房地產(chǎn)投資需求探究

房地產(chǎn)投資需求探究

一、心理賬戶理論

心理賬戶理論

心理賬戶理論認(rèn)為，無論是個(gè)體、家庭還是集團(tuán)、公司、都存在著一個(gè)或多個(gè)明確或者潛在的賬戶系統(tǒng)，這些賬戶系統(tǒng)往往會(huì)遵循一些有悖于經(jīng)濟(jì)學(xué)運(yùn)算規(guī)律的潛在心理運(yùn)算規(guī)則，這些規(guī)則無論是在記賬方式上還是在行為決策上都與理性的經(jīng)濟(jì)學(xué)和數(shù)學(xué)運(yùn)算方式存在著明顯差異，從而在個(gè)體做經(jīng)濟(jì)決策時(shí)常常以非預(yù)期的形式影響著個(gè)體，使個(gè)體的決策違背最簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)法則。簡(jiǎn)單地講，心理賬戶就是人們?cè)谛睦頍o意識(shí)地把財(cái)富劃歸不同的賬戶進(jìn)行管理，不同的心理賬戶有不同的記賬方式和心理運(yùn)算法則，由于心理賬戶的存在，使人們?cè)跊Q策時(shí)常常偏離基本“經(jīng)紀(jì)人”理性原則。

心理賬戶理論組成部分及本質(zhì)特征

1、心理賬戶的組成部分。第一個(gè)組成部分用來描述個(gè)體是如何對(duì)結(jié)果進(jìn)行感知和體驗(yàn)，以及如何進(jìn)行決策和對(duì)決策的效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。心理賬戶體系的存在使得個(gè)體有動(dòng)力對(duì)決策做事前和事后的成本-收益分析。如顧客在購(gòu)買床單時(shí)，發(fā)現(xiàn)床單有打折優(yōu)惠。往常床單根據(jù)中、大、加大三種尺寸分別得價(jià)格為；200元、250元和300元，而當(dāng)天全部賣到150元。我們會(huì)發(fā)現(xiàn)顧客會(huì)欣然購(gòu)買加大號(hào)并為之高興，盡管那張床單比他家的床要大許多。這一案例告訴我們，顧客的選擇將交易本身的價(jià)值納入對(duì)購(gòu)買決策的考慮之中。

第二個(gè)組成部分的功能主要是將不同的活動(dòng)分配到各自具體的賬目之中。如同在真實(shí)的世界中一樣，在心理賬戶體系中資金也會(huì)根據(jù)其來源和用途的不同而被分別進(jìn)行標(biāo)注。例如，各種日常的開支會(huì)被分門別類，有時(shí)人們還會(huì)設(shè)立各種明確的或模糊的預(yù)算對(duì)支出進(jìn)行約束和限制。各種用于消費(fèi)的資金也會(huì)被標(biāo)注為流量或存量的形式。第三個(gè)組成部分，是有關(guān)心理賬戶被評(píng)估的頻繁程度，以及所謂的選擇分類的問題。心理賬戶可以每天進(jìn)行清算，也可以每周或每年進(jìn)行清算，同時(shí)賬戶也可以被設(shè)定得相對(duì)狹窄一些或?qū)拸V一些。曾有這么一句話：“永遠(yuǎn)不要再牌桌上數(shù)錢?！笔聦?shí)上，從心理賬戶的角度來說，這是個(gè)明智的建議。

2、心理賬戶的本質(zhì)特征。心理賬戶的非替代性，是心理賬戶最本質(zhì)特征。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度看，金錢具有替代性，但在實(shí)際生活中，人的心理存在一個(gè)具有特定結(jié)構(gòu)和特點(diǎn)的賬戶，金錢會(huì)由于被貼上不同標(biāo)簽歸入不同類別的心理賬戶二具有不同的功能與用途，產(chǎn)生心理賬戶的非替代性效應(yīng)。

所謂非替代性效應(yīng)，是指?jìng)€(gè)體會(huì)把金錢劃分到不同心理賬戶，而每個(gè)心理賬戶中的錢具有不同的功能和用途，彼此之間不能替代。

