房地產(chǎn)項目管理二

房地產(chǎn)項目管理課程簡介學(xué)習(xí)目的：掌握和運用項目管理理論、方法、工具，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目決策和過程管理；專業(yè)方向：主要面向政府主管部門、房地產(chǎn)或城市基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)建設(shè)公司、金融部門、各類房地產(chǎn)評估咨詢公司、物業(yè)管理公司。理論學(xué)時：32學(xué)時參考教材：房地產(chǎn)項目運作管理，賈士軍，廣東經(jīng)濟(jì)出版社，參考書籍１．房地產(chǎn)項目投資．潘蜀?。袊ㄖI(yè)出版社．１９９９年；２．房地產(chǎn)營銷策劃．曹春堯．上海財經(jīng)大學(xué)出版社．２００１年；３．項目管理．喻穎正．暨南大學(xué)出版社２０００年；項目管理管理沒有止境

―從金字塔到阿菠羅登月計劃基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP項目管理

現(xiàn)代項目管理起源于美國。20世紀(jì)50年代后期，美國的蘭德公司首次在北極星導(dǎo)彈計劃中運用了PERT技術(shù)。美國的杜邦公司創(chuàng)造了CPM方法，用于研究和開發(fā)、生產(chǎn)控制和計劃編排，結(jié)果大大縮短了完成預(yù)定任務(wù)的時間，之后它們分別被稱為“計劃評審技術(shù)”和“關(guān)鍵路徑法”?，F(xiàn)代項目管理科學(xué)便是從這兩項技術(shù)的基礎(chǔ)上迅速發(fā)展起來的，融合了后來發(fā)展起來的WBS工作分解技術(shù)、蒙特卡羅（MonteCarlo）模擬技術(shù)和EV掙值分析技術(shù)，形成了一門關(guān)于項目資金、時間、人力等資源控制的管理科學(xué)。著名的阿波羅登月計劃、曼哈頓計劃等都是采用項目管理的理論和方法而取得成功的經(jīng)典案例。

項目管理管理工具

―甘特圖、PERT、CPM管理內(nèi)容

―九大知識體系、五個階段管理重點

―進(jìn)度、成本、質(zhì)量、資金平衡房地產(chǎn)業(yè)――過去、現(xiàn)在、未來－－經(jīng)濟(jì)的支柱、財富的起點、文化的源泉

（北海、深圳、浦東）－－政府的角色與作用（加入WTO后的競爭）房地產(chǎn)業(yè)――行業(yè)的獨特性、項目的復(fù)雜性－－住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)

（課程重點）－－目標(biāo)：以最快的速度、最低的成本向客戶提供高質(zhì)量的房產(chǎn)房地產(chǎn)項目＋項目管理1＋1＝？房地產(chǎn)項目管理模塊

經(jīng)營環(huán)境模塊：城市經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)劃與城市設(shè)計、房地產(chǎn)政策與制度、國際房地產(chǎn)比較、中國房地產(chǎn)市場趨勢與機(jī)會

投資策劃模塊：區(qū)位環(huán)境分析與投資區(qū)位選擇、土地市場分析與儲備策略、住宅市場分析、非住宅物業(yè)市場分析與開發(fā)策略、市場調(diào)研與產(chǎn)品定位、項目投資分析與決策

產(chǎn)品設(shè)計模塊：環(huán)境行為學(xué)、建筑策劃、場地規(guī)劃、社區(qū)規(guī)劃與住宅設(shè)計、景觀環(huán)境設(shè)計、規(guī)劃與設(shè)計創(chuàng)新、新技術(shù)與新材料應(yīng)用

房地產(chǎn)項目管理模塊投融資管理模塊：財務(wù)報表分析、項目投融資決策、資金規(guī)劃、項目權(quán)益融資結(jié)構(gòu)設(shè)計、開發(fā)項目融資、資本市場融資、投資性房地產(chǎn)融資、房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

項目管理模塊：項目管理概論、房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織流程設(shè)計、房地產(chǎn)項目報批管理、房地產(chǎn)項目設(shè)計管理、房地產(chǎn)項目的信息管理、房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理

工程管理模塊：招投標(biāo)管理、合同管理、成本管理、采購管理、工程監(jiān)理（現(xiàn)場管理）、室內(nèi)裝修設(shè)計與施工管理

營銷策劃模塊：產(chǎn)品包裝、價格策略、推廣方案、廣告與促銷、銷售隊伍組織、賣場設(shè)計、物管前期介入

房地產(chǎn)項目管理模塊項目全案策劃：房地產(chǎn)項目全案策劃、居住房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、商業(yè)房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理、休閑旅游房地產(chǎn)的全案策劃與經(jīng)營管理

企業(yè)經(jīng)營管理：房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理、房地產(chǎn)企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理、房地產(chǎn)企業(yè)公共關(guān)系管理、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理及合理避稅、房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險規(guī)避與防范

物業(yè)經(jīng)營管理：設(shè)施管理、住宅區(qū)物業(yè)管理、非住宅性物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營管理、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)估價教學(xué)內(nèi)容項目管理知識土地使用權(quán)獲取房地產(chǎn)項目市場定位房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計房地產(chǎn)項目工程管理房地產(chǎn)項目銷售策劃物業(yè)管理的前期介入

第一講項目管理知識項目管理概述項目計劃與組織網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)項目控制項目管理軟件及應(yīng)用

教學(xué)內(nèi)容

1、項目管理概述項目管理概念I(lǐng)PMA、PMI、PMBOK、PMP進(jìn)度管理、成本管理、質(zhì)量管理、資金平衡應(yīng)用與發(fā)展

項目管理知識

項目管理概念在預(yù)定的時間內(nèi)運用有限的資源，通過對項目進(jìn)行有效的規(guī)劃、實施和控制從而實現(xiàn)既定目標(biāo)或任務(wù)的一種系統(tǒng)管理方法。特點：目標(biāo)明確、進(jìn)度嚴(yán)格、資源有限、質(zhì)量保證

項目管理知識

IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于1965年在瑞士注冊，成員主要是各國的項目管理協(xié)會，是個非盈利性的組織。它的宗旨是促進(jìn)全球的項目管理的發(fā)展。到目前為止，共有29個正式成員。IPMA提供了大量的產(chǎn)品和服務(wù)，包括研究與發(fā)展、培訓(xùn)和教育、標(biāo)準(zhǔn)化和證書制以及有關(guān)會議、學(xué)習(xí)班和研討會。IPMA非常重視專業(yè)人員資格認(rèn)證工作。項目管理專業(yè)人員取證分為A、B、C、D四個級別，級別之間的檔次標(biāo)準(zhǔn)差距很大。A級是工程主任證書級，簡稱CPD，總經(jīng)理一級。B級為項目經(jīng)理級別證書，C級為項目管理工程師級證書，D級為項目管理技術(shù)員級。

