數(shù)碼產(chǎn)品集散地市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

年4月19日數(shù)碼產(chǎn)品集散地市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告文檔僅供參考靖江數(shù)碼產(chǎn)品集散地項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告目錄第一部分宏觀、微觀環(huán)境分析……………………1一、靖江概況二、城市發(fā)展總體規(guī)劃………………3三、城市交通…………6四、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)對(duì)靖江經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)……………8第二部分靖江的商業(yè)環(huán)境研究…………………11一、靖江的商業(yè)概況二、靖江人的商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣…………12三、靖江人的餐飲、娛樂消費(fèi)………18第三部分本項(xiàng)目定位的可能性分析……………27一、本項(xiàng)目的SWOT分析二、本項(xiàng)目定位建議…………………30附錄一:泰州的戰(zhàn)略地位及發(fā)展機(jī)遇……………35附錄二:反思江蘇省域發(fā)展………38

第一部分宏觀、微觀環(huán)境分析一、靖江概況1、城市沿革及概況靖江歷史上又名馬馱沙、陰沙、驥江、驥渚、牧城等。隋唐時(shí)屬靖江(海陵);宋朝時(shí)隸屬泰興;明朝洪武初年改屬江陰;明成化七年(1471年)建縣,”因地處金陵下游,又扼江海之門戶,捍衛(wèi)全吳,屹然重鎮(zhèn),且以江海多警而立,故名靖江”。建縣后,隸屬關(guān)系經(jīng)常變更,明清時(shí)隸屬常州府,辛亥革命后屬蘇常道,廢道后直屬江蘇省公署,1932年隸屬靖江專區(qū)。建國后屬揚(yáng)州專區(qū),1993年7月經(jīng)國務(wù)院同意撤銷靖江縣,設(shè)立靖江市。1996年隸屬泰州市。靖江市地處長江中下游、上海至南京”黃金水道”中心地北岸,與蘇、錫、常隔江相望,屬國家沿海、沿江兩個(gè)開發(fā)地帶的交匯處。靖江市位于江蘇省中部,蘇北平原南端,地理座標(biāo)為東經(jīng)120°15′,北緯32°01′,南與張家港、江陰市、武進(jìn)市隔江相望,北與如皋、泰興兩市接壤毗連,全市總面積673.1k㎡,其中水面面積198.9k㎡。靖江扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點(diǎn),長江航道與全國南北交通的主要通道在此交匯,區(qū)域交通地位極為重要,素有”南北咽喉”、”蘇北南大門”之稱,是江蘇中部南北交通的重要樞紐。靖江地貌屬長江三角洲平原,市內(nèi)地形平坦,北稍高于南;屬北亞熱帶季風(fēng)濕潤性氣候,四季分明,雨量充沛,無霜期短。常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng),平均風(fēng)速為3.9m/s,年平均氣溫15℃,年平均降雨量1119.95mm。境內(nèi)土地肥沃,氣候溫和,物產(chǎn)豐富,人文薈萃,名勝眾多,有”蘇中小江南”全市總面積665.04平方公里,耕地面積44.63平方公里,長江水域17萬畝?？?cè)丝?6.46萬人,其中非農(nóng)業(yè)人口21.07萬人,轄12個(gè)鎮(zhèn)、1個(gè)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、6個(gè)國營場(chǎng)圃。2、國民經(jīng)濟(jì),國民經(jīng)濟(jì)較快增長。預(yù)計(jì)完成國內(nèi)生產(chǎn)總值84.41億元,同比增長11.9%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資19.5億元,同比增長16.9%;財(cái)政收入7.62億元,同比增長31.7%。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長。產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大,增加值同比增長5.5%;農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整趨于合理,種植業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)優(yōu)、養(yǎng)殖業(yè)比重調(diào)高、特色經(jīng)濟(jì)規(guī)模調(diào)大的階段性目標(biāo)基本完成。工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速增效。全部工業(yè)增加值同比增長14.5%,其中系統(tǒng)工業(yè)銷售收入、利稅、利潤同比分別增長14.6%、18.1%和18.6%;實(shí)施技改項(xiàng)目223個(gè),完成投資11.1億元,其中3000萬元以上投資項(xiàng)目25個(gè);民營經(jīng)濟(jì)長足發(fā)展,新辦私營企業(yè)640家,其中工業(yè)企業(yè)320家,私營工業(yè)企業(yè)銷售收入46億元,同比增長21.3%,占全部工業(yè)銷售收入的35.3%。建筑業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得成效,外埠市場(chǎng)開拓取得新突破,建筑業(yè)增加值和施工產(chǎn)值同比分別增長10.3%、25%。服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展。3、國內(nèi)貿(mào)易,全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額26.44億元,比上年增長6.8%,擁有各類市場(chǎng)47個(gè),消費(fèi)品市場(chǎng)成交總額22.1億元,比上年增長15.8%。,服務(wù)業(yè)增加值同比增長11.1%,社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長7.3%;金融保險(xiǎn)平穩(wěn)運(yùn)行,信貸總量繼續(xù)增長,年末各類存款、貸款余額分別比年初增長19.1%、13.2%。4、人民生活,商品零售價(jià)格指數(shù)95.7%,比上年下降了1.5個(gè)百分點(diǎn);居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)101.3%,下降1.7個(gè)百分點(diǎn),城鄉(xiāng)居民年末儲(chǔ)蓄余額56.04億元,城鎮(zhèn)職工年平均工資8656元,農(nóng)民人年均純收入3939元,全市城鎮(zhèn)在崗職工6.57萬人,私營個(gè)體從業(yè)人員1.44萬人,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率2.98%.5、概而述之,靖江的經(jīng)濟(jì)成就如下,完成國內(nèi)生產(chǎn)總值84.41億元,同比增長11.9%;全社會(huì)固定資產(chǎn)投資19.5億元,同比增長16.9%;財(cái)政收入7.62億元,同比增長31.7%;全部工業(yè)增加值同比增長14.5%,其中,系統(tǒng)工業(yè)銷售收入、利稅、利潤同比分別增長14.6%、18.1%和18.6%。實(shí)施技改項(xiàng)目223個(gè),完成投資11.1億元,其中,3000萬元以上投資項(xiàng)目25個(gè)。招商引資取得新突破,實(shí)際利用外資2384.9萬美元,同比增長98.6%;利用民資7.5億元,同比增長1倍以上;外貿(mào)出口持續(xù)增加,自營出口1.32億美元,同口徑增長14.9%;對(duì)外合作領(lǐng)域擴(kuò)大,外經(jīng)營業(yè)額同比增長73.5%。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快,總投資達(dá)5.9億元,完成了新區(qū)和沿江開發(fā)區(qū)”三園三區(qū)”規(guī)劃的編制、審定。這些數(shù)據(jù),標(biāo)志著靖江的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)事業(yè)的發(fā)展完成了由恢復(fù)增長向創(chuàng)新發(fā)展的跨越,標(biāo)志著靖江的改革開放和現(xiàn)代化事業(yè)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段。二、城市發(fā)展總體規(guī)劃(一)發(fā)展目標(biāo)1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)到,全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化,形成比較完善的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制,經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本與國際接軌,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)符合市情,科技進(jìn)步成為經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿?把靖江建設(shè)成為開放、繁榮、富裕、文明的現(xiàn)代化港口工業(yè)城市。2、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)到全市社會(huì)文明化程度進(jìn)一步提高,科技文化發(fā)達(dá),各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展。精神文明建設(shè)提高到新水平,城鄉(xiāng)人民生活質(zhì)量大大提高。3、城市建設(shè)目標(biāo)在規(guī)劃期內(nèi),把靖江市建設(shè)成為既具有良好生態(tài)環(huán)境,又具有高度的社會(huì)主義文明、高效、舒適、優(yōu)美的現(xiàn)代化城市。4、環(huán)境保護(hù)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益協(xié)調(diào)發(fā)展,環(huán)境污染得到根本治理,生態(tài)系統(tǒng)良性循環(huán),城市環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)良。(二)城市性質(zhì)和規(guī)模1、城市性質(zhì):市域的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心,江蘇省長江下游中部北岸重要的交通要沖、有良好發(fā)展前景的港口工業(yè)城市。2、城市規(guī)模:人口規(guī)模近期20萬人,遠(yuǎn)期30萬人;用地規(guī)模近期1904.8ha,人均建設(shè)用地95.24㎡遠(yuǎn)期2981.8ha,人均建設(shè)用地99.39㎡(三)建設(shè)用地規(guī)劃1、用地發(fā)展方向發(fā)展方向主要是向南,城市向西、西北作適度發(fā)展,沿江形成相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)。2、結(jié)構(gòu)形態(tài)規(guī)劃城市結(jié)構(gòu)形態(tài)為一城一區(qū)一帶一組團(tuán)的結(jié)構(gòu)形態(tài)。形成一城(靖城)一區(qū)(新區(qū))一帶(沿江帶),城區(qū)同新區(qū)連成一片,沿江帶自成獨(dú)立組團(tuán)。