上海知名地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略報告戰(zhàn)略定位與目標

華潤戰(zhàn)略發(fā)展報告1研究邏輯框架華潤公司戰(zhàn)略執(zhí)行華潤公司戰(zhàn)略定位華潤公司戰(zhàn)略分析1.房地產(chǎn)發(fā)展支撐要素2.上海房地產(chǎn)市場分析3.上海房地產(chǎn)市場競爭格局4.華潤公司內(nèi)部分析華潤公司戰(zhàn)略定位與目標華潤公司戰(zhàn)略地圖及執(zhí)行21.中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展支撐要素華潤公司戰(zhàn)略執(zhí)行華潤公司戰(zhàn)略定位華潤公司戰(zhàn)略分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖3宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平土地市場城市化市場需求房地產(chǎn)發(fā)展市場供給金融宏觀政策從總體來看，房地產(chǎn)市場的長期走勢受外部環(huán)境的宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平、宏觀政策、金融等因素影響明顯，同時城市化帶來的大量新增城市人口的剛性需求和土地資源的稀缺性也是影響房地產(chǎn)市場長期走勢的直接因素。房地產(chǎn)市場短期市場走勢仍依賴于其當期的市場的需求與供給。1.中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展支撐要素41.1宏觀經(jīng)濟發(fā)展層面注：07年為1-11月數(shù)據(jù)中國經(jīng)濟運行處于上升階段2007年上半年的GDP增長達到了11.5%，第二季度更是達到了11.9%，為近十年來最高水平。城鎮(zhèn)居民的購買力不斷提高受益于經(jīng)濟快速增長，人均可支配收入有了較大增長，2007人均可支配收入13786元，比上年提高17.2%。51.2城市化及人口紅利城市化仍有大幅度提升空間截至07年末城鎮(zhèn)人口比重已經(jīng)達到44.9%，發(fā)達國家2005年平均城市化率為77%。人口年齡結(jié)構(gòu)中比重最大人群成為購房主力軍目前我國人口結(jié)構(gòu)分布中，占比最大的人群分布在30－44歲，而這部分年齡層的人是購買商品房的主力軍。高校畢業(yè)生構(gòu)成未來購房需求隨著文化教育的普及和高校的連續(xù)擴招，普通高校畢業(yè)生逐年大幅增加。5－10年后這些人即面臨首次置業(yè)的需求。61.3房地產(chǎn)金融1）資金來源—房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多，重點城市外資增長迅速。2007年底全國新增貸款總量為3.63萬億，同比增長16.4%。在證券市場方面，通過股市、國外基金等融資方式，加之快速銷售和較高的售價，目前不少地產(chǎn)公司擁有了較強的資金實力。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源同比增長率單位（%）71.3房地產(chǎn)金融2）人民幣升值-帶來房地產(chǎn)投資需求我國處于長期低息的經(jīng)濟環(huán)境下，流動性過剩；匯改以來人民幣升值加快，2008年以來累計升值6.13%，截至6月18日，1美元對人民幣6.8823元；國內(nèi)通貨膨脹抬頭，人民幣對內(nèi)貶值；種種因素導致投機和投資的境內(nèi)外資金對房地產(chǎn)的偏好。外資增長迅速：2008年3月末，中國國家外匯儲備余額為16822億美元。中國一季度貿(mào)易順差為414.2億，實際使用外資為274.14億美元，而同期外匯儲備增加1539億美元。由此看來，一季度疑似“熱錢”流入大概在850億美元左右。日本和韓國匯率變動與土地價格走勢81.4小結(jié)

總之，我們依然看好中國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。宏觀經(jīng)濟的高速增長、城市化進程的逐步推進、人口紅利、人均可支配性收入逐年提高、人民幣升值加速，這些都是促進房地產(chǎn)市場長期繁榮的因素。91.52008年現(xiàn)狀2008年房地產(chǎn)市場面臨一些新的變化：基于“雙防”的從緊貨幣政策將同時影響商品房的供給和抑制商品房的需求。一、開發(fā)商在銀行、股市的融資渠道受阻，且商品房銷售回款不暢，只得求助于公司債和房地產(chǎn)基金。二、房貸新政抑制了部分投資需求。三、住房保障制度在08年得到進一步落實，從各大城市公布的08和09年住房建設(shè)計劃來看，保障性住房占新建住房比例為10%－40%?，F(xiàn)狀10華潤公司戰(zhàn)略執(zhí)行華潤公司戰(zhàn)略定位華潤公司戰(zhàn)略分析2.1上海房地產(chǎn)行業(yè)分析-市場戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖112.1上海房地產(chǎn)市場-宏觀經(jīng)濟《世界發(fā)展銀行》高速發(fā)展大于8%穩(wěn)定發(fā)展5-8%停滯4-5%萎縮小于4%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況GDP增長率從中國人均國內(nèi)生產(chǎn)總值分析來看，2007年約為人均2460美元，居世界104位，按照庫茲涅茨發(fā)展定律，中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段；

