福州城物業(yè)管理處全套工作手冊

H:\精品資料\建筑精品網(wǎng)原稿ok（刪除公文）\建筑精品網(wǎng)5未上傳百度全套福州康城物業(yè)管理處工作手冊目錄文件名稱頁碼目錄………………001管理處簡介………005組織架構(gòu)圖………007管理處工作職能…………………008主任崗位職責(zé)……………………012主任助理崗位職責(zé)………………013財務(wù)室工作職能…………………014會計崗位職責(zé)……………………015出納崗位職責(zé)……………………016收款員崗位職責(zé)…………………017客戶服務(wù)部工作職能……………018客戶服務(wù)部主管崗位職責(zé)………019清潔/綠化班長崗位職責(zé)…………020工程部工作職能…………………021工程部主管崗位職責(zé)……………022安全管理部工作職能……………023安全管理部主管崗位職責(zé)………024前臺文員崗位職責(zé)………………025檔案員崗位職責(zé)…………………026物料管理員崗位職責(zé)……………027廚師崗位職責(zé)……………………028前臺接待服務(wù)管理辦法…………029管理處檔案管理規(guī)定……………030管理處值班規(guī)定…………………031管理處主任巡查規(guī)程……………033管理處各部門巡查規(guī)程…………035管理處各項工作檢查表…………038周未(節(jié)假日)值班情況記錄表………………039物業(yè)管理服務(wù)費的收取…………040費用催繳辦法……………………042費用催繳通知單…………………043物業(yè)接管…………044物業(yè)資料移交清單………………048物業(yè)資料移交清單內(nèi)容…………049房屋及公用設(shè)施等移交書………050房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交書………051工程質(zhì)量問題處理通知單………052業(yè)戶入伙管理規(guī)程………………053入伙工作流程圖…………………055入伙手續(xù)辦理流程圖……………056收樓(入伙)通知書……………057收樓須知…………058入伙會簽名單……………………059物業(yè)管理收費項目及標準………060業(yè)主(住戶)家庭情況登記表…………………061交接驗收記錄……………………062鑰匙發(fā)放登記表…………………063車輛管理檔案……………………064裝修管理規(guī)定……………………065防火責(zé)任書………074裝修申請審批表…………………075裝修承諾書………076裝修收費項目及繳納標準………077裝修報批流程圖…………………078裝修施工人員登記表……………079業(yè)主(住戶)裝修情況登記表…………………080裝修施工許可證…………………081裝修繳費通知單…………………082裝修巡查記錄表…………………083臨時動火/用電作業(yè)申請表………084裝修違章整改通知單……………085退伙/租登記表……………………086消防管理…………087管理處消防責(zé)任人名單…………090管理處消防組織機構(gòu)圖…………091管理處義務(wù)消防隊成員名單……092緊急集合方案……………………093滅火應(yīng)急方案……………………094房屋本體及公共設(shè)施維修養(yǎng)護工作規(guī)程………098房屋本體維修基金使用申請表填寫說明………123房屋本體維修養(yǎng)護()月份計劃表…………124房屋本體維修基金使用申請表…………………125本體、公共設(shè)施()月份維修保養(yǎng)記錄表…126安全用電、用水、用氣管理規(guī)定………………127煤氣泄漏應(yīng)急處理………………128防臺風(fēng)、防暴雨預(yù)案……………129防臺風(fēng)、防暴雨人員分工及職責(zé)………………130管理處——業(yè)戶溝通辦法………131出、入物品管理辦法……………132郵件、報刊(雜志)分發(fā)規(guī)定…………………134兒童游樂場管理規(guī)定……………135未鎖車門、車窗的車輛物品處理辦法…………136車內(nèi)物品登記清單………………137控制噪音污染管理辦法…………138門禁IC卡發(fā)放使用管理規(guī)定……139噴水池管理規(guī)定…………………140單車管理規(guī)定……………………141限制飼養(yǎng)家禽及寵物管理方法…………………142服務(wù)不合格及違紀處理通知單…………………143維修服務(wù)項目表…………………144固定資產(chǎn)登記管理規(guī)定…………146固定資產(chǎn)登記表…………………147員工宿舍管理規(guī)定………………148員工食堂工作準則………………149員工就餐管理規(guī)定………………151管理處簡介管理處隸屬福州康城物業(yè)有限公司。屬物業(yè)管理行業(yè)國家三級資質(zhì)。1.0小區(qū)簡介座落在福州市交界處。小區(qū)所處地形特點屬商業(yè)旺區(qū),交通便利,商住樓宇。物業(yè)類型:;入伙時間:年月日;管理處有員工人,其中:管理處主任1人,管理員人,出納1人,安管部人均為復(fù)員退伍軍人;機電工程技術(shù)部人,均持電工證?！鄙钲谑形飿I(yè)清潔服務(wù)有限公司主要負責(zé)小區(qū)清潔衛(wèi)生和綠化管理。2.0建筑結(jié)構(gòu)、各層用途及收費標準:屬商住樓。地面層為商業(yè)裙樓,由層起為住宅單元。建筑總高度:M、占地面積:M2,總建筑面積:M2;其中商業(yè)面積者M2;管理費收費標準:元/M2;住宅面積:M2;管理費收費標準:元/M2;地下車庫:M2,小區(qū)內(nèi)共有個車位;其中:地下車位共:個,收費標準:元/個/月;地面車位共:個;收費標準:元/個/月;設(shè)備用房:M2;管理用房:M2。3.0住宅戶型統(tǒng)計戶型指標建筑面積(m2/套)戶數(shù)(套)戶室比(％)一房B11樓兩房一廳三房兩廳合計可收費面積:住宅M2;商業(yè)M2;4.0公共設(shè)施:4.1電梯總數(shù)量:共部,全部為垂直梯。電梯品牌:;4.2火災(zāi)自動報警系統(tǒng)品牌:,探頭數(shù)量:個;其中煙感個,溫感個。4.3防火卷簾安裝在停車場和裙樓部分,用于分隔防火區(qū)。共安裝臺。全樓共計置機械排煙系統(tǒng)(包括排風(fēng)兼排煙系統(tǒng))個,機械加壓送風(fēng)系統(tǒng)個。排煙閥在溫度達到280C時自動關(guān)閉。以上系統(tǒng)經(jīng)可由消防中心控制,也可就地手動控制。一旦發(fā)生火災(zāi)以上設(shè)備均能與智能報警控制盤聯(lián)動。4.4保安設(shè)施4.4.1每戶有可視防盜對講門禁系統(tǒng)(棟樓共套);4.4.2停車場、電梯、小區(qū)出入口均有電視監(jiān)控與錄像機(全小區(qū)共有個攝像頭);4.5供電設(shè)施4.5.1高壓環(huán)網(wǎng)柜品牌:西門子,數(shù)量:組;4.5.2變壓器品牌:數(shù)量:臺,容量:KVA、KVA(備用);4.5.3柴油發(fā)電機品牌:臺功率:KVA;4.6供水設(shè)施4.6.1小區(qū)共有蓄水池個,其中地下生活蓄水池個,每個M3左右,天面生活蓄水池個,每個M3左右,生活水與消防水共用。4.6.2水泵:共臺,其中4.6.2.1生活泵品牌:,數(shù)量:臺,揚程M,流量:M3/H;4.6.2.2消火栓泵品牌:,數(shù)量:臺;揚程M,流量:M3/H;4.6.2.3自動噴淋泵品牌:,數(shù)量:臺;揚程M流量:M3/H;4.7有線電視系統(tǒng)及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)5.0管理處常見電話號碼:管理處:或中控室24小時值班電話:安全管理值班電話:急救電話:110火警電話:110警區(qū)報警電話:110煤氣搶修:25199999有線電視故障申報:83060333電話安裝、電話故障:10000供電搶修:供水搶修:組織架構(gòu)圖管理員機電工維修班長安管員機電工安管班長安管主管運行班長出納工程部主管會計客服助理客服主管工程部財務(wù)室安管部客服部主任助理管理處主任管理員機電工維修班長安管員機電工安管班長安管主管運行班長出納工程部主管會計客服助理客服主管工程部財務(wù)室安管部客服部主任助理管理處主任管理處工作職能1.0參與物業(yè)驗收,辦理業(yè)主入伙手續(xù),裝修審查及檢查等工作。