金地集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略策劃

金地集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位第一部分 報(bào)告摘要第二部分 商業(yè)地產(chǎn)的盈利本質(zhì)第三部分 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)第四部分 金地集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容概要商業(yè)房地產(chǎn)IRR的內(nèi)在含義

商業(yè)房地產(chǎn)的本質(zhì)是追求較高、穩(wěn)定的凈營(yíng)運(yùn)收益，這是其價(jià)值的基礎(chǔ)，也是項(xiàng)目獲得較高IRR的基礎(chǔ)； 選擇在不同時(shí)點(diǎn)出售商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)項(xiàng)目IRR的影響不一樣；2. 集團(tuán)商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位

集團(tuán)整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動(dòng)發(fā)展，擴(kuò)大規(guī)模，追求資金的高效運(yùn)用，因此重點(diǎn)考察資金的投資收益率（IRR）；長(zhǎng)期持有穩(wěn)定性收益不是現(xiàn)在的戰(zhàn)略定位；

金地的商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略定位為：適當(dāng)開(kāi)發(fā)+中短期銷(xiāo)售。 3. 集團(tuán)新投資項(xiàng)目策略

純商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目稅后IRR大于等于15%；

在2006年6月份之前一律不考慮該類項(xiàng)目投資；

住宅項(xiàng)目的配套商業(yè)，應(yīng)保證住宅+商業(yè)的整體稅后IRR大于15%，同時(shí)對(duì)商業(yè)部分現(xiàn)金流單獨(dú)測(cè)算，其稅后IRR要求大于10%。集團(tuán)已有商業(yè)房地產(chǎn)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)調(diào)度要求

已有商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否銷(xiāo)售由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度，在住宅利潤(rùn)滿足集團(tuán)年度利潤(rùn)要求時(shí)，不銷(xiāo)售；否則，集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)度商業(yè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售。 在商鋪沒(méi)有銷(xiāo)售之前，子公司應(yīng)抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈營(yíng)運(yùn)收益水平。 集團(tuán)每年對(duì)各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進(jìn)行評(píng)估，如達(dá)不到投資收益要求，集團(tuán)將視作不良資產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售處理。

第一部分商業(yè)房地產(chǎn)的盈利本質(zhì)（一）主要結(jié)論：項(xiàng)目?jī)魻I(yíng)運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值；對(duì)于進(jìn)入成熟穩(wěn)定期的物業(yè)來(lái)說(shuō)，只要轉(zhuǎn)售時(shí)的資本化率低于投資第一年的凈租金收益率，就能實(shí)現(xiàn)比長(zhǎng)期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。在商業(yè)還沒(méi)有成熟時(shí)進(jìn)行銷(xiāo)售，所實(shí)現(xiàn)的IRR較低；一般是在將項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現(xiàn)流的情況下，才會(huì)有投資者購(gòu)買(mǎi)，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目IRR的最大化。作為商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的公司，應(yīng)該選擇一個(gè)較好的下家（戰(zhàn)略合作伙伴），來(lái)以較低的資本化率收購(gòu)該物業(yè)，實(shí)現(xiàn)上家以較高的IRR收益率退出。（1、1）凈營(yíng)運(yùn)收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價(jià)值

其本質(zhì)是由商業(yè)房地產(chǎn)估值方法決定的

——國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范5.1.5

》規(guī)定：

收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益資本化法作為其中的一種估價(jià)方法。

——收益資本化法

（income

capitalization

approach）

預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈營(yíng)運(yùn)收益，選用適當(dāng)?shù)馁N現(xiàn)率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

——國(guó)外機(jī)構(gòu)投資者如何評(píng)價(jià)商業(yè)房地產(chǎn)？相關(guān)術(shù)語(yǔ)的定義凈營(yíng)運(yùn)收益（net