整個(gè)用地順應(yīng)同三國道、新長鐵路的走向,以人民路、南京路為城市發(fā)展主軸向南發(fā)展,老城區(qū)以商業(yè)、居住為主,其西、西北、東北為工業(yè)用地,新區(qū)考慮了市政府的新址,同時(shí)設(shè)有居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)、體育、醫(yī)院等設(shè)施。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設(shè)施,形成生長點(diǎn),逐步發(fā)展,最終由點(diǎn)到面,與新區(qū)形成一體。3、各類用地規(guī)劃城市建設(shè)用地由居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲(chǔ)用地、對(duì)外交通用地、道路廣場(chǎng)用地、市政公用設(shè)施用地、綠地、特殊用地等各項(xiàng)用地組成。⑴居住用地新區(qū)開發(fā)和舊城改造均需有計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行,做到統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施。新區(qū)建設(shè)要以居住小區(qū)為單元,舊城改造以居住街坊為單元,堅(jiān)持開發(fā)一片,配套一片。居住用地分為8個(gè)居住區(qū),總用地834.9ha。⑵工業(yè)用地根據(jù)環(huán)境保護(hù)的要求,為充分利用交通運(yùn)輸條件和基礎(chǔ)設(shè)施配套條件,滿足工業(yè)各部門協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)的要求,工業(yè)用地采取相對(duì)集中的原則。對(duì)城區(qū)有嚴(yán)重污染的工廠逐步進(jìn)行搬遷,或調(diào)整用地性質(zhì),對(duì)不能搬遷和調(diào)整的工廠,限期治理,使其”三廢”排放和噪音達(dá)到國家環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)。市中心區(qū)一律不準(zhǔn)新建工廠。工業(yè)用地布局整個(gè)城市的工業(yè)用地分為三片:城西南工業(yè)區(qū),在城西南的新區(qū)開辟新工業(yè)區(qū),以一類工業(yè)為主。城北原有工業(yè)區(qū),以化學(xué)、機(jī)械、紡織為主導(dǎo),規(guī)劃保持原有結(jié)構(gòu)不變,并控制其發(fā)展。城西片工業(yè)區(qū),依托現(xiàn)有的工業(yè),適當(dāng)發(fā)展二類工業(yè),可設(shè)置少量三類工業(yè)。⑶倉儲(chǔ)用地規(guī)劃按照相對(duì)集中,便于管理的原則安排倉儲(chǔ)用地。生活資料供應(yīng)倉庫宜貼近城區(qū);生產(chǎn)資料供應(yīng)倉庫宜貼近工業(yè)區(qū)且鄰近交通干道;安排碼頭港區(qū),充分發(fā)揮水陸聯(lián)運(yùn)的優(yōu)勢(shì)。倉儲(chǔ)用地布局各工業(yè)區(qū)內(nèi)劃出相應(yīng)的面積作為倉儲(chǔ)面積。在火車站附近建一集中倉庫,用地面積28ha。⑷公共設(shè)施用地行政辦公:市政府遷至開發(fā)區(qū)內(nèi),行政辦公用地宜在市政府附近相對(duì)集中布置,形成全市新的行政管理中心。在大橋立交下安排大橋管理機(jī)構(gòu)。商業(yè)金融市中心:強(qiáng)化現(xiàn)有驥江路商業(yè)中心,結(jié)合舊城改造,實(shí)施產(chǎn)業(yè)置換,優(yōu)化土地使用,商業(yè)設(shè)施由沿街”一層皮”向縱深發(fā)展,成片建設(shè),提高城市中心的服務(wù)水平和輻射能力。中級(jí)商業(yè)金融業(yè):除了市中心外,在長江邊新十圩港至老十圩港的沿江地帶建設(shè)以高層建筑為主的商業(yè)金融貿(mào)易區(qū),并結(jié)合濱江大道和濱江風(fēng)景綠化帶的建設(shè),形成靖江的外灘。區(qū)中心:在城西、城北、城東、開發(fā)區(qū)、東北區(qū)分別建設(shè)居住區(qū)級(jí)中心?；鶎臃?wù)網(wǎng)點(diǎn):在舊城改造和新區(qū)開發(fā)時(shí),應(yīng)按國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)相應(yīng)的基層服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),按500m左右服務(wù)半徑增設(shè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。文化娛樂:完善現(xiàn)有居住區(qū)的文化娛樂設(shè)施,另在開發(fā)區(qū)新建市博物館,展覽中心和青少年活動(dòng)中心及大型游樂場(chǎng)。體育設(shè)施:老體育場(chǎng)就地改造,新區(qū)建市級(jí)體育中心。醫(yī)療衛(wèi)生:在完善現(xiàn)有設(shè)施的基礎(chǔ)上,增設(shè)3所綜合性醫(yī)院,規(guī)劃期末床位數(shù)達(dá)到2100張,平均7床／千人。教育科研:開辟教育科研區(qū),建設(shè)人才培訓(xùn)基地,保留現(xiàn)有教育科研單位,并適當(dāng)擴(kuò)大規(guī)模。綠地系統(tǒng):公共綠地:人民公園,以山水盆景為特色的綜合性公園;水上公園,綜合性公園;北郊游樂園,綜合性公園;橫港植物園,以杉類為主的植物園;長江大橋游覽園,綜合性公園;居住區(qū)級(jí)公園,在城西居住區(qū)、新區(qū)居住區(qū)、城南居住區(qū),各建一個(gè)居住區(qū)級(jí)公園;小游園,結(jié)合保護(hù)四眼井、鐘樓、奎星閣等文物古跡,建設(shè)街頭小游園;濱河綠化帶,在市區(qū)主要河流兩側(cè)控制寬度為3m以上的綠化帶。生產(chǎn)防護(hù)綠地:園林生產(chǎn)綠地,規(guī)劃園林生產(chǎn)綠地有:大橋游覽區(qū)苗圃、橫港苗圃、康興變電站苗圃、靖江花圃;防護(hù)林帶:在垃圾處理場(chǎng):污水處理廠、工業(yè)區(qū)與居住區(qū)之間設(shè)置30m一50m寬的隔離綠帶。在新長鐵路、同三國道、寧通一級(jí)公路兩側(cè)分別設(shè)置50m、40m和30m寬的防護(hù)林帶;水土保持林。在八圩鎮(zhèn)長江大堤外側(cè)設(shè)置50m一100m寬的水土保持林。三、城市交通(一)、對(duì)外交通1、鐵路新長鐵路(國家一級(jí)干線)從規(guī)劃區(qū)的東部經(jīng)過,跨越長江,過江方式是先渡后橋,新長鐵路將在越江鄉(xiāng)宏盛莊輪渡過江,在業(yè)盛圩設(shè)待渡場(chǎng),同時(shí)在小橋港西預(yù)留橋位,車站設(shè)在柏木鄉(xiāng)劉家場(chǎng)。輪渡站位置預(yù)留500m一600m的用地控制帶,供鐵路具體定線和設(shè)置輪渡站、待渡站、車輛準(zhǔn)備場(chǎng)等設(shè)施。2、公路城市對(duì)外公路主要有:同三國道(高速公路)、寧通公路(一級(jí))、江平公路、姜八公路。同三高速公路在與西南環(huán)路和同康路交叉處各設(shè)一個(gè)互通式立交。江陰長江公路大橋建成通車后,八圩港和九圩港兩汽渡停用,八圩港客渡保留,渡運(yùn)旅客和非機(jī)動(dòng)車。在七圩預(yù)留長江過江隧道位置,以備長江大橋飽和后作為第二通道。在西南環(huán)路東側(cè)新建長途客運(yùn)服務(wù)中心,在火車站附近增設(shè)長途汽車站一座,貨運(yùn)站場(chǎng)一座。3、內(nèi)河十圩港保持六級(jí)航道,新橫港重新治理,達(dá)六級(jí)航道,真武河、老橫港需疏浚治理達(dá)七級(jí)航道。十圩港北環(huán)路北、無錫路南各設(shè)一內(nèi)河港口作業(yè)區(qū)。(二)、城市道路交通1、城市道路網(wǎng)規(guī)劃城市道路網(wǎng)絡(luò)采用以方格網(wǎng)式為主的布局形式,城市主干道網(wǎng)由五條縱向和六條橫向主干道組成。五條縱向主干道從西向東依次為:西環(huán)路——西南路、車站路——姜八路、人民路——南京路、東環(huán)路、站前路。六條橫向主干道由南向北依次為:北環(huán)路、江山路——江安路、江平路、南環(huán)路、無錫路、同康路,城市次干道網(wǎng)由10條縱向和15條橫向次干道組成。2、停車場(chǎng)和廣場(chǎng)規(guī)劃在火車站、客運(yùn)服務(wù)中心前設(shè)置集散廣場(chǎng)。汽車站和公交公司應(yīng)結(jié)合改擴(kuò)建、擴(kuò)大集散廣場(chǎng)的用地。設(shè)社會(huì)停車場(chǎng)和廣場(chǎng)16個(gè)。在城市主要出入口附近設(shè)兩個(gè)停車場(chǎng),配設(shè)相應(yīng)的設(shè)施,為過境車輛服務(wù)。所有新建改建公共設(shè)施、住宅區(qū)等必須在自身用地范圍內(nèi)按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置相應(yīng)的停車泊位。(三)、公共交通規(guī)劃1、公交線路規(guī)劃7條公交線路,聯(lián)系汽車站、火車站、市中心區(qū)、生活區(qū)、工業(yè)區(qū),形成公共交通網(wǎng)絡(luò)。2、公交站場(chǎng)規(guī)劃在老汽車站設(shè)公交總站場(chǎng)用地,另在火車站附近及揚(yáng)州路布設(shè)公交車站用地,在各條線路的起訖點(diǎn)配設(shè)始末站用地。四、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)對(duì)靖江經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)兩岸聯(lián)動(dòng),”雙招雙引”,潛在資源正在變?yōu)樾碌慕?jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)位于長江南岸的江陰市,多年來的沿江開發(fā),使這個(gè)市35公里的長江岸線資源幾乎用盡,而與江陰隔江相望,隸屬于江蘇省泰州市的靖江市,境內(nèi)52.3公里的長江岸線,尚余39.8公里有待開發(fā)。2月,泰州市委、靖江市委與無錫、江陰的領(lǐng)導(dǎo)就加強(qiáng)兩岸統(tǒng)一規(guī)劃、開通兩地間城市公交線路、共同開發(fā)港口資源、聯(lián)合推動(dòng)沿江開發(fā)基地建設(shè)等問題達(dá)成共識(shí)。5月下旬,靖江、江陰就口岸合作達(dá)成協(xié)議,內(nèi)容包括靖江口岸的開放管理納入江陰口岸工作范疇,江陰支持靖江規(guī)劃和利用長江岸線等。根據(jù)協(xié)議,江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在靖江市建立工業(yè)園區(qū),名成為江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江園區(qū),園區(qū)總規(guī)劃60平方公里,首期實(shí)施8.6平方公里。園區(qū)根據(jù)靖江市市域總體規(guī)劃和沿江開發(fā)規(guī)劃的要求,按照”統(tǒng)一規(guī)劃、分步實(shí)施,政府推動(dòng)、市場(chǎng)運(yùn)作,封閉運(yùn)作、沿江開發(fā)”的原則進(jìn)行,主要有江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)出資在靖江注冊(cè)成立投資有限公司負(fù)責(zé)操作。按照經(jīng)濟(jì)開發(fā)與社會(huì)管理相協(xié)調(diào)的原則,靖江園區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)管理事務(wù)由江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)負(fù)責(zé),社會(huì)管理事務(wù)由靖江委托園區(qū)管理。