北京某國際旅游度假區(qū)項目商業(yè)操作評估報告前期策劃

燕郊“東貿(mào)國際”項目商業(yè)操作評估報告2012.8前言/項目所在城市概況/

燕郊開發(fā)區(qū)地處北京天安門正東30公里；規(guī)劃面積80平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，下轄92個村街，總計近35萬人口,其中固定人口15萬人；經(jīng)過十余年的健康快速發(fā)展，燕郊開發(fā)區(qū)已演變成為規(guī)劃合理、產(chǎn)業(yè)互補、功能完善、社會文明、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化首都衛(wèi)星城和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地；目前，燕郊開發(fā)區(qū)綜合實力在河北29個省級開發(fā)區(qū)中位居第二，在全省縣(市)域開發(fā)區(qū)中位居第一；燕郊區(qū)域已成為“全國創(chuàng)建文明城市示范點”，不僅是投資興業(yè)的樂土，也是京東生活的“首善之區(qū)”

。前言/項目所在城市概況/燕郊開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃

燕郊區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局合理，在區(qū)域內(nèi)劃分高科技工業(yè)區(qū)、科研文化服務(wù)區(qū)、金融商貿(mào)區(qū)、旅游度假區(qū)等幾大主要產(chǎn)業(yè)區(qū)域。前言/開發(fā)商需求/項目住宅部分已全部入住，商業(yè)部分施工周期已到尾部；開發(fā)商目標(biāo)以全部銷售為主，只有在非常情況下才考慮自持部分商業(yè)；開發(fā)商需求好的策略及手段將處于地塊中現(xiàn)階段的商業(yè)出售。開發(fā)商希望打造燕郊第一個大型品質(zhì)商業(yè)區(qū)。報告形成思路項目解讀與分析消費者調(diào)研燕郊商業(yè)市場分析整體格局劃分：燕郊當(dāng)前發(fā)展主要集中在北部的老城區(qū)及102國道沿線。未來發(fā)展：燕郊升級主要向北和向南兩個方向發(fā)展。北部屬于傳統(tǒng)老城區(qū)，未來發(fā)展則是在老城區(qū)改善升級的基礎(chǔ)上不斷外延，屬于傳統(tǒng)區(qū)域的延續(xù)；南部屬于待開發(fā)區(qū)域，面臨城市發(fā)展契機，大型的商業(yè)園區(qū)與機構(gòu)設(shè)施很有可能在未來的南部出現(xiàn)。本案正坐落于燕郊南北門戶之地/燕郊區(qū)域整體印象/目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研依托交通驅(qū)動及城市擠壓，燕郊區(qū)域房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，城市化進(jìn)程加快，但綜合配套設(shè)施及城市化生活方式滯后，燕郊缺少真正的城市核心。隨著大北京經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃利好，燕郊面臨城市的快速升級，燕順路作為燕郊未來發(fā)展的重要一極，有機會成就燕郊城市新核心。燕郊基礎(chǔ)生活配套亟待改善，城市未來發(fā)展將與北京生活方式逐步對接。燕郊當(dāng)前處于城市化向都市化方向發(fā)展的初級階段/燕郊區(qū)域整體印象/目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/燕郊商圈劃分/燕順路商圈傳統(tǒng)中心商圈傳統(tǒng)中心商圈：以物美、京客隆、肯德基等老區(qū)商業(yè)體為代表，其特點為認(rèn)知度高，消費群體本地化并且消費水平及能力有限。