operating

income）

凈營(yíng)運(yùn)收益=潛在毛收入—空置損失—運(yùn)營(yíng)費(fèi)用貼現(xiàn)率 指將房地產(chǎn)未來(lái)每年的凈營(yíng)運(yùn)收益折現(xiàn)到估值日期的折現(xiàn)率。它應(yīng)當(dāng)與大于等于資金的機(jī)會(huì)成本。實(shí)際上是一項(xiàng)投資的收益率。1234567n該物業(yè)價(jià)值多少？第一年凈營(yíng)運(yùn)收益CF1貼現(xiàn)率r。。。收益資本化法某商業(yè)房地產(chǎn)于1998年7月1日以出讓方式取得50年土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得凈營(yíng)運(yùn)收益10萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的貼現(xiàn)率為7.5%，則該房地產(chǎn)在2004年7月1日的價(jià)格為多少？估值案例一永久年限12345678910每年凈營(yíng)運(yùn)收益增長(zhǎng)率g%：該物業(yè)價(jià)值多少？第一年凈營(yíng)運(yùn)收益CF1貼現(xiàn)率要求為r。。。永久年限有限經(jīng)營(yíng)期。某商業(yè)房地產(chǎn)土地使用年限為70年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了5年，預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈營(yíng)運(yùn)收益為8萬(wàn)元，此后每年的凈營(yíng)運(yùn)收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)2%，該類房地產(chǎn)的貼現(xiàn)率為9%，試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。估值案例二永久年限在美國(guó)，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為無(wú)限期，因此只要使用公式：如何簡(jiǎn)化估值或者就可以計(jì)算出某商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，他們只要能找到同期市場(chǎng)上已經(jīng)出售的具有真正可比性的商業(yè)房地產(chǎn)的相關(guān)數(shù)據(jù)，計(jì)算出比率系數(shù)K，就可以算出被估值的物業(yè)的價(jià)格。其方法稱之為直接資本化法，他們又稱比例系數(shù)K為資本化率。

假設(shè)市場(chǎng)上已經(jīng)銷(xiāo)售的某物業(yè)的凈營(yíng)運(yùn)收益為10萬(wàn)元，售價(jià)為100萬(wàn)元，則K=10%，那么與該物業(yè)相類似的另一商業(yè)房地產(chǎn)的凈營(yíng)運(yùn)收益為20萬(wàn)元，其售價(jià)為多少？舉例：在中國(guó)，由于商業(yè)房地產(chǎn)的使用年限為有限期，因此計(jì)算時(shí)要考慮年限：或者因此，要使用類似美國(guó)的直接資本化法，應(yīng)注意在計(jì)算K值時(shí)，要選取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物業(yè)數(shù)據(jù)。

已知某商業(yè)房地產(chǎn)的年凈營(yíng)運(yùn)收益為210萬(wàn)元，受益年限為45年，為利用直接資本化法評(píng)估該房地產(chǎn)價(jià)格，可在與該估價(jià)對(duì)象同一市場(chǎng)資料中，選取4宗房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，利用其價(jià)格、凈營(yíng)運(yùn)收益、使用年限資料，計(jì)算K值。舉例：可比實(shí)例凈營(yíng)運(yùn)收益售價(jià)剩余使用年限K=CF1/PV權(quán)重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.112345678910該物媽業(yè)價(jià)洲值？11CF1CF2CF私3CF麻4CF5CF茶6CF率7CF8CF蔥9CF1甲0CF側(cè)11CF很10遲=N肥OI歌10先+PP=駕CF脹11腰/K貼現(xiàn)現(xiàn)累值法實(shí)際案背例—越秀房瀉地產(chǎn)信艇托資產(chǎn)—白馬館市場(chǎng)租金光收入糟增長(zhǎng)扇率預(yù)褲測(cè)轉(zhuǎn)售彼資本蓮化率旺取值折現(xiàn)率目取值費(fèi)用支永出預(yù)測(cè)重要鑼提示盲：房地產(chǎn)已的收益懶有實(shí)際菌收益和報(bào)客觀收囑益之分離。實(shí)際透收益是勵(lì)指在現(xiàn)盞狀下實(shí)穿際取得值的收益老；客觀擴(kuò)收益是徹排除了警實(shí)際收吐益中屬彼于特殊烤的，偶定然的因負(fù)素后所浪能得到親的一般遷正常收修益。珍在榆估價(jià)時(shí)嫌，要采堤用客觀越凈營(yíng)運(yùn)腹收益。影響估柱值的兩棉個(gè)重要粱因素：每年凈排營(yíng)運(yùn)收小益的大啄小，即CF銜n：在喊其他尚因素及不變?nèi)坏那肮魈嵯轮叮珻Fn越大狼則價(jià)籠格越欠高，CFn越小抖，則杯價(jià)格營(yíng)越低緒；默獲肚得該肺凈營(yíng)般運(yùn)收盒益的師可靠勞性，探即r：由渾于獲定得凈籮營(yíng)運(yùn)標(biāo)收益愿是否幟可靠英將影弦響投緞資風(fēng)鎖險(xiǎn)的煮大小績(jī)，而改風(fēng)險(xiǎn)廢的大刻小又豆決定切了貼朽現(xiàn)率r的大小旗。硬件：雀商業(yè)創(chuàng)項(xiàng)目選羊址、前仇期定位普、規(guī)劃展設(shè)爆計(jì)、業(yè)寸態(tài)選擇濕等軟件己：轎招商再管理她、零雖售管輪理、赤租賃約管理穩(wěn)定可浮靠的、暗較高的址租金較高的磚凈營(yíng)運(yùn)掃收益、冊(cè)較低的輪資本化鍋率較高脾的市哄場(chǎng)估才值（1、2）商業(yè)堂房地產(chǎn)樹(shù)投資IRR的因素幕分析在同樣妻的租金疫凈收入野情況下牧，長(zhǎng)期綁持有出擇租與短塑期內(nèi)銷(xiāo)伏售相比兔，一定嗎會(huì)降低簡(jiǎn)項(xiàng)目的IR著R嗎？12345678910第一年蔽凈營(yíng)運(yùn)與收益100發(fā)0萬(wàn)，租丙金凈收建益率為10嘩%每年凈災(zāi)營(yíng)運(yùn)收朱益增長(zhǎng)些率5%1億元如果是酬永久性榨持有，該筆投繳資的IRR為多少？商業(yè)桐物業(yè)莊投資惕的IR的R高低取必決于凈葉營(yíng)運(yùn)收衣益率及牢凈租金奪增長(zhǎng)率12345678910在第淚一年庭轉(zhuǎn)售在第刺五年冶轉(zhuǎn)售在第喚十年拌轉(zhuǎn)售

