東莞高端豪宅項目營銷策略報告營銷戰(zhàn)略

“左庭右院”營銷策略思考XX地產(chǎn)事業(yè)二部榮譽(yù)出品繁華城市中黃旗山腳下富貴人居區(qū)用一種優(yōu)雅的姿態(tài)詮釋“生活的藝術(shù)”…1楔子.雄謀·戰(zhàn)國2“戰(zhàn)國”一詞最早出自漢代劉向的《戰(zhàn)國策》。

“萬乘之國七，千乘之國五，敵哞爭權(quán)，蓋為戰(zhàn)國。”

戰(zhàn)國局—七雄爭霸中原3戰(zhàn)國各個國家為生存和擴(kuò)大勢力相繼稱王，一方面中央集權(quán)，改革圖強(qiáng)，加強(qiáng)軍備.另一方面，在外交上頻采用采用的合縱連橫戰(zhàn)國策—權(quán)謀進(jìn)攻4戰(zhàn)國謀—內(nèi)興圖強(qiáng)各國圖謀民強(qiáng)國盛。招賢納才，勵精圖治，以李悝，吳起，商鞅等人破舊貴，立新貴，實(shí)現(xiàn)變法維新5戰(zhàn)國策略戰(zhàn)國果—一統(tǒng)江山秦國---加強(qiáng)了秦國的國力、軍事，成就第一強(qiáng)國，逐步對外征戰(zhàn)，,在軍事上采用遠(yuǎn)交近攻6歷史上把公元前403年—公元前221年（七雄割據(jù)至秦國統(tǒng)一天下）稱之為：戰(zhàn)國時代關(guān)鍵詞：群雄割據(jù)、善謀者王7豪宅·東莞8東莞豪宅競爭版圖中心板塊：項目所在地價值：城市中央、繁華、便利生活石龍板塊價值：東江資源橫崗湖板塊價值：橫崗水庫水濂板塊價值：水濂山塘坑板塊價值：塘坑水庫松山湖板塊價值：松山湖長虎板塊價值：商業(yè)貿(mào)易地帶城鎮(zhèn)角逐、客戶搶奪、版塊割據(jù)9豪宅板塊板塊資源在售樓盤備注中心區(qū)板塊城市核心城市商務(wù)、行政、文化區(qū)域中信御園天驕風(fēng)景左庭右院項目……城市豪宅專屬松山湖板塊松山湖城市“第五區(qū)”城市綠化錦繡山河長城世家萬科虹溪諾雅湖居豪宅專屬水濂湖板塊水濂山CLD區(qū)域國際公館中信森林湖御花苑……湖居豪宅專屬橫崗湖橫崗湖CRD區(qū)豐泰觀山碧水湖景一號莊園山、湖居豪宅專屬其它板塊鎮(zhèn)區(qū)中心強(qiáng)勢資源帝景灣博登湖……鎮(zhèn)區(qū)豪宅專屬中心豪宅板塊—外部競爭10中心豪宅板塊競爭是傳統(tǒng)豪宅區(qū)（中心片）與泛旗峰山豪宅區(qū)（南部）的競爭中心豪宅板塊—內(nèi)部競爭黃旗山虎英郊野公園峰景高爾夫愉景花園天驕峰景中信御園公務(wù)員宿舍星河傳說荷塘月色旗峰天下東城酒吧街文化廣場東海陽光東城中心金月灣花園海雅百貨新世界花園旗峰公園新世紀(jì)豪園黃旗山黃旗印象錦繡旗峰臺商大廈尚書苑天驕御峰八一路峰景灣項目盛世豪庭五環(huán)路君山項目體育路龍光地王項目和富盈東方華府本項目11樓盤名稱建筑面積區(qū)域價格預(yù)計主要產(chǎn)品賣點(diǎn)入市時間發(fā)展商天驕風(fēng)景46萬東城中心區(qū)13000元/平米140—250平米黃旗山+高爾夫南中國最具價值園林南中國湖山官邸在售光大集團(tuán)東方華府37萬體育路10000元/平米140—360平米地段+黃旗山東方人居智慧大宅在售富盈集團(tuán)花樣年君山14.38萬東城五環(huán)——160—220平米黃旗山2010年5月花樣年集團(tuán)天驕御峰32.8萬東城南片區(qū)——200—250平米黃旗山2011年上光大集團(tuán)盛世豪庭51.7萬東城南片區(qū)——180—220平米黃旗山+地段2010年10月光大集團(tuán)峰景灣48.2萬東城光明區(qū)——160—280平米黃旗山+產(chǎn)品2011年上峰景集團(tuán)龍光君御旗峰14.3萬體育路——150—230平米黃旗山+地段+產(chǎn)品2010年10龍光集團(tuán)左庭右院13.8萬東城中心區(qū)——145—245平米黃旗山2010年10梅江南2010-2011年區(qū)域市場放量井噴，百萬供應(yīng)創(chuàng)東城歷史新高,競爭格外激烈；產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，“山景資源”、大戶型、豪宅概念成為2010年城區(qū)競爭代言詞；深圳知名發(fā)展商與東莞本土知名品牌家族發(fā)展商的城市角逐。中心豪宅板塊—競爭數(shù)據(jù)12競爭項目分析—天驕峰景基本信息項目位置：天驕峰景位于東城區(qū)峰景高爾夫北側(cè)開發(fā)商：東莞光大集團(tuán)建筑類型：30層板樓(高層洋房)占地面積：15.24萬平米總建面：約46萬平米容積率：2.96綠化率：55%總套數(shù)：3270套主力戶型：140-250平米推廣語：世界宅亦中國道、南中國湖山官邸戰(zhàn)魂：世界宅亦中國道、南中國湖山官邸戰(zhàn)器：南中國最具價值園林及智能化等13戶型3房2廳2衛(wèi)4房2廳3衛(wèi)

合計面積：㎡136-141152-160183-184198206-209246-282推出套數(shù)32224956285656767已售套數(shù)29323648204030667未售套數(shù)2913881626100銷售率90%94%85%71%71%53%86%注：以上戶型不包含頂層復(fù)式及首層單位目前該項目在售產(chǎn)品以“國闕”組團(tuán)為主，面積在246—282平米，該組團(tuán)于09年下半年高調(diào)入市，銷售情況較為理想，09年基本上20套/月。競爭項目分析—天驕峰景14競爭項目分析—東方華府基本信息項目位置：東方華府位于莞城區(qū)體育路開發(fā)商：東莞富盈地產(chǎn)建筑類型：小高層洋房占地面積：13.4萬平米總建面：37萬平米容積率：2.45綠化率：46%總套數(shù)：約1100套(一期)主力戶型：120-360平米交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯

物業(yè)顧問:世邦魏理仕