靖江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位處靖江市區(qū)南部,1992年被國家批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),規(guī)劃面積40平方公里。靖江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)濱臨長江,岸線資源豐富。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理分工、錯(cuò)位發(fā)展的原則,靖江沿江功能定位初步確定為”三園三區(qū)”:機(jī)電工業(yè)園、重化工業(yè)園、新材料工業(yè)園,行政商貿(mào)區(qū)、旅游度假區(qū)、倉儲(chǔ)碼頭區(qū)。機(jī)電工業(yè)園。規(guī)劃面積4平方公里,發(fā)展機(jī)械、汽車配件、電子、微特電機(jī)等產(chǎn)業(yè)。重化工業(yè)園。規(guī)劃面積10.8平方公里,開發(fā)船舶修造、冶金、石化以及造紙、紙漿等大運(yùn)輸量、大用水量項(xiàng)目。新材料工業(yè)園。規(guī)劃面積9.38平方公里,發(fā)展具有貨主碼頭的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,重點(diǎn)引進(jìn)以新材料為主的產(chǎn)業(yè)。行政商貿(mào)區(qū)。新的城市中心,集行政辦公、文化教育、商貿(mào)于一體。旅游度假區(qū)。規(guī)劃面積4.62平方公里,開發(fā)建設(shè)旅游、娛樂、休閑、會(huì)館、展館、住宅小區(qū)等項(xiàng)目。倉儲(chǔ)碼頭區(qū)。規(guī)劃面積6.68平方公里,重點(diǎn)開發(fā)倉儲(chǔ)碼頭,形成油品、建材、燃料、工業(yè)物資等中轉(zhuǎn)儲(chǔ)運(yùn)的碼頭群。,靖江的經(jīng)濟(jì)工作將著力實(shí)施”三大轉(zhuǎn)移”(工作重心向沿江、新區(qū)、園區(qū)轉(zhuǎn)移),突出”四個(gè)重點(diǎn)”(載體建設(shè)、項(xiàng)目建設(shè)、體制創(chuàng)新、環(huán)境創(chuàng)新),繼續(xù)保持業(yè)已開創(chuàng)的經(jīng)濟(jì)工作的新局面。能夠預(yù)見,靖江市將憑借強(qiáng)勢(shì)經(jīng)濟(jì)助推社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的快速發(fā)展,并率先在蘇中地區(qū)迅速崛起。隨著靖江”城市南移”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施,內(nèi),一批開發(fā)區(qū)城市建設(shè)項(xiàng)目告捷。3月3日,總投資1.2億元,一期工程投入6000萬元的中燃3萬噸級(jí)碼頭項(xiàng)目,落戶靖江沿江開發(fā)帶倉儲(chǔ)碼頭區(qū)。經(jīng)濟(jì)專家盛贊靖江、江陰聯(lián)動(dòng)開發(fā)——認(rèn)為此舉為長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化提供了新的模式靖江江陰分屬不同地級(jí)市管轄,兩市打破行政區(qū)域限制,簽約建立江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江園區(qū),共同開發(fā)長江岸線,為江蘇省蘇南、蘇中跨江發(fā)展帶了個(gè)好頭。南京大學(xué)長三角經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展研究中心執(zhí)行主任、商學(xué)院副院長、博導(dǎo)劉志彪教授認(rèn)為:這堪稱長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中的又一創(chuàng)舉,為長三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化提供了新模式。劉教授將江陰、靖江跨江合作的動(dòng)因概括為三點(diǎn),一是江陰經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展,開始出現(xiàn)極化現(xiàn)象,急需向外發(fā)展;二是江陰長江大橋建成后,使得江陰企業(yè)向北擴(kuò)張的成本大大降低,三是靖江市認(rèn)識(shí)到,靖江最大的優(yōu)勢(shì)就是長江岸線資源豐富,只有充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì),接軌發(fā)達(dá)地區(qū),才能增強(qiáng)本市活力。江陰靖江的合作必將帶動(dòng)靖江經(jīng)濟(jì)總量再上新臺(tái)階,同時(shí)能夠帶動(dòng)靖江與園區(qū)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,擴(kuò)大靖江就業(yè)等。爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)比較優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)靖江新的跨越在今后一個(gè)時(shí)期,靖江還將強(qiáng)化三個(gè)方面的建設(shè),一是強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè),重點(diǎn)解決技改項(xiàng)目源、,招商引資項(xiàng)目源、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目源不足的問題;二是強(qiáng)化載體建設(shè),加快建設(shè)開發(fā)區(qū)和沿江開發(fā)帶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企工業(yè)園、重點(diǎn)骨干企業(yè)工業(yè)園;三是強(qiáng)化環(huán)境建設(shè),在加強(qiáng)硬環(huán)境建設(shè)的同時(shí),不遺余力的在改進(jìn)軟環(huán)境、爭(zhēng)創(chuàng)經(jīng)濟(jì)比較優(yōu)勢(shì)。具體地說,有兩個(gè)方面:在硬環(huán)境建設(shè)上,靖江市按照”加快新區(qū)發(fā)展、逐步改造老城、推動(dòng)沿江發(fā)展”的思路,加快城市建設(shè)步伐,完善城市功能,提升城市品位,加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。同時(shí),靖江市委市政府積極理順開發(fā)區(qū)管理體制,擴(kuò)大開發(fā)區(qū)管委會(huì)管理權(quán)限,實(shí)行”條塊結(jié)合、以塊為主、獨(dú)立運(yùn)作”的管理體制,并出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策、實(shí)施財(cái)政扶持傾斜,重點(diǎn)實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施”八路一橋”工程,拉開載體框架,現(xiàn)已完成投資3000萬元,同時(shí)投入2500萬元加大拆遷工程力度,增強(qiáng)引進(jìn)項(xiàng)目的承載能力。,靖江市政府計(jì)劃投資8000萬元建設(shè)”八路四橋”,即馬洲路及跨十圩港橋、人民南路延伸段、新洲路、興業(yè)路、副陽路及跨八圩港橋、天倫新區(qū)路、靖城工業(yè)園區(qū)路及跨八圩港橋、八圩工業(yè)園區(qū)路及跨八圩港橋。在團(tuán)環(huán)境建設(shè)上,靖江市委市政府圍繞保障招商引資和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,組織經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境整治,9月份起,靖江市委市政府開展作風(fēng)整頓活動(dòng),進(jìn)一步深化”機(jī)關(guān)就是服務(wù)”的觀念,杜絕無依據(jù)的收費(fèi)和無價(jià)值的服務(wù),以此來積極營造加快發(fā)展的輿論環(huán)境、開放開明的政策環(huán)境、優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)環(huán)境、嚴(yán)明規(guī)范的法治環(huán)境和健康文明的人文環(huán)境。

第二部分靖江的商業(yè)環(huán)境研究一、靖江的商業(yè)概況3月19日—28日,我們對(duì)靖江市的商業(yè)狀況進(jìn)行了掃街形式的實(shí)地調(diào)研和實(shí)地訪談,訪談對(duì)象主要是靖江市商業(yè)業(yè)內(nèi)人士和靖江的消費(fèi)者;從經(jīng)營業(yè)態(tài)方面,我們關(guān)注的重點(diǎn)主要是綜合性商場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)(專賣)商店、餐飲業(yè)及其它的主要狀況。在本報(bào)告正文,主要對(duì)靖江的商業(yè)分布作一個(gè)簡(jiǎn)單介紹,其進(jìn)一步信息請(qǐng)?jiān)斠姼戒?<靖江商業(yè)簡(jiǎn)況>。主要商場(chǎng):總體而言,靖江的商場(chǎng)檔次和規(guī)模都非常一般,主要有:百貨大樓、一百、千家惠服飾、太平洋服飾、靖江購物中心等,這些商場(chǎng)全部分布于人民路和驥江路上。主要超市:靖江基本沒有規(guī)模比較大的超市,而只有一些面向生活區(qū)或社區(qū)的連鎖小超市,如蘇果超市、友誼超市、華聯(lián)超市。餐飲:根據(jù)調(diào)研,靖江市的餐飲業(yè)特別”火”,僅人民路和驥江路上的酒樓、餐館就有32家,而做得非常好的餐飲主要有德士堡、有意思、和氣堂、城市客、肯德基等,而檔次稍高的則是一些賓館中酒店,如揚(yáng)子江大酒店、靖泰賓館、龍門賓館等。商業(yè)街(專賣店):靖江主要的商業(yè)街主要有:人民路、驥江路、車站路、還有老的商業(yè)街如新建路、勝利街。其中,人民路、驥江路上主要是各種類型和規(guī)模的專賣店、專門店;而車站路的特色則是以新世界招商城為中心所形成的小百貨批發(fā)市場(chǎng)。新建路和勝利路則以一些百貨和小商品為特色。無論從當(dāng)前靖江的商業(yè)狀況,還是從靖江的城市規(guī)劃(整個(gè)用地順應(yīng)同三國道、新長鐵路的走向,以人民路、南京路為城市發(fā)展主軸向南發(fā)展,老城區(qū)以商業(yè)、居住為主,其西、西北、東北為工業(yè)用地,新區(qū)考慮了市政府的新址,同時(shí)設(shè)有居住區(qū)、工業(yè)區(qū)、商業(yè)服務(wù)、體育、醫(yī)院等設(shè)施。沿江帶依托八圩鎮(zhèn)和長江大橋橋頭設(shè)施,形成生長點(diǎn),逐步發(fā)展,最終由點(diǎn)到面,與新區(qū)形成一體。)看,以人民路和驥江路為中心所形成的商業(yè)中心在靖江已經(jīng)形成。二、靖江人的商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣為了進(jìn)一步了解靖江商業(yè)和餐飲、娛樂業(yè)的主體消費(fèi)群的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)能力和市場(chǎng)容量,我們?cè)诰附M(jìn)行了樣本量為150的定量調(diào)研,其主要結(jié)果如下:(一)、調(diào)查對(duì)象的背景資料調(diào)查對(duì)象的收入狀況個(gè)人月收入家庭月收入500元以下13.2501-800元17.91.3801-1000元11.33.31001-1200元15.961201-1500元9.310.61501-元7.36.6-2500元210.62501-3000元3.315.93001-4000元3.310.64001-5000元6.65001元以上213.3缺損14.515.3調(diào)查對(duì)象的職業(yè)狀況百分比政府機(jī)關(guān)職員2.6企業(yè)管理人員1.3企業(yè)技術(shù)人員7.3企業(yè)職員17.9事業(yè)單位管理人員0.7事業(yè)單位技術(shù)人員2.6事業(yè)單位職員17.2IT業(yè)管理人員1.3IT業(yè)技術(shù)人員0.7IT業(yè)職員0.7軍人0.7自由職業(yè)者12.6私營企業(yè)主17.9其它15.9缺損0.7本次調(diào)查基本覆蓋了靖江幾乎各個(gè)行業(yè)和職位的人員,從收入而言,其基本呈正態(tài)分布,經(jīng)過加權(quán)平均得到,其個(gè)人月均收入為1083元,家庭月均收入為2504元,在蘇中地區(qū)處于前列。調(diào)查對(duì)象的地域構(gòu)成百分比靖江88.1泰州2上海2蘇州1.3姜堰0.7江陰0.7湖南0.7淮陰0.7江西0.7連云港0.7南通0.7山東0.7浙江0.7根據(jù)調(diào)查結(jié)果,靖江的外地人比例較少,這和靖江的城市規(guī)模、經(jīng)濟(jì)上處于開放初期有關(guān),而外地人在靖江主要是做生意、打工和走親戚。