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率10%10%10%

實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目IRR15.0%15.0%15.0%15%如果轉(zhuǎn)稀售的資顯本化率加等于第姿一年的貫凈營(yíng)運(yùn)童收益率10%，各種惹情況匆下的IR結(jié)R不變蕉，即特不論管持有卵年限吳多長(zhǎng)尾再轉(zhuǎn)激售，IRR都是劃一樣著的。如果轉(zhuǎn)葵售的資籌本化率小于第一年勸的凈營(yíng)河運(yùn)收益安率10%，變成8%，則越孫早銷(xiāo)售凍，IR芹R越高。

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率8%8%8%

實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目IRR41.2%19.0%16.6%15%

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉(zhuǎn)售的資本化率12%12%12%

實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目IRR-2.5%11.9%13.8%15%如果轉(zhuǎn)遙售的資墊本化率大于第一年勤的凈營(yíng)惹運(yùn)收益苦率10靈%，變成12%，則越停早銷(xiāo)售撞，IRR越低御。針對(duì)易尋求圖資金尚高回?cái)[報(bào)率劃（IRR）的糧公司仔來(lái)說(shuō)列：當(dāng)商業(yè)韻物業(yè)達(dá)用到成熟躍期時(shí)，盒盡管租涂金收益膀仍然在紙不斷的落增長(zhǎng)，瞞但是，吃只要轉(zhuǎn)側(cè)售的資概本化率譯低于投搖資第一漢年凈營(yíng)明運(yùn)收益雙率，就回應(yīng)該轉(zhuǎn)捧售，從抽而獲得余較高的IRR收益。（1、3）商乖業(yè)房維地產(chǎn)灘的三片種投兔資收牙益模頑式1234567891011CF1模式氣一：恐開(kāi)發(fā)筐后立親即銷(xiāo)活售模式三鈴：長(zhǎng)期巷持有模式二濕：中短奏期持有適后轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)售姥估值（1、4） 當(dāng)繩采用開(kāi)賞發(fā)后再羊銷(xiāo)售的袖模式，牧一般是還在將肅項(xiàng)目貼經(jīng)營(yíng)到懸具有較其高的穩(wěn)穩(wěn)定的租階金凈現(xiàn)移流柏的情況飛下，才杜能實(shí)現(xiàn)羽項(xiàng)目IR右R的最大檔化。1、如攀果沒(méi)書(shū)有進(jìn)斗行很良好的勇招租辜和商拼業(yè)陪吧育就琴進(jìn)行賽銷(xiāo)售魔，一尋是租攝金沒(méi)盆有達(dá)室到成收熟期界的水狡平，猾租金傭收益補(bǔ)較低嬸；二熟是此分時(shí)投五資者串認(rèn)為押會(huì)面妖臨較怎大的泥風(fēng)險(xiǎn)太，因倉(cāng)此在井估值豬時(shí)會(huì)攤調(diào)高榮資本返化率明要求制。兩蜓者結(jié)雖合使階得估摩值偏鹿低，克實(shí)現(xiàn)宗的IR敵R也低帆。除欄非進(jìn)挨行一訓(xùn)定的凡價(jià)格沃折讓政，不概然投軍資者悄不會(huì)晌來(lái)買(mǎi)針。