2007年上海GDP增長率為13.3%，房地產(chǎn)業(yè)處于高速發(fā)展階段；上海2007年人均GDP為8594美元，已超過8000美元，但與紐約、東京相比還有很大差距。紐約：62113美元倫敦：27523美元東京：81530美元注：紐約、倫敦和東京為2006底數(shù)據(jù)122.1上海房地產(chǎn)市場為了更全面、更科學的衡量進入一個城市的標準，我們嘗試研究了各個城市的宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)發(fā)展數(shù)據(jù)，歸類出系列可以反映一個城市經(jīng)濟發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的指標體系。我們最終選用了6個主要維度對長三角主要城市以及我司進入城市進行比較。選用的指標商品房銷售面積社會消費品零售總額城市人均GDP常住人口商品房銷售均價人均可支配收入衡量進入城市標準設(shè)定每個指標的最高值和最低值為100分和10分，根據(jù)各個指標的絕對值算出所對應的分數(shù)，再根據(jù)各個指標所占權(quán)重計算每個指標所對應的分數(shù)，6個指標的得分總合即為各個城市的最終得分。統(tǒng)計指標及所占權(quán)重：人均可支配收入（25％）人均GDP（20％）人口（15％）社會消費品零售總額（15％）銷售面積（15％）銷售均價（10％）評估方法132.1上海房地產(chǎn)市場針對綜合六項指標加權(quán)得分的結(jié)果，上海的綜合得分為18個城市中最高位，為89.39。表明上海具備我司進行重點長期發(fā)展的基礎(chǔ)和潛力。89.3979.2271.5358.5552.4748.7348.3946.0648.3939.4115.8521.5928.3428.6433.8534.5034.7135.4914備注：指標得分2.1上海房地產(chǎn)市場15華潤公司戰(zhàn)略執(zhí)行華潤公司戰(zhàn)略定位華潤公司戰(zhàn)略分析2.1上海房地產(chǎn)行業(yè)分析-住宅市場戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖162.矩1.火1上海矮住宅柳市場乒分析投資額施竣工供需比成交特點土地市場上海住宅市場量和均價環(huán)線分布區(qū)縣分布檔次分布172002－2007上海投資額2002年2003年2004年2005年2006年2007年固定資產(chǎn)投資（億）218724523085354339254459房地產(chǎn)投資（億）7499011175124712761308比例34.25%36.75%38.09%35.20％32.51％29.33%年度平均比例34.36%注：掛數(shù)據(jù)參來源足于上錯海市臘統(tǒng)計桿局由于賞國家許當前灘所處必經(jīng)濟脾、社班會發(fā)齡展階勾段和于房地名產(chǎn)具將有的豈先導旅性行及業(yè)特枯征，拒上海飲房地榆產(chǎn)投窮資在絡固定澤資產(chǎn)礙投資批中的滲比重所長期塊維持遺在1/暈3左右迫。20方05年起處房地高產(chǎn)投你資額狐占比康逐年籠小幅伯下降忙，投兇資態(tài)凈度由煌樂觀廈轉(zhuǎn)為絮謹慎驢樂觀筐，政范府雖拴不再晶將房淘地產(chǎn)深定位粘為支陣柱產(chǎn)撥業(yè)，它但其您在短柏期仍壺將為賺重要伸產(chǎn)業(yè)兆。房地儲產(chǎn)上星海國匯民經(jīng)馳濟發(fā)半展的右重要柏產(chǎn)業(yè)①投癥資額巡壽分析182002－2007上海住宅施竣工面積年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工量（萬平米）599569747873826779897643竣工量（萬平米）188122813270281926992753倍數(shù)比3.193.062.412.932.962.78年度平均倍數(shù)比2.89注：冊數(shù)據(jù)裙來源但上海風市統(tǒng)傷計局甚，數(shù)蔥據(jù)含釋動遷賽、配眠套住燒宅②施背工竣挖工分抽析施工惜量通復常為勞竣工軍量的3.爆5±武0.紐奉5倍，紅反映跳了1-植2年后司現(xiàn)房預供應睛量，滿其值少小于3.青0倍，蛾會出督現(xiàn)供查應短套缺，塑大于4.遭0倍，澆未來舌供應烘量將拆會放初大。目前赴上海也樓市遣整體點呈現(xiàn)熟供略精小于顫求態(tài)倉勢，才優(yōu)質(zhì)置地段百的高懼端物屠業(yè)更香加供戚不應離求。上海毒住宅邪市場桶供小渾于求讓局面拳或延赴續(xù)1920撿07年，草上海誤商品幅住宅收銷售靈面積27滔53萬平挎米，京供應21光03萬平奸米，妙供需睜比為0.溝76，市訓場供泥不應側(cè)求。③歷瘋年供委需對瓣比上海己市商暖品住懶宅供肉求關(guān)祝系趨組緊，店商品智住宅源供應04年后玻逐年回遞減跪，而疤需求寨強勁錄。批準預售預售登記供需比2002年2168.782587.460.842003年3150.762711.021.162004年3079.683310.370.932005年2580.181797.071.442006年2200.632147.611.022007年2103.972753.220.7620④成交項分析-銷售矮均價上海茅商品拿房價咱格歷兼年來您穩(wěn)步勁上揚隔，20矛04年同夫比20帝03年增脆長近30榴%，出管現(xiàn)過讓快增撓長的夾不理健性現(xiàn)察象。20嘩04以后智，均音價漲鄉(xiāng)豐幅基漢本控哈制在7%左右帽。商濁品住執(zhí)宅從06年開裳始增閉長幅尤度逐寺步趨改緩；20和07年上壤海商腰品房殲銷售麻均價91屈82元/平方扇米，勿同比輛上漲7.專1%。20糟07年上紹海商贏品住多宅銷脫售均脈價為10雅29鍵3元/平米宿，同挨比上嫂漲9%；上海屬商品加房價窯格歷胳年來遞穩(wěn)定覺上揚謙，辛商品踩住宅06年開告始增何速趨誤緩21⑤成交嘩分析-環(huán)線序分布隨著汪上海跑中心疏城區(qū)怒土地支供應本的減出少以夫及價疲格的這不斷很高升脆，外啞環(huán)外票已成掉為上援海商資品住猴宅成污交的填主要匪區(qū)域檢，上灘海城花市逐探步進勇入郊佩區(qū)化沖發(fā)展柔。目前奔上海亮內(nèi)環(huán)狗均價30享00僵0元/平米花以上精，三姜環(huán)每貞環(huán)價勞差1萬的圈住宅鐘價格查格局易初步任形成讓；隨著番內(nèi)環(huán)新、中攤環(huán)、簽外環(huán)3/刷2/課1格局圾形成取，中秩心區(qū)問部分竄高端責樓盤框均價蹈達到8萬元/平米條，客柴戶價謝格認綠知亦露隨之羽改變窄，客愁戶分辱層居套住格竄局逐鳥步形保成，貨同心說圓外滴擴趨蘭勢明飼顯。20王08年3月份爹起，榨內(nèi)環(huán)瓜內(nèi)、省內(nèi)中沾環(huán)等筑區(qū)域父反彈漢明顯忌。顯造示良裁好地技段的擦抗跌鉤性較傾高。中環(huán)2萬外環(huán)1萬內(nèi)環(huán)3萬外環(huán)-中環(huán)-內(nèi)環(huán)律住宅次均價今分布魄圖上海演住宅劣成交跟集中秀外環(huán)微外，值環(huán)線3/澇2/億1格局粥形成部分桐高端部物業(yè)坦如翠盾湖天流地均瓣價已流達8萬/平米價格浪同心具圓有紛外擴姓趨勢22⑥成川交分摟析-馬高檔爸公寓07年底穿開始羽雖然露上海娛商品萬住宅獻市場疼成交律量萎犯縮，公但與默此對寄比的土是高佩檔公堪寓的迎成交臨量卻只逆勢轎一路籃上揚修，在多市場臣敏感竟時期繁，高口端物亮業(yè)的牲需求屢依然貌旺盛加。上海處單價2萬以槳上住奏宅成梅交量灰已超姨過去映年水昨平，笨其占應全市即商品禁住宅漁成交寺總量閣的比扭重亦航再創(chuàng)菊新高說。單位賞：平跪米不同拾物業(yè)渠受政狡策影誘響不擠一，型上海稻高端飛物業(yè)脖價格舌堅挺23⑦成愛交分威析-夾區(qū)縣協(xié)分布供應葉大戶返浦東糖、閔開行、綿松江改和寶棟山依堆然位隙居成母交量沙前四俯強；盧灣忽、靜舉安、藍長寧零、黃墾浦憑墾借地異段資休源和永豪宅蹄項目岔則占當據(jù)均劈燕價前百四名侮。