某花城營(yíng)銷(xiāo)推廣方案

***2008年?duì)I銷(xiāo)推廣方案1柳暗花明2007年對(duì)***是不平凡的一年，6.02億的銷(xiāo)售金額、1184套的成交套數(shù)，圓滿(mǎn)實(shí)現(xiàn)了我們的預(yù)期目標(biāo)，但我們并不滿(mǎn)足眼前的成績(jī)，而關(guān)注的是成績(jī)背后的經(jīng)驗(yàn)與不足，我們針對(duì)2008年的***做了初步分析，希望在08年花城再創(chuàng)佳績(jī)!卷首語(yǔ)2008年，鞏固高新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)者地位的一年2008年，大盤(pán)品質(zhì)全新展現(xiàn)的一年2008年，再創(chuàng)佳績(jī)功成名就的一年2008錦上添花2008年，激流勇進(jìn)，再攀高峰的一年三、項(xiàng)目現(xiàn)狀二、市場(chǎng)預(yù)判四、推廣策略五、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行年度計(jì)劃一、年度目標(biāo)六、營(yíng)銷(xiāo)支持年度目標(biāo)目標(biāo)1目標(biāo)2

目標(biāo)3

成為濟(jì)南地產(chǎn)一線(xiàn)品牌東部市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者完成住宅90%、公寓95%銷(xiāo)售率企業(yè)品牌項(xiàng)目品牌銷(xiāo)售目標(biāo)銷(xiāo)售目標(biāo)2008年我們?cè)谂Γ?008年***計(jì)劃完成住宅總銷(xiāo)額的90%（500套）,公寓完成95%（79套），商業(yè)（可售部分）完成60%（7684平米）銷(xiāo)售率,地下車(chē)位完成40%（310個(gè)）銷(xiāo)售率計(jì)劃總銷(xiāo)額5.43億元，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目08年度5500元/平米的實(shí)收價(jià)格（住宅部分），順利達(dá)到尾盤(pán)銷(xiāo)售,為項(xiàng)目創(chuàng)造更大的利潤(rùn).計(jì)劃成交579套89897平方米總銷(xiāo)金額5.43億元均價(jià)5500元/平方米住宅完成90%銷(xiāo)售率公寓完成95%銷(xiāo)售率商業(yè)完成60%銷(xiāo)售率車(chē)位完成40%銷(xiāo)售率1月1日12月31日銷(xiāo)售周期銷(xiāo)售目標(biāo)細(xì)化時(shí)間計(jì)劃目標(biāo)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)住宅281740556058505353532013500公寓1171011121099000079合計(jì)392450667268596253532013579

銷(xiāo)售面積（㎡）住宅40002500600080008800850075007900800080003000200074200公寓52833648052857648043243200003792合計(jì)45282836648085289376898079328332800080003000200077992地下室4221商業(yè)7684地下車(chē)位310總合計(jì)89897銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）住宅20401275324043604840467541634385448045201695114040812公寓27517525428031125922922900002012合計(jì)23151450349446405151493443914613448045201695114042824

地下室971商業(yè)7684地下車(chē)位2790總合計(jì)54269住宅均價(jià)5100510054005450550055005550555056005650565057005500公寓均價(jià)52005200530053005400540053005300