(二)、商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣1、對(duì)不同物品的購物場(chǎng)所傾向?yàn)榱税l(fā)現(xiàn)靖江商業(yè)的專門化和差異化程度,我們分別從服飾、鞋、家用電器、小家電、日常見品這幾個(gè)角度,測(cè)試人們的購物場(chǎng)所。調(diào)查結(jié)果發(fā)現(xiàn):服飾鞋家電小家電日常見品百貨大樓23.819.221.820.52靖江購物中心11.39.99.911.32新世界招商城1.31.30.72.62品牌專賣店39.738.41.32電器專門店4742.4超市2.05.34.09.492.1私營的小店21.225.86.75.30.7合計(jì)99.399.991.493.598.8靖江還沒有具有絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的綜合性商場(chǎng),經(jīng)營較好的就是百貨大樓和靖江購物中心;在服飾、鞋類的消費(fèi)方面,人們更青睞品牌專賣店或?qū)ｉT店;而家電、小家電購買則傾向于電器專賣店,在靖江,這樣的專賣店或?qū)ｉT店僅在人民路和驥江路上就有17家。超市由于其規(guī)模較小,它當(dāng)前占據(jù)的主要是日常見品市場(chǎng);而象新世界招商城這樣的百貨批發(fā)市場(chǎng),則還沒有被靖江人所普遍接受。2、人們逛街時(shí)對(duì)距離的敏感性之因此要考察人們逛街時(shí)對(duì)距離的敏感性,一方面是由于靖江的城區(qū)較小且商業(yè)集中,我們想知道她們?cè)诠浣謺r(shí)有沒有形成一種心理上的惰性,另一方面,則是因?yàn)槲覀兊捻?xiàng)目地處新區(qū)和老城區(qū)的接合部,這對(duì)處于小城中的人們而言,可能會(huì)造成一種心理上的距離感。因此,我們想在這兩個(gè)方面做一個(gè)測(cè)試。事實(shí)是,靖江人逛街時(shí)對(duì)距離還是相當(dāng)敏感的,具體情況如下:逛街時(shí)的代步方式靖江人逛街時(shí)主要是步行、騎(坐)摩托車、騎自行車,這充分體現(xiàn)了靖江城區(qū)的狹小和商業(yè)的集中的特點(diǎn)。交叉分析表明,靖江人逛街能夠接受的距離普遍在20分鐘之內(nèi),達(dá)64.7%,而在10分鐘之內(nèi)的占1/3以上,達(dá)35.3%,這說明,雖然靖江的城區(qū)較小,但就本項(xiàng)目而言,由于距離的原因,其對(duì)老城區(qū)居民的輻射能力和吸引力并不是很強(qiáng)。步行騎自行車騎(坐)摩托車坐三輪車坐公共汽車開車打的合計(jì)10分鐘以內(nèi)30.930.848.3100.066.720.035.310-15分鐘21.315.413.866.740.020.015-20分鐘7.415.417.29.320-25分鐘3.27.72.725-30分鐘4.37.76.933.320.06.030-40分鐘5.315.43.45.350分鐘以上4.37.73.3愿意花任何時(shí)間23.410.333.320.018.0合計(jì)1001001001001001001001003、靖江人購物時(shí)的消費(fèi)方式從靖江人的消費(fèi)方式看,休閑、餐飲、購物在靖江人的生活眾所占的比重不相上下,這也從另一個(gè)方面驗(yàn)證了靖江的餐飲、娛樂業(yè)很好的狀況。4、對(duì)服飾類商品的消費(fèi)方式服飾的消費(fèi)情況既能反映本地居民的消費(fèi)能力,也能反映本地商業(yè)滿足人們需求的程度,甚至能夠從一個(gè)側(cè)面反映靖江商業(yè)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。靖江人一般到什么地方購買服飾類商品?調(diào)查結(jié)果顯示,絕大多數(shù)靖江人在靖江市內(nèi)購買服飾類商品,但仍有超過1/3的人或家庭(共37.7%)到南京、上海等地購買服飾類商品。這是已經(jīng)表現(xiàn)為實(shí)際行為的對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的欲求不滿。而根據(jù)經(jīng)驗(yàn),實(shí)際和潛在的對(duì)現(xiàn)有商業(yè)的不滿應(yīng)該高于這個(gè)比例。靖江市內(nèi)南京上海泰州江陰無錫蘇州其它合計(jì)人數(shù)941220161322151百分比62.37.913.20.74.08.61.32.0100.0靖江人在服飾(包括鞋)上的花費(fèi)如何?個(gè)人消費(fèi)500元以下501-800元801-1000元1001-1500元1501-元-2500元百分比6.69.610.324.39.610.3個(gè)人消費(fèi)額2501-3000元3001-4000元4001-5000元5001-6000元6000元以上百分比117.47.40.73全家消費(fèi)1000元以下1001-1500元1501-元-2500元2501-3000元3001-4000元4001-5000元百分比4.15.13.411.915.34.214.4全家消費(fèi)5001-6000元7001-8000元8001-9000元9001-10000元10001-1元1-15000元15001元以上百分比13.66.84.22.56.80.85.9個(gè)人服飾消費(fèi)家庭服飾消費(fèi)均值1600元左右4100元左右中位值1001-1500元4001-5000元眾數(shù)1001-1501元2501-3000元就靖江人的服飾消費(fèi)能力而言,它高于蘇中地區(qū)的其它城市,如泰州等地。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示,靖江人及其家庭在服飾上的花費(fèi)基本呈中間高、兩頭低的正態(tài)分布,其中,個(gè)人花費(fèi)的中位值在1001-1500元,全家花費(fèi)的中位值為4001-5000元。這表明,靖江無疑有一部分的中高檔消費(fèi)需求和消費(fèi)能力,由于靖江商業(yè)的現(xiàn)狀(中高檔以上的綜合商業(yè)不多),這種需求一方面可能被具有很強(qiáng)輻射能力的城市(如南京、上海、甚至無錫、蘇州、江陰等地)吸引,另一方面,這種需求可能處于潛伏狀態(tài),沒有激發(fā)出來。而這,將是未來靖江商業(yè)的機(jī)會(huì)所在。三、靖江人的餐飲、娛樂消費(fèi)1、辦酒席的地點(diǎn)選擇調(diào)查顯示,有近一半的靖江人在外邊辦酒席,而人們首選的酒店依次是靖泰賓館、南園賓館、揚(yáng)子江大酒店、靖江賓館,而她們選擇的原因,主要有實(shí)惠、規(guī)模、排場(chǎng)等因素,具體如下所示。選擇特定酒店或賓館的原因百分比酒菜比較實(shí)惠20.3親戚朋友大多選擇那里8.5檔次比較好,比較有面子7.8有排場(chǎng),也比較實(shí)惠7規(guī)模比較大,比較有排場(chǎng)5.6朋友關(guān)系2.1方便實(shí)惠0.7服務(wù)好0.7環(huán)境好0.7離家近0.7在南園工作0.7自己開店0.7

2、靖江市酒席的市場(chǎng)容量每桌酒席的價(jià)格150元200元250元300元350元400元450元500元百分比3.54.25.615.34.29.74.913.9每桌酒席的價(jià)格550元600元650元700元750元800元900元1000元以上百分比0.711.10.72.82.890.711.1對(duì)上面的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉分析,并進(jìn)行推斷得到,靖江人每次擺酒席的加權(quán)平均費(fèi)用是2946元,而每年平均擺酒席請(qǐng)客2.5次,則在外面擺酒席請(qǐng)客的靖江人,每戶每年的加權(quán)平均花費(fèi)為7304元(詳見下面的計(jì)算)。百分比加權(quán)次數(shù)消費(fèi)金額1-2次64.11.02834.2553-4次26.20.92702.1935-6次6.20.31005.7037-8次3.40.3761.8966合計(jì)100.02.57304.048對(duì)于靖江市內(nèi)而言,現(xiàn)有人口20.06萬人,同時(shí)有46.4%的人會(huì)在外面擺酒席,則靖江市在酒席這個(gè)市場(chǎng)每年的市場(chǎng)容量為:7304元*20.06萬人*46.4%/3.66=元(根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料,現(xiàn)代家庭規(guī)模的均值為3.66左右),即1.86億元。3、一般餐飲的市場(chǎng)容量外出就餐的頻率每次就餐的人數(shù)每次外出就餐的花費(fèi)30元以下31-50元51-80元81-100元101-150元151-200元百分比2.613.211.313.220.57.3每次外出就餐的花費(fèi)201-250元251-300元351-400元401-500元500元以上缺損百分比5.33.31.30.72.617.2每次就餐的人均花費(fèi)10元以下12-20元25-45元50元60元以上缺損百分比8.123.229.814.63.421.2靖江人外出就餐的頻率以每周2-4次和每周一次為最多,每次就餐的人數(shù)以3-4人為最多,對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步交叉分析,并進(jìn)行推斷得到:靖江人每次外出就餐的加權(quán)平均費(fèi)用是127.6元。而本次調(diào)查的人中,每人每年的人均外出就餐費(fèi)用為12074元。

4、外出就餐的伙伴靖江人外出就餐的伙伴多數(shù)是好朋友、家人的有較密切關(guān)系的人,而生意伙伴、客戶等則較少。5、外出就餐的地點(diǎn)人數(shù)百分比有意思5435.8肯德基4328.5德士堡2818.5和氣堂2617.2城市客2013.2小餐館96.0南園賓館74.6揚(yáng)子江大酒店42.6龍門賓館42.6丹尼斯42.6靖泰賓館32.0靖江賓館32.0四川民間小吃32.0小飯店32.0王中王21.3人們就餐時(shí)考慮的最重要因素是菜的味道好、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠,而這在靖江當(dāng)屬有意思、6、外出就餐考慮的因素人數(shù)百分比菜的味道好55.036.4經(jīng)濟(jì)實(shí)惠50.033.1口碑好14.09.3檔次高12.07.9方便9.06.0環(huán)境好6.04.0名氣大4.02.6規(guī)模大2.01.3環(huán)境2.01.3氣氛好2.01.3干凈1.00.7環(huán)境比較好1.00.7浪漫些1.00.7離家近1.00.7休閑一點(diǎn)1.00.7和氣堂、城市客、德士堡等,這和我們定性調(diào)研的結(jié)果一致。