上海邀區(qū)縣倦量價淺布局單位莖：平膠米、本元./平米成交伶四強長寧禿：21族92商1靜安最：27炮25謹0盧灣曠：35什09丘1黃浦與：20捎97繡12405年至07年間薪，中裳環(huán)以拜內(nèi)僅騎推出就土地70萬方述。20突07年公早開市雅場住且宅用鋤地依襖然稀在缺。祥共計67江2萬方井住宅截類用出地之絹中，殃只有7幅為炊中心伶城區(qū)時土地渴；純由住宅琴用地屑約占16決.4閘%，僅薯為11頸0萬方頑。20樹08年前5月上臺?？倓诠渤瞿プ?幅遠短郊住狠宅類計地塊媽，面苗積不匆足7萬平依米。中心灑城區(qū)賴的土臟地供垃應大換多有灰賴于染老城嘩區(qū)的概拆遷臉，而鄉(xiāng)豐在物露權(quán)法陷出臺僵后的郊拆遷抗成本蠻過高險的形騾勢下私，中尤心城概區(qū)的氣土地腳出讓膀更加頃稀少時。土地克供應醬呈現(xiàn)育向外垃環(huán)外戒發(fā)展嘆趨勢陽，外形環(huán)線生內(nèi)尤訊其是撿中心鵝城區(qū)牧土地擺供應春極具縣稀缺螞性。各年出讓土地住宅可建面積分布（單位：萬平米）土地出讓公告內(nèi)環(huán)內(nèi)內(nèi)-中環(huán)間中-外環(huán)間外環(huán)以外合計05年全年000555506年全年5488356970507年全年21535620672⑧土貸地市炎場25價格輛格局Te朋xt集i翁n釘he疏re上海嘗的持欠續(xù)經(jīng)密濟增咐長是例房地舍產(chǎn)發(fā)疼展的培重要靠支撐謎，同盈時房壺地產(chǎn)循業(yè)仍是皇上海旅經(jīng)濟豬的重濕要產(chǎn)嗚業(yè)。上海首房地物產(chǎn)市貓場長撫期處過于供部不應認求狀剩態(tài)，上?？贩康貢x產(chǎn)內(nèi)船中外猜三環(huán)3/晌2/論1的單朋價格組局已優(yōu)經(jīng)形胸成，愧目前拍雖然混成交去量同嘉比下現(xiàn)降，料但價腎格仍邁然維幻玉持高直位運田行。中心蹤蝶城區(qū)家土地豆供應擴日趨史緊缺磚。我們途認為餅上海準房地完產(chǎn)市庸場具眉有相碰當強升勁的獨產(chǎn)業(yè)綢經(jīng)濟錢和市叢場需柳求支轟撐，拿具備憶我司伙長期房誠深耕匹發(fā)展泊的基淋礎(chǔ)。2.惕1.顯2上海粉住宅巾市場盛小結(jié)供應折格局產(chǎn)業(yè)吊支撐土地旋市場總體屬趨勢262.朗1.脖2上海畏房地帶產(chǎn)市客場分傍析-商業(yè)圍市場華潤吧公司客戰(zhàn)略士執(zhí)行華潤瞎公司揪戰(zhàn)略頃定位華潤典公司西戰(zhàn)略及分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖27⑴上念海商走業(yè)零柏售市松場環(huán)脾境近年岡來，榜上海殿社會蛾消費珠品零售售額遮總額剩連年碗以兩巡壽位數(shù)箏的百麻分比舍呈增掙長趨堆勢；20附07年達只到38蠢47叢.8億元血，同轉(zhuǎn)增長14來.5凈%，居強全國碌首位致。28⑵中國怎幾大漆城市義零售湊消費配品總鞭額比飄較上海撿與北昂京20優(yōu)07年的世城市責零售嚴消費新品總渠額處透于同賢一等讓級，悅并與兔其他脊城市山拉開遺一定嘆距離演，顯銷示這套兩個水城市項的消貨費能搶級以仍及商掀業(yè)市軋場環(huán)命境相滿對比纖較成惕熟。29⑶上海翅高檔跪商鋪思整體佳狀況上海賓高檔晃商鋪堂市場蠅趨勢缸總體環(huán)上呈墾現(xiàn)一炎路向恰上攀示升態(tài)惡勢。注：攀文中去所指需商鋪綁為市務中心井大型核購物配中心蒜內(nèi)出粱租店賠鋪及市部分耗核心膜地區(qū)顏的沿性街底基鋪。30⑷上海閥商鋪格市場鴨保有捆量及灶新增傍供應灘狀況截止20攻07年底斷，上療海商修鋪市家場的鄙存量煙約為30真0萬平吃方米攝左右間。到20液10年將淹新增劉供應20同0萬平蝕方米井，但物主要你供應筍在新晶城及憑郊區(qū)織，全嚷市商驢業(yè)氛嗎圍也端將日甘漸濃隸厚。31⑸上海排商鋪洋市場桌入住誘率及田租金駱狀況高檔臣商鋪爽需求氧旺盛長，入垮住率鉗基本言保持曬在90補%以上責，部范分核宏心區(qū)冒接近義滿租摘。租姥金也灣呈穩(wěn)蹈中有胖升的競狀態(tài)霉。租金扎呈穩(wěn)行中有揚升的紫狀態(tài)掠。截燦止20束07年底然，市辭中心嗚核心女區(qū)高萍檔商般鋪租聞金已推達到40元/平方岡米.天以擺上，20歪08年呈隱繼續(xù)味上升宿態(tài)勢賓。32⑹2判00霉7年中須國幾店大城牛市商旅鋪租址金和哄空置揮比較上海較商鋪竹的平蘆均租些金與禁其他損城市佳相比游高出臭很多束，而轉(zhuǎn)空置蘿率卻并比較倆低。33⑺上海燭各區(qū)膛域商思鋪租甩金狀蛇況租金燈最高爪的區(qū)斗域為盯集聚槳了恒仙隆、膊中信懼泰富盜、梅遍隴鎮(zhèn)遞廣場肺等高丈級購忍物中巨心的狂南京雀西路旋，平用均租綿金已純經(jīng)接弦近60元/平方妹米.天左業(yè)右。34⑻上海勵各區(qū)淋域商遺鋪入遲住率底狀況上海燙市中更心各春區(qū)域還商鋪撕租金貝已基鼓本接翅近滿嫌租。35⑼商業(yè)音市場口未來膊預期部分孤區(qū)域提型商坊業(yè)中窯心(城市率副中奧心)將逐狀步形旱成并代不斷應成熟在上她?？傇泱w規(guī)錫劃和攏整個揀市政抖建設(shè)績的引歸導下密，部魂分區(qū)凝域型畢的商楊業(yè)中銹心將凳逐步卡形成敵，如略虹橋蹈交通酬樞紐者、世爛博地盛區(qū)、糞五角璃場、斬真如-長風綁等區(qū)謝域。內(nèi)環(huán)線外環(huán)線中環(huán)線徐家匯副中心花木副中心五角場副中心真如副中心人民廣場36⑽商辦所綜合秧性土側(cè)地市乘場狀曉況20堤07年上吧海商獸辦綜旗合類瓶土地福供應怎主要響集中宰在市鏡郊外若圍，戀市中耽心區(qū)日綜合嗽類土汗地比楊較稀麥缺。20災07年上依海共靜出讓旱商辦殊類土迫地約22煩2萬平潔方米克，絕叫大部熱分位淡于市缸郊地驅(qū)區(qū)，律外環(huán)金以內(nèi)脖的商病辦類愁土地昆只有17牙.8籌5萬平奶方米療，而汁內(nèi)環(huán)糾以內(nèi)俯的市挪中心微純商殺辦類灘土地坑僅有2幅約4.解24萬平燙方米午，僅旁占1.綠9%。其挪中1幅為滲南京碑東路16襯3地塊圈，另1幅為槍虹口查足球孟場交勤通樞魔紐旁填的地涂塊。20跪08年還悲沒有爐真正堆意義膝上完足全市暈場化天的市敵中心訂土地上出讓蹦。20父08年出荷讓的4幅市稿中心們商辦跳地塊閑共計7.爸43萬平虎方米京，其努中有3幅地兆塊共5.黎52平方些米為銳限定保用途倆的金晝?nèi)诘胤藟K，1幅1.歐91萬平賀方米40扛%以上拆建筑賭為政臣府所夏有的聽帶有簽定向縱性質(zhì)短的地橡塊。由于眼市中冤心舊前改難迷度日宵益增其大，極未來矛拆平師的市拌中心乘土地云依然年稀缺木。37⑾上海用商業(yè)踏市場宗現(xiàn)狀漏小結(jié)上海赴商業(yè)橫氛圍固比較槳成熟虧和濃摧厚，深零售螺品消墻費額陷每年雜以兩齊位數(shù)晌增長宮。由于滿市場罵需求插的持工續(xù)旺尸盛，罵各種鋤商業(yè)逗類型熊和品羊牌對悶于好曠的地繩段的伯商鋪尿趨之偶若騖喝。大型椒商業(yè)黃中心墓的租妨金一蔬路攀析升，脈空置勢率呈形下降決趨勢零。最蠶主要共的集敞中商嫂業(yè)以苗南京艦路、負徐家持匯、底淮海殘路、撒以及僑陸家組嘴區(qū)拌域為億主。新的線商業(yè)糖熱點賽將集秋中在湖城市鵝副中烘心。中心倒城區(qū)執(zhí)商業(yè)尖用地角供應靠稀缺導。382.紙1.編3上海泳房地汽產(chǎn)行轟業(yè)分墳析-寫字沃樓市被場華潤德公司貴戰(zhàn)略掠執(zhí)行華潤院公司馬戰(zhàn)略這定位華潤醬公司忙戰(zhàn)略觸分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖39①總蔬體狀訊況—環(huán)市場推基本統(tǒng)呈一靠路上船揚態(tài)鋼勢從上無海甲洋級寫籮字樓殊市場類指數(shù)男可以炕看出河，從20盛04年起眼寫字鞠樓租榆金和摸售價河基本拔呈現(xiàn)圍一路騙上揚仆的態(tài)列勢。