12CF層12、進(jìn)漆行很付好的朱租賃辭、經(jīng)芳營(yíng)管盒理的笛情況遍下，還一般3—5年會(huì)進(jìn)蠟入成熟手期，此房誠(chéng)時(shí)凈營(yíng)劃運(yùn)收益同實(shí)現(xiàn)較株高水平放、而且魔穩(wěn)定，竭估值時(shí)拌的資本尸化率取都得較低蜻；從而夏實(shí)現(xiàn)較記高的估碌值水平腔。實(shí)現(xiàn)攤的IR逝R也高。123456CF13、在項(xiàng)險(xiǎn)目Un-關(guān)lev箱era鹿ge謙IRR炎14模.74團(tuán)%中，可蠶以分解雁為由租廈金收入遠(yuǎn)凈現(xiàn)流迫和由轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售收入冠凈現(xiàn)流違構(gòu)成的IRR，經(jīng)粘過(guò)計(jì)蘭算發(fā)啞現(xiàn)，話租金帶現(xiàn)金鼻流占IRR的34%，而焦轉(zhuǎn)售運(yùn)收入錢(qián)占IRR的66%?？梢?jiàn)青項(xiàng)目轉(zhuǎn)洋售時(shí)的導(dǎo)售價(jià)在佩很大程鍛度上決戀定了該紗類項(xiàng)目窯投資的辣回報(bào)高肉低。4、在不震同的時(shí)鎮(zhèn)候進(jìn)行獄轉(zhuǎn)售，掘項(xiàng)目所互實(shí)現(xiàn)的IRR是不一檢樣的。骨一般會(huì)崖在項(xiàng)目屑實(shí)現(xiàn)穩(wěn)模定的、派較高的賽租金收彈益時(shí)轉(zhuǎn)餓售，且載資本化督率低于蘋(píng)穩(wěn)定期褲第一年墻凈租金勵(lì)收益率僚，所實(shí)泳現(xiàn)的IRR達(dá)到扔最大贏值。衫因此勻，項(xiàng)冷目一遼定要許通過(guò)府恰當(dāng)育的估普計(jì)來(lái)兵判斷逼合適魔的銷(xiāo)腔售時(shí)省機(jī)，偶以實(shí)漢現(xiàn)IR鬧R的最覽大化弦。（1、5）糊如果尾采用每長(zhǎng)期歡持有帖的模昂式，IRR將會(huì)湯維持視在固奴定的遼水平冤，難丑以實(shí)桿現(xiàn)較恒高的破水平焦，從者而降揚(yáng)低資渾金使壇用效色率，衫不利俯于公宏司快撈速滾拼動(dòng)發(fā)份展。因此奧，作哲為商尚業(yè)房面地產(chǎn)啊開(kāi)發(fā)享為主定的公峰司，湖應(yīng)該犯選擇板一個(gè)披較好委的下哭家，柱來(lái)以純較低祝的資學(xué)本化愉率收肯購(gòu)該寇物業(yè)狡，實(shí)勁現(xiàn)上史家以朝較高戲的IR龜R收益值率退濫出。目前，蒼可以找徐到很多篩機(jī)構(gòu)投棵資者、RE妥IT餅s等怠愿低意以豎較低暴的資限本化纖率進(jìn)仿行收或購(gòu)。待因此粉應(yīng)該吵設(shè)計(jì)阿一個(gè)片很好粉的商碗業(yè)模傾式，街尋求振戰(zhàn)略羅合作諷者，典來(lái)進(jìn)屯行商買(mǎi)業(yè)房監(jiān)地產(chǎn)沖的開(kāi)流發(fā)。1234567891011如果減長(zhǎng)期勻持有講，不務(wù)考慮絡(luò)轉(zhuǎn)售賊，IRR將維持炭在固定貞的水平管，不利厭于提升篇資金使嫌用效率廢。在較跪低的旅資本襪化率教水平哀下，密轉(zhuǎn)售笛之后IR象R才能達(dá)桿到較高講的水平快。123456第二衫部分列商黃業(yè)房信地產(chǎn)丑的發(fā)兄展趨昆勢(shì)（2、1）坊美國(guó)算商業(yè)土房地計(jì)產(chǎn)發(fā)確展趨賞勢(shì)商業(yè)升房地訊產(chǎn)以班整體叔持有猶，租哀賃為洪主；資本市結(jié)場(chǎng)發(fā)達(dá)誰(shuí)，提供齊長(zhǎng)期的蒼低成本收資金支獅持；REI虎Ts發(fā)展匪迅速膽；美國(guó)征象商宋場(chǎng)、冤辦公廁樓、抖工廠煮等商趴業(yè)房醬地產(chǎn)蜘主要悟以租雕賃為指主要讓經(jīng)營(yíng)坦方式違，雖折然有漁買(mǎi)賣(mài)蝴，但盟比例構(gòu)比較虜小，桶而且爛買(mǎi)賣(mài)細(xì)往往最是整遇幢轉(zhuǎn)柏讓，雹受讓晚者再撓分租炒，分處割出克售的柜很少聚見(jiàn)。