房地產(chǎn)開發(fā)基礎知識與成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)

基礎知識與成本控制房地產(chǎn)發(fā)展史第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程第二節(jié)房地產(chǎn)項目成本控制第三節(jié)

第一節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展史

1、房地產(chǎn)開發(fā)基本概念2、房地產(chǎn)的起源3、房地產(chǎn)經(jīng)歷的4個階段4、房地產(chǎn)經(jīng)歷的3個時代

1）、房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進行建設的基礎設施。

2、房地產(chǎn)起源1980年4月，鄧小平同志提出“出售公房，調(diào)整租金，提倡個人建房買房”的設想，從此拉開了住房制度改革的序幕，中國的房地產(chǎn)才開始進入起步階段。

3、房地產(chǎn)經(jīng)歷4個階段1）、1979-1991年，房地產(chǎn)市場萌芽階2）、1991-1999年，房地產(chǎn)炒作與調(diào)整階段3）、1999-2007年，房地產(chǎn)快速發(fā)展階段4）、2007-2012年，房地產(chǎn)調(diào)整階段；4、房地產(chǎn)經(jīng)歷的3個時代第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程有四個階段1、項目立項階段2、項目前期準備階段3、項目建設階段4、項目銷售及售后服務階段1、項目立項階段1.1、地塊可行性研究報告1.2、土地競拍、辦理土地使用證1.3、申領項目《選址意見書》和《項目立項批文》1.4、申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知書等文件1.5、申領《建設用地規(guī)劃許可證》2、項目前期準備階段2.1、選擇地勘單位和設計單位2.2、申領《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》2.3、做好“三通一平”工作2.4、選擇總承包單位和監(jiān)理單位3、項目建設階段3.1、總承包單位進場3.2、施工過程中加強項目工程管理與監(jiān)控3.3、項目竣工驗收項目部進場前工作準備計劃4、項目銷售及售后服務階段4.1、與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同4.2、申領《商品房預售許可證》4.3、辦理竣工后的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)4.4、做好物業(yè)管理2、房地產(chǎn)的五證書

一

建設用地規(guī)劃許可證二、國有土地使用證三、建設工程規(guī)劃許可證四、建設工程施工許可證五、銷售許可證第三節(jié)、房地產(chǎn)項目成本控制成本控制管理：1、成本控制的概念2、房地產(chǎn)項目成本組成3、成本控制的方法4、成本控制的組織措施5、成本的全過程控制6、建筑安裝工程成本1、成本控制的概念1.1、成本的概念：是指企業(yè)為完成項目任務所耗費的各項生產(chǎn)費用的總和。1.2、控制的概念：通俗地說，控就是掌握，制就是限制。從科學的定義來說，控制是指按照一定的條件和預定的目標，對一個過程或一系列事件施加影響，使其達到預定目標的一種有組織的行動。1.3、成本控制的概念：而成本控制就是根據(jù)預定的成本目標，對實際生產(chǎn)經(jīng)營活動中的一切生產(chǎn)資料消耗進行指導、限制和監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)偏差，及時糾正，以保證更好地實現(xiàn)預定的成本目標，促使成本不斷降低。2、房地產(chǎn)項目成本組成

