酒店公寓項(xiàng)目策劃方案

年4月19日酒店公寓項(xiàng)目策劃方案文檔僅供參考一、前言水晶島項(xiàng)目的定位調(diào)整工作是項(xiàng)目當(dāng)前的重點(diǎn),是項(xiàng)目開展?fàn)I銷工作的前提和基礎(chǔ)。在前一階段,我行經(jīng)過對(duì)西安寫字樓、住宅、商業(yè)等本項(xiàng)目所涉及到的各類市場(chǎng)的詳細(xì)供需調(diào)查,把握了西安當(dāng)前的市場(chǎng)特點(diǎn)和未來(lái)發(fā)展走勢(shì),明確了項(xiàng)目所面臨的市場(chǎng)壓力和機(jī)遇。同時(shí)對(duì)與項(xiàng)目區(qū)位、檔次、物業(yè)類型有類似性的北京商務(wù)綜合建筑體進(jìn)行了專題研究,以掌握綜合建筑體的基本規(guī)律,作為本項(xiàng)目定位的依據(jù)。另外對(duì)項(xiàng)目自身?xiàng)l件也進(jìn)行了詳細(xì)分析,作為項(xiàng)目定位的前提條件。在上述分析的基礎(chǔ)上,結(jié)合市場(chǎng)特點(diǎn)及未來(lái)發(fā)展走勢(shì)、綜合建筑體的規(guī)律、項(xiàng)目自身?xiàng)l件三個(gè)方面提出了我們的定位建議。即:項(xiàng)目總體定位為高檔次商務(wù)綜合建筑體,項(xiàng)目的三個(gè)主要功能之間,應(yīng)形成運(yùn)轉(zhuǎn)良好的互動(dòng)作用,成為西高新乃至西安市獨(dú)特的高品質(zhì)綜合性項(xiàng)目。具體體現(xiàn)在整體項(xiàng)目應(yīng)以寫字樓為主要功能,公寓配合寫字樓,形成項(xiàng)目的主體;商業(yè)配套作為對(duì)二者功能的補(bǔ)充和完善,三種功能在統(tǒng)一的商務(wù)氛圍下相互支撐,形成1+1大于2的合力效應(yīng),最終能夠以較強(qiáng)的綜合實(shí)力參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)過與貴司的溝通和研討,以上的基本定位已經(jīng)達(dá)到了雙方的共識(shí)。但在此基礎(chǔ)上還需要進(jìn)一步細(xì)化有關(guān)問題,才能夠達(dá)到可操作的程度。由于時(shí)間緊迫,而且定位工作的深化也需要階段性深入,在第一階段報(bào)告中,定位的細(xì)化程度還不足,因此我們?cè)陧?xiàng)目基本定位確定的基礎(chǔ)上,結(jié)合項(xiàng)目急待解決的具體問題,對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行了補(bǔ)充和細(xì)化,以便促進(jìn)項(xiàng)目的定位落實(shí)到可操作的層面。當(dāng)前需要細(xì)化的問題主要包括:公寓的詳細(xì)定位,以及相應(yīng)的細(xì)化定位問題,如交通組織、大堂分割、裝修、經(jīng)營(yíng)管理方式、與已售出物業(yè)的關(guān)系問題等;公寓底商定位,包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等;寫字樓低商定位,包括業(yè)態(tài)、布局、規(guī)模等;水晶石的功能細(xì)化、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營(yíng)管理模式等;作為綜合建筑體,上述需細(xì)化定位的內(nèi)容之間是有聯(lián)系的,特別是作為項(xiàng)目主要功能的公寓的定位更是關(guān)鍵。在項(xiàng)目總體定位于高檔商務(wù)綜合建筑體的前提下,寫字樓、商務(wù)俱樂部——水晶石的定位方向已經(jīng)明確,而且是與總體定位吻合,提升項(xiàng)目總體價(jià)值的。但公寓的定位還需要明確,公寓內(nèi)應(yīng)當(dāng)包含何種功能才能夠與項(xiàng)目的總體定位吻合,與寫字樓、水晶石等起到相互促進(jìn)的作用。而且公寓的功能細(xì)化,公寓與其它物業(yè)的關(guān)系明確之后,公寓的功能劃分、交通組織;公寓低商的定位、寫字樓底商的定位等將迎刃而解。因此,在項(xiàng)目定位細(xì)化調(diào)整階段,核心的問題是公寓的定位問題。二、公寓細(xì)化定位在公寓細(xì)化定位上,關(guān)鍵的問題是在公寓中是否需要設(shè)立酒店的功能。在是否需要酒店明確之后,才能夠確定公寓內(nèi)還應(yīng)安排何種類型的公寓產(chǎn)品,以及公寓、寫字樓低商配套等定位細(xì)化的問題。因此,我們首先對(duì)酒店功能的必要性和具體產(chǎn)品模式進(jìn)行確定,在據(jù)此考慮其它功能的設(shè)置。酒店功能定位一)酒店功能存在的必要性分析市場(chǎng)需要高檔酒店西高新作為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的區(qū)域,入住企業(yè)達(dá)到近5000家,其中不乏世界500強(qiáng)企業(yè)和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。企業(yè)的聚集,除了進(jìn)行生產(chǎn)、研發(fā)等活動(dòng),也同時(shí)會(huì)產(chǎn)生商務(wù)交流的需要,對(duì)高檔次酒店有較為強(qiáng)烈的需求。同時(shí)西高新經(jīng)過多年的發(fā)展,已經(jīng)成為綜合性的城區(qū),商務(wù)活動(dòng)日趨頻繁。當(dāng)前的酒店設(shè)施明顯不足,全區(qū)知名酒店僅有一家三星級(jí)酒店,已無(wú)法滿足商務(wù)活動(dòng)的需要。因此從市場(chǎng)情況來(lái)看,高新區(qū)存在著對(duì)高檔次四星級(jí)、五星級(jí)商務(wù)酒店的需求。酒店是商務(wù)型綜合建筑體中的重要功能經(jīng)過對(duì)商務(wù)綜合建筑體的專題研究,在大型的商務(wù)綜合性項(xiàng)目中,寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能。而且酒店的比重在綜合性項(xiàng)目中,所占比例一般介于10％－30％,公寓基本為服務(wù)式公寓,比例介于15％－25％。本項(xiàng)目中公寓部分的規(guī)模比例在50%左右,如果考慮酒店功能和投資服務(wù)型公寓兩種功能,其比重完全吻合較為理想的綜合建筑體酒店與公寓的規(guī)模比例。符合貴司的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略貴司作為西安最具實(shí)力的開發(fā)企業(yè)之一,多年來(lái)開發(fā)了大量的房地產(chǎn)物業(yè),都在市場(chǎng)中產(chǎn)生了較大的影響力,貴司一直是市場(chǎng)的引領(lǐng)者和開拓者。在高新區(qū)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下,貴司為自己提出了新的要求和挑戰(zhàn),涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域,開發(fā)西安市場(chǎng)還幾乎屬于空白的高檔次綜合性項(xiàng)目和酒店類產(chǎn)品,繼續(xù)保持對(duì)市場(chǎng)的引導(dǎo),是企業(yè)發(fā)展的新的一步和重要的戰(zhàn)略。綜合來(lái)看,西高新區(qū)域酒店設(shè)施不足,而市場(chǎng)又對(duì)高檔酒店有較大的需求,開發(fā)高檔次酒店產(chǎn)品能夠滿足市場(chǎng)需求,有良好的市場(chǎng)空間。同時(shí)作為商務(wù)綜合建筑體,酒店是必備的功能,對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)保持在高水平是有力的支撐,并使項(xiàng)目總體價(jià)值有較大的提升。另外,開發(fā)酒店產(chǎn)品也是貴司引領(lǐng)市場(chǎng)的重要舉措,是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域的重要步驟。因此綜合而言,對(duì)于本項(xiàng)目安排酒店類產(chǎn)品是必要的。二)酒店功能的具體類型分析酒店功能類型能夠分為三種類型:純酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店和進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)和管理的公寓式酒店。下面我們對(duì)三種酒店類型在本項(xiàng)目中的適應(yīng)性進(jìn)行分析,選擇較為適合本項(xiàng)目的酒店功能類型。純酒店純酒店是擁有40年產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)統(tǒng)一,經(jīng)過經(jīng)營(yíng)獲取長(zhǎng)期收益的酒店類型。經(jīng)過我們對(duì)北京商務(wù)綜合建筑體的專題研究,在商務(wù)綜合建筑體內(nèi)的酒店一般都是4星級(jí)、5星級(jí)高檔次的純酒店,產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離,由知名酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理,是商務(wù)綜合建筑體高品質(zhì)的有力保證,對(duì)綜合建筑體內(nèi)的其它功能有較強(qiáng)的支持作用。對(duì)于本項(xiàng)目而言,設(shè)置純酒店的有利因素是:1.市場(chǎng)當(dāng)中缺乏高檔次酒店,而對(duì)高檔酒店的需求在不斷增長(zhǎng);2.酒店是商務(wù)綜合建筑體中的重要功能,有利于綜合建筑體不同功能的協(xié)調(diào),促進(jìn)總體價(jià)值提升。但不利因素也很明顯:純酒店是進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)獲取收益的,一般不出售,資金的回收期限比較長(zhǎng)。貴司開發(fā)酒店物業(yè),是涉足新的市場(chǎng)領(lǐng)域,迎接新的挑戰(zhàn)的戰(zhàn)略考慮,純酒店的開發(fā)存在著高投入與難以快速回籠資金的矛盾,對(duì)公司繼續(xù)做市場(chǎng)市場(chǎng)領(lǐng)航者在資金支持方面有不足。四、五星級(jí)高檔酒店是西高新市場(chǎng)所需要的,高檔酒店對(duì)裝修、設(shè)施設(shè)備的要求較高,本項(xiàng)目如果建設(shè)純酒店無(wú)疑需要加大成本投入,風(fēng)險(xiǎn)大,而長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)是否能夠保證項(xiàng)目成本的順利回收存在不確定性,而且后期的經(jīng)營(yíng)也存在風(fēng)險(xiǎn)。作為純酒店,國(guó)家有嚴(yán)格的星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),而本項(xiàng)目本身是公寓,無(wú)論在空間上、設(shè)施設(shè)備配置、配套設(shè)施的配備等方面,都無(wú)法達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn),難以按照星級(jí)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造,從而無(wú)法保證作為純酒店所必須的檔次標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)前的現(xiàn)狀條件,已經(jīng)無(wú)法作成純酒店,而且已經(jīng)有相當(dāng)數(shù)量的房間出售出去,使后期進(jìn)行酒店式管理的難度很大。因此在經(jīng)營(yíng)管理方面,找到知名酒店管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理是比較困難的。經(jīng)過以上分析,能夠判斷,本項(xiàng)目不適合開發(fā)純酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店是旅游與房地產(chǎn)相結(jié)合的產(chǎn)物。