2.0對所轄物業(yè)實施的日常物業(yè)管理,根據(jù)國家及政府的有關(guān)法律法規(guī)和《物業(yè)管理條例》、《物業(yè)管理委托合同》的規(guī)定對房屋建筑、設(shè)施設(shè)備、消防、保安、清潔、綠化、社區(qū)文化等進行一體化管理;組織業(yè)戶意見調(diào)查和分析,對業(yè)戶投訴進行處理。3.0嚴格執(zhí)行公司有關(guān)管理方針與管理制度。4.0嚴格執(zhí)行公司財務(wù)管理制度,與業(yè)戶共同創(chuàng)造社區(qū)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益。5.0有權(quán)制止違反物業(yè)管理法律法規(guī)的一切行為。做好日常消防管理工作,杜絕重大火災(zāi)隱患或事故的發(fā)生。6.0就有關(guān)重大管理問題向公司和有關(guān)部門請示匯報。7.0負責(zé)物品供應(yīng)商的初步挑選及供應(yīng)商的管理,所供物品的驗收。8.0完成公司下達的工作計劃、管理目標、經(jīng)濟指標。主任崗位職責(zé)在公司經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下,全面負責(zé)管理處的日常管理工作:1.0根據(jù)各項法律法規(guī)規(guī)定、《物業(yè)管理委托合同》對所轄小區(qū)實施綜合性的物業(yè)管理,負責(zé)管理處的全面工作,對管理、服務(wù)、經(jīng)營有指揮和決策權(quán)。2.0帶領(lǐng)員工落實小區(qū)的各項管理服務(wù)工作,完成公司指定的工作計劃、經(jīng)營指標和管理目標,堅決貫徹執(zhí)行上級公司下達的決策和指令。3.0制定和健全各項管理制度,抽查各類工作和監(jiān)督實施效果,對因決策不力、領(lǐng)導(dǎo)不力導(dǎo)致的經(jīng)營不善、服務(wù)質(zhì)量降低、損害公司聲譽、物業(yè)或設(shè)備嚴重損害和內(nèi)部管理混亂等負直接責(zé)任。4.0編制管理處工作計劃并確保落實;對員工實施績效考核和獎懲措施,對不合格員工有辭退建議權(quán)。5.0加強員工內(nèi)部管理和培訓(xùn)工作,組織高效率、高水準的服務(wù)隊伍;對管轄物業(yè)發(fā)生重大事故、重大火災(zāi)和刑事案件負責(zé)。6.0經(jīng)常巡視物業(yè)和走訪業(yè)戶,不斷改進管理服務(wù)工作。7.0根據(jù)公司安排參加各類考評和創(chuàng)優(yōu)活動,加強與外界溝通,充分樹立和對外宣傳品牌形象。8.0完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。主任助理崗位職責(zé)在主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,協(xié)助主任管理日常工作:1.0對分管工作實施的監(jiān)管,認真落實主任下達的工作任務(wù),并向主任反映管理中所存在問題和提出合理化建議。2.0協(xié)助管理處主任做好分管工作的長遠規(guī)劃,年度計劃和季度(月)作業(yè)計劃的編制并協(xié)助主任組織實施。3.0負責(zé)分管范圍內(nèi)的各項工作,并組織監(jiān)督和檢查,組織業(yè)戶意見調(diào)查分析工作,對存在的問題提出改進意見和建議。4.0負責(zé)所分管范圍內(nèi)各項工作的優(yōu)化管理,提出合理化建議,收集、整理、上報,推行技術(shù)革新和相應(yīng)設(shè)施設(shè)備的改造。5.0組織日常培訓(xùn);安排內(nèi)勤工作,關(guān)心員工的工作和生活。6.0協(xié)助主任處理各班組間的工作,對緊急情況作出正確判斷和處理,對職責(zé)范圍內(nèi)的工作因決策不力、領(lǐng)導(dǎo)不力造成的投訴、事故和損失負責(zé)。7.0接受管理處主任委托,在主任不在職期間代行主任職責(zé)。處理管理處與有關(guān)部門的業(yè)務(wù)和關(guān)系,8.0完成主任交辦的其它工作。財務(wù)室工作職能1.0嚴格遵守國家財經(jīng)法規(guī)和財經(jīng)制度,充分發(fā)揮財務(wù)工作的核算和監(jiān)督管理職能,促進管理處降低成本費用,改進經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益;為廣大業(yè)戶當好家、理好財。2.0負責(zé)管理處一切經(jīng)濟活動往來帳目的處理,認真審核原始單據(jù),根據(jù)審核無誤的原始單據(jù),填制記帳憑證,及時入帳。3.0嚴格執(zhí)行公司財務(wù)制度,掌握各項開支的范圍、開支標準和報銷審批權(quán)限。4.0按權(quán)責(zé)發(fā)生制核算成本、費用,做到真實、準確、完整,及時編制上報各類會計報表、財務(wù)計劃和財務(wù)分析,做到責(zé)權(quán)、債務(wù)清楚,并即時清算。5.0管理和控制管理處的流動資金,加強管理費等各項費用的收取工作,作好資金收支計劃,平衡調(diào)度工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,并定期將資金變化情況向管理處主任及公司財務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)匯報。6.0負責(zé)管理處各項財產(chǎn)的登記,定期抽查,做到帳實相符,并按有關(guān)規(guī)定計提折舊。會計崗位職責(zé)1.0嚴格遵守財務(wù)部頒發(fā)的《公司財務(wù)通則》、《企業(yè)會計準則》、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》和公司財務(wù)制度。2.0具有會計專業(yè)技術(shù)資格;熟悉國家有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章,忠于職守,堅持原則。3.0按照國家有關(guān)規(guī)定、行業(yè)要求設(shè)置會計科目。4.0按公司費用報銷規(guī)定,監(jiān)督檢查各種報銷憑證。5.0采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則記賬,根據(jù)審核無誤的原始憑證填制會計憑證,電腦登帳,打印賬簿,保證公司財務(wù)憑證數(shù)字清晰、內(nèi)容真實、保管完整。6.0編制公司會計報表,做到編報及時,真實可靠,全面完整,相關(guān)可比和便于理解。7.0按時計算、申報、交納管理處所有稅費。8.0對公司業(yè)務(wù)往來款的帳目進行跟蹤管理,對各項牧業(yè)管理服務(wù)費用的收取進行監(jiān)督控制,對應(yīng)收款項督促有關(guān)部門和人員及時催收,并向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報。9.0安全完整保管財務(wù)資料及會計檔案,查閱和復(fù)印會計原始資料需經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理和公司領(lǐng)導(dǎo)批準。10.0完成公司領(lǐng)導(dǎo)、財務(wù)部經(jīng)理、管理處主任交辦的其它工作。出納崗位職責(zé)1.0必須具備高度的責(zé)任心、事業(yè)心和良好的職業(yè)道德。2.0正確使用銀行存款賬戶,每日清點核對庫存現(xiàn)金,公司結(jié)算起點以上的現(xiàn)金應(yīng)及時繳存銀行。3.0對審核無誤的收付款憑證逐日序時登記”銀行日記賬”和”現(xiàn)金日記賬”。4.0現(xiàn)金做到日清月結(jié),銀行存款做到按期對帳,保證帳證相符和帳實相符,及時編制”銀行余額調(diào)節(jié)表”。5.0所有收支款項必須符合財務(wù)管理規(guī)定程序,不得收無批示的款項,借款,報銷必須有審批手續(xù),不得白條抵庫,不得坐支現(xiàn)金。6.0出納人員必須完整安全保管有關(guān)財務(wù)票證和有價證券,序時分類登記使用情況。7.0出納人員不得兼管和登記除”銀行日記賬”、”現(xiàn)金日記賬”以外的其它所有明細收支賬目和總賬。8.0對收款員的工作進行指導(dǎo)、檢查和管理。9.0配合會計工作,完成財務(wù)部經(jīng)理交辦的其它工作。收款員崗位職責(zé)(此崗并入公司財務(wù)會計、出納崗)1.0在公司財務(wù)及本部門領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)管理處管理費、商鋪租金、水電費等各項費用的收取及管理工作(核算、打單、收費、統(tǒng)計等)。