（1）、土地成本（2）、前期工程成本（3）、建筑安裝工程成本（4）、市政公共設施費（5）、企業(yè)管理費（6）、貸款利息（7）、稅費（8）、其它管理費2.寬1、房地固產(chǎn)項目招各成本添具體內(nèi)虧容2.1哥1）土地成獎本（房地呢產(chǎn)開發(fā)車多以拍泡賣而取放得土地暴。因此煤土地費偏用約占突整個成毅本構(gòu)成鞋的20蠶-3翻0%，并有乘進一步凍上升的次趨勢））前期吳工程打成本（包括責：可行晝性研究否費、前未期規(guī)劃龜設計、顏施工圖昏設計費嚇、地質(zhì)勝勘查費營以及現(xiàn)糠場“三鞠通一平歡”等。答它在整旅個成本旅構(gòu)成中艘所占比屆例為6%））建筑安肅裝工程暑成本（是怎指房作屋建悼造過退程中脖所直冤接或露間接已發(fā)生躍的建荒筑工嗽程、訴設備君及安賀裝工恒程費康等。異在整膨個成醒本構(gòu)勤成中疑所占毯比例友較大株，約漆占40-捧50%））市政公沖共設施場費（包括趙基礎設掩施和公薯共配套嗓設施費碑兩部分億，基礎設杠施費是指上道路很、自討來水完、污紙水、飼電力挽、電挎信、煤綠化出等的耕建設有費用滲。公共皮配套沙設施奮費是指惠在用棋地內(nèi)板建設續(xù)的為創(chuàng)居民啊提供仗配套燃服務爛的各配種非醉盈利妙性的顧公共衡設施護：如置學校驅(qū)、幼貌兒園技、醫(yī)所院等赤）和筒各種長盈利帶性的強配套沫設施縮慧如菜葛市場脹、超長市等顯所發(fā)牽生的夠費用迷。在呈房地信產(chǎn)開躲發(fā)成坑本構(gòu)擾成中耽約占10福-2款0%））管理費（開丹發(fā)公奶司管缺理人陵員工村資、樸辦公技費、得差旅善費、尊養(yǎng)老皆保險德費等瞧。在棒房地卵產(chǎn)開嶄發(fā)成映本構(gòu)幸成中婦約占2%））貸款藝利息（房地漂產(chǎn)因開券發(fā)周期叔長，投纏資數(shù)額佛大，必日須借助談銀行。辭因融資寺額度大階小不確緒定，在弟房地產(chǎn)遵開發(fā)成響本構(gòu)成碼中比例噴不穩(wěn)定鍛））稅費（包括同兩部分蒸：稅收漁和行政短性費用掩。行政性謙費用是指由靠地方政危府和各節(jié)級行政醒主管部漠門向房奸地產(chǎn)開茄發(fā)企業(yè)縣收取的朝費用，蕉項目繁鼻多且不殲規(guī)范。擁包括征衫地管理愈費、商曲品房交弄易管理職費、人泰防費、豪煤氣增給容費。晃在房地愉產(chǎn)開發(fā)尼成本構(gòu)警成中約踐占10墨-1凝5%））其它管阻理費（銷售濃廣告費柄，各種憲不可預吳見費用朝等。在夠房地產(chǎn)變開發(fā)成凝本構(gòu)成許中約占5-史10盤%）3、成本鄉(xiāng)豐控制的乎方法1）、全浮過程成若本控制2）、接全方宜位成淺本控培制3）、全鑒員成本曬控制4、成川本控仆制的蔬組織飄措施4.銳1、成訴立成得本控刺制小罩組，必由公悼司總臥經(jīng)理根牽頭紙。定秩期（害季或瞎半年雅）對酷各個深項目噴的開量發(fā)成糧本進么行全尾面的崇分析鞠、評播估、怕檢查應，對然成本纏異常撥變動感情況待及時揉預警細并提才出解服決措浸施。4.2、在項濃目開始歐階段建果立成本席控制目誰標，并庸將目標僑分解（峽即按土謹建、裝鏈飾、水電電、消隔防、弱蔥電、綠燈化等）館責任落拴實到部賓門和人爹頭。5、成父本全秤過程菠控制5.1、土淋地成蜘本5.前2、前期工車程成本5.餃3、建筑辛安裝訪工程散成本5.駕4、市政竄公共設匙施費5.妥5、企業(yè)純管理費5.6、貸如款利吩息5.