予有以植下優(yōu)代點(diǎn)：有利右于房疾地產(chǎn)挎的專宅業(yè)化束規(guī)模尿化經(jīng)扁營(yíng)；可以豈減少惜了公航共部叮分產(chǎn)臘權(quán)分劑割帶倘來(lái)的見(jiàn)許多測(cè)麻項(xiàng)騾；有利于屆租戶盤(pán)壞活資金炒，資金消不會(huì)被須套在房憂地產(chǎn)上垮，且進(jìn)鈴?fù)巳菀淄?；有利?zhí)于房豬地產(chǎn)鐮證券?；耐òl(fā)展手；提高房賠地產(chǎn)市臣場(chǎng)分析驗(yàn)的“效膚率性”扔，由于賽房地產(chǎn)數(shù)租金水倡平能比甘較準(zhǔn)確猴地反映親房地產(chǎn)威市場(chǎng)的培供求關(guān)拔系以及遣社會(huì)整花體經(jīng)濟(jì)多形勢(shì)，豎租賃經(jīng)遵營(yíng)將使襪房地產(chǎn)革價(jià)格的仗透明度散增加，路收集信傳息的效合率提高倆，克服兇了房地負(fù)產(chǎn)售價(jià)蹄的易變賊和不可緣瑞捉摸性朱。資金來(lái)踩源和投屆資對(duì)象私人資本公眾資本權(quán)益直接投資（流動(dòng)性小）房地產(chǎn)投資信托和房地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)公司（流動(dòng)性大）債務(wù)抵押貸款商業(yè)抵押貸款證券美國(guó)商北業(yè)房地晌產(chǎn)的權(quán)員益性資蝕產(chǎn)結(jié)構(gòu)美國(guó)惡商業(yè)啟房地商產(chǎn)的膏債務(wù)齒資產(chǎn)濁構(gòu)成美國(guó)Rei籍ts的發(fā)莫展情真況房地聰產(chǎn)投祥資信墊托基扒金（Rea遞lE泉sta斥te疫Inv堡est促men蹄tT齒rus撞ts,簡(jiǎn)稱RE漫IT喜s）是鼓一種系以發(fā)炎行收急益憑酬證的虧方式扣匯集計(jì)特定塊多數(shù)印投資糾者的穗資金庭，由演專門(mén)抄投資習(xí)機(jī)構(gòu)課進(jìn)行吸房地碌產(chǎn)投陶資經(jīng)蘇營(yíng)管東理，粉并將暢投資萌綜合潑收益劉按比蓮例分父配給窄投資厭者的肥一種陵信托申基金餡。從199回2年開(kāi)始瓶，Rei召ts在美紡國(guó)得慎到迅辨速的原發(fā)展（百砍萬(wàn)美每元）主要山優(yōu)勢(shì)悉：——股本金郵低，持毀股靈活朝：美國(guó)RE捐IT陷s的出現(xiàn)覽為公眾煩提供了叔參與商鞏業(yè)性房翠地產(chǎn)權(quán)技益投資吸的機(jī)會(huì)留，民眾鑰可以通鳴過(guò)購(gòu)買(mǎi)RE通IT埋s收益憑碎證的方媽式參與擋投資，腐分享美硬國(guó)宏觀備經(jīng)濟(jì)增洽長(zhǎng)帶來(lái)金的收益潮。主要苦優(yōu)勢(shì)爛：——屬多窯元化汗組合窯投資旱，市乓場(chǎng)回沸報(bào)高奸：REI終Ts通過(guò)多掛元化投只資組合辭，選擇代不同地偵區(qū)和不猜同類型廳的房地籌產(chǎn)項(xiàng)目騎及業(yè)務(wù)貧，有效撤地降低巾了投資叨風(fēng)險(xiǎn)，柔也取得繳了較高星的投資胞回報(bào)。RE包IT至s最吸引某之處，罵是定期間的股息構(gòu)收益。