倘管理臘區(qū)域妹綠化交養(yǎng)護域費用促（x4）簡單測大算法：四、物調(diào)業(yè)服務(wù)此費的測倉算（二慈）物蜜業(yè)服降務(wù)成水本或猜物業(yè)輛服務(wù)哭支出謀測算奪的具慎體方幸法5.物業(yè)課管理客區(qū)域發(fā)秩序癢維護扒費（x5）F1—保安器興材裝備病費；F2—保安搭人員駕人身獎保險幟費；F3—保安場用房膚及保揮安人淋員住搭房資衫金；四、陪物業(yè)冬服務(wù)桶費的涉測算（二除）物蓮業(yè)服乓務(wù)成賭本或塑物業(yè)兇服務(wù)閑支出袍測算狗的具繪體方廈法6.辦公費境用（x6）F1—交通費受；F2—通訊專費；F3—低值驕易耗葡辦公腳用品泥費；F4—書報佛費；F5—廣告或宣傳社社區(qū)耐文化貴費；F6—辦公用溫房租金藏費；F7—其它雜在項；S—總收費席面積四、絕物業(yè)真服務(wù)選費的秒測算（二）盡物業(yè)服寄務(wù)成本糕或物業(yè)晴服務(wù)支參出測算含的具體礦方法7.物業(yè)服依務(wù)企業(yè)僅固定資育產(chǎn)折舊桶費（x7）F1—交通工股具；F2—通訊設(shè)追備；F3—辦公設(shè)旋備；F4—工程維田修設(shè)備橡；F5—其它滴設(shè)備漢；S—總收費粉面積四、俱物業(yè)軍服務(wù)桶費的課測算（二）爬物業(yè)服臨務(wù)成本鍵或物業(yè)蘆服務(wù)支距出測算內(nèi)的具體禾方法7.物業(yè)服衰務(wù)企業(yè)奔固定資斑產(chǎn)折舊驢費（x7）計取方風(fēng)式1）物業(yè)誘服務(wù)企殺業(yè)自行宴出資或戒自帶固對定資產(chǎn)晨；2）物斧業(yè)服揭務(wù)企寇業(yè)向則業(yè)主雕方借錘款購撒買固分定資肚產(chǎn)（招債權(quán)義關(guān)系哭）；3）業(yè)振主方妙購買翠固定猴資產(chǎn)宅供物慕業(yè)服聯(lián)務(wù)企悔業(yè)使過用。注意其寇中的產(chǎn)誼權(quán)區(qū)別萬。四、物睬業(yè)服務(wù)蘇費的測分算（二活）物化業(yè)服厘務(wù)成醋本或扎物業(yè)辮服務(wù)地支出形測算灶的具冷體方濱法8.物業(yè)琴共用嬌部位剪、共喪用設(shè)惜施設(shè)元備及繩公眾析責(zé)任管保險齊費用注（x8）F—物業(yè)服黨務(wù)區(qū)域猶內(nèi)總共臥交納的柜共用部甩位、共顏用設(shè)施卡設(shè)備及窯公眾責(zé)磚任保險淚費用；S—總收費較面積四、物姜業(yè)服務(wù)償費的測帝算（二）峰物業(yè)服睜務(wù)成本姥或物業(yè)勢服務(wù)支千出測算票的具體歉方法9.經(jīng)業(yè)別主同械意的暗其它青費用缸（x9）業(yè)主大士會、業(yè)歪委會活劫動經(jīng)費字，給物獎業(yè)服務(wù)晉企業(yè)的棕“贊助鼓費用”展等。四、銅物業(yè)球服務(wù)蚊費的殘測算（三）重法定的乏稅費1.營業(yè)稅教（F1）X1—物業(yè)服愁務(wù)成本互；2.城市呼維護截建設(shè)慈稅（F2）3.教育附累加費（F3）合計：四、塌物業(yè)無服務(wù)膏費的率測算（四）罰物業(yè)服宋務(wù)企業(yè)滾的利潤a—利潤帽率（勺單位柏：%）四、物桶業(yè)服務(wù)菌費的測把算（五）竭物業(yè)服肌務(wù)企業(yè)漸的酬金實行酬量金制時絹，酬金涉的提取跨方式通仿常有兩握種：固莊定提取吐比例和絮固定提賞取金額骨。1、固隱定提不取比糧例k——事先田約定糟的提耗取比制例2、固定敘提取數(shù)次額f——約定好傍的每年柴或每月盜提取的婆固定數(shù)稿額的酬襯金四、犬物業(yè)刺服務(wù)臣費的賄測算（六）賄物業(yè)服拌務(wù)費用耗計算和栗確定時革需要注緒意的幾濕個問題1.前期尸物業(yè)鑒管理米的費渠用測殲算包括：刑顧問費望和開荒倒費、固頸定資產(chǎn)旺投入、般保修期股內(nèi)維修逆費用的伶計算。2.物業(yè)幟服務(wù)犯企業(yè)桿的酬截金提府取問奶題如何計蘭取酬金禿達到共畢贏，既撤是理論滅問題又勻是實際虧問題3.物業(yè)服端務(wù)費的拳收繳率甚問題4.住宅小毀區(qū)內(nèi)非才住宅物臺業(yè)的收絲式費問題5.物業(yè)握服務(wù)含費用馬的調(diào)鐘整問暗題四、物圾業(yè)服務(wù)答費的測錦算凡事要嚴(yán)量力而隔行第四節(jié)嗓收益路性物業(yè)閥的物業(yè)前服務(wù)費一、乎收益咬性物珠業(yè)服粒務(wù)費眼用測捷算的極特點1.其費統(tǒng)用項紫目由顆于物俘業(yè)類腳型、血規(guī)模答以及互物業(yè)拒服務(wù)怎合同爭的不異同而完有所池差別右。2.收益裙性物勾業(yè)管勢理中鹿的收耕入包火括租禾金收枯入和素其他暈經(jīng)常體性收面入。第四愚節(jié)