5300三、項(xiàng)目現(xiàn)狀二、市場(chǎng)預(yù)判四、推廣策略五、營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行年度計(jì)劃一、年度目標(biāo)六、營(yíng)銷(xiāo)支持機(jī)遇挑戰(zhàn)差異化區(qū)域成熟，價(jià)值提升產(chǎn)品升級(jí)，配套完善新盤(pán)疊出，集中放量差異競(jìng)爭(zhēng)，品質(zhì)取勝差異優(yōu)勢(shì)，贏得市場(chǎng)機(jī)遇+挑戰(zhàn)市場(chǎng)預(yù)判■關(guān)鍵詞：城市化濟(jì)南城市化高速發(fā)展期的特征:擴(kuò)散效應(yīng)顯現(xiàn)——郊區(qū)化趨勢(shì)積聚效應(yīng)仍然存在城區(qū)人口大量增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量增加迅速土地供應(yīng)邊緣化地價(jià)增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯機(jī)遇■關(guān)鍵詞：文博新文化中心文博中心：省博物館、省檔案館、省科技館山東省第九次黨代會(huì)提出了加快實(shí)現(xiàn)由文化資源大省向文化強(qiáng)省跨越的戰(zhàn)略，并決定建設(shè)一批重大文化設(shè)施，以及魯文化、齊文化、黃河文化、泰山文化、運(yùn)河文化等各種文化工程，推動(dòng)山東文化大發(fā)展。即將開(kāi)建的省檔案館新館以及位于它東南處的省博物館新館，就是這樣的重大文化項(xiàng)目建設(shè)，受到省委省政府的高度重視。除兩大文化設(shè)施外，我省還在省檔案館新館西側(cè)為山東省科技館新館“預(yù)留”出了位置。計(jì)劃于２００９年兩大文化設(shè)施落成之后開(kāi)工建設(shè)。屆時(shí)，三大場(chǎng)館將形成“品”字形，構(gòu)筑成濟(jì)南乃至全省新的文化中心區(qū)。三大文化場(chǎng)館全部位于經(jīng)十東路，目前，經(jīng)十東路以北地塊已被命名為文博中心，這標(biāo)志著省城文化中心東移，這對(duì)本項(xiàng)目也是一利好消息。機(jī)遇■關(guān)鍵詞：二環(huán)東BRT二環(huán)東路及ＢＲＴ系統(tǒng)建設(shè)規(guī)劃已初步確定，是濟(jì)南市繼北園大街之后省城開(kāi)建的又一條“雙快”道路，地面建設(shè)ＢＲＴ快速公交系統(tǒng)，地上全線(xiàn)建雙向六車(chē)道高架路，形成零點(diǎn)立交橋和燕山立交橋之間９．４公里長(zhǎng)的快速交通走廊，規(guī)劃紅線(xiàn)最寬可達(dá)８５米；與二環(huán)東路相交的山大南路計(jì)劃向東延長(zhǎng)，與工業(yè)南路對(duì)接；甸柳莊長(zhǎng)途汽車(chē)東站計(jì)劃擴(kuò)建，二環(huán)東路拆遷面積６５萬(wàn)平方米。計(jì)劃2008年初開(kāi)始施工，2009年8月正式通車(chē)。機(jī)遇二環(huán)東路BRT的規(guī)劃建設(shè)進(jìn)一步拉近了高新區(qū)和主城區(qū)中心的距離，形成了高速的交通網(wǎng)線(xiàn)，縮小了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)與主城區(qū)的價(jià)格差距。拆遷補(bǔ)償為項(xiàng)目帶來(lái)了大量的目標(biāo)客戶(hù)資源。濟(jì)南快速的城市發(fā)展給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了契機(jī)，城市人口的大量增加和城市改造為市場(chǎng)提供了大量的購(gòu)房客戶(hù)，剛性需求支持著價(jià)格和需求不斷走高。加上政府通過(guò)大規(guī)?；A(chǔ)建設(shè)拉動(dòng)?xùn)|部城市化，08年風(fēng)景這邊獨(dú)好！小結(jié)2007年高新區(qū)板塊成為新寵！海信慧園萊茵小鎮(zhèn)香格里拉黃金時(shí)代名士豪庭中齊項(xiàng)目鑫苑國(guó)際城市花園浪潮茗筑保利花園挑戰(zhàn)區(qū)域土地掛牌情況

序號(hào)編號(hào)掛牌時(shí)間地塊區(qū)域地塊面積規(guī)劃性質(zhì)12007-G0032007-2-7高新區(qū)萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)88300平方米居住22007-G0112007-5-22奧體東側(cè)5—1號(hào)地塊13274平方米公建32007-G0122007-5-22奧體東側(cè)5—2號(hào)地塊9412平方米公建42007-G0132007-5-22