40②甲罵級寫最字樓養(yǎng)市場眠供求襲狀況幸分析截止20封07年底陜，上霜海甲寬級寫撈字樓撈市場雕保有留量約僚為42湊0萬平唉方米航左右般。目前務紐約貨的寫喪字樓拼供應架量為35眠00萬平澡方米垃，東掌京為42扎00萬平界方米順，中筑國香缸港地沒區(qū)為67勵0萬平滾方米扔。(數(shù)據(jù)月來源:仲量擠聯(lián)行)A、市撐場整宅體保濾有量41B、區(qū)午域分改布狀獅況②甲裳級寫瘡字樓保市場跟供求刑狀況舞分析從區(qū)饒域看懶，陸璃家嘴鼠是上狐海甲面級寫弊字樓往最集烘中的社區(qū)域擔，面坦積占烏上海澡總量涂的四枕分之寸一還爆多。陸家備嘴寫另字樓稀標準國都比鼠較高屋，租準戶品蔑質(zhì)和樓實力碑都較賢強。慘而且罵陸家韻嘴金懲融城甚的打誘造和紫區(qū)域嘩集聚撈效應儉使該者區(qū)域撿商務約品質(zhì)抹日益愛提高次。42C、供抄需走彩勢狀惱況從19答99年至潮今上撒海甲贏級寫陣字樓躍每年葉都處虜于供海不應稠求狀懶態(tài)，帳上市憑的項岸目基泉本全造部被芒市場核所消忍化。20造08年1季度唇由于義浦東唱兩項脆目的估集中婆上市膀，使劈燕市場蹲供應冒增加無較多廉。②甲晨級寫殼字樓殺市場鴿供求拆狀況具分析43③上犯海甲寫級寫易字樓貫租金推及空思置率繼走勢總體季來看寒，上啄海甲歐級寫泉字樓簡市場劫呈兩遺個趨絲式勢：平均野租金洋一直扇穩(wěn)中捉有升蛾，目竹前市瘋中心丘甲級墨寫字揭樓平漢均租螺金已逐達到8-省9元/平方艇米.天左匯右?？罩们俾室毁浡废卤Ы担u市場抵基本粥處于容滿租嫁狀態(tài)秒（約3-壓4%）。44與其良他幾講大城禍市相灰比，眾上海脹的甲咽級寫福字樓蜜租金訪最高毯，空唇置率蓮最低吉。④上海柿與其菌他幾估大城洲市的拘寫字妨樓租值金和許空置暑率比撓較45⑤上海置各區(qū)允域租筍金和志空置增狀況上海么各區(qū)圓域的覆市場蘋略有夕所差激異，端市中授心核黑心區(qū)蠢的甲起級寫場字樓冶租金苦和空冷置率觀表現(xiàn)回優(yōu)異籠。20亭08年第1季度誘，平學均租涂金最買高的碗靜安遭區(qū)已卡接近12元/平方與米.天，捐陸家舊嘴環(huán)傭球金威融中繩心等系高端抱項目糠的租夢金已才經(jīng)突碌破20元/平方種米.天。46⑥未商來總情體市巴場預民期鑒于鞋上海線經(jīng)濟辰的持常續(xù)穩(wěn)非定發(fā)芝展，陸以及組寫字芝樓供禿求市震場的課預期既繼續(xù)近表現(xiàn)眉良好琴，上孩海20迷08年甲剪級寫遍字樓耕的空易置率仙預計件將維網(wǎng)持在3%降-4摸%之間馳，預共計未教來整初體租森金和咬售價謀將繼飛續(xù)有合所上手升，象但租販金的質(zhì)增速發(fā)將趨隨于穩(wěn)握定。從區(qū)博域來請看，責浦東犯陸家員嘴地爐區(qū)從20香08年起問供應浙開始灣放量徒，但森由于小項目膨品質(zhì)倘的不住斷提按高，賤使平患均租初金繼售續(xù)上么升，來但增朝速開敗始逐薯步放澆緩。浦西鵲地區(qū)旱由于住供應罵依舊拉稀缺泰，在往上海藏整體懇市政由建設(shè)習以及藏整個咱宏觀敬經(jīng)濟側(cè)持續(xù)膠向好厲的作培用下遼，預蓬計租展金還吩將持觸續(xù)上鋪升趨寶勢。472.伐2上海倒房地賞產(chǎn)行纖業(yè)分亮析-政策華潤番公司涌戰(zhàn)略詠執(zhí)行華潤戰(zhàn)公司蛛戰(zhàn)略投定位華潤誤公司伴戰(zhàn)略本分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖48我們處針對利目前忽上海置市場航的執(zhí)女行情替況，矛對已凡有的舞上海扇房地記產(chǎn)政愿策歸耐類，凍分為打：加息腸和存吸款準炮備金信貸辛政策供應飛結(jié)構(gòu)限外劫政策稅收雁政策調(diào)控驗政策遲對上好海的徑影響49①加遞息和姿存款緊準備峽金調(diào)餃整背景屬：20脾07年1月以垮來中證央人掠民銀圾行實持現(xiàn)連愉續(xù)六販次加序息，14次調(diào)啦整金皂融機源構(gòu)人扒民幣依存貸俘款基峽準利皇率。20雁07年成齊為近蝦年央樂行利桂率調(diào)鍵整最秀頻繁而的一立年。所也是相央行惕貫徹受執(zhí)行惠從緊趕貨幣說政策捕的表欺現(xiàn)。六次壓加息味后，肚一年碎期存花貸款狡利率漂分別贊累計匙上調(diào)1.攀62個百隨分點最和1.陜35個百誘分點載，公型積金圈貸款遇利率唇累計秩上調(diào)0.輩54個百同分點癢。而囑存款嫌準備劣金則室由20購07年年畝初的9%上升課至20曠08年5月的16扶.5廚%。對上無海的各影響睜：針對困上海文市場姿而言么，投些資和考投機飼性需透求得逐到抑勁制，盆部分虎貸款首購房啄者處嘆于觀仙望狀才態(tài)。高端鏡產(chǎn)品堂受到權(quán)影響間相應毯較小將，部艇分優(yōu)劉質(zhì)高柜端樓識盤依內(nèi)然受項到市自場追襲捧（舟如仁監(jiān)恒河煮濱城肅、和匯黃的訂御翠仰豪庭醉）。調(diào)控膏政策撿對上無海的籠影響50②重荷要信曉貸政戲策20語07年9月27日中律國人獅民銀姨行、論銀監(jiān)櫻會發(fā)惑布《關(guān)于淹加強廟商業(yè)蔥性房例地產(chǎn)訪信貸拌管理美的通功知》（下峰稱《通知》）《通知》明確抓第二身套住燭房的旺首付譜款、堵貸款貝利率喊等要罵求，《關(guān)于架加強唇商業(yè)湖性房輝地產(chǎn)難信貸命管理靜的補舉充通蝴知》規(guī)定披二套招住房難以戶佩為單街位界統(tǒng)定。同時疊規(guī)定桶對項妖目資鹿本金倡比例穗達不糟到35陸%或未征取得嗎四證固的項屑目，燦商業(yè)紀銀行淹不得巧對其駱發(fā)放社貸款胃。20語07年第特四季竄度，蛇銀行撒有貸繭款額物度但亂不放劉貸款緒。08年一響季度蚊，銀愿行開穴始放刑貸，直但已脖明確08年貸訊款額勤度重墨點在碑于控屋制增痰長，疲增長河率不納超過13綢.8雷6％。對上薪海的攀影響真：使得誓開發(fā)偷商融繩資困吸難，侵部分異地產(chǎn)籍公司斜對融皇資環(huán)砌境持印謹慎立態(tài)度植。導致慘開發(fā)蜻商在發(fā)土地俱市場冤上持療“觀絮望態(tài)彈度”亦，土獻地市鹽場競纖爭減先弱，20滿07年底16號公龍告中鏡大部子分地壞塊以吼底價稱成交土。但受緩制于派上海移土地再供應員的稀裕缺，姑以及馳各大允開發(fā)存商對減上海聯(lián)房地胡產(chǎn)市托場的非信心議，土懼地市侍場競狼爭依烘然存觸在。調(diào)控該政策股對上專海的喘影響51上海透保障惜性住譽房比恩例與徹其他臘城市罰相比固處于鑰中等均水平晉。08年及09年土救地推讀量基驢本持集平，瓣與上款海住慘宅年約銷售鋸量相省比（20臺07年住紙宅銷厭售量騙為27兩53萬平堅米）悄，未體來上客海市植場的援供應朱仍然窗處于柏偏緊蜂狀態(tài)沉。單位：萬平米2008年2009年土地供應800-10001000-1200經(jīng)濟適用房、廉租房比例20%25%新開工面積20001800經(jīng)濟適用房、廉租房400400配套商品房400竣工面積25002200達到預售標準20002400住宅況供應菌日趨設(shè)緊張橋，保屬障性蚊住房繁比例固提高③供申應結(jié)標構(gòu)調(diào)控盟政策則對上徹海的社影響52④限星外政患策上?；瘒栏駝趫?zhí)行孩國家葵相關(guān)烤政策骨，外胳商投朋資企苦業(yè)及豈并購耍企業(yè)真均須愁獲得煮國家災商務忘部審低批。和黃百位于漢普陀鐵真如曲的地驕塊審昏批時筆間接虎近1年。目前救外資更收購粘上?？嘉飿I(yè)華或并尊購公訓司等絮均為灶境外刊操作統(tǒng)。雖然訴資本事結(jié)匯圖比較盟困難籠，但濕從上思海一革級開手發(fā)商剃（如邊城投杜公司月及外掩高橋薯集團頓）等仇獲取朵土地泉仍有沈運作劍空間效。時間政策名稱政策要點06-7-11《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》1、外資投資房地產(chǎn)三大條件；2、外商并購企業(yè)條件；3、外資購房實名制，且受限制。07-5-23

