細(xì)則2《目標(biāo)成本編制實施細(xì)則》

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目標(biāo)本錢編制實施細(xì)則一、工程本錢測算對象〔按土地獵取的范圍劃分，如：北京山1-5〕,各公司的立如下：〔一〕地產(chǎn)類工程〔應(yīng)按地上，地下區(qū)分〕1、低層住宅產(chǎn)品系列一般聯(lián)排：2--3層串聯(lián)排列的別墅，有前庭后院〔包含L戶型和合院；疊拼別墅：2至6層，上下共兩戶或兩戶以上的低層住宅；雙拼別墅：一棟樓左右兩戶對稱的別墅產(chǎn)品；獨棟別墅：獨立別墅產(chǎn)品；層平層住宅；2、高層住宅產(chǎn)品系列小高層：10--18高層：19—34〔100〕住宅；3、商業(yè)底商：全部或局部位于住宅底部，作為住宅配套的經(jīng)營性商業(yè)；SOHO；辦公樓；自持商業(yè)〔還需按集中和街區(qū)型細(xì)分；自持酒店〔還需按星級檔次細(xì)分；〔不〕、園林、公共配套設(shè)施的安排。對于地非可售局部依據(jù)誰用誰分?jǐn)偟脑瓌t或者建筑面積比例分?jǐn)偟礁鳂I(yè)態(tài)本錢對象的配套設(shè)施費子目。車站建筑費、公廁、垃圾站、消防站、自行車棚、居委會、警務(wù)室、醫(yī)療機構(gòu)等。1重立項申報，報集團總部審批，流程同目標(biāo)本錢—實施版?！捕硺穲@類工程(集團另行公布)二、本錢科目的設(shè)置〔一〕目標(biāo)本錢的構(gòu)成：1、直接本錢：土地費用前期工程費主體建安工程費〔樂園主體工程費〕根底設(shè)施費公共配套設(shè)施費開發(fā)相關(guān)費待發(fā)生本錢2、間接本錢〔由相關(guān)職能部門治理〕：營銷費用治理費用演藝制作〔樂園工程〕開辦費用財務(wù)及稅金1、土地費用土地價格及合作款項〔包括補交土地出讓金及交易效勞費；〔紅線外市政工程建設(shè)及接駁、集資、增容等費用；農(nóng)作物補償?shù)取Ｍ恋囟愘M〔印花稅、使用稅、契稅〕其他土地使用費：如土地變更用途等2、前期工程費線探測等。規(guī)劃設(shè)計費：可行性爭論、規(guī)劃設(shè)計、方案設(shè)計、方案評審、外立面設(shè)計、設(shè)計析、可研參謀費等。報批報建費：安檢、質(zhì)檢、標(biāo)底編制、交易中心手續(xù)費、人防報建、散裝水泥押金、白蟻防治、型墻體材料押金、教育地方附加費、城建檔案編制費、環(huán)境評價、文物勘探費、防雷檢測、超標(biāo)準(zhǔn)排污、地震安全評估費、土壤氡檢測、定額測定費、建筑面積丈量及產(chǎn)權(quán)交易費、教育配套費、辦理許可證及證照費用、其他政府部門收費等。4)臨時設(shè)施費：臨時圍墻、臨時辦公用房建筑費或租賃費〔含辦公家具，電器等、臨時場地占用、臨時圍板。5)三通一平：臨時道路、臨時用電、臨時用水、場地平坦、地基處理等、主體建安工程費〔房建類，樂園類后期公布：建筑工程a)地基與根底：土石方、基坑支護、降水、樁基及檢測，根底等b)主體構(gòu)造及粗裝工程：主體構(gòu)造、地上砌筑及粗裝修等公共部位裝修：外立面、屋面及室內(nèi)公共區(qū)域精裝、軟裝工程；〔幕墻中門窗納入幕墻工程、欄桿f)其他建筑工程：零星工程；安裝工程室內(nèi)給排水：給排水系統(tǒng)及水表安裝〔含直飲水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、虹吸雨排工程。室內(nèi)電氣工程：低壓干絨安裝工程、電氣設(shè)備安裝工程、防雷接地安裝工程及電表安裝。室內(nèi)通風(fēng)空調(diào)：空調(diào)主機、冷卻塔、空調(diào)機組及末端設(shè)備、復(fù)合風(fēng)管、空調(diào)通風(fēng)安裝工程。消防：消防水系統(tǒng)、消防電系統(tǒng)。f)電梯工程：直梯及扶梯供給及其安裝，包括轎廂裝修；g)樓體泛光照明：室外樓體照明燈具、管線供給及安裝；h)其他安裝工程：如發(fā)電機、擦窗機、LED屏等3〕戶內(nèi)精裝修工程a)戶內(nèi)批量精裝工程：室內(nèi)裝飾裝修、櫥柜、潔具、五金以及室內(nèi)門等硬裝費用；b)戶內(nèi)電器設(shè)備：室內(nèi)廚房電器及戶內(nèi)智能家居系統(tǒng)〔僅包含戶內(nèi)弱電智能家居系統(tǒng)，常規(guī)的弱電系統(tǒng)納入根底設(shè)施費弱電費用中核算c)室內(nèi)活動家具及軟裝配飾；酒店專屬工程b)酒店后勤廚房設(shè)備：包括廚房設(shè)備；c)酒店公區(qū)影音系統(tǒng)、會議系統(tǒng)d)酒店洗衣設(shè)備：FFE&OSEf)其他酒店用品4、根底設(shè)施費室外管網(wǎng)工程費開閉站等。室外給排水工程：紅線范圍內(nèi)的自來水系統(tǒng)、雨污水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)、水表安裝工程等。d)燃?xì)夤こ蹋杭t線范圍內(nèi)的管道系統(tǒng)、氣表安裝、調(diào)壓站等。e)弱電智能化：停車場治理系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)、衛(wèi)星電視、三表遠(yuǎn)傳、家居智能化系UPSWIFI費、大門圍墻建筑費、景觀照明。會所社區(qū)治理效勞用房幼兒園、學(xué)校會所社區(qū)治理效勞用房幼兒園、學(xué)校地鐵接駁及連通建筑費設(shè)備用房紅線外園林景觀工程自行車庫和貯存室紅線外道路工程人防〔含人防易地建設(shè)費〕其他公共設(shè)施工程保險費、工程合同印花稅、工程捐贈、工程安全自查費、物業(yè)修理及賠付費用、后期改造費用、分期交房圍擋、交房前開荒保潔等。7、待發(fā)生本錢：為了抵擋不行預(yù)見的風(fēng)險，屬于集團管控范圍。三、本錢歸集與分?jǐn)傇瓌t〔一〕誰用誰分?jǐn)偟脑瓌t；應(yīng)避開簽訂跨期分?jǐn)偟暮贤?；跨期合同按各期建筑面積進展拆分；對于一個合同內(nèi)包含多個本錢科目的，也應(yīng)進展拆分。待分?jǐn)偙惧X 一次分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn) 分?jǐn)傉f明土地費用 用地面積