項目管理知識

PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的成員主要以企業(yè)、大學(xué)、研究機(jī)構(gòu)的專家為主?，F(xiàn)在已經(jīng)有4萬多會員。它卓有成效的貢獻(xiàn)是開發(fā)了一套項目管理知識體系（PMBOK），將項目管理的基本內(nèi)容劃分為9個領(lǐng)域，即：范圍管理，時間管理，成本管理，質(zhì)量管理，人力資源管理，溝通管理，采購管理，風(fēng)險管理和綜合管理。

項目管理知識

PMPPMP是由PMI發(fā)起的項目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證，其目的是為了給項目管理人員提供一個行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，使全球的項目管理人員都能夠得到科學(xué)的項目管理知識。美國項目管理協(xié)會(PMI)一直致力于項目管理領(lǐng)域的研究工作，全球PMI成員都在為探索科學(xué)的項目管理體系而努力。今天，PMI制定出的項目管理方法已經(jīng)得到全球公認(rèn)，PMI已經(jīng)成為全球項目管理的權(quán)威機(jī)構(gòu)，其組織的項目管理資格認(rèn)證考試，也已經(jīng)成為項目管理領(lǐng)域的權(quán)威認(rèn)證。全球每年都有大量從事項目管理的人員參加PMP資格認(rèn)證。

項目管理知識

進(jìn)度管理重點是制定全面詳細(xì)的進(jìn)度計劃、實時跟蹤項目進(jìn)度，保證項目按期完成。以房地產(chǎn)項目為例，包括：前期策劃進(jìn)度計劃、征地拆遷進(jìn)度計劃、設(shè)計報建進(jìn)度計劃、施工準(zhǔn)備階段進(jìn)度計劃、施工進(jìn)度計劃、配套設(shè)施工程進(jìn)度計劃、竣工驗收計劃、銷售進(jìn)度計劃等

項目管理知識成本管泉理成本傻計劃低是成孝本管絮理的威基礎(chǔ)呀。以筍房地押產(chǎn)項心目為拒例：主要倚包括妖地價沾（土央地出仿讓金腳）、聲征地盈拆遷輪費用賄、前繞期費用算、配芬套設(shè)隆施費垮用、群土建陣工程染費、位管理氧費用淚、不束可預(yù)穩(wěn)見費、稅吃金等。留這些成涉本要素裝中有些夫是相對擁固定的雀，有些煙則可以高通過頂加強(qiáng)例管理嶺來有戚效控去制，抗如不擁可預(yù)升見費至，房熊地產(chǎn)圈項目一渠般都腫有５虧％左蘋右的溝不可陰預(yù)見飛支出輸。通擇過有絮效加良強(qiáng)項勸目管理，夜充分發(fā)學(xué)揮計劃滑和控制陶的作用站，就能谷顯著減深少項目姿中的不可聯(lián)預(yù)知因既素，從巷而大大屋壓縮這喇部分費撞用。項目良管理經(jīng)知識質(zhì)量管紐奉理實現(xiàn)亡質(zhì)量養(yǎng)管理糖的首暈要步奸驟是靠進(jìn)行須質(zhì)量彎規(guī)劃顏。質(zhì)貌量規(guī)飽劃分兩部庸分進(jìn)行駐，即建廢立質(zhì)量休標(biāo)準(zhǔn)體拔系和指鋸定項目矛中具體包工作的質(zhì)飾量要求順。在項丈目實施沾過程中凱，還要局根據(jù)質(zhì)懇量規(guī)劃穗對各項拐工作顏進(jìn)行渠檢查婦和驗餃?zhǔn)?，營并將鴿檢查能和驗旨收的賺結(jié)果股及時奴記錄以便頸隨時提介供項目茅質(zhì)量的舞相關(guān)信硬息。質(zhì)量是張企業(yè)的撤生命線憐，一個晃項目即近使在規(guī)財定的時王間和成本內(nèi)翻完工直，但令如果刪質(zhì)量萌無法縮慧保證伍，這妻個項惱目也墻是失績敗的貍，因此秋建立肅質(zhì)量岔管理肌機(jī)制辯也是若房地雁產(chǎn)項頸目管哀理的硬必然兼要求浸。項目管慈理知識資金平累衡資金平萍衡即實錄現(xiàn)資金柔收入和務(wù)資金支設(shè)出的平甜衡，為害此，必須舍制定水項目鍵的資唐金平逗衡計波劃。胳以房抗地產(chǎn)重項目招為例請：作為一種構(gòu)資金密點集型的伯特殊商亦品，住示宅產(chǎn)品納的銷售平尤顯重要，卻資金奔的回場籠是議每個吸房地拒產(chǎn)投劈燕資項脫目的綱重點痛，也縱是影響資察金平僚衡的篩關(guān)鍵貝因素湖。由于季商品捉房允看許預(yù)議售，思因此畫一些骨企業(yè)儉在項疲目開泡發(fā)資甩金未落即實時咽便投性入建夠設(shè)，纖超出榮企業(yè)奧自身槍的經(jīng)梅營能輪力開城發(fā)，不考疏慮資肉金來良源和量資金慣平衡歐問題嘩，致嫂使大蔽量樓耽盤爛辨尾。項目泥管理卻知識項目管依理應(yīng)用檔與發(fā)展大型筆工程產(chǎn)品研尚發(fā)大件榴生產(chǎn)設(shè)備大渴修項目腳管理點知識2、項目靠計劃與珍組織項目計杠劃要求筆：目標(biāo)拴明確、律指標(biāo)格托式化、籍任務(wù)模叨塊化、媽考慮動防態(tài)性項目壁計劃底內(nèi)容檢：設(shè)系計工況作分朵解結(jié)鴨構(gòu)、森編制群工作播說明疾書、塔分派左任務(wù)掉和授拜權(quán)、續(xù)估算垃成本煌和預(yù)社算、江編制鉆進(jìn)度街計劃余、報湊告制期度、怒設(shè)計鬼項目補(bǔ)管理假組織項目管鋼理知識小型計陪算機(jī)系恰統(tǒng)研制述（工作卡分解任摔務(wù)矩陣籃）任務(wù)描述WBS碼WBS等級研發(fā)部工程部生產(chǎn)部設(shè)計1.01

主機(jī)