香7、稅列費5.8、其它斷管理費5.2、前期忌工程成漢本、可折行性桑研究說報告芒階段、前義期規(guī)倡劃階縮慧段、施工序圖設計牢階段、地質(zhì)圣勘察階熄段、可行汁性研究丙報告階鄙段對投朱資區(qū)舌域和猴投資去環(huán)境摔進行雕研究嫁、分鋸析，際根據(jù)雞自然童資源恭的了巾解和吸市場最情況鄭的調(diào)括查以醉及對慌國家遮的經(jīng)號濟政顧策等釋進行水綜合酒分析珠預測更，找躬到最預有利輔的投遇資機況會，省為投禾資機廉會的苗選擇擊提供君依據(jù)鞭；、前期扒規(guī)劃階驅(qū)段規(guī)劃拾設計知階段捐的控杜制做養(yǎng)到“傳事前纏控制捐”，朗其直愁接對洋工程兆造價尖的影規(guī)響可本達75-境80%，所單以該屆階段蛙控制曾要點在和控頑制內(nèi)捆容相局當重費要。夏基本喜原則捕是：灑周密鄭規(guī)劃謀設計浸，科堪學研研討和腿審核翅，嚴窯格控港制預薪算。咳并采伏取以取下措悔施：、推鼠行設科計招傲標，才擇優(yōu)濫選擇婚設計素單位、開展晌限額設畢計、采耍用合垮同措命施控倆制造逐價、成偉本跟蘆蹤審赤核、推盜行設床計招襪標，辟擇優(yōu)爐選擇掠設計熄單位1）、將煎建筑方淡案和經(jīng)厲濟方案眾相結(jié)合鼓的設計避進行招彼標，這堵樣既可們選出高桌水平、善溝通的設計務單位，病又可促確進設計拍單位在去項目整副體的空哪間布局塘、建筑觀造型、飄使用功阻能和景擔觀環(huán)境忘設計上控開拓創(chuàng)醬新，在柳降低工叉程造價構(gòu)上下功思夫。2）、在億招標過經(jīng)程中，薦還應注需重對設綢計師的鞋能力、錫敬業(yè)、羽團隊意東識和成義本意識蹤蝶上考量免。、開辭展限錘額設祖計1）、植合同粘中明哨確每糟平米猜鋼筋負、混就凝土榆含量附，以嘆及投催資估帳算，輸并和圍設計陸費掛爛鉤。2）、蝦設計誓標準革一定稍要與象項目晉的市衰場定懷位相嫩適應難，不較要一訪味追暢求質(zhì)忠量高真、新畜穎、吉華而聽不實六等多聰余的捷功能死和標虧準，伐積極吩推行否合理正成本遠、利幼潤下報的設夜計價辰值進局行前卡期控觸制。3）、件開發(fā)敲公司舍應積尖極與如設計除人員琴積極擠配合佳并進溫行有旗效的暗溝通尼，提厲供規(guī)汪劃設許計任孫務書遭。如租產(chǎn)品榴的定極位要跟求、覺主力秀客戶急群和畏戶型壤配比蟻、建堵筑風卷格及南套型逆面積仍配比導等。4）、苦材料位檔次玻符合析項目網(wǎng)定位都，如繭外墻應門窗影，樓搏梯、老底層固入戶易大堂摸、電戚梯前疏室等野裝修、采忠用合拉同措思施控碼制造蠅價1）、辦按合同也對設計頂?shù)馁|(zhì)量豆與進度集進行跟閣蹤。2）、萬對設計訪變更進收行約束3）毛、成代本估害算與儲設計尤精密睬結(jié)合、成揚本跟舌蹤審失核成本控早制應該蝕是一項商全員參互與的工穴作，如禮工程部鵲、設計醋部、成渴本部、政營銷策影劃部等麗管理部糧門要充斷分協(xié)調(diào)離溝通。何如各部視門密切扛配合制邁定詳細境的設計竭任務書捉，并對傘設計單融位的設鞏計方案紅和施工衫圖、工執(zhí)程項目猾的結(jié)構(gòu)薄形式、帥裝修標秘準、材鬧料設備稱選型、禮設計的翁合理性所和安全恰等進行鞋全面的第評估和役審核。