推廣:東方人居智慧大宅戰(zhàn)魂：東方人居智慧大宅戰(zhàn)器：中心區(qū)大盤規(guī)模15競爭項目分析—東方華府戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)5房2廳3衛(wèi)5房2廳5衛(wèi)5房2廳5衛(wèi)合計面積：㎡151159287－290331338推出套數(shù)32322064242354已售套數(shù)922266467未售套數(shù)23101803638287銷售率28%68%12%14%10%18%注：數(shù)據(jù)來源于XX項目組網(wǎng)上監(jiān)測該項目自08年開盤銷售至今,銷售情況非常不理想僅17%，實(shí)現(xiàn)1.5億元，戶型供應(yīng)斷層，旺銷戶型為151－159㎡三房，大戶銷售不暢；戶型特點(diǎn)除了大和闊外，缺乏其它亮點(diǎn)；16潛在擋競爭映項目落研究東城乳泛黃鐮旗山抽片區(qū)——花樣河年君裙山基本攏信息項目嗽位置杰：東卸城區(qū)港峰景伸高爾拋夫北開壤發(fā)把商：贈深圳厲花樣族年集蛙團(tuán)建筑董類型衰：小孩高層歡洋房占地艷面積護(hù)：5.怒2萬平零米總兩建茅面：14傍.3迎8萬平車米容員積磨率：1.箏9綠政化是率：51烈.8后4%總私套峰數(shù)：帖約41徒8套交房泉標(biāo)準(zhǔn)傍：毛坯車夢位啦：共63熔1個物業(yè)卸公司懲：花曬樣年烘物業(yè)物手業(yè)場費(fèi)：1.堂8元/平米/月動逗態(tài)殺：預(yù)計20劇10年5月入冰市棟號面積（㎡）套數(shù)1#~4#160-1801445#~10#22012425060260復(fù)式約60300復(fù)式約301654329871017潛在扔競爭派項目寶研究天驕趙御峰位打置多：東丙城區(qū)吉黃旗鎮(zhèn)山以伴南，秋金樹嶼路以攪東開鋼發(fā)普商：哪東莞榜光大詳集團(tuán)建筑路類型且：小繞高層鍵洋房\獨(dú)棟斜別墅占地誤面積君：14貨.8萬平暫米總寬建里面：32館.8萬平朝米入市燥時間:2冠01布0年下棗半年圈約10月左胡右動籃態(tài):由于學(xué)光大艱旗下辛還有愿另一衰純洋恥房項升目,可能橫本項訪目先沫推售透別墅講產(chǎn)品,主要纖賣點(diǎn)吸仍是洽黃旗旗山.盛世個豪庭項目鼓位置培：東帽城區(qū)悟黃旗戰(zhàn)山以晚南，續(xù)金樹鳥路以親東開徑發(fā)旱商：輪東莞蜜光大嗓集團(tuán)建筑殿類型昆：小效高層館洋房\獨(dú)棟仍別墅占地述面積色：15源.8萬平省米總故建畝面：51老.7萬平奧米入市筍時間:2逝01贊0年下固半年然約10月左熊右賣點(diǎn)挎訴求:泛黃囑旗山+地段峰景詳灣項目宜位置渠：東敘莞東慈城光腔明片汪區(qū)，曉八一棗路以錫南，盒新街否路以莊東開陶發(fā)煙商：課東莞直峰景睬地產(chǎn)建筑愛類型存：小絮高層盟洋房\聯(lián)排剪別墅占地條面積澆：20萬平寧米總項建歇面：48摟.2萬平迎米入市焰時間:2槍01黑0年下臘半年壘約10月左暢右主要誼訴求:黃旗龜山+產(chǎn)品龍光肅君御寇旗峰項目撥位置臭：莞派城區(qū)偶體育音路（姨天源觀電腦旦城對偶面）開泛發(fā)誕商：蹈深圳暴龍光煮地產(chǎn)建筑跟類型羨：小聞高層勉洋房占地變面積絡(luò)：5.歲4萬平縫米總分建捏面：14鋒.3萬平抬米入市狐時間:2孤01播0年下暴半年猾約10月左價右主要顛訴求:黃旗慎山+產(chǎn)品+地段潛在花項目兩戰(zhàn)魂北特征少：大中、豪練、黃騰旗山綁資源潛在鋒項目繼戰(zhàn)器墨特征息：深例、莞完知名凍品牌傅發(fā)展略商、張規(guī)模兇、產(chǎn)銹品18在售午項目咐分析尊—小結(jié)競爭衡項目浮均屬凡深圳攻知名鎖發(fā)展窩商及上東莞換本土貢品牌偏發(fā)展交商，瓜皆擁魯有一麻定影慘響力剪。各項慕目調(diào)舊性皆四較為得高端則，均濾是以么大、含豪及溫泛黃紀(jì)旗山允概念劈燕的路胃線進(jìn)趟行推組廣各項憑目社滋區(qū)規(guī)精模大或，展幻玉示效嬸果較濁好，風(fēng)整體累品質(zhì)既感強(qiáng)顛。均是吹城中醉心繁論華地伏段，喬具有槐較強(qiáng)刊的人籌氣吸師附力吐。19中心燒豪宅個競爭荒與戰(zhàn)里國格反局不濱謀而去合泛區(qū)似域戰(zhàn)羊略緩中沖空籍間的屋逐步菊縮小筆，東娘莞豪愈宅的允爭奪茅戰(zhàn)無厭異于狠一場毛戰(zhàn)國鳥大戲膀。天驕臘峰景籌（魏挺國）國富澡民強(qiáng)快、人柳財物吐力雄斧厚左庭笨右院麗（秦蛋國）地少且物稀君山銜（韓扇國）國富廚民強(qiáng)鐘，財迅力雄揚(yáng)厚天驕景御峰榨（魏恥國）地大吊物博訂、人核、財嶄、物眠力雄眨厚盛世爆豪庭添（魏偉國）地大雞物博遣、人萍、財益、物戴力雄期厚東方組華府胡（楚佩國）地勢磨天險喂，財五力雄炸厚峰景慎灣（蠢趙國跨）地大死物博間、人淚、財申、物卷力雄井厚君御技旗峰砍（燕家國）地勢污天險有，財曠力雄洲厚中信匹御園抬（齊鍛國）國富響民強(qiáng)迅，財艙力雄攤厚2020苦10直群雄漂逐鹿·誰主辯沉浮深、掉莞知泄名品接牌發(fā)銳展商江突破射緩沖處空間蹦、成扮合圍廳之勢鐵短兵批相接旦，內(nèi)征憂外混患，猶何以保圖強(qiáng)權(quán)，何崗以突阻圍，唯我們州的思雷考由篩此展輸開…餓…21天賦僚的板梁塊莞邑裂的人次文深圳啟的基方因類同湊的產(chǎn)恐品泛區(qū)庭域戰(zhàn)棉略緩護(hù)沖空查間的歉逐步異縮小如何估謀求省在競糟爭中仍生存赴下來如何蕉“富掌國強(qiáng)亦兵”躍、收憶服人輔心、捆南面踏為王左庭周右院勤的“糕戰(zhàn)國瞧大幕浸”由擴(kuò)此開溉啟…蝴…22正文.“左熊庭右抓院”營銷蝴突圍察之道濾思考XX陜地產(chǎn)謀事業(yè)隆二部女榮呀譽(yù)出業(yè)品23天下削·大姨勢嘗就偵天下芬之大泛勢觀菠之，曠門戶訓(xùn)不同幼，風(fēng)柱氣亦啟異24中國打經(jīng)濟(jì)別面各項胳指數(shù)提持續(xù)貴上升戲，并非出現(xiàn)莖高位撐穩(wěn)定勉運(yùn)行更，市盈場信夸心回嘗暖，急整體甩趨勢典向好25東莞焦經(jīng)濟(jì)酷面信息副來源籃：東撫莞統(tǒng)堆計局政府娛公布填09裳年上異半年組宏觀秧經(jīng)濟(jì)沉運(yùn)行憐數(shù)據(jù)打顯示灑，三環(huán)架馬匙車—按GD標(biāo)P、依工業(yè)隊產(chǎn)值冒、固川定投想資都倍出現(xiàn)夕一定場增長錘現(xiàn)象烤，表彩明受頌金融辛危機(jī)蒙削弱音的市多場信帆心正麗逐步作恢復(fù)釣；26全國討樓市尼趨勢20莫09找年，容全國芬樓市紙地王野頻出靈，而倒且國臟企搶薦地，蚊當(dāng)仁賴不讓辯，表判明國閘家對歌行業(yè)麗前景未較為別看好餓。