能夠分清本錢測算對象的，直接計入該本錢測算對象；不能分清的，作為公攤局部，按用地面積分?jǐn)?。各業(yè)態(tài)的用地面積〔非基底面積，以兩類業(yè)態(tài)建筑物的外墻皮之間的中心線來畫，中間有道路的，可以道路中心線為準(zhǔn)。可售面積或建筑面能夠分清本錢測算對象的，直接計入該本錢測算對象；前期工程費 積〔含自持資產(chǎn)面不能分清的，按可售面積或建筑面積〔含自持資產(chǎn)面積〕分積〕 攤。主體工程建安依據(jù)各業(yè)態(tài)產(chǎn)品成費室外管網(wǎng)工程費

本各自歸集可售面積或建筑面能夠分清本錢測算對象的，直接計入該本錢測算對象積〔含自持資產(chǎn)面不能分清的，按可售面積或建筑面積〔含自持資產(chǎn)面積〕分園林景觀工程費

積〕可售面積或建筑面積〔不含車庫，含自持資產(chǎn)面積〕

攤。能夠分清本錢測算對象的，直接計入該本錢測算對象；不能分清的，按可售面積或建筑面積〔不含車庫，含自持有資產(chǎn)面積〕分?jǐn)偂影鍏^(qū)園林景觀本錢計入08營銷費用公共配套設(shè)施費