2.0依據(jù)《停車卡辦理規(guī)定》,負責(zé)停車卡的辦理和登記工作。3.0每日收費金額,于下午五點前交存銀行,并留存現(xiàn)金交款單。節(jié)假日按銀行規(guī)定執(zhí)行。4.0與財務(wù)做好單據(jù)交接工作,領(lǐng)取有關(guān)票據(jù),并及時與財務(wù)做好核銷工作。5.0建立妥善保管建立各項收費資料,便于查閱。6.0負責(zé)受理業(yè)戶及事項人員的咨詢,對業(yè)戶提出的問題耐心解答,服務(wù)態(tài)度熱情。7.0完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其它任務(wù)?？蛻舴?wù)部工作職能1.0客戶服務(wù)部是物業(yè)小區(qū)管理的職能部門。2.0負責(zé)物業(yè)小區(qū)/商廈活動場所、居民文化體育設(shè)施,車輛保管場地,小區(qū)內(nèi)各類配套服務(wù)設(shè)施的管理,參與接管物業(yè)小區(qū)/商廈的日常物業(yè)管理工作。3.0走訪業(yè)戶,與業(yè)戶溝通,掌握轄區(qū)每一業(yè)戶情況,及時處理小區(qū)業(yè)戶申請服務(wù)及投訴問題,并按期回訪,回訪率達到100%。組織成立業(yè)主管理委員會,建立良好的關(guān)系和服務(wù)形象。4.0向業(yè)戶宣傳和告知政府各職能部門的各項規(guī)定、文件通知,配合有關(guān)政府職能部門做好計劃生育、暫住人員管理工作。5.0負責(zé)接待來電來訪和投訴,并安排處理和跟蹤完成情況。6.0負責(zé)辦理入伙、裝修、搬遷、車位租賃等各類手續(xù)。檢查制止違章亂搭建及不安全設(shè)施,業(yè)戶室內(nèi)裝修,臨時動火作業(yè)的審批與監(jiān)督,發(fā)放和各類門禁IC卡。7.0負責(zé)建立和完善小區(qū)業(yè)戶檔案(包括租戶、商家及其它物業(yè)使用人),以及各類文件資料的收發(fā)、打印、存檔工作。8.0制定社區(qū)文化工作計劃和實施方案,開展豐富多彩的社區(qū)文化活動,并定期制作和刊登宣傳欄。對小區(qū)會所及各項娛樂設(shè)施進行管理,提供星級會所服務(wù),滿足業(yè)戶的要求。9.0每月負責(zé)管理費的單據(jù)發(fā)放工作,協(xié)助財務(wù)部按時向業(yè)戶收取物業(yè)管理服務(wù)費,空置房屋物業(yè)管理費、租金、各類水、電費及房屋本體維修基金等費用,做好收據(jù)發(fā)票及停車卡領(lǐng)用登記資料并作好催繳工作。10.0積極向業(yè)戶宣傳物業(yè)管理法規(guī)、政策及各項管理制度,宣傳環(huán)保,協(xié)調(diào)同業(yè)戶關(guān)系,努力培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識。并對清潔綠化工作實施監(jiān)管。11.0完成主任交辦的其它工作。客戶服務(wù)部主管崗位職責(zé)在主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)客戶服務(wù)部的日常事務(wù)工作:1.0負責(zé)管理處轄區(qū)范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的檢查、組織、指導(dǎo)工作,組織制定保潔工作計劃、培訓(xùn)計劃、例會、清潔方案并實施,并組織對保潔員的績效考評。2.0負責(zé)管理處轄區(qū)范圍內(nèi)的綠化工作檢查、組織、指導(dǎo)工作,組織制定綠化工作計劃、培訓(xùn)計劃、例會、綠化方案并實施,并組織對綠化工的績效考評。3.0負責(zé)管理房屋、設(shè)施、消防、文秘、檔案、考勤、收費、接待等方面工作,以及客戶服務(wù)部日常的管理工作。4.0熟悉轄區(qū)規(guī)劃及各類房屋、公共設(shè)施的分布、機構(gòu)和安全檢查要求,掌握各類管線的分布、走向、位置和分布情況。5.0熟悉國家和特區(qū)物業(yè)管理法規(guī)及政策,妥善處理業(yè)主投訴及熱情接待業(yè)戶來訪,做好對投訴人和違章人員的解釋工作,對違章操作或行為及時制止或按規(guī)定處理。6.0負責(zé)本部門員工的日常培訓(xùn)工作,制定培訓(xùn)計劃,并報管理處主任審批后實施。7.0協(xié)助工程維修部組織轄區(qū)內(nèi)房屋建筑、設(shè)施、設(shè)備的大、中、小修及更新工作和業(yè)戶的裝修審核、監(jiān)督。8.0組織收集、整理、歸檔、使用管理處各類檔案、投訴處理和回訪情況,并統(tǒng)計分析報管理處主任審批。9.0組織成立小區(qū)業(yè)主委員會,經(jīng)常與業(yè)委會溝通,做好協(xié)調(diào)工作。10.0負責(zé)本部門各類員工的周檢及績效考評工作,并填寫周檢及考評記錄。11.0督促本部門員工及時收繳各項物業(yè)管理費及其它費用,統(tǒng)計各項費用的收繳率并向主任匯報。清潔/綠化班長崗位職責(zé)1.0負責(zé)管理處保潔、綠化工作的安排、檢查、指導(dǎo)、考核。2.0負責(zé)保潔、綠化工作的現(xiàn)場管理,每天抽查樓道及外圍班組成員責(zé)任區(qū)域至少3次以上,并公正客觀予以記錄,督促整改。及時了解員工的思想和生活動態(tài),解決疑難問題,并定期向客戶服務(wù)部主管匯報。3.0熟悉小區(qū)內(nèi)的整體環(huán)境和樓宇結(jié)構(gòu),制定小區(qū)保潔、綠化實施方案。4.0嚴格按照保潔、綠化管理作業(yè)程序和保潔、綠化檢查考核評分標準,實行工作檢查制度,包括:自查、互查、主管檢查、主任抽查、管理處定期大檢查,五級檢查制度,考核結(jié)果切實與員工工資掛鉤,并將考核結(jié)果反饋給被考核人,以利于其及時改進工作。5.0合理配置小區(qū)內(nèi)保潔器具及綠化工具的數(shù)量,合理配備保潔、綠化人員,確保住宅區(qū)域內(nèi)不留衛(wèi)生死角。6.0負責(zé)保潔、綠化班的內(nèi)務(wù)管理工作的安排和實施,每周五組織召開保潔、綠化情況分析會,總結(jié)一周保潔、綠化工作,并制定下周工作計劃。7.0負責(zé)保潔員、綠化工的崗位技能培訓(xùn)工作,向綠化工傳授相關(guān)專業(yè)知識及技術(shù)。8.0帶領(lǐng)保潔綠化班完成領(lǐng)導(dǎo)安排的各項臨時任務(wù)。9.0負責(zé)保潔員、綠化工每月的考勤、考核,并于每月1號報管理處。10.0負責(zé)保潔、綠化工具、材料的領(lǐng)用及監(jiān)督使用,教育員工增收節(jié)支,并負責(zé)保潔綠化班倉庫的日常管理。工程部工作職能1.0負責(zé)設(shè)備的管理、運行、維護、保修工作,實行24小時值班制度,并做好值班記錄。2.0每天定時巡視一次機電設(shè)備各部位運行狀況和公共設(shè)施情況,發(fā)現(xiàn)異常和損壞及時報修。3.0對重大突發(fā)性故障,立即組織搶修,如無法解決及時向上級報告。4.0熱情接受業(yè)戶報修、投訴,及時、快捷、合理解決出現(xiàn)的問題。5.0節(jié)能降耗、合理更新,為業(yè)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。6.0每月抄錄水電表讀數(shù),確保數(shù)據(jù)無誤,并對水電通知單進行審核。編制本小區(qū)水、電用量匯總表報主任和公司相關(guān)部門。7.0制定每月備品備件的采購計劃,并上報管理處。8.0按設(shè)施設(shè)備實際情況,提出的合理化建議。9.0負責(zé)管理處大型維修保養(yǎng)項目的審查、報批及合同審查。工程部主管崗位職責(zé)1.0在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,負責(zé)小區(qū)房屋建筑、設(shè)施設(shè)備的運行、維護、保養(yǎng)工作。2.0對小區(qū)機電設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修進行技術(shù)指導(dǎo)、檢查和監(jiān)督。3.0熟悉各小區(qū)機電設(shè)備的性能和使用狀況,掌握技術(shù)管理中的難點、重點。4.0審核運行報表,掌握能耗規(guī)律、發(fā)現(xiàn)異常、分析原因、提出有效的節(jié)能措施。5.0審閱各系統(tǒng)運行監(jiān)測技術(shù)數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)偏差,及時糾正。