產(chǎn)權(quán)式酒店即投資者購(gòu)買酒店的客房后一般不在酒店居住,而是將客房委托給酒店管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng),獲取一定的投資回報(bào),同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。產(chǎn)權(quán)式酒店一般位于自然景色優(yōu)美的旅游度假區(qū),滿足投資者休閑度假和獲取投資收益的雙重需求。產(chǎn)權(quán)式酒店也是真正的酒店,產(chǎn)權(quán)為40年,進(jìn)行酒店式經(jīng)營(yíng)與管理,長(zhǎng)期收益。作為一種投資產(chǎn)品,投資者擁有產(chǎn)權(quán)和收益權(quán),但沒有經(jīng)營(yíng)權(quán)。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,產(chǎn)權(quán)式酒店的成功要素中有幾個(gè)必要的因素:有龐大的客戶群位于自然景觀、娛樂休閑資源優(yōu)越的旅游度假區(qū)專業(yè)的管理公司和網(wǎng)絡(luò)化經(jīng)營(yíng)對(duì)于本項(xiàng)目而言,開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店不是理想的方案,存在以下制約問題:產(chǎn)權(quán)式酒店的土地使用權(quán)限是40年,也需要進(jìn)行星級(jí)的評(píng)定才能保證品質(zhì),吸引投資者,因此需要加大前期的成本投入。西高新是產(chǎn)業(yè)區(qū),不是旅游區(qū),對(duì)客戶的吸引力比較差。由于不是旅游區(qū),產(chǎn)權(quán)式酒店只能作為投資工具,而西安客戶的投資多帶有多重需求屬性,僅能滿足其投資需求的產(chǎn)品對(duì)其吸引力不足。與本項(xiàng)目商務(wù)氛圍不協(xié)調(diào)。為吸引投資者,大多數(shù)產(chǎn)權(quán)式酒店需對(duì)投資者有投資回報(bào)的承諾,無(wú)疑加大了開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。由于存在上述制約因素,有產(chǎn)權(quán)式酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司會(huì)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景進(jìn)行評(píng)估,達(dá)成合作的可能性會(huì)比較低。公寓式酒店根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn),在高檔商務(wù)綜合建筑體內(nèi)或在商務(wù)區(qū)內(nèi),已經(jīng)出現(xiàn)了起到酒店功能而且進(jìn)行酒店管理的公寓式酒店。雖然在本質(zhì)上,它們是有70年產(chǎn)權(quán)的公寓,但它們實(shí)現(xiàn)了一定時(shí)期內(nèi)產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的完全分離,而且經(jīng)過酒店的銷售渠道獲得租客,由專業(yè)的酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,從品質(zhì)到管理到服務(wù)都接近或達(dá)到高檔酒店的水平,客戶以短期的商務(wù)客人為主。此類公寓式酒店兼顧了產(chǎn)權(quán)式酒店與居住型公寓的屬性,購(gòu)買者能夠滿足其自用與投資的多重需求,對(duì)購(gòu)買者而言比較有保障。此類產(chǎn)品的基本操作模式是:(1)開發(fā)商經(jīng)過高品質(zhì)的裝修和組建專門的酒店管理公司,將項(xiàng)目包裝成高端產(chǎn)品——四、五星級(jí)酒店,從而使投資者感覺到項(xiàng)目未來(lái)的保值增值能力,吸引投資者注意;(2)經(jīng)過長(zhǎng)期的返租、承諾替投資者還月供款等特殊的投資模式,促使有意向的投資者進(jìn)行實(shí)質(zhì)的投資,而且實(shí)現(xiàn)較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的投資者的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離,酒店管理公司能夠獲得長(zhǎng)時(shí)間的經(jīng)營(yíng)管理權(quán),從而保證了將公寓按照酒店的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理,實(shí)現(xiàn)酒店的功能。(3)在項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段,為投資者提供一定期限的免費(fèi)使用權(quán)。(4)經(jīng)過后期的經(jīng)營(yíng),獲取經(jīng)營(yíng)收入,實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾。對(duì)于本項(xiàng)目而言,采取此種方式對(duì)于投資者有一定吸引力:由于一定時(shí)期的產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離,使得項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了酒店的功能,而酒店在西高新是有良好的市場(chǎng)前景的,因此,作為酒店功能的產(chǎn)品其產(chǎn)品本身的品質(zhì)有保障,而且開發(fā)商的承諾和市場(chǎng)潛力能夠使投資者獲得穩(wěn)定的回報(bào),物業(yè)有升值的可能性。對(duì)投資者而言,用較少的投資獲得了高品質(zhì)的物業(yè),而且物業(yè)保值增值的能力比較強(qiáng),一般還能夠得到一定期限的免費(fèi)使用權(quán),因此有較強(qiáng)的吸引力。對(duì)于開發(fā)商而言,采取此種方式主要的好處在于:將公寓產(chǎn)品包裝成高檔酒店,在按照高檔酒店的價(jià)格出售給投資者。用高總價(jià)獲取較高的首付款,一次性獲得大部分成本的回收。西高新高檔酒店缺乏,使得經(jīng)營(yíng)收入有保證,在扣除承諾的返租或按揭款以及經(jīng)營(yíng)成本后,可能不但回收了全部成本,而且能夠獲得額外的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。經(jīng)過獲得長(zhǎng)期的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理權(quán),實(shí)現(xiàn)高檔酒店的功能,對(duì)于綜合建筑體總體功能的協(xié)調(diào)和總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用。能夠帶動(dòng)其它物業(yè)的保值增值,提高公寓的品質(zhì),促進(jìn)其銷售。但此種模式在市場(chǎng)及經(jīng)營(yíng)方面也存在著一定風(fēng)險(xiǎn):投資者實(shí)質(zhì)上是用較高的首付款購(gòu)買了后的能夠繼續(xù)使用55年的公寓產(chǎn)品,是一種期貨投資。后產(chǎn)品的價(jià)值如何難以得到保證。而且投資者讓渡了首期款的時(shí)間價(jià)值,喪失了用其投資其它項(xiàng)目的收益。因此投資者對(duì)項(xiàng)目后的品質(zhì)和市場(chǎng)情況最為擔(dān)心,而且會(huì)希望在內(nèi)獲得一定的附加權(quán)利。因此開發(fā)商應(yīng)當(dāng)定期更換裝修和家具,保證項(xiàng)目的品質(zhì),而且給予投資者一定期限的使用權(quán)或其它優(yōu)惠。此種模式適合于對(duì)項(xiàng)目成本構(gòu)成不了解,投資渠道少,不理解資金時(shí)間價(jià)值的投資者。為達(dá)到酒店的品質(zhì),開發(fā)商在前期必須要增大投資成本,使項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)加大。必須與專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊(duì)合作,有良好的酒店銷售渠道,才能夠保證項(xiàng)目的穩(wěn)定回報(bào)。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期間,還要定期重新裝修和更換家具,需要追加投資,增大了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目當(dāng)前的公寓價(jià)格平均在3600元/平方米,而高檔酒店的價(jià)格會(huì)非常高,與項(xiàng)當(dāng)前期定價(jià)有較大區(qū)別,價(jià)格跨度大,對(duì)銷售會(huì)造成不利影響。4.適合本項(xiàng)目的酒店類型經(jīng)過以上三種酒店類型的分析,能夠看出,酒店式公寓是較為適合的類型。符合公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略,從單純的住宅開發(fā)向復(fù)合房地產(chǎn)開發(fā)過渡。符合商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律。對(duì)項(xiàng)目整體品質(zhì)有提升作用,保證項(xiàng)目總體價(jià)值和高回報(bào)。符合當(dāng)前市場(chǎng)中投資者的投資心理和多重投資的目的。能夠提升公寓及其它物業(yè)的價(jià)值,帶動(dòng)其經(jīng)營(yíng)和銷售,縮短回款速度。酒店的直接客戶是投資者,間接客戶(租客)是短期居住的商務(wù)客人。直接客戶是投資者,她們是將本項(xiàng)目作為酒店和一種投資產(chǎn)品來(lái)購(gòu)買的,她們所看中的是高檔酒店和專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理為項(xiàng)目帶來(lái)保值和增值。間接客戶是短期居住的商務(wù)客人。由于商務(wù)團(tuán)體客人對(duì)配套的要求比較高,而項(xiàng)目本身是公寓,配套設(shè)施與專門的酒店會(huì)存在一定差距,一方面雖然能夠經(jīng)過商業(yè)配套設(shè)施在一定程度上加以彌補(bǔ),但另一方面能夠?qū)⒅攸c(diǎn)側(cè)重在短期居住的商務(wù)散客,因?yàn)槎唐诰幼〉纳虅?wù)散客承租能力較強(qiáng),對(duì)于保持較高的經(jīng)營(yíng)收益,進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)投資者的承諾有好處。而對(duì)于旅游客人,因?yàn)槲鞲咝虏皇锹糜螀^(qū),對(duì)旅游客人的吸引力不強(qiáng),而且旅游客人的價(jià)格承受能力也比較低,因此不是理想的客戶。對(duì)于西安,特別是西高新而言,由于商務(wù)活動(dòng)越來(lái)越活躍,短期的商務(wù)客人數(shù)量比較多,周邊眾多企業(yè)、寫字樓的商務(wù)人士應(yīng)當(dāng)是酒店式公寓的主要客戶,而且如果本項(xiàng)目酒店特色較為鮮明,提供與住酒店不同的居住感受,很可能會(huì)吸引更大范圍的商務(wù)客人。(二)公寓類型定位對(duì)于本項(xiàng)目的公寓而言,除了設(shè)置酒店功能以外,還應(yīng)當(dāng)有其它的公寓類型。我們下面對(duì)有可能的公寓類型一一進(jìn)行分析,從而判斷最為適合的公寓類型。純公寓純公寓是以自用為主要目的,兼顧其它需求的公寓。根據(jù)我們的對(duì)西高新住宅市場(chǎng)的調(diào)查,當(dāng)前住宅市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)良好,人們普遍對(duì)西高新的住宅市場(chǎng)較為看好,需求較為旺盛。但純公寓的客戶對(duì)戶型的需求相對(duì)比較大,戶型選擇上以2－3室為主,而本項(xiàng)目公寓以一居為主,在戶型上難以滿足純公寓用戶的需要。而且,純公寓與本項(xiàng)目作為商務(wù)綜合建筑體的定位不吻合,對(duì)項(xiàng)目總體的品質(zhì)有影響。酒店功能與自住公寓不協(xié)調(diào),對(duì)酒店的品質(zhì)也有影響。商住公寓隨著高新區(qū)的發(fā)展,各類公司越來(lái)越聚集,成長(zhǎng)型企業(yè)和小公司對(duì)商住公寓有需求。