7、靖江人的娛樂休閑活動(dòng)人數(shù)百分比到KTV唱歌5737.7到網(wǎng)吧上網(wǎng)5234.4洗浴桑那4328.5到茶館喝茶4026.5到舞廳跳舞3120.5打臺(tái)球1912.6到迪廳蹦迪149.3沒有娛樂休閑活動(dòng)149.3打保齡85.3到酒吧喝酒53.3打牌53.3打羽毛球10.7健身房10.7看書10.7溜冰10.7學(xué)習(xí)10.7游泳10.7在自己家休閑10.78、靖江人認(rèn)為缺少的休閑娛樂場(chǎng)所人數(shù)百分比保齡球館5033.1茶館(吧)2818.5酒吧(夜總會(huì))2516.6迪廳2315.2KTV106.6臺(tái)球館64.0洗浴中心42.6書吧/店/城32.1舞廳21.3網(wǎng)吧21.3公園21.3高爾夫21.3泳池10.7溜冰場(chǎng)10.7咖啡館10.7健身房10.7鍛煉10.7博物館10.7不知1610.69、靖江人喜歡的休閑、娛樂活動(dòng)人數(shù)百分比到KTV唱歌5939.1到網(wǎng)吧上網(wǎng)4227.8到茶館喝茶3623.8洗浴桑那2919.2到舞廳跳舞2013.2到迪廳蹦迪2013.2打臺(tái)球1912.6都不喜歡138.6打保齡球85.3到酒店喝酒74.6逛街21.3逛公園10.7健身房10.7溜冰10.7旅游10.7體育10.7在家上網(wǎng)10.7

10、靖江人在洗浴桑那上的消費(fèi)靖江人消費(fèi)的洗浴服務(wù)項(xiàng)目和金額服務(wù)的項(xiàng)目人數(shù)百分比擦背2617.2刮腳159.9修腳42.7洗澡42.7捏腳32按摩21.3敲背10.7消費(fèi)金額百分比加權(quán)平均值100.70.1151.30.2201.30.32000.71.4200.70.1401.30.5500.70.4109.40.9131.90.2153.80.6205.71.1257.51.93024.57.4359.43.3409.43.8453.81.7507.53.8703.82.7901.91.71009.49.41501.92.9合計(jì)10044.2根據(jù)調(diào)研結(jié)果,有高達(dá)82.8%的男性有洗浴的習(xí)慣,有17.2的女性有洗浴的習(xí)慣,總共有38.4%的人到洗浴中心消費(fèi),有23.2%的人消費(fèi)頻率在每周2次以上,加權(quán)平均每個(gè)人每月消費(fèi)3.6次,而每個(gè)人每次的加權(quán)平均消費(fèi)金額為44.2元,則到洗浴中心消費(fèi)的人們每年的消費(fèi)費(fèi)用為:44.2元*3.6次*12=1909元。

11、靖江的特色菜肴靖江的特色菜肴人數(shù)百分比湯包6341.9刀魚1811.9長江三鮮1610.6肉脯1510河豚138.6蟹64.1全羊席42.8芋頭32.1雙魚32.1魷魚10.7蟹黃粉魚10.712、靖江的主要產(chǎn)業(yè)人數(shù)百分比肉脯1610.6紡織138.7造船106.7服裝53.3電子53.3制藥42.8光芒42.8汽配21.4空調(diào)21.4機(jī)械21.4電器21.4這是靖江人自述的靖江的特色菜肴和主要產(chǎn)業(yè),這可能能夠?yàn)楸卷?xiàng)目的定位提供一些線索。

第三部分本項(xiàng)目定位的可能性分析一、本項(xiàng)目的SWOT分析1、SWOT分析簡(jiǎn)介SWOT分析法是競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)分析常見的方法之一。所謂SWOT(態(tài)勢(shì))分析,就是將與研究對(duì)象密切相關(guān)的各種主要內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)因素(Strengths)、弱點(diǎn)因素(Weaknesses)、機(jī)會(huì)因素(Opportunities)和威脅因素(Threats),經(jīng)過調(diào)查羅列出來,并依照一段的次序按矩陣形式排列起來,然后運(yùn)用系統(tǒng)分析的思想,把各種因素相互匹配起來加以分析,從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論(如對(duì)策等)。2、本項(xiàng)目的SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析(Strengths)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在很多方面和很大程度上是和靖江這個(gè)城市的優(yōu)勢(shì)緊密結(jié)合在一起的,這主要包括區(qū)域優(yōu)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)潛力和輻射能力。區(qū)域優(yōu)勢(shì)由于本項(xiàng)目臨近靖廣高速公路,位于靖江的老城區(qū)和新區(qū)的接合部,因此,靖江所具有的所有區(qū)域優(yōu)勢(shì),都能夠視為本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。而靖江所具有的得天獨(dú)厚的區(qū)域位置包括:航空運(yùn)輸:靖江有高速公路直達(dá)上海、南京等地航空港,距離上海虹橋國際機(jī)場(chǎng)160km、上海浦東國際機(jī)場(chǎng)220km、南京祿口國際機(jī)場(chǎng)190km,車程都在兩個(gè)小時(shí)以內(nèi);距離南通機(jī)場(chǎng)70km、常州機(jī)場(chǎng)60km,車程都在一個(gè)小時(shí)以內(nèi)。這些機(jī)場(chǎng)共有300余條國際、國內(nèi)航線。海上運(yùn)輸:距國家開放港口上海港180km,距張家港港、江陰港5km,海運(yùn)直通世界主要港口。內(nèi)河運(yùn)輸:靖江境內(nèi)有多條可常年行駛中小型船舶的河流,北通蘇中、蘇北腹地,向南連接長江,貨物運(yùn)輸便捷、價(jià)廉。公路運(yùn)輸:國家交通干道京滬(北京至上海)高速公路、廣靖(廣陵至靖江)高速公路、寧通(南京至南通)高速公路、同三(黑龍江同江至海南省三亞)高速公路,均從靖江穿境而過。鐵路運(yùn)輸:新長鐵路縱貫靖江,南連滬寧鐵路、北接隴海鐵路,靖江設(shè)有客運(yùn)站、貨運(yùn)站。巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿附?0多公里長江深水岸線資源,江陰長江大橋以及靖滬高速公路、新長鐵路等先后建成,是靖江的區(qū)位條件更加突出,經(jīng)過多年發(fā)展,靖江已經(jīng)具備了一定的工業(yè)基礎(chǔ)和比較繁榮的商貿(mào)流通業(yè),發(fā)展?jié)摿^大,省委、省政府關(guān)于沿江聯(lián)動(dòng)開發(fā),加快沿江經(jīng)濟(jì)帶建設(shè)的決策,對(duì)于靖江來說,又是一個(gè)極好的發(fā)展機(jī)遇。以上海為中心,以蘇、浙兩省為兩翼的長江三角洲城市群,以其優(yōu)異的表現(xiàn)和良好的成長性,受到國內(nèi)外傳媒的高度關(guān)注,被評(píng)為世界第六大城市群落。地處長江三角洲的蘇州、無錫等地,從改革開放初期聘請(qǐng)上?！毙瞧诹こ處煛睍r(shí)起,就處在大上海強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)輻射之下,今天,無論是在資金、技術(shù)、人才,還是在生活方式和文化習(xí)俗上,都帶有濃郁的”海派”特征。而江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)靖江園區(qū)的簽約,標(biāo)志著兩岸聯(lián)動(dòng)開發(fā)的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng),對(duì)拓展江陰的發(fā)展空間,讓靖江早日融入蘇南板塊和上海經(jīng)濟(jì)圈都具有重大意義。強(qiáng)勁的輻射能力靖江乃至本項(xiàng)目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置密切相關(guān)的,靖江市地處長江中下游、上海至南京”黃金水道”中心地北岸,既是扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點(diǎn)(長江航道與全國南北交通的主要信道在此交匯),又素有”南北咽喉”、”蘇北南大門”之稱,是江蘇中部南北交通的重要樞紐,對(duì)蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。同時(shí),本項(xiàng)目處于城郊結(jié)合部,既對(duì)老城區(qū)和新區(qū)有一定的輻射能力,更重要的是,它可充分利用靖江市所特有的向外,特別是向整個(gè)蘇中地區(qū)、部分蘇南地區(qū)的輻射能力。隨著改建現(xiàn)有汽車站,在西南環(huán)路東側(cè)新建長途客運(yùn)服務(wù)中心,在火車站附近增設(shè)長途汽車站和貨運(yùn)站場(chǎng),本項(xiàng)目所具有的輻射能力將更加明顯。消費(fèi)習(xí)慣雖然新區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)基本處于初級(jí)階段,比較冷清、沒有人氣,但本項(xiàng)目周圍有靖泰賓館、龍門賓館、王中王餐飲、甚至揚(yáng)子江大酒店等賓館、娛樂和休閑場(chǎng)所,靖江人已經(jīng)養(yǎng)成了到本項(xiàng)目所處位置進(jìn)行餐飲、娛樂和休閑的習(xí)慣。同時(shí),這些賓館紅火的生意和客源,也為本項(xiàng)目定位于餐飲、娛樂、休閑奠定了基礎(chǔ)。劣勢(shì)(Weaknesses)本項(xiàng)目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部,由于歷史原因,此處商鋪的租價(jià)和售價(jià)都不高(如本項(xiàng)目對(duì)面的建安大樓,1層到5層捆綁銷售的售價(jià)僅為1400元/平方,一層商鋪的租賃價(jià)格只有100元/平方·年),因此,本項(xiàng)目的成功增值必須建立在成功定位基礎(chǔ)上。本項(xiàng)目已經(jīng)幾易其手,都因?yàn)榉N種原因而未能真正成功,這會(huì)給后期的運(yùn)作和招租、招商造成一定的影響。本項(xiàng)目處于靖江老城區(qū)和新區(qū)的接合部,周邊沒有相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施相呼應(yīng),不容易營造濃厚的商業(yè)氛圍、不容易吸引人流。本項(xiàng)目所處位置的特點(diǎn)是:”人流小、車流大”,這種特點(diǎn)決定了本案定位宜充分利用這”車流”,但在硬件設(shè)施上,它卻沒有足夠的停車場(chǎng),這也在一定程度上限制了其定位。本項(xiàng)目的規(guī)模比較尷尬,對(duì)某些定位來說,它可能面積偏大,而對(duì)某些定位來說——如集散基地和物流中心,則其面積可能偏小,滿足不了現(xiàn)代物流中心的多功能需求。機(jī)會(huì)(Opportunities)靖江巨大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?、?qiáng)勁的輻射能力和本地產(chǎn)業(yè)的可能結(jié)合,將是本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)所在,根據(jù)定量調(diào)研和定性調(diào)研結(jié)果,本項(xiàng)目定位有可能結(jié)合的產(chǎn)業(yè)有:機(jī)電及汽車配件業(yè):發(fā)展以汽車鎖、傳動(dòng)軸、制動(dòng)器、轎車結(jié)構(gòu)沖壓件、車內(nèi)飾為主的汽車零部件生產(chǎn),進(jìn)一步提升已初具規(guī)模的微特電機(jī)、大中小型電機(jī)、家電電機(jī)業(yè)水平,鼓勵(lì)以直接投資和技術(shù)貿(mào)易方式參與工程機(jī)械、叉車、數(shù)控鍛壓設(shè)備的產(chǎn)品升級(jí)和技術(shù)改造。