系統(tǒng)CPU

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顯示器樣機(jī)制造2.02交付使用3.033、網(wǎng)絡(luò)派計劃技偽術(shù)原理：咳以圖論寫為基礎(chǔ)漢，以網(wǎng)衡絡(luò)形式錦描述復(fù)拜雜項目側(cè)的任務(wù)由結(jié)構(gòu)，鉆采用一捉定的算艙法求解域關(guān)鍵路權(quán)線，圍由繞關(guān)鍵儲路線安略排進(jìn)度盡計劃，視確保項陜目按期垮完工。項目管君理知識網(wǎng)絡(luò)記計劃泊技術(shù)操作朽步驟眾：將項睛目分雖解為擦若干惡活動畝，確祝定所遺需時邁間、剃資源裳；明確各機(jī)活動之魚間的邏芝輯關(guān)系典；繪制連壁接所有茄活動的夕網(wǎng)絡(luò)；估計完賴成各項躬活動的單時間和洞成本；計算各瀉項活動沖開工和荷完工時繳間，確蜻定關(guān)鍵廈路線；運用紫網(wǎng)絡(luò)做對項紛目進(jìn)女行計炒劃和慎控制半；項目管嶺理知識網(wǎng)絡(luò)丘計劃刷技術(shù)方法穴：AO星A雙代蔬號法非：箭絡(luò)頭表鴨示活普動，無節(jié)點材表示體事件AO附N單代狗號法廁：節(jié)孟點表天示活近動；項目管棉理知識網(wǎng)絡(luò)浸計劃巾技術(shù)舉例驅(qū)：1、A必須在B之前完予成，B必須在C之前宵完成線；2、A完成后球，B和C才能理開始徐；3、A必須朽在C和D之前完撈成，B必須在D之前完葡成；4、A和B必須在C和D之前完災(zāi)成；項目管拋理知識網(wǎng)絡(luò)計商劃技術(shù)1、2、3、4、項目腿管理紋知識ABCABCADBCACBD網(wǎng)絡(luò)計蠶劃技術(shù)關(guān)鍵路也線分析榮：通過她各項活委動時間崖參數(shù)的廁計算確悅定關(guān)鍵犬路線，而從而確朵定項目顛完工周瘋期。時間是參數(shù)法：ES－最煩早開廁始時種間；EF－最爛早結(jié)為束時言間；LS－最沒遲開川始時戲間；LF－最饑遲結(jié)協(xié)束時冠間；t－作泡業(yè)時第間；S－松閑筑時間；關(guān)系鵲：t＝EF－ES壓t＝LF－LSS＝LS－ES合S＝LF－EF項目管硬理知識網(wǎng)絡(luò)計啦劃技術(shù)步驟：計算ES、EF；計算LS、LF；計算S；確定關(guān)議鍵路線隙（S為0的一優(yōu)條活勉動鏈蘇）；計算隸項目鋪完工憤的全脅部時和間T；（關(guān)鍵柜活動的學(xué)作業(yè)時腔間相加抱而成）編制進(jìn)封度計劃咬表。項目川管理汁知識網(wǎng)絡(luò)損計劃含技術(shù)舉例宋：某企業(yè)醒擬開發(fā)池一地產(chǎn)桐項目，巴各項活罷動的相工互關(guān)系圾及預(yù)計豪完成時貧間如下勒表所示棵，試確馬定該項姨目的完奔工時間心和關(guān)鍵胡路線。項目杏管理依知識項目乘管理魂知識活動代號開發(fā)活動預(yù)計時間緊先活動A前期市場調(diào)查2B可行性研究1AC設(shè)計、報建5AD施工準(zhǔn)備9BE施工進(jìn)度6BF配套設(shè)施2D、EG竣工交付3C、FH物業(yè)管理介入1G網(wǎng)絡(luò)計扔劃技術(shù)PE配RT的應(yīng)用特點：層非確定壩性網(wǎng)絡(luò)眨計劃，死運用概礎(chǔ)率分析宰，相對妨復(fù)雜三種愉作業(yè)嗽時間慰：樂取觀時臂間、叛可能火時間凈、悲鏡觀時她間項目管嫌理知識4、項目喜控制確定標(biāo)斬準(zhǔn)衡量偏晨差采取帆糾正油措施項目管庫理知識5、項由目管冊理軟挖件及林應(yīng)用PRO符JEC心T通用性行業(yè)特鄭性項目管戒理知識第二講過土地更資源獲衛(wèi)取宏觀慨環(huán)境渣、區(qū)繡域經(jīng)超濟(jì)與照城市賠發(fā)展水規(guī)劃區(qū)域障房地拐產(chǎn)政拋策與尺市場擬開發(fā)叢地段的言確定土地功獲取貿(mào)方式翁與途竭徑土地儲猾備問題教學(xué)痕內(nèi)容1、宏觀貸環(huán)境、韻區(qū)域經(jīng)驅(qū)濟(jì)與城西市發(fā)展百規(guī)劃行業(yè)釣發(fā)展敞趨勢盲（繁抬榮？勻泡沫招？）區(qū)域葡經(jīng)濟(jì)瀉狀況尼（上太海與銹綿陽薯比較五）城市發(fā)剝展規(guī)劃聽（熱點繼？前瞻永？）土地資勢源獲取我國產(chǎn)城市虹房地垮產(chǎn)管葬理法（共7章72條）第一月章仔總則保第閣二章剪房德地產(chǎn)暴開發(fā)促用地謊第叮一節(jié)勢土仔地使登用權(quán)提出讓笨第溉二節(jié)壤土址地使費用權(quán)豎劃撥頃第域三章耍房妙地產(chǎn)稼開發(fā)淹第滾四章踏房饑地產(chǎn)喬交易俘第拘一節(jié)買一心般規(guī)驢定戶第二呈節(jié)城房地縮慧產(chǎn)轉(zhuǎn)細(xì)讓慣第三恩節(jié)濕房地幸產(chǎn)抵株押彈第四陵節(jié)奔房屋聯(lián)租賃蔥第卷五節(jié)脹中棄介服娘務(wù)機(jī)叛構(gòu)垂第五拿章尋房地給產(chǎn)權(quán)嚷屬登書記管籍理盲第六晃章晉法律干責(zé)任催第紫七章柏附害則我國城側(cè)市房地籌產(chǎn)管理槳法第七條嫩土地熔使用權(quán)啞出讓，旦是指國輩家將國狡有土地生使用權(quán)憂（以下餐簡稱土乓地使用層權(quán)）在鋸一定年犬限內(nèi)出憐讓給土芽地使用刑者，由急土地使魯用者向捏國家支尾付土地亦使用權(quán)鬼出讓金斷的行為孫。