27銷售搶量與畫銷售曲價格打均是奇穩(wěn)中華有升東莞算樓市28樓市米政策政策出頻出級的年德代，完價格峰依然撇強(qiáng)勢傲上升29小結(jié)膨:經(jīng)濟(jì):宏觀要經(jīng)濟(jì)粱走勢籮逐步撒好轉(zhuǎn)獅，投犁資信鉛心恢頁復(fù)！珠三鄰角區(qū)痕通脹那預(yù)期飽加劇蠅，高尼端物炸業(yè)保辰值觀吃進(jìn)一瘡步加向強(qiáng)！整體施樓市趕持續(xù)衰平穩(wěn)時，出辯現(xiàn)跳宗水或粗報復(fù)丘式波爹動可甜能不遣大！10年初盡政策濫擠兌祥地產(chǎn)史泡沫大，后贊期政強(qiáng)策隨碌經(jīng)濟(jì)橡大變媽動可證能發(fā)村生調(diào)店整！未來貧走勢內(nèi)預(yù)測秤：微慈降-宰中穩(wěn)予-再謹(jǐn)漲30立足·國灣本知己烏知彼拜，百匠戰(zhàn)不賄殆31項目勉概況基本奏情況成及經(jīng)踢濟(jì)技燭術(shù)指烈標(biāo)占地面積36235.38㎡容積率2.8總建面積138225㎡建筑層數(shù)≦29住宅面積96513㎡建筑高度≦99米商業(yè)面積4257㎡建筑密度≦22.58%配套公建面積4013.89㎡綠化率30.16%其它面積33440.58㎡停車位610個地下室101457㎡計容面積101457㎡由8棟25悟—3悠2層高燥層洋形房組籮成，朵產(chǎn)品牧面積姿為14螞5—化24值5平米素；東南使亞風(fēng)毛情園酬林；70踏%產(chǎn)品座可遠(yuǎn)旺眺黃汁旗山舊；少量鼓臨街醉鋪商屯業(yè)，怕與住堆宅可村結(jié)合鑒性較垃強(qiáng)32本案東莞子大道東部烈快速渡干線顯性晃價值搞一行政育區(qū)劃絲式分上貴位于乘東城姻區(qū)石籃井村南鄰殃迎賓淺路，歷西鄰僻石井沾路西距鍛東莞昂大道第約5分鐘銅車程東距稿東部榜快速洋干線煩、莞搏深高追速出甩口約5分鐘寧車程45分鐘旋內(nèi)通嘆達(dá)東搜部鎮(zhèn)州區(qū)，行一小趕時可許達(dá)深攔圳區(qū)內(nèi)美外交敬通便嘆利，觀地段花鬧中吼取靜33顯性供價值妨二星河產(chǎn)傳說五指禮山愉景柿花園公務(wù)帳員小負(fù)區(qū)黃旗縮慧山新世辱界花甩園峰景存高爾長夫御景隙灣酒遵店新世卷紀(jì)豪劣園天驕結(jié)峰景東城粒中心世博誘廣場東城失區(qū)政符府東城虎文化柜廣場樓盤也小區(qū)酒吧趨街東城駐國際求酒店東華肥醫(yī)院金月艱灣廣馳場本案在周虹邊5公里搶內(nèi)有4家大菜型超喉市，哥同時雖有民美生銀帽行、賄農(nóng)業(yè)愧銀行帳、建獵設(shè)銀脖行、軟招商趣銀行里等多頸家金融融服陶務(wù)機(jī)衛(wèi)構(gòu)距離糧東城極商業(yè)悟中心寶世博劫商圈湯約3分鐘犬車程距離巾東莞CB精D1丹0鐘車逆程3公里張半徑啦內(nèi)有艇東城撫中學(xué)豈、東捧城小筋學(xué)、沫東城鑄高級炭中學(xué)協(xié)等距離反黃旗悠山公抗園、嶺虎英貢公園庸等核薪心景眼區(qū)1公里緊鄰扶城區(qū)蟻唯一付的峰論景高災(zāi)爾夫拾、御徑景灣母酒店姐；東緞城國副際酒乒店、警東莞皮醫(yī)院典近在市咫尺榜。東城社價值業(yè)中心程，緊變鄰東價城行算政、周文化即、商只業(yè)、滾休閑舒中心另區(qū)34東：套天驕延風(fēng)景落、農(nóng)腸民房陶；東南宏：為齡黃旗乏山景插觀、漿市政個廣場菠；西：宴臨公團(tuán)務(wù)員齊社區(qū)纏；南：辨臨愉虧景花蝕園，見高檔朋別墅散社區(qū)冠；北：榴臨東柜城路逼；公務(wù)員小區(qū)愉景花園天驕風(fēng)景本項目市政廣場黃旗山建設(shè)中的市政廣場顯性飲價值乖三建筑價朝向騎正對基黃旗份山脈澆與市內(nèi)政公致園，雪周邊曬高端擠居住薄氛圍皂濃厚35景觀通價值顆：東莞為八景賭之首；人文神價值需：東莞傷人心訴目中總的“杏圣山都”，箏庇護(hù)玻周邊辰生靈超；歷史馳價值舍：曾有第嶺南影第一扯名山來的美軍譽(yù)；風(fēng)水疊價值杜：符合為東方腎居住施理想骨的“緞負(fù)陰鵲抱陽嫂、背皺山面婚水”全風(fēng)水闖理論膝?！包S鈔旗山鍛”價財值在逆東莞慢人心擊中無迷可取做代隱性伐價值姿一36高端蟻社區(qū)瞞云集糕：從睛衛(wèi)星合云圖坦俯瞰笑黃旗叉山周饅邊，久圍繞錘黃旗笛山脈棋，遍語布紅愛屋頂膊別墅趨，高很端社椒區(qū)聚趴集，木形成辛東莞瞇最早怠期富素人區(qū)集。高端刺生活肆便利蜻：峰糞景高舞爾夫娃、御切景灣俊酒店掉、世揚(yáng)博廣團(tuán)場、揉家樂坦福超待市等嶼高端站配套寶完善蔑，豪檔宅第斜一居貨所價奸值受址到追杜捧。板塊菊形象愁樹立黨：黃絡(luò)旗山朗板塊悔已經(jīng)辮樹立粒東莞闊第一廟豪宅塊板塊鑒形象場。板塊捆圈層臺效應(yīng)碰：東盲莞首沸席富淺人區(qū)愉景凈花園星河著傳說新世魄界花首園峰景派高爾胳夫隱性均價值汪二37隱性流價值郊三隨著盜黃旗乎山開傾發(fā)進(jìn)壩程的肌完善胳，片紅區(qū)內(nèi)錫幾乎酷再無典洋房擇開發(fā)機(jī)用地籮，本叔地塊損可謂稀缺謊中的令稀缺，價炸值尤壤為凸吊顯。稀缺弟價值統(tǒng)：黃更旗山盡富豪拘區(qū)域泉最后屋的洋殃房用藏地38價值揭瓶頸胃一內(nèi)部蔽景觀菌缺乏扯特色總，主飲要還格是依襖靠外質(zhì)部山梢景資拋源；整體管規(guī)模屆較小新。39項目沫價值價研判區(qū)內(nèi)貞外交光通便故利東城隨價值嶼中心黃旗猛山景部觀價級值黃旗撕山的熟人文碧價值東莞握首席嘉富人椒區(qū)顯性羨價值隱性腔價值綜合盟屬性碧判斷項目婚價值記研判價值疤瓶頸地塊插較小礦，內(nèi)使部無竹景觀稀缺拘地塊鬧和產(chǎn)紐奉品項目化整體踐均好亡性較棉高，裳但面板臨激滾烈的屋競爭徹仍缺陽乏“夠戰(zhàn)魂啞”與魔“戰(zhàn)片器”40【破戰(zhàn)魂京、戰(zhàn)胳器身】項目盟的戰(zhàn)竄魂、敲戰(zhàn)器王在哪菌里？差不途多的鄙產(chǎn)品停，差不負(fù)多的鍋交通籮，差不狹多的籌戶型蕉，差不喇多的觀立面隨，差不福多的厘園林傻，差不沃多的無物業(yè)仰，不一耀樣的理規(guī)模扶，不一酷樣的艘品牌村，……同質(zhì)胡化產(chǎn)昆品如桶此明噸顯的倆區(qū)域翻市場覽,我噸們靠鎮(zhèn)什么爛與之滿競爭剛?41矛與產(chǎn)品煤均好役性好獨(dú)，但溜不是昆脫穎敢而出壞；發(fā)展挎商實(shí)插力雄墓厚，捎但東嶺莞對恒他很肺陌生紙；有一筍定規(guī)蜜模，塵但片修區(qū)不蠟乏大能盤；區(qū)位望優(yōu)勢材可以闖攘外剩部區(qū)穴域版尸塊競蛇爭，遼但無乎法安陸內(nèi)部艘競爭潑。盾42？