、施工透圖設計脆階段、土似石方拿設計扔及施蛇工、基坑苗支護設愧計、地舞基處辭理、結(jié)構(gòu)招、建筑晝安裝工善程設計、土抹石方朽設計援及施押工減少動然土次數(shù)，重點演控制挖暫運方數(shù)均量，即壺土方盡麥量采取山場內(nèi)挖曲填平衡、基筒坑支系護設粥計（1）泊、基坑覆支護的未類型（2）浮、支護膏設計的逃優(yōu)化、地基哥處理（1）范、地基吼處理的逆類型混凝巖土換魄填、潤CF由G樁嘗、高磁壓旋伏噴、好預制你樁（仆方樁訪、管猾樁等討）（2奪）、柜地基但處理并優(yōu)化肚設計、結(jié)構(gòu)漏、建筑何工程設缺計1）結(jié)棟構(gòu)工程鈴設計：群是成本彼控制的嫩重點，噴在滿足尺設計規(guī)游范的要扁求下，干盡可能稠的降低右成本，怠如從控蠢制鋼筋灑、混凝山土含量諷著手采陳取限額揚設計；2）、書建筑安沖裝工程恨：主要瞎從建筑粉材料著風手，重生點對住陰宅外墻膊磚、外軟墻門窗盡、室內(nèi)蹤蝶裝修、碧公共部堆分裝修銅、設備幼（電梯歌、配電季箱）等注制定經(jīng)雙濟指標粥值。、地睜質(zhì)勘釘察1）伙、招蟲標選蒼取有架經(jīng)驗逢和有扁實力歉的單員位進肺行地激勘施夾工，柜地勘羞工作色要加曬強監(jiān)胞管2）地塑基承載拖力的取免值在規(guī)選范允許貸的情況以下盡量艇高3）、找抗浮設閱計水位志的標高炒盡量低茅，減少死抗浮錨例桿的設菜計和施膊工6、建束筑安晉裝工隊程成強本6.1上、招投于標與合藝同訂立磨階段成流本的控撫制6.慣2、翁施工幕階段饒工程幅成本穴的控目制6.規(guī)3、熱竣工遍結(jié)算杜階段蓮工程哈成本鍬控制6.1、招投灶標與扁合同精訂立靠階段愚成本俘的控鏡制、工程穴招投標、工程慕合同玩價款盒的確照定、標潮底或淋預算么控制嘩價的誰編制、工城程招靜投標經(jīng)過招砍投標，材多家單繡位投標筑報價，屯同時再擴次與多畝家單位暈進行議甲標，使卸工程發(fā)握包價能妄盡量接北近標底污。從而穿使開發(fā)咽成本降逗低。、工程合封同價款塔的確定（1）、券固化定價羨格合燭同（2）、可訓調(diào)價格贈合同（3）、老成本葡加酬乳金(1)、固定暗總價合蜂同1）、臘固定驢總價經(jīng)合同銹：承包人助對工程恰造價造杰價包干享。施工監(jiān)期間不賠作調(diào)整讓。在總挖價合宮同中包，業(yè)槽主對勉總投醫(yī)資有礙數(shù)，掀在施別工中飽可以泄控制編好投毅資。承包人攝在總價促合同中攝承擔主桌要風險課。僅適巷用于但工程寸量不聚大且獅能精纖確計滑算、臣工期抽較短陪、技償術不航復雜爆、風潛險不伶大的產(chǎn)項目脫。2）、愿綜合單舞價固定巨，不作汽調(diào)整。材而工程株量按實女際發(fā)生水量計算娃（按實畏計量）準。是工程姓量清單胞計價模濫式的主市要作法黃。承包人含對價格年要有充痕分把握詢，但工婦程量確橋定要雙聞方確認適用擊各類蓮工程大項目順，風公險由抬雙方迅分攤抽。(2)、可調(diào)莖價格合畫同1)異合同帽價格廉在施輕工期哀可隨燭價格家變化申而調(diào)則整，渡調(diào)整臭的方將法和羅范圍賞在合桿同中困約定桃。適用盾范圍矩廣，泥風險驅(qū)可以今合理膝分攤割。爭執(zhí)壯和變?nèi)夯嗉s，不伶易控腹制投栗資。一般適姐用工期刷較長的粉工程項賀目。(3)、成屢本加鄙酬金1)、業(yè)主錦向承包支人支付批實際成筐本，并壟按事先殃約定的嚴通過競蒜爭的費武率支付帖酬金的濕合同。適用需工立即開務展的項漸目，如敢震后救賣災，風括險很大止的項目煉等。業(yè)主遞不易朝控制追造價狀，承遠包人踢不注供意減底低成歸本，焰風險宣全部謎由業(yè)帝主承拘擔，若但承竊包人曠報酬潮也較尊低。、標錢底及粉預算販控制宣價的瞇編制（1）標底葵的概念標底是討招標人達為了實獲現(xiàn)工程洞施工發(fā)蔑包而提微出的招飛標價格詢，它是朝招標人捷對招標交工程的趙期望價學格，所蹦以標底財也是工默程成本雕的表現(xiàn)腎形式之誦一。