醫(yī)藥及精細(xì)化工業(yè):主要發(fā)展生物化工、精細(xì)化工、醫(yī)藥、農(nóng)藥產(chǎn)品、光氣衍生產(chǎn)品、鉛鹽系列產(chǎn)品、新型藥品包裝材料、先進(jìn)制藥設(shè)備。輕工、紡織服裝業(yè):發(fā)展高支高密織物、針織面料、織物染整及后整理加工;中高檔服裝面料;造紙及相關(guān)增效、環(huán)保設(shè)施。船舶修造業(yè):重點(diǎn)發(fā)展大中型船舶制造、修理、拆解,發(fā)展船用機(jī)電、錨鏈、涂料等船用相關(guān)產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè):發(fā)展計(jì)算機(jī)外圍產(chǎn)品、電子元器件、網(wǎng)絡(luò)及通訊產(chǎn)品元器件。商貿(mào)流通業(yè):鼓勵(lì)投資商貿(mào)設(shè)施,發(fā)展大型零售、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè):主要發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè),重點(diǎn)引進(jìn)肉制品加工、蔬菜加工、糧油加工、花卉種養(yǎng)、長江特種水產(chǎn)養(yǎng)殖加工項(xiàng)目。旅游觀光業(yè):發(fā)展現(xiàn)代旅游、休閑旅游、文化旅游和生態(tài)旅游。重點(diǎn)進(jìn)行以江陰長江公路大橋北橋頭堡為中心,集旅游、娛樂、觀光于一體的旅游區(qū)建設(shè)。就本項(xiàng)目而言,其定位方案能夠結(jié)合靖江的某些產(chǎn)業(yè)——如電子信息產(chǎn)業(yè)、機(jī)電和汽車配件業(yè)等,利用其優(yōu)越的區(qū)域位置和輻射能力,考慮將其發(fā)展為集散基地和物流中心的可能性。也能夠根據(jù)當(dāng)前靖江的市場(chǎng)空缺或機(jī)會(huì)進(jìn)行定位,如娛樂餐飲業(yè)等。威脅(Threats)就本項(xiàng)目的定位而言,雖然存在諸多機(jī)會(huì)和可能性,但也可能存在對(duì)本項(xiàng)目定位構(gòu)成威脅的項(xiàng)目,在當(dāng)前主要有:本項(xiàng)目旁邊的”汽貿(mào)大廈”,當(dāng)前正在進(jìn)行裝修,據(jù)稱是規(guī)模很大的娛樂、休閑、洗浴中心。驥江路337號(hào),太平洋服飾上面的4-6層(每層平米),當(dāng)前正在招租,根據(jù)了解,當(dāng)前有意向前往洽談的主要是想做洗浴中心、餐飲等,該項(xiàng)目的租金為4層:20元/平米·月;5層:15元/平米·月;6層:10元/平米·月。該項(xiàng)目不但可能在功能定位和本項(xiàng)目類似,更重要的是,它的租賃價(jià)格可能會(huì)成為我們目標(biāo)客戶的重要參照系?！獏^(qū)域位置懸殊的商鋪,是否應(yīng)該有相近的價(jià)格,將是我們的造夢(mèng)和營銷必須解決的問題。二、本項(xiàng)目定位建議本項(xiàng)目的定位在當(dāng)前而言,只是一種框架或可能性,根據(jù)討論,本項(xiàng)目的經(jīng)營方向有可能是以下一種或幾種定位的結(jié)合。1、定位于商業(yè)的可行性分析根據(jù)靖江的商業(yè)狀況,以及我們對(duì)無錫、常州、揚(yáng)州、南通等幾個(gè)臨近城市的商業(yè)所作的考察,我們發(fā)現(xiàn)在中小規(guī)模的城市,很難形成兩個(gè)以上的商業(yè)中心(一個(gè)主商業(yè)中心和一個(gè)次商業(yè)中心)。同時(shí),就當(dāng)前而言,本項(xiàng)目也不具備定位商業(yè)運(yùn)作的所具備的條件,此處車流大、人流小,并不適合定位于以服飾、鞋類為主的零售商業(yè)。另外,根據(jù)我們的定量調(diào)研結(jié)果,靖江人購物并不青睞批發(fā)市場(chǎng),本次調(diào)研中,只有不到3%的人常到新世界招商市場(chǎng)去購物,這也和我們所了解的新世界招商市場(chǎng)的生意不好相吻合,因此,就現(xiàn)狀而言,本項(xiàng)目也不適合定位于以靖江市居民為主體客群的百貨批發(fā)市場(chǎng)。根據(jù)這樣的分析,我們基本能夠排除本項(xiàng)目定位為商業(yè)零售、批發(fā)的可行性。2、定位于餐飲、娛樂業(yè)(包括賓館)的可行性分析優(yōu)勢(shì)靖江的餐飲、娛樂業(yè)比較興旺,在僅有20萬人口的小城,就有涉外旅游賓館酒店10多家,其中三星級(jí)2家、二星級(jí)3家,如揚(yáng)子江大酒店、靖泰大酒店、大橋度假村、新潮賓館、金都大酒店等,其它如和氣堂、城市客、有意思、德士堡、肯德基等餐飲,以及酒店的生意都非常好,娛樂場(chǎng)所則有豪維納、星光燦爛、田園等。(從另一個(gè)方面來說,這既是優(yōu)勢(shì),也是劣勢(shì),因?yàn)橐粋€(gè)中小城市的市場(chǎng)容量畢竟有限)靖江人的消費(fèi)習(xí)慣:靖江人擺酒席、外出就餐、到洗浴中心享受的比例和頻率都相當(dāng)高,有相當(dāng)大的市場(chǎng)容量。本項(xiàng)目所處位置就有靖泰賓館、龍門賓館、幸福大廈等賓館和酒店,且生意很好,如果定位于餐飲、娛樂及賓館,則能夠很好的借勢(shì)。規(guī)模優(yōu)勢(shì),根據(jù)對(duì)靖江市場(chǎng)的調(diào)研,無論餐飲、娛樂、還是休閑、洗浴,規(guī)模是形成其競(jìng)爭(zhēng)力和取勝的一個(gè)重要因素,而本項(xiàng)目所擁有的體量,足能夠在某些方面創(chuàng)造靖江的幾個(gè)”第一”,從而提升本項(xiàng)目的價(jià)值。劣勢(shì)如果定位于餐飲、娛樂,則使項(xiàng)目有效增值的空間、余地并不大,從而使本項(xiàng)目的獲利能力降低。因?yàn)檫@些行業(yè)的經(jīng)營者對(duì)設(shè)施、布局、裝修等可能有自己的需求,而無需投資商考慮。這無疑會(huì)增強(qiáng)本項(xiàng)目的潛在客戶的談判能力,從而使售價(jià)和租賃價(jià)格都不可能很高(驥江路337號(hào)的樓層就是一例。)機(jī)會(huì)靖江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的建設(shè),特別是靖江的旅游觀光業(yè)發(fā)展,以江陰長江公路大橋北橋頭堡為中心,集旅游、娛樂、觀光于一體的旅游區(qū)的建設(shè),將進(jìn)一步促進(jìn)靖江的餐飲、娛樂業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前餐飲業(yè)的特征是:個(gè)性化消費(fèi)日趨明顯,特色餐飲更趨突出。餐飲市場(chǎng)消費(fèi)從價(jià)格選擇為主,向價(jià)格、品位、氛圍、服務(wù)和品牌文化等方向轉(zhuǎn)變,選擇性和理性化消費(fèi)特點(diǎn)明顯增強(qiáng)。本項(xiàng)目能夠經(jīng)過引入有特色的連鎖餐飲、地方菜系來形成核心競(jìng)爭(zhēng)力。這樣,本項(xiàng)目的價(jià)值在很大程度上取決于我們招商引進(jìn)的項(xiàng)目。威脅”汽貿(mào)大廈”、驥江路337號(hào)的項(xiàng)目,將在定位和價(jià)格上給本項(xiàng)目造成威脅。定位于餐飲、娛樂和休閑,則和本項(xiàng)目周邊的賓館、娛樂、洗浴場(chǎng)所定位雷同,必須營造自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力,才能避免周圍項(xiàng)目的威脅。概而述之,本項(xiàng)目定位于餐飲、娛樂有其可行性,可是在方案設(shè)計(jì)、招商和營銷的過程中,必須考慮到項(xiàng)目本身固有的劣勢(shì),以及定位于餐飲、娛樂的劣勢(shì)和潛在的威脅,未雨綢繆,方能立于不敗之地。3、定位于數(shù)碼產(chǎn)品集散地的可行性分析根據(jù)江蘇信息產(chǎn)業(yè)廳提供的信息,江蘇信息化指數(shù)達(dá)31.09,位居全國第6位。江蘇信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展居全國前列(前五名內(nèi)),人均水平列北京、上海、天津之后,與廣東接近。1999年,江蘇信息服務(wù)業(yè)的總營業(yè)額達(dá)285億元,其中信息內(nèi)容服務(wù)業(yè)、信息傳輸服務(wù)業(yè)約205億元,信息技術(shù)服務(wù)業(yè)約80億元。當(dāng)前,全省從事信息服務(wù)的企事業(yè)單位已超過1萬家,從業(yè)人員超過10萬人。全省專線及撥號(hào)上網(wǎng)用戶數(shù)由98年的10萬戶迅猛發(fā)展到150萬戶,占全國的6%,居全國第四位。省內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)上的中文網(wǎng)站數(shù)已達(dá)150個(gè),其中”金陵熱線”成為全國第二個(gè)上網(wǎng)訪問量超千萬人次的站點(diǎn)。江蘇省公眾多媒體網(wǎng)上的信息資源總數(shù)已超過700個(gè),并開發(fā)和推廣了40多個(gè)網(wǎng)上應(yīng)用系統(tǒng),已有1萬多家企業(yè)、150個(gè)政府有關(guān)部門上網(wǎng)安家。順應(yīng)這個(gè)形勢(shì),也結(jié)合本項(xiàng)目本身所具有的優(yōu)勢(shì),能夠?qū)⒈卷?xiàng)目定位為經(jīng)營電腦、網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、音響音像綜合性數(shù)碼市場(chǎng),其定位于數(shù)碼產(chǎn)品集散地的優(yōu)劣勢(shì)分別如下:優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目定位于數(shù)碼產(chǎn)品集散地的最大優(yōu)勢(shì)在于其區(qū)域優(yōu)勢(shì),如前所述,靖江乃至本項(xiàng)目的輻射能力是和它所處的區(qū)域位置密切相關(guān)的,靖江市地處長江中下游、上海至南京”黃金水道”中心地北岸,既是扼守長江黃金水道的黃金節(jié)點(diǎn)(長江航道與全國南北交通的主要信道在此交匯),又素有”南北咽喉”、”蘇北南大門”之稱,是江蘇中部南北交通的重要樞紐,對(duì)蘇中地區(qū)的輻射能力不可低估。電子信息產(chǎn)業(yè)是朝陽產(chǎn)業(yè),也是靖江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)未來的熱點(diǎn)投資產(chǎn)業(yè)之一,該定位不但和靖江的產(chǎn)業(yè)相切合,而且具有廣闊的發(fā)展前景,同時(shí)能提升本項(xiàng)目的檔次。機(jī)會(huì)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中所占比重,逐年提升,行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。就當(dāng)前而言,數(shù)碼產(chǎn)品在江蘇地區(qū)的輻射源依然是南京和上海,在靖江、泰州、乃至整個(gè)蘇中地區(qū),尚沒有成規(guī)模的數(shù)碼城或數(shù)碼港。南京的珠江路正在進(jìn)行拆遷、改造。從南京玄武區(qū)政府傳來的消息表明,昔日珠江路一家一店,店店相連的格局將不復(fù)存在,大象和螞蟻共存的日子將不會(huì)太久了,玄武區(qū)政府已經(jīng)決定在春節(jié)過后對(duì)珠江路進(jìn)行時(shí)間跨度長達(dá)三年的全面改造,啟動(dòng)十個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,三年后的珠江路,將看不到沿街小店的身影,取而代之的是一座座大型IT賣場(chǎng)和電腦商城,在這個(gè)過程中,被”掃地出門”的經(jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品的中小企業(yè)、乃至大賣場(chǎng)正在尋找合適的落腳之地。