《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》外商投資房地產(chǎn)應遵循項目公司原則。07-7-10《商務部、國家外匯管理局關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》對未完成商務部備案手續(xù)的外資房地產(chǎn)企業(yè)不予辦理資本項目結(jié)售匯手續(xù)。07-11-7《外商投資產(chǎn)業(yè)指導目錄》2007年版本（新《目錄》）規(guī)定限制外商進入房地產(chǎn)的多個領(lǐng)域：土地連片開發(fā)，高檔物業(yè)如別墅、酒店、高爾夫等項目開發(fā)和房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀領(lǐng)域。07-11-19《有關(guān)外商投資房地產(chǎn)企業(yè)備案相關(guān)問題的通知》各級商務主管部門嚴格審核外商投資房地產(chǎn)企業(yè)新設(shè)（包括并購）及增資申請，報送的備案材料必須符合外商投資法律法規(guī)及房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的各項規(guī)定。調(diào)控戀政策猜對上浸海的董影響53⑤土填地增垃值稅20組07年1月16日，頃國稅番總局獨發(fā)布18校7號文估，最耳重要專的是志明確細了土屬地增古值稅這清算完的時巷間節(jié)炕點。習由此攻也進裕一步把擠壓摩了房乳地產(chǎn)誦企業(yè)令的利錫潤空統(tǒng)間，古給房昏地產(chǎn)豈開發(fā)熊企業(yè)敘帶來割新的汽課題貢。1、房畫地產(chǎn)啦行業(yè)喂的平何均利偉潤率艱水平項將會束有所稀下降余；2、大蜓型房妥地產(chǎn)豪企業(yè)策出于纖合理浮避稅播的考他慮會哨選擇領(lǐng)控制缺房地室產(chǎn)開依發(fā)價省值鏈筍的前晉端如警建筑啄公司、廈建材趁公司廉和裝倉修公此司以演調(diào)節(jié)紋價值娛鏈上返的利啞潤分橫配，喂進而請合理衛(wèi)降低登企業(yè)佛的整系體稅章負。但由灣于上吊海房攻地產(chǎn)焦價格鏡增長雞幅度曉非常筆大，欲從成卸本上舍規(guī)避摘土地覺增值申稅，記效果塌并不熔顯著折；3、大勿型房才地產(chǎn)悶企業(yè)苦也會肌選擇享控制垂價值滾鏈的紗后端逼，就票是不倘出售咱房產(chǎn)維尤其彩商用器物業(yè)聰，以起規(guī)避繳迅納土鏈地增等值稅溫。近年鑼來上息海房差地產(chǎn)啄價格旨增長和迅猛止，公辦司開錫發(fā)中飼的董疲家渡9號地積及橡米樹灣逮項目室均可訂預期戀實現(xiàn)向較大笑幅度來的增側(cè)值，紐奉面臨憐繳納多巨額禿增值驕稅問筐題。調(diào)控引政策叢對上蠢海的革影響542.悔3上海備房地昨產(chǎn)行另業(yè)分妥析-城市知地圖華潤肚公司梁戰(zhàn)略純執(zhí)行華潤基公司斤戰(zhàn)略略定位華潤君公司刃戰(zhàn)略居分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖55（1）芳上海泛城市汽規(guī)劃（2）洽房地攻產(chǎn)熱霞點區(qū)戰(zhàn)域特弦點（3）而房地林產(chǎn)潛厲在區(qū)民域?qū)毶絽s顧村嘉定新城嘉定江橋浦東外高橋浦東唐鎮(zhèn)松江浦東碰三林閘北亦大寧楊浦斑新江擁灣張江芬高科長寧籍虹橋督、天懲山、姑古北發(fā)展腐方向城市朽副中句心城市隆商業(yè)壺區(qū)2.餡3上海椅房地嫩產(chǎn)行理業(yè)分挪析-發(fā)展顧機遇軌道故交通56（1）上兄海城踩市總惑體規(guī)題劃——城市秋發(fā)展幟方向3、拓頁展沿勞江沿窯海發(fā)繼展空營間，妹形成挎寶山拔新城令、外勝高橋檔港區(qū)嶺（保閉稅區(qū)招）、敢空港混新城歐、海超港新備城、懸上海糧化學蜓工業(yè)嘴區(qū)、參金山第新城熟等組累成的輛濱水范城鎮(zhèn)肚和產(chǎn)轎業(yè)發(fā)視展帶俊。1、繼洞續(xù)推材進浦明東新慨區(qū)功披能開雁發(fā)和線形象抹建設(shè)天。城市悉發(fā)展喚方向引導到中心拍城人熟口和般產(chǎn)業(yè)夏向郊炕區(qū)疏本散。嚴目前擦，上差海中爛心城禾區(qū)人卷口超薦過10辰00萬。櫻未來怖規(guī)劃惑中心菊城區(qū)寫人口銅控制健在80悔0萬人墊。城后市建腰設(shè)用芒地60雜0平方艷公里寒。新城榜是以軍區(qū)（您縣）央政府外所在含地、查或依翁托重負大產(chǎn)怨業(yè)及院城市內(nèi)重要掙基礎(chǔ)寇設(shè)施益發(fā)展倉而成圖的中炭等規(guī)起模城非市。4、將蹲崇明候作為21世紀健上海起可持狡續(xù)發(fā)傅展的觸重要被戰(zhàn)略倆空間橫。5、集來中建殲設(shè)新濫城。筋規(guī)劃嶺新城11個，取分別歲是寶甚山、絨嘉定悄、松癢江、抵金山嘴、閔儀行、遼惠南回、青踐浦、方南橋暴、城駕橋及何空港勻新城榜和海爆港新住城。6、中蹦心鎮(zhèn)遵是由改區(qū)位燦條件巧優(yōu)越旺、經(jīng)主濟發(fā)肥展條舒件較丘好的念集鎮(zhèn)勿，依座托產(chǎn)故業(yè)發(fā)鐘展而不成的留小城分市。轉(zhuǎn)規(guī)劃或朱家點角、距泗涇嬸、周垂浦（匪康橋林）、符奉城營、楓它涇、慨堡鎮(zhèn)它、南挨翔及梳羅店艘等22個左老右中弊心鎮(zhèn)秤。2、中倘心城檔空間吉包括恒中央失商務挎區(qū)和啟主要風公共躁活動氣中心欲。中貿(mào)央商青務區(qū)枝由浦傻東小游陸家匆嘴和跡浦西稅外灘晴組成寺，公鴿共活晉動中訓心指淺市級診中心涂和市解級副犧中心甚。乳市級規(guī)副中核心包廉括徐哄家匯堪、花趣木、濤五角喚場、捷真如頌。57根據(jù)庭上海稅城市數(shù)總體嚴規(guī)劃擴，選制取城百市副什中心畢、城醋市商踢務區(qū)挪與軌枝道交焦通作已重點翠研究（1）上釣海城型市總詞體規(guī)丸劃——城市陶發(fā)展仙方向58（1）上敗海城括市總猛體規(guī)淡劃——城市鳳副中跨心內(nèi)環(huán)線外環(huán)線中環(huán)線徐家匯副中心花木副中心五角場副中心真如副中心人民廣場江灣—五角燥場副番中心伴：主要敲服務暑東北渾地區(qū)左，規(guī)頭劃功沸能定渣位為初以知垮識創(chuàng)蠶新為情特色片的城疾市公拍共活信動中陵心，椒規(guī)劃騎用地血約2.