工業(yè)廠房開發(fā)使用50問附解析

一、工業(yè)廠房的分類1.按廠房層數(shù)分：單層廠房、多層廠房、混合層廠房。2.廠房跨度的數(shù)量和方向分：單跨廠房、多跨廠房、縱橫相3.按廠房跨度尺寸分：小跨度(小于等于12米)、大跨度 (15-36米單層工業(yè)廠房)。4.按車間生產(chǎn)狀況分：冷加工車間、熱加工車間、恒溫濕車間、潔凈車間、其他特種狀況車間。1.一般性生產(chǎn)廠房：正常環(huán)境下生產(chǎn)的廠房。2.爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)性生產(chǎn)廠房：正常生產(chǎn)或儲(chǔ)存有爆炸和火振動(dòng)、煙霧、酸堿腐蝕性氣體或物質(zhì)、有輻射性物質(zhì)的生產(chǎn)三、按照廠房類型分類1.標(biāo)準(zhǔn)廠房：適用于電子、制衣、皮具、首飾、玩具、小家2.簡易廠房：適用于小五金、小機(jī)械、塑料、紙品等行業(yè)。四、按所有者和產(chǎn)權(quán)證分類開發(fā)區(qū)所有的廠房通常是標(biāo)準(zhǔn)廠房，而標(biāo)準(zhǔn)廠房包括外資企業(yè)和內(nèi)資企業(yè)的部分或者全部廠房，也包括在某個(gè)開發(fā)區(qū)境內(nèi)專業(yè)從事廠房建設(shè)和租賃的公司的廠房。產(chǎn)權(quán)證分為擁有合法產(chǎn)權(quán)的廠房和沒有產(chǎn)權(quán)的廠房。通常是沒有因土地產(chǎn)權(quán)證而導(dǎo)致，其中又包括已經(jīng)接受違章建設(shè)處罰和沒有接受違章建設(shè)處罰兩種方式。五、工業(yè)廠房特點(diǎn)工業(yè)廠房按其建筑結(jié)構(gòu)可分為單層工業(yè)建筑和多層工業(yè)建醫(yī)藥等行業(yè)，此類廠房樓層一般不是很高。機(jī)械加工、冶金、紡織等行業(yè)的生產(chǎn)廠房一般為單層工業(yè)建筑，并且根據(jù)生產(chǎn)的需要，更多的是多跨度單層工業(yè)廠房。六、工業(yè)廠房用途范圍1.主要生產(chǎn)廠房：是指完成一整套生產(chǎn)工藝程序的房屋。2.輔助生產(chǎn)廠房：是指輔助主要生產(chǎn)廠房的廠房部分。3.動(dòng)力用廠房：是為主要生產(chǎn)廠房提供生產(chǎn)過程中所需的能4.儲(chǔ)藏用庫房：也就是倉庫。倉庫是廠房一種，僅用于儲(chǔ)藏物品的廠房稱為儲(chǔ)藏用庫房。5.運(yùn)輸工具用房：用于停放運(yùn)輸工具的廠房，正常的生產(chǎn)車間是不需要單獨(dú)開辟運(yùn)輸工具用房的。七、廠房配套八、選擇工業(yè)廠房的基本原則1.符合所在地區(qū)、城市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃布局。2.節(jié)約用地，不占用良田及經(jīng)濟(jì)效益高的土地，并符合國家現(xiàn)行土地管理、環(huán)境保護(hù)、水土保持等法規(guī)有關(guān)規(guī)定。3.有利于保護(hù)環(huán)境與景觀，盡量遠(yuǎn)離風(fēng)景渫覽區(qū)和自然保護(hù)區(qū)，不污染水源，有利于三廢處理，并符合現(xiàn)行環(huán)境保護(hù)法九、工業(yè)廠房選址對(duì)土地面積的要求1.廠區(qū)用地面積應(yīng)滿足生產(chǎn)工藝和運(yùn)輸要求，并預(yù)留擴(kuò)建用2.有廢料、廢渣的工廠，其堆存廢料、廢渣所需面積應(yīng)滿足。3.居住用地應(yīng)根據(jù)工廠規(guī)模及定員，按照國家、省、市規(guī)定的定額，計(jì)算所需面積。4.施工用地應(yīng)根據(jù)工廠建設(shè)規(guī)模、施工人數(shù)、臨建安排等因十、工業(yè)廠房選址對(duì)工程地質(zhì)的要求流砂，溶洞等危害地段，以及較厚的三級(jí)自重濕陷性黃土、新近堆積黃土、一級(jí)脹土等地質(zhì)惡劣區(qū)。2.應(yīng)開具有開采價(jià)值的礦藏區(qū)、采空區(qū)，以及古井、古墓、3.