這對(duì)本項(xiàng)目而言,這是一個(gè)空前絕后的機(jī)會(huì)。從上海電腦市場(chǎng)整體來看,已經(jīng)從規(guī)模戰(zhàn)進(jìn)入到連鎖戰(zhàn),換句話說,整合資源、連鎖經(jīng)營已成為賣場(chǎng)間相互競(jìng)爭(zhēng)的”殺手锏”,太平洋電腦市場(chǎng)、百腦匯、賽博電腦廣場(chǎng)等正在進(jìn)行市場(chǎng)擴(kuò)張,這為本項(xiàng)目和她們的合作提供了機(jī)會(huì)。4、本項(xiàng)目定位和靖江的支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)合的可能方案本項(xiàng)目定位的核心,是充分利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)和輻射能力,按照這個(gè)思路,能夠?qū)⑺突疖囌靖浇呢涍\(yùn)站相結(jié)合,定位為產(chǎn)品集散基地或物流中心,而如前所述,可資利用的靖江的產(chǎn)業(yè)主要有:機(jī)電及汽車配件業(yè):形成以汽車鎖、傳動(dòng)軸、制動(dòng)器、轎車結(jié)構(gòu)沖壓件、車內(nèi)飾為主的汽車零部件集散基地和摩配中心。電子信息產(chǎn)業(yè):成為計(jì)算機(jī)外圍產(chǎn)品、電子元器件、網(wǎng)絡(luò)及通訊產(chǎn)品元器件的批零中心,也能夠和上面的數(shù)碼產(chǎn)品集散地定位相結(jié)合。靖江農(nóng)業(yè):結(jié)合靖江在農(nóng)副產(chǎn)品種植、養(yǎng)殖、加工業(yè)方面的優(yōu)勢(shì),在此處建設(shè)花卉、長江特種水產(chǎn)等的批零中心。根據(jù)4月2日晚的討論,當(dāng)前確定本案項(xiàng)目的初步定位是”數(shù)碼、機(jī)電城,同時(shí)結(jié)合客房、洗浴和餐飲”。5、關(guān)于本項(xiàng)目定位和方案營銷的一點(diǎn)思考雖然從操作而言,方案營銷是以項(xiàng)目定位為基礎(chǔ),可是,就本案而言,本項(xiàng)目的定位應(yīng)該是和方案營銷相輔相成的,初步確定的項(xiàng)目定位必須在市場(chǎng)營銷的實(shí)踐中加以檢驗(yàn)和應(yīng)證。雖然機(jī)電、數(shù)碼城結(jié)合客房、洗浴和餐飲的定位可能會(huì)使經(jīng)營業(yè)態(tài)更加豐滿、面積應(yīng)用更加充分,可是,這樣的定位能否符合我們的初衷——充分利用其區(qū)域優(yōu)勢(shì)和輻射能力呢?因?yàn)閿?shù)碼、機(jī)電城要有一定的輻射能力,必然是以規(guī)模為基礎(chǔ)的,而根據(jù)我們的調(diào)研,在靖江,洗浴和餐飲經(jīng)營成功的一個(gè)關(guān)鍵是規(guī)?；蛱厣?。因此,面積是否會(huì)成為本項(xiàng)目綜合定位的”瓶頸”,是我們要在方案營銷的過程中了解和解決的問題,這也是本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研的進(jìn)一步深化。另外,就定位于數(shù)碼產(chǎn)品而言,其成功的最大可能性就在于地理優(yōu)勢(shì)、可能的輻射能力,但就輻射能力而言,它是和本項(xiàng)目的招商密切結(jié)合的。而我們認(rèn)為,數(shù)碼產(chǎn)品項(xiàng)目的招商成功的關(guān)鍵,在于抓住商機(jī)、盡快動(dòng)手。因?yàn)槲羧罩榻飞系哪切┮驯徊疬w的、”日金斗金”的商鋪商家是不可能”坐以待斃”的,她們正將焦急的目光投向大大小小的電腦商城,根據(jù)了解,近日商城的鋪面已經(jīng)成為炙手可熱的香餑餑,租金正節(jié)節(jié)升高。根據(jù)4月8日的消息,位于南京太平北路西面的某珠江路大型電腦商城,籍”經(jīng)營區(qū)域重新劃分”為由,將不同程度的提高鋪面租金,平均漲幅高達(dá)30%,屆時(shí),其二樓鋪面平均每平方米月租金將近600元。位于珠江路東段的某大型電腦商城,也擬將每平方米租金上調(diào)15元左右,在建的各大電腦商城的預(yù)期租金也將紛紛上揚(yáng)。這樣的情況,對(duì)于本項(xiàng)目而言,是一個(gè)極大的商機(jī),經(jīng)過適當(dāng)?shù)摹痹靿?mèng)”,我們有可能以無可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引相當(dāng)?shù)慕?jīng)營數(shù)碼產(chǎn)品的散戶。

附錄一:泰州的戰(zhàn)略地位及發(fā)展機(jī)遇一、泰州歷史上的戰(zhàn)略地位泰州是一座有著2100多年歷史的文化名城。古代泰州濱海臨江,交通發(fā)達(dá),經(jīng)濟(jì)繁榮,文化積淀深厚,素有”漢唐古郡,淮海明區(qū)”之稱,是蘇中和里下河地區(qū)入江達(dá)海的重要樞紐,蘇北的門戶和商品集散地。漢唐時(shí),泰州的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和煮鹽業(yè)已具有相當(dāng)規(guī)模,有”海陵紅粟,倉儲(chǔ)之積靡窮”之說。宋代,泰州是淮南地區(qū)以鹽、糧集散為主的內(nèi)河港口城市。<宋史·食貨志>記載:紹興末年(1160年前后),泰州一帶之鹽賦已超過唐時(shí)全國鹽賦總數(shù)。二、江蘇省域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的戰(zhàn)略機(jī)遇江蘇是公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)大省,不少經(jīng)濟(jì)指針多年來居全國前列,魚米之鄉(xiāng)、人文薈萃,有口皆碑。但江蘇高企的經(jīng)濟(jì)指針主要是靠蘇錫常等少數(shù)地區(qū)支撐著的(況且還有相當(dāng)?shù)呐菽?,欲使全省經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步上臺(tái)階,有效挖掘中北部廣闊地域的潛力、真正協(xié)調(diào)南北共同發(fā)展是必然選擇。泰州市與南通市、揚(yáng)州市并稱蘇中三市,地處沿海和沿江兩大經(jīng)濟(jì)帶的結(jié)合部,地理位置比較優(yōu)越,具有接納上海、蘇南經(jīng)濟(jì)輻射并向蘇北腹地傳遞的重要功能,在我省實(shí)施的區(qū)域共同發(fā)展戰(zhàn)略中起著承南啟北的關(guān)鍵作用。在新世紀(jì),促進(jìn)蘇中快速崛起,呼應(yīng)南北發(fā)展,既是蘇中大事,更是全省大計(jì)。泰州市水陸交通便捷,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,以國家一類開發(fā)口岸——泰州港為主體的港口群初具規(guī)模。泰州引江河被譽(yù)為”中國的萊茵河”。寧通高速公路、京滬高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路以及建設(shè)中的新長鐵路均在泰州境內(nèi)貫通。江陰長江大橋的通車,更使泰州與蘇南、上海連為一體?？傮w上看,泰州市真正位于江蘇省的”中心”(地理中心)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展雖落后于蘇南,但普遍超過蘇北,在區(qū)域發(fā)展中具有一定的”居中”特征。這為泰州經(jīng)濟(jì)在今后的發(fā)展中創(chuàng)造條件、抓住機(jī)遇、快速崛起奠定了較好的基礎(chǔ)。三、泰州市融入”長三角經(jīng)濟(jì)圈”的戰(zhàn)略機(jī)遇長江三角洲是由滬、蘇、浙三地的15個(gè)地級(jí)以上城市組成的復(fù)合型區(qū)域。這15個(gè)城市分別是上海,江蘇的南京、蘇州、無錫、常州、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、南通、泰州,以及浙江省的杭州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山。當(dāng)前已形成以上海為核心的城市群發(fā)展態(tài)勢(shì)。長江三角洲經(jīng)濟(jì)帶占中國國土面積的1%,匯聚了中國6%的人口和20%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值,堪稱中國經(jīng)濟(jì)、科技、文化最發(fā)達(dá)的地區(qū)之一。近年來,當(dāng)國內(nèi)很多地方為經(jīng)濟(jì)”疲軟”、欲振乏力困擾之時(shí),長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)卻呈現(xiàn)出令人驚呼的”井噴”行情:年均10%以上的增長速度、占全國20%以上的國內(nèi)生產(chǎn)總值、近30%的的進(jìn)出口總額、近40%的引進(jìn)外資總額。在全國經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的35個(gè)城市中,長三角地區(qū)占了10個(gè),最新選出的全國綜合實(shí)力十強(qiáng)市中,長三角地區(qū)占了4個(gè)。這一中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量規(guī)模最大的區(qū)域,已被公認(rèn)為世界六大城市帶之一。專家認(rèn)為,就區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言,長三角區(qū)域正踏在邁入新一輪更高層次發(fā)展——經(jīng)濟(jì)一體化的門檻上。早在1993年,上海就正式提出長三角”大都市圈”的概念,并積極部署上海與長江三角洲經(jīng)濟(jì)一體化,把長江三角洲的發(fā)展,納入上海”長三角城市化”的規(guī)劃之中。1995年,中央提出:上海要為長江沿岸服務(wù)。8月28日,由國家經(jīng)貿(mào)部、上海市政協(xié)、社科院主辦的”11月3日,第十四次上海市市長國際企業(yè)家咨詢會(huì)議上,提出以上海為中心,連蘇浙15市,建設(shè)”當(dāng)前,長江三角洲地區(qū)已建立了滬、蘇、浙經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展座談會(huì)工作機(jī)制。三省市正著手建設(shè)多種運(yùn)輸方式相互配套、快速便捷的區(qū)域綜合大交通體系;建立物流平臺(tái);營造區(qū)域信用環(huán)境;強(qiáng)化三地信息資源的共享與合作;聯(lián)手打破條塊分割的要素配置體制,建設(shè)相互融通的區(qū)域經(jīng)濟(jì)功能與服務(wù)體系;以人力資源的聚散帶動(dòng)區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)要素的整合?！遍L三角”在飛速發(fā)展。對(duì)于地處長江之濱的泰州而言,能不能抓住上海打造世界級(jí)都市圈的機(jī)遇,乘勢(shì)而上,贏得主動(dòng),形成后發(fā)優(yōu)勢(shì),成為泰州能不能在蘇中率先崛起的關(guān)鍵所在。四、中國上海世界博覽會(huì)提供的戰(zhàn)略機(jī)遇專家預(yù)測(cè):上海世博會(huì),直接投資將達(dá)到30億美元,由此帶動(dòng)的其它投資將分散到長江三角地區(qū)的其它城市。隨著申博的成功,長三角地區(qū)的旅游、會(huì)展、物流、建筑、商貿(mào)、城市規(guī)劃和建設(shè)等領(lǐng)域的合作首當(dāng)其沖。世博會(huì)除了給上海帶來持續(xù)的、無法計(jì)算的后續(xù)效益,亦將成為長三角的新的”動(dòng)力源”。泰州將在旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、建筑等方面盡可能分享世博會(huì)這道大餐。