城市綜合體產(chǎn)品模型與目標城市篩選模型

城市綜合體產(chǎn)品模型與目標城市篩選模型

1Report_CATIC_20071220城市綜合體能夠創(chuàng)造更有效率的社會運行模式、營造更具現(xiàn)代都市風格的生活方式，已經(jīng)成為城市規(guī)劃和發(fā)展的重要形式“城市綜合體”將城市人群的購物、商務、娛樂、居住等多種功能進行組合，在一組建筑物中進行分工和相互聯(lián)系城市綜合體是伴隨著“回歸城市中心”發(fā)展起來的，已經(jīng)成為城市中心的重要形式綜合體的各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益，并對所在區(qū)域的發(fā)展提供的動力和視覺的標示作用由于城市綜合體的大型建設規(guī)模和多功能組合，對項目選址、景觀設計、交通設計和材料設備應用提出了更高的要求現(xiàn)階段的中國城市綜合體主要集中于一、二線城市，三線城市仍處于萌芽狀態(tài)城市綜合體定義資料來源：九洲遠景分析2Report_CATIC_20071220目前中國已出現(xiàn)專業(yè)的城市綜合體開發(fā)商，他們擁有清晰的產(chǎn)品模式并實現(xiàn)或積極推進跨區(qū)域發(fā)展目前，擁有清晰產(chǎn)品模式并實現(xiàn)塊區(qū)域發(fā)展的城市綜合體品牌有：華潤萬象城、萬達廣場、恒隆廣場、瑞安天地系列、凱德來福士各品牌產(chǎn)品都具有鮮明的個性和特點，而他們也都不同程度地正在經(jīng)歷著產(chǎn)品連鎖發(fā)展的市場檢驗，其中不乏失敗案例各品牌均通過運作城市綜合體獲得了資產(chǎn)升值和品牌建立的巨大成功，同時為所在城市創(chuàng)造了卓越的社會效益不同品牌由于資金鏈和商業(yè)運營能力的差異，在具體經(jīng)營策略和開發(fā)步驟方面有著明顯的差異中國城市綜合體產(chǎn)品成功案例（1）資料來源：九洲遠景分析3Report_CATIC_20071220商業(yè)部分是體現(xiàn)綜合體定位并影響其成功與否的核心元素，而各品牌的購物中心都具有鮮明的個性

萬象城，以“永不落幕的party”為主題語，通過較大比例的餐飲、娛樂元素，時尚、現(xiàn)代的購物環(huán)境設計，為大眾消費人群營造了一個具有現(xiàn)代繁華都市氣質的一站式消費場所港匯廣場，最佳的地理位置、引領城市風尚的定位，以港匯廣場為代表的恒隆產(chǎn)品目標要成為每一個城市的地標性商業(yè)萬達商業(yè)廣場，依靠主力店的強大號召力，大型主力店組團是其商業(yè)部分最大的特點，定位于中檔市場，萬達廣場通過一定程度地犧牲收益換得風險的最小化和擴張的超高速，他已經(jīng)成為中國規(guī)模最大的綜合體產(chǎn)品瑞安天地，通過營造高端人群濃郁休閑氛圍的生活方式中心，成功打造高端綜合體產(chǎn)品獲得巨大收益，而杭州的失利或許會成為天地系列在重慶和武漢的成功之母來福士廣場，以其獨特的品牌選擇而著名，圍繞著20-30歲年輕白領的顧客定位，它的品牌選擇充分迎合了年輕人對于個性、休閑、運動概念的追崇，成為成功定位于細分市場的典范中國城市綜合體產(chǎn)品成功案例（2）資料來源：九洲遠景分析4Report_CATIC_20071220該產(chǎn)品將具有廣泛的城市普適性產(chǎn)品選址城市類型與選址條件匹配矩陣吸引力類型區(qū)域中心ABCD高區(qū)域中心低高城市時尚度低高城市吸引力城市中心區(qū)域中心城市中心A-首選市場B-次選市場C-次選市場D-慎入市場市場類型時尚度高低低高低高低城市中心區(qū)域中心城市中心慎入說明城市中心往往已進駐或即將進駐中高檔購物中心，競爭激烈區(qū)域中心機會相對較多，當?shù)啬軌蛑С直井a(chǎn)品消費能力中高檔綜合性缺乏足夠支持消費力，更適合中檔大眾購物綜合體對于消費能力較全國的區(qū)域也可以考慮進入競爭對手往往不會進入該類市場以全市商圈范圍的消費能力能夠支撐中檔綜合體項目消費能力和意識難以支持綜合體項目資料來源：九洲遠景分析5Report_CATIC_20071220B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究6Report_CATIC_20071220“城市綜合體”是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛、交通等城市生活的三項以上功能在空間上進行組合，通過一組建筑來實現(xiàn)。同時，在各部分間建立一種相互依存、相互補益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體城市綜合體中不同功能建筑的組合并非簡單的累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化，實現(xiàn)各部分的價值互補從而提升綜合體的整體價值城市綜合體是通過一組建筑物實現(xiàn)多種城市功能空間相互組合、價值互補的高效率大型建筑綜合體代表性的城市綜合體：美國：紐約洛克菲勒中心日本：幅岡博多運河城中國：深圳華潤中心7Report_CATIC_20071220隨著現(xiàn)代城市化進程的逐步發(fā)展，城市綜合體已成為當今大型城市主流的建設模式城市功能分區(qū)建設階段(二站前)郊區(qū)化發(fā)展階段(二站后---70年代)城市功能組合發(fā)展階段(70年代至今)現(xiàn)代世界城市建設發(fā)展的不同階段城市的發(fā)展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分區(qū)建設的規(guī)劃思想?yún)^(qū)域建筑發(fā)展偏向功能單一化，相互之間缺少必要的聯(lián)系城市中心規(guī)模巨大化，形成城市中心區(qū)，同時出現(xiàn)人口過度集中、城市環(huán)境惡化等問題為應對城市規(guī)模積聚擴張所帶來的一系列社會問題，伴隨著汽車時代的到來，城市的發(fā)展出現(xiàn)了郊區(qū)化趨勢居住和商業(yè)功能開始向郊區(qū)轉移，城市周邊出現(xiàn)衛(wèi)星城城市的中心區(qū)域隨著郊區(qū)化進程和自身環(huán)境的惡化出現(xiàn)衰落城市的建設者意識到城市中心的衰落對于城市未來發(fā)展的不利影響，同時反思功能分區(qū)建設的弊端城市中心的地位重新得以恢復和加強強調(diào)多種功能復合化、并通過內(nèi)外部交通系統(tǒng)實現(xiàn)與外部城市系統(tǒng)實現(xiàn)緊密連接的城市綜合體成為建設主流8Report_CATIC_20071220城市綜合體的復合效應與整合能力不僅有效的提升物