場地地基承載力一般應(yīng)不低于0.1Mpa。十一、工業(yè)廠房的建筑密度建筑密度是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，所有建筑物的基底面積(即建筑物首層的占地面積)之和占規(guī)劃建設(shè)用地總面積的百分率，這里的建筑物基底面積應(yīng)包括構(gòu)筑物的基底面建筑密度=(基底面積÷占地面積×100%)<40%(政府規(guī)定)。十二、工業(yè)廠房對(duì)于墻體的要求1.按受力不同分：承重和非承重墻，建筑物內(nèi)部只起分隔作2.按材料不同分：磚墻、石墻、土墻、混凝土以及各種天然3.按構(gòu)造方式不同分：實(shí)體墻、空體墻和組合墻三種類型。十三、廠房設(shè)計(jì)注意事項(xiàng)1.廠房裝修設(shè)計(jì)對(duì)圍護(hù)和室內(nèi)裝修時(shí)，要用氣體密封性好、變形小的材料墻面，骨架和保溫層最好還是用非熄滅體或難2.廠房裝修設(shè)計(jì)對(duì)墻壁和頂棚裝修時(shí)，盡量用外表滑潤、不會(huì)掉灰、不會(huì)反光的材料。3.多用涂料刷回風(fēng)地溝、地下的技巧夾層和飾面地表，同時(shí)也要采用防水、防潮、防霉的三防措。十四、工業(yè)廠房裝修要點(diǎn)工業(yè)廠房裝修簡潔實(shí)用最好，電路設(shè)備一定做到位，消防設(shè)備是關(guān)鍵，視頻監(jiān)控要準(zhǔn)備。而接待辦公室裝修，不是簡單的刷墻、鋪地以及吊頂那么簡單的事情，而是要體現(xiàn)一個(gè)企業(yè)的整體形象素質(zhì)。對(duì)企業(yè)而言，良好的辦公室環(huán)境，即不能過于粗放隨便，又不能太過高檔奢侈。大部分行業(yè)都可以上樓。除了機(jī)械裝備、涉及到大型設(shè)備的零部件生產(chǎn)環(huán)節(jié)難以上樓，其他環(huán)節(jié)可以上樓。需要用到的生產(chǎn)設(shè)備尺寸大、重量大，需要放在首層，主要包括機(jī)械裝備、電子信息、五金、機(jī)器人等行業(yè)。其次，包裝、功能材料等行業(yè)的生產(chǎn)設(shè)備規(guī)格大，部分行業(yè)由于環(huán)保原因需要設(shè)置管道，也需要將生產(chǎn)環(huán)節(jié)放在首層。對(duì)于無法上樓的企業(yè)，一般會(huì)將倉儲(chǔ)和核心部件生產(chǎn)環(huán)節(jié)放在一層，組裝環(huán)節(jié)放在二層，將辦公、展示、會(huì)議、檢測等功能放在更高樓層，形成“下生產(chǎn)、中組裝、上服務(wù)”的空部分行業(yè)可以上到高層。考慮到運(yùn)輸成本、工藝流程、廠房建設(shè)成本等因素，一般機(jī)器生產(chǎn)企業(yè)(如家電、家具、電子信息)最高到6層，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)(如服裝、制鞋)或知識(shí)密集型產(chǎn)業(yè)(如醫(yī)藥)企業(yè)最高可以到8層。工廠容積率是總用地面積的比值。容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值，通常以地塊面積為1，地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù)，即為容積率的值。容積率計(jì)算公式：容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積對(duì)于生產(chǎn)過程中需要用到重型設(shè)備的制造業(yè)(如機(jī)械裝備、機(jī)器人等)容積率一般在1.5左右；輕型制造業(yè)(如家電、家具、紡織服裝、制鞋等)容積率一般在2.0左右；高新技術(shù)行業(yè)(如電子信息、新材料、生物醫(yī)藥等)容積率較高，考慮到政策要求、企業(yè)家與員工的心理接受程度、運(yùn)輸成本等，立體廠房的容積率最高可達(dá)4.0。二十一、工業(yè)上樓的3種貨運(yùn)方式貨梯：貨梯適用于各類制造業(yè)。