嗚3平方粘公里嘩，目老前正授在建望設(shè)過迎程中?。换救獬鞘邢⒏敝蟹模褐饕宸照謻|破地區(qū)叢，規(guī)田劃功繡能定舅位為葬浦東塌新區(qū)賣行政稱文化叔中心鼠和市晶民公峰共活馳動中親心，鏈規(guī)劃慶用地粱約2.島6平方完公里盤。徐家捷匯城捷市副刷中心撿：主要駝服務廚西南離地區(qū)含，規(guī)撥劃功陵能定求位為悲城市涼文化翠、體舒育、丑商業(yè)劃中心釋，規(guī)死劃用閘地約2.毛2平方曉公里度，目位前已精經(jīng)基攻本建剝成；真如迅城市乒副中教心：規(guī)劃筑功能攝定位史為服丸務長屑三角野的開掛放性債生產(chǎn)聾力服戶務中奇心和杯服務學上海造西北月地區(qū)族的城尿市公劍共活嚷動中蜓心，醬規(guī)劃歡用地庸約2.重4平方煙公里樂，目炎前規(guī)孕劃建燒設(shè)正蜜在啟傘動。59陸家蛾嘴、清南京速西路朱沿線芹、人奸民廣舊場、徐淮海酸路沿匹線、步虹橋陣和徐散家匯仗構(gòu)成粗上海得六大CB械D。隨著橋眾多蘭新興述商務慈區(qū)的醫(yī)不斷推崛起絮和快像速發(fā)現(xiàn)展，唉北外煎灘、帥長風顏、中灣山公暑園和飽竹園破成為躺最具于潛力麥發(fā)展炎的商繩務區(qū)咬。（1）上埋海城案市總銹體規(guī)蠟劃——城市緣瑞商務繭區(qū)陸家快嘴人民虧廣場淮海竭路虹橋徐家貴匯南京嘗西路長風北外百灘中山繡公園竹園新興西商務指區(qū)六大孟商務虧區(qū)新的忍商務丙區(qū)形盤成60（1）上冰海城彎市總緒體規(guī)睜劃——軌道睬交通規(guī)劃20專12年軌原道交利通總襯里程摟數(shù)達51悉0公里店，覆鍬蓋范肯圍將序向西席延伸艦至嘉宮定新槳城，倚向東蛙南將架延至敵臨港際新城蛛。20都20年前飄規(guī)劃允建設(shè)美完成21條軌猛道交私通線仰路。目前脫上海生在運剛行軌叨道交拖通數(shù)9條，眉涉及掘里程扁數(shù)約21文1公里辛。軌道綁交通大網(wǎng)絡添從中抖心城爽區(qū)向姑外郊什環(huán)大憲面積貢、快型速延歐伸，句將加拖大中矩心城頸區(qū)人尺口及固潛在搜住宅譜購買劃者向王外郊董環(huán)引推導力搬度。軌道粘交通扯的延敬伸使拍得城毀市居遵住和衰活動特區(qū)域羨的擴殃大61（1）莖上海書城市公規(guī)劃（2）胃房地升產(chǎn)熱喪點區(qū)喝域特播點（3）扮房地襖產(chǎn)潛博在區(qū)頭域?qū)毶桨觐櫞寮味ㄐ鲁羌味ń瓨蚱謻|外高橋浦東唐鎮(zhèn)松江浦東壟三林閘北揮大寧楊浦戚新江刻灣張江屢高科長寧挖虹橋握、天石山、憤古北發(fā)展近方向城市子副中們心城市掩商業(yè)煤區(qū)2.駐3上海呀房地韻產(chǎn)行止業(yè)分亂析-發(fā)展鞏機遇軌道秩交通62B：浦繡東新牌區(qū)世鼻博三嗓林區(qū)潑域有賴為于世華博概拳念，彎如今屆三林慘已經(jīng)秒成為賠住宅當聚居般板塊減，成艷為各勁大知褲名開輛發(fā)商美爭奪舒的焦?jié)L點。尋中房扭、萬陳科、烏金地扯等大歡牌開戚發(fā)商見紛紛秋進駐確。A：新椅江灣楊浦蝴區(qū)具美體生甩態(tài)優(yōu)院勢的芒重點儀規(guī)劃旋區(qū)目前火在售市樓盤么新江撫灣1號售港價23歐00浮0元/平米旅。該穿區(qū)域躺第二靜個即權(quán)將出亡售的征橡樹困灣為川我司植產(chǎn)品輸。目前唉該區(qū)溉域聚習集了放合生嘗、*鑄**類*、裳綠城互、仁斧恒、渠鐵獅糖門知痕名開永發(fā)商循。E：虹喪橋、陸天山皆、古欲北高下等住僑宅聚鼻居區(qū)完善竟的涉聰外商惹務和陜生活斑配套松。2號線真西延駕伸段紀以及妹天山隔河濱唇景觀堂。F：閘遺北大心寧板委塊大寧艇國際有商務俗區(qū)帶治動，挽價格訊增幅膀明顯運。軌道努交通銳一號高線北筐延伸織段明葵顯利疾好。擁有漿浦西資最大灶公共勸綠地潔大寧汪靈石謹公園堂。五角積場人民推廣場真如花木徐家財匯長風中山廁公園虹橋北外可灘大寧竹園陸家練嘴松江張江C：張始江高趟科張江丟高科卻技園供區(qū)有虛上海嗽硅谷余之稱趕。區(qū)域往剛性筑需求弦強勁別，二術(shù)號線偶也吸吐引了帖部分廚在中尿心城糟區(qū)工惕作的良白領(lǐng)逃。D：松棒江松江闖大學芽城聚漿集了7所高扇校，10余萬撐師生漫。目前止已經(jīng)午比較粱成熟定。（2）上允海房償?shù)禺a(chǎn)攏熱點溝區(qū)域城市秤副中鍵心或調(diào)中心新興構(gòu)商務秋區(qū)熱點本區(qū)域63（1）侵上海辨城市齡規(guī)劃（2）秋房地缸產(chǎn)熱謹點區(qū)討域特烘點（3）折房地言產(chǎn)潛梳在區(qū)得域?qū)毶较櫞寮味ㄐ鲁羌味ń瓨蚱謻|外高橋浦東唐鎮(zhèn)松江浦東伐三林閘北尾大寧楊浦電新江別灣張江扔高科長寧漲虹橋飲、天閱山、晨古北發(fā)展逃方向城市割副中播心城市吊商業(yè)亦區(qū)2.霉3上海屠房地顫產(chǎn)行茫業(yè)分鎖析-發(fā)展串機遇軌道芽交通64軌道咸交通新興扒商業(yè)蛋區(qū)寶山顧村浦東唐鎮(zhèn)浦東外高橋嘉定江橋（3）上且海房醉地產(chǎn)衡潛力閑區(qū)域上海展房地笨產(chǎn)熱朗點區(qū)屈域形波成特機點商業(yè)校區(qū)的綿集聚僑效應百形成賄高端吉住宅仗聚集胃區(qū)。蜘例如塑虹橋縫、古批北地縮慧區(qū)。軌道胃交通質(zhì)和未齡來市船政規(guī)繡劃將暮客戶凈群從巧中心斃向外換延伸趣。如骨松江桿區(qū)域唐。高起刊點規(guī)紹劃，渴具有平特色僚競爭絮優(yōu)勢隱。例聽如新朗江灣痰城。上海蒙房地闊產(chǎn)潛床在區(qū)膏域新市納鎮(zhèn)建脹設(shè)人民自廣場未來金上海腐房地繩產(chǎn)潛付在發(fā)展液區(qū)域跡主要催為：A：浦舍東外繭高橋B：浦王東唐盈鎮(zhèn)C：嘉下定江怎橋D：寶遷山顧武村E：嘉債定新晃城嘉定甚新城65新江灣陸家嘴外高橋金橋外高塞橋外高研橋處乳于上昂海東滔北角才，在剩外環(huán)連以內(nèi)槐，軌批道6號線漏經(jīng)過描此處粘。周邊曬有外忘高橋捎和金蓬橋功膠能區(qū)今的強合大的奶產(chǎn)業(yè)貫支撐遲。外高暗橋保快稅區(qū)掃是全倒國第躲一個剃，也楊是目好前全寬國15個保伍稅區(qū)屢中經(jīng)雷濟總拒量最烤大的若保稅謊區(qū)。綠地配、仁群恒、雹金地渣等，史品牌戲開發(fā)杰商的差紛紛膏進入雞。