業(yè)的商業(yè)價值，同時為都市帶來了全新的面貌、生活方式和更高的社會運行效率社會效益：都市綜合體不僅是現(xiàn)代國際大都市的標志，更是催生繁榮與文明、激發(fā)城市活力的發(fā)動機都市綜合體很好地克服了純粹居住、商務所造成未來發(fā)展的局限，具有很強的自我成長、自我繁榮、持續(xù)發(fā)展的生命力作為城市功能集中體現(xiàn)的都市綜合體，對區(qū)域經(jīng)濟具有標識性、對城市中心具有強化作用經(jīng)濟效益：通過多種功能的聚合，綜合體實現(xiàn)了對城市生活多方面消費需求的全面滿足綜合體在經(jīng)營上有明顯的價值互補優(yōu)勢，各種功能在一天中的不同時段運行，最大限度的提升了物業(yè)的整體價值和收益各種商業(yè)配套的建設為政府帶來大量的稅收，并增加就業(yè)9Report_CATIC_20071220城市綜合體由于其功能的綜合性和復雜性，對其選址和建筑標準提出了更高的要求選址中心位置城市綜合體通常位于城市或區(qū)域的中心位置，并與城市交通干線實現(xiàn)連接現(xiàn)代景觀設計通過標志物、小品、街道家具、植栽、鋪裝、照明等手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境是城市綜合體的重要特征超大的空間尺度城市綜合體是與城市規(guī)模相匹配，與現(xiàn)代化城市干道相聯(lián)系的，因此室外空間尺度巨大，同時室內(nèi)空間要求與之協(xié)調(diào)立體內(nèi)外部交通聯(lián)接通過立體交通設計將建筑群體的地下或地上的交通和公共空間貫穿起來，同時又與城市街道、地鐵、停車場、市內(nèi)交通等設施以及建筑內(nèi)部的交通系統(tǒng)有機聯(lián)系高科技設施集成城市綜合體建筑是高科技、高智能的集合，表現(xiàn)在建筑材料、設施設備、物業(yè)管理、通信手段、安全消防等多種方面城市綜合體的建設特點10Report_CATIC_20071220城市綜合體是都市商業(yè)、娛樂、商務及居住功能的合理定位和有機組合住宅公寓城市綜合體構成要素購物中心12354寫字樓酒店11Report_CATIC_20071220城市綜合體構成元素——購物中心選址特點業(yè)態(tài)組合類型商圈范圍代表項目城市購物中心核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈40公里城市中心區(qū)域10萬平米以上香港ifc北京東方廣場購物中心類型主力店購物60-70%餐飲10-20%休閑娛樂15-20%3-5個主力店主力店面積占比40-60%區(qū)域購物中心區(qū)域中心5-8萬平米北京萬達廣場深圳花園城購物60-70%餐飲15-25%休閑娛樂10-15%2-3個主力店主力店面積占比40-60%鄰里購物中心社區(qū)中心不超過4萬平米伊藤洋華堂華潤萬佳購物70-80%餐飲10-15%休閑娛樂3-5%服務5%1-2個主力店主力店面積占比40-60%能量中心郊區(qū)4-10萬平米北京金源茂購物80-95%餐飲10-20%3以上個主力店主力店面積占比70-90%生活方式購物中心高檔住宅區(qū)附近自然條件優(yōu)越1-5萬平米上海新天地美國COCOWALK購物30-40%餐飲30-40%休閑娛樂30-40%0-2個主力店主力店面積占比0-50%核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈10公里核心商圈1公里次級商圈3公里核心商圈3公里次級商圈6公里三級商圈20公里核心商圈1公里次級商圈3公里12Report_CATIC_20071220城市綜合體構成元素——寫字樓選址服務配套類型建筑特點租戶特點頂級寫字樓建筑品質一流頂級裝修通常為5萬平米以上商務核心區(qū)域知名大型跨國公司金融機構甲級寫字樓商務區(qū)或區(qū)域中心建筑標準有所落后中檔裝修1萬平米左右乙級寫字樓中小型私營企業(yè)為主丙級寫字樓建筑標準陳舊普通裝修小于1萬平米小型私營企業(yè)寫字樓類型市區(qū)市區(qū)大中型各類企業(yè)、機構設施設備建筑品質優(yōu)良高檔裝修通常2-5萬平米有商務中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設施地上／地下停車位充足有商務中心、高檔餐廳、大型會議廳、休閑設施地上／地下停車位充足有部分商務配套有地上／地下停車位幾乎沒有服務配套品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進的數(shù)據(jù)通信品牌高效中央空調(diào)系統(tǒng)智能化樓宇自控系統(tǒng)先進的數(shù)據(jù)通信有中央空調(diào)系統(tǒng)有樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線無中央空調(diào)系統(tǒng)無樓宇自控系統(tǒng)無綜合布線13Report_CATIC_20071220城市綜合體構成元素——酒店選址經(jīng)營特點酒店類型目標客戶代表項目商務酒店以公務出差的旅客為主，包含境外游客城市中心商務區(qū)區(qū)域中心除各類客房齊備之外通常配備有大型餐廳、會議室、歌舞廳、商務中心等綜合配套設施滿足客人商務相關需求設施設備通常采用較高標準香格里拉洲際酒店經(jīng)濟型酒店商業(yè)中心附近選址靈活國內(nèi)游客及中小企業(yè)商務差旅客人為主團體會議及會展服務接待為主會議/會展酒店北京九華山莊五洲大酒店旅游度假酒店景區(qū)游客接待為主；季節(jié)性明顯三亞天域酒店酒店類型市區(qū)或郊區(qū)遠郊或旅游風景區(qū)以滿足住宿的基本需求為主，較少其他服務配套功能，價格實惠通常以品牌連鎖形式經(jīng)營在一般商務酒店基礎上，強化會議／會展的設施建設與相關服務建設有多個不同規(guī)模的會議廳；及更加豐富的休閑娛樂設施如家快捷速８具有完善的休閑娛樂設施突出個性化服務；創(chuàng)造放松環(huán)境酒店建設強調(diào)與自然環(huán)境的結合14Report_CATIC_20071220城市綜合體構成元素——住宅選址特點目標客戶住宅類型產(chǎn)品特點代表開發(fā)商普通住宅大眾消費者具備基本生活配套的市區(qū)或郊區(qū)戶內(nèi)各功能房間完善；戶型以２居以上為主一般為毛坯房配套以停車場及公共廣場為主萬科商住樓商務區(qū)域投資者中小企業(yè)主既可居住又可辦公；部分沒有廚房功能強調(diào)商務中心、餐飲功能配套毛坯房為主ＳＯＨＯ住宅類型住：北京上海等城市已禁止住宅性質物業(yè)用于商業(yè)注冊。商住樓性質住宅將面臨逐步取消。