根據(jù)我們對(duì)商住公司的調(diào)查,她們對(duì)戶型的需求也多為2-3居,以滿足辦公的需要,而本項(xiàng)目公寓戶型無(wú)法滿足商住的要求。商住公寓檔次與酒店、寫字樓的檔次不匹配,對(duì)項(xiàng)目總體品質(zhì)有影響,會(huì)造成品質(zhì)下降,收益減少,不能達(dá)到高檔次商務(wù)綜合建筑體的基本要求。酒店式公寓根據(jù)北京、上海等發(fā)達(dá)城市的經(jīng)驗(yàn),酒店式公寓大多是采取大產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式,其分銷渠道是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)銷售渠道,與房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行合作?？蛻粢蚤L(zhǎng)住客戶為主,主要是國(guó)內(nèi)外高級(jí)商務(wù)人士和高級(jí)白領(lǐng)。這種產(chǎn)品是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng),獲取長(zhǎng)期收益的,投資成本逐期回收而不是快速變現(xiàn)。這樣對(duì)本項(xiàng)目的資金壓力會(huì)比較大,不是理想的方式。以出售為主的酒店式公寓,若承諾較長(zhǎng)時(shí)期的回報(bào),則成為以投資為主兼顧自用的投資產(chǎn)品,為保證品質(zhì),應(yīng)統(tǒng)一管理和經(jīng)營(yíng),以獲得穩(wěn)定的收益。此種模式其實(shí)與前面討論過的實(shí)現(xiàn)酒店功能的公寓式酒店類似,作為一種新的投資產(chǎn)品,本項(xiàng)目的公寓部分完全做成此種產(chǎn)品市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較大。如果僅承諾較短期限的回報(bào),也需要提供裝修,與酒店的硬件投入差別不大,但兩種產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。必須采取統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式,否則小業(yè)主為獲得客戶,會(huì)競(jìng)相壓價(jià),品質(zhì)難有保證。在客戶方面也會(huì)與酒店客人有沖突。而且包租的風(fēng)險(xiǎn)較大。由于采取酒店式經(jīng)營(yíng)管理,物業(yè)管理費(fèi)會(huì)比較高,對(duì)于自用客戶不劃算,會(huì)將自用客戶或先期自用后期考慮投資的客戶排除在目標(biāo)客戶之外,會(huì)加大項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。投資型服務(wù)公寓與上面提到的采取短期承諾的酒店式公寓相比,投資型服務(wù)公寓能夠在保證項(xiàng)目檔次的基礎(chǔ)上,采取菜單式裝修方案,由開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修,使項(xiàng)目的品質(zhì)有保障。同時(shí)服務(wù)內(nèi)容也是可選擇的,使物業(yè)管理費(fèi)降低,從而能夠吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場(chǎng)所的企業(yè)等多種客戶,分散了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而且投資型服務(wù)公寓的用家多為長(zhǎng)期用戶,與酒店以短期商務(wù)客人為主也并不矛盾,在檔次上雖然與酒店相比有一定差距,但也是高品質(zhì)的。根據(jù)我們對(duì)于綜合建筑體的研究,服務(wù)式公寓也是基本功能之一,對(duì)于綜合建筑體內(nèi)的其它功能也能夠起到支持作用,對(duì)項(xiàng)目總體價(jià)值提升有幫助作用。因此,綜合比較幾種公寓類型,投資型服務(wù)公寓是最為適合的公寓類型。(三)水晶島公寓細(xì)化定位1.目標(biāo)客戶1.1目標(biāo)客戶(1)公寓式酒店客戶群酒店的直接客戶是投資者,間接客戶(租客)是短期居住的商務(wù)客人。(2)投資型服務(wù)公寓客戶群投資者:對(duì)該項(xiàng)目有投資意向的客戶,希望首期投資額較少的客戶自用型:高新區(qū)工作的外籍和外地高級(jí)管理人員將其作為接待客戶的相關(guān)公司在西高新工作的白領(lǐng),短期自主,長(zhǎng)期投資2．項(xiàng)目現(xiàn)有條件分析2.1設(shè)施設(shè)備相對(duì)于純酒店而言,上述二種物業(yè)類型對(duì)于樓宇的設(shè)施設(shè)備不存在明確的規(guī)定性要求,而取決于市場(chǎng)和目標(biāo)客戶的需求。本公寓樓可配備24小時(shí)熱水、戶式中央空調(diào),具備基本智能化配置,基本滿足商務(wù)客戶的使用要求,對(duì)于整體物業(yè)的品質(zhì)有一定提升作用。2.2配套設(shè)施相對(duì)于純酒店而言,”公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓”二種物業(yè)類型對(duì)于樓宇的公共配套設(shè)施并無(wú)具體要求,主要取決于市場(chǎng)和目標(biāo)客戶的需求。但針對(duì)本項(xiàng)目的具體區(qū)位,當(dāng)前尚未成熟,商業(yè)配套設(shè)施應(yīng)盡量配置全面,滿足客戶多方面的需求。2.3戶型公寓樓的戶型原本按照商務(wù)公寓的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì),戶型面積、配比等與公寓式酒店及投資型服務(wù)公寓均較為吻合。2.4總平面布局及出入口商務(wù)居住功能所必須的臨街面、多個(gè)與城市道路的連接口本公寓樓均滿足要求。公寓樓的人行、貨流、內(nèi)部出入口設(shè)置不但滿足使用要求,為公寓的管理和服務(wù)預(yù)留了條件。3．具體的組合形式”公寓式酒店+投資型服務(wù)公寓”的具體組合形式基本有如下二種方式:分樓層組合豎向組合下面將對(duì)此二種方式加以分析說(shuō)明。3.1分樓層組合3.1.1組合方式分樓層組合又分為二種方式,其一為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓高層部分,其下部為投資式公寓,即”上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓”,另一種方式為將公寓式酒店設(shè)在公寓樓低層部分,而投資型服務(wù)公寓位于高層部分,即”下部公寓式酒店、上部投資型服務(wù)公寓”。不同的上下組合方式,在不考慮電梯和大堂使用的前提下,區(qū)別如下:3.1.1.1上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓將公寓式酒店設(shè)在大樓的高樓層或低樓層,本身并無(wú)本質(zhì)性的差別;公寓式酒店位于高層部分,酒店客房將擁有較好的視野和采光、景觀等。3.1.1.2上部公寓式酒店、下部投資型服務(wù)公寓由于本項(xiàng)目西南側(cè)隔路的木塔寨變電站,將公寓式酒店設(shè)在下部,距離變電站較近,而使公寓距離變電站相對(duì)較遠(yuǎn)。公寓式酒店為短期散租客,對(duì)此不會(huì)特別注意,可將此不利影響化解。從經(jīng)營(yíng)角度,由于下部3-5層有38套已售戶型承諾5年返租,將公寓式酒店設(shè)在低層,正好將這些承諾客戶納入酒店式管理,能夠經(jīng)過補(bǔ)充協(xié)議將此部分房間納入公寓式酒店客房,實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,所得收益統(tǒng)一返還小業(yè)主,有利于貴公司實(shí)踐承諾。3.1.2電梯和大堂的使用從整個(gè)大樓的安全性角度,二種物業(yè)雖然都是公寓,但公寓式酒店為短期租戶,而投資性公寓以長(zhǎng)期租客為主,因此電梯和大堂仍應(yīng)當(dāng)分用。以免人流混雜,對(duì)雙方安全角成隱患,降低整體物業(yè)的檔次。一旦采用橫向分割的方案,必然會(huì)造成從電梯廳到房間交通距離過長(zhǎng)的問題,對(duì)于酒店客人而言,由于是短期居住,對(duì)此可能不會(huì)特別關(guān)注。但對(duì)于公寓的客人,由于是長(zhǎng)期居住,過長(zhǎng)的交通距離必然會(huì)給其帶來(lái)不便,從而降低其購(gòu)買投資或自用的興趣,不利于項(xiàng)目銷售。因此橫向分割的方案對(duì)項(xiàng)目的銷售和客戶的居住影響很大,不是理想方案。3.2豎向組合3.2.1公寓樓的平面布局具有雙大堂的特點(diǎn),有利于豎向分割。公寓式酒店和投資型服務(wù)公寓可各自使用一個(gè)大堂,各自獨(dú)立成區(qū)、分區(qū)使用、分區(qū)管理,解決了公寓式酒店與公寓混用電梯和大堂的問題;但此種分割方式最大的問題是各層平面被分成二部分,每一部分的消防疏散樓梯只有一個(gè),不符合消防規(guī)范,補(bǔ)救措施是在分割處設(shè)防火門,作為另一個(gè)逃生出口,滿足緊急逃生的要求;而從電梯服務(wù)面積的角度分析,標(biāo)準(zhǔn)層6部電梯均分為2組,一組3部電梯,電梯數(shù)量相同,決定其服務(wù)的面積也盡量相同,因此縱向分割方案需要盡量均等的劃分標(biāo)準(zhǔn)層平面,否則會(huì)出現(xiàn)一邊電梯過剩,而一邊電梯不夠使用的情況,會(huì)降低公寓的檔次。當(dāng)前在G-G1軸的防火分界線基本將整個(gè)平面劃分為近似相等的兩部分,基本符合電梯的服務(wù)能力。3.2.2分區(qū)方式采用豎向分割的形式,有二種分割方式可供選擇,其一為根據(jù)東大堂面積較大、適合作為公寓式酒店大堂的特點(diǎn),將公寓樓東半部分改為公寓式酒店使用,而西半部分仍作為投資性公寓;其二為西部作為公寓式酒店而東部作為公寓。兩種方案各有優(yōu)勢(shì)和不足之處,現(xiàn)分述如下:3.2.2.1公寓式酒店設(shè)在東側(cè)優(yōu)勢(shì):首層?xùn)|側(cè)大堂寬敞氣派,適合作為公寓式酒店的大堂。東側(cè)1-2層商業(yè)配套面積充分,有利于安排公寓式酒店的服務(wù)配套設(shè)施。劣勢(shì):但木塔寨變電站在西側(cè),公寓式酒店位于東側(cè),而以長(zhǎng)期居住為主的投資性公寓位于西側(cè)。投資性公寓客戶對(duì)于居住環(huán)境要求相對(duì)較高,對(duì)于木塔寨變電站的存在會(huì)較為關(guān)注,不利于投資性公寓的銷售和出租。整個(gè)公寓樓的服務(wù)/消防電梯位于大樓的西部,公寓式酒店無(wú)法順利使用到服務(wù)電梯,而投資性公寓反而不十分需要服務(wù)電梯。3.2.2.2公寓式酒店設(shè)在西側(cè)優(yōu)勢(shì):將公寓式酒店設(shè)在公寓樓西側(cè),靠近木塔寨變電站,淡化變電站對(duì)于投資型服務(wù)公寓的不利影響,有利于投資性公寓的銷售和出租。同時(shí)公寓式酒店必須的服務(wù)電梯(及消防電梯)位于西部,便于使用。洗衣房等設(shè)施位于西部,便于公寓式酒店使用。公寓式酒店位于公寓樓西部,距離水晶島寫字樓相對(duì)稍近,接近辦公樓的商務(wù)氛圍,功能、檔次較為協(xié)調(diào),便于配套設(shè)施共享。劣勢(shì):西部大堂的面積相對(duì)較小,空間相對(duì)局促,對(duì)于公寓式酒店而言,與公寓式酒店的形象和檔次不符,不夠氣派。酒店式首層、二層的商業(yè)配套面積較少,1-2層總面積約1740平方米,而且其中包含貨運(yùn)出入口、煤氣表間、智能化機(jī)房等設(shè)備用房,不能滿足公寓式酒店對(duì)于配套設(shè)施需求;而投資型服務(wù)公寓的1-2層總面積為約2830平方米,面積較為寬松,其配套面積和功能能夠與公寓式酒店共享一部分,甚至在寫字樓的配套中也有需要與公寓式酒店共享的功能。但這種共享配套,特別是公寓式酒店與投資性公寓共享配套,使用不便,同樣造成一定程度的人流混雜,帶來(lái)相應(yīng)的管理和安全問題。公寓式酒店還需借用寫字樓的配套設(shè)施。3.2.3安全問題豎向分區(qū)的方式,仍需保證每層的消防疏散,需要在防火分區(qū)處加設(shè)甲級(jí)防火門(按照現(xiàn)圖紙為每層走廊的G軸-G1軸處)。為確保日常居住使用的安全性,此處需要增加人員或電子監(jiān)控設(shè)施予以管理和防范。