我們該如何辦43政、鋸經(jīng)政燦策頻樸出，攪必須茂把握納準(zhǔn)市形場脈煉搏；群雄換逐鹿禁，各美顯神添通，黎差異導(dǎo)化定懂位突他圍市村場是嘴關(guān)鍵急；為叫瞎好與惑叫座籃，客密戶細(xì)拼分、捷人心棍獲取市與線軍下開治拓并于舉。XX乞觀點(diǎn)若：得人魄心者窄得天象下！狹路常相逢栗，勇選者勝俗！44得人膝心者戰(zhàn)得天亡下吾國廟之疆商土，再吾國具之資駁源，向引何等方萬校民來擇歸？45目標(biāo)磚客戶訴研究討思考考路徑片區(qū)久早期性建設(shè)塵豪宅襖項目城客戶會訪談片區(qū)座同類站在售栽項目皂客戶擺樣本談研究片區(qū)閉豪宅吼客戶吳演變斗趨勢片區(qū)桃豪宅貸客戶增整體舍特征項目枯目標(biāo)客戶扇鎖定匹配振性46片區(qū)謹(jǐn)同類奸在售嗽項目雷客戶趙樣本慎研究XX拔早期炮代理緊東城貼高端氏豪宅船——荷塘嚴(yán)月色客戶杰樣本采量：12念3份疑調(diào)眉查方匪式：慢問卷茶調(diào)查47研究溫總結(jié)1客戶寺區(qū)域命：東城畝本地悉客戶悼約占噸一半摟，其側(cè)次為胃莞城禁區(qū)域癥客戶2客戶易年齡預(yù)：35彈-5姜0歲滋之間駁，其陪中3綁5-弄45母歲客塘戶最怪多，碗群體踐年青扔化3客戶抱職業(yè)晚：以政攏府公廈務(wù)員局、私罩企業(yè)賤主、便個體伯商戶陽及企托事業(yè)種中高典管理聯(lián)者為匙主4置業(yè)傲目的頸：以自蟻?zhàn)榧庵?，恭兼顧觸投資刃與保斯值，相純投昏資較夸少5置業(yè)嗓次數(shù)路：2次舉置業(yè)恨以上目，多糧為多扛次置從業(yè)，煌置業(yè)誼經(jīng)驗(yàn)扒相對疤較為孝成熟6置業(yè)慕敏感恰點(diǎn)：區(qū)域洽地段爹＞自染然資跨源＞低圈層杏純粹雕性＞擔(dān)項目弓品質(zhì)丸＞升貫值潛江力48片區(qū)吼早期皇豪宅霧業(yè)主奴深訪訪談幅目的下：了解圓片區(qū)雪高端乏居住纏人群廣結(jié)構(gòu)類，發(fā)尼現(xiàn)需女求空摘間；訪談杜對象籃：居住醒在東概城新匪世紀(jì)嘩花園間、愉燭景花枯園的認(rèn)老業(yè)電主；訪談尸形式恥：電話懲訪談匠、現(xiàn)財場訪愧談訪談賢數(shù)量核：10位業(yè)匪主訪談植問題宗：片區(qū)吃看法星、人創(chuàng)群生庸活形漸態(tài)、涉再次嫂置業(yè)杠需求俘等XX朽代理恭東城樓早期輛建設(shè)冒高端業(yè)豪宅墾——新世術(shù)紀(jì)花飯園、時愉景災(zāi)花園逝業(yè)主調(diào)查械方式棋：訪似談49深度求訪談才樣本音1客戶悟背景系：張先購生——愉景此花園栗別墅決業(yè)主千，45歲，辯東莞沾人，牙某五刊金制做造企廚業(yè)老堤板，期五口價之家客戶掀重要格語錄量：一直煎居住術(shù)在東宮城，花對東只城還區(qū)是很凍有情核感的仙；平時騙除了套忙生蟻意外碧，就冰是打詳打高幣爾夫東、約窗朋友腥喝喝木茶，浩玩點(diǎn)附小收沿藏；當(dāng)初擠買這著里，伯是因常為很豪多朋濤友買懸在這逼里；流動憲資金俗充裕介情況勇下，緒可以瞞考慮懶在附小近再印買多悠一套削洋房容，給謹(jǐn)兒子牧住，菌或是蘆投資蝦；買房裕的話門，主負(fù)要還預(yù)是看凡重區(qū)傲域、線地段康、品歪質(zhì)和南升值紫潛力東城敬情結(jié)炎、圈紙層觀熄念、些閑趣樹生活留、投稼資理饑財50深度明訪談落樣本若2客戶桃背景慢：李先斤生——新世宰界花惕園洋溫房業(yè)抓主，41歲，胞東城鬧某高叢端酒當(dāng)?shù)旮蓖？?，塘四口灣之家客戶曲重要消語錄斑：我20幾歲上就來駁東莞偵打拼園事業(yè)妙了，墳?zāi)菚r湖東莞桂只有待莞城撞，東矩城還瞎只是克附城魄；東莞蛾城區(qū)豈有近幣半的噴有錢惕人住飾在東網(wǎng)城，巨你看平那些梁高端茶酒店垃和高雁端消坐費(fèi)場背所就聞知道僅了；買這鑼里，棗一是鉤工作肥方便譯，二葡是覺寶得這迫里環(huán)促境比檔較好先，朋誘友也粒在附胃近；工作飛不忙站的情弊況下邪，打傷打高陡爾夫掙，喝瘋喝茶樹，假挖期會賭帶家津人出猛國外冤旅旅遍游；最近嶼在東膨城再而買一拉套的逢想法貪，去港天驕鋪峰景嚷看了產(chǎn)，底焦層的與采光缺不好缺，還企在考救慮年青中有為湖、國命際視內(nèi)野、北圈層區(qū)觀念卡、享鳴受生竊活51業(yè)主盾深度胸訪談阿結(jié)果1他們恒多是皇生而厭富貴誦或靠敬知識屋起富業(yè)的一羅族，博屬于竊“城唇市新慌貴富競豪”2比及禿東莞府上一菌代富偏豪，悉他們扯的知非識更播為豐猛殷，勾視野字更為民國際3事業(yè)恢之外波，他酸們更匠懂得門如何堤享受乘生活被的樂俯趣，欺高爾烘夫、儀旅行芳、收腐藏等鄉(xiāng)豐等4強(qiáng)烈歐的投鞋資理姓財意卷識，悉讓他愉們對廟在東走城再景次置抗業(yè)存優(yōu)在一狐定意嶼愿52東莞很富豪猶階層商發(fā)展創(chuàng)演變寺趨勢分類特征“資緞富”英富豪以財富確定賤身份六,核心煎價值老是權(quán)力聽與財鄭富占疲有欲剪,出職類富載豪擺闊達(dá)攀比排,追味求名吉貴奢背華享另受,大多峰數(shù)從進(jìn)小對交物質(zhì)首缺乏宴體驗(yàn)誼,在其泉富后蒼開始心補(bǔ)償好性占險有,隆窮奢極掃欲和弟缺乏最“修裂養(yǎng)”示,屬于有錢慰沒文槽化的桂一群助人;“權(quán)病利”和富豪以名譽(yù)確定存身份庫，追求褲名利洽.榮譽(yù)與盞身份量地位沙,熱感衷于濾成為肆人大代表悅,政見協(xié)委始員,岔EM泥BA劫,名奸譽(yù)博樓士,協(xié)會舌會長體等;排隨著春財富枯積累快,富獻(xiàn)豪們得攔生活紅變得割驕奢拍淫逸米.被也外國人稱塌為有懼富人位沒有料貴族斧,有漫暴發(fā)戶沒荷有資債本家鵲,這是宋屬于澤有錢削也有一伐定文階化的錘人;“知物富”晃豪以品位確定拼身份，他你們需電要身丸心解放慚,需島要對春天空杏和資肢源的捐占有歐,經(jīng)常睜參加它GO耍LF舟，游爽艇等趙高尚指活動臨,出入愈高尚沫沙龍莫俱樂踢部,鞠他們睡已形陵成自身脖獨(dú)特總得話作語方動式,襲有自遞己的度圈子,盡他們免是經(jīng)晝歷黑禍色和孟紅色尊之后畫的返樸胞歸真化,屬握于新時打期成疏長起豈來得有錢英有文詞化的星新貴嬸族;財富稿論名譽(yù)鑰論品位禮論從“鄭資富鳳階層傘”向?yàn)a“知廟富階胞層”爐的華什麗轉(zhuǎn)太身！53東莞聞富豪掉階層申生活已理念椒演變境趨勢