15Report_CATIC_20071220城市綜合體構成元素——公寓選址特點目標客戶公寓類型產(chǎn)品特點代表開發(fā)商投資者高收入白領普通公寓酒店式公寓投資者高級經(jīng)理人外籍人士雅詩閣集團商業(yè)繁華區(qū)域商業(yè)繁華區(qū)域戶內(nèi)設施設備完善，通常配備高檔家具電器星級裝修，尤其是公共區(qū)域提供房間清潔，衣物送洗等酒店式服務通常設有會所，提供餐飲、康體等配套服務戶內(nèi)各功能房間完善；一居小戶型比例較大精裝修一般設有大堂公寓類型--16Report_CATIC_20071220B.城市綜合體概述B1.城市綜合體定義B2.案例研究17Report_CATIC_20071220目前喬中國幸的城熄市綜瞞合體武開發(fā)恨主要瓣集中紐奉于一態(tài)、二狹線城鳴市，流三線克城市忠仍處赤于萌甲芽狀接態(tài)，友而全石國性闖開發(fā)棕商在從城市撒綜合蜻體的姓推進王中發(fā)第揮著劣重要記作用代表維城市城市浮綜合扣體開箱發(fā)狀茄況代表蝕項目一線柏城市北京上海深圳中心城這區(qū)范圍還內(nèi)，已倦建成大鴨量城市糠綜合體蔑項目；多個綜盾合體組翁合形成飛更大規(guī)案模的都涉市綜合際體街區(qū)形成城爹市中心喬、區(qū)域污中心綜踏合體共睬存的多賽中心格僻局包括獅全國招性及鏟地區(qū)扎性在覽內(nèi)的豎多種你開發(fā)找商參子與開橡發(fā)華潤中紫心上海拴港匯跟廣場北京排東方倍新天商地二線城休市長沙蘇州蘇州萬域達廣場恒隆廣環(huán)場三線惹城市贛州常州在具有很一定地賠區(qū)經(jīng)濟膠輻射能添力的三膽線城市窗開始零塵星出現(xiàn)全國移性地島產(chǎn)開限發(fā)商貪開始狡試探伏性進蟻入贛州中腰航城區(qū)域慕中心省為代號表的樹城市臟綜合容體項欺目開護始規(guī)析模性堵出現(xiàn)國際性悅及全國唯性地產(chǎn)杯開發(fā)企閣業(yè)的進脫入在二槐線城市房誠綜合體桌的開發(fā)謹中發(fā)揮傳重要作烘用各類族型城言市綜蕩合體能開發(fā)額狀況資料串來源槍：九洲遠區(qū)景分析18Re零po診rt猶_C列AT似IC巴_2朵00蠅71歡22勸0產(chǎn)品董模式屈成熟紐奉并實詢現(xiàn)跨毯區(qū)域瞎發(fā)展猛的城授市綜吉合體稠是中室航城蟻的學霜習對武象城市綜本合體產(chǎn)品華潤供萬象愚城1恒隆敘廣場2萬達吉廣場3瑞安枝天地象系列4來福臂士廣虧場5資料沃來源筒：九洲失遠景漸分析19Re割po貍rt起_C犁AT崗IC告_2鋼00危71酒22茶0B2蝴.案例怪研究華潤凝萬象圖城恒隆廣低場萬達廣拜場瑞安裕天地松系列來福記士廣端場20Re番po似rt典_C柔AT傘IC蘇_2蛇00貢71象22刻0華潤萬績象城定鴿位于中只高端市謠場，目頸前已經(jīng)進入深圳擇、杭救州以差及沈標陽等訪城市城市深圳、杭州、沈陽選址城市商業(yè)中心、規(guī)劃城市中心產(chǎn)品以商業(yè)為核心，配合酒店、寫字樓、公寓及住宅整體定位于中高端物業(yè)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理，住宅用作出售開發(fā)步驟以商業(yè)開發(fā)為優(yōu)先華潤萬謀象城產(chǎn)炒品特點資料閱來源弓：九洲忽遠景紅分析21Rep譜ort桿_CA濟TIC量_20岡071描220華潤萬似象城選鏟址在城色市核心秀地段以搜及規(guī)劃炭的城市聽副中心蟲，項目鏟的開發(fā)懇規(guī)模較銜大，多壟為50萬平米葛以上華潤保萬象滑城所足在城棋市項裝目指黨標深圳杭州沈陽855部分建柜成商業(yè)+寫字櫻樓+酒店+公寓+住宅1080在建規(guī)劃城棟市商業(yè)猶副中心--50籌建占地面拘積（萬潛平方香米）構成婆元素具體擁地址總建筑近面積（萬平蛋方米）狀態(tài)商業(yè)+寫字令樓+酒店+公寓+住宅商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓+住宅選址加類型城市商相業(yè)中心城市鐵中心羅湖區(qū)址寶安南紗路18結81號錢江新悄城慶春禾東路與銳富春路問交叉口沈陽皂金廊汁沿線居，和蛋平區(qū)含和平裙大橋鏈省委芒對面資料來畜源：九洲衫遠景畝分析22Re捉po敲rt末_C量AT遇IC息_2耗00竭71致22畢0華潤厚置地成功塑壞造了深灶圳華潤崖萬象城塔，并以球此模式扔為核心要積極進覆行跨區(qū)筍域發(fā)展廊，成為學中國商渾業(yè)地產(chǎn)慰以及城架市綜合象體建設部領域的贈領先者資料怠來源側：九洲遠聾景分析盆，華潤粘置地自200亮2年以來分，華潤櫻置地已客經(jīng)成功閘進駐北歪京、上料海、深惡圳、成哭都、武愧漢、合帽肥、杭摟州、無迎錫、大躺連、寧幅波、長術沙、蘇洽州、重栗慶、沈那陽15個內(nèi)尸地城企市，揮目前電集中營在深茄圳、烈杭州比、沈憑陽及籠大連引開發(fā)眉城市棗綜合愿體截止下到200凈6年12月31日，華將潤置地另有限公距司的總問資產(chǎn)已疼經(jīng)達到267億港移元，府股東促權益115億港拉元，06年銷售復收入超冠過39億港唉幣截至鬼到200道6年12月31日，華罰潤置地婦的總土扭地儲備稈已經(jīng)接斤近100溫0萬平落方米儀，主肚營業(yè)琴務包晃括住紹宅開繳發(fā)和站投資陳物業(yè)赴兩部陣分組紛成發(fā)展思窯路：首詢先搶占百經(jīng)濟與包政治的療戰(zhàn)略高注地，北悟京、上收海、深悶圳首當于其沖；用接下來凡是省會趟級城市蛋與資源糞稀缺型撒城市如騾成都、食武漢、環(huán)長沙、忠大連等蜜；長三矮角的杭汽州、寧筆波、無顫錫等經(jīng)縣濟發(fā)達抓區(qū)也在糊發(fā)展的薯序列中支持23Rep辦ort償_CA所TIC交_20師071脈220華潤萬它象城功療能組合太完善，真各項目墾均包含雨商業(yè)、閑寫字樓憑、酒店物、公寓暈和住宅明，并以者商業(yè)功慰能為核廣心功能柴構成深圳杭州深圳和災杭州萬診象城功丑能構成資料來蝴源：九洲環(huán)遠景群分析24Rep英ort怖_CA扇TIC到_20森071之220華潤界萬象組城定繳位于港中高患端物賄業(yè)類瘡型，塌各功蒜能物關業(yè)定愚位一爺致華潤萬剃象城物塌業(yè)類型城市向名稱公寓商業(yè)酒店杭州酒店式廟服務公才寓精裝泄修國際5A甲級深圳寫字餓樓中高逝檔購哀物中南心OLE大型超援市RE態(tài)EL百貨詳?shù)昙魏屉姺暧霸罕娙∪f象倉溜冰猜城住宅--君悅酒露店精裝器修類型主力扮店中高福檔購禮物中遣心OL厲E大型超輸市Cen走tra止l百貨店嘉禾禮電影抹院冰紛萬炎象溜冰歇城國際5A甲級超五星糖級商務奧酒店類型品牌資料泛來源晌：九洲遠缺景分析酒店汗式服底務公蠢寓超五星場級商務鏈酒店25Rep斯ort書_CA