第十況二條氧土孝地使才用權(quán)栽出讓撓，可麻以采悟取拍門賣、屢招標(biāo)謠或者村雙方期協(xié)議現(xiàn)的方摩式。記商業(yè)砍、旅亡游、獲娛樂割和豪猛華住梅宅用賽地，賄有條捧件的滋，必愚須采視取拍改賣、執(zhí)招標(biāo)脈方式峰；沒蓋有條針件，類不能旗采取儉拍賣討、招袋標(biāo)方乓式的穩(wěn)，可腎以采鐘取雙描方協(xié)圾議的桌方式塞。采寬取雙擺方協(xié)付議方襲式出哀讓土壤地使暈用權(quán)牽的出惡讓金祥不得乘低于拘按國貓家規(guī)素定所規(guī)確定昂的最腥低價述。我國城客市房地字產(chǎn)管理來法第二十望四條膚房地產(chǎn)輛開發(fā)必隨須嚴(yán)格拜執(zhí)行城類市規(guī)劃你，按照員經(jīng)濟(jì)效個益、社子會效益沸、環(huán)境忽效益相都統(tǒng)一的頓原則，濫實行全少面規(guī)劃角、合理煤布局、稼綜合開比發(fā)、配幼套建設(shè)較。第二鹿十五喊條嚇以出演讓方兆式取肝得土趕地使壯用權(quán)午進(jìn)行態(tài)房地萍產(chǎn)開廁發(fā)的紹，必旦須按袋照土靈地使渣用權(quán)少出讓柱合同叛約定脖的土情地用慶途、圖動工哭開發(fā)用期限密開發(fā)竿土地梢。超侄過出宋讓合給同約膽定的闖動工挽開發(fā)引日期先滿一芝年未道動工扁開發(fā)幅的，隊可以噸征收斃相當(dāng)渾于土侮地使巾用權(quán)潤出讓眼金百昂分之刃二十荷以下診的土唐地閑去置費瞧；滿倍二年董未動杰工開滅發(fā)的餅，可卡以無品償收案回土斗地使有用權(quán)滑；但吼是，俊因不宴可抗團(tuán)力或晚者政羽府、境政府偏有關(guān)誰部門待的行惡為或痛者動寧工開失發(fā)必務(wù)需的確前期枕工作昆造成患動工徹開發(fā)礙遲延圣的除配外。我國元城市泄房地語產(chǎn)管劑理法第二斥十九切條位房地桿產(chǎn)開側(cè)發(fā)企悟業(yè)是誓以營伏利為疾目的反，從翠事房綿地產(chǎn)筍開發(fā)若和經(jīng)秧營的筆企業(yè)喚。設(shè)籍立房弓地產(chǎn)身開發(fā)織企業(yè)繭，應(yīng)致當(dāng)具柔備下場列條濤件：桿（疼一）浸有自板己的東名稱急和組飯織機(jī)遮構(gòu)；殊（倘二）夸有固年定的燒經(jīng)營深場所膠；連（三伸）有售符合雜國務(wù)命院規(guī)燦定的斥注冊府資本起；播（四陪）有燈足夠爺?shù)膶＠@業(yè)技涼術(shù)人珍員；晨（討五）得法律駕、行飯政法泉規(guī)規(guī)陸定的潛其他駛條件拜。我國抱城市仇房地米產(chǎn)管脊理法第四狹十四礎(chǔ)條脈商品宇房預(yù)視售，元應(yīng)當(dāng)科符合萌下列筋條件改：（冶一）字已交歉付全偶部土肆地使遭用權(quán)增出讓壓金，盡取得漆土地勺使用奇權(quán)證嘗書；扶（針二）踩持有蛙建設(shè)危工程拴規(guī)劃努許可用證；沉（燈三）挺按提沖供預(yù)磨售的姿商品軌房計福算，習(xí)投入黃開發(fā)撒建設(shè)菜的資鐮金達(dá)宏到工鄭程建閃設(shè)總供投資烏的百風(fēng)分之玩二十葵五以鄉(xiāng)豐上，俗并已宵經(jīng)確行定施扣工進(jìn)尿度和辣竣工要交付志日期擁；串（四獅）向進(jìn)縣級鐮以上與人民段政府語房產(chǎn)睬管理刻部門剩辦理劫預(yù)售沖登記員，取示得商酒品房蟻預(yù)售歌許可魂證明搖。以市貨場公銅開供音地收賭益論蜓：200聰0年，350億元炕；20鏟01年，492億元煮；20夸02年，男而業(yè)段內(nèi)人瘦士保紹守估傻計為攻近千逗億元（艇僅1-奮9月，就委達(dá)683兔.98億元責(zé)）一項統(tǒng)皆計顯示增，目前幫全國31個省(區(qū)、臨市)的近15撲00個市(縣)開展了桿土地招上標(biāo)拍賣吸掛牌出緊讓工作廊，在市焰場發(fā)育的東南窗省份，浙八成的索市(縣)開展了宋這項工關(guān)作。而脹在有些地方享，100訓(xùn)%的市(縣)開展豪了招恥標(biāo)拍添賣。茂中部為省份截江西，20惠01年開展抽國有土象地使用蝕權(quán)招標(biāo)鑄拍賣工險作的市(縣)約占全移省市(縣)總數(shù)的80%，今年計已經(jīng)達(dá)喬到100設(shè)%。20拳02年土地達(dá)市場回降望今年1-9月，崇全國崇范圍棟內(nèi)招上標(biāo)拍膜賣掛掙牌出渡讓土倘地的贏宗數(shù)角、面?zhèn)e、隊價款輔占出易讓總忠宗數(shù)房誠、面直積、跡價款刺的比炮例分場別為20戚.0體8%、29杰.7駝8%、45須.5農(nóng)6%。土地敞掛牌京交易拾方式忙快速攜推廣知，大跟受歡父迎。窩許多暮人認(rèn)痰為，劃與招染標(biāo)拍埋賣相探比，愁掛牌貼方式柴具有衫實施品者操澤作簡孩便、騎參與句者理蔥性競混價等吉優(yōu)點魯。200形2年土地傭市場回罪望房地鎖產(chǎn)投線資繼滑續(xù)高腎速增舉長，20惕02年1-黨11月，全奶國房地聯(lián)產(chǎn)開發(fā)籮完成投糟資62爛28億元，征同比增跟長了28佛.2減%。中國狐人民銀膊行20定02年二廢季度求貨幣鴿執(zhí)行噴情況曠報告?zhèn)髦赋鰞€，200堂1年房地綁產(chǎn)開發(fā)鏈投資對刮中國GDP增長遵的直圾接和貌間接斤貢獻(xiàn)蹈率共旋計1.裂9到2.5個百橡分點蒙。專析家估航計20來02年房地世產(chǎn)對國息民經(jīng)濟(jì)誘也可能訴保持這抹種貢獻(xiàn)溝率。200角2房地遼產(chǎn)市線場據(jù)國借家統(tǒng)鋼計局旗的有嗽關(guān)數(shù)撐字，汁去年1-牛11月，全柄國有7個省她市房數(shù)地產(chǎn)紡開發(fā)嶺投資圓增幅再超過40樸%，8個省市沃新開工善面積增鴿幅超過40%，個館別省也市房傭地產(chǎn)獵開發(fā)上新購揪土地線投資丈同比舅增長逝了150革%。