可售面積或建筑面能夠分清本錢測算對象的，直接計入該本錢測算對象；積〔不含車庫，含自不能分清的，按可售面積或建筑面積〔不含車庫，含自持資持資產(chǎn)面積〕 產(chǎn)面積〕分?jǐn)偂？墒勖娣e或建筑面能夠分清本錢測算對象的，直接計入該本錢測算對象；開發(fā)相關(guān)費 積〔含自持有資產(chǎn)面不能分清的，按可售面積或建筑面積〔不含車庫，含自持資積〕 產(chǎn)面積〕分?jǐn)偂?一〕土地費用：土地費用存在二次分?jǐn)偟膯栴}：1、第一次分?jǐn)偅汗こ谈鏖_發(fā)周期之間進展分?jǐn)偼磷C以國土證面積為準(zhǔn)，假設(shè)沒有國土證以規(guī)劃設(shè)計圖紙中的用地面積為準(zhǔn)；2、其次次分?jǐn)偅阂罁?jù)同一周期、不同業(yè)態(tài)的用地面積進展分?jǐn)偛煌瑯I(yè)態(tài)之間有道路、圍墻、綠籬、隔斷的，以其中心線為界。不同業(yè)態(tài)之間無以上界限的，取兩建筑物首層外輪廓線之間中心線為界。單體不同業(yè)態(tài)依據(jù)該業(yè)態(tài)地上可售面積〔或建筑面積〕進展分?jǐn)偂！不蚪ㄖ娣e〕進展單方計算。按建筑面積計征〔或補償〕時的安排方法：按本錢測算對象的建筑面積來分?jǐn)?。如地下商業(yè)、住宅、車位需補繳土地款，則該補繳費用計入對應(yīng)業(yè)態(tài)本錢，車費用?！捕城捌诠こ藤M、主體建安工程費或樂園主體工程費、室外管網(wǎng)工程費、園林景觀工程費能夠分清本錢測算對象的，可直接計入本錢測算對象的相應(yīng)本錢工程；如涉及兩個或兩個以上的本錢測算對象負(fù)擔(dān)的費用，按可售面積或建筑面積分?jǐn)偂！踩彻才涮自O(shè)施費1、該本錢科目按各項配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進展測算，如：游泳池：土建裝飾、設(shè)備、設(shè)施；會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所建筑本錢；幼兒園：設(shè)計、建筑本錢及配套資產(chǎn)購置；學(xué)校：設(shè)計、建筑本錢及配套資產(chǎn)購置；球場：土建、裝修、設(shè)備、各項設(shè)施；設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建筑費：設(shè)計、建筑本錢及配套資產(chǎn)購置?！菜摹抽_發(fā)相關(guān)費的按建筑面積分?jǐn)偂！参濉炒l(fā)生本錢1、待發(fā)生本錢如需使用，應(yīng)按審批權(quán)限報批后使用，流程詳見《目標(biāo)本錢調(diào)整審批》。2、除產(chǎn)品定位、方案、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、售價調(diào)高配置調(diào)整、相關(guān)政策法規(guī)變化、執(zhí)行?！惨弧⒏麟A段目標(biāo)本錢制定：〔決策文件〕及相應(yīng)調(diào)整版。每階段目標(biāo)本錢不得超出前階段，除產(chǎn)品定位、方案、規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整、售價調(diào)高配置調(diào)整、相關(guān)政策法規(guī)變化、不行抗力等緣由造外。排方案等確定。按本錢測算表要求填報到目標(biāo)本錢二級科目，需供給規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)、產(chǎn)品初步定位、建筑標(biāo)準(zhǔn)等；評估，并出具‘可研本錢’報集團進展評審和審批：土地及附屬關(guān)鍵條件發(fā)生變化；品的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)變化；產(chǎn)品的交付標(biāo)準(zhǔn)及建筑標(biāo)準(zhǔn)的變化；工程售價批價與立項銷售價格消滅變化時；人材機市場價格大幅增長；不行抗力因素。3本錢體系,編制《方案本錢〔為了便于后續(xù)執(zhí)行，相應(yīng)工程公司協(xié)作完成方案測算全過程此指導(dǎo)實施本錢的本錢掌握，作為工程公司實施版的掌握標(biāo)準(zhǔn)。集團與工程公司責(zé)任分工：具體工作 集團負(fù)責(zé)內(nèi)容 工程公司負(fù)責(zé)內(nèi)容 完成標(biāo)準(zhǔn)成立方案測算工本錢中心牽頭組織作小組 成立工作小組