橋TIC仆_20遭071鵲220華潤萬掘象城開刺發(fā)均以道商業(yè)為綿起點，賠開發(fā)步籠驟依據(jù)巧不同項建目特點弓有所不欠同資料來戒源：九洲慘遠景畝分析一期涼工程200慚2年10月20切04年12月200怪8年下煤半年200桌5年12月深圳商業(yè)寫字卡樓酒店公寓住宅20血09年20證13年杭州20翁11年20告06年底商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅三期工阻程二期工檔程商業(yè)熟涉地開發(fā)夫商進繳一步乘提升附商圈美價值道，二綿期開謠發(fā)住約宅實雨現(xiàn)收賤益商業(yè)生殲地，核換心商圈煙人口不啊足商業(yè)和撞住宅同競期開發(fā)易，保證練核心商撇圈內(nèi)人綁口供給，同時男為項目鬼提供豐返沛滾動全資金萬象歐城開免發(fā)步棄驟26Rep反ort茄_CA險TIC批_20航071擇220在綜布合體溝的經(jīng)晨營策瞇略上訪，華米潤萬嶼象城猜商業(yè)昨、寫哈字樓畝和公衰寓以學出租征為主攀，住耍宅則予出售態(tài)套現(xiàn)華潤萬支象城經(jīng)輸營策略公寓城市名稱商業(yè)寫字樓酒店深圳杭州住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售資料殿來源請：九洲遠成景分析27Re瓜po而rt箭_C票AT者IC晃_2提00伐71億22銳0深圳卡萬象朽城購飛物中秒心，籌定位拘于中高返收入仿人群蠅及游芹客，印提供周中高念檔次協(xié)購物達、餐用飲和瞇娛樂園綜合弦服務萬象旋城購戀物中帖心簡慚介設計單暖位：美國RTK安L建筑師南事物所規(guī)模詞：總建筑秩面積18爬.8萬平方棄米營業(yè)影面積12萬平孤方米脖商鋪分，近300家地下2層、疑地上5層，停言車位10小30個開業(yè)怨時間掉：20易04年12月定位：滿足中爸高收入宰人群及吃游客中減高檔次覺購物、芒餐飲和猾娛樂綜跳合需求栗的時尚之購物中填心資料池來源:華潤集切團，九桌洲遠景層分析購物工中心事概況28Rep逐ort殊_CA床TIC預_20昌071怒220萬象城通過中高吉檔定近位、降豐富淡的餐欲飲娛昏樂元飼素以告及有驅效的踢空間妹設計邊，營陳造出嫂一個幸大眾遠消費臥群的瓦購物吧、社外交與紛休閑牌的都淚市化疤消費料場所萬象城各商業(yè)功能面積占比萬象城租戶檔次占比資料來隙源：實廁地調(diào)查駐，九洲跑遠景烤分析購物中捐心分析29Rep懲ort鑰_CA尺TIC盲_20它071臥220主力店懇及次主譯力店在尺萬象城吳的租戶脅組合中握占據(jù)重攤要地位腹，其面野積占比睬為52莫%，保圍證很律強的豈客流軍吸引于力主力曬店、估次主境力店絹面積竄占比主力店滲、次主利力店業(yè)還態(tài)和樓星層主力店業(yè)態(tài)樓層芮歐百貨購物B1-3F王子飯店餐飲5F嘉禾影城休閑娛樂3-4F冰紛萬象冰場休閑娛樂4FOLe'購物B1F次主力店業(yè)態(tài)樓層順電購物4F運動100購物5F生活本色購物4F美樂匯美食廣場餐飲5FNOVO購物1FEsprit購物1-2F萬寧購物B1F資料來苗源：實猾地調(diào)查紗，九洲遠館景分析購物中布心分析30Re瞞po劈燕rt枯_C敵AT裕IC盯_2藏00柄71漿22板0寬闊拉的中警庭設紗計、比各樓妄層之艱間的蘭便利酸交通鼓系統(tǒng)村以及浩考究俘的裝希修和惱燈光浴效果茄共同父營造使出萬切象城臥“自典由”、“胖時尚譽”、酬“舒停適”被的購后物氛揚圍內(nèi)部墻歐壁和地襖面以花膚崗巖為湯主要材擦料，色盞調(diào)以暖菌色調(diào)為槍主，給脅人時尚沃、舒適腐的感覺寬闊的濃中廳設翻計使購抓物者的音視野開冰闊，并閑獲得豐雕富視覺畢感受由59部扶梯奸，17部直儲梯，3部觀傭光梯剩構件掌的垂抽直交拼通系亞統(tǒng)使各樓滅層之間定的轉換貨十分便孤利資料先來源晉：實減地調(diào)鼠查，九洲遠博景分析購物粘中心嘉分析31Re名po窮rt腔_C拒AT允IC片_2僑00湯71殼22頂0杭州華潤中心深圳華潤中心沈陽華潤中心各項目丟設計效點果圖華潤董萬象驚城在里建筑弓設計戴上強貪調(diào)新堡穎性抖和領姓先性棗，成誕為所術在城棕市的等地標資料來及源：九洲遠走景分析32Re遲po灶rt藏_C濕AT李IC烘_2鍋00色71課22培0B2余.案例研曾究華潤萬巾象城恒隆廣籌場萬達棉廣場瑞安天丑地系列來福查士廣鬼場33Rep竊ort奇_CA守TIC勺_20位071浸220中國內(nèi)疼地是恒饑隆地產(chǎn)煮的發(fā)展噸重點，粉其產(chǎn)品繁以購物挽中心為縣主，輔虎以寫字昂樓、酒眨店和公好寓城市已進入透城市為坦上海、材杭州、漲沈陽、曉無錫、幕濟南、惕長沙目標是姜三年內(nèi)扔，在多共個大陸訂城市為茫購入土壺地以興嶼建12個大工型商姓業(yè)項摘目，辭擁有桐約300萬平方恩米的最葡佳商業(yè)魂物業(yè)選址城市茄商業(yè)扛中心產(chǎn)品購物中糧心為主導，部壓分項鳳目配蝦合酒獲店、舊寫字授樓、尖公寓經(jīng)營織策略商業(yè)、拖寫字樓容和公寓丘采用租燈賃方式米，酒店揀委托管釋理開發(fā)步兇驟以商觸業(yè)開簡發(fā)為物優(yōu)先恒隆廣例場產(chǎn)品聚特點資料姥來源澤：九洲遠礎景分析34Rep招ort糞_CA原TIC截_20判071濕220恒隆地逆產(chǎn)綜合敬體項目爛選址于陡城市中喜心，總瘋規(guī)模在30萬平米徐左右；促多個項嶺目正處乎于建設羽過程中構成怎元素地點城市建筑葉面積建設晉狀態(tài)天津天津焰和平弄路商搏圈購物寸商場15萬平子米2010年完工城市中鹿心15萬平崇米200受9年完工濟南購物境商場歷下區(qū)聯(lián)泉城路沈陽市問中街路沈陽購物狀商場城市中柜心12萬平米2008年完享工沈陽市政愁府廣母場南皂面城市中艘心80萬平址米20相08年動工長沙商業(yè)+寫字支樓+公寓城市柜中心50萬平攔米2010年完工崇安區(qū)娃人民中礎路200何8年動宰工無錫商業(yè)+寫字盼樓+酒店25場.5萬平米資料來英源:恒隆搞地產(chǎn)轎，九頃洲遠倆景分譜析長沙黃害金地塊恒隆襲地產(chǎn)暢各地拌項目也情況選址類餃型城市幼中心上海上海徐膀家匯核擠心商業(yè)+寫字為樓+公寓31萬平括米已投臭入運屯營城市鴉中心城市校中心上海上海南已京西路商業(yè)+寫字樓21萬平米已投甘入運撫營城市拳中心商業(yè)+寫字樓+公寓+酒店35Rep浮ort揚_CA糟TIC綿_20設071搬220恒隆地奮產(chǎn)是一厘家以持臉有性物浪業(yè)為主味要發(fā)展熄方向的頃大型香綿港地產(chǎn)匹公司資料來獅源：恒隆地紙產(chǎn)年報賓，九洲住遠景分訓析總部襯位于迎香港妖的綜稀合性污物業(yè)蛛地產(chǎn)愧開發(fā)沃商開發(fā)的化物業(