一部租分城市錦的房地趴產(chǎn)開發(fā)漸投資占穗固定資覆產(chǎn)投資小的比重彎達(dá)到30%以上削，北盈京、鈔上海撐、廣怖州、艱杭州常等城拾市維芽持50%的比委重達(dá)12個月企以上脂，而同深圳夜房地妙產(chǎn)投武資占些整個兩投資純的比謊例更版接近60%。200脾2房地唯產(chǎn)市革場經(jīng)濟(jì)點增長下對房江地產(chǎn)鍵投資尤的過愧分依塑賴。訪由于緞房地燙產(chǎn)業(yè)川的帶獵動性柿很強(qiáng)道，“途如果病房地調(diào)產(chǎn)投遙資增經(jīng)幅一姻旦出危現(xiàn)較尋大下踐滑，有它對午當(dāng)?shù)貪娊?jīng)濟(jì)漂的負(fù)宇面影潤響將在難以早估量杜”促。距杭差州不莖遠(yuǎn)的山南京左，1月23日拍賣饒兩塊土級地，一弦塊成交燭價為每甩畝220萬元，元另一塊宇更高達(dá)注每畝295庭.7萬元。躍高地價劈燕帶來的針必然是脾高房價詳，消費穴者會買背單嗎20企02房地坐產(chǎn)市竊場“全國房瞎地產(chǎn)市晚場總體垮上保持梁健康、墊快速發(fā)倚展態(tài)勢龍，但部分地?zé)釁^(qū)存瓜在投言資增驚幅過木大、蝦土地笨供應(yīng)葡過量需、價瘋格上榮漲過暖快和結(jié)謝構(gòu)不禁合理潤等問眾題，酬個別氏地區(qū)映問題尋還較姿嚴(yán)重牙”－《當(dāng)前我業(yè)國房地賣產(chǎn)市場羽運行情芳況分析其報告》20客02年11月19日，余國務(wù)險院總島理朱吹镕基脫在香鋸港會汽見駐推港中資機(jī)構(gòu)蠅負(fù)責(zé)人回時再一險次重復(fù)鑼了他在捐國慶節(jié)脖視察深鋒圳時說貨的話，恒“有增些城摘市，艷不是熔全部獨，房撓地產(chǎn)炎有一先點熱賭，空癢置率麻太高，而衡且還在水增長。葛”20再02房地產(chǎn)協(xié)市場“目前部緒分地區(qū)件投資增抓幅過大罵、土地夏供應(yīng)過株量、價筒格上漲過快每，出惱現(xiàn)了豆不同狠程度家的‘懼過熱樣’、耽‘虛哲熱’否和結(jié)這構(gòu)性弊問題祝，存在較嚴(yán)寨重的市昌場風(fēng)險石”；主遷要表現(xiàn)弟為六個泄方面：漲部分坡城市房地產(chǎn)位開發(fā)棒規(guī)模遲過大估；部折分地訊區(qū)投迎資增殿幅過藏大、恢土地骨供應(yīng)啞過量，逆攤子無鋪得息太大易；有節(jié)些地象區(qū)不吉能有稻效調(diào)葉控市秤場，鴉房地孝產(chǎn)價格逮上漲沸過快謀，個難別城鳳市有將些區(qū)條位的裂地價靠上漲糊了1倍以典上，有的劑住宅昨項目敵一兩瓜年內(nèi)濤價格乖成倍勞增長起；部導(dǎo)分地溪區(qū)住檔房供疤求結(jié)構(gòu)撓失衡娘，商鎖品房松空置綁量增糟加；皂個別覺地區(qū)汗背離財國情五建設(shè)攪“豪宅”摘；少燥數(shù)地品區(qū)經(jīng)課濟(jì)存亞在對祖房地公產(chǎn)開乒發(fā)的弄依賴直性風(fēng)們險。－1月13～14日武漢海全國住解宅與房醋地產(chǎn)工漸作會議隆，劉志米峰20大02房地產(chǎn)籍市場200吩2年底，機(jī)由國家竭計委經(jīng)領(lǐng)濟(jì)研究躁所與北衣京新華戲在線聯(lián)委合推出健的《中國蕩行業(yè)堆景氣劍分析襖報告》指出孤，對癥于剛薪過去車的20讓02年的推房地哭產(chǎn)業(yè)乒，可守以用偷三個作特點努來概怨括，瘋總體念景氣層沖高掀回落賴，地坊區(qū)冷孫熱不曾均，胃真實屈的房據(jù)地產(chǎn)錯泡沫溫已經(jīng)援出現(xiàn)稠。200泛2房地產(chǎn)例市場200浮3年房地畫產(chǎn)市場殼展望200惜3是“理奔性之年絞”。20兵03年全國肚整頓和盞規(guī)范市緣瑞場經(jīng)濟(jì)仔秩序?qū)Ｄ觏椪晤w的重點胃是，整到頓和規(guī)你范房地說產(chǎn)市場腎。關(guān)鍵詞膛之一：歸調(diào)控。關(guān)鍵詞衡之一：洲規(guī)范。關(guān)鍵臥詞之帥一：怪經(jīng)濟(jì)助適用捉房。200盯3年房地暢產(chǎn)市場多展望為預(yù)防這風(fēng)險，抽建設(shè)部義將在200求3年上半胡年完成事房地產(chǎn)鉤市場預(yù)蠻警體系紗研究，緩并選擇駁已開展預(yù)預(yù)警體堂系研究歇的5-6個城市文試運行怕；年底班前，在35個大碗中城繞市和叼部分肥有代唱表性正的城良市推想廣使皂用，似以便際政府駱及時抄發(fā)現(xiàn)嫂市場于運行皆中的夠問題滾，并番采取溝相應(yīng)再措施炕加強(qiáng)羊宏觀懶調(diào)控請。同赴時要墻建立仔健全寬房地齡產(chǎn)市拐場信欠息披點露制素度，夏將當(dāng)宋地房隨地產(chǎn)繞市場儀信息瞧及時扣向社輛會公產(chǎn)示，蒸引導(dǎo)榆房地休產(chǎn)開否發(fā)企華業(yè)理自性投筒資、廊住房扒消費行者理肌性消榨費。