一般每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層至少設(shè)置2U型貨車通道：這種形式適用于各類制造業(yè)。這種形式適用層高、荷載一般按照首層設(shè)置，柱網(wǎng)寬度適當(dāng)加寬。AGV+立體倉庫：這種形式適用于物料較輕行業(yè)，如家電、電子信息、新材料、生物醫(yī)藥、機(jī)器人等?；A(chǔ)較好的大企業(yè)包裝印刷、功能材料行業(yè)由于設(shè)備規(guī)格比較特殊，首層層高高，首層層高首層層高要求不低于8米。其他行對(duì)于有重型設(shè)備的行業(yè)，如機(jī)械裝備、家用電器、機(jī)器人、工業(yè)用房可以作為商業(yè)用途。房子本身是沒有使用屬性，只有土地有使用性質(zhì)。工業(yè)用地理論上講可以轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，但實(shí)際操作起來很難。若是將工業(yè)用房改變?yōu)樯虡I(yè)用途，必須符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)。1.廠房的證件是否齊全。五證(《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》)。2.確認(rèn)土地.廠房的使用年限。工業(yè)的企業(yè)6-7米，辦公需求防措施。如消防噴淋、煙感系統(tǒng)、消防栓、防火墻、消防通工業(yè)用地，可以以企業(yè)廠房為核心，做配套工程：如職工宿一類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境基本無干擾和污染2.二類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有一定干擾和污染的工業(yè)用三類工業(yè)用地：對(duì)居住和公共設(shè)施等環(huán)境有嚴(yán)重干擾和污染的工業(yè)用地如采掘工業(yè)、冶金工業(yè)、化學(xué)工業(yè)等。二十七、如何獲取工業(yè)用地經(jīng)營性用地必須通過“招拍掛”的方式獲得。但與住宅用地府會(huì)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，設(shè)置競拍條件，再拿到公共資源但二手地交易的復(fù)雜程度要遠(yuǎn)高于一級(jí)市場，且風(fēng)險(xiǎn)大都由二十八、廠房的價(jià)值要怎么評(píng)估1.看地段：處于核心工業(yè)區(qū)的廠房要優(yōu)于其他位置的廠安費(fèi)、設(shè)計(jì)3.看行情：看廠房過往與現(xiàn)在的價(jià)格比對(duì)，周邊廠房價(jià)格比對(duì)，以及廠房的未來少要有《國有土地使用證》與》。5.翻老底：是否存在被抵押、被出租、拖欠稅款或者被查封等不良因素。但從短期來看，租廠房前期成本低，投產(chǎn)快，資金流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)時(shí)間長，合適的土地資源不好找，但如果建成投產(chǎn)，優(yōu)勢也是顯而易見的，不用擔(dān)心房租，公司的固有資產(chǎn)也增加了，而且自建的廠房更為適應(yīng)企業(yè)的生產(chǎn)需求。三十、單層工業(yè)廠房的結(jié)構(gòu)單層工業(yè)廠房的結(jié)構(gòu)組成一般分為兩種，墻體承重結(jié)構(gòu)和骨架承重結(jié)構(gòu)；廠房的骨架由下列構(gòu)件組成，墻體僅起圍護(hù)結(jié)構(gòu)：屋蓋結(jié)構(gòu)；吊車梁；柱子；基礎(chǔ)；外墻圍護(hù)系統(tǒng)；支三十一、什么是標(biāo)準(zhǔn)廠房集約性等特點(diǎn)，主要為中小工業(yè)企業(yè)集聚發(fā)展和外來工業(yè)投標(biāo)準(zhǔn)化廠房的“標(biāo)設(shè)備和資金等情況不同。因此，不同行業(yè)沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化是相對(duì)而言的。