相對匯于一務江之耐隔的洽新江賭灣城卡和其逗南面司的金磚橋板答塊，碗低價溝優(yōu)勢么明顯惠。金地踐未未凝來項半目6月9日推咽出29賠7套花搶園洋酒房和90平米煩復式細，開挑盤均烘價17蔬50栗0元/平米掌，目撒前銷乒售近70鉗%。（3）上鏈海房糕地產(chǎn)刷潛在普發(fā)展菜區(qū)域Li芒ne販6五角天場5分鐘混車程10猶km人民患廣場15菌km66浦東擁唐鎮(zhèn)唐鎮(zhèn)唐鎮(zhèn)探處于李浦東犯東南舒部，峰張江俊之東控，川脾沙以仗西。摘規(guī)劃為中的返軌道2號線脖經(jīng)過媽此處謎。主要木定位請為張疊江高唯科技決園區(qū)槳的配聞套居通住區(qū)產(chǎn)。產(chǎn)商業(yè)支釀?chuàng)螐姸磩?。品牌遍開發(fā)止商之囑一的災保利脂已經(jīng)府進入幕，加活之相糟對的襯價格寒洼地鍛，在飲今年母上半續(xù)年已鍋經(jīng)引誰起市透場的勾高度邀關(guān)注岸。保利緣瑞盛唐劈燕福邸芬開盤萌四天踢內(nèi)36悅6套房尺源全粥部售駕罄，頭均價90鎮(zhèn)00元/平米他。（3）上凳海房姥地產(chǎn)倆潛在棵發(fā)展案區(qū)域Li智ne而2陸家傷嘴世紀擺公園張江吧高科10萌km人民渠廣場18談km67嘉定江橋嘉定強江橋江橋筒位于豎嘉定待東南褲部，幅位于解嘉定總、普廢陀、出長寧喘三區(qū)貼交匯給處，刊是嘉遙定距賓離市荷區(qū)最膏近的圾鎮(zhèn)。橡并率剛先成形為上使海首籮批“孤億元饞鄉(xiāng)（味鎮(zhèn)）雖”之傳一。規(guī)劃版中的肚曹安慎全球慈采購古中心析與周攔邊的胞西郊盆生產(chǎn)憐性服燃務業(yè)幸集聚蜜區(qū)、羨上海要西北侍物流毅基地謝、虹約橋交席通樞煩紐形劈燕成互摧動，蚊打造腎上海限西大子堂的崇商務漫區(qū)。規(guī)劃解中有幸軌道分交通13、14號線神。目扣前區(qū)敞域內(nèi)獎的交碗通主潛干道辜曹安窯路正棵在拓貴寬，恐沃爾嗚瑪大聾超市倆已經(jīng)檔入駐遇。區(qū)域兔樓盤牽較少撐，暫研無品捏牌開胞發(fā)商戀進駐卷。（3）上珍海房撞地產(chǎn)訊潛在碗發(fā)展晌區(qū)域西北昨物流過基地長風瘋生態(tài)挨商務胸區(qū)虹橋庫、中攤山公帝園商灣圈虹橋踏交通枝樞紐人民箭廣場13繞km68寶山窩顧村寶山館顧村顧村臂處于新寶山旬西南稅，在冷外環(huán)版以外術(shù)，軌膊道7號線膚途徑淡。屬于偏上海幫市吧“四某高”他示范能基地撇之一夠。在20勢06年以奶前，瓣顧村久曾經(jīng)撕是市盈區(qū)邊懼緣市驕場，20注07年以頭來，旺正日艦益引斧起市邀場的相關(guān)注陸。早期它的市身區(qū)動搏遷居夏民逐競批遷貝入，絡周邊角配套購逐漸撿完善陸，社滴區(qū)氛順圍漸筍漸形晝成。兼軌道7號線熄通入寬市區(qū)游。相對撐于市干區(qū)房原價，者低價幕優(yōu)勢跟明顯穗。加改之配肝套完窮善，岔出行對方便戰(zhàn)，遂雀成為扮市場備熱點鋪板塊盲。20今07年年言中，捏品牌迅開發(fā)銷商之宴一的凝保利遇進入秋（地橡價相也當于升周邊雀售價圍），魯一舉洪拿下邀三幅度地塊療。（3）上枕海房稀地產(chǎn)剩潛在喊發(fā)展蘭區(qū)域大寧Li借ne造7人民蔥廣場16km69嘉定腳新城上海氏市十女一五頓規(guī)劃住中的吸“三檢城”兔之一撕，位逐于嘉舍定區(qū)假中心中，規(guī)拿劃面口積約20釋0平方慨公里勵，由救新城擠主城償區(qū)、蘭安亭版、南刺翔三瓶個組比團組意成。擁有幅全國挑唯一載的F1國際掏賽車恥場以替及上在海國僚際汽屈車城岸（上薦海大脅眾等砍均在呀此設(shè)約立基角地）乞。區(qū)域飾內(nèi)規(guī)竊劃有覺軌道需交通11號線模，預魯計20蝴09年10月建眾成通招車。選連接戲徐家津匯、哈江蘇喉路中塌心城癥區(qū)。（3）上牌海房錄地產(chǎn)饞潛在乎發(fā)展物區(qū)域高起辟點規(guī)政劃吸侄引了卡品牌槽開發(fā)像商的仁關(guān)注坦，富差力、語龍湖吸、金蓋地、舌保利斜等已嘴經(jīng)進茶入。主城橡區(qū)安亭南翔嘉定浩新城構(gòu)成距離皇人民漸廣場28寧KM距虹玩橋樞駕紐港12放KM703.上海找房地退產(chǎn)市魄場競需爭格掏局華潤劈燕公司甩戰(zhàn)略盡執(zhí)行華潤堵公司主戰(zhàn)略竭定位華潤椒公司鏟戰(zhàn)略抹分析戰(zhàn)略分析上海房地產(chǎn)行業(yè)分析中國房地產(chǎn)發(fā)展支持要素上海房地產(chǎn)市場競爭格局華潤內(nèi)部分析市場住宅政策商業(yè)寫字樓城市地圖713.褲1上海夾住宅舌類競嫂爭力銅開發(fā)鞏商開發(fā)商銷售額（億）銷售面積（萬）銷售均價（元/m2）土地儲備萬m2）占全國土儲比例項目（在售/儲備）典型項目大華58.5061.87945520050.00％12/錦繡華城、中環(huán)1號萬科56.3645.70123331447.93％11/11新里程、白馬花園綠地43.5250.3586441595～7%8/12綠地南橋新苑、綠地崴廉仁恒38.9527.561413321.85.20％2/3仁恒河濱城、仁恒家園復地26.1421.891194214.41.52％9/2復城國際、復地北橋城金地23.5524.70953431.53.17％3/1金地格林世界、金地格林郡合生20.9318.651122397.54.60％5/9新江灣1號、合生朗庭和黃20.855.0541287495.24％3/5御翠豪庭、御翠園綠城18.199.721871437.61.69％2/3綠城玫瑰園、上海綠城世茂17.395.852972687.33.30％4/3世茂佘山莊園、世茂濱江花園中海15.9510.8514700109.95.05％2/4中海瀛臺、中海翡翠湖岸保利13.8111.941156698.16.79％4/7海上五月花、十二橡樹莊園**7.182.6227405231.30％1/1上海灘花園招商1.161.21958724.74.54％2/3海德花園、依云郡新鴻基－－－76.215.56%1/3中環(huán)廣場保利香港－－－27.44.21%4/4盛唐福邸、金利公寓華潤屢公司旗銷售未金額由、面財積以清及土嘴地儲貝備均槍較少渾，相拼比銷傅售均余價較下高。與同恐類全腐國性寨開發(fā)平商相厲比，柴**額**嗎在上崗海住蓬宅土洪地儲己備占皺全國吩比例勁最低粉。72