燕順路商圈：隨著燕順路周邊住宅項目的大規(guī)模開發(fā)而應(yīng)運而生的功能性商業(yè)走廊，除蘇寧京客隆以外，其他主要以社區(qū)底商為主。其特點為消費動線長，商業(yè)聚集性差、偏重社區(qū)型服務(wù)類。目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/傳統(tǒng)中心商圈現(xiàn)狀/傳統(tǒng)中心區(qū)常住人口密集，隨著燕郊各住宅小區(qū)的建成，區(qū)域配套開始慢慢成熟，并吸引了不少商業(yè)進(jìn)駐。京客隆、蘇寧、肯德基等已在燕郊落戶。燕郊整體范圍不大，傳統(tǒng)老區(qū)商業(yè)可輻射整個燕郊居民，滿足基本生活購物需求。目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/燕順路商圈狀況/燕順路商圈屬新興商圈，在整個燕郊區(qū)域來看認(rèn)可度一般，除附近常駐小區(qū)居民購物以外，很少有區(qū)外目的性消費群體。商業(yè)輻射范圍有限，現(xiàn)階段僅能輻射燕順路周邊社區(qū)。目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/雷捷商業(yè)廣場/類型商業(yè)產(chǎn)權(quán)年限40年地址102國道電廠橋東路南銷售價格20000~25000建筑面積24000㎡層數(shù)5層銷售形式帶租約返租銷售承諾返租回報年限12年整體回報率90%項目地塊北側(cè)有規(guī)劃中15萬平米的日本永旺購物中心，東側(cè)為大廠國際漁具城，西側(cè)緊鄰京東鋼材批發(fā)市場、燕郊花卉假山展示中心、燕郊國際汽配城。

項目以輕紡批發(fā)為主的商業(yè)綜合體。面積約為24000平米，可經(jīng)營業(yè)態(tài)包括精品家紡、布藝軟飾、工藝飾品、特色手工藝、居家日用、廚房餐飲、家庭清潔、寵物生活等。內(nèi)設(shè)10部電扶梯、4部垂直梯、及中央空調(diào)，車位數(shù)量1100。目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/雷捷商業(yè)廣場/項目研判:該項目位置偏遠(yuǎn)，價位相對較高，周邊商業(yè)環(huán)境不成熟。其核心競爭力為帶租約返租銷售模式，返租收益形式對投資客會有一定的沖擊力。該項目目前銷售層數(shù)為3~5層商鋪，1~2層為自用，就目前觀察借助其良好的售樓處位置及返租銷售模式，3層位置相對較好商鋪銷售過半，4~5層均未有成交。滿江紅觀點-項目已過暢銷期，后期滯銷階段會很長，但其銷售模式值得借鑒?，F(xiàn)狀目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研項目名稱

商業(yè)形態(tài)租售模式售價租金星河皓月社區(qū)底商銷售140001.5元/平米/天納丹堡社區(qū)底商銷售8000-220001.8~2.7元/平米/天美林灣商鋪銷售200001.8~2元/平米/天夏威夷項目商鋪租賃

1.5元/平米/天潮白人家社區(qū)底商銷售13000

星河皓月納丹堡美林灣潮白人家夏威夷本案/燕順路周邊商業(yè)體/目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/星河皓月/業(yè)態(tài)：餐飲、超市、生活服務(wù)類、幼兒園等業(yè)態(tài)比例：餐飲占50%、生活配套占30%進(jìn)駐品牌：京客隆、哈佛搖籃幼兒園、東方金字塔培訓(xùn)學(xué)校、九九鴨目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/納丹堡/現(xiàn)進(jìn)住品牌：2家銀行（工行和建行），無大型品牌企業(yè)進(jìn)駐其它（餐飲、電玩城、美容美發(fā)、小超市、二手房門臉）目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/美林灣/主要以社區(qū)服務(wù)為主，其次是一些小型超市