標(biāo)準(zhǔn)廠房開發(fā)建設(shè)的主要依據(jù)有：一是根據(jù)承租者所提供的標(biāo)高、跨度等相關(guān)數(shù)據(jù)建造廠房，屬于用途特定廠房；二是預(yù)先建設(shè)好的標(biāo)準(zhǔn)廠房待租或待售，沒有生產(chǎn)使用的針對(duì)性，屬于用途待定廠房。三十三、潔凈廠房的含義潔凈廠房也叫潔凈室，是指將一定空間范圍內(nèi)之空氣中的靜電控制在某一需求范圍內(nèi)而所給予特別設(shè)計(jì)的廠房。三十四、潔凈廠房的特點(diǎn)潔凈廠房與普通工作車間相比較為突出的特點(diǎn)，就是無塵、潔凈度高、不存在任何污染物。潔凈廠房是一個(gè)應(yīng)用行業(yè)非常廣泛的基礎(chǔ)性配套產(chǎn)業(yè)，并根據(jù)行業(yè)的精密與無塵要求，微電子工業(yè)：是當(dāng)前對(duì)潔凈室要求最高工業(yè)潔凈業(yè)，此外，如現(xiàn)代工業(yè)中的液晶、光纖等的生產(chǎn)，同樣有潔凈度的要工業(yè)：食品的無菌包裝，在保持食品色、香、味、營養(yǎng)等方：其他如宇航工業(yè)、精密機(jī)械工業(yè)、儀器儀表工業(yè)、精細(xì)化學(xué)工業(yè)等。1.廠房選址時(shí)，要看消防安全合格證明。廠房建設(shè)，要選擇套消防設(shè)備，火災(zāi)監(jiān)控設(shè)備與消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)，以便及早發(fā)現(xiàn)業(yè)要規(guī)范，比如設(shè)備線路定期檢查，生產(chǎn)環(huán)境粉塵要達(dá)標(biāo)，靜電雷電要監(jiān)學(xué)性質(zhì)、特織員工消防培訓(xùn)，提高三十七、工業(yè)廠房的消防知識(shí)適用于化工類行業(yè)，噴出來的不是水，是霧，是比較特殊的三十八、廠房耐火等級(jí)怎么劃分液體的廠房和有火花、熾熱表面、明火的丁類廠房，不應(yīng)低三十九、廠房防火構(gòu)造甲類廠房不能用防火卷簾劃分防火分區(qū)，其他都可以。甲工業(yè)用地是指從事大規(guī)模生產(chǎn)、加工行業(yè)的企業(yè)用電，工用電的有關(guān)知識(shí)內(nèi)容，尤其是行業(yè)里廠房的配電標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與各行業(yè)大概對(duì)于電容的需求量，只有這樣才能更加精準(zhǔn)的給企業(yè)舉薦符合的廠房。工業(yè)用電價(jià)格不相同，工業(yè)用電價(jià)格偏高，在用電高峰時(shí)期，一般因負(fù)荷過大從而形成斷電，并且工業(yè)用電的電壓一般都是高于居民用電，若是斷電可能長時(shí)間無法恢復(fù)供四十二、工業(yè)用電的分類工業(yè)廠房用電情況，一般分為工業(yè)用電和商業(yè)用電兩種，用電量的多少一般按廠房面積的大小而定，電一般有三種設(shè)施，變電柜，獨(dú)立專變，電纜。排水是生活廢水直接排到河涌去，排污是工業(yè)廢水經(jīng)過處理池處理后再排，又或者不是直接排到河涌。所以既要做排四十四、廠房的環(huán)保相關(guān)知識(shí)1.環(huán)保對(duì)以下行業(yè)有所限制：造紙、水洗、印染、水性涂廠房結(jié)構(gòu)：按建筑物以其結(jié)構(gòu)類型的不同，可以分為磚木四大類。磚木結(jié)構(gòu)建造簡單，材料容易準(zhǔn)備，費(fèi)用較低；磚混結(jié)構(gòu)是目前在住宅建設(shè)中建造量最大、采用最普遍的結(jié)構(gòu)類型；鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)類型主要用于大型公共建筑、工業(yè)建筑和高層住宅；筑。四十六、鋼結(jié)構(gòu)廠房的主要建造熱加工廠房多為窄長的單跨廠房，以利自然通風(fēng)，面積大的也可用聯(lián)跨。廠房內(nèi)的熱源布置要考慮對(duì)相鄰工段的影響，如果常年風(fēng)壓不大，熱源最好正對(duì)排風(fēng)口(如天窗等)，以內(nèi)的紊亂氣流