五、泰州近期戰(zhàn)略地位及發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)析江蘇省域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的要求和”長三角經(jīng)濟(jì)圈”飛速發(fā)展的推動(dòng),以及泰州市位于江蘇省的地理中心,具有承南啟北、南北呼應(yīng)的天然使命,決定了泰州市的重要的戰(zhàn)略地位。省委、省政府組建地級(jí)泰州市,就是想在這縱貫東西、承接南北的”節(jié)點(diǎn)”上,培育一個(gè)區(qū)域性的中心城市,形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長極,從而帶動(dòng)整個(gè)蘇中的崛起,全面優(yōu)化江蘇的生產(chǎn)力布局。能夠說,培育一個(gè)區(qū)域性的中心城市,是新泰州與生俱來的歷史使命。在蘇中三市中,如果說南通市將更大程度地接受上海的輻射,揚(yáng)州市的旅游休閑更具特色,則泰州市的快速崛起特別是制造業(yè)的快速崛起對(duì)江蘇省域經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展將更具重要意義。因此,泰州市的發(fā)展,在蘇中三市中將可能贏得更多的省級(jí)政府的支持和幫助。針對(duì)江蘇省域經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展和”長三角經(jīng)濟(jì)圈”飛速發(fā)展的歷史性機(jī)遇,泰州市的發(fā)展戰(zhàn)略很可能包括以下內(nèi)容:制造業(yè)尋求突破跨江發(fā)展農(nóng)型企業(yè)積極拓展上海市場(chǎng)積極引進(jìn)大型連鎖商業(yè)企業(yè),提高泰州市作為中心城市的影響力和輻射力建設(shè)蘇北的門戶和商品集散地

附錄二:反思江蘇省域發(fā)展一、反思的必要江蘇是公認(rèn)的經(jīng)濟(jì)大省,不少經(jīng)濟(jì)指針多年來居全國前列,魚米之鄉(xiāng)、人文薈萃,有口皆碑。但江蘇高企的經(jīng)濟(jì)指針主要是靠蘇錫常等少數(shù)地區(qū)支撐著的(況且還有相當(dāng)?shù)呐菽?,欲使全省經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步上臺(tái)階,有效挖掘中北部廣闊地域的潛力、真正協(xié)調(diào)南北共同發(fā)展是必然選擇,決策層也有過種種努力,而效果卻不盡如人意。江蘇發(fā)展的難點(diǎn)實(shí)際上可歸結(jié)為如何使中北部特別是淮北地區(qū)發(fā)展起來。與沿海兄弟省份比較,在不少領(lǐng)域如外向型經(jīng)濟(jì)、私營企業(yè)、海洋產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)的產(chǎn)業(yè)化等等,江蘇的現(xiàn)狀不容樂觀。這就有必要對(duì)以往所采取的對(duì)策進(jìn)行深層思考,及時(shí)加以調(diào)整。二、歷史的變遷占全省四分之三的所謂蘇北——江蘇長江以北的大部地區(qū)近代以來落伍了,這是事實(shí)。其主要原因是兵災(zāi)、水災(zāi)等使得民眾流離失所、元?dú)獯髠?真乃國難當(dāng)頭,厄運(yùn)難逃。而外國殖民者的入侵,客觀上加速了上海成為國際大都會(huì)的進(jìn)程。從純經(jīng)濟(jì)的角度,在國家動(dòng)蕩、內(nèi)憂外患而暗無天日之時(shí),上海及其周邊的所謂蘇南等地卻相對(duì)迎來了意外的發(fā)展機(jī)遇。由于長江的阻隔,雖相距不遠(yuǎn),江北接受上海的輻射則大打折扣,南北間的發(fā)展差異呈現(xiàn)出一種明顯的馬太效應(yīng)。三、蘇北的喜與憂在底子薄弱、發(fā)展環(huán)境不佳的背景下,蘇北仍不乏可歌可泣、即便蘇南的精英們也不得不折服的閃光點(diǎn)。春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)、森達(dá)集團(tuán)等幾乎是白手起家,發(fā)展成為國內(nèi)外知名企業(yè)、民族工業(yè)的杰出代表,她們不只是蘇北的自豪,也確實(shí)為全省爭(zhēng)了光。此類企業(yè)的成功,人的因素起了決定作用,以充分發(fā)揮人的主觀能動(dòng)性而消除了基礎(chǔ)設(shè)施等不利因素的影響。蘇南小城鎮(zhèn)發(fā)展聲譽(yù)卓著,能與興化戴南、張郭等鎮(zhèn)相比的也數(shù)不出多少;華西村家家有轎車,戴南的董北也是個(gè)富康(轎車)村。就面上而言,誰都不可能指望或要求多數(shù)經(jīng)營者都達(dá)到陶建幸、徐鏡人、朱湘貴等企業(yè)家所具備的膽識(shí)。各行各企業(yè)的發(fā)展皆有賴于一定條件的軟硬環(huán)境作支撐,而蘇北基礎(chǔ)設(shè)施的改進(jìn)顯得過于遲緩。四、如此基礎(chǔ)設(shè)施南京長江大橋建成30年后,其下游約400公里江面上于1999年才有江陰公路大橋通車;南京祿口機(jī)場(chǎng)未能與南京二橋在建設(shè)時(shí)序上作些調(diào)整而選址六合,偏偏建于遠(yuǎn)離蘇北的安徽馬鞍山附近;蘇北腹地通鐵路比滬寧線晚了近一個(gè)世紀(jì);高速公路也是近二年有所起色;海邊深水岸線(呂四、洋口、大豐、濱海、灌河口)未進(jìn)行有力度的開發(fā)(哪怕有意識(shí)地選一、二處做些象樣的嘗試,洋口、呂四可是公認(rèn)的國內(nèi)不可多得的深水岸線),使江蘇擁有沿海的名義卻僅有沿江的底子,難怪江蘇電視、廣播的天氣預(yù)報(bào)節(jié)目喜歡稱”蘇北沿海海面…”;培養(yǎng)人才的高校多集中在偏離蘇北大部而處于蘇皖南邊緣的省會(huì)南京。南京的火車去徐州、連云港得從安徽繞,蘇北處于中國東部沿海南北要沖的天然優(yōu)勢(shì)長期被抑制著,難以發(fā)揮(此種局面看來維持不了多久了,因?yàn)樯虾Ｖ脸缑鲘u的鐵路、高速公路越江信道即將開工并與南通接軌。上海社科院賈繼鋒五、沿海省份?還是內(nèi)陸省?蘇南依江而不臨海,江蘇的海域皆處江北,而江北的基礎(chǔ)設(shè)施未適時(shí)改進(jìn),經(jīng)濟(jì)發(fā)展步履維艱,城市規(guī)模、面貌也就改觀較慢。因而江蘇被動(dòng)地滿足于在蘇錫常、南京等既有基礎(chǔ)較好的小圈圈內(nèi)錦上添花,潛意識(shí)里對(duì)其不免有一種與生俱來的貴族感覺。人家的港口開發(fā)、臨海工業(yè)進(jìn)展得熱熱鬧鬧,而江蘇省內(nèi)上千公里海岸線除小打小鬧地搞些種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)外,大部分處于睡眠狀態(tài)。人家在開發(fā)”海上山東”、”海上遼寧”,江蘇只敢戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢地跟著喊”海上蘇東”,就沒魄力叫一聲”海上江蘇”;人家是名符其實(shí)的沿海經(jīng)濟(jì)大省,江蘇則自覺不自覺地自我定位在內(nèi)陸省,如何比下去?照此趨勢(shì),江蘇將不得不與沿江的安徽、湖北去爭(zhēng)雄為榮了。相關(guān)因素造成現(xiàn)今江蘇的大城市處在三個(gè)方向,于是江蘇有學(xué)者提出了看似驚人的”三大都市圈”概念,一個(gè)在東南角,一個(gè)在西南角,另一個(gè)在西北角,而遼闊的沿海及腹部似乎都成了遺忘之角。蘇錫常相互平衡,難分主次,與周邊縣級(jí)市構(gòu)成城市群,本就是上海都市圈的組成部分;南京的腹地近乎一半在安徽;徐州則是蘇魯豫皖邊區(qū)的中心城市、交通樞紐。關(guān)于江蘇的城市化之路、綜合競(jìng)爭(zhēng)力的提升真的沒有更好的思路?六、沿海的悲哀面對(duì)沿海兄弟省份咄咄逼人的發(fā)展態(tài)勢(shì),江蘇是否有些力不從心?且看其它沿海各省哪家沒有幾個(gè)上規(guī)模的海港城市?江蘇真正意義上的海港城市僅有連云港,非但未能及早著力做大做強(qiáng),早年還差點(diǎn)被貽誤前程。70年代初省內(nèi)某師范地理系的課題組對(duì)連云港的結(jié)論是:因?yàn)楹降烙俜e,不能建萬噸級(jí)深水泊位(周總理親自過問后,重新組織論證,結(jié)論有所改觀)。山東石臼所港上馬的一個(gè)前提就是基于連云港建港條件不佳這樣的判斷(當(dāng)然也有個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)的主觀因素),而90年代初經(jīng)河海大學(xué)嚴(yán)愷老教授等港口專家論證認(rèn)為,連云港東西連島外側(cè)具有建10萬噸級(jí)泊位的條件。寶鋼、寧波北侖港、石臼所港本應(yīng)集中布局于連云港而形成較強(qiáng)國際競(jìng)爭(zhēng)力,但因國內(nèi)相關(guān)人員知識(shí)缺乏而中了日本人的圈套,被分而治之。按當(dāng)時(shí)運(yùn)價(jià),僅石臼所出口煤炭、北侖港進(jìn)口礦石(再轉(zhuǎn)駁寶山)而皆空船返回一年便浪費(fèi)1億多元。此案例作為反面教訓(xùn)被寫進(jìn)了北大、中科院研究生教材。1995年決策層曾將泰州、宿遷、東臺(tái)一并作為升格地級(jí)市的考慮對(duì)象,一念之差,東臺(tái)被舍棄了。東臺(tái)自17世紀(jì)設(shè)縣以來逐步發(fā)展為現(xiàn)國家級(jí)”大東海農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)”(大豐、東臺(tái)、海安、如東)7000多平方公里、400多萬人口的中心城市,本可在沿海催生出一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn),但遺憾地給擱淺了。1983年南通、蘇州的GDP分別為120多億元、140多億元,如今二者差距成倍數(shù)關(guān)系,這在很大程度上是由于南通缺少越江信道因而對(duì)外資的吸引力不夠強(qiáng)。七、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施的故事舉一個(gè)實(shí)例大致可說明基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響程度。1990年我將建議南通在一般汽渡一帶修建橋梁的一篇文章寄給南通市府,地方刊物也登載了。92年全國人代會(huì)期間,我去住地拜訪了南通市長。徐市長講:收到文章后,曾派人去省有關(guān)部門咨詢過,省里的同志說南通江面太寬,不可能造橋。臨別時(shí),市長搖著頭自言自語道:不得了,不得了,江面這么寬,造橋難以想象。結(jié)果等到96年南通越江信道項(xiàng)目開始招商,國務(wù)院才正式批準(zhǔn)建設(shè)蘇通大橋,一晃十年已過去。倘若南通早幾年建成越江信道,恐怕昆山100多億美元的外商投資得有二、三十億流向南通,與蘇州經(jīng)濟(jì)總量的差距也不至如此大。八、宏觀、微觀與中觀走進(jìn)國內(nèi)高校,經(jīng)濟(jì)系里的碩導(dǎo)、博導(dǎo)們要么專長于”宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”,要么專長于”微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)”,而專攻屬于所謂”中觀”范疇的”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展”領(lǐng)域的學(xué)者少之又少(能與國外同行有所交流的屈指可數(shù))。全國的經(jīng)濟(jì)總量以省、市等地域?yàn)檩d體,因此,對(duì)各省(區(qū))及其下屬各地、市的發(fā)展進(jìn)行較有份量的研究顯得特別重要。雖然也有”江蘇發(fā)展研究院”、”蘇南(蘇中、蘇北)發(fā)展研究院”這類以區(qū)域發(fā)展為研究對(duì)象的機(jī)構(gòu),但從機(jī)構(gòu)定位、人員配備、理論方法的認(rèn)知、實(shí)際效用等方面考察,顯得流于形式。研究、咨詢力量的匱乏,也是決策難以準(zhǔn)確、奏效的重要原因。區(qū)域發(fā)展的