3.2.4電梯數(shù)量根據(jù)我行多年對(duì)于酒店市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),一個(gè)運(yùn)轉(zhuǎn)良好、盈利順利的酒店,存在一定的客觀規(guī)律,即需要一定的規(guī)模效應(yīng),其基本盈利的規(guī)模大致在300個(gè)客房,才能取得合理的收益。而300間客房的酒店,對(duì)于客用電梯數(shù)量的要求基本是平均60-90間客房需要一部電梯,按照此標(biāo)準(zhǔn),300間客房約需要4-5部客用電梯。而本項(xiàng)目經(jīng)過豎向分割,東、西兩部分各3部客梯,對(duì)于公寓式酒店,電梯數(shù)量較為緊張。3.2.55貨運(yùn)電梯由于公寓式酒店提供酒店式服務(wù),進(jìn)行房間日常清潔護(hù)理需要專用的貨運(yùn)電梯,加上西部原有的三部電梯,公寓式酒店共擁有四部電梯,基本滿足使用要求。3.2.6分?jǐn)偯娣e需要重新計(jì)算由于公寓式酒店和投資性公寓均以出售為主,而由于豎向分割,公共部分可分?jǐn)偯娣e的分?jǐn)倢?duì)象與原整棟公寓樓統(tǒng)一分?jǐn)偟那闆r有所不同,需要重新進(jìn)行銷售面積的計(jì)算,重新核算每戶的銷售面積。3.2.7新的銷售面積與原銷售面積的矛盾由于銷售面積分?jǐn)傇瓌t為按照實(shí)際使用進(jìn)行分?jǐn)?投資性公寓位于東部,其大堂等可分?jǐn)偣部臻g面積相對(duì)較大,造成銷售面積可能有所變化,對(duì)于已經(jīng)出售的公寓部分,需要與小業(yè)主協(xié)商解決重新計(jì)算分?jǐn)偯娣e使戶型的銷售面積變化的問題。3.2.8與已售出戶型的矛盾從經(jīng)營(yíng)角度,由于當(dāng)前已經(jīng)售出公寓近200套,而且在3-5層有38套已售戶型承諾5年返租。公寓樓經(jīng)過豎向分割,這些已售戶型一部分位于公寓式酒店內(nèi),另一部分位于投資型服務(wù)公寓內(nèi)。位于公寓式酒店內(nèi)的已售戶型,需經(jīng)過補(bǔ)充協(xié)議等方式,將此部分已售房間納入公寓式酒店客房?jī)?nèi),實(shí)施統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,可望經(jīng)過將所得收益統(tǒng)一返還業(yè)主,實(shí)踐貴公司的有關(guān)返租承諾。但位于投資性公寓內(nèi)的已售戶型,特別是承諾返租的戶型,其矛盾較難處理。3.2.9公寓式酒店與原已售公寓之間的價(jià)格差經(jīng)過將原普通服務(wù)式公寓改為公寓式酒店,大幅度提升了公寓的銷售價(jià)格;而原服務(wù)式公寓的價(jià)格已經(jīng)被市場(chǎng)所接受和認(rèn)可;現(xiàn)經(jīng)過改為公寓式酒店而使價(jià)格大幅上揚(yáng),市場(chǎng)的接受和認(rèn)可是一個(gè)難題。如果不能夠?yàn)槭袌?chǎng)所接受,公寓式酒店的銷售可能會(huì)面臨困難。3.2.10公寓式酒店的管理公司要確保公寓式酒店的酒店品質(zhì),需要聘請(qǐng)專業(yè)的酒店管理公司進(jìn)行專業(yè)化的服務(wù)和管理。而本項(xiàng)目與投資性公寓同處于一棟樓內(nèi),在分界處由于消防條件限制不能夠完全分隔,具有安全和流線混雜的隱患。這樣的情況為尋找有經(jīng)驗(yàn)、高品質(zhì)的酒店公司造成了難度。結(jié)論:根據(jù)與貴公司的溝通和交流,考慮水晶島公寓已經(jīng)售出一部分,且其中3-5層有38套公寓對(duì)客戶作過關(guān)于5年投資回報(bào)的承諾;并結(jié)合上述對(duì)于公寓物業(yè)定位三種組合方式的分析,我行建議將公寓定位于”公寓式酒店+投資性公寓”的組合方式。建議將公寓式酒店設(shè)在公寓樓的西半部分,投資型服務(wù)公寓設(shè)在公寓樓東半部分。(四)商業(yè)配套定位細(xì)化根據(jù)上述設(shè)置,公寓樓的1-2層商業(yè)配套按照為各自上部物業(yè)類型服務(wù)的原則進(jìn)行布局和功能安排。同時(shí)考慮到公寓式酒店對(duì)配套的要求相對(duì)投資型服務(wù)公寓要高,公寓的配套能夠與公寓式酒店共享。公寓樓定位為”公寓式酒店+投資性公寓”,組合方式為西側(cè)為公寓式酒店、使用公寓樓西側(cè)大堂,東側(cè)為投資型服務(wù)公寓,使用公寓樓東側(cè)大堂。故公寓樓1-2層商業(yè)配套的定位,需以公寓樓的定位為依據(jù),以項(xiàng)目綜合建筑體的整體定位為前提,緊密聯(lián)系兩類公寓針正確目標(biāo)客戶的特點(diǎn)和差別,并結(jié)合綜合考慮,對(duì)各類業(yè)態(tài)的主要服務(wù)目標(biāo)客戶進(jìn)行細(xì)分,并由此確定具體業(yè)態(tài)及功能、位置等。1公寓式酒店1.1商業(yè)配套定位原則:公寓式酒店更類似于酒店,其服務(wù)配套的內(nèi)容應(yīng)基本接近于酒店的公共配套設(shè)施,把握其”酒店”的特性,針對(duì)公寓式酒店客戶的需求進(jìn)行定位。同時(shí)兼顧綜合建筑體整體的定位需求。1.2定位依據(jù)公寓式酒店的主要客戶類型為短期停留的、商務(wù)目的的散客。這類人群因?yàn)槭嵌唐谧庾?且多為因公商務(wù)往來(lái),需求特點(diǎn)是注重內(nèi)部空間的舒適性和高品質(zhì),注重服務(wù)的水準(zhǔn),對(duì)配套的要求不是非常強(qiáng)烈。因此在酒店的配套能夠少而精,滿足其基本需求,如早餐、洗衣等,而對(duì)于使用頻次相對(duì)較低的配套如健身、會(huì)議等設(shè)施,可共享公寓或?qū)懽謽堑呐涮自O(shè)施。1.3定位內(nèi)容公寓式酒店的配套定位包括一層和二層兩部分。如前所述,公寓式酒店的配套需要在投資型服務(wù)公寓和寫字樓配套共享,故結(jié)合公寓式酒店平面分割及工程進(jìn)度的現(xiàn)狀條件,在一層設(shè)置設(shè)咖啡茶吧、美發(fā)店;二層設(shè)洗衣房(與投資型服務(wù)公寓合用)、美容美發(fā)、小型餐飲。由于配套規(guī)模的限制,公寓式酒店的健身中心、高檔超市需要在投資型服務(wù)公寓中共享。而由于公寓樓原設(shè)計(jì)未包含高檔大型的中式餐飲配套,煤氣管線、給排水等條件不具備,并考慮當(dāng)前的工程進(jìn)度,公寓的高檔餐飲在寫字樓配套中解決。1.3.1一層由于公寓式酒店的一層空間面積約920平方米,布局較為緊湊,西端為貨流口和內(nèi)部辦公值班、設(shè)備表間和機(jī)房等空間,形成內(nèi)部管理區(qū)域,不便改動(dòng),當(dāng)前能夠利用的僅有大堂兩側(cè)的空間。根據(jù)定位原則和依據(jù),結(jié)合工程現(xiàn)狀、空間特點(diǎn)及酒店門廳應(yīng)當(dāng)具有的基本接待服務(wù)功能,在此設(shè)與酒店公寓日常出入關(guān)系較為密切的內(nèi)容,有接待前臺(tái)、行李寄存、咖啡茶吧、商務(wù)中心。接待前臺(tái)、行李寄存由于大堂北側(cè)的空間相對(duì)較大,距離電梯廳相對(duì)較遠(yuǎn),故將此處作為咖啡茶吧的位置,而選擇南側(cè)的前臺(tái)作為公寓的前臺(tái)及管理辦公、行李寄存。位置:1-3軸、J-K軸圍合的空間面積:約50平方米功能:接待服務(wù)、行李寄存、內(nèi)部辦公等。商務(wù)中心由于公寓式酒店的客戶為商務(wù)客人,其需求與普通酒店的客戶類似,商務(wù)中心是必須的配置。結(jié)合一層現(xiàn)有空間條件,將商務(wù)中心設(shè)在與前臺(tái)相鄰的位置。位置:1-3軸、K-L軸圍合的空間面積:約50平方米功能:收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、票務(wù)服務(wù)、英文翻譯、秘書服務(wù)等。咖啡茶吧根據(jù)我行對(duì)酒店的調(diào)查,酒店大堂內(nèi)一般均附設(shè)咖啡休息場(chǎng)所,作為休息、等候、簡(jiǎn)單商務(wù)洽談的場(chǎng)所。位置:12-14軸、L1-J1軸圍合的空間。面積:150平方米功能:包含咖啡廳、茶吧(位于原前臺(tái)內(nèi))、單間茶室(位于原辦公室內(nèi))。目標(biāo)客戶:公寓式酒店的住客。1.3.2二層公寓式酒店二層總面積約為830平方米,西端為洗衣房及空調(diào)機(jī)房,東側(cè)為餐飲、美容和挑空部分?？紤]公寓式酒店的住客的需求,美容、餐飲、洗衣為基本配套,需求量和頻次都較大,故此三類功能設(shè)在二層;其余由于空間限制無(wú)法兼顧的功能如高檔餐飲、健身中心等考慮與投資型服務(wù)公寓和寫字樓共享,此處空間有限,僅設(shè)置基本配套。小型餐飲店高檔的酒店應(yīng)當(dāng)能夠提供自助早餐,考慮本酒店300多套客房,需要的早餐廳規(guī)模較大。將原有的美容沙龍和過廳均納入餐廳的空間,以求餐廳的規(guī)模在現(xiàn)有的空間布局條件下盡可能大,盡量滿足實(shí)際使用要求。位置:1-14軸、J-L及J1-L1軸圍合空間。面積:約200平方米(含操作間)功能:為樓上客戶提供自助西式早餐、休閑餐、夜宵等。目標(biāo)客戶:公寓式酒店的住客。美容美發(fā)公寓式酒店同酒店,對(duì)于美容美發(fā)具有相當(dāng)需求,屬于基本生活配套。而自助洗衣屬于公寓的配套,在公寓式酒店配套面積緊張的情況下,以滿足酒店需求為主。故將原自助洗衣的空間改為美容美發(fā)。位置:1-2軸、N-Q軸圍合空間。面積:80平方米功能:美容、美發(fā)、簡(jiǎn)易按摩保健。目標(biāo)客戶:公寓式酒店的住客。洗衣房與公寓式酒店所提供的酒店式服務(wù)相適應(yīng),洗衣房是公寓式酒店必須配置的基本配套。根據(jù)空間現(xiàn)狀,保留其在原有的位置和規(guī)模,主要服務(wù)公寓式酒店,并可兼顧投資型服務(wù)公寓客戶的菜單式選擇服務(wù)要求。位置:4-5軸、P-Q軸圍合空間。面積:62平方米功能:為公寓式酒店統(tǒng)一服務(wù)提供洗衣設(shè)備和場(chǎng)所。目標(biāo)客戶:公寓式酒店,兼顧投資型服務(wù)公寓的選擇服務(wù)。注意:在水晶島公寓的兩個(gè)大堂內(nèi),從門廳到達(dá)需要經(jīng)過高差為1.2米的臺(tái)階共8步;而未設(shè)殘疾人坡道。應(yīng)加設(shè)殘疾人輪椅坡道。2投資型服務(wù)公寓2.1商業(yè)配套定位原則投資型服務(wù)公寓的主要目標(biāo)客戶為投資者及長(zhǎng)期租住的公寓客戶,而其商業(yè)配套的主要使用者是實(shí)際居住在公寓內(nèi)的長(zhǎng)期租客。與她們的需求特點(diǎn)和偏好相匹配,是水晶島投資型服務(wù)公寓的定位原則。2.2定位依據(jù)根據(jù)我們對(duì)西高新中高檔住宅購(gòu)房者的調(diào)查,客戶對(duì)于配套設(shè)施的需求主要集中在保健中心、便利店、中餐廳、干洗店、美容美發(fā)、咖啡廳或茶社等方面,注重日常生活的方便性。購(gòu)房者對(duì)生活服務(wù)類配套設(shè)施的需求作為投資型服務(wù)公寓的長(zhǎng)期居住者,她們的特點(diǎn)是長(zhǎng)期居住,因此對(duì)配套設(shè)施的需求也是以日常性需求為主,與公寓式酒店客戶相比,更注重實(shí)惠、便捷,盡可能兼顧舒適。消費(fèi)水平較為穩(wěn)定,具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力;以滿足日常生活的實(shí)用性為主,對(duì)生活品質(zhì)有一定要求。消費(fèi)范圍主要包括休閑咖啡、高檔超市、美容美發(fā)、健身、保健、干洗店、餐飲、藥店等。她們對(duì)中高檔餐廳也有需求,但由于底商設(shè)置餐飲對(duì)居住者的居住環(huán)境有一定影響,因此能夠使用寫字樓配套的中高檔餐廳。2.3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和依據(jù),并結(jié)合項(xiàng)目具體建筑形式和空間現(xiàn)狀,及施工進(jìn)度情況,同時(shí)考慮對(duì)于公寓式酒店配套的補(bǔ)充和兼顧,投資型服務(wù)公寓配套內(nèi)容分布在一層和二層。其中一層設(shè)大堂、休息廳、咖啡廳、高檔超市、美容美體中心、藥店;二層設(shè)健身會(huì)所,包括健身房、體操房、桑拿、球類運(yùn)動(dòng)室、兒童活動(dòng)室、圖書室及與二層露臺(tái)結(jié)合的屋頂花園。