yè)類攻型包括春商場及煩商鋪、嶺寫字樓字、住宅姿、服務浪式寓所造、工業(yè)耳、寫字蓬樓物業(yè)屆以及停街車場等立，并以高商業(yè)與覆寫字樓穴開發(fā)為證主目前恒澆隆將大宰陸作為巧主要發(fā)櫻展區(qū)域踐，并已爬進入上另海、沈門陽、無敗錫、武環(huán)漢等城危市，以弦購物中諸心為主凍要發(fā)展被物業(yè)類熔型200鄉(xiāng)豐6年實現(xiàn)棟營業(yè)額43貝.8億港麥元，符利潤20億港元竭，截至20量07年6月30日，公包司的市煙值達港董幣11們17億元，敞成為香殖港表現(xiàn)顫最佳的白大型地助產(chǎn)公司謀之一支持36Rep駁ort鑒_CA濁TIC贈_20德071戀220上海恒種隆廣場盆和港匯腫廣場是澆恒隆地棍產(chǎn)目前脊已投入代運營并副取得巨朱大成功假的綜合碑體項目資料來辮源:恒隆地傻產(chǎn)，九勸洲遠景找分析恒隆卡在中拜國大堪陸成跟功案比例恒隆廣場港匯廣場200漸6年集團提在上海藍租金收泳入約為9.遼45億元黑，升31％，兩月項物業(yè)休年回報件率15％預計20霜10年回報水率可達50％（不受考慮租逐金調(diào)升絕）37Re語po芝rt熊_C似AT支IC選_2漁00惡71陣22鼠0兩項立目都飾以商左業(yè)和響寫字銀樓為爬基本攏功能重配置核，其撥中商茶業(yè)面販積比斤例為30%左右功能絡構成恒隆廣群場功能提構成港匯耳廣場附功能菊構成總面運積：21萬平米總面積程：31萬平隔米資料來用源：九洲遠章景分析功能桿構成38Re咐po那rt糊_C偶AT拾IC鴿_2急00谷71蜘22秧0恒隆牢廣場糾定位口于高擁端消虜費群浮，而見港匯揀廣場名已大潮眾消姓費群椒為目中標客責戶群各功荷能物壯業(yè)類感型恒隆廣場港匯廣場商業(yè)寫字樓公寓城市購物中心大眾消費群頂級甲級---酒店式服務公寓高端消費群類型目標客群類型目標客群城市購物中心中小型貿(mào)易、咨詢類公司為主大型跨國公司、金融企業(yè)為主---外籍商務人士為主資料組來源賭：九洲遠以景分析39Rep悠ort隱_CA胳TIC匙_20花071手220在經(jīng)營澡策略上銀，兩項穴目所有緒功能物北業(yè)均采削取租賃村方式獲孫利各功能消物業(yè)經(jīng)牧營策略恒隆廣場港匯廣場商業(yè)寫字樓公寓租賃租賃租賃租賃---租賃資料來豈源：九洲龜遠景打分析40Re注po傅rt亂_C稼AT屠IC蹲_2昆00蠶71喜22雁0恒隆妻廣場忙及港壤匯廣途場項幸目都潤采取護分步兆驟開素發(fā)策爹略，觀并都味將商玩業(yè)部產(chǎn)分作編為首柳期開摸發(fā)內(nèi)究容19裹94年12月20深01年11月200褲6年12月恒隆蔽廣場商業(yè)寫字敗樓公寓19箱99年200唱6年10月港匯內(nèi)廣場20志02年11月商業(yè)寫字樓199蝦3年底20拴03年3月二期蓬工程一期工雅程資料來俱源：九洲遠衣景分析開發(fā)步咽驟41Re借po旅rt劃_C月AT喪IC爭_2欣00坡71涼22襯0港匯走商業(yè)悼部分彎定位堵于滿肆足大饞眾消渡費者誕的綜鈔合消憤費需百求的遣購物莖中心導；而嚴恒隆牌則以溉較小爭的規(guī)蘭模將裙目標叔消費抖者鎖尸定于勇高端引階層樓層數(shù)總面積業(yè)態(tài)組合定位主力店高檔城市購物中心5.2萬平方米高收入階層購物、餐飲、娛樂Sport100、華聯(lián)超市、永華影院恒隆購物廣場港匯購物廣場目標消費者中高檔城市購物中心10.2萬平方米地下1層、地上5層地下1層、地上6層大眾客群購物、餐飲、娛樂I.T.、FitnissFirst資料來僵源：九洲框遠景邪分析購物都中心計概況42Re梅po畝rt掙_C臣AT霜IC仗_2源00從71鬧22述0恒隆廣射場和港弄匯廣場照購物中裂心在業(yè)屑態(tài)組合呼上都是引以購物蹤蝶為主恒隆購徑物中心懂各業(yè)態(tài)凳面積占筑比港匯夸購物勿中心寶各業(yè)柴態(tài)面膽積占甜比資料嫩來源勾：九洲豪遠景揮分析行業(yè)占陳比43Re桿po釘rt黎_C昆AT頌IC帶_2濃00倒71梁22錄0同時，擠兩項目張主力店斯租戶的撓面積占模比較小推，確保丹了較高抹的租金必收益水培平恒隆舊購物怖中心老主力斜店面義積占阿比港匯庸購物遞中心合主力耕店面司積占木比資料來蓮源：九洲瞧遠景休分析購物準中心秤概況44Re那po傾rt市_C艱AT束IC職_2貿(mào)00判71嶺22鄙0從恒嶼隆地燦產(chǎn)所孤公布限的計濫劃興話建城車市綜升合體射項目樸資料剃中可豈以看祝出，今“城張市中缸心位碎置的振地標宅性高分品質難物業(yè)蝕”仍秒將是濾其產(chǎn)燥品定耽位資料泡來源:恒隆適地產(chǎn)蝦，九殖洲遠遵景分剪析計劃興鍵建項目司設計效診果圖天津項目沈陽中街項目沈陽市府廣場項目無錫項目濟南項目45Rep姿ort暫_CA讓TIC吧_20蔽071伸220B2.案例勇研究華潤萬似象城恒隆斗廣場萬達做廣場瑞安天質地系列來福已士廣少場46Re妥po言rt釀_C將AT褲IC白_2院00匹71乘22噸0萬達廣由場已成游為快速越復制的零成熟產(chǎn)軟品，定款位于滿班足大眾做市場商糠業(yè)、商狐務以及抹住宅的炊綜合性倡物業(yè)城市已進入11個城市以二密線城遵市為晚主選址區(qū)域型商業(yè)前中心城市詠新區(qū)紙中心產(chǎn)品通常以越商業(yè)與搬寫字樓盼為基本紛配置，件并視項球目具體雷情況的炕不同配篩合酒店享、公寓嘉及住宅釣等多種捆功能商業(yè)旨部分勿突出噴購物陸功能悶，主胳力店話占比尖高，冷以滿托足功胖能性憲需求憲為主經(jīng)營策砍略商業(yè)老部分陶租賃鎮(zhèn)模式寫字謝樓、暗公寓錘和住航宅銷刺售為否主酒店采秩取委托渠經(jīng)營開發(fā)步旺驟以商退業(yè)部屆分和饒寫字撿樓或球者住返宅先似期開退發(fā)為例主萬達綜朵合體產(chǎn)憑品特點資料來危源：九洲戀遠景驢分析47Rep承ort鴿_CA搞TIC駕_20四071槐220萬達廣松場綜合澤體項目懸開發(fā)目捷前以二頂線城市劉為主，厚目前已掃進入11個城市灰，建成3個項斑目注：單一監(jiān)主力染店項爹目多業(yè)件態(tài)商衰業(yè)廣飯場項付目耗城遲市綜敘合體萬達全踢部商業(yè)花地產(chǎn)項旅目分布窗圖萬達綜瓜合體項帆目分布梅具體情促況序號城市城市級爐別數(shù)量狀態(tài)上海哈爾測濱寧波重慶蘇州成都西安無錫沈陽濟南北京1098765243111一線一線二線二線二線二線二線二線二線二線二線2個1個建成1個在建1個1個1個1個1個1個1個1個1個1個建成建成部分屋建成在建在建在建在建在建在建在建資料沒來源梨：九洲遠蒜景分析48Rep繩ort渡_CA刃TIC劑_20累071前220萬達般廣場拌選址祝多數(shù)授在城修市的迅區(qū)域毀中心#城市名稱選址類型地點功能組合1上海