奧體東側(cè)10號(hào)地塊25130平方米公建52007-G0142007-5-22

奧體東側(cè)15號(hào)地塊15913平方米公建62007-G0192007-5-22工業(yè)南路與世紀(jì)大道交叉口東側(cè)3560平方米市政設(shè)施（加油站及其附屬設(shè)施）72007-G0202007-6-18高新區(qū)科技城華能路72911平方米地塊A為公建；地塊B為居住82007-G0262007-7-13工業(yè)南路南側(cè)，開(kāi)拓路東側(cè)43094平方米地塊A為商服；地塊B為居住92007-G0132007-7-21奧體東側(cè)10號(hào)地塊25130平方米商服102007-G0142007-7-21奧體東側(cè)15號(hào)地塊15913平方米商服112007-G0302007-7-21奧體東側(cè)6號(hào)地塊32022平方米商服122007-G0312007-7-21奧體東側(cè)14號(hào)地塊17563平方米商服132007-G0332007-9-29歷下區(qū)工業(yè)南路94號(hào)31939平方米居住142007-G0332007-9-29歷下區(qū)賢文路西側(cè)，經(jīng)十東路北側(cè)50594平方米商服152007-0352007-9-29歷下區(qū)旅游路兩側(cè)，龍洞路東側(cè)881183.3平方米公建（酒店、商務(wù)）、商服、居住合計(jì)1325938.3平方米小結(jié)：東部區(qū)域以?shī)W體板塊和賢文板塊兩個(gè)區(qū)域土地出讓最多，區(qū)域總量達(dá)到130多萬(wàn)平米，占濟(jì)南市區(qū)總掛牌面積（564萬(wàn)平米）的23.5％。

挑戰(zhàn)區(qū)域出讓土地成交結(jié)果序號(hào)編號(hào)成交時(shí)間地塊區(qū)域地塊面積規(guī)劃性質(zhì)開(kāi)發(fā)商成交總價(jià)12007-G004號(hào)2007年4月11日濟(jì)南出口加工區(qū)內(nèi)，劉公河?xùn)|側(cè)71813平方米（107.72畝）居?。êⅲ?jì)南三北房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1010022007-G005號(hào)2007年4月11日高新區(qū)萊茵小鎮(zhèn)北側(cè)88065平方米（132.1畝）居住青島海信房地產(chǎn)股份有限公司3060032007-G006號(hào)2007年4月20日高新區(qū)工業(yè)南路南側(cè)93928平方米（140.89畝）地塊一為公建，地塊二為居住山東鑫苑置業(yè)有限公司3980042007-G007號(hào)2007年4月20日高新區(qū)工業(yè)南路北側(cè)，開(kāi)拓北路西側(cè)60501平方米地塊一為公建，地塊二為居住山東中齊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2730052007-G008號(hào)2007年4月20日高新區(qū)新濼大街西延線(xiàn)南側(cè)58623平方米地塊一為公建，地塊二為居住濟(jì)南魯源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1584962007G0132007G0142007G0302007G0312007年8月經(jīng)十路南，體育北路以北，體育東路東側(cè)90665平米商服天津星際房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4403.2672007-G0332007年10月歷下區(qū)工業(yè)南路94號(hào)31939平方米居住青島海信房地產(chǎn)股份有限公司2000082007-0352007年10月歷下區(qū)旅游路兩側(cè)，龍洞路東側(cè)881183.3平方米公建、商服、居住海爾地產(chǎn)綠城集團(tuán)240000合計(jì)1376717.3小結(jié)：區(qū)域成交土地137.67萬(wàn)平米，占濟(jì)南市區(qū)總成交面積（455萬(wàn)平米）的30％。其中工業(yè)南路項(xiàng)目多為住宅項(xiàng)目，奧體板塊項(xiàng)目多為商業(yè)服務(wù)和全運(yùn)配套項(xiàng)目。

挑戰(zhàn)總結(jié)描：區(qū)撤域規(guī)屈劃和鄰區(qū)域奴發(fā)展偽使得道土地作市場(chǎng