6.0巡查設(shè)備運行技術(shù)狀,發(fā)現(xiàn)隱患,及時排除。對重大故障,立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)并組織力量及時處理。7.0監(jiān)督檢查維修工程、增改工程的質(zhì)量與進度,發(fā)現(xiàn)問題及時采取措施。8.0制定審核各管理處公共設(shè)施、設(shè)備、房屋本體的年、季、月維修保養(yǎng)計劃,并負責(zé)檢查、監(jiān)督。有計劃、定期組織機電人員進行技術(shù)培訓(xùn)。9.0根據(jù)每月檢查情況對管理處機電設(shè)備管理工作效果進行考評。10.0完成主任交辦的其它任務(wù)。安全管理部工作職能1.0負責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)治安、保衛(wèi)、消防等工作的日常管理和督導(dǎo)。2.0給業(yè)戶提供24小時的治安、保衛(wèi)、車管等服務(wù)。3.0編制所轄物業(yè)內(nèi)治安、保衛(wèi)、消防等管理規(guī)定及具體措施。4.0保證所轄物業(yè)內(nèi)車輛正常有序的停放,確保所轄物業(yè)良好的交通秩序環(huán)境。5.0維護所轄物業(yè)的公共秩序,負責(zé)緊急情況和事故的處理。6.0負責(zé)實施崗位技能、消防基礎(chǔ)知識和應(yīng)急戰(zhàn)備措施等的訓(xùn)練和考核。7.0配合管理處其它部門做好人防、技防和公共設(shè)施檢查等工作。8.0辦理物品搬遷手續(xù),做好所轄物業(yè)內(nèi)報刊、雜志、信件等的收發(fā)工作。9.0編制值班排班表,將記錄、表格等編目存檔。10.0完成管理處主任交辦的其它工作。安全管理部主管崗位職責(zé)1.0在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下全面負責(zé)安全管理部的工作。2.0由公司統(tǒng)一招聘安全管理員。3.0負責(zé)安全管理部的培訓(xùn)計劃的制訂,并組織實施。4.0負責(zé)安全管理部的日常工作安排、檢查及監(jiān)督。5.0在管理處主任的指導(dǎo)下合理安排崗位、調(diào)配人員。6.0負責(zé)每日對轄區(qū)內(nèi)安全工作進行巡查。7.0負責(zé)組織各班長檢查宿舍內(nèi)務(wù)。8.0負責(zé)轄區(qū)內(nèi)的交通及車輛管理的監(jiān)督、檢查工作。9.0負責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防日常巡查工作的監(jiān)督和指導(dǎo)。10.0負責(zé)每月對全體安全管理員進行考核。11.0負責(zé)監(jiān)督和指導(dǎo)安全管理員對安全器材的使用和管理12.0協(xié)助管理處主任處理好轄區(qū)相關(guān)政府職能部門的關(guān)系。13.0配合轄區(qū)派出所做好治安宣傳和防范工作。14.0完成管理處主任交辦的其它工作。前臺文員崗位職責(zé)(此崗兼顧檔案資料崗工作)1.0堅守崗位,不得擅自離崗,對于業(yè)戶咨詢事項給予熱情、主動、禮貌的答復(fù)和解釋。2.0負責(zé)政府各職能部門和相關(guān)業(yè)務(wù)單位來人、來訪的咨詢、指引和接待,并做到文明禮貌、熱情周到。3.0負責(zé)管理處各部門郵件、信件及報刊的簽收,并及時分發(fā)給各相關(guān)部門。4.0監(jiān)督管理處工作人員的打卡考勤,并負責(zé)月底考勤統(tǒng)計。5.0保持前臺位置的環(huán)境衛(wèi)生,并隨時負責(zé)清潔,以維護公司、管理處的形象。6.0與檔案資料員并崗后,負責(zé)建立和完善管理處各類檔案資料(業(yè)主檔案、工程技術(shù)資料、管理處各類文件)的歸檔管理工作,每月查詢檔案情況,如有殘缺,應(yīng)及時督促補齊歸檔。7.0完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其它任務(wù)。檔案員崗位職責(zé)(此崗并入前臺接待崗)1.0負責(zé)本部門檔案及管理處較重要檔案的管理工作,保證檔案的準確性、系統(tǒng)性和完整性。2.0做好檔案的借閱管理工作。3.0具體確定文件材料歸檔范圍和保管期限的劃分。4.0參與承辦各類檔案的整理、鑒定、歸檔、銷毀工作。5.0保證檔案資料質(zhì)量完好;確保案卷材料組合排列的條理性;保證案卷規(guī)格形式合乎有關(guān)標準要求;案卷裝訂結(jié)實美觀。6.0負責(zé)各類檔案的分類編目,以便查閱和利用。7.0負責(zé)資料的安全與保密工作,對所管理檔案的丟失、損壞、泄密負責(zé)。8.0檔案員應(yīng)熟悉公司檔案歸檔范圍,懂得分類編目,服務(wù)周到,書寫端正,字跡整齊。9.0完成上級交辦的其它任務(wù)。物料管理員崗位職責(zé)1.0物料管理員負責(zé)審核各部門月度及零星物料需求計劃中物料庫存情況,制訂月度采購計劃,經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)審批后,通知采購員采購。2.0負責(zé)物料的入庫、驗收、發(fā)放和登記,物料入庫應(yīng)填寫入庫單,出庫應(yīng)填寫出庫(領(lǐng)料)單。,建立倉庫物料卡、臺帳、明細賬,每月向財務(wù)報送報表,定期盤點庫存。3.0負責(zé)倉庫物料的管理與發(fā)放,做到材料、工具、設(shè)備等物品分類擺放,標識明確,取存方便、安全,防止因貯存、管理及發(fā)放不善而造成的材料、工具、設(shè)備的降級、報廢或進出賬不平。4.0對工具、設(shè)備進行日常的維修、養(yǎng)護,保證工具、設(shè)備能有效及時利用,不得轉(zhuǎn)借或轉(zhuǎn)送她人。5.0負責(zé)庫存物資的統(tǒng)計,明確庫存,物資的利用率及倉庫最低庫存量。6.0定期清掃庫房,保持庫房干凈、整潔,化學(xué)物品應(yīng)與其它物品分開存放,并做好隔離、防火、防爆措施。7.0盡最大可能修舊利廢,降低成本。8.0完成領(lǐng)導(dǎo)交待的其它任務(wù)。廚師崗位職責(zé)1.0廚師在管理處主任和食堂管理員領(lǐng)導(dǎo)下進行工作。在工作中自覺接受監(jiān)廚的監(jiān)督和監(jiān)廚小組提出的意見,及時改進工作。2.0按時上班,保證準時開飯。3.0努力學(xué)習(xí)烹飪技藝,不斷提高烹飪水平,經(jīng)常調(diào)換菜的花色品種,改進職工生活。4.0保持廚房清潔衛(wèi)生,做到地面勤掃,桌凳勤擦,炊具勤洗,物品放置定位。5.0搞好個人衛(wèi)生,做到勤洗衣服,勤剪指甲,勤理發(fā),勤刮胡須。工作時不得光背和穿拖鞋。6.0嚴防食物中毒,把好進菜進糧關(guān),不用腐爛變質(zhì)的物品;米、菜要清洗干凈,保證飯菜的質(zhì)量,做到飯熟、菜香、湯美。7.0節(jié)約用水用電用氣,努力降低就餐成本。前臺接待服務(wù)管理辦法為了便于廣大業(yè)主與管理處之間溝通,提高服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量,管理處實行”柜臺式”管理模式,即在管理處辦公室設(shè)立專柜負責(zé)接待業(yè)主及來訪人員。1.0服務(wù)主要工作內(nèi)容包括:2.0指引業(yè)戶裝修申請、批準、驗收;3.0業(yè)戶報修登記指引、傳達;4.0業(yè)主投訴的接待及處理;5.0入伙手續(xù)的辦理;6.0來電、來訪的登記、接待、轉(zhuǎn)達;7.0出入物品的控制;8.0進入小區(qū)各類人員證件辦理;9.0各類文件資料的發(fā)送、傳達及歸檔;10.0其它管理處日常業(yè)務(wù)處理。11.0柜臺式服務(wù)的具體方式:12.0專人負責(zé):來電來訪人員由專人進行接待或轉(zhuǎn)達、處理。13.0一個歸口:業(yè)主與管理處的溝通及聯(lián)系均經(jīng)過前臺來解決。14.0快速傳達:凡遇到前臺無法及時解決的問題,及時傳達相關(guān)負責(zé)人進行處理、解決。管理處檔案管理規(guī)定1.0對接管物業(yè),管理處應(yīng)向有關(guān)單位索取有關(guān)該樓宇房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和物業(yè)相關(guān)的各種資料。2.0樓宇房屋建筑、設(shè)施設(shè)備和物業(yè)相關(guān)的各種資料,由管理處檔案管理員或指定專人負責(zé)保管。借閱相關(guān)資料,須經(jīng)管理處主任同意。3.0樓宇房屋建筑、設(shè)施設(shè)備因故改建時,管理處應(yīng)及時將相關(guān)技術(shù)資料歸檔保存。