在這些配套中,分為投資型服務(wù)公寓專用配套、與酒店公寓合用配套、與寫字樓及周邊更大區(qū)域共享的配套三類。休息廳和咖啡廳主要為投資型服務(wù)公寓服務(wù),屬于其內(nèi)部配套。但咖啡廳也可兼顧酒店公寓、寫字樓等外部需求。健身會(huì)所與公寓式酒店合用配套;高檔超市、藥店、美容美體保健中心由于屬于臨街門面房,兼顧了對(duì)公寓式酒店、寫字樓的需求,并可向周邊區(qū)域的寫字樓客戶提供服務(wù)。2.3.1一層投資型服務(wù)公寓一層總面積約1470平方米,面積較為充分;門廳約240平方米,賦予投資型服務(wù)公寓氣派、高檔的形象,是提升其品質(zhì)、吸引高端客戶的重要因素;一層有三個(gè)臨唐延路的門面房,具有極高的商業(yè)價(jià)值,適合布置對(duì)外營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)。根據(jù)上述考慮,在一層靠近大堂附近設(shè)咖啡、休息廳服務(wù)型的功能,為投資型服務(wù)公寓的內(nèi)部服務(wù)區(qū),是提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要途徑,只有提升投資型服務(wù)公寓的檔次,才能保證其與酒店公寓品質(zhì)的差距,從而縮小其目標(biāo)客戶與酒店公寓客戶的差別,保證整個(gè)項(xiàng)目的檔次和品質(zhì),有利于項(xiàng)目的推廣和銷售。一層臨街的門面房不同于內(nèi)部的空間,因其具有較高的商業(yè)價(jià)值,功能的設(shè)置應(yīng)即滿足上部公寓的使用,同時(shí)對(duì)外部提供配套服務(wù),服務(wù)對(duì)象具有對(duì)內(nèi)對(duì)外兼顧的特點(diǎn)。故在此設(shè)能夠?qū)ν夥?wù)的高檔超市、美容美體保健中心、藥店、花店,使水晶島公寓的配套能夠服務(wù)于整個(gè)項(xiàng)目,并輻射周邊區(qū)域。大堂:投資型服務(wù)公寓的門廳不同于公寓式酒店的大堂,其前臺(tái)能夠較為簡(jiǎn)單,主要以安全保障和提供相關(guān)服務(wù)為主。而由于客觀空間條件較好,為投資型服務(wù)公寓配置了大面積的大堂,對(duì)投資型服務(wù)公寓品質(zhì)的提升具有重要作用。位置:原有大堂位置面積:240平方米功能:為接待、問訊、交通空間。2層通高的大空間有利于展示投資型服務(wù)公寓的形象,提升檔次。休息廳與大堂的寬闊、氣派的高品質(zhì)相適應(yīng),在大堂北側(cè)設(shè)休息廳。此處窗外為本項(xiàng)目的綠地花園,景觀良好,適合休息、觀景,放松身心。休息廳的設(shè)置是有力提升公寓品質(zhì)的另一個(gè)重要因素。位置:位于大堂北側(cè),12-14軸、D1-F1軸之間;面積:120平方米功能:休息、等候目標(biāo)客戶:公寓式酒店的客戶咖啡廳利用原設(shè)計(jì)咖啡廳的操作間的上水、下水、電氣等設(shè)施設(shè)備的配置;且其位置位于南側(cè),能夠享受到陽(yáng)光,是適合咖啡廳位置。作為公寓客戶接待及休閑的場(chǎng)所,是公寓起居廳的在空間上的延伸。位置:C-F軸、1-4軸圍合的空間。面積:240平方米功能:咖啡茶飲、休閑、洽談、會(huì)晤等目標(biāo)客戶:公寓式酒店的客戶,能夠兼顧周邊的消費(fèi)人群(包括水晶島寫字樓)。高級(jí)超市由于高級(jí)超市需要對(duì)內(nèi)、對(duì)外服務(wù),需選擇公寓內(nèi)部與外部均可方便到達(dá)的位置。一層?xùn)|北角的門面房能夠經(jīng)過大堂經(jīng)過道直接到達(dá),位置隱蔽而便利,是酒店內(nèi)高檔超市合適的位置;同時(shí)對(duì)外臨街(唐延路),便于吸引人流對(duì)外服務(wù)。且高檔超市有利于提升公寓的檔次。位置:C1-A1軸、12-14軸圍合的空間。面積:約130平方米功能:高檔小規(guī)模超市,如屈臣氏、SEVEN-ELEVEN等。目標(biāo)客戶:服務(wù)于公寓式酒店的客戶,同時(shí)服務(wù)于投資型服務(wù)公寓客戶、辦公樓客戶,及周邊寫字樓的消費(fèi)者。美容美體保健中心經(jīng)過我行的調(diào)查,與健身中心一樣,美容美發(fā)和保健是高檔居住物業(yè)客戶的核心需求之一,具有較大的需求量和較廣的需求面。作為本項(xiàng)目高檔公寓的配套,美容美體中心與普通的美容美發(fā)在規(guī)模、檔次和服務(wù)范圍等要素方面屬于不同類型的業(yè)態(tài)。美容美體保健中心兼顧了美容和保健雙層需要,同時(shí)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模,提供專業(yè)化的、多功能的美容和保健服務(wù)。其客戶不限于投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店,而且包括寫字樓和項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住戶的客戶需求,其輻射的范圍取決于專業(yè)化、綜合性的程度,以及營(yíng)業(yè)規(guī)模的大小。具有較大規(guī)模、選擇臨街的門面房是實(shí)現(xiàn)其功能和輻射范圍的必須條件。而原銀行營(yíng)業(yè)廳的位置、面積等均能夠滿足其要求。位置:C1-A1軸、4-12軸圍合的空間。面積:約320平方米功能:美容、美發(fā)、按摩、各種保健治療等。目標(biāo)客戶:資型公寓客戶、公寓式酒店客戶,寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。藥店、鮮花店如定位依據(jù)所述,針對(duì)長(zhǎng)期居住的投資型服務(wù)公寓客戶,她們的需求更偏重與生活化的日常需求,藥店和花店針對(duì)公寓客戶的生活化需求,同時(shí)也能夠?qū)ν夥?wù)。一層?xùn)|南角的門面房能夠滿足藥店和花店對(duì)于空間和臨街位置的需求,是較為合適的位置。位置:藥店位于C-A軸、1-2軸圍合的空間;花店位于C-A軸、2-4軸圍合的空間。面積:藥店約120平方米;花店約47平方米功能:藥品銷售、簡(jiǎn)易診所、鮮花銷售、訂送鮮花等。目標(biāo)客戶:投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶,寫字樓客戶、項(xiàng)目周邊其它寫字樓、居住物業(yè)的客戶。2.3.2二層投資型服務(wù)公寓二層總面積約1360平方米,包含一個(gè)過廳、挑空中廳及環(huán)列挑空中廳的走道、周邊功能空間;特別之處是在東側(cè)臨唐延路有一處大面積的臨街露臺(tái),景觀和視野較好,是整個(gè)二層的亮點(diǎn)空間。健身是公寓居住客戶的重要需求之一,也是完善公寓式酒店的服務(wù)配套功能、提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要的、有效的途徑。結(jié)合項(xiàng)目空間條件,在二層設(shè)健身會(huì)所,集中了健身娛樂類的配套,成為投資型服務(wù)公寓和公寓式酒店共享的配套。以健身娛樂為主要功能,主要包括健身房、體操房、桑拿、球類室、兒童活動(dòng)和圖書室,完善的功能設(shè)施將成為酒店公寓品質(zhì)的保證,和提升投資型服務(wù)公寓檔次的重要因素。桑拿淋浴桑拿淋浴是健身的輔助設(shè)施,但由于其涉及到上下水系統(tǒng)的配置,及項(xiàng)目進(jìn)度的關(guān)系,需先確定其位置。綜合考慮項(xiàng)目各個(gè)因素和限制條件,仍將桑拿淋浴設(shè)在原位置,與健身功能組合,形成放松身心的場(chǎng)所。位置:原桑拿和淋浴、更衣的位置。面積:60平方米功能:桑拿、淋浴、更衣目標(biāo)客戶:投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主,兼顧寫字樓客戶。器械健身房健身房的運(yùn)動(dòng)量較大,與淋浴靠近較為合適。根據(jù)現(xiàn)有空間具有多處承重墻、空間較零碎的條件,將器械健身房設(shè)在與桑拿相鄰的位置,以方便使用。位置:位于12-14軸、C1-D1軸圍合的范圍內(nèi)。面積:約80平方米功能:主要擺放健身器械,用于器械健身,使公寓式酒店的配套設(shè)施較為完善,提升公寓式酒店的檔次和品質(zhì)。目標(biāo)客戶:投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主,兼顧寫字樓客戶。體操房位置的考慮與器械健身相同,只是需要相對(duì)開闊的空間。位置:位于4-12軸、C1軸以東的區(qū)域。(根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng),如果未來(lái)有擴(kuò)大規(guī)模需要,其空間能夠向露臺(tái)方向擴(kuò)展)。面積:約106平方米功能:體操教授和練習(xí)。目標(biāo)客戶:投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主,兼顧寫字樓客戶。球類運(yùn)動(dòng)室、兒童游戲室球類運(yùn)動(dòng)是器械和體操之外的技巧性健身方式。如桌球、乒乓等;與兒童游戲都具有噪音較大的特點(diǎn),結(jié)合空間現(xiàn)狀,將二者合設(shè),減少對(duì)于其它空間的影響。位置:1-4軸、D-F軸圍合空間。面積:160平方米功能:乒乓球、砂弧球、桌球、兒童游樂組合器械等。目標(biāo)客戶:投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。圖書閱覽針對(duì)目標(biāo)客戶的文化層次和受教育程度較高的特點(diǎn),選擇相對(duì)安靜的空間作為讀書閱覽的場(chǎng)所。原棋牌室位置相對(duì)封閉,規(guī)模適宜,適合作為圖書室。位置:1-4軸、C-D軸圍合空間。面積:60平方米功能:圖書、期刊、雜志、報(bào)紙閱覽。目標(biāo)客戶:投資型服務(wù)公寓內(nèi)部客戶為主。主題休閑花園二層露臺(tái)需要計(jì)算全部建筑面積,而且不屬于可分?jǐn)偨ㄖ娣e,對(duì)于貴公司是一個(gè)損失。西安屬于北方城市,露臺(tái)只能在部分季節(jié)能夠利用。我行建議將此露臺(tái)以玻璃幕封閉,作為在四季均能夠經(jīng)營(yíng)和使用的空間,布置綠色植物為主的主題景觀,成為一個(gè)景觀、視野都較為優(yōu)美的高檔休閑空間。如果此改動(dòng)對(duì)于公寓樓東立面影響較大,建議將玻璃幕封閉的位置適當(dāng)向內(nèi)部后退,在確保最大實(shí)用面積的前提下,適當(dāng)兼顧外立面效果。位置:位于二層原銀行辦公及露臺(tái)處。面積:約350平方米功能:綠色主題景觀展示、休閑、冷飲。目標(biāo)客戶:投資型服務(wù)公寓客戶、公寓式酒店客戶為主,兼顧寫字樓客戶。(五)其它細(xì)化定位建議經(jīng)過以上分析,投資型服務(wù)公寓是比較理想的公寓類型,對(duì)總體項(xiàng)目有益,與酒店功能也比較協(xié)調(diào)。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)狀,在產(chǎn)品方面應(yīng)進(jìn)行一定調(diào)整,主要包括:提供24小時(shí)熱水根據(jù)我們的調(diào)查,購(gòu)房者中有77%明確表示希望有24小時(shí)熱水,而且提供24小時(shí)熱水也是高檔次服務(wù)式公寓的基本服務(wù)。購(gòu)房者對(duì)24小時(shí)熱水的需求程度提供菜單式裝修一般而言,投資型服務(wù)式公寓應(yīng)當(dāng)提供精裝修,這是吸引投資者的基本內(nèi)容,而且作為出租用途而言,也必須要裝修才能吸引租客,是項(xiàng)目品質(zhì)的基本保障。從調(diào)查的反饋來(lái)看,購(gòu)房者也普遍需要精裝修或提供菜單式裝修,二者的比重達(dá)到了73%。本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商提供菜單式裝修的方案,在品質(zhì)基本保證統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,有一定的檔次細(xì)微差別,給客戶選擇的余地,可是有開發(fā)商統(tǒng)一負(fù)責(zé)裝修,以保證項(xiàng)目檔次、品質(zhì)和工程質(zhì)量,也避免客戶自己裝修給其它客戶和酒店帶來(lái)的不利影響。購(gòu)房者對(duì)裝修的選擇提供戶式中央空調(diào)中央空調(diào)是高檔次服務(wù)式公寓一般都具備的,而且經(jīng)過對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查,有57%的客戶希望配備樓宇中央空調(diào)或分戶式中央空調(diào)。