生活凱理終念高財富蕩層級資源病享有延型資源棚跟隨勻型資源啞追求竊型資源茫占有改型對價馳格敏概感努力嫌擠進(jìn)嫂“上爽流社笨會”與真丘正的排上流列階層占為鄰對稀牙缺資拜源的傷要求笛相對描較低注重森低調(diào)徹，享盆受生鄙活私密學(xué)安全拉性的淚空間對稀渠缺資辣源價從值的擔(dān)有限差享有會所蛛、配亂套滿饞足低后調(diào)的求奢華注重鋼對資練源的脫獨(dú)享鳳，彰填顯身而份感對私鎮(zhèn)缺資倦源獨(dú)餃享的郊成就從感尊貴授、身域份客戶泊活出拼自我逆，追鋒求個抄性喜歡翠個性族化風(fēng)芝格、恐追求暑藝術(shù)好品位對資后源的視可改妖造性榮要求兼高XX腫南城千御泉浪山項膛目經(jīng)門理:東莞僵現(xiàn)在層的豪怪宅客國戶在撤整體荷文化派素質(zhì)藏方面冒都有跨很大顯的提宮升，脈而且荒在品究味方伶面也虜比他膊們的聽父輩隆和前矛輩更晨高，牌喜歡贏追求倘一些泄具有碼品味樹價值渠的消橋費(fèi)符瘡號，沫如紅違酒之號類的才。XX境南城奪御花映苑項貌目策罪劃師廚：以前使說東遍莞的該富豪橡很土采，但肺從我咸們這鬼幾年滑的操集盤經(jīng)書驗(yàn)看牛，東頓莞的舒富豪泡階層維不僅曲在年詠齡上立趨于露年輕廢化，行而且黑在視懸野和奮藝術(shù)機(jī)品位形上都廣有逐茫年的鴿提升法，比莫如我參們以商前舉憲辦名窮家書憶畫展邀，應(yīng)侮者寥炕寥，慈但現(xiàn)創(chuàng)在這直些年幅輕一域點(diǎn)的陽富豪蛋還是爸很喜應(yīng)歡這衛(wèi)類東杯西的暖?！稏|莞偶日報》市場讓部經(jīng)敵理楊乘先生腔：我們疊日報詠在“雹山頂鹿洞人膽”看追了一勝個藝蔥術(shù)收京藏館四，大乒部門局的會漏員還物是城府區(qū)新態(tài)生代身的富呢豪。從單龜純的湯資源搞占有鞏到生漠活藝麗術(shù)享折受的羽追求雅升級惑！54項目飯目標(biāo)咸客戶天定位ⅠⅡⅢ核心活客戶飼：尋求晝生活省藝術(shù)毅享受條的知撇富階莊層。構(gòu)成退：城呢區(qū)（金以東希城為俗主）誼企業(yè)估主、杰生意但人、但高層矛政府捉公務(wù)盞員、杜企事乳業(yè)高黎管人缺員價值涼取向貢：鐘朗情于伯東城伙豪氣該圈生析活氛藏圍，孟享受農(nóng)黃旗降山優(yōu)撥美的策居住尿景色重點(diǎn)按客戶渡：周邊池鎮(zhèn)區(qū)毯（寮現(xiàn)步、薄松山倡湖等渴）富習(xí)豪階銅層。構(gòu)成壟：公務(wù)系員、虜企業(yè)爪主、砌個體隊商戶膠等。價值很取向迎：進(jìn)虧城情摩結(jié)、例身份黎象征沖、投在資保絹值需秤求偶得機(jī)客戶伴：深港朋臺等尤外籍虛客戶錘。構(gòu)成遞：企業(yè)厘主、屋專業(yè)叔投資窩客。價值豈取向龜：工吧作便哭利或孩投資胃升值推潛力裁。55項目閘目標(biāo)目客戶破階層說細(xì)化頂級財富階層高端財富階層中高端財富階層財富階層區(qū)域來源東城中心片區(qū)、黃旗山片區(qū)莞城老城中心區(qū)個人背景年齡35-45歲為主行業(yè)：企業(yè)主、生意人、個體商戶、企業(yè)高管同住人口本地富豪一般為四、五口之家新莞富豪一般為三口、四口之家客戶共性表現(xiàn)為關(guān)注家庭，朋友，改善，提高，享受置業(yè)需求排序居住〉投資兼居住〉投資

；復(fù)合型用途為主，要求物業(yè)保值能力強(qiáng)；多次以上置業(yè)為主關(guān)注點(diǎn)地段〉資源〉戶型〉品質(zhì)〉品牌〉物管〉交通便利性〉

配套價值點(diǎn)黃旗北面最純正富人圈、黃旗山稀缺景觀排斥點(diǎn)容積率、規(guī)模、品牌需求戶型/面積主力需求在180-220平米四房√綜合淋而言近：高傾端財巧智富白豪階搶層是拍本項抓目契瞧合客挺戶群56狹路皺相逢脂勇者肺勝群雄兇虎視駝，國客力欠表殷，麥窮則膛變，亡變則扇通，倡如何描謀變57》》報立足嚷國本候：板塊很：黃盛旗山劍豪宅員版圖催，東夜莞傳踢統(tǒng)富釋人圈良；資源虛：一貴線開計闊黃戚旗山南景，周自然家、生休態(tài)、宜靜謐藝、私另享…產(chǎn)品還：現(xiàn)由代風(fēng)擊格建稠筑、行東南洞亞風(fēng)只情園竟林、飲舒適益大平裹面…配套羊：42榴57平米樂商業(yè)引街區(qū)糧，可晃進(jìn)行握主題鑰打造》》朽體察殺大勢跌：天下近勢：怖經(jīng)濟(jì)六形勢蚊好轉(zhuǎn)丟，雖創(chuàng)有國佩家多櫻次政罪策調(diào)葵控，船但預(yù)秧計未縣來市副場仍璃然樂怒觀；競爭攻勢：遭內(nèi)憂殿外患域，競禮爭慘器烈，鍵與未童來直傭接競鄭爭對煮手相勵對，掌項目木優(yōu)勢殺無絕皇對制排勝力濕；》》皮觀識墓民意康：民心香、民萍意：遼東莞健新生虜才智障富豪怠階層耽；溯源58無獨(dú)虜占性陣強(qiáng)勢步價值況，又浸面臨圍前所富未有目的直畝面競僵爭，公欲成氏功突混圍，遍需思另變法扮圖強(qiáng)窯之道牧。變法耍者，亮從何及而變槐？59思考經(jīng)1：炭城市表視角文化厚藝術(shù)全漸成蜘城市滑生活月熱點(diǎn)文化源藝術(shù)坐發(fā)展穩(wěn)——臣首屆程收藏耀文化鋼聯(lián)展奇、首該屆古巖玩收莫藏民驚間文鼓化藝桃術(shù)節(jié)切火爆置、南擊城將欄建東勉莞的形79狡8區(qū)劉志陷庚說乓，三炒市經(jīng)斬驗(yàn)啟雜示我宜們，常要將非文化保立市翅、文宇化強(qiáng)為市的查戰(zhàn)略圓寓于歌東莞婆發(fā)展架的全妨過程違，使奇其成太為東轟莞新談一輪拳騰飛責(zé)的增指長極恭。下崖來，硬我市蒜將制館定和柜出臺決文化紫產(chǎn)業(yè)田新一很輪發(fā)蚊展規(guī)槽劃，必將文泊化產(chǎn)曾業(yè)作據(jù)為支透柱產(chǎn)吩業(yè)。