玩而且股炒息率相魂對(duì)優(yōu)厚比，由19祝93年12月至20嫁03年1月期間物的平均釣?zāi)甓裙蓴_息率達(dá)6.惹96科%，較鴨十年遷期美嶄國(guó)政售府債騰券（5.哄86刊%）、標(biāo)峰準(zhǔn)普爾吧指數(shù)公擁用股（4.4扯5%）及標(biāo)備準(zhǔn)普爾50另0指數(shù)赤（1.7夫9%）為集佳。主要羨優(yōu)勢(shì)鍬：——具有紐奉較高斑的流劃動(dòng)性柿：RE嘩IT六s是一種害房地產(chǎn)盲的證券考化產(chǎn)品辰，通常喂采用股革票或受機(jī)益憑證例的形式唇，使房坐地產(chǎn)這速種不動(dòng)勵(lì)產(chǎn)流動(dòng)丙起來(lái)。淺而且由歉于REI質(zhì)Ts股份宇基本直上都鬼在各踩大證泥券交烤易所孫上市謊，與澆傳統(tǒng)狐的以鴿所有裕權(quán)為堡目的販房地膏產(chǎn)投愉資相針比，慰投資鹿者可擴(kuò)以根夢(mèng)據(jù)自激己的倆情況挺隨時(shí)尺處置訪所持RE隊(duì)IT濾s的股份奸，具有傅相當(dāng)高兵的流動(dòng)蜓性。主要優(yōu)潤(rùn)勢(shì)：——稅收犁優(yōu)惠邪、股縣東收鼠益高站：根據(jù)《19國(guó)60年美教國(guó)國(guó)豬內(nèi)稅珍收法勁案》規(guī)定，考如果RE要IT襯s將每年眉度盈利趕的大部灶分以現(xiàn)貓金紅利慮方式回尋報(bào)投資此者，則斤無(wú)需繳脫交公司軟所得稅立，這就吸避免了潛對(duì)REI蛛Ts和股輪?wèn)|的籮雙重眾所得租課稅決。通噸常房芝地產(chǎn)血投資牲信托轉(zhuǎn)公司董是將撫每年運(yùn)盈利蠻的大撥部分席以現(xiàn)興金紅攪?yán)截炇交卣紙?bào)給康投資星者，偶再由鵝投資晨者自當(dāng)己繳鳥(niǎo)納個(gè)遲人所壺得稅鮮，因酬此RE須IT王s所發(fā)紅窗利特別烈高。（2、2）青中國(guó)屯商業(yè)秘房地冬產(chǎn)發(fā)莖展趨龜勢(shì)商業(yè)房悟地產(chǎn)的博發(fā)展主播要力量款為國(guó)有天企業(yè)、廉外資；資金忌渠道顧單一曉，集絡(luò)中在店銀行搏，而表且絕侵大多撞數(shù)為充短期逢貸款告；通哈常持潤(rùn)有模低式是袖利用直高溢紋價(jià)評(píng)依估，盡將項(xiàng)值目抵雖押給鮮銀行蓬，把蒸前期膝投資謠的錢(qián)并拿回背來(lái)，鋪用低銜回報(bào)茂維持前經(jīng)營(yíng)鈔，等暢待升冰值。以商抬業(yè)房宣地產(chǎn)害開(kāi)發(fā)銅為主爐營(yíng)業(yè)房誠(chéng)務(wù)的挪公司嫂很少活，即饒使開(kāi)鈴發(fā)商劍業(yè)房防地產(chǎn)互，仍裝然以強(qiáng)開(kāi)發(fā)侄后銷(xiāo)疊售（吹甚至仙是散移售為搶主要怠方式拜，比膛如深漿圳CB肌D）為主定，即延亦續(xù)住宅騙開(kāi)發(fā)的云模式；境外系投資封機(jī)構(gòu)丸紛紛希涌入趙，收版購(gòu)國(guó)副內(nèi)優(yōu)高質(zhì)商鹽業(yè)資鈴產(chǎn)；隨著悄香港嚼、新狗加坡REI丟Ts的發(fā)現(xiàn)行，頁(yè)境內(nèi)佳企業(yè)巖以REI難Ts上市為朗目標(biāo)的骨企業(yè)逐狡漸涌現(xiàn)你；專業(yè)譯化商合業(yè)房蟲(chóng)地產(chǎn)闊開(kāi)發(fā)膏商開(kāi)堅(jiān)始出煤現(xiàn)；對(duì)于大瘋型商業(yè)瞎房地產(chǎn)秤，以開(kāi)剛發(fā)后散盤(pán)售為主挖要方式蘇的盈利瀉策略將識(shí)難以為舉繼；在當(dāng)孩前的魚(yú)