沒有中央空調(diào)的話,很難體現(xiàn)公寓的檔次。雖然本項(xiàng)目沒有設(shè)施樓宇中央空調(diào),但如果提供分戶式中央空調(diào)也能夠達(dá)到同樣的效果。購(gòu)房者對(duì)中央空調(diào)的偏好以上各方面是高檔服務(wù)式公寓必須具備的,而且經(jīng)過我們對(duì)西安客戶的調(diào)查,也反映出對(duì)上述設(shè)施或配套的強(qiáng)烈需求,因此應(yīng)當(dāng)在產(chǎn)品調(diào)整中予以考慮。四、寫字樓細(xì)化定位目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶分析根據(jù)我們對(duì)西安中高檔寫字樓客戶的調(diào)查,寫字樓客戶有如下基本特點(diǎn):1.1行業(yè)分布被調(diào)查企業(yè)行業(yè)分布廣泛,信息郵電類占19％、咨詢服務(wù)類占28％、建筑房地產(chǎn)類占17％。被調(diào)查企業(yè)的行業(yè)分布圖1.2公司性質(zhì)本市公司占45％,本省其它地區(qū)公司占26％,外地公司占20％,港澳臺(tái)及國(guó)外公司各占2％和7％。被調(diào)查企業(yè)的公司性質(zhì)分布圖1.3寫字樓的取得方式在物業(yè)取得方式上,本市和本省公司租和買比例相當(dāng),略偏向購(gòu)買;外地、港澳臺(tái)和國(guó)外公司94％以上選擇租賃,其中以港澳臺(tái)和國(guó)外公司表現(xiàn)更為明顯,100％選擇租賃。由此可見本市或本省公司是出售寫字樓的主要目標(biāo)客戶,本市或本省公司以及一些外地、港澳臺(tái)和國(guó)外公司是出租寫字樓的主要目標(biāo)客戶。有55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購(gòu)買,由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對(duì)穩(wěn)定,因此其偏重于選擇購(gòu)買的方式,而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁,因此偏重于選擇租賃的方式,選擇購(gòu)買的比例僅占13％和7％。不同級(jí)別公司選擇購(gòu)買寫字樓的比例圖1.4辦公面積辦公面積在200-500平方米的公司比重最高,其次是200平方米以下的公司?？梢?西安寫字樓市場(chǎng)中中小規(guī)模公司比較多,但辦公面積達(dá)到1000平方米以上的公司高新區(qū)明顯多余其它區(qū)域的寫字樓,可見對(duì)于大企業(yè)而言,高新區(qū)更有吸引力。高新區(qū)與非高新區(qū)企業(yè)辦公面積比例圖目標(biāo)客戶定位根據(jù)項(xiàng)目作為高檔次商務(wù)綜合體的定位,寫字樓應(yīng)當(dāng)是項(xiàng)目的主體功能,是綜合體的統(tǒng)領(lǐng)物業(yè),在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)激烈,產(chǎn)品同質(zhì)化情況較為嚴(yán)重的情況下,必須突出項(xiàng)目作為綜合建筑體的優(yōu)勢(shì)和辦公在產(chǎn)品、景觀等方面的優(yōu)勢(shì)。目標(biāo)客戶總體以檔次較高,規(guī)模相對(duì)較大的公司為主,以保證項(xiàng)目總體的品質(zhì)是客戶素質(zhì)。本項(xiàng)目寫字樓目標(biāo)客戶為:高新區(qū)內(nèi)部及周邊的規(guī)模較大實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè),以高科技、通訊公司等高新區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)類公司、為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類公司、房地產(chǎn)開發(fā)公司等為主,吸引內(nèi)資企業(yè)總部、外資企業(yè)區(qū)域性辦事處或分公司以及發(fā)展到一定程度,進(jìn)入成熟期的高新區(qū)原成長(zhǎng)型企業(yè)。經(jīng)營(yíng)方式建議及面積分割在寫字樓的面積分割上,首層作為商業(yè)配套,2-5層作為辦公。其中4-5層預(yù)留大開間,不分割,目標(biāo)客戶是國(guó)內(nèi)外大企業(yè)的總部、區(qū)域總部、分公司,為其預(yù)留個(gè)性化裝修的空間。而且4-5層視野、景觀都比較好,適合吸引實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)。4-5層預(yù)留的大開間面積樓層,在經(jīng)營(yíng)策略上應(yīng)靈活考慮,租售并舉,吸引此類客戶入住,主要目的是擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和影響力,對(duì)其它面積的出售或招租會(huì)起到極大的推動(dòng)作用。根據(jù)我們對(duì)寫字樓客戶的調(diào)查,在物業(yè)取得方式上,由于總部和地區(qū)總部的辦公位置相對(duì)穩(wěn)定,因此其偏重于選擇購(gòu)買的方式,有55％的公司本部和63％的地區(qū)總部在物業(yè)取得的方式上選擇購(gòu)買。而分公司和辦事處由于地點(diǎn)變遷頻繁,因此偏重于選擇租賃的方式。國(guó)內(nèi)公司選擇購(gòu)買的比重較高,而港澳臺(tái)和國(guó)外公司94％以上選擇租賃。由于不同公司的策略不同,為能夠成功吸引此類客戶入住,應(yīng)當(dāng)采取靈活的方式,以適應(yīng)不同性質(zhì)公司獲取寫字樓的不同習(xí)慣。2-3層能夠進(jìn)行分割,面積在200-500平方米,與大多數(shù)客戶的需求吻合?？蛻纛愋椭行凸颈戎啬軌虼笠恍?以本市、本省企業(yè)為主,以為高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類型企業(yè)提供服務(wù)的咨詢服務(wù)類型企業(yè)為主。在經(jīng)營(yíng)方面,主要采取銷售的方式,以快速回籠資金為目的。(三)商業(yè)配套定位寫字樓南北總長(zhǎng)度最長(zhǎng)為218米,東西總寬度最寬為35米。最南端外墻距離公寓式酒店23米,東側(cè)距離水晶石17米。寫字樓本身的商業(yè)配套主要用于為寫字樓配套服務(wù)。由于寫字樓距離水晶石較近,且水晶石面積相對(duì)較小,故寫字樓的部分配套將作為水晶石的補(bǔ)充面積,劃分到水晶石中。同時(shí)由于公寓式酒店的服務(wù)配套在其底部商業(yè)配套空間中未完全滿足,故需要在寫字樓配套中適當(dāng)予以兼顧。1定位原則寫字樓的主要目標(biāo)客戶從獲取物業(yè)的方式及用途上可分為投資者、購(gòu)買寫字樓并作為其辦公空間的公司、租住寫字樓的公司(含向發(fā)展商和小業(yè)主租住二種情況)三類。寫字樓商業(yè)配套的主要使用者是自用和租用的長(zhǎng)住公司內(nèi)的公司及員工。滿足這些公司及員工需求特點(diǎn)和偏好,是水晶島寫字樓的定位原則。兼顧公寓式酒店的配套需要同時(shí)考慮寫字樓和公寓式酒店客戶的類型、層次及需求的共同特點(diǎn),并針對(duì)此共同特點(diǎn)進(jìn)行定位。2定位依據(jù)作為水晶島辦公樓的長(zhǎng)期使用者,依托高新區(qū)二期產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)氛圍,公司的需求特點(diǎn)集中在商務(wù)相關(guān)需求,注重形象,同時(shí)也注重實(shí)用,并要求高效快捷、具有一定個(gè)性化和相當(dāng)?shù)臋n次、品質(zhì)。公司的需求內(nèi)容具體包括公務(wù)宴請(qǐng)、產(chǎn)品展示和發(fā)布、大型會(huì)議與報(bào)告、金融郵政服務(wù)、票務(wù)服務(wù)等。作為這些公司的員工,屬于白領(lǐng)階層,她們的需求主要集中在生活需求方面,實(shí)用性和形象并重,在實(shí)惠的前提下兼顧一定的品位與品質(zhì),講求生活質(zhì)量。她們的需求內(nèi)容包括工作餐、加班餐、日常生活用品需求、健身、休閑等。兼顧公寓式酒店的配套主要包括高檔餐飲和會(huì)務(wù)需求。3定位內(nèi)容根據(jù)上述定位原則和定位依據(jù),水晶島辦公樓的商業(yè)配套定位包含以下功能:銀行、商務(wù)餐廳、會(huì)議室、品牌快餐、咖啡酒吧、票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳、郵局。上述配套內(nèi)容主要位于辦公樓一層;考慮員工餐廳和郵局由于為內(nèi)部使用,在檔次和形象方面與其它配套匹配程度不高,故將其設(shè)在地下一層。2.1一層寫字樓一層總面積約7000平方米,有南、北2個(gè)大堂,面積均約280平方米。根據(jù)上述定位原則及定位內(nèi)容,考慮與公寓功用高檔餐飲、為水晶石提供高檔配套等因素,并結(jié)合其本身空間分割,基本布局為在靠近公寓的位置布置高檔中餐廳;而為確保寫字樓高檔的品質(zhì),在其南、北大堂兩側(cè)的空間設(shè)置高檔的餐飲、咖啡、會(huì)議和商務(wù)中心等項(xiàng)目,以提升寫字樓品質(zhì)為目的,至少不能降低寫字樓的品質(zhì)。而為水晶石的配套最好靠近水晶石本身的入口大堂,便于聯(lián)系和使用;而銀行應(yīng)具有較好的外部聯(lián)系,設(shè)在交通便利、停車方便的位置。分述如下:銀行在考慮寫字樓需求的基礎(chǔ)上,由于本項(xiàng)目的檔次和規(guī)模,并考慮唐延路沿線尚沒有銀行的布點(diǎn),建議在寫字樓下設(shè)立支行級(jí)的營(yíng)業(yè)廳;根據(jù)我行市場(chǎng)調(diào)查,當(dāng)前銀行支行的全部面積基本在1000平方米左右,故需要預(yù)留較大面積的銀行空間,以吸引銀行前來(lái)布設(shè)分支機(jī)構(gòu)。位置:26-30軸、B-G軸圍合的空間。面積:1100平方米功能:為寫字樓的公司及個(gè)人提供銀行服務(wù)。目標(biāo)客戶;寫字樓及附近周邊寫字樓的公司、個(gè)人;公寓樓客戶。會(huì)議中心高檔寫字樓具有對(duì)于大規(guī)模、高端配置的會(huì)議空間需求,同時(shí)也作為公寓式酒店的重要配套內(nèi)容。位于北大堂的兩側(cè),良好的裝修和會(huì)議氛圍與高檔寫字樓的品質(zhì)匹配。內(nèi)部設(shè)有走道,相對(duì)獨(dú)立,臨近大堂,處于較為重要和明顯的位置,有利于提升會(huì)議室的檔次,便于吸引高檔次的、大型的會(huì)議,對(duì)于提升寫字樓的品質(zhì)具有一定作用。根據(jù)需要可靈活分割或合并,組合為大、中、小多種規(guī)模的會(huì)議室。并可根據(jù)實(shí)際招商情況增減面積,也可根據(jù)市場(chǎng)需求及實(shí)際使用情況改為辦公室出售或出租。位置:22-26軸、B-G軸圍合空間,及17-19軸、E-G軸的原辦公室;面積:約1100平方米功能:會(huì)議、報(bào)告、產(chǎn)品發(fā)布等。目標(biāo)客戶;水晶島寫字樓及附近寫字樓的公司。中高檔的商務(wù)中餐廳上部的高檔寫字間存在對(duì)于高檔餐廳的需求,用于商務(wù)宴請(qǐng)、接待、洽談及會(huì)議用餐,同時(shí)作為對(duì)公寓式酒店的配套補(bǔ)充,故選擇在靠近公寓式酒店的位置,便于雙方共享。其臨項(xiàng)目?jī)?nèi)部街道設(shè)有多處開口,便于對(duì)外、對(duì)公寓式酒店服務(wù)。位置:3-7軸、B-G軸及7-9軸、E-G軸圍合空間。面積:1450平方米功能:中、高檔中餐廳。目標(biāo)客戶:水晶島寫字樓及附近寫字樓工作的公司,公寓式酒店的客戶,兼顧投資型服務(wù)公寓客戶。票務(wù)中心及商務(wù)中心位置:17-18軸、B-D軸面積:約180平方米功能:票務(wù)服務(wù)、收發(fā)傳真、電子郵件服務(wù)、復(fù)印打印、英文翻譯、秘書服務(wù)等目標(biāo)客戶:寫字樓、會(huì)務(wù)客人?？Х染瓢稍谀洗筇迷O(shè)高檔咖啡酒吧,即滿足寫字樓配套的需求,同時(shí)其高品質(zhì)的裝修和環(huán)境也有利于提升寫字樓的檔次。位置:7-9、B-D軸圍合空間。面積:180平方米功能:高檔酒吧,寫字樓商務(wù)洽談及放松休閑場(chǎng)所。