文化贈建市備——疫文化肚藝術(shù)血產(chǎn)業(yè)光將成衣為東犯莞第識九大朵支柱題產(chǎn)業(yè)20杠09年9月17日至10月7日，浙東莞張舉行爺首屆秤收藏指文化歉聯(lián)展胸于旗誤峰藝桃術(shù)博眼物館處舉行厘，近在千件胖珍稀斥藝術(shù)阿品展郊出，偉展覽酒期間六迎接慌參觀煤客戶逝超4萬人彩；20渾09年12月29日，怒東莞按首屆睡古玩乏收藏買民間縮慧文化許藝術(shù)稈節(jié)于忍莞城汪可園互的古老玩城·博物否館般舉行優(yōu)，現(xiàn)崇場人科氣異剩常火婆爆；東莞陽最大探藝術(shù)握品專巨業(yè)市縱場——東莞羅市藝帶展中液心自嚇去年12月31日開蠶業(yè)至赤今半姨個月追，總定營業(yè)跨額已葡達(dá)40棉0萬~5裁00萬元即，南救城區(qū)晨表示攻，未兄來還付將打竹造“斃畫家該村”榆、“五藝術(shù)升村”搭、“號文化拐村”昂與之加配套綱，在放東莞瞧再現(xiàn)直北京搶“79糊8”的舊康廠區(qū)蠻文化耍藝術(shù)桿創(chuàng)意狀創(chuàng)新遲的模目式60思考奴2：想?yún)^(qū)域跳視角東城淡為文菜化承朱接力走最強(qiáng)琴區(qū)域從右擔(dān)邊數(shù)條據(jù)可羨以看元出，受東城訪區(qū)外孝來人樹口數(shù)住量遠(yuǎn)饑遠(yuǎn)超質(zhì)過其語他城伯區(qū)，畜而在映外來消人口搞中，悟外國棚籍貫卷人口嬌也為羞城區(qū)坑中最火多；從城聯(lián)市發(fā)眠展經(jīng)屆驗(yàn)借縮慧鑒看摩，但足凡外訴籍人飾口或昂外國輪籍貫果人士石較多吊的區(qū)鹿域，宇對文催化、替新藝搏術(shù)的揪接受城能力難也是鉗最為邪強(qiáng)烈誦。東城暖—外情來人挑口最這多，寸新文浪化意扔識最川為強(qiáng)姿烈本土幸文脈構(gòu)：黃活旗山袍、旗煌峰公懂園、鉛旗峰顯藝術(shù)幸博物死館等外來濁人文侵元素脾：峰導(dǎo)景高大爾夫粒等東城波—文材脈悠宣遠(yuǎn)，趙人文尼生活文元素鈴豐厚東城峰景高爾夫文化承接力外來人口數(shù)量旗峰沒公園城市托借鑒免：上燦海、寄青島61思考光3：子地產(chǎn)的視角東城瓦高端隱市場策對人衡文認(rèn)梳知進(jìn)復(fù)入成述熟期東城救荷塘帆月色遺項目拉，建煤筑風(fēng)劃格雖京然為霉西式漫，但艦前期街形象牧推廣虎以純繡中式系風(fēng)格舅亮相師，取黑得非穩(wěn)常不裝錯的停市場賽凡響抗，并肥打破健了“窄東莞——文化后沙漠眠不宜獲做文陵化宣蟻傳”男的謬絡(luò)誤；天驕際峰景犬銷售捐人員危：項目恢剛開綱始銷宋售時吊，很依多東曲莞本部地客屆戶都伐對我廳們這亦種稍深顯現(xiàn)求代時正尚的境外立涌面風(fēng)的格具療有一粉定的塞心理東抗性她，但誤外來膽人口盾高端自群體熱接受敞能力殘還是騙普遍殺較強(qiáng)禍，不搭過隨唇著時撞間的火推移搶和外舊立面舞的真鑼實(shí)呈膜現(xiàn)，惜本地買客戶鄙已經(jīng)勁開始偷接受潛這種茅具有膝時尚服藝術(shù)季氣息柳的外焰立面判，并杰且認(rèn)述為這騎也是森高檔部次的批一類栽。案例蘭一：涌天驕表峰景反外立碗面，犬從抗得拒到協(xié)接受案例竭二：累荷塘洋月色慢中式約推廣皆，同倒樣受學(xué)市場品認(rèn)可62他們忙是6字0、進(jìn)70成年代麗生人通過惠父輩冒的努殺力或棍自身摧的才姜識積乒累起恭顯赫蒙財富麥。作為蕩全球依一體削化背興景下矮生長同起來褲的新鄉(xiāng)豐生富沫豪，他們肚更懂捕得如批何有彼品位機(jī)得去念享受很生活注，而非甘單純末的物限質(zhì)占強(qiáng)有和鍬財富柔炫耀鼓….炸.對于恢他們糾而言才，高爾訴夫、鴨紅酒攔、雪統(tǒng)茄、離跑車篇、古壤玩…不僅滑是忙堆碌生些活之純外的坡精神孟韜養(yǎng)依，也是套自身煩品位宜與智吹趣的蠻符號扶與象會征，更甚優(yōu)點(diǎn)說跪，這哪是活櫻在圈嫌子里謠的語準(zhǔn)言生炭態(tài)。所以曾，在物態(tài)質(zhì)充估裕之伸后，屑唯有派與藝鎮(zhèn)術(shù)文彈化能盞滋養(yǎng)雀他們?yōu)⒌男娜漓`。思考革4：涉階層喂視角才智紅富豪刻階層挖渴求濃藝術(shù)拜品位故生活芒的回可歸63一本亮?xí)?，贈給了繡我們宣啟示趴；一個懷人，萬給了究我們愈方向獻(xiàn)；《生位活的析藝術(shù)卻》旅美蕉臺灣鼓作家劫：林另語堂林語艦堂，封福建妹龍溪姻（現(xiàn)擊福建品省漳州市平和蠶縣坂仔揭鎮(zhèn)）人怎。原或名和駱樂，揪后改劣玉堂松，又棍改語鄰堂。筆名毛驢碎、宰膀予、咱豈青么等，框中國訓(xùn)當(dāng)代氧著名白學(xué)者岡、文學(xué)奏家、語言塌學(xué)家。早疼年留掏學(xué)國袋外，識回國洽后在領(lǐng)北京忙大學(xué)所等著艙名大腔學(xué)任瀉教，錦19權(quán)66搖年定拳居臺公灣，色一生揪著述撞頗豐娘——惑《翼京華氏煙云丟》、掩》、旗《孔濁子的育智慧狡》、勉《生赤活的榮藝術(shù)耳》等64熱情供加智赴慧人生忌是嚴(yán)拔酷的允，熱易烈的朋心性樸不足華以應(yīng)瀉付環(huán)須境，熱情羨必須銜和智線慧連婚結(jié)起另來，方?jīng)_能避悲免環(huán)車境的巖摧殘礙。─《生活璃的藝喉術(shù)》悠閑色的情拔緒享受輔悠閑棍生活驗(yàn)當(dāng)然籮比享粥受奢痕侈生使活便反宜得棋多。罵要享最受悠投閑的繼生活光只要移一種藝術(shù)夠家的旬性情，在智一種餓全然貝悠閑饒的情在緒中輝，去消遣闖一個秘閑暇碌無事溉的下霞午。──《生活花的藝拋術(shù)》和土紐奉壤相墊親讓我侍和草朱木為撤友，就和土爛壤相群親，適我便忍已覺鴉得心導(dǎo)滿意部足。僻我的則靈魂泄很舒舅服地礙在泥芳土里沙蠕動漿，覺停得很召快樂栽。當(dāng)筒一個物人優(yōu)德閑陶提醉于齒土地跑上時仗，他斜的心靈淡似乎田那么鈴輕松，好鳴像是司在天拜堂一康般。鉆事實(shí)紋上，壁他那焦六尺查之軀酒，何冰嘗離布開土載壤一屬寸一難分呢同？──《生活粘的藝副術(shù)》性情革的藝憶術(shù)心靈渠的藝列術(shù)智慧課的藝?yán)坌g(shù)超越敬物質(zhì)摧占有銀之外桃的生喊活藝巷術(shù)65FA陽B檢搭驗(yàn)項流目與金“生魄活的濤藝術(shù)滑”

FABF（features/fact)項目本身的性質(zhì)/屬性本項目東莞純正富人居住圈、繁華便捷、黃旗山一線開揚(yáng)山景、中小規(guī)模、高容積率、高端品質(zhì)、純大戶空間、陌生品牌A（advantages)項目的優(yōu)勢賣點(diǎn)本項目純粹富人圈、純粹山景、純粹大戶圈層B(benefit/value)項目帶給用戶的利益（價值）本項目給財智富豪帶來的是夢想中追求的如藝術(shù)般純粹閑逸的生活樂享，卸下事業(yè)的重負(fù)，回歸生活的藝術(shù)；拋棄領(lǐng)導(dǎo)者的角色，反璞藝術(shù)鑒賞者的性情66細(xì)分最客戶尾需求暢，獨(dú)貫辟蹊蜜徑，尊差異誰化定堡位，習(xí)超越波物質(zhì)脹談精菊神：財富首之后頸，性情高、心她靈、杏智慧潤的藝應(yīng)術(shù)！例如纏：天臉驕峰溪景：客極致宗營銷筆，大嬌氣場境、大似排場享、大欄豪邁濤、純疾物質(zhì)痰、無吧精神本項片目：斜建立貫差異趨化另薪一極嗚，傳選遞生萬活的廚精神剩與內(nèi)義涵，貓迎合駛（知告+富餓）階研層67項目拾定位繁思考生活建的藝除術(shù)，多不僅紅犒賞滔，更澆是傳廁承！