區(qū)域中心楊浦區(qū)五角場商業(yè)+寫字樓2北京區(qū)域中心（CBD）朝陽區(qū)建國路93號商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅3哈爾濱區(qū)域中心香坊區(qū)衡山路20號商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓4寧波區(qū)域中心寧波市鄞州區(qū)錦寓路767號商業(yè)+酒店+住宅+公寓5北京區(qū)域中心石景山區(qū)石景山路與魯谷大街交匯處商業(yè)+寫字樓+酒店6成都區(qū)域中心錦江區(qū)二環(huán)路東五段商業(yè)+住宅+公寓7重慶區(qū)域中心南岸區(qū)南坪珊瑚村商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓8西安區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）西安市碑林區(qū)李家村商業(yè)+寫字樓+公寓9蘇州區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）平江區(qū)平江新城商業(yè)+寫字樓+酒店+公寓10無錫區(qū)域中心（規(guī)劃CBD）濱湖區(qū)河埒口中心商務區(qū)商業(yè)+寫字樓+酒店+住宅+公寓萬達各苦綜合體喇項目概賢況資料找來源莖：九洲遠添景分析49Re泥po扛rt狹_C鞋AT史IC愈_2電00麗71胳22摩0經(jīng)過19年發(fā)灶展，慢萬達敢集團驕已經(jīng)輩發(fā)展禽成為烈中國鉛商業(yè)毯地產(chǎn)惜領域綢的領早先者資料來姿源：萬達集賓團，九折洲遠景每分析公司總威資產(chǎn)人乎民幣30云0億元層、年遷銷售辣額人止民幣200億元蜜、年依利稅丟超過司人民仍幣10億元在19個城巖市開情發(fā)萬闊達廣變場，塞分別授為長春、烤濟南、笑長沙、郵南昌、蝦青島、襲南京、黨沈陽（2個）、肆武漢、秒南寧、顆北京（2個）、宵寧波、剛上海、悶重慶、特成都、途西安、泉無錫、成蘇州、襪濟南、戚哈爾濱建設將購物腸中心25家，兵持有側租賃蠶物業(yè)扎面積已（包埋括開軟業(yè)和蝦在建西）約42楚0萬平方燙米，租翁金收入澤人民幣20億元與沃爾蓄瑪、歐倍番德、具時代揪華納寨、百棍勝、裂百盛葵購物葡廣場患、麥寨當勞遭紅星散—美勵凱龍橋國際兵家居遣廣場塔、燦少坤3券Ｃ數(shù)犧碼廣蝴場、籠新加恭坡大專食代疏美食謀廣場讀、百型安居藥等十求余家各種森業(yè)態(tài)陰主力豈店建委立戰(zhàn)是略合霉作伙租伴關門系，董攜手缸發(fā)展悠萬達鋼廣場支持50Rep狠ort暫_CA交TIC嗎_20薦071扔220萬達聾集團撈經(jīng)過蹄不斷妄的實驢踐與雜創(chuàng)新糕，逐鑰漸形絨成了康目前鵝以城初市綜舅合體役為主掃的產(chǎn)損品模離式第一階爪段單一粗主力店第二舍階段買多業(yè)打態(tài)商捏業(yè)廣蜻場第三階粒段城市搜綜合體200消1-2棵00320所04翻-2辜00悲5200值5至今商業(yè)內(nèi)攔容經(jīng)營賄模式代表刃項目評價單一主蠅力店加忙少量商劃鋪主力店哈租賃；輔商鋪銷盆售長春、妻濟南、就長沙、壤南昌、志青島、羨南京業(yè)態(tài)比港較單一隨，面積赴偏小，厚人流量無和商業(yè)凱豐富程倚度受限裳制多棟建迷筑組合際為商業(yè)鉗廣場形臟式，各境單獨建捉筑引進戚不同業(yè)們態(tài)主力博店，之雪間由步尾行街連塞接沈陽己、武便漢、勸南寧以租賃果為主北京叮、寧殿波、未上海公、重換慶、血成都懂、西兄安、齒無錫蟻、蘇喇州、觀沈陽值、濟郊南、劫哈爾喚濱住宅全演部銷售拉，寫字帶樓租售勇結合，幸商業(yè)租夏賃，酒打店持有涵蓋零恨售業(yè)態(tài)囑、休閑誕娛樂、嗚餐飲文仁化、寫享字樓、佩酒店以邊及住宅刮多功能屑城市綜純合體多種趣業(yè)態(tài)醋的引擱入豐碧富了監(jiān)商業(yè)殿功能棗，市支場影屬響力漁提升多種湊功能膜復合記，市縮慧場影至響力巖進一廈步提以高；欣同時芒，通燦過住憶宅、擦寫字敬樓的杠滾動葵開發(fā)暴，緩浴解了尚項目徒資金頃壓力萬達商享業(yè)地產(chǎn)年的三個鬼發(fā)展階體段資料來袍源：九洲坦遠景言分析支持51Re攜po魔rt翅_C漫AT預IC他_2滑00頌71垃22圾0集團糞總資旋產(chǎn)人遇民幣60末0億元以腐上，年室銷售額冰人民幣30倉0億元稠以上騙，萬達集蓬團設定嚇了發(fā)展推成為世仰界商業(yè)解地產(chǎn)領秤先者的盛戰(zhàn)略目批標購物中件心開發(fā)沖商排名世勝界前三芳名租金筐收入50億元以拔上，年安納稅人樹民幣30億元堅以上跨；建成和哪在建的援項目達暫到70個，建統(tǒng)筑面積束達100爐0萬平方傾米資料級來源杠：萬達集晝團，九得洲遠景岡分析支持萬達資地產(chǎn)201捉0年發(fā)展鴉目標52Rep館ort低_CA寬TIC堂_20恩071刮220萬達廣律場多數(shù)此以商業(yè)薯功能為細主導，陳輔以寫層字樓、磨酒店、蠅公寓以拿及住宅谷，具體吹各功能充物業(yè)比牧例視項緒目情況弄有所不催同#城市名稱總面積（萬平米）面積（萬平米）面積占比(%)商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1上海34268------76%24%------2北京CBD50162.7518032%5%10%36%--3哈爾濱28142.44--7.450%9%14%--26%4寧波5526--2.912.7647%--5%23%11%5北京石景山306204----20%67%13%----6成都4018----15.41.745%----39%4%7重慶7818.77538824%9%6%49%10%8西安34176----1150%18%----32%9蘇州50259.72.5--12.550%19%5%--25%10無錫72232.8436.5332%4%6%51%4%萬達籠綜合功體各曾功能療體量屯構成資料來嗓源：九洲裳遠景測分析53Rep企ort廟_CA誰TIC謀_20錫071字220萬達掉廣場吐各項軟目的戀商業(yè)紹及酒趁店類洲型較支為統(tǒng)鐵一，久而寫少字樓奴及住屑宅類購物業(yè)著則情灑況有棚所不者同#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓類型目標消費者檔次主力店類型星級品牌類型類型1上海區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、巴黎春天百貨、HOLA家居、萬達國際影城、新華書城、黃金珠寶城、第一食品廣場、寶大祥青少年兒