目標(biāo)客戶:水晶島寫字樓公司辦公人士為主2.2地下一層考慮當(dāng)前項(xiàng)目的區(qū)位不成熟,價(jià)廉實(shí)惠的員工餐廳是本寫字必須的配套,對(duì)于吸引客戶具有重要的作用,是寫字樓的銷售和出租的有利條件之一。作為本寫字樓必須的重要配套設(shè)施,設(shè)在地上一層,其檔次和形象與其它配套、特別是水晶石的檔次相差較大,故考慮設(shè)在地下室內(nèi),即方便又不影響地上寫字樓形象。地下一層主要功能為各類設(shè)備機(jī)房和汽車庫(kù)、自行車庫(kù),由于受機(jī)房布置和結(jié)構(gòu)的局限,有些位置的車位布置面積相對(duì)較為寬松;利用這些寬松的位置,減少個(gè)別車位,布置員工餐廳以滿足寫字樓基本必須配套,我行認(rèn)為是合理的選擇。員工餐廳在地下室冷凍機(jī)房和加壓泵房之間,共有9個(gè)停車位,為此9個(gè)車位特別設(shè)置了寬8米多、總長(zhǎng)度30多米的車道,且為單側(cè)停車,較為浪費(fèi)面積;而且此處靠近北電梯廳,方便樓上員工到達(dá);建議將16-17軸間的三個(gè)車位移動(dòng)至D軸處,取消其余的6個(gè)車位,將空出的面積作為員工餐廳;同時(shí)在電梯廳19軸的墻面開設(shè)門洞,方便員工出入。位置:16-19軸、D-G軸圍合空間面積:330平方米功能:為寫字樓工作的員工提供工作餐、盒飯、送餐服務(wù)。目標(biāo)客戶;寫字樓的員工為主。郵局在上述為員工餐廳開辟的空間內(nèi),設(shè)一處20平方米的郵局,經(jīng)營(yíng)郵件的投遞、轉(zhuǎn)發(fā)業(yè)務(wù),以滿足寫字樓的需求。位置:18-19軸、E-F軸圍合范圍內(nèi)面積:20平方米功能:為寫字樓的公司及個(gè)人提供簡(jiǎn)單的郵政服務(wù)目標(biāo)客戶;寫字樓的公司為主。五、水晶石細(xì)化定位總體定位水晶石位于建筑體的中心位置,并統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)建筑群品質(zhì),是水晶島魅力核心所在。水晶石的定位是高檔商務(wù)俱樂部,為少數(shù)人提供的高檔俱樂部,以財(cái)富為標(biāo)志的少數(shù)人社交圈,作為整個(gè)商務(wù)綜合建筑體的核心和亮點(diǎn),并填補(bǔ)西安高端商務(wù)配套市場(chǎng)的空白,形成強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力,為商務(wù)提供強(qiáng)有力的支持。將水晶島定位于高檔商務(wù)俱樂部有其內(nèi)在原因和作用:高檔商務(wù)俱樂部一般是在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市才出現(xiàn)的。西安經(jīng)過多年的發(fā)展,經(jīng)濟(jì)實(shí)力已經(jīng)大為增強(qiáng),隨著西部大開發(fā)的步伐加快,西安作為西部區(qū)域中心城市的重要戰(zhàn)略地位更是其它城市難以比擬的,為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展提供了新的動(dòng)力。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景下,對(duì)商務(wù)設(shè)施的需求會(huì)更多樣化,需要產(chǎn)生高檔俱樂部類型的高端商務(wù)產(chǎn)品。西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了企業(yè)的蓬勃發(fā)展,各種類型的企業(yè)數(shù)量在不斷增長(zhǎng),實(shí)力不斷增強(qiáng),因而也產(chǎn)生了一批豪富階層。她們擁有巨額的財(cái)富,位于社會(huì)金字塔的頂尖,她們需要專屬的商務(wù)活動(dòng)空間,與家人共同休閑的私密空間,與同階層人士的交流空間。普通的商務(wù)設(shè)施很難滿足其需求,高檔商務(wù)俱樂部是比較理想的產(chǎn)品。西安當(dāng)前此種高檔商務(wù)產(chǎn)品還非常少,基本是空白,因此本項(xiàng)目建設(shè)高檔商務(wù)俱樂部可填補(bǔ)市場(chǎng)空白。高檔商務(wù)俱樂部是吸引的客戶群體有較大的趨同性,大多數(shù)客戶事業(yè)已經(jīng)取得輝煌的成就,但還在繼續(xù)發(fā)展壯大過程中,這樣的俱樂部為其提供了商務(wù)交流的平臺(tái),為其事業(yè)的發(fā)展、財(cái)富的積累提供了良好的機(jī)會(huì)。本項(xiàng)目作為高檔次的商務(wù)綜合建筑體,設(shè)立高端的商務(wù)俱樂部對(duì)于總體價(jià)值的提升有促進(jìn)作用,首先它服務(wù)的客戶是商務(wù)客戶,與項(xiàng)目的總體定位不沖突。其次,此俱樂部是作為最高端的商務(wù)產(chǎn)品,一旦經(jīng)營(yíng)成功,將形成全市范圍的影響力,對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)大知名度,提升品質(zhì)有較大幫助。商務(wù)俱樂部的客戶本身就是寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的客戶,在其使用俱樂部的過程中,有可能對(duì)其它物業(yè)產(chǎn)生興趣,進(jìn)而購(gòu)買。最主要的是一旦項(xiàng)目的總體品質(zhì)得到認(rèn)可,她們將成為項(xiàng)目的義務(wù)宣傳員,在其交際范圍內(nèi),最有效的將項(xiàng)目信息傳達(dá)給目標(biāo)客戶,對(duì)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度,促進(jìn)銷售有利。經(jīng)營(yíng)模式高檔次商務(wù)俱樂部的成功,首要條件是引進(jìn)專業(yè)的有經(jīng)驗(yàn)和客戶網(wǎng)絡(luò)的俱樂部管理公司。俱樂部管理公司會(huì)在前期針對(duì)性的市場(chǎng)研究基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)本身的特點(diǎn)和管理經(jīng)驗(yàn),提出詳細(xì)的業(yè)態(tài)布局和經(jīng)營(yíng)方案。只有專業(yè)的俱樂部管理公司才有可能使俱樂部的經(jīng)營(yíng)取得成功,進(jìn)而保證水晶石的高品質(zhì)和總體項(xiàng)目的高品質(zhì)。本項(xiàng)目的水晶石應(yīng)當(dāng)在建設(shè)之前就與有意向的俱樂部進(jìn)行洽談,簽訂合作協(xié)議,聽取俱樂部管理公司的意見,進(jìn)行功能的調(diào)整和產(chǎn)品的細(xì)化,以保證項(xiàng)目的建設(shè)與功能設(shè)置與俱樂部的定位及經(jīng)營(yíng)方案高度吻合。業(yè)態(tài)及功能布局建議水晶石總面積約3700平方米,分為地下一層、地上一層、地上二層,共三層;其中地下一層直接對(duì)外,設(shè)有下沉式廣場(chǎng),作為入口廣場(chǎng);地上一層有南、北二個(gè)入口,方便各方向的人流;地上二層與地上一層的空間連通充分,具有多處大面積的挑空空間,形成豐富而流動(dòng)空間效果,成為水晶石室內(nèi)空間的一大特色,但縮小了水晶石的可用面積。根據(jù)我行對(duì)于北京同類型高檔俱樂部的調(diào)查,其總規(guī)模均在5000平方米以上;作為高檔俱樂部,水晶石的現(xiàn)有規(guī)模較小,故建議在寫字樓靠近水晶石的位置,分離出一部分面積,作為水晶石的補(bǔ)充,以達(dá)到規(guī)模經(jīng)營(yíng)、最佳收益,最終提升整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì)的目的。1.定位原則隨著西安的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外的大企業(yè)進(jìn)入登陸西安,加入西安的快速發(fā)展中;同時(shí)社會(huì)財(cái)富不斷積累,新的實(shí)力型企業(yè)和公司不斷產(chǎn)生,逐漸成為西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)航者和主力軍。在此背景下形成了新財(cái)富階層,她們主要是具備相當(dāng)實(shí)力的公司總裁、董事、企業(yè)家,公司的高層決策人士,具有較高的社會(huì)地位,屬于當(dāng)今的成功人士,是人群中的少數(shù),而擁有多數(shù)的財(cái)富。她們是水晶石的目標(biāo)客戶,水晶石為她們提供商務(wù)社交休閑活動(dòng)場(chǎng)所。滿足城市高端人群的需求和偏好,是水晶石的定位原則。使水晶石成為財(cái)富階層在西安的新家,財(cái)富的新策源地和財(cái)富締造者的新落腳地。2定位依據(jù)2.1目標(biāo)客戶特征水晶石高檔俱樂部的目標(biāo)客戶群是具備一定實(shí)力的公司的決策層人士,不但具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力,而且具有選擇公司發(fā)展區(qū)域的決定權(quán)力,水晶石高檔俱樂部應(yīng)具有強(qiáng)烈的吸引此類人群的獨(dú)特魅力。她們的需求特點(diǎn)是更樂于在固定的、相對(duì)不事張揚(yáng)、穩(wěn)定的圈子內(nèi)進(jìn)行商務(wù)、社交和休閑活動(dòng);由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)大,她們對(duì)于消費(fèi)環(huán)境具有相當(dāng)高品質(zhì)的要求,以彰顯其社會(huì)地位和實(shí)力、品位,但又不希望過于引人注目;消費(fèi)能力極強(qiáng),對(duì)于形象、品質(zhì)、舒適度和個(gè)性化的需求大于對(duì)價(jià)格的關(guān)注。她們理性地追求享樂,追求個(gè)性化的享受。2.2經(jīng)營(yíng)方式水晶石高檔俱樂部適合采用會(huì)員制的經(jīng)營(yíng)方式,顯示其尊貴的身份,而且為其提供更大的交際網(wǎng)絡(luò),為其獲得更多的財(cái)富創(chuàng)造機(jī)會(huì)。水晶石將為會(huì)員及其家人提供專屬的高檔商務(wù)、會(huì)議、交流、休閑、健身、娛樂、餐飲等富有特色的空間和高品質(zhì)的服務(wù)。具體經(jīng)營(yíng)方式:實(shí)行會(huì)員邀請(qǐng)方式,分為創(chuàng)始會(huì)籍、高級(jí)會(huì)籍、普通會(huì)籍,并定期舉行俱樂部活動(dòng)。聘請(qǐng)專門的國(guó)際級(jí)俱樂部管理公司進(jìn)行管理,不但能夠保證其會(huì)員享受高水準(zhǔn)的服務(wù),而且能夠運(yùn)用其強(qiáng)大國(guó)際網(wǎng)絡(luò),使會(huì)員能夠在其它國(guó)家或城市享受同樣級(jí)別的會(huì)員的權(quán)利。俱樂部的會(huì)員人數(shù)應(yīng)控制一定數(shù)量,以保證其尊貴性和高品質(zhì)服務(wù),并享受會(huì)員級(jí)的較大的優(yōu)惠。俱樂部可定期為會(huì)員舉行豐富多彩的俱樂部活動(dòng),為其創(chuàng)造商業(yè)機(jī)會(huì)。3定位內(nèi)容3.1功能分類根據(jù)我行對(duì)于北京高檔俱樂部市場(chǎng)的調(diào)查,當(dāng)前高檔俱樂部的功能設(shè)置主要分為三大類:康體娛樂功能,具體包含:游泳池、健身房、桑拿、臺(tái)球、保齡球、壁球、棋牌室、室內(nèi)網(wǎng)球場(chǎng)等;高級(jí)餐飲:以高級(jí)西餐為主,以及日本、韓國(guó)料理等,兼有最高檔中餐;會(huì)議:包含大規(guī)模的會(huì)議廳及小會(huì)議室;其它功能:包括一些特殊的空間,如美洲俱樂部設(shè)有獨(dú)具特色的雪茄長(zhǎng)廊,主要用于存放來(lái)自各國(guó)的VIP們的私人雪茄,根據(jù)不同品牌和特性的雪茄,設(shè)置適合的溫度、濕度,精心珍藏,等候客人的再次光臨。3.2功能布局根據(jù)定位原則和依據(jù),考慮市場(chǎng)情況,結(jié)合水晶石整體通透、形體輕盈、規(guī)模較小的建筑特點(diǎn),在水晶石內(nèi)部安排健身、休閑、會(huì)議和西式餐飲,而占用面積較大、最高檔的中式餐廳,因?yàn)樾枰拿娣e較大,建議設(shè)在水晶島寫字樓的一層。