3、心理賬戶理論中的有限理性。心理賬戶理論是芝加哥大學(xué)行為科學(xué)教授薩勒提出的概念。所謂心理賬戶就是人們會(huì)把在現(xiàn)實(shí)中客觀等價(jià)的支出或收益在心里上劃分到不同的賬戶中，不同的心理賬戶有不同的記賬方式和心理運(yùn)算規(guī)則。這些抽象的、存在于人們心理的賬戶就是心理賬戶。

正因?yàn)樾睦碣~戶的存在，有限理性人首先會(huì)將相同的資金設(shè)置在不同賬戶，并根據(jù)不同賬戶的資金來進(jìn)行不同的投資收益分析，因此心理賬戶會(huì)存在一定的分類，分為有收益的賬戶、收益和成本持平的賬戶、成本的賬戶。這樣投資收益賬戶的設(shè)置使人在決策時(shí)模糊了自己有限理性的特征，卻強(qiáng)化了自己在進(jìn)行理性投資收益分析的局面。

二、我國(guó)房地產(chǎn)銷售的現(xiàn)狀及分析

我國(guó)房地產(chǎn)的銷售現(xiàn)狀

2009年以來，隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷售大幅增加，出現(xiàn)了近年來所沒有過的“井噴式”行情。前三季度，全國(guó)商品房銷售面積億平方米，同比增幅達(dá)%，創(chuàng)自1998年房改以來歷史同期最高水平。其中商品住宅銷售面積增長(zhǎng)%；辦公樓銷售面積增長(zhǎng)%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)%。商品房銷售總額達(dá)27532億元，同比增長(zhǎng)%，而去年同期是下降了15%。分地區(qū)來看，2008年市場(chǎng)調(diào)整幅度較大的地區(qū)銷售增長(zhǎng)也更快。如隨著樓市的逐步回暖，北京、上海、浙江等熱點(diǎn)地區(qū)成交量持續(xù)回升。1-9月份，北京市銷售面積和銷售金額同比增長(zhǎng)均在100%以上，江蘇、浙江、福建、廣東等主要地區(qū)銷售面積和銷售額增幅都在50%以上。

在成交量不斷放大的同時(shí)，房?jī)r(jià)也持續(xù)上漲，同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。9月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲%，漲幅比8月份擴(kuò)大個(gè)百分點(diǎn)，這是自年初以來，房屋銷售價(jià)格連續(xù)第3個(gè)月同比上漲；環(huán)比上漲%，環(huán)比連續(xù)7個(gè)月正增長(zhǎng)。分地區(qū)看，9月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲的城市有57個(gè)，比6月份增加了26個(gè)，其中漲幅最大的5個(gè)城市是：深圳%、溫州%、金華%、銀川%、寧波%；價(jià)格下降的城市有13個(gè)，比上半年減少31個(gè)，其中降幅最大的5個(gè)城市是：石家莊下降%、吉林下降%、岳陽下降3%、唐山下降%、徐州下降%。盡管近期北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)漲幅有所放緩，但西寧、銀川、天津、南昌等二、三線城市房?jī)r(jià)卻在加速上漲，表明我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲價(jià)潮正在由一線城市向省會(huì)城市、中小城市等二、三線城市蔓延。

居民房產(chǎn)投資需求分析

盡管早在05年就有專家提出了“房地產(chǎn)泡沫”論，房?jī)r(jià)也在不斷的上漲，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也不斷增加，但老百姓對(duì)于房產(chǎn)的投資需求熱情不減，這類人群中不僅包括有一定投資實(shí)力的群體，也有相當(dāng)數(shù)量的中低收入的階層，雖然他們投資房產(chǎn)的數(shù)量不多，但由于該群體的基數(shù)較大，因此對(duì)于房地產(chǎn)的投資也起著較為重要的影響。

更為費(fèi)解的現(xiàn)象在于，這些中低收入的階層一般都已經(jīng)具有自己的住房，收入和福利方面也較為穩(wěn)定，但是他們依然選擇大幅減少生活中的各項(xiàng)開支，將所有的積蓄投入到房地產(chǎn)中，即便導(dǎo)致的結(jié)果是生活質(zhì)量顯著下降、生活抗風(fēng)險(xiǎn)能力極度變?nèi)跻苍谒幌?。這種現(xiàn)象與我們所說的傳統(tǒng)意義上的理性人行為有著明顯相悖的地方。