童購物中心、大歌星KTV、萬達城中城甲級--------2北京區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、新世界百貨、萬達國際影城、大歌星KTV、神采飛揚電玩城甲級五星級索菲特普通住宅--3哈爾濱區(qū)域購物中心大眾階層中檔國美電器、神采飛揚電玩、大歌星KTV、萬達國際影城、萬千百貨乙級五星級索菲特--普通公寓4寧波區(qū)域購物中心大眾階層中檔沃爾瑪、百安居、HOLA特力屋、蘇寧電器、石浦酒樓、神采飛揚電玩城、大歌星KTV、萬達國際影城、銀泰百貨--五星級索菲特精裝修酒店式公寓5北京石景山區(qū)域購物中心大眾階層中檔規(guī)劃為萬達影城、大歌星KTV、萬千百貨、國美電器、神采飛揚電玩城甲級五星級索菲特----6成都區(qū)域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院------普通住宅普通公寓7重慶區(qū)域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院乙級五星級索菲特普通住宅普通公寓8西安區(qū)域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院乙級------普通公寓9蘇州區(qū)域購物中心大眾階層中檔計劃為大型百貨、大型超市、影院甲級經(jīng)濟型雅高--普通公寓萬達綜源合體各努功能詳泳細類型資料來細源：九洲遠策景分析54Rep匹ort蜘_CA于TIC替_20依071昂220萬達澆廣場賞寫字藍樓租/售結合屑、公寓渴和住宅純?nèi)砍鼍徥厶赚F(xiàn)喉，實現(xiàn)伍項目內(nèi)資金滾徒動應用，有效訴解決資鋼金鏈問鑰題（1／2）#城市名稱商業(yè)寫字樓酒店住宅公寓1上海出租出租/出售------2北京出租出租/出售委托管理出售--3哈爾濱出租出租/出售委托管理--出售4寧波出租--委托管理出售出售5北京石景山出租出租/出售委托管理----6成都出租----出售出售7重慶出租出租/出售委托管理出售出售8西安出租出租/出售----出售9蘇州出租出租/出售委托管理--出售萬達廣抹場經(jīng)營諒策略資料來恐源：九洲遠葡景分析55Re找po疊rt呢_C蜻AT擊IC害_2笑00步71菜22蔽0萬達廣誕場寫字作樓租/售結合算、公寓敢和住宅源全部出槳售套現(xiàn)勤，實現(xiàn)簽項目內(nèi)資金滾胃動應用，有褲效解橋決資慎金鏈摔問題朋（2／2）#城市名稱一期工程二期工程建設內(nèi)容完工時間建設內(nèi)容完工時間1上海商業(yè)、寫字樓2007年底----2北京CBD住宅、街鋪2005年年中商業(yè)、寫字樓、酒店2006年底3哈爾濱商業(yè)、酒店2007年中寫字樓、公寓2008年中4寧波商業(yè)、住宅商業(yè)2006年/住宅2005年酒店、公寓酒店2008年底，公寓2009年底5北京石景山商業(yè)、酒店、寫字樓2009年中----6成都商業(yè)、住宅、公寓商業(yè)2007年/住宅2008年中/公寓2008年底----7重慶街鋪、6棟住宅2008年商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓2010年8西安商業(yè)、寫字樓、公寓商業(yè)2008年初/寫字樓、公寓2008年中----9蘇州商業(yè)、酒店、公寓酒店、住宅、公寓2009年年初/商業(yè)2009年中寫字樓2010年完工萬達廣裕場開發(fā)長步驟資料塌來源偶：九洲遠寬景分析56Re悅po敢rt所_C另AT盼IC衫_2滾00臟71秤22字0萬達咱廣場雙已經(jīng)謎形成金標準厭化的恢產(chǎn)品北京萬所達商業(yè)只廣場發(fā)展商壓：大連日萬達慚集團設計單續(xù)位：德國GM蹦P國際建級筑設計親有限公看司規(guī)模：商業(yè)儀面積7.融6萬平煮方米西座商旗業(yè)共6層，邁東座塊商業(yè)菜共8層停車位80挨0個定位可：以主力綁店為主禁導的中輕檔大型露綜合性贏購物中蹈心開業(yè)挨時間芝：20主06年年底厘開業(yè)資料來鮮源：北牲京萬達巨，九洲材遠景分怕析北京知萬達任廣場嶼商業(yè)估部分紅舉例57Rep敏ort駝_CA差TIC差_20昆071盟220F2北京責萬達光商業(yè)嗓廣場鍵突出汗其購稀物功巧能，御餐飲呢娛樂糞功能桑較少北京推萬達混廣場傻各業(yè)遭態(tài)面推積占貓比北京萬糧達廣場攜各業(yè)態(tài)屯布局北京萬否達廣場組商業(yè)部釘分詳細首內(nèi)容B1F1F3F4F5B1西座：東座：F1-煌F7沃爾里瑪超咳市規(guī)劃為滅精品傲店（未羽開業(yè)）萬達為影城辜、神咽采飛掌揚電伶玩城規(guī)劃鐮為休開閑娛款樂中鉆心（恒未開加業(yè)）規(guī)劃為填精品猜店（未養(yǎng)開業(yè)）規(guī)劃沈為美多食中察心（掩未開均業(yè)）沃爾畢瑪超牢市新世傾界百堅貨資料來齒源：九洲遠鄰景分析58Rep沖ort啊_CA舒TIC汪_20急071絹220萬達商妄業(yè)廣場府在租戶惡組合上雀采取以卡主力店站為主導盡的經(jīng)營弓模式，蟻在實現(xiàn)砌了聚集傳客流和嗎降低招雜商風險葉的同時諸，也降的低了租母金收益測水平主力構店占炎比主力鋸店舉壤例購物洽類餐飲類娛樂去類萬達騾廣場鮮商業(yè)嫁部分江詳細期內(nèi)容資料來想源：專家訪調(diào)談，九慕洲遠景愛分析59Rep交ort牧_CA蠶TIC齊_20歷071述220上海串萬達集廣場溪商業(yè)釀概況設計單鼻位：中國建供筑東北恭建筑設準計研究贈院規(guī)模滾：營業(yè)哄面積26萬平米地下2層，周地上5層購愛物中昏心三棟經(jīng)呈“歌品”虧字形須建筑開業(yè)呈時間良：200迅7年12月定位沫：中端狡消費槍群體燃的購噸物休錘閑以超及娛逢樂場薦所上海萬囑達廣場耗商業(yè)簡洗介上海萬沫達廣場嫌商業(yè)部陵分舉例上海萬方達廣場漏成為上紐奉海市東攀北區(qū)域蠟居民購紀物休閑包的主要短場所，霉并成為異五角場姓城市副千中心的趣標志資料滾來源細：北隨京萬罪達，究九洲妖遠景冬分析60Re賤po暢rt乖_C烏AT紫IC慘_2董00樓71忙22扒0上海萬逼達廣場胖商業(yè)部畫分同樣翼突出其堵購物功保能，餐炒飲娛樂消功能較鈴少上海萬碰達廣場緣瑞各業(yè)態(tài)磁面積占潛比上海華萬達扔廣場卡各業(yè)桶態(tài)布沃局上海萬探達廣場確商業(yè)部停分詳細陶內(nèi)容資料起來源蜓：九洲遠只景分析底層B1購物中心1座F1-7巴黎春天F1F2-4上海黃金珠寶城沃爾瑪超市2座2座3座西F1-5特力屋3座中F1F3寶大祥青年購物上海書城+國美電器3座中3座中F2量販KTV+萬達影城F1-2F3-5上海第一食品餐飲3座東3座東61Rep漸ort舊_CA靜TIC燈_20予071耐220上海萬達廣場北京萬達廣場哈爾濱尿萬達廣梅場萬達綜藍合體建口筑設計在綜撤合體寸的建撲筑設議計上研，萬進達項儀目以臺理性拼、現(xiàn)斧代的器風格機為主寧波萬達廣場資料來養(yǎng)源：萬嘉達集團糠，九洲問遠景換分析62Rep衫ort儉_CA菌TIC壩_20劣071脖220B2懇.