4.0資料遺失,管理處應(yīng)查清原因,并追究相關(guān)人員的責(zé)任,同時申請復(fù)制一份。資料管理員應(yīng)定期檢查資料保管情況。5.0業(yè)戶檔案管理。5.1管理處客戶服務(wù)部負責(zé)做好業(yè)戶或其它人的基本情況登記工作,填寫《業(yè)主(住戶)基本情況登記表》和相應(yīng)的資料歸檔。5.2業(yè)戶辦理入住手續(xù)時,客戶服務(wù)部應(yīng)對業(yè)戶、隨住人員情況進行登記,并記錄聯(lián)系電話。5.3業(yè)戶搬離小區(qū)樓宇時,應(yīng)及時在《業(yè)主(住戶)基本情況登記表》上注明搬離時間,存檔保管。5.4管理處客戶服務(wù)部每半年對住戶情況進行一次清理登記。5.5業(yè)戶的檔案由管理處保存,未經(jīng)主任許可,任何人不得借閱、查詢。管理處值班制度1.0管理處值班分管理人員值班和財務(wù)值班1.1管理人員值班:節(jié)假日及每天晚上,管理處須安排一名管理人員值班,處理有關(guān)事務(wù)。1.2財務(wù)值班:由管理處在每周星期六上午須安排一名財務(wù)人員值班,負責(zé)該處財務(wù)工作。管理處值班時間2.1節(jié)假日管理人員值班時間:上午:9:00—11:30 下午:14:00—17:00晚上管理人員值班時間:晚上:17:30—20:003.0管理處值班安排3.1管理處每月底須安排好次月值班表,并上墻公布,公司相關(guān)部門隨時抽查。3.2值班人員因故請假、調(diào)班,須經(jīng)主任同意,安排好代班人員。3.3當值人員因故需離崗,須安排好代班人員。4.0管理處值班紀律及要求4.1當值人員須穿著工作服,佩戴工作牌。4.2當值人員不能遲到、早退、脫崗。4.3當值人員不得擅自調(diào)班,否則按脫崗論處。4.4當值人員值班地點為管理處辦公室。4.5當值人員遇到不能處理的事應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報。4.6當值人員違犯值班紀律,按《員工獎懲條例》與《考勤細則》有關(guān)規(guī)定處理。4.7當值人員須認真填寫《值班記錄表》。5.0管理處值班人員權(quán)限5.1管理人員值班人員有權(quán)調(diào)動本處的所有員工,有權(quán)糾正本處員工的違章違紀行為。對違紀人員,有權(quán)建議管理處按《員工獎懲條例》予以處罰。管理人員值班人員對本處的突發(fā)事件有臨機處理權(quán)。5.3財務(wù)值班人員只負責(zé)本處的費用收繳工作,不辦理退款手續(xù),特殊情況須由主任簽字方可辦理。5.4財務(wù)值班人員對未結(jié)清費用而需搬離本小區(qū)的業(yè)戶,有權(quán)要求管理人員值班人員采取相應(yīng)措施。補休6.1管理處值班不計加班工資。6.1.1節(jié)假日管理人員值班可安排補休。6.1.2只有一個財務(wù)人員在晚上值班的管理處,財務(wù)人員工作日的上班時間由原八點調(diào)至九點。6.1.3管理人員值班人員補休須經(jīng)主任同意。7.0遇強臺風(fēng)、暴雨、洪水及公司組織的各項活動等特殊情況,管理處全體人員均須留守管理處。8.0本規(guī)定由公司管理人員部負責(zé)解釋和監(jiān)督執(zhí)行。管理處主任巡查規(guī)程為了保證小區(qū)各項工作正常有序的運轉(zhuǎn),管理處主任必須隨時掌握小區(qū)各項工作的情況,因此,要求管理處主任每周應(yīng)對以下幾項工作進行檢查,檢查可采取輪流抽查,現(xiàn)場查看、詢問等方式。1.0機電部分1.1檢查項目消防設(shè)備、電梯、供電系統(tǒng)、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備。1.2檢查依據(jù)和標準依據(jù)公司制訂的關(guān)于消防、電梯、供電、給排水、空調(diào)管理程序中的各種規(guī)定對機電人員是否對以上設(shè)備按有關(guān)程序進行操作和按有關(guān)規(guī)定進行檢查、保養(yǎng)、維修,是否對各種檢查、保養(yǎng)、維修情況進行記錄。2.0治安部分2.1檢查項目安全管理管理、車輛管理、物品進出管理、安全管理員工作安排。2.2檢查依據(jù)和標準檢查安全管理員在工作中是否嚴格執(zhí)行公司制訂的各項管理制度和按程序辦理人員進入、車輛物品進出手續(xù)。檢查值班人員的巡查、交接班、車輛進出等記錄。3.0清潔部分3.1檢查項目小區(qū)的清潔、保潔、溝渠、沙井、化糞池等設(shè)施的暢通情況。殺蟲、滅鼠的有效性及各種質(zhì)量檢查記錄。3.2檢查依據(jù)和標準對所轄區(qū)域衛(wèi)生進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題責(zé)成有關(guān)人員立即整改。4.0綠化部分4.1檢查項目綠化的生長、修剪、除草、殺蟲、施肥、澆水、保潔等項目。4.2檢查依據(jù)和標準對所轄區(qū)域內(nèi)的綠化進行檢查。5.0財務(wù)部分5.1檢查項目財務(wù)應(yīng)收款狀況、財經(jīng)紀律執(zhí)行情況、報表記帳等。5.2對財務(wù)工作進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題立即整改或處理。各部門巡查規(guī)程1.0目的規(guī)范管理處各部門的巡查工作并及時發(fā)現(xiàn)存在的問題,維護小區(qū)安全秩序,保障業(yè)戶正常的居家生活。2.0適用范圍適用于公司各管理處各部門的巡查工作。3.0工作職責(zé)3.1管理處主任負責(zé)各部門的巡查制度的審核、落實,巡查工作的抽查、監(jiān)督。3.2各部門負責(zé)巡查制度的制訂和巡查工作的組織實施。3.3管理處主任、管理員、機電班長、安全管理主管/班長和安管員負責(zé)各自職責(zé)范圍的巡查工作的具體實施。4.0工作程序4.1管理處每周組織一次全面自查,參加人員應(yīng)包括主任及各部門主管并將檢查結(jié)果作記錄。4.2管理處主任每天對各工作崗位檢查一次,每周夜間巡崗不少于一次。4.3客服部管理員每天對小區(qū)全面巡查不少于一次。4.4機電班長每二天對小區(qū)全面巡查一次。4.5安全管理主管每日對各工作崗位的巡查不少于四次,對管理轄區(qū)每日不少于兩次的巡查。夜間巡查每月不少于六次。并認真填寫巡查記錄。4.6安全管理班長每小時對崗位巡查不少于一次。每班對管理轄區(qū)巡查不少于兩次。并認真填寫巡查記錄。4.7交接班時,交接班長到各崗位巡查一遍,檢查各崗位運行情況是否正常,交接是否清楚。5.0巡查的內(nèi)容5.1全面巡查所管小區(qū)內(nèi)的安全隱患、消防違章、裝修違章、清潔衛(wèi)生、公共設(shè)施設(shè)備是否完全,檢查各崗位運行狀況和員工工作狀態(tài)。5.2利用巡查機會與業(yè)戶進行溝通。6.0巡查值班崗位要領(lǐng)6.1值班人員是否按規(guī)定和工作程序執(zhí)勤;值班人員精神狀況是否良好;值班人員對業(yè)戶的服務(wù)是否合格;檢查值班崗位衛(wèi)生狀況是否良好。6.2崗位運行狀況:各種記錄填寫是否詳細、周全、及時;崗位設(shè)備(如對講機、滅火器等)是否正常;檢查衛(wèi)生狀況是否良好。7.0轄區(qū)檢查要領(lǐng)7.1樓層巡查7.1.1巡樓人員乘電梯到天臺,從天臺走樓梯逐層巡查到地下室從上至下認真仔細地巡視一遍。7.1.2樓層巡查時,應(yīng)采取”望、聞、聽、問、切”。”望”眼睛多看多觀察有無異常情況;”聞”鼻子多聞多嗅有無異常氣味;”聽”耳朵多聽有無異常響動;”問”對可疑人員進入小區(qū)多問多盤查;”切”對所發(fā)現(xiàn)的問題或情況能處理的及時處理,不能獨自處理的及時匯報給部門領(lǐng)導(dǎo)。7.2消防巡查及時發(fā)現(xiàn)和消除各種隱患。巡邏時要仔細檢查房屋本體、公共設(shè)施和消防、防盜設(shè)施是否完好無損,若有損壞或異常情況要及時記錄在案。情況嚴重的要立即報告管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)處理,并填寫值班記錄。7.3車庫巡查7.3.1引導(dǎo)車輛停放在指定車位,嚴禁亂停亂放。若發(fā)現(xiàn)行車通道、消防道及非停車位有車輛停放,及時填寫違規(guī)記錄并通知相關(guān)車主將車輛停放好。7.3.2檢查車況,發(fā)現(xiàn)有未關(guān)鎖門、窗和漏水、漏油漏氣等情況及時報告向上級領(lǐng)導(dǎo)處理,并填寫好相應(yīng)記錄。