融資選環(huán)境借和產(chǎn)疫業(yè)政般策下鄙，以擁長(zhǎng)期代持有壯出租新為目駱的的蜘房地曾產(chǎn)公勸司將浸面臨告資金捐上的廚較大洪壓力沖，難檔以快凡速發(fā)字展；尋求與際機(jī)構(gòu)投猾資者合悠作，引眼入長(zhǎng)期遮戰(zhàn)略性刊投資；園或者尋膨求RE后IT砌s上市凳是取竭得突斯破的插方法角；大連萬(wàn)妙達(dá)的商延業(yè)房地顆產(chǎn)發(fā)展爸經(jīng)驗(yàn)主力店單店+持有銷(xiāo)售快速擴(kuò)鋼張調(diào)整多，只娘租不系散賣(mài)原有沉散售且模式漏行不潑通賣(mài)給機(jī)猴構(gòu)投資沃者發(fā)行RE做IT家s新的耐開(kāi)發(fā)回收資巡壽金增發(fā)繼續(xù)方賣(mài)持有詳部分粥股份實(shí)現(xiàn)禿增值“只租不困售”萬(wàn)達(dá)前10個(gè)購(gòu)暮物中臉心，歡有部汁分商漆鋪是死銷(xiāo)售串的，換一共柱賣(mài)了9萬(wàn)多誤平方委米，怨全國(guó)駱平均蠶單價(jià)3萬(wàn)多/平米島，回己收將糠近30個(gè)億浪。但除了腫南京、甚青島等乖項(xiàng)目，玻都出徐了問(wèn)題喝，商鋪安在銷(xiāo)售再之后，唇再進(jìn)行宰商業(yè)規(guī)覺(jué)劃、整禮合，有糊兩個(gè)方疤面保證障不了，散一是經(jīng)級(jí)營(yíng)的整弄體性，殖二是經(jīng)串營(yíng)的有使效性。甩小業(yè)主局的投資突回報(bào)無(wú)悔法滿足姨。絕大繳部分緣瑞出售追商鋪青全都釀拿回萬(wàn)來(lái)，炕保證僅業(yè)主死若干代年8%的回獻(xiàn)報(bào)率耽，個(gè)峰別地簡(jiǎn)區(qū)9%。20成04年，做蒼出決定肚，購(gòu)物賺中心只己租不售碰，以租洞為主也銅不行，責(zé)只能只杠租不售滲?！霸谶@個(gè)溜行業(yè)里圓，最需辨要的就制是資金漸，而且套是低成鍬本的、排能長(zhǎng)期眾使用的然資金。孕”目前國(guó)晴內(nèi)資金峽主要來(lái)波源都是尤銀行短辭期貸款車(chē)，最長(zhǎng)2-3年，扁短融贏長(zhǎng)投邪的弊或端非踩常明燦顯。提原來(lái)續(xù)靠出己售商賭鋪回險(xiǎn)收資播金，拖解決厭銀行鉆還款焰的問(wèn)騎題，呢共賣(mài)午了9萬(wàn)平坐米的千商鋪?zhàn)?，平教均售橫價(jià)3萬(wàn)/平米脫，解蒸決了綿大部壺分資溫金問(wèn)激題；岸現(xiàn)在吸改為絹只租郊不售債，資電金鏈欣非常志緊張?jiān)~；由轟原計(jì)棚劃的拿“保5爭(zhēng)8”調(diào)整為景“保3爭(zhēng)5”。解決乏不了柴長(zhǎng)期匹資金逗的問(wèn)勾題，詠商業(yè)旦地產(chǎn)睡是很犁難做龍的，廚即使賣(mài)能做刻，也銹走不課遠(yuǎn)。掛所以久最重柔要的閃，做蹲商業(yè)洲地產(chǎn)沙，首即先要述有資盾金實(shí)尺力，副或者咱有長(zhǎng)捏期能僚使用譯的資閉金平曠臺(tái)?！跋日猩炭藓箝_(kāi)發(fā)健”做購(gòu)物述中心，街非常重動(dòng)要的是防做對(duì)程撕序。一香定要先劉租后建攜，招商誦在前，閣建設(shè)在咽后。斜主要原柔因：如果遇建好價(jià)再招慌商，鉗談判津時(shí)處依于弱營(yíng)勢(shì)，訂只能務(wù)被迫劑接受滴租戶地提出獵的價(jià)繭格帆；做一個(gè)繩購(gòu)物中竄心，一述般有七寨、八家抱主力店桶，主力糖店一定畜要是不帆同業(yè)態(tài)腹的組合黨在一起煮，這樣滔才能滿防足一站慘式購(gòu)物賽的需求女，同時(shí)騎提高大床家的比替較效益該，而且遇很多大蛾的主力適店簽約槳時(shí)都要晴求排他滋性，不習(xí)能出現(xiàn)趟同業(yè)態(tài)菊的競(jìng)爭(zhēng)券對(duì)手。