，無大的品牌企業(yè)進(jìn)駐，招商情況一般目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/夏威夷項目/現(xiàn)進(jìn)住品牌：美連福超市、蘇寧電器、餐飲、菜市場目錄燕郊商業(yè)市場分析區(qū)域印象各項目分析結(jié)論項目解讀與分析消費者調(diào)研/潮白人織家/進(jìn)駐商桿家：房棟地產(chǎn)中參介公司豈、裝修宴公司、幸旅行社涉、中國辟電信、如便民店糧鋪、老獻(xiàn)年活動彩中心等目錄燕郊商仙業(yè)市場予分析區(qū)域印鑰象各項目宰分析結(jié)論項目解鹽讀與分威析消費趕者調(diào)法研/小結(jié)/燕郊昆整體始實際語在售拾商業(yè)隙樓盤提較少粉，一寇部分究樓盤供商業(yè)刑為出閃租，砍或者情是籌奔劃階穿段。燕郊商體業(yè)特點影為主要貪滿足日連常需求立為主，沸中高端智消費需攜求外流儉。除中心肝城區(qū)外玩，其他肺地區(qū)商觀業(yè)形態(tài)捕多以底爬商為主另，大型墨集中商令業(yè)業(yè)態(tài)炒現(xiàn)階段醒出現(xiàn)的立機會點朝不足。社區(qū)商穿業(yè)多數(shù)發(fā)為商鋪商性質(zhì)，仔業(yè)態(tài)以霜餐飲、瞇零售為脊主，產(chǎn)拒品比較堅單一，忠且同質(zhì)此化現(xiàn)象嚴(yán)重，樸無中高端品牌聯(lián)。樓盤辟商鋪淡面積嗽有限狼，集挖中性倚不足嬌，難麗成大規(guī)模搞。目錄燕郊商秀業(yè)市場企分析分析范覺圍各項目捆分析結(jié)論項目解碼讀與分鈴析消費者琴調(diào)研目錄燕郊蘋商業(yè)芽市場德分析項目滿解讀鈔與分清析項目活現(xiàn)狀外部露交通內(nèi)部交漏通項目陳規(guī)劃結(jié)論消費者煙調(diào)研/項目棉現(xiàn)狀/通過京渡哈高速特、京通反快速路區(qū)直達(dá)市叉區(qū)東貿(mào)迫國際棋花園景地處貼北京稿東郊悠燕郊魂經(jīng)濟(jì)蟲開發(fā)魄區(qū)的菠旅游籌度假玻區(qū)的孫核心違，與淡通州宮區(qū)隔刻潮白住河相村望，攔位于暢東長因安街危的延園長線沸上，陶西距CB姻D國貿(mào)擁中心25公里佛，北烤距首縣都國構(gòu)際機搏場及頁新國頌際展坡覽中蠟心25公里錫，地個理位冬置得或天獨蹲厚，豎交通膝條件篇無與驢倫比商。目錄燕郊商瘡業(yè)市場梯分析項目解父讀與分千析項目現(xiàn)常狀外部交質(zhì)通內(nèi)部亭交通項目投規(guī)劃結(jié)論消費者分調(diào)研/項目現(xiàn)鹽狀/整體陪工程困已經(jīng)金到了昆可以痰交付隊商家殃進(jìn)行迎內(nèi)裝露的階脫段。項目操急作初期種，未考易慮訂單男式招商鹿，導(dǎo)致很商業(yè)現(xiàn)領(lǐng)房后有載大量的迎規(guī)劃指沸標(biāo)不符貿(mào)合商家論進(jìn)駐需緩求。商業(yè)兩項目垮規(guī)劃憶初期尖，未戚考慮堂廣告糕位設(shè)遼置，傳無論鈴是從敞效果瓶圖或糕者商松業(yè)現(xiàn)脅狀來效看沒志有商坡業(yè)氣峰氛。綠化帶從的高度弱阻擋了皮商業(yè)的旁展面。目錄燕郊商叫業(yè)市場矛分析項目解施讀與分?jǐn)_析項目現(xiàn)伶狀外部各交通內(nèi)部交停通項目規(guī)心劃結(jié)論消費扮者調(diào)妨研/外部緒交通/進(jìn)入地下停車場進(jìn)入地動下停車惕場進(jìn)入地疏下停車膏場93拘0、815、816、81貴7…住..公交甩車400米進(jìn)入判項目額的交有通情佩況較梯為不虧利，箱據(jù)本亂項目洪的公槳交車帝站遠(yuǎn)法在40友0米以舞外。進(jìn)入鳴項目累的車勢輛大罰部分總（近95澇%）被引斥導(dǎo)至地鋼下，地芬面僅有摔少量車倆位。易造材成地慚面人語流量飯低的勿商業(yè)春運營原現(xiàn)狀蠻。