案例揉研究華潤萬洲象城恒隆廣霜場萬達廣于場瑞安呈天地售系列來福治士廣畏場63Re親po差rt誼_C印AT纖IC竭_2康00乏71石22夜0天地系導列產(chǎn)品叉以打造攜高端人扇群休閑殿娛樂消瞞費場所勻為核心渴特點，路帶動整恩個綜合橫體的高信端品味惹和資產(chǎn)匠價值的似提升進入禽城市已進入偵城市為糖上海、雙杭州、趣重慶、大些連、弱武漢選址城市中心，區(qū)域中心，選址靈活，對環(huán)境景觀和交通條件要求較高產(chǎn)品以生活增時尚中穿心為商繁業(yè)定位怨，營造餓高端消南費群的頓居住、割休閑聚某集區(qū)經(jīng)營策略商業(yè)、寫字樓和公寓采用租賃方式，酒店委托管理開發(fā)步驟由于規(guī)模巨大，通常以商業(yè)、住宅開發(fā)為優(yōu)先，分多期逐步開發(fā)天地系街列產(chǎn)品秀特點資料來黨源：九洲遠籍景分析64Rep掀ort拜_CA匠TIC難_20焰071皇220天地系秩列綜合脖體通常跳是位于珠城市中騰心區(qū)的餃舊城改原造項目禽，其開欣發(fā)規(guī)模順和體量鄉(xiāng)豐巨大瑞安貓地產(chǎn)暗天地事系列丙項目緒概況上海重慶武漢52130商業(yè)+寫字逐樓+公寓+住宅12636社061150占地面警積（萬狠平米葬）功能煤組合具體生地址總建筑原面積（萬送平米騾）狀態(tài)商業(yè)+寫字閣樓+公寓+住宅商業(yè)+寫字炒樓+公寓+住宅區(qū)域非貝中心位毀置，具劉有良好色自然和沿交通條郵件選址類塔型城市中守心一環(huán)內(nèi)表，屬于坑城市中謝心，老靈租借區(qū)焰內(nèi)，老處城區(qū)改環(huán)造地點漢口中渡心城區(qū)溉永清地留塊，緊沙鄰輕軌喉黃浦站藝，連接粥長江二振橋，解遞放大道充，京漢吃大道，息中山大橋道以及探沿江大睬道渝中區(qū)亞沙坪壩您，東起嘉嶺華大橋搶，西至棒渝中區(qū)妹紅巖革材命紀念得館盧灣區(qū)性淮海路盲商業(yè)街進的南側捷，東面逝到西藏潔路，南版面至合潑肥路，突西面至吃馬當路部分投序入運營在建在建資料來釘源：九洲菠遠景尤分析65Rep聲ort剪_CA摘TIC利_20瞎071牲220瑞安暈房地滋產(chǎn)是如以大聰面積亮城市薄區(qū)域粒性綜瘦合開躁發(fā)為事主要瓜業(yè)務猴的香環(huán)港地黑產(chǎn)公魄司，惑目前遠總部攜位于索上海資料來責源：瑞安呼集團塌，九皂洲遠資景分節(jié)析公司于20使04年成立棄，是瑞菜安集團潮專注發(fā)棍展內(nèi)地趁市場的資地產(chǎn)公滅司，總麗部位于杜上海，躍截至20拾06年實現(xiàn)朵總資產(chǎn)劉人民幣26被0億元，貞實現(xiàn)凈貫利30億人畢民幣目前，全瑞安房健地產(chǎn)已誘經(jīng)進入釋上海、衛(wèi)重慶、能武漢、淘杭州開愧發(fā)地產(chǎn)就項目，過總建筑容面積約840萬平套方米瑞安能房地貴產(chǎn)發(fā)鐮展項侮目可帽分為炭兩類栗：集第多種開用途配并分蘇多期途開發(fā)橡的大參型城馬市區(qū)矩域開單發(fā)項信目，有一般賴包括澡住宅影、辦垂公樓谷、零吵售、降娛樂鎮(zhèn)及文荒化物腦業(yè)；煩以及偵坐落敢于市圓區(qū)交睛通便亮捷地鳳段的事優(yōu)質矛綜合例住宅西發(fā)展肢項目臣，一肉般包啦括住幟宅、侄學校央和商酬業(yè)、趕零售蝴及休數(shù)閑設娘施支持66Re太po眾rt之_C閥AT喪IC此_2冷00槐71貞22肉0上海新軍天地是性目前瑞治安天地障系列中梳已部分舅建成并忘成功運鎖營的項填目，為桶瑞安地憂產(chǎn)在其鏡他城市屋的開發(fā)品提供了垂樣板上海新瓣天地改扶造整體藏規(guī)劃說明5個建筑吼群構成辰：A部分皇：太濟平橋腸人工敞湖綠默地圾（完然工）B部分起：新趨天地評休閑錢購物源廣場滋（完機工）C部分：誼翠湖天禽地高級征住宅小吊區(qū)（一艦期完工莖）D部分：任企業(yè)天佳地甲級知辦公樓劈燕區(qū)（在浴建）E部分扯：瑞拾安集垮團總業(yè)部大附樓豆（在搬建）資料來串源：瑞安房朽地產(chǎn)，九洲屠遠景竄分析67Re犧po夸rt磨_C好AT路IC刪_2姐00名71利22姨0上海新耐天地項辱目定位布于高端鄙綜合性要物業(yè)，材商業(yè)面快積占比感較?。粔炌瑫r除駁住宅外株主要采腳取出租虎方式獲峰利上海新舊天地功葛能構成搖比例上海新免天地各傾功能類攏型及經(jīng)蹈營模式類型經(jīng)營模式商業(yè)寫字樓公寓住宅甲級酒店式精裝修高檔生活方式購物中心出租出租出租出售資料來渡源：九洲遠鐮景分析上海新番天地功塵能類型68Re興po扛rt麥_C免AT附IC晉_2異00匙71厘22惕0天地氣系列多的城銳市綜每合體炕項目敢，由箱于開繩發(fā)整孟體體腎量較塑大，撤開發(fā)畏通常月分為舉多個游建設蔥階段爹，上保海天時地開饑發(fā)具料有典系型代罵表性上海取天地蛾綜合蟲體分大階段壓開發(fā)兔圖示2002年2004年2003年1999年2006年2007年2001年商業(yè)寫字樓公寓住宅2009年一期工概程二期工瓦程三期工牌程資料躺來源砍：九洲遠段景分析69Re撫po鬧rt餅_C旺AT捐IC犁_2瀉00剖71霉22斯0以時句尚文少化為滲主題露的上胸海新間天地印休閑勻購物限廣場刃，已捕經(jīng)成為上痰海潮流響熱點和蠟城市地川標上海豪新天曠地簡枝介規(guī)劃單蜻位：美國SO騾M公司規(guī)模：總占騙地面傍積3萬平役方米建筑面片積6萬平方架米；商咬鋪近115家開業(yè)時滾間：200渾1年12月消費催群定蝦位：小資敢一族享、外滿籍人鋒士以浸及中租外游離客開發(fā)表理念究：城市傳著統(tǒng)與現(xiàn)猛代時尚頭的完美槽結合上海謎新天籍地商撐業(yè)詳咳細內(nèi)白容資料來漂源：瑞安疫房地慣產(chǎn)，九洲遠睜景分析70Re擾po粉rt溫_C專AT壇IC旺_2沒00旁71刻22飽0新天咸地廣抱場突振出餐之飲和燦休閑雁功能巴，松并以議高檔斬品牌僚為主某，使爐其成客為高蹦端人困士的掩休閑閱購物隸場所新天止地各佩業(yè)態(tài)收面積棒占比各業(yè)態(tài)南租戶舉寧例餐飲租澡戶小山料提理翡翠究酒家鼎泰丑豐購物踩租戶休閑隔娛樂若租戶UME影院亞力形山大攏會館新天那地壹保號瑜伽生倦活館Hug務oB死ossMAN代GOMI潮SS邀S多IX釋TYGio俗rda除no甘Lad投iesSha宴ngh站ai始Tan司gP