20原03年房地茅產(chǎn)市場臂展望今年捎整頓蠢規(guī)范姻工作補(bǔ)的重乓點包矮括11個方佛面：攔一是謀整頓絕房地鑄產(chǎn)開驚發(fā)建貴設(shè)中援違法繭違規(guī)綁行為遺；二俱是整掀頓商烈品房策銷售皇中的裙不規(guī)員范行漂為；彼三是銀整頓束土地壺利用唉中的逼不規(guī)粱范行罪為，近如擅壯自改不變土北地利筋用性掀質(zhì)、或利用康集體桿土地恨搞房轎地產(chǎn)旦開發(fā)寫等；陽四是強(qiáng)整頓妨面積碗“缺裙斤短施兩”隔行為普；五始是整越頓不淹履行聞合同悠和合娘同欺瘡詐行匹為；深六是則整頓攪物業(yè)溪管理督企業(yè)批的不監(jiān)規(guī)范孤行為咳；七繳是整瘦頓房壟地產(chǎn)蒜廣告橋不規(guī)稿范行吹為；創(chuàng)八是港整頓羊中介碑服務(wù)鼻中的略不規(guī)婚范行余為；戶九是風(fēng)整頓灣房屋泊拆遷忘中的娃違規(guī)外行為個；十奧是整懸頓拖咬欠工脅程款儲行為莊；十束一是繳整頓吩政府罩審批肢中的幕不規(guī)根范行俊為，融如規(guī)褲劃審鏈批、復(fù)立項腎審批籌、竣種工驗澇收、市預(yù)銷升售許狗可等200節(jié)3年房此地產(chǎn)拿市場搭展望200誼3年，建墾設(shè)部將未會同有放關(guān)部門床出臺《經(jīng)濟(jì)適狡用住房搞管理辦著法》，進(jìn)且一步雀明確架經(jīng)濟(jì)懸適用丸住房托相關(guān)殃政策占。我勵國住忙宅建條設(shè)將燥發(fā)展名以經(jīng)士濟(jì)適途用住嬌房為通重點托的住望房供腿應(yīng)體立系，倡多渠郊道解灣決中儀低收禮入家要庭的奇住房繩問題聽。建六設(shè)部墾有關(guān)涼負(fù)責(zé)泡人要蓬求，賣各地遠(yuǎn)要盡景快制瞎訂和兔完善忽中低請收入菌家庭咽的收快入標(biāo)陽準(zhǔn)，暖經(jīng)濟(jì)樸適用臥住房寇購房家對象任的條包件、悶購房陰面積柱標(biāo)準(zhǔn)努及超偶面積筆的處譽理辦宵法。鞏人均武住房繁面積夸低于盒全國非平均斑水平貞的城弟市，轉(zhuǎn)在審跪批城似市總非體規(guī)侵劃時掛要增僚加居蔑住用誤地的醬比例極，確茄保中大低收勺入家速庭住腿房用薦地的忠供應(yīng)技。對炊房價水收入卸比較并高、勾對取象消或岔減少肯經(jīng)濟(jì)常適用壟住房泰的城疏市，永要控瞧制新計增土河地的森供應(yīng)顫規(guī)模悼。經(jīng)營簽城市犬、經(jīng)部營土罩地200甜2年城市蟲市長會米議強(qiáng)暴治舊城曠、瘋訓(xùn)狂克敗隆、旗胡亂爺“標(biāo)旁志、跡攀高旋比傻藍(lán)、盲旨目國代際化配、窒專息環(huán)柱境、叔亂搶焦風(fēng)頭關(guān)永遠(yuǎn)發(fā)塞車訴、輩“假劣古董鳳”當(dāng)刪道、因跟人覆較勁看上去刮面光光助、住進(jìn)六去心慌蓄慌，這竊就是沒惡有親和考力的城壺市和建港筑所能喊帶給我倒們的物贈質(zhì)和精包神生活磚。中國城厭市十大筒敗筆2、區(qū)扔域房拆地產(chǎn)鉆政策蛙與市辭場區(qū)域稠差異典與政傷策要凱求（舒沿海處與內(nèi)惠地）城市房望地產(chǎn)供趴需情況城市殿房地蹤蝶產(chǎn)企棍業(yè)情雀況（處以本盆地為嗓例）土地資狂源獲取綿陽曾市房振地產(chǎn)誰投資（19攜99－20父01年）綿陽處市房朵地產(chǎn)躲竣工巾、銷亮售面眾積199事9－200濟(jì)1年3、擬開薪發(fā)地段辟的確定房地除產(chǎn)投票資地異段論地價碧影響覺因素結(jié)分析（市場漫供求、枝自然環(huán)渾境條件雅、社會扎經(jīng)濟(jì)條扭件、政企府規(guī)劃之、心理銀預(yù)期、碧國際關(guān)熱系）重點研聞究城市襯發(fā)展規(guī)慕劃（環(huán)犧境、配埋套）土地豎資源煎獲取房地寸產(chǎn)投轉(zhuǎn)資地凈段論地段、位地段還棒是地段瘋；價格暴＝成燥本（冷地價湖、設(shè)癥計費堂、建信筑費例、資欄金利死息、頭稅費則）＋趙利潤渾；在成本藥構(gòu)成中妙，地價腥最不確續(xù)定。在泥其他取允費相對脅固定（字平均利瞧潤）的與情況下莊，地價派決定利渠潤率。土地資同源獲取地價影棗響因素市場亞供求自然環(huán)糧境條件社會經(jīng)仙濟(jì)條件政府規(guī)較劃心理預(yù)帽期國際關(guān)迷系土地激資源漫獲取4、土地賺獲取方包式與途袋徑城市依建設(shè)刺、安謊居工凡程、蒙城市箏景觀的、地捎方形告象品牌唇主導(dǎo)鳴、資頑金實毀力、捕土地舍儲備扮、政善府補(bǔ)選償土地鞭公開吹拍賣終（招旅投標(biāo)涉制度誘、一扣級市棚場）4月10日，滲中海念（成膀都）付公司舌投資2．3億投得斜市中心搜地段（每鹿畝31霧1萬元）土地傭資源圾獲取5、土地擠資源儲計備問題新一汽輪圈堤地運都動（光萬科深、萬燥達(dá)、蠅華潤旗）土地資靈源儲備誓與資本脖運作土地膜資源撐儲備鼻量力腐而行土地陽資源口獲取第三燦講運房地剛產(chǎn)項湯目市秧場定燥位前期市核場調(diào)查購房者營心理與扮行為分承析開發(fā)壁項目緣瑞市場灰定位開發(fā)騾項目掙可行逼性研絨究開發(fā)項或目投資冷效益評濫價教學(xué)內(nèi)凝容房地產(chǎn)濟(jì)市場調(diào)危查市場的調(diào)查蜻是為塊實現(xiàn)撇企業(yè)睬特定院的經(jīng)衛(wèi)營目棄標(biāo)，晉運用誓科學(xué)鮮的理沙論和件方法攝，以頑及現(xiàn)看代化擁的調(diào)淋查技怒術(shù)手仰段，灑通過久多種姥途徑扇收集刊、整糾理、遙分析常有關(guān)池房地坡產(chǎn)市并場的館資料譜信息供，正丹確判波斷和寺把握哈市場郊現(xiàn)狀終及發(fā)塞展趨牲勢，霉為企但業(yè)科著學(xué)決嘩策提巴供正填確依疾據(jù)的窄一種障活動接。市場定起位房地具產(chǎn)市朗場調(diào)畜查市場搖調(diào)查偵是了顏解消辯費者釣行為慢的根蟲本途奇徑，猾是把槐握房補(bǔ)地產(chǎn)范市場降供求撿的根饅本方牧法，哪是分蒸析市狼場、貢捕捉飽市場逐機(jī)會瞞的重雞要手冊段。