目錄燕郊商暈業(yè)市場掙分析項目扯解讀詢與分溜析項目現(xiàn)筆狀外部交匠通內(nèi)部籮交通項目惠規(guī)劃結(jié)論消費括者調(diào)幻玉研/內(nèi)部交紡?fù)?2#樓一、二層1#樓一、二層中間的裙樓一、二層相互之間不連通相互之間不連通規(guī)劃馳初衷斜：一話二層碌之間筍均不聯(lián)連通杯，以算內(nèi)部揉步行拆街的插形式柱，便低于一區(qū)二層闖銷售涉。步行街見無法形治成連貫中的內(nèi)部晚動線，烘易造成巡壽人流的飼分散。目錄燕郊雷商業(yè)腥市場狡分析項目解連讀與分范析項目現(xiàn)身狀外部眨交通內(nèi)部學(xué)交通項目參規(guī)劃結(jié)論消費耽者調(diào)孕研/內(nèi)部巴交通/2#樓三稈層中間的佛裙樓三柴層1#樓三拋層僅有三胞層是相恰互連通支的，消御費者需秘要十分寸了解本紀(jì)項目的嶼業(yè)態(tài)劃宋分才能剪被吸引首到三層贊。目錄燕郊謎商業(yè)栗市場蘿分析項目解身讀與分庸析項目銅現(xiàn)狀外部等交通內(nèi)部席交通項目規(guī)孫劃結(jié)論消費者喝調(diào)研/內(nèi)部皇交通/電梯飄間、盈樓梯靠、設(shè)喜備間沈等B1層電梯疤間、揉樓梯芒、設(shè)他備間頂?shù)葹榱藖y引導(dǎo)慌人流扒，項階目規(guī)香劃了脾十分砍多的鉤扶梯裕、樓靜梯。錢產(chǎn)生鏈的問紀(jì)題就坡是將B1格局皺做的坐十分塘分散吹，不償利于蔥需求金大面識積的姓商家漆進(jìn)駐瓶，無影法利罰用主請力店盜吸引惜客流困。目錄燕郊商圈業(yè)市場爪分析項目滾解讀糊與分穴析項目現(xiàn)木狀外部交瓜通內(nèi)部虹交通項目施規(guī)劃結(jié)論消費氏者調(diào)似研/項目夜規(guī)劃/項目謠體量約為4萬平綱米，按照郵國際通蔥用的商唉業(yè)發(fā)展溫程度及箭人均商徐業(yè)需求嫌計算，人均商鴉業(yè)面積0.覆5-集--林1㎡母/人計算，寶本項目太需要周窯邊有4—申8萬人支卵撐，本項液目周邊圍居住人差口眾多摩。需要收什么樣股的業(yè)態(tài)享規(guī)劃才宏能將人忠群吸引屑到本項糾目是本宵項目操渴作規(guī)劃夠的重中悲之重。目錄燕郊商罵業(yè)市場秘分析項目解己讀與分盲析項目現(xiàn)烏狀外部暢交通內(nèi)部狗交通項目狐規(guī)劃結(jié)論消費勇者調(diào)四研/項目貓規(guī)劃/寬度朽及層附高的岸不夠敞導(dǎo)致縱了無膨法達(dá)飯到效喜果圖鳥的效奶果。目錄燕郊藍(lán)商業(yè)慣市場歇分析項目解半讀與分孤析項目現(xiàn)悠狀外部交篩通內(nèi)部交容通項目規(guī)雅劃結(jié)論消費份者調(diào)武研/結(jié)論/結(jié)論旦：本項目企位置良塊好，處磁于燕郊院門戶，召同時是脂進(jìn)入燕忠郊的必納經(jīng)之路前。項目辮前期造規(guī)劃走未考光慮定優(yōu)位和充業(yè)態(tài)尚劃分薪，導(dǎo)卷致建驅(qū)成后迷商家演因為草各種溜規(guī)劃榆條件前不符倚合進(jìn)凍駐要賣求而薄出現(xiàn)妙空置泳現(xiàn)象崇。本項蓮目需煌要進(jìn)磁行大注量的伏商家倆調(diào)研代，充扮分了掏解到艇商家電需求軌后進(jìn)駐行調(diào)測整才全能獲走得商盯家的貍進(jìn)駐僑。目錄燕郊崖商業(yè)崗市場雄分析項目條解讀蟲與分濱析消費懷者調(diào)懼研問卷調(diào)尖研結(jié)論/問卷序調(diào)研/了解宜項目蛛?yún)^(qū)域沫消費屆者的粒消費蒙能力尸、消廳費習(xí)浸慣及詢消費母偏好了解紋項目程區(qū)域罩消費辛者對紡未來瘡商業(yè)暫的期框望程誕度調(diào)研目焦標(biāo)本次第消費榆者調(diào)蠻研從凝消費深者需很求出技發(fā)，奏通過15道涉賞及受蓄訪者屋基本病信息鞭以及英其消慰費習(xí)惱慣的還問題丘了解劉區(qū)域戰(zhàn)內(nèi)消民費者祥的消紛費能卷力、射消費杰偏好折，以叛便為廊本項掠目的奇核心憲消費悉者提賢供定匹量化減的消椒費力地測算擔(dān)基礎(chǔ)攜，并侮為本里項目唱的商非業(yè)業(yè)辭態(tài)定柳位提部供可猶參考賄的依效據(jù)。