Th晃e基Im蜓po溜rt流an錦ce詞o年f糞Li鏡vi漁ng68謀韜夠略，處掌乾逃坤群雄票逐鹿幫，誰惰主沉梅浮69如何音營造番項目康極致硬“生景活的業(yè)藝術(shù)糟”氣梁質(zhì)盟，并且將其你與競膏爭對杏手進(jìn)極行區(qū)租分，趨成功易傳遞給狼客戶若，從湯而實(shí)帝現(xiàn)客胳戶的占傳世齡犒賞仁價值弄？為此爭，我躁們需本要借京鑒市日場上項成功部的“尸高端殺生活樣藝術(shù)癢”營拌銷經(jīng)剪驗(yàn)香港仍貝沙列灣的金“生夕活藝榨術(shù)”梯營銷華成功左借鑒70香港抖貝沙某灣—剪—構(gòu)鵲建以紐奉創(chuàng)新技生活影理念灶為場聚所精刃神的搞藝術(shù)閃生活案例與項目香港貝沙灣左庭右院項目特征匹配位于香港西海岸，擁有極佳海景資源；項目價格領(lǐng)跑全城；強(qiáng)調(diào)用藝術(shù)標(biāo)榜新生活品味；地處東莞最純正富人圈，擁有極佳山景資源；實(shí)現(xiàn)豪宅市場的高價營銷；強(qiáng)調(diào)藝術(shù)精神，超越產(chǎn)品主打新的生活方式；主要獨(dú)借鑒付意義私1：俘如何懷將藝蘭術(shù)品碑味與園豪宅染融為商一體卻？主要扔借鑒蓋意義漲2：睛如何盞宣導(dǎo)貪全新扭生活館方式呢？71香港漸貝沙膛灣項枯目一益直被兵公認(rèn)諸為香內(nèi)港豪潑宅項皮目的汁先驅(qū)充及典籌范貝沙秩灣基本占信息香港寫島貝沙貨灣九龍貝沙免灣六榆期發(fā)展崇項目政名稱拆：貝沙例灣(R愉es答id惜en乎ce狡B類el愛-A再ir體)區(qū)位：處紗港島奔南區(qū)物西海狡岸，茅是香俱港傳貌統(tǒng)豪最宅地關(guān)段，康屬于匪“香還港硅萬谷”趟數(shù)碼扎港中苗的住德宅部既分（股數(shù)碼弱港包壞括核咱心辦鹿公大扛樓、衰國際儲級發(fā)數(shù)碼員港艾暗美酒蝕店、豪爆華住鹿宅和綢購物世商場扣）發(fā)展度商：盈玩科大碗衍地指產(chǎn)發(fā)襪展有哀限公易司賣方：香耳港數(shù)亞碼港帝（附督屬發(fā)計展）掙有限倉公司地塊認(rèn)用途陶限制：私鳳人住頂宅年期：20本00年5月22日起從計50年交通：有省巴士桐、渡柱輪及哪規(guī)劃載中地余鐵連谷接市乏區(qū)，18分鐘嫂至中軌環(huán)，20分鐘析到尖凳沙咀限，35分鐘械到機(jī)謀場資源：背槍山面掌海，70擦0米海僚岸線72貝沙族灣充仆分迎旬合香遭港新騎興富炒人對杠高效爆、創(chuàng)步新和裝藝術(shù)普的渴挺求貝沙余灣客戶藝術(shù)效率創(chuàng)新香港忌富人均的新術(shù)價值河觀通過示南歐戶文藝品復(fù)興拔風(fēng)情揪和珍抵稀藝泊術(shù)品報，塑扭造生迫活藝拴術(shù)理島念強(qiáng)調(diào)畏高效樓、優(yōu)渡質(zhì)、樹創(chuàng)新蛾求變剃的國韻際化窄服務(wù)緊鄰居數(shù)碼奇港，季香港泄精英愈的啟幅發(fā)創(chuàng)蔬意空芒間香港肚，貝膝沙灣附社區(qū)香港膝經(jīng)濟(jì)云社會鹿發(fā)達(dá)挑，當(dāng)?shù)┙窀惶湃巳绷猩俚恼疾皇鞘吆廊A姨，而羞是“孝時間虜”與痕“創(chuàng)墨新”紡。貝沙像灣實(shí)旺現(xiàn)香泡港豪射宅的分創(chuàng)新刷，成諸為滿擺足現(xiàn)團(tuán)代富乒人和敘商界幫精英誼領(lǐng)略烈生活抽藝術(shù)墓、成霉就創(chuàng)升意的抬新一截代豪專宅。城市尊背景賽：富眼足社出會的麻精英股理想港島球歷來于中西姜文化替交融金和碰軌撞發(fā)達(dá)蠻的城聰市經(jīng)售濟(jì)體戚，看頑盡繁道華香港月數(shù)碼公港I禾T業(yè)未精英黃對創(chuàng)誰意空凳間的廊熱衷銷和明練星們扣的追思捧73貝沙幣灣定疾位為猶港島投新一題代豪局宅，腰藝術(shù)欣品味應(yīng)及富惱豪生嫩活融芒為一品體貝沙息灣活動Be希l-可Ai鋤r深No些.8克香水盧浮扎宮珍噸藏展盈科坡05娃慈善記亮燈羨儀式20坑03斗Be解l-謊Ai助r脾秋冬心時裝乒晚宴百余吉件珍美藏藝慨術(shù)品發(fā)展六商已陪搜羅兵百余圾件藝音術(shù)珍稻品，動包括雕來自荷蘇富濾比及充佳時丹得的輪名畫愚、干懲隆皇撞的墨只寶等不。除千了將圾一些局藝術(shù)抓品存粒放于態(tài)樓盤凱會所病外，兄貝沙炒灣的穴一手境買家斷，可境以憑潑發(fā)展蜂商送番出免米費(fèi)簽己賬的隙積分轟消費(fèi)惠，以士租借神形式伯將藝餃術(shù)品黑帶回尼家中彩，讓稅藝術(shù)駱品味勒及富林豪生胞活，裹融為稿一體始。20賺03年9月，脈為慶慕祝香涌港貝嘩沙灣2期示針范單忘位正盯式開救放，惱邀請穩(wěn)明星醋、名秤模以鄭及鋼大琴家夏李云將迪，焰舉辦供“20挺03Be總l-A咐ir秋冬璃時裝辰晚宴虛”。20塊06年，吸盈科餐大衍文協(xié)辦凱香港芝大受蓋好評雀的“誤大師蛙對象·巴黎刪龍比酸度中酬心珍礦藏展番”。20出07年，艇贊助劇北京騾“盧樣浮宮艱珍藏賭展——古典錘希臘艱藝術(shù)戲”。首創(chuàng)嶺以住增宅區(qū)趨名稱只為品臭牌的古香水崇，命鉤名為豈貝沙栽灣8號（Be斷l(xiāng)-A烏ir朗N蕉o.熄8），邀除用寇以送姐給住瞇戶和越買家逝，甚染至將松它當(dāng)擾作清揀香劑總，噴捷灑在本住宅饅大樓椒的大牽堂內(nèi)債，以讀提升趁樓盤俱形象逝。體系悉一：茅客戶川所看萄到的74貝沙州灣室糊內(nèi)設(shè)州計和走陳列鍬品都鉗充滿尾藝術(shù)粱氣質(zhì)奪，藝晝術(shù)標(biāo)委榜生坡活品思位，趨引導(dǎo)睛業(yè)主綿全新宏生活四藝術(shù)主理念貝沙太灣展示貝沙范灣用減珍稀幅藝術(shù)堆品來鹿詮釋產(chǎn)豪華旬，通抗過藝祖術(shù)品栽來體推現(xiàn)尊刃貴的久生活娘品位鹽。貝沙橋?yàn)硴韻溆袑ｈ€屬品撫牌系欲列，劍包括壩香水覽、香縣檳、項浴袍略、衣鋼架等壞品牌軟禮品紀(jì)。貝沙側(cè)灣尊留貴而賄獨(dú)一混無二品的會旬所服降務(wù)設(shè)句施，繼讓業(yè)念主了活解貝勸沙灣阿的生暴活與妨藝術(shù)歌。貝沙全灣宣衡稱：“生剪活像慰藝術(shù)所，不賄能言除喻，姜只能隔體會支。每天撒游歷教最美燃麗的刮藝術(shù)譯館，督讓心率靈跟芹大師瞞級作守品對亮話，咳啟迪繼凡界是以外鑄的眼理界”肉。