招商在交前還有探個(gè)明顯怪的好處譽(yù)，能節(jié)撕省巨大稈的投資暴，根據(jù)首需求進(jìn)察行設(shè)計(jì)甩，避免豪無(wú)效面扇積。萬(wàn)達(dá)膽的啟絕示：一定要礎(chǔ)解決資律本途徑東，同時(shí)高要有較來(lái)強(qiáng)的商售業(yè)開(kāi)發(fā)竄管理能嚷力，才埋能保證料商業(yè)房塵地產(chǎn)開(kāi)沸發(fā)的成小功。第三垃部分姜金厘地商瘦業(yè)房蔽地產(chǎn)乓發(fā)展殊戰(zhàn)略目標(biāo)訊：商業(yè)欲房地幣產(chǎn)開(kāi)淋發(fā)經(jīng)請(qǐng)營(yíng)屬昨于戰(zhàn)稿略新陷舉措警，短侄期內(nèi)滿不會(huì)泄占用頓公司此大量脫資源符而大貿(mào)規(guī)模諷介入昌，3年內(nèi)屬畫(huà)于能力局積累期債。不以腥長(zhǎng)期持紫有為目捎的，通斑過(guò)參與躁商業(yè)房籮地產(chǎn)開(kāi)姻發(fā)及整作體經(jīng)營(yíng)兔、轉(zhuǎn)售攤，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)較高的IRR回報(bào)，視實(shí)現(xiàn)資輛金的高險(xiǎn)效利用蜓。投資標(biāo)針準(zhǔn)：項(xiàng)目率稅后IRR大于15且%；實(shí)現(xiàn)路望徑：尋求良商業(yè)皂房地照產(chǎn)戰(zhàn)跡略合濃作伙章伴，臺(tái)成立驕商業(yè)妻房地股產(chǎn)合頓作公堂司，烏共同包開(kāi)發(fā)泥，共奇同經(jīng)熔營(yíng)，私中短業(yè)期內(nèi)奔銷(xiāo)售曾給機(jī)斤構(gòu)投廳資者蚊。（3、1）為眨什么柱不長(zhǎng)貴期持陵有？服從公溫司整體勻戰(zhàn)略定造位，尋占求高的本項(xiàng)目投辯資回報(bào)堤，即較恐高的項(xiàng)億目IR辱R水平糕。第一匆部分痰的分桑析已巨經(jīng)很亂清楚器，持顏有商密業(yè)房級(jí)地產(chǎn)聞的IRR水平乳比較凱固定喪，而奔選擇伯在合蟻適的大時(shí)機(jī)繞轉(zhuǎn)售耐，能塊實(shí)現(xiàn)辨更高趁的IRR回報(bào)。雖然烘持有火能帶螞來(lái)穩(wěn)日定的貝現(xiàn)金水流，掌但在凳公司邊規(guī)模草較小爐的時(shí)厚候，壟持有曾大量醬的商鍵業(yè)物垂業(yè)將奮不利亡于公貪司快長(zhǎng)速發(fā)劉展。（3、2）投資巴標(biāo)準(zhǔn)為工什么為壘項(xiàng)目稅足后IRR再15%；公司州的戰(zhàn)得略定繼位為駐快速店滾動(dòng)補(bǔ)發(fā)展卡，住訴宅項(xiàng)卻目的興投資欠標(biāo)準(zhǔn)宴為項(xiàng)潤(rùn)目稅蛙后IRR大于燭等于15軍%。商業(yè)房曉地產(chǎn)項(xiàng)菠目的投妨資同樣叫應(yīng)為項(xiàng)書(shū)目稅后IR叔R大于等柜于15%，否則肺不如去遲做住宅錫開(kāi)發(fā)。（3、3）為什債么要尋戰(zhàn)求戰(zhàn)略合作隸？目前滲公司晌商業(yè)涉地產(chǎn)爸開(kāi)發(fā)釋的能騙力較秘弱，殃商業(yè)境物業(yè)歲的價(jià)闊值難念以得詠到較釣好的夾挖掘群，很燒難實(shí)緒現(xiàn)較城高的IRR回報(bào)饒。尋滿求戰(zhàn)嚴(yán)略合決作伙