市場調(diào)室查是項屯目投資劍決策分繡析、項鉤目區(qū)位彼選擇、扮市場定旅位、規(guī)弟劃設(shè)計竟、銷售江策劃的投前提和浮基礎(chǔ)。市場定皮位前期市議場調(diào)查市調(diào)內(nèi)案容：宏扯觀環(huán)境（政治阿經(jīng)濟(jì)形練勢分析指）、中觀炒環(huán)境（城市泡規(guī)劃及紐奉房地產(chǎn)久市場供返求）、微觀旦環(huán)境（競爭已樓盤及義消費者俱需求分藏析）市調(diào)步便驟：準(zhǔn)殿備階段（確定歉目的、求擬定計差劃）、實施單階段（設(shè)計嗚問卷、封實地調(diào)慢查）、分析年階段（整喘理資居料、殃撰寫唐報告導(dǎo)）市調(diào)方轎法：問蒸卷、踩遣盤、房溫展；問卷調(diào)泄查：問丘卷設(shè)計罵技巧；科學(xué)合繪理使用超市調(diào)分咸析；市場樂定位住房與沾需求市茶場調(diào)查面問卷調(diào)查說桐明：個人滑情況環(huán)：住房恒現(xiàn)狀寫：住房糖需求局：競爭在樓盤腐及競赤爭對功手情箏況調(diào)袖查（見表捐，P61）市場定猾位購房者服心理與能行為分紡析購房需茄要、需庭求及動含機(jī)分析且；文化橋、家李庭與惹購房板者心偷理；購房把者個慣性特攔征；購房者久行為模架式；市場定兆位社會文謠化與消修費行為觀念引辰導(dǎo)浪費造；中國與敏美國的悼差異：按揭買侵房小故慘事；北京掃與上安海的貼差異琴：北京店：厚抬重、培大氣閑、傳聯(lián)統(tǒng)上海宵：精群細(xì)、誕實用雁、國阻際化市場價定位購房害決策悅原則整體機(jī)屬性暢最佳強(qiáng)原則遺；非爪報酬勁決策著原則揚；綜沒合權(quán)山衡原體則；例：P10謠0市場定域位物業(yè)出行時間價格建筑質(zhì)量物業(yè)管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080開發(fā)項丑目市場移定位定位建思路波：房核地產(chǎn)給定位色不是揪對樓帶盤本凍身作帳實質(zhì)遞性改展變，握而是煌市場復(fù)發(fā)現(xiàn)促；好白的定況位能緒夠產(chǎn)受生競里爭優(yōu)它勢，帽但其漲本身籍不是雄競爭潔優(yōu)勢啟。定位準(zhǔn)幕則：受鏡眾導(dǎo)向指、差別谷化、個玻性化；定位乒流程堂：制例定目燙標(biāo)、產(chǎn)分析翠用戶醫(yī)心理勻、選葡擇目晉標(biāo)市工場、撕明確付競爭恰優(yōu)勢稠（質(zhì)微、量束、價環(huán)）、伶尋找盟最佳詳切入撕點；市場壯定位定位嗚案例者：１、深圳蹄寶安吳電子馬城：且從商影業(yè)爛傻尾樓姜到商知業(yè)奇園跡（膜Ｐ１河２６麥）２、劫廣州巧ＸＸ儀公司棄房地旬產(chǎn)項販目市歉場研吊究（Ｐ３皆６９－責(zé)３９０習(xí)）市場定俯位廣州XG項目（市場抓研究洗與定策位部跨分）第一節(jié)軋項冊目市場卡研究一、地廣州懼市房泳地產(chǎn)使市場原走勢粱分析績（宏勒觀）二、廣耍州市海攤珠區(qū)房胡地產(chǎn)市倍場走勢振分析（燈中觀）1、回塔顧與垮展望拴；2、市場序特點；3、結(jié)隔論；三、本盜項目臨率近地段持房地產(chǎn)填市場走柔勢分析模（微觀企）1、區(qū)位民特點；2、購買橋?qū)ο蠹罢ベ徺I心鑰理分析騙；3、對嗓手盤娘分析哲；市場定蹦位廣州XG項目（市的場研鋒究與付定位港部分盯）第二刑節(jié)腸項核目環(huán)滅境分胡析一、案地塊舒環(huán)境許條件1、土據(jù)地性閉質(zhì)綜瞎述;2、地塊饅周圍景戒觀；3、環(huán)乎境衛(wèi)癢生、衫社會號治安古情況怎；4、交通匙條件；5、配套塔設(shè)施；二、地朱塊SW釘OT分析1、優(yōu)勢沃與劣勢毯分析；2、機(jī)會趴與威脅名分析；三、萍結(jié)論市場駁定位廣州XG項目（市場標(biāo)研究與醫(yī)定位部場分）第三鹽節(jié)逆項減目市央場定舒位一、艦項目務(wù)市場宅細(xì)分1、項目雁一期細(xì)敲分;2、項目陶二期細(xì)乏分；二、樓鈔盤概念陶導(dǎo)入1、市湖區(qū)中演的大狼型綠略色環(huán)伏保社暈區(qū)、凈高效吩智能量化社買區(qū)；2、鬧碗市中鉆的溫?fù)滠凹艺謭@；三、挪目標(biāo)來市場1、市內(nèi)瞎工作的興中等收滋入家庭賞、個體地經(jīng)營者忙；2、注尸重環(huán)壟境質(zhì)登量的鍛白領(lǐng)閑階層顫；3、房地且產(chǎn)投資酬者、海渣珠區(qū)本聯(lián)地居民資；市場定張位廣州XG項目（市五場研摸究與與定位郊部分扔）四、項軍目市場糊定位1、成米本價混測算蓋；2、目標(biāo)限市場價利格測算齊；3、定捏價策避略；市場定賤位可行性防研究重視燥市場獨調(diào)查棟、市案場預(yù)珠測；項目評廁估以經(jīng)日濟(jì)效益希為中心貢；對項目留的評估冷全部在榜決策階之段進(jìn)行一般地辟，可行炒性研究斜應(yīng)由專識門從事披投資項請目的咨噴詢機(jī)構(gòu)瓦（中介奴機(jī)構(gòu)）丈承擔(dān)，躁它擁有司大批經(jīng)找濟(jì)學(xué)家歇、市場映分析家熔、財務(wù)舊專家、膀律師等叔英才。檔；市場霜定位可行性艦研究解癢決的主研要問題為什么碰要進(jìn)行虎這個項舊目？項目的眨產(chǎn)品(勞務(wù))市場的渾需求情纏況怎樣銜？資源條手件如何舌？項目動建設(shè)符地點嬌應(yīng)選蝕在什火么地捏方？產(chǎn)品的袍生產(chǎn)規(guī)襲模多大況為宜？采用澡的生紅產(chǎn)工忙藝技闖術(shù)是誦否先頓進(jìn)可充靠？項目截投資碗估算蓮和方攀案比疾較情握況如擋何？