確定工程其他職能參與人〔工資料完善并有主要負(fù)責(zé)人簽程、拓展等并催促相關(guān)職能字，依據(jù)說明清楚，有具體的部門供給相關(guān)資料及測算 計算過程測算工作會議 本錢中心牽頭召開參與爭論并供給意見測算預(yù)備工作安本錢中心組織測算排 工作

資料需滿足擴初圖紙深度，需負(fù)責(zé)工程測算所需根底資料的 要并有主要負(fù)責(zé)人簽字有平、收集梳理生疏，當(dāng)?shù)乇惧X，主材立面、設(shè)備材料選型等方案設(shè)及政府收費調(diào)研報告并供給競 計、建筑標(biāo)準(zhǔn)及材料材質(zhì)及檔品工程本錢數(shù)據(jù)分析建筑標(biāo)準(zhǔn)次說明，有政府收費依據(jù)文件方案本錢編制 主編并定稿方案本錢匯報及

調(diào)研參考依據(jù)；負(fù)責(zé)具有地域性或特別格外規(guī)海疆處理、市政工程、就地取材等以及政府相關(guān)收費等

以及當(dāng)?shù)乇惧X，主材、人工的詢價依據(jù)有工程量測算及綜合單價的計算匯總過程，包括價格參考依據(jù)ppt負(fù)責(zé)匯報及上報 確簽 測算依據(jù)及說明，工程收益情審批況說明4、實施本錢〔決策文件〕：由工程公司依據(jù)具體施工圖紙進展細(xì)化分解及執(zhí)行。施工圖需經(jīng)會審前方可作為實施本錢編制依據(jù)。核。的對標(biāo)分析報告,并進展工程復(fù)盤。〔二〕目標(biāo)本錢測算1、目標(biāo)本錢測算必需運用集團統(tǒng)一測算表格，并表達量價分別的原則。2、目標(biāo)本錢的制訂以工程的規(guī)劃指標(biāo)、建筑標(biāo)準(zhǔn)以及各相關(guān)部門共同確定的工程交付標(biāo)準(zhǔn)為根底，目標(biāo)本錢測算表必需附具體的產(chǎn)品建筑標(biāo)準(zhǔn)。3、本錢測算表中各本錢工程的工程量，應(yīng)依據(jù)集團已公布的最版本的標(biāo)準(zhǔn)成〔如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等〕推算得出，如按〔實施版目標(biāo)本錢需結(jié)合施工圖進展測算〕。4、本錢測算表中的單價應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品定位、交付標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r計算依據(jù)、市場行情計算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價，需注明參考數(shù)據(jù)的來源和依據(jù)。5、《目標(biāo)本錢測算表》中的材料設(shè)備，對其品質(zhì)應(yīng)有準(zhǔn)確的描述，且應(yīng)與樓盤的定位相適應(yīng)，能供給品牌和圖片說明最正確。6、方案本錢測算的量價分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時，可以依據(jù)已結(jié)算工程的閱歷直接填寫建筑面積單方本錢或總金額，但需注明參考依據(jù)。7、各階段的本錢測算應(yīng)有明顯的可比照性，即后階段的測算與原測算不全都的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說明，原則上偏差不應(yīng)太大且超越前階段的測算。8、各階段本錢測算應(yīng)參照集團標(biāo)準(zhǔn)本錢〔如有〕，比照較開發(fā)產(chǎn)品與對標(biāo)本錢產(chǎn)品差異狀況，對測算本錢與對標(biāo)產(chǎn)品的建筑標(biāo)準(zhǔn)差異分析及與之匹配的本錢指標(biāo)〔如有〕差異進展具體的分析比較。9、產(chǎn)品定位和目標(biāo)本錢測算是一個互動