7.4裝修巡查7.4.1檢查施工人員有無出入證,證件是否相符合,有無過期。對已過期的出入證應(yīng)當場予以沒收處理,報有關(guān)部門并填寫記錄。7.4.2檢查施工現(xiàn)場中有無按規(guī)定配備滅火器,裝修施工過程中有無違反《裝修管理規(guī)定》及《裝修許可證》中所規(guī)定的內(nèi)容。如有違反應(yīng)及時勒令停工,并報上級領(lǐng)導(dǎo)處理。7.4.3裝修現(xiàn)場動用明火作業(yè)時,必須檢查操作人員有無上崗證,相關(guān)防范措施是否落實到位。禁止裝修施工單位在裝修現(xiàn)場生火做飯。7.4.4裝修垃圾必須有袋裝,并按指定的線路堆放在指定的位置。禁止裝修施工單位在清運垃圾車進場前把垃圾搬出戶外。7.5巡邏時重點注意事項7.5.1管理處、監(jiān)控中心、設(shè)備房、倉庫、電梯等設(shè)備為巡邏重點部位,非工作人員未經(jīng)允許擅自進入該要害部門應(yīng)予以制止。7.5.2每班次至少對要害部門巡查2次,當自然災(zāi)害發(fā)生時,應(yīng)加大巡邏力度,發(fā)現(xiàn)有異常時應(yīng)立即向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報,隨時與管理處保持聯(lián)系。7.5.3巡邏到有危險標識的要害部門時,應(yīng)注意自我安全保護,碰到陌生人時應(yīng)提高警惕同時注意安全防范。7.6巡查中發(fā)現(xiàn)的問題處理要領(lǐng)7.6.1巡查時發(fā)現(xiàn)有上述問題出現(xiàn)時,應(yīng)詳細填寫記錄。能處理的應(yīng)立即處理解決;不能及時處理的,報告上級領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門處理。7.6.2巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題應(yīng)向管理處主任匯報。7.6.3客戶服務(wù)部每天必須對巡查記錄進行審查,并歸檔保存。管理處工作手冊各項工作檢查表____________管理處WI/DTF/GI-027版本:A/0檢查所屬時間:記錄項目巡檢結(jié)果問題描述整改措施機電消防治安清潔綠化財務(wù)備注主任簽名/日期:管理處工作手冊周未(節(jié)假日)值班情況記錄表____________管理處WI/DTF/GI-028版本:A/0時間值班人情況記錄處理措施處理結(jié)果物業(yè)管理服務(wù)費的收取對物業(yè)管理服務(wù)費用收取過程進行控制,規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)費的收取和使用,保證物業(yè)管理工作的正常運作。1.0管理處財務(wù)人員負責(zé)參照有關(guān)規(guī)定制訂物業(yè)管理及服務(wù)的各項收費標準和各項費用的收取工作。2.0 管理處主任負責(zé)審核各項收費標準并監(jiān)督費用收取的執(zhí)行情況。3.0總經(jīng)理負責(zé)審批各項收費標準并監(jiān)督費用收取的執(zhí)行情況。4.0 客戶服務(wù)部負責(zé)各項收費單據(jù)的投放和催繳工作。5.0工作程序5.1收費標準的制定5.1.15.1.25.2管理費的收取和水、電費的代收代繳5.2.1管理處從業(yè)戶辦理入伙之日起計收管理費。5.2.25.2.35.2.45.2.55.3房屋本體維修基金的收取5.3.15.3.25.4 有償服務(wù)收費5.4.15.4.25.5 監(jiān)督管理5.5.15.5.25.5.35.6違章處理5.5.6.26.0支持性文件及質(zhì)量記錄6.1 《有償服務(wù)單》 此單由管理處制作 6.2《物業(yè)管理服務(wù)收費通知單》此單由財務(wù)部制作6.3《催款通知書》 此單由財務(wù)部制作 6.4《物業(yè)管理費用收費一覽表》 此單由財務(wù)部制作 6.5《安裝維修及有償服務(wù)收費標準》此單由管理處制作費用催繳辦法1.0每月5日前,財務(wù)人員將費用繳交通知單交給管理處,客戶服務(wù)部將費用通知單送發(fā)至業(yè)戶。2.0財務(wù)人員每月25日列出未繳、欠繳費用的業(yè)戶名單交給管理處,由客戶服務(wù)部發(fā)出《費用催繳單》,并請業(yè)戶或租用公司財務(wù)人員在簽收欄內(nèi)簽名。3.0業(yè)戶收到《費用催繳單》后仍愈期不繳納費用,由客戶服務(wù)部上門催收或由主任親自上門催收,因特殊原因偶而拖欠費用的,客戶服務(wù)部主管應(yīng)做好記錄向主任匯報,經(jīng)主任同意后可拖延1個月,對于無特殊原因,經(jīng)常拖欠費用,或者拖欠2個月的業(yè)戶,由財務(wù)人員統(tǒng)計名單,由客戶服務(wù)部再次發(fā)出《費用催繳通知單》。4.0對限期內(nèi)仍不交費的業(yè)戶,經(jīng)主任批準后,客戶服務(wù)部主管通知業(yè)戶管理處將停止提供有關(guān)服務(wù)。限期不交費用的租戶,由客戶服務(wù)部主管通知該房業(yè)主。5.0連續(xù)十個月不交費用的業(yè)戶,由管理處主任上報公司經(jīng)過法律手段解決。費用催繳通知單 №:住戶第二聯(lián)貴戶欠交管理費由年月日起至年月日止,共計個月水電費由年月日起至年月日止,共計個月其它貴戶以上費用合計欠款人民幣元,本月10日時因銀行余額不足扣款不成功,請接此通知后前往銀行存款,本公司將在本月20日前進行第二次扣款或請移步親臨管理處繳納現(xiàn)金,同時每天按0.5‰計收滯納金,以此類推。如在20日仍未劃到款項的,滯納金將繼續(xù)按每天0.5‰計收到下月10日,且超過25日將停水停電?，F(xiàn)將此有關(guān)具體事宜通知貴戶,望貴戶依時將預(yù)扣款存入銀行指定帳號。多謝合作!年月日共二聯(lián):第一聯(lián)為存根,第二聯(lián)發(fā)往用戶。附注:電話催款登記物業(yè)接管1.0物業(yè)接管總經(jīng)理負責(zé)組織成立樓宇接管領(lǐng)導(dǎo)小組。各部門依照各自的職責(zé)分工,參與樓宇接管工作,并按規(guī)定組成接管領(lǐng)導(dǎo)小組的各項專業(yè)組。2.0物業(yè)入住2.1管理處主任負責(zé)整個入住過程的策劃、組織、分工和安排。2.2管理處主任助理負責(zé)邀請嘉賓參加入住典禮,并進行輿論宣傳,發(fā)布信息。2.3管理處相關(guān)人員負責(zé)入住的具體實施。3.0樓宇接管小組的成立和要求3.1由總經(jīng)理牽頭,組織各部、處、室成立驗收、接管領(lǐng)導(dǎo)小組,組長由總經(jīng)理擔任,按專業(yè)設(shè)立工程土建組、機電組和資料組。3.2由領(lǐng)導(dǎo)小組組長負責(zé)整個工作過程的總策劃、總指導(dǎo)、總分工,由各專業(yè)組組長負責(zé)接管驗收工程質(zhì)量的把關(guān)。領(lǐng)導(dǎo)小組組長組織編制《物業(yè)接管組織計劃》。3.3各專業(yè)小組按國家、省、市工程驗收標準——《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《房屋接管驗收標準》、《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和收費有關(guān)事項的通知》驗收樓宇,確保樓宇的各項功能、指標符合規(guī)定之要求。4.0樓宇接管資料的準備4.1在樓宇現(xiàn)場檢查驗收之前,資料組應(yīng)向開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等收集索要物業(yè)規(guī)劃圖、竣工總平面圖、單體建筑及結(jié)構(gòu)竣工圖、地下管網(wǎng)圖、建筑施工竣工圖、隱蔽工程驗收簽證、沉降觀察記錄、竣工驗收證明、房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系的有關(guān)資料、機電設(shè)備使用說明書、消防系統(tǒng)竣工驗收證明、電梯等公共設(shè)施檢查驗收證明、用水、用電、用氣指標批文、水、電、氣表校驗報告等圖紙資料,并對所有圖片資料進行查驗,記錄在《_____樓宇接管圖紙資料交接清單》上。4.2樓宇初次檢查驗收接管領(lǐng)導(dǎo)小組參與開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、消防管理部門、管道煤氣公司、配套工程施工單位、設(shè)計院等依照《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《房屋接管驗收標準》、《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關(guān)事項的通知》規(guī)定,聯(lián)合組織的現(xiàn)場檢查驗收工作。