3.3功能縱向分區(qū)具體功能安排從產(chǎn)生較大噪音和濕氣、蒸汽的康體娛樂項(xiàng)目。如健身、臺(tái)球等,安排在水晶石的底層,而相對(duì)安靜的西式餐飲和會(huì)議廳等安排在一層,在二層布置較為安靜的功能,如特色酒吧、閱覽室,原則為從地下到地上到頂層逐步由喧鬧過度到寧?kù)o。3.3.1地下一層地下一層總規(guī)模約平方米;有單獨(dú)的出入口直接面臨唐延路,入口處設(shè)下沉式廣場(chǎng),室外空間形態(tài)較為豐富;參考北京的同檔次俱樂部,如京城俱樂部、長(zhǎng)安俱樂部等,共同的功能布局特點(diǎn)是將健身、游泳池、乒乓球、音像室等容易產(chǎn)生較大噪音的空間集中布置在地下室,以免影響上部的安靜環(huán)境;由于水晶石的地上二、三層在空間上完全貫通,如果將噪音較大的功能布置在地上二、三層,將會(huì)干擾所有的房間,不能滿足高檔俱樂部對(duì)于環(huán)境安靜的基本需求,故此種布局方式對(duì)于水晶石特別適合;因此我行建議在地下室主要安排與健身相關(guān)的內(nèi)容,包含游泳池、桑拿、健身、臺(tái)球、淋浴、氧吧?？紤]到本項(xiàng)目當(dāng)前施工的進(jìn)度,水晶石地基已經(jīng)作完,加設(shè)游泳池困難較大;但考慮為保持整個(gè)水晶石能夠成為較為地道和標(biāo)準(zhǔn)的高檔俱樂部,具備輻射整個(gè)西安市的吸引力,我行依然建議如果可能,應(yīng)當(dāng)加設(shè)游泳池。地下室當(dāng)前能夠安排的功能如下:3.3.1.1方案一:無(wú)游泳池的布局:桑拿:位置:1-2軸——1/1-4軸、1-A軸——1/A軸圍合區(qū)域。面積:500平方米功能:桑拿、洗浴、SPA水療、保健按摩、休息。健身位置:1/1-4軸——1/1-5軸、1/F軸——1/B軸圍合區(qū)域。面積:250平方米功能:更衣淋浴、體操房、器械室。VIP臺(tái)球:位置:1/1-4軸——1-7軸、1/A軸——3/A軸圍合區(qū)域。面積:210功能:VIP臺(tái)球室5間氧吧位置:1/1-5軸——1/1-6軸、1-C軸——1-F軸圍合區(qū)域。面積:160平方米功能:氧吧、休息廳。3.3.1.2方案二:設(shè)有游泳池的布局由于房間形狀及長(zhǎng)度的限制,游泳池作成自由形狀的帶有戲水功能的游泳池,建議布置自然風(fēng)格,如加入熱帶植物、人造沙灘等,以自然風(fēng)光彌補(bǔ)非標(biāo)準(zhǔn)游泳池的不足;由于游泳池規(guī)模較大,其它健身功能需選擇主要功能,分布在游泳池的周邊,形成以游泳池為中心的功能布局,突出游泳池的功能和吸引力,弱化其它功能空間較小的問題。將方案一中的男女桑拿、健身和氧吧合并為一體,作為游泳池的空間,共約900平方米;健身房設(shè)在1/1-6、1-7軸之間原KTV包間的位置,面積約60平方米。桑拿、更衣設(shè)在原KTV包間的位置。3.3.2地上一層地上一層總規(guī)模約為平方米。按照由喧鬧到安靜的豎向功能分區(qū),地上一層安排會(huì)議、高檔西餐廳、咖啡廳、設(shè)置個(gè)性化的會(huì)議室、咖啡廳、兒童活動(dòng)室。個(gè)性化的會(huì)議室會(huì)議是高檔俱樂部的主要功能之一,結(jié)合目標(biāo)客戶特點(diǎn),水晶石的會(huì)議室為個(gè)性化的會(huì)議室;考慮目標(biāo)客戶個(gè)性化的需求特點(diǎn),本俱樂部的會(huì)議室規(guī)模應(yīng)以小會(huì)議室為主,但空間具有靈活可變性,同時(shí)咖啡廳的裝修等考慮未來(lái)進(jìn)行功能轉(zhuǎn)換的可能,以便在必要時(shí)也可作為俱樂部的大會(huì)議室,位置:1-6軸——1/1-7軸、1-E——2/A軸圍合區(qū)域。面積:220平方米功能:含3個(gè)會(huì)議室,可經(jīng)過裝修形成三種不同的風(fēng)格,如奢華的古羅馬風(fēng)格、沉靜的日本風(fēng)格和古色古香的中式風(fēng)格等。目標(biāo)客戶:俱樂部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。多功能的宴會(huì)廳/高檔西餐廳高檔西餐廳是俱樂部主要的空間之一,需要較為寬大的空間,作為多功能的宴會(huì)廳和高檔西餐廳的復(fù)合功能空間,具有西餐廳、高檔宴會(huì)廳、報(bào)告廳、大型財(cái)富聚會(huì)、高檔晚宴的多重功能。建議設(shè)置在空間的中部,與寫字樓內(nèi)的高檔中餐廳接近,兩者高檔次的豪華裝修遙相呼應(yīng),形成水晶石高品質(zhì)的形象和氛圍。位置:1/5軸——1/6軸、1/C——2/A軸圍合區(qū)域。面積:300平方米功能:提供高檔西式餐飲。目標(biāo)客戶:俱樂部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群?？Х葟d高檔的咖啡廳是提升俱樂部檔次的有效途徑之一。結(jié)合水晶石的平面特點(diǎn),考慮咖啡廳屬于較為輕松、休閑、開放性的場(chǎng)所,建議設(shè)在靠近大堂位置;其高品質(zhì)的裝修也是對(duì)水晶石整體品質(zhì)的有力支撐。位置:1/4軸——1/5軸、1-B——2/A軸圍合區(qū)域。面積:約300平方米功能:提供高檔咖啡飲料及服務(wù)。兒童活動(dòng)室兒童活動(dòng)室作為會(huì)員空間的附屬空間,主要解決會(huì)員攜家消費(fèi)時(shí)的兒童活動(dòng)空間,是人性化的必要的設(shè)施。建議在入口的東南角,設(shè)兒童活動(dòng)室,并附設(shè)家長(zhǎng)休息室,便于家長(zhǎng)看護(hù)和休息。其內(nèi)設(shè)柔軟地面及兒童玩具等,空間相對(duì)封閉,以免干擾其它空間。位置:1-1軸——1-2軸、1-E——2/A軸圍合區(qū)域。面積:約120平方米功能:兒童游戲場(chǎng)地和相關(guān)游樂設(shè)施。超豪華專屬中餐廳如前所述,水晶石空間有限,而組成俱樂部功能在重要元素——高檔中餐廳需要較大面積,故只能選擇設(shè)在寫字樓的首層,靠近水晶石主體的位置。其高檔的裝修、寬敞的環(huán)境與水晶石通透的形象相匹配,同時(shí)對(duì)于寫字樓也具有提升檔次的作用。位置:在寫字樓一層,13-17、B-G軸圍合區(qū)域。面積:約1240平方米功能:提供高檔中式餐飲。目標(biāo)客戶:俱樂部會(huì)員、周邊及整個(gè)城市的高端人群。3.3.3地上二層地上二層空間較小,與地上一層具有良好的溝通;在此適宜設(shè)置相對(duì)安靜的功能,包括針對(duì)目標(biāo)客戶的高檔特色酒吧、閱覽室。特色酒吧設(shè)置特色風(fēng)情酒吧,裝修奢華,并具有強(qiáng)烈個(gè)性,空間封閉,相對(duì)獨(dú)立,位于二層,與安靜的圖書室相臨,互不干擾,而高檔的形象能夠產(chǎn)生相互的支持作用。位置:1-5軸——1-7軸、1-B——1/F軸圍合區(qū)域。面積:320平方米功能:高檔休閑、商務(wù)洽談場(chǎng)所。閱覽室是所有功能中最為安靜的場(chǎng)所,同時(shí)也是顯示目標(biāo)客戶的文化底蘊(yùn)的空間。需要較為豪華的裝修以襯托其檔次。位置:1-4軸——1-5軸、1-A——1/F軸圍合區(qū)域。面積:240平方米功能:圖書閱覽及信息服務(wù)。3.4關(guān)于水晶石豎向交通設(shè)施3.4.1現(xiàn)狀當(dāng)前水晶石的地下一層與上部沒有直接聯(lián)系的豎向信道,需要經(jīng)過室外進(jìn)入地上一層和二層。水晶石作為一個(gè)整體俱樂部,需要有內(nèi)部豎向貫通的交通核;考慮與目標(biāo)客戶的身份地位、行為習(xí)慣相匹配,應(yīng)由高檔的電梯和高檔裝修的樓梯組成,形成高舒適和豪華的交通空間,與水晶石其它的功能空間的豪華保持一致。3.4.2組成在水晶石的南側(cè)和北側(cè)各設(shè)一個(gè)交通核,其中南側(cè)的交通核為主要豎向交通信道,應(yīng)當(dāng)設(shè)置高檔電梯一部。而北側(cè)交通核作為輔助疏散樓梯,能夠考慮僅設(shè)樓梯即可。3.4.1具體位置建議:南側(cè)主樓梯設(shè)在1-2——1/1-2軸、1-F——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi),由地下一層到地上二層;北側(cè)輔助樓梯設(shè)在1/8——1/9軸、1-E——3/A軸線圍合的區(qū)域內(nèi),由地上一層到地上二層。六、項(xiàng)目不同功能的互動(dòng)關(guān)系(一)項(xiàng)目功能互動(dòng)關(guān)系分析綜合建筑體不同功能的相互影響的一般規(guī)律(1)規(guī)模比例關(guān)系為詳細(xì)研究商務(wù)綜合建筑體的基本規(guī)律,我們對(duì)北京檔次較高的綜合性項(xiàng)目進(jìn)行了分析,發(fā)現(xiàn)寫字樓、公寓、酒店和商業(yè)是最重要和基本的功能,大部分綜合性項(xiàng)目中都含有四種功能。我們選取七個(gè)有代表性的項(xiàng)目,這些項(xiàng)目在開發(fā)初期區(qū)位條件與水晶島有些類似,也不是商務(wù)氛圍最濃厚的區(qū)域,隨著綜合性項(xiàng)目的聚集,逐步帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展,形成商務(wù)區(qū)。北京綜合性項(xiàng)目不同功能規(guī)模比例名稱物業(yè)類型總規(guī)模(萬(wàn)m2)寫字樓比例公寓比例商業(yè)比例酒店比例國(guó)貿(mào)寫字樓、公寓、酒店、會(huì)展、商業(yè)5631.4%12.1%10.7%19.6%嘉里中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)23.235.3%15.5%6.5%30.4%東方廣場(chǎng)寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)8050.0%25.0%12.5%11.3%賽特廣場(chǎng)寫字樓、酒店、商業(yè)9.531.3%\16.3%30.4%恒基中心寫字樓、公寓、商業(yè)2830.7%18.2%28.5%\盈科中心寫字樓、公寓、商業(yè)21.930.1%32.0%21.5%\燕莎中心寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)1613.1%13.0%16.7%40.6%經(jīng)過對(duì)其規(guī)模比例的分析,對(duì)于由四種功能構(gòu)成的商務(wù)綜合建筑體而言,其合理的規(guī)模比例如下:功能類型寫字樓酒店公寓商業(yè)規(guī)模比例30－40％10－30％15－25％10－20％這樣的規(guī)模比重一般而言能夠保障項(xiàng)目中各功能間比較協(xié)調(diào),不會(huì)相互影響,使項(xiàng)目總體效益最佳。(2)功能影響關(guān)系分析為分析商務(wù)綜合性建筑體內(nèi)不同功能的相互影響關(guān)系,我們以國(guó)貿(mào)項(xiàng)目為比較標(biāo)準(zhǔn),對(duì)其它各項(xiàng)目?jī)?nèi)外因素進(jìn)行必要的修正,將其修正到與國(guó)貿(mào)相同的標(biāo)準(zhǔn)后,經(jīng)過分析比較各項(xiàng)目的規(guī)模、功能內(nèi)容、各物業(yè)所占比例對(duì)于租金的影響,發(fā)現(xiàn)各物業(yè)之間的相互影響關(guān)系。在各項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí),以國(guó)貿(mào)各項(xiàng)因素為1,將其它案例項(xiàng)目的位置、交通、環(huán)境、停車、裝修設(shè)備、開發(fā)商、開盤時(shí)間等七個(gè)因素,基本根據(jù)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合一些實(shí)際情況進(jìn)行修正。各項(xiàng)目修正對(duì)比情況如下:寫字樓功能修正對(duì)比公寓功能修正對(duì)比酒店功能修正對(duì)比商業(yè)功能修正對(duì)比經(jīng)過以上的對(duì)比分析,我們發(fā)現(xiàn)商務(wù)綜合性項(xiàng)目中,不同物業(yè)功能的關(guān)系有如下特點(diǎn):綜合性項(xiàng)目中,寫字樓一般規(guī)模比例較大,是相對(duì)主流的物業(yè)類型