產(chǎn)品創(chuàng)新能力：包括產(chǎn)品設(shè)計、項目定位（產(chǎn)品定位、客戶定位）、營銷推廣。核心競爭力

保持穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，理性面對上海市場；深耕城郊結(jié)合部市場；多元化融資，拓寬融資渠道。發(fā)展戰(zhàn)略

產(chǎn)品研發(fā)能力較強，彌補其項目區(qū)位的劣勢；產(chǎn)品以住宅為主，在售項目均為低密度項目；產(chǎn)品有較好的溢價能力。產(chǎn)品特點

保持穩(wěn)健發(fā)展；項目快速滾動開發(fā)，快速回籠資金；同時關(guān)注土地一級、二級市場。公司運作

快速銷售，快速回款；項目具有概念上的連接性，有利于推廣。銷售策略3.速1上海才住宅飼類競帆爭力云開發(fā)譯商73

專業(yè)的工程管理能力；強大的資金實力。核心競爭力

加大上海市場的投入力度，包括高層調(diào)整以及資金支持；參與老城區(qū)改造項目。發(fā)展戰(zhàn)略

不作復制產(chǎn)品，每個項目強調(diào)創(chuàng)新；在售項目以別墅為主；近期的土地儲備中商業(yè)辦公比重明顯加大，住宅和商業(yè)辦公建筑面積比例約為1：1。產(chǎn)品特點

通過高層調(diào)整，努力提高在上海市場的競爭力；業(yè)務擺脫單一的住宅模式，逐漸增加綜合體項目以及舊城改造項目的開發(fā)；引入基金等合作伙伴，共同開發(fā)綜合體項目。公司運作

上海公司銷售有別于其他城市快速占領(lǐng)市場的策略（例如，2004年進入蘇州，目前已經(jīng)有7個項目，蘇州市場排名第一）；上海公司堅持精品路線的同時對周轉(zhuǎn)率有較高要求。銷售策略3.還1上海汗住宅狠類競墓爭力趁開發(fā)莫商74

執(zhí)行力強，資金周轉(zhuǎn)能力強。核心競爭力

深耕上海市場，以上海為基石，拓展長三角區(qū)域。

07年強攻上海土地儲備，躋身上海實力房地產(chǎn)開發(fā)商。發(fā)展戰(zhàn)略

不同于集團的中高端定位，上海項目多分布于郊區(qū)，屬于中端產(chǎn)品定位。產(chǎn)品特點

確保前置工作（拿地、立項等）迅速推進，后期的非核心業(yè)務（設(shè)計、施工、銷售等）由外包方來完成，并有明確的進度要求。保利地產(chǎn)、保利香港兩條腿競爭走路，目前總體處于競爭狀態(tài)，產(chǎn)品業(yè)態(tài)也有重疊。以來集團的強力支持，積極獲取土地儲備。公司運作

開發(fā)效率高、快速銷售、快速回款。資金周轉(zhuǎn)快，與集團風格保持一致。產(chǎn)品溢價空間略遜于萬科。銷售策略3.暫1上海乳住宅嗚類競?cè)聽幜ΩG開發(fā)儀商75世茂綠城綠地

積極擴張型企業(yè)，成本領(lǐng)先型，土地儲備龐大；政府關(guān)系良好，產(chǎn)品多元化，主打大型綜合性現(xiàn)代服務業(yè)等。

精品化路線，擅長低密度產(chǎn)品的景觀塑造；物業(yè)提供良好的增值服務，輸出管理。

濱江模式成功復制，擅長大型綜合社區(qū)；低成本拿地，多元化經(jīng)營，星級酒店成為新的利潤點；產(chǎn)品分組合資本運作，酒店、商業(yè)、住宅分包上市。招商復地合生和黃

國資背景，實力比較雄厚，專注低密度產(chǎn)品開發(fā)；成本控制較好，有利于提高利潤率。

處于以上海為中心的全國化布局過程中，逐步提高商業(yè)辦公比例。

擅長低價拿地，拿地方式靈活，產(chǎn)品并無特定風格。

慣用“捂盤”手法，追求產(chǎn)品價值最大化；擁有較強品牌號召力。3.陪1上海察住宅啄類競俯爭力挺開發(fā)外商76產(chǎn)品所設(shè)計拿地授過程合生尾：善可于發(fā)宮現(xiàn)土吸地有限增長造價值垂的區(qū)離域，份搶先田出手萬科選：一戒手市澆場沉門穩(wěn)，站二手罰市場暢積極偉吸納脂，豐呆富的陵股權(quán)待收購杏經(jīng)驗綠地粥：“建做政