4.3工程土建組、機電組負責(zé)對樓宇的主體結(jié)構(gòu)、單元住宅、公共配套設(shè)施、供水供電、機電設(shè)備、電梯、消防、管線、開關(guān)等工程土建、機電實施進行現(xiàn)場檢查驗收,具體執(zhí)行《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》、《房屋接管驗收標準》、《關(guān)于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關(guān)事項的通知》之規(guī)定,并將現(xiàn)場查驗收結(jié)果分別記錄在《物業(yè)交接驗收表》上。5.0核實資料5.1工程土建組、機電組在現(xiàn)場檢查的同時,應(yīng)核實資料組提供的資料,逐項查明,計量清楚。當發(fā)現(xiàn)實際情況與資料有不符時,應(yīng)及時記錄并請相關(guān)單位的陪同檢查人員簽字,同時提請相關(guān)單位盡快查明原因。5.2驗收結(jié)束后,接管領(lǐng)導(dǎo)小組組長在現(xiàn)場召開總結(jié)會,對驗收中存在的問題進行歸納匯總,并將《物業(yè)交接驗收表》交工程施工單位、監(jiān)理單位,限期整改。6.0樓宇復(fù)驗6.1樓宇的復(fù)驗由工程土建、機電專業(yè)人員會同開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位聯(lián)合進行。6.2工程土建組、機電組對初次驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行復(fù)查,對尚未整改或整改不徹底的部位進行跟蹤,直至達到符合規(guī)定的要求和標準,并記錄在《物業(yè)交接驗收表》上。7.0樓宇及公用設(shè)施等到接管交接7.1接管領(lǐng)導(dǎo)小組會同開發(fā)建設(shè)單位、工程施工單位、監(jiān)理單位、配套工程施工單位等聯(lián)合進行接管交接。7.2樓宇及公用設(shè)施等移交內(nèi)容7.2.1樓宇7.2.1.1各類房屋清單及各類鑰匙;7.2.1.2單體建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、氣設(shè)備竣工圖;7.2.1.3住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;7.2.1.4其它必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽技術(shù)簽證)。7.2.1.5公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地;7.2.1.6公用設(shè)施、設(shè)備及公式場地清單;7.2.1.7綠化竣工圖、室外竣工圖(含地下管網(wǎng)、道路、停車場等);7.2.1.8機電設(shè)備操作、維護說明書;7.2.1.9其它必要的技術(shù)資料(含設(shè)計變更和隱蔽技術(shù)簽證)。7.2.2移交鑰匙由物業(yè)接管小組組織對樓宇的單位住宅、商業(yè)用房、停車場、機電設(shè)備房、值班室、衛(wèi)生間等的門鎖鑰匙進行核對,準確無誤后,正式接收鑰匙,并填寫《鑰匙交接記錄》,由施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)接管單位負責(zé)人簽字后,三方各執(zhí)一份。7.2.3移交資料7.2.3.1由資料組負責(zé)各類圖紙資料的核對接收,填寫《物業(yè)交接驗收表》,并根據(jù)《文件管理程序》要求予以分類編號,列出清單,然后轉(zhuǎn)交辦公室文件管理員統(tǒng)一歸檔保管。在核對中,對發(fā)現(xiàn)缺少和不符的情況,應(yīng)及時與相關(guān)單位聯(lián)絡(luò)補充修正。7.2.3.2由接管領(lǐng)導(dǎo)小組與開發(fā)單位就樓宇保修事宜,明確維修責(zé)任和保修期限,簽訂《樓宇交付保修協(xié)議書》。7.2.3.3開發(fā)建設(shè)單位按總投資2%的比例一次性向物業(yè)管理公司劃撥專用基金,用于購買管理用房和部分商業(yè)用房以及公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護項目。7.2.3.4由總經(jīng)理按照深圳住宅局《關(guān)于住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理處主任任職條件的通知》的要求任命管理處主任,并組建管理處。管理處按照《物業(yè)委托管理合同》和政府的有關(guān)規(guī)定對已接管的物業(yè)進行管理。8.0物業(yè)入住8.1入住準備8.1.1管理處主任負責(zé)業(yè)戶入住準備工作的安排策劃,并編制具體的《業(yè)主(住戶)入住工作人員分工計劃》。8.1.2相關(guān)人員根據(jù)計劃安排,做好以下準備工作。8.1.3備齊入住前的所有文字資料,具體見《業(yè)主(住戶)入住資料清單》。8.1.4入住手續(xù)辦理場地的安排、布置、裝修。8.1.5對入住現(xiàn)場進行具體布局、安排、分工。8.1.6組織各崗位人員進行專業(yè)培訓(xùn)、崗位分工,明確注意事項。8.1.7如需要舉辦入住儀式典禮,則由管理處主任、主任助理負責(zé)安排和組織,安管部負責(zé)維護現(xiàn)場秩序。8.1.8管理處經(jīng)過準備,要確保做到對業(yè)戶提供一條龍服務(wù),為業(yè)戶節(jié)省時間,保證辦理入住手續(xù)簡潔、方便。管理處工作手冊物業(yè)資料移交清單____________管理處WI/DTF/GI-033版本:A/0物業(yè)名稱:物業(yè)位置:序號資料名稱數(shù)量備注移交單位:移交人:年月日接收單位:接收人:年月日管理處工作手冊物業(yè)資料移交清單內(nèi)容一、產(chǎn)權(quán)資料□a.項目批準文件;□b.用地批準文件;□c.建筑執(zhí)照;□d.業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單;二、市府驗收合格資料:□a.工程竣工驗收證書;□b.消防工程驗收合格證;□c.市完善配套辦公室小區(qū)綜合驗收合格證書□d.用電許可證;□e.供用電協(xié)議書;□f.用水審批表、水費收繳合同書;□g.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證;□h.電視共用天線合格證;□i.電梯使用合格證。注:煤氣、電話由市有關(guān)公司負責(zé)維修保養(yǎng)及驗收。三、工程技術(shù)資料□a.建筑、結(jié)構(gòu)、電氣(強弱電)、給排水(包括消防)、空調(diào)、煤氣等工程的全套竣工圖紙及各類公共設(shè)備使用說明書、調(diào)試報告等?！鮞.地質(zhì)勘察報告;□c.工程合同及開、竣工報告;□d.工程預(yù)決算分項清單;□e.圖紙會審記錄;□f.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);□g.隱蔽工程驗收記錄;□h.沉降觀察記錄及其沉降觀察點布置圖;□i.竣工驗收證明書;□j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;□k.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;□l.水、電、空調(diào)、采暖、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證;□m.砂漿、混凝土試塊試壓報告;□n.供水、供暖管道的試壓報告;o.機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄。