調(diào)研意下義調(diào)研前意義本次郵調(diào)研姨共采義集項目俱周邊黃區(qū)域樣本洽量200份問卷從樣電本采寬集有囑效率簽上分池析：有效問旗卷：18攏3份無效林問卷緒：17份目錄燕郊鐘商業(yè)溪市場住分析項目遵解讀謠與分賺析消費者活調(diào)研問卷調(diào)削研結(jié)論/問卷蹤蝶調(diào)研/本次依受訪德消費唱者中列，25-軟40歲年齡配所占比據(jù)例最大鼻達(dá)到75夜%區(qū)域孩中年換消費語者占南比較誘大本次據(jù)受訪通消費書者中欄，男麻女性伏別比鼓列分盼別為42%與58皇%調(diào)研取央樣性別館分布較屋為均衡統(tǒng)計勒數(shù)據(jù)塑更具狂參考鐵性目錄燕郊商座業(yè)市場犁分析項目解探讀與分屬析消費雄者調(diào)銅研問卷著調(diào)研結(jié)論/問卷調(diào)寨研/本次包受訪倡消費加者中扛，在葬這里憶居住搬的消汪費者按占比摔例較利大。大部分滋人是在苗北京工離作的白閱領(lǐng)，在劇燕郊買具的房，閣或者是舌孩子在毀城里上揮班，老森人過來悄幫著看朽孩子。本次拔受訪堂消費千者中悉，兩縫口之眨家及緒三口守之間宰占到軌了92%左右纏。由于大會部分是信兩口之個家、三巖口之家缸。我司拿認(rèn)為本揀項目可靈考慮偏蝴重社區(qū)套功能性擴，以滿摟足周邊銅區(qū)域消竭費者的回生活需撫求。目錄燕郊商歸業(yè)市場靈分析項目姑解讀樣與分地析消費擋者調(diào)饅研問卷常調(diào)研結(jié)論/問卷捎調(diào)研/本次受定訪消費敬者中，注家庭年構(gòu)收入在20萬以下歷的消費攪者最多梯，已達(dá)增到受訪慶者的71胳%之多恰。以上北消費身者調(diào)他研問談卷統(tǒng)鴉計數(shù)哭據(jù)顯字示，怒目前蹦項目政周邊餓地區(qū)換消費態(tài)者的逐收入甲水平葬處于流燕郊毛整體鑄市平倚均家蛙庭年共收入耽中等醫(yī)偏上壁的水直平，省這樣討的收植入水晨平將圍導(dǎo)致井人們樹由一庫般消司費轉(zhuǎn)強向個踢性消靠費或袋者愛影好消咬費。本次受摸訪消費政者中，延月度消仿費預(yù)算立基本都卵在300放0元以下圣占到了68燃%，50俘00元以上肚只占到8%由于燕厚郊現(xiàn)階疏段商業(yè)蛋的現(xiàn)狀荷，區(qū)域雞內(nèi)消費獵最多為繡滿足日序常生活奇，而中邀高端消痕費需求滅大多選搖擇區(qū)外典，所以鈔高消費鄉(xiāng)豐預(yù)算在護(hù)燕郊區(qū)為域內(nèi)極清少。目錄燕郊部商業(yè)獄市場溫分析項目傾解讀未與分初析消費斗者調(diào)荷研問卷調(diào)飄研結(jié)論/問卷桑調(diào)研/本次略受訪伸消費場者中鴨，私狼企老含板和螞事業(yè)俯單位械或公吊務(wù)人舉員占致比較護(hù)大，威超過啞一半坡以上樸，其決次為核私企熟職工伙。最鏡后，掃學(xué)生掠和自遍由職遲業(yè)者甘占比非最少斑，。在調(diào)查鎮(zhèn)中私營晶小企業(yè)財人士比斷例較多晝，他們喘大部分莊時間用滲在了忙撈碌的工開作中，緊大部分柄人對消譜費需求輕檔次沒伍有太多均要求，平滿足生劃活舒適擺為主要補需求傾孝向。目錄燕郊商敢業(yè)市場熟分析項目熄解讀丘與分臟析消費瓦者調(diào)盯研問卷調(diào)夠研結(jié)論/問卷調(diào)插研/大部分擔(dān)進(jìn)城上溉班的職蠶工們采哨多用公瓜交車形酷式，受銜油價和株擁堵影赴響，開擋私家車讀的僅占典一小部適分。電恩動車、能自行車弊等形式纖都是在凳燕郊當(dāng)籌地采用址的。由于從北京仿的超扇大城晃市化擦，使艘人們悔平時怕上班復(fù)就受厚到堵教車之轉(zhuǎn)苦，武所以鳴很多朽人在謀購物言時就截希望鵝乘車絡(luò)的時仔間越錢短越孩好。目錄燕郊霉商業(yè)吹市場彼分析項目膀解讀齒與分軋析消費者設(shè)調(diào)研問卷調(diào)浴研結(jié)論/問卷假調(diào)研/居住殺在燕犯郊的剝消費浸者一喜部分件是在浴北京敲的上盤班族臥，一亡部分萍是原壤住民優(yōu)，受誰收入妥有限槽限制丹，大釣部分諸人對弓品牌蹦的關(guān)桃注性酸一般悶，以齊物廉匙價美各實惠免為主蘋。本次害受訪氣消費廁者中痕