由于有限理性的前提及心理賬戶的存在，這類投資者通常會(huì)將自己的收入分在三個(gè)不同的賬戶，在圖形上表現(xiàn)為三個(gè)不同的曲線。由于曲線狀態(tài)的不同導(dǎo)致有不同的投資收益，再根據(jù)這一點(diǎn)來決定自己的收入應(yīng)該如何分配。見下圖。

由圖可以看出，根據(jù)投資收益的不同，這類投資者會(huì)將資金分別放在以上三個(gè)不同賬戶中，A曲線代表收益將大于投入的成本，B曲線代表收益與投入的成本相等，C曲線代表收益小于投入的成本。由于對(duì)于這類投資者來說，每一單位收益所帶來的貨幣效用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于資金雄厚的投資者，因此在面對(duì)ABC三類曲線時(shí)，他們寧愿盡可能壓縮BC曲線所占用的資金，而盡可能的將資金投入到A曲線上。事實(shí)上，任何市場(chǎng)都會(huì)存在供求關(guān)系的變化，這就意味著ABC三個(gè)曲線會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)條件的變化而互相變化。A曲線也會(huì)慢慢向B曲線，甚至向C曲線變化，但受到長(zhǎng)期以來的A曲線形狀的影響，投資者會(huì)片面的排斥部分信息，從而造成原有曲線保持不變的印象。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資需求的逐步剛性正是因?yàn)殚L(zhǎng)期以來房地產(chǎn)價(jià)格的高速增長(zhǎng)，造成的結(jié)果是對(duì)于投資者來說，特別是中低收入的投資者來說，已經(jīng)人為的將房地產(chǎn)看成是只漲不跌的市場(chǎng)，即便是出現(xiàn)2008年出現(xiàn)的房?jī)r(jià)抑制，由于配套的措施不夠周全，導(dǎo)致的結(jié)果是2009年房地產(chǎn)大漲，以及代表房地產(chǎn)利益集團(tuán)的輿論宣傳隨之加大，從而使投資者排斥其他負(fù)面信息，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)的A曲線形態(tài)的確認(rèn)，以至于在2010年更為強(qiáng)硬的房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)顯著的減溫，相反，廣大投資者依然將房地產(chǎn)投資作為自己投資領(lǐng)域的首選方向，這樣的結(jié)果就是房地產(chǎn)的投資需求熱情不減，房?jī)r(jià)上漲依然具有相當(dāng)?shù)摹巴顿Y者”基礎(chǔ)。

三、對(duì)策及建議

增加購(gòu)置多套房產(chǎn)和持有多套房產(chǎn)的成本，大力發(fā)展廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房

增加購(gòu)置房產(chǎn)和持有房產(chǎn)的成本會(huì)降低房產(chǎn)購(gòu)置者和持有者的收益預(yù)期，從而會(huì)產(chǎn)生觀望階段。經(jīng)過一段時(shí)間的理性回歸，會(huì)使這些人在心理賬戶的上重新繪畫曲線形狀，分配曲線區(qū)間。加上廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)剛性需求的影響，從而使房產(chǎn)購(gòu)置者和持有者會(huì)減少對(duì)房地產(chǎn)的投資熱情，轉(zhuǎn)向更為理性的投資決策。

引導(dǎo)和管理輿論宣傳的導(dǎo)向，避免利益集團(tuán)對(duì)房產(chǎn)高收益預(yù)期的強(qiáng)化

輿論宣傳是房地產(chǎn)利益集團(tuán)作為推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要工具之一。隨著媒體傳播形式的多樣化，輿論宣傳所帶來的影響力已經(jīng)不可同日而語，對(duì)大眾來說，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)和對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)無非都是來自于輿論的宣傳，特別是具有一定知名度的媒體。而現(xiàn)在的媒體中可以完全獨(dú)立于房地產(chǎn)市場(chǎng)之外的少之又少，造成的結(jié)果是房產(chǎn)不斷上漲的輿論不斷刺激著大眾的神經(jīng)，變相的推動(dòng)了房地產(chǎn)更快的上漲。因此加強(qiáng)輿論宣傳的管理也