75貝沙爬灣六深千萬灣廣告預(yù)創(chuàng)意蘇營銷騙：“寄不是呈廣告忠的廣張告”轟，閱20穿07阻年度辰“H辰KM娘A/姿TV棄B杰誓出市爺場策侄劃獎郵”金克獎貝沙錢灣媒介貝沙灣的影缸像迷先宮：廣告堡片堪敬稱經(jīng)鵝典，恭轟炸籮式播幻玉放，普成為價網(wǎng)友自下載屢的熱笑門。廣告賴以法型國南染部為雅名，必凸顯始身處溪香港竭也可爺以擁其有歐糟洲的威生活倍享受拒。以等法國闊來制俊造高親尚格翻調(diào)的禮意圖劑相當(dāng)腐明顯梢。而膽“豪尚宅新倒典范街”阻的綽替頭顯男示樓辜盤的壇銷售防對象寺，不拍是普纖通市散民，塑而是磚有身圖分地族位的幅有錢歪人。紅磚此大宅皺、金惱發(fā)美設(shè)人、突白色晨的豪本華游流艇、婦迎風(fēng)宗奔馳胃的跑跑車、直海天負(fù)一色盆的自柳然美棚境、窩安躺方海灘趙的閑枝情逸漢致、鑒夕陽敢下的徒擁抱炮、親峰吻。一個亡接一務(wù)個影哥像，先營造烏出極加為優(yōu)茂越、甜高雅研的生凳活格誘調(diào)。最有粘趣的姨地方按是廣農(nóng)告開奸首以朱文字異及女臟聲發(fā)桂出了狐一個殘相當(dāng)呆嚴(yán)肅喜的問咐題：瀉“W查ha恨t膛ar沿e涂yo距u岡do世in距g芬th搜e梨re甘st單o膨f傾yo惡ur恥l笛if翅e?任”，尸指向寄人生軟意義侍及人然生方捕向，硬甚具龍?zhí)魬?zhàn)吧性?！安淮故菑V濾告的向廣告漂”。熱銷冶期內(nèi)阻，貝睬沙灣終在翡則翠臺辯推出違一個伍系列殘微型福電視支劇，簽每一撿集都會濃縮嚷了一梅個愛寧情故權(quán)事，喊主角雙均為菠香港白鼎鼎嬸大名昏的男扔女明奪星，洲郭富晃城、勞黎明災(zāi)等天趨王都品曾出刷演過并，情攀節(jié)扣罰人心勿弦，泉引得墾男女詠老幼默一集吐集追濫看下顫去。邁所有六電視希劇發(fā)扁生的喊背景黃都取天自于楚“貝悼沙灣育”實(shí)喇景，軍白天冠、夜炭晚、購晴天子、雨指天，鐵“貝鼻沙灣各”的軌每一祖?zhèn)€美面景都飽收錄負(fù)在故急事的益背景喚里，荷猶如持春雨叨，潤屋物細(xì)安無聲斑，俗嗚稱“尸不是碗廣告翼的廣喂告”恢。貝沙碌灣B素el瀉-A驚ir域N宰o(hù).辦8遷獲得勉20準(zhǔn)07悶?zāi)甓确洹癏庫KM樸A/筍TV帽B杰派出市滔場策股劃獎拿”金奴獎。評語帆為：塊充分煮顯示俱如何閱利用張有效幼的市籍場定奧位手織法，細(xì)成功置創(chuàng)建蓮品牌蒙。整鄰個市鬼場策蒸略非臣常完交整，俗亦能攔貫徹狼實(shí)行筒。貝沙亮灣以泊文化跨、藝聰術(shù)為腔導(dǎo)向漂進(jìn)行怖整體蜜包裝罷。在提斃高消訊費(fèi)品顫位的拆同時腫體現(xiàn)墓樓盤細(xì)的高駁品質(zhì)供，使賠樓盤澆營銷永提升念到時夠尚、粥人文煉的領(lǐng)收域。76貝沙閉灣“哀案例冠啟示貝沙婆灣啟示嫁接蘭高貴咳藝術(shù)閣符號—盧浮課宮藝騎術(shù)珍推品收荒藏，粥客戶游憑積賞分消限費(fèi)券擾免費(fèi)表租賃聲名貴籍藝術(shù)洞品回蔥家創(chuàng)造慣高貴蜓藝術(shù)役符號—以名送牌香嚼水命樹名、選濃厚坡藝術(shù)該氣質(zhì)貪的空脈間藝骨術(shù)設(shè)凡計、顆藝術(shù)臂化會或所項目該專屬碎高端袋藝術(shù)題品牌莖禮品—香水增、香終檳、鬼浴袍逢、衣叉架等系列善性藝柄術(shù)主側(cè)題專思項活胸動—古典裂希臘傷藝術(shù)萬展、20鞏03Be昆l-A毅ir秋冬草時裝出晚宴殼、大壟師對問象·巴黎鑄龍比解度中熱心珍換藏展項目迷藝術(shù)廣化看診房系榮統(tǒng)包膨裝—藝術(shù)粉會所速、藝亭術(shù)樣脹板房子、藝綁術(shù)建晴筑園濕林空催間展傳示訴求通感性房誠生活舅精神賦予內(nèi)豪宅鉆“藝謠術(shù)”偵靈魂強(qiáng)調(diào)形“藝獵術(shù)生批活”望體驗(yàn)不是尋廣告喂的廣劉告—以藝下術(shù)生土活為瀉主訴孝求，隨故事音性感霸性宣撒導(dǎo)生休活精彩神，獅與目庫標(biāo)客享戶內(nèi)脆心形擦成共臨鳴77項目匠營銷恥戰(zhàn)略召思路營銷柜戰(zhàn)略殿——汁從文化貝創(chuàng)新龜、人集心獲妨取、壘區(qū)隔撓競爭出發(fā)通過籍全新伐居住發(fā)文化決建立眉，客黃戶細(xì)魚分拓爪展，拆區(qū)隔易激烈厲競爭輩，實(shí)梁現(xiàn)項視目價蟲值最娛大化別。文化創(chuàng)造令新意乘識、虎新理御念—譽(yù)生活禁的藝竟術(shù)，去與目由標(biāo)客激戶內(nèi)畜心世你界形仆成嫁俱接與享共鳴細(xì)分享客戶點(diǎn)，創(chuàng)爬造與完迎合來（知鏡+富耍）階浮層需顯求人心通過其藝術(shù)犧生活渡引領(lǐng)窗、針藏對競粱爭實(shí)控行差刻異性盟策略雄突圍區(qū)隔78項目穴戰(zhàn)略樂解構(gòu)暢1：捧文化展示攻略活動攻略傳播攻略如何盒建立劣新意脫識，柔嫁接潤新文真化，孩塑造那新國槐力？79鈔時隙漲傳播攻略拋要點(diǎn)屯素?fù)於饔卵刖€上還精準(zhǔn)過宣傳杠，線拉下把稿控，呢立勢拔一步通到位閥。有效乒截流我客戶——想在開客戶架前頭擁，走底在競娘爭對刺手前征面。以生由活藝宗術(shù)精顯神統(tǒng)類領(lǐng)，濃感性眾傳播善訴求貴。80項目步形象糖線索買：物質(zhì)——本項去目產(chǎn)雕品四寧大要暖素，稀好缺、干設(shè)計致、身捆份、禍藝術(shù)枕。精神——客戶傘核心瘦精神班，像虛一般舟純粹現(xiàn)的生映活夢籌想物質(zhì)精神項目微形象？物質(zhì)決（本煉項目膨產(chǎn)品荷四大豪要素嗚）與魯精神煩（客林戶核臟心精之神：尚讓自怕己滿房誠意）均疊加薄后項凡目形賢象為陳：生活綿的藝沿術(shù)·并犒賞腦生命·家警族傳蒸承項目宰推廣無主線涂索81熱銷例期造勢俱期（河5-促8月法）啟動檔期（樹3-悼4月衛(wèi)）公開采發(fā)售（9旬-1汪0月冤）老業(yè)總主回禁饋活兄動藝術(shù)輸類專齒題活徒動藝術(shù)丸樣板禁房開竹放儀依式項目頂開盤目慶典線上少炒作線下槽活動兩岸裹名畫購百年繪之合拒慶典……主題開史采·鑒臨所未門見—生斷活的小藝術(shù)吸引熄你的集是建甘筑，尋感動避你的洲絕對乓是藝屬術(shù)藝術(shù)雨生活秀·舉冊城共萄候傳播徹渠道媒體蚊廣告城＋事顫件營脂銷+堤公關(guān)網(wǎng)活動公關(guān)居活動令＋媒繡體廣腫告＋硬活動錯營銷缺＋事誼件營甩銷＋同體驗(yàn)掙營銷烘+X疼X客非戶資旅源啟私動公關(guān)特活動膛＋媒乞體廣西告＋臥活動斜營銷繞＋事湊件營埋銷＋稿體驗(yàn)不營銷妙＋業(yè)教主宣躲傳【項綁目傳畏