（2）、崗預算議控制驅(qū)價的今概念預算看控制鄉(xiāng)豐價是個招標撤人在欲招標份過程飛中為者了保古證招鞏標順訊利、按有序壇的進隙行，司防止鮮投標民人串踐標，犬圍標硬而提尺出的殿招標愉價格寨。它舍是招父標人瞇對招堪標工尊程的咽最高港限價斤。投毛標人艘只能襖在預威算控鳴制價蔑以內(nèi)送投標趣報價快。它鴿也是掃工程宜成本絹的表復現(xiàn)形輪式之唱一。（3）標底歪和預算好控制價話的區(qū)別標底一句般都作員為評標訴的基準浙價，以遺投標人殊的投標逗報價最藏接近標罪底為最賣優(yōu)報價填；而預選算控制哨價是投姿標報價伙的最高養(yǎng)限價，鑰投標報讀價超出藍預算控巨制價為憤廢標。標底必妄須保密趕，而預結(jié)算控制躬價必須床在招標穗文件中惕公布。6.2、施工階動段工程凳成本的填控制（1）、加強施擾工前的跳圖紙審氏核，嚴味格控制工程變更祝，盡驚量使汗變更矮發(fā)生掏在開溜工前（2）、加拔強合同羅管理，軍控制工程索剝賠的產(chǎn)次生（3）、加強人冬員、材沒料消耗簽的管理（4）、加強包價格苦信息痰管理他，做哪好材邊料、德設備鹿采購槽工作（5）、嚴格炭按合如同規(guī)據(jù)定撥牌付工寬程進睬度款裙。（1）、工葵程變更1）、在工程啊項目的幣實施過亞程中，遼由于項邀目施工雞屬于動樂態(tài)化管昌理的原因蝴，常歡常會愧出現(xiàn)驕設計寄、工餅程量丹、進社度計存劃、梳使用苗材料勸等方胃面的變化觸，這些亭變化統(tǒng)嶺稱為工蟻程變更載。2）、工程拔變更挽的控抗制2.1）、不提楚高建也設標停準2.霸2）、不影挎響建氣設工桃期2.賺3）、建立桶工程勾變更戶制度（2）、斯加強丹合同較管理卸和控和制工旨程索他賠的答產(chǎn)生1）、加釋強施工刺過程中沿的合同降管理：碌在施工扯過程中欄，有些沉特殊的棵部位或澤專業(yè)，雀需要隨柳著工程長的進展知而簽署談有關分指包合同這，這就扯需要對轟分包合火同要規(guī)翅范、細璃致、嚴僚密的簽悲訂，如丟果合同拐中的條糾款及相茄關附件貫描述模備糊，就岸很容易劃在施工杯過程中哪被“偷會梁換柱蓬”，影燥響工程畢質(zhì)量和約成本。披相反，偶嚴密的猾合同條申款，對唱可能發(fā)包生的各跪種情況及具有前著瞻性。2）工田程索尋賠2.果1）、工程索之賠通常榮是指霧在工憐程履繪行過患程中秧，合舞同當揪事人宏一方導非自暗身原冠因或遭對方沫不履態(tài)行或滑未能凡正確檢履行蔬合同熔而受餓到經(jīng)琴濟損昨失、服權(quán)利湊損害歌時，歐通過液一定聚的合鴿法程織序向轟對方摟提出它經(jīng)濟途、工爐期補演償?shù)膭谝缶蕖?.2摔)、索賠象包括工期索裂賠和費用蘋索賠3）、處理索晚賠的原吸則由業(yè)主濫或監(jiān)理燥工程師晶的責任你，承包壟人可得述到工期烘和費用善的索賠是由豎客觀永原因咬（不深可抗末力）閱原因森，承磨包人拘只能著得到慕工期孩補償迎。是由承蘆包人原舟因引起史，不能喇得到工既期和費置用的索陪賠。4）、索賠的妥控制具有前險瞻意識穿，預防祖索賠事傷件的發(fā)毒生。完善合競同內(nèi)容班及合同培管理。合理隙運用觀反索和賠。（3）、加強材靠料的管良理制度1）、娛進場材傍料質(zhì)量誓驗收制姥度2）士、工方具管尾理制基度3）梁、限群額領憲退料淚制度4）、濤材料節(jié)夸約制度5）狀、周貪轉(zhuǎn)材笨料使捕用與快維修詞制度（4）、加強價匯格信息施管理，魄做好材混料、設牢備采購淡工作1）公、對抬于大哭宗材晉料、致大型捎設備肺的采哨購，拿必須錄進行悲招標旺采購州。通瓜過考駕察綜蔑合評硬選，幣采用