投資腎盈利儉水平岸及風(fēng)直險多肢大？項目可豪行性研娛究內(nèi)容投資埋項目晌的背蒼景研段究投資凳項目諸的市奮場和鼻生產(chǎn)泊規(guī)模投資項粗目資源討情況投資蠶項目擺環(huán)境投資項王目設(shè)計投資項界目組織浴機(jī)構(gòu)投資衡項目陶進(jìn)度霜控制投資項催目的財撥務(wù)經(jīng)濟(jì)悠評價項目想可行你性研打究程扒序機(jī)會可被行性研景究：投暢資機(jī)會亡的粗略刑鑒定，鍛精度一初般在30憐%左右；初步可觸行性研夠究：對扁關(guān)鍵問漸題做專析門調(diào)查博和研究遍，精度榆在20%左右陡，費臟用約1%；可行性漂研究評壁價：更腐加嚴(yán)格澤、細(xì)致勿地研究提，投資污估算采駐用預(yù)算瘋價格，別精度要抓求在10%左右粘，費辣用約正為1%~臣3%。開發(fā)項赴目可行露性研究（Ｐ魯４２蔬５－霧４６瓜４）項目飾投資傳估算必與資雷金籌謎措計傷劃；項目銷舊售和租悲賃收入賊測算；項目慎財務(wù)姑評價本；項目不靈確定性鞭分析；項目效唱益評價看；結(jié)論葬與建詠議；市場定度位投資估堵算與資墓金籌措1、開發(fā)晉成本估廢算：土地帆成本饑（地貼價、希征遷貝補(bǔ)償棍、三低通一輛平）鴿，前期工濃程（規(guī)由劃設(shè)計臥、可研裂、地勘閣、報建埋），建安工仿程（樁吧基、土俯建、五姑通、智蹄能化設(shè)誼施、電舌梯），基礎(chǔ)拘設(shè)施由（五堪通工穗程、蕉綠化屈工程自、道筑路及跟排水敞工程時），公建配傍套（學(xué)豪校、醫(yī)伍院、文靈體、娛奮樂、郵違電、市捷場、變紅電站、按調(diào)壓站兵、垃圾闊處理）閘，期間稅迎費（配居套建設(shè)趙費、建陷安監(jiān)督錄費、供馬水管網(wǎng)事補(bǔ)償、墳供電用斃電負(fù)荷麗、其他渾），不可瘡預(yù)見沒費；2、開胃發(fā)費芝用估欣算：薪管理翠費用宰，銷愚售費偶用，踢財務(wù)挨費用革；3、總成供本費用辮匯總及纏分?jǐn)偅?、資金所籌措、別使用及劑借款利覺息；市場倒定位銷售琴和租昆賃收友入測定算1、住宅騾銷售：用市場臘比較法尚確定售的價上限墾（平均糟價格）樸；用成部本法繼確定討售價第下限癢；建議建銷售臺單價慎；住宅部妄分總收陷入；2、商鋪盞銷售；3、車庫枕銷售或腐租賃；市場定繞位財務(wù)綿評價1、稅金畢計算：2、損益愈表及靜佩態(tài)盈利鎖分析：投資詢利潤樓率、模投資檢利稅離率3、現(xiàn)金頁流量表臺及動態(tài)電盈利分駱析：內(nèi)部毛收益嫁率（FI夠RR）、財務(wù)脫凈現(xiàn)米值（FN晶PV）、項目回陽收期（挪動、靜援態(tài)）；4、償至債能刑力分饞析；市場垃定位不確定姥性分析裝（風(fēng)險眨分析）1、主要弓的風(fēng)險降因素：烘開發(fā)成浴本、售咱價、開迅發(fā)周期班、利率哥等；2、盈攔虧平店衡分哪析：四計算鼓投資登利潤艷率為淡零時唐的項閱目銷而售率幣，項鏡目銷毛售率介要求鴉越高社風(fēng)險崗越大苗；3、敏貸感性替分析足：選膚取核繡心的母風(fēng)險蜻因素倆（如長售價蹤蝶、成麻本等期），橋分別張計算黃其上藏下變露動5％、10％及20％對項某目財務(wù)只評價指襲標(biāo)（如飼投資利訂潤率、FI冰RR、FNP愁V等）的忽影響；4、風(fēng)自險規(guī)煙避與掃控制紙措施崇：成本風(fēng)翻險、市雖場風(fēng)險炒、管理喪風(fēng)險及晴其他風(fēng)循險；市場何定位項目丙效益室評價1、社會換效益；2、環(huán)棕境效掙益；3、國民紫經(jīng)濟(jì)評幕價；市場定凳位結(jié)論和徒建議1、結(jié)論獸：可行嬸、不可覆行；2、改進(jìn)打建議；市場定疑位案鄰例：鐵達(dá)公贈司商品振混凝窯土生倉產(chǎn)項特目投資可程行性研床究市場定妨位第四講進(jìn)房地農(nóng)產(chǎn)項目瘋規(guī)劃設(shè)硬計總體規(guī)賢劃建筑坑風(fēng)格景觀設(shè)蛾計戶型丟設(shè)計配套罩設(shè)施教學(xué)內(nèi)違容總體規(guī)臘劃總體掩構(gòu)思藥；因地制熄宜，與變周圍環(huán)披境協(xié)調(diào)振；用地平典衡和管集網(wǎng)布置健；規(guī)劃允設(shè)計稍要則虧；規(guī)劃貪設(shè)計總體吧構(gòu)思以人扯為本窗的設(shè)腔計思全想；因地制糞宜，與收周圍環(huán)碰境融合至；個性爭化設(shè)細(xì)計，哪主題戒鮮明合；（判例：似四季中花城陪）規(guī)劃葡設(shè)計空間關(guān)嘗系處理動與靜絹的關(guān)系俘；實與虛偉的關(guān)系跨；建筑與控環(huán)境的漫關(guān)系；高層建歸筑與低清層建筑占的關(guān)系饑；規(guī)劃設(shè)浴計用地氧平衡嚷和管的網(wǎng)布襲置小區(qū)祖用地連平衡具；總體貞布局妻與居慰住環(huán)做境；工程管歉線和道眉路交通宗的綜合翁規(guī)劃；規(guī)劃芹設(shè)計規(guī)劃估設(shè)計英要則功能適夸用；面積適耀中；智能化消，滿足棕高科技吐和環(huán)保池要求；規(guī)劃副設(shè)計建筑叼風(fēng)格建筑風(fēng)墊格與居內(nèi)住文化明；內(nèi)部與宏外型設(shè)呢計；建筑雪風(fēng)格拾類型縣：歐陸風(fēng)界格、異域風(fēng)村格、鄉(xiāng)村納風(fēng)格爪、古典風(fēng)仔格（例材：芙蓉始古城）規(guī)劃設(shè)申計景觀設(shè)裳計賣房糞就是舒賣環(huán)顆境的藥設(shè)計護(hù)要求沒；突出略特色券、力離求創(chuàng)襲新；以自毒然景講觀為