管理處工作手冊房屋及公用設(shè)施等移交書____________管理處WI/DTF/GI-034版本:A/0工程名稱所在位置開發(fā)單位結(jié)構(gòu)類型建設(shè)單位建筑面積物管單位交接時間移交內(nèi)容備注住戶鑰匙的接收共戶、每戶套業(yè)主(住戶)家中水、電、建筑的接管驗收戶公共部位的驗收(走道、天臺、管道井等)裙樓的驗收地下室的驗收綠化的驗收室外管網(wǎng)(井)的驗收公用設(shè)備清單份張公用設(shè)施清單份張公共場地清單份張移交單位(蓋章):日期:接收單位(蓋章):日期:管理處工作手冊房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交書____________管理處WI/DTF/GI-035版本:A/0物業(yè)名稱所在位置開發(fā)單位結(jié)構(gòu)類型建設(shè)單位建筑面積物管單位交接時間本物業(yè)經(jīng)雙方驗收,以下系統(tǒng)符合接管驗收標準。電梯自備發(fā)電系統(tǒng)中央空調(diào)生活水泵消防水泵高、低壓配電柜干式變壓器交通道閘系統(tǒng)消防系統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)對講報警系統(tǒng)公共天線系統(tǒng)其它移交單位(蓋章):代表:日期:接收單位(蓋章):代表:日期:管理處工作手冊工程質(zhì)量問題處理通知單公司:由貴公司開發(fā)的工程項目,經(jīng)檢查,發(fā)現(xiàn)存在以下質(zhì)量問題,嚴重影響使用功能及安全,請貴司責(zé)成有關(guān)單位整改為盼。接收人:序號存在的質(zhì)量問題及位置檢查人整改結(jié)果復(fù)查人深圳市祥祺物業(yè)管理有限公司年月日第一聯(lián):發(fā)展商第二聯(lián):管理處第三聯(lián):項目部業(yè)戶入伙管理規(guī)程1.0公司負責(zé)指導(dǎo)管理處入伙工作的籌備和進展,并在有需要時調(diào)配資源。2.0公司行政辦公室負責(zé)在入伙前一個月將所需各項印刷文件資料及指導(dǎo)、現(xiàn)場布置用品準備齊全。3.0管理處主任負責(zé)入伙管理工作的主要安排,明確有關(guān)負責(zé)入伙工作人員的職責(zé),并對整個入伙工作進行綜合性管理協(xié)調(diào)。4.0客戶服務(wù)部負責(zé)入伙發(fā)放文件及簽約工作,解答業(yè)主在入伙過程中提出的各項提問,或給予指引及幫助,展現(xiàn)公司優(yōu)良服務(wù)形象。入伙現(xiàn)場為接待組。5.0財務(wù)部負責(zé)先為業(yè)主結(jié)清購樓手續(xù)款項,然后收取入伙費用。入伙現(xiàn)場為財務(wù)組。6.0工程部負責(zé)陪同業(yè)主驗樓,并將不合格問題及時反饋給發(fā)展商,并督促完成。入伙現(xiàn)場為驗樓組。7.0安管部負責(zé)維持現(xiàn)場秩序,給業(yè)主指引方向和位置,展現(xiàn)安管服務(wù)形象,并在有需要的情況下協(xié)助驗樓組工作。8.0工作程序8.1接待組工作程序8.1.1接待組協(xié)調(diào)各部門做好入伙準備工作,明確入伙各項手續(xù),準備好入伙所用的各類資料、表格,分戶裝袋統(tǒng)一編號。8.1.2向發(fā)展商索取有關(guān)業(yè)主資料,并確認無誤。8.1.3安排人員負責(zé)對業(yè)主辦理入伙手續(xù)時的咨詢和引導(dǎo),并在辦公現(xiàn)場張貼有關(guān)公告及指引等。熟悉入伙作業(yè)程序和各種表格填寫方法。8.1.4業(yè)主前來現(xiàn)場辦理入伙時,由接待員將業(yè)主領(lǐng)至簽約組辦公區(qū),簡略向業(yè)主介紹入伙收樓的程序,并介紹細看有關(guān)公告。8.1.5客服助理對業(yè)主提交的《收樓(入伙)通知書》、個人資料包括身份證原件、護照、購房合同原件、委托書等資料進行核驗。8.1.6確認后收取《收樓(入伙)通知書》,并向入伙申請人發(fā)放《業(yè)主公約》、《住戶手冊》、《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《房屋質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》等資料,需要簽約的當場簽約,并要求填寫《業(yè)主資料登記表》、《車輛管理檔案》,提供身份證、購房合同復(fù)印件和家庭成員、車輛照片。8.1.7已有裝修計劃者發(fā)放《業(yè)戶申請裝修審批表》、《前期裝修管理協(xié)議》、《裝修承諾書》、《防火責(zé)任書》等資料,并要求申請人對上述文件在《業(yè)戶文件資料發(fā)放登記表》上進行簽收。8.1.8完成以上程序后,告知業(yè)主在財務(wù)部交納各項入伙費用。8.2財務(wù)組工作程序8.2.1業(yè)主在客戶服務(wù)部簽約組填寫和接收完各類書面文件后,到財務(wù)部繳納各項費用。8.2.2財務(wù)組工作人員需先確認業(yè)主購房款項及手續(xù)已清,才能為其辦理入伙費用繳納手續(xù),未繳清購房余款的需先繳納此項費用。需驗的單據(jù)或資料有:已繳樓款收據(jù)、購房款余額/抵押證明書、購房合同原件等。8.2.3憑繳款通知書收取每戶三個月預(yù)交管理費、信報箱費,開具收據(jù)。8.2.4憑繳款通知書代收有線電視、煤氣、寬帶開戶費等,開具收據(jù)。8.2.5費用收繳完后,告知業(yè)主可進行驗樓。8.3驗樓組工作程序8.3.1業(yè)主在財務(wù)部交納完各項費用后,由驗樓組指派一名工作人員陪同業(yè)主驗房。8.3.2帶領(lǐng)業(yè)主詳盡檢查屋內(nèi)各項目,必須親手扭動水喉、按開關(guān)、推關(guān)窗戶、往下水道注水等,以確認房屋各項質(zhì)量完好,足以安全、放心交付業(yè)主使用。8.3.3經(jīng)驗收確認完好后,核實水、電、煤氣表底數(shù),雙方在《驗樓表》上簽名,并簽署《房屋交接書》,將房屋鑰匙交予業(yè)主,至此入伙驗樓手續(xù)完成。8.3.4驗樓過程中如遇到各類質(zhì)量問題,工作人員將問題詳細填寫于《驗樓表》上,并核實表底數(shù),但不給鑰匙。8.3.5將需整改的問題統(tǒng)計后向發(fā)展商開出《工程質(zhì)量問題處理單》,督促發(fā)展商盡快解決。8.3.6在質(zhì)量問題解決完后,驗樓組工作人員陪同業(yè)主再次驗樓,重復(fù)上述8.2.2——8.2.3程序。經(jīng)業(yè)主確認簽名后,正式簽署《房屋交接書》并發(fā)給鑰匙。入伙工作流程圖核驗入伙資料:業(yè)主提交的《收樓(入伙)通知書》、身份證原件、護照、購房合同原件、委托書或委托人身份等資料核驗入伙資料:業(yè)主提交的《收樓(入伙)通知書》、身份證原件、護照、購房合同原件、委托書或委托人身份等資料給業(yè)主發(fā)放各類文件,簽定各類協(xié)議或約定,并要求填寫和提供業(yè)主個人資料給業(yè)主發(fā)放各類文件,簽定各類協(xié)議或約定,并要求填寫和提供業(yè)主個人資料告知業(yè)主到財務(wù)部確認購房款項及手續(xù)已清,并交納各項入伙費用。告知業(yè)主到財務(wù)部確認購房款項及手續(xù)已清,并交納各項入伙費用。向發(fā)展商開出《工程質(zhì)量問題處理單》,督促發(fā)展商盡快解決。工程人員陪同驗房,確認是否質(zhì)量完好和水、電、煤氣表底數(shù),向發(fā)展商開出《工程質(zhì)量問題處理單》,督促發(fā)展商盡快解決。工程人員陪同驗房,確認是否質(zhì)量完好和水、電、煤氣表底數(shù),存在問題質(zhì)量完好雙方在《驗樓表》上簽名,將房屋鑰匙交予業(yè)主,至此入伙驗樓手續(xù)完成。雙方在《驗樓表》上簽名,將房屋鑰匙交予業(yè)主,至此入伙驗樓手續(xù)完成。入伙手續(xù)辦理流程圖業(yè)主收樓業(yè)主收樓表明業(yè)主身份,出示購房款憑證、房屋買賣合同或銀行按揭合同等資料。表明業(yè)主身份,出示購房款憑證、房屋買賣合同或銀行按揭合同等資料。未繳清購房余款的繳納購房款。接待組接待組3．同意收樓則簽署交接紀錄,領(lǐng)取鑰匙。領(lǐng)取房屋使用說明書、質(zhì)量保證書和紀念品。3．同意收樓則簽署交接紀錄,領(lǐng)取鑰匙。領(lǐng)取房屋使用說明書、質(zhì)量保證書和紀念品。填寫個人資料,簽署協(xié)議和公約,領(lǐng)取發(fā)放的文件。交納入伙各項費用。簽約組簽約組驗房樓屋完驗查看房屋各設(shè)施,抄三表,質(zhì)量完好則收樓。如果存在質(zhì)量問題,由發(fā)展商在七個工作日內(nèi)整改完畢,再收樓。驗樓組畢收查看房屋各設(shè)施,抄三表,質(zhì)量完好則收樓。如果存在質(zhì)量問題,由發(fā)展商在七個工作日內(nèi)整改完畢,再收樓。驗樓組收樓(入伙)通知書尊敬的___________女士/先生:您好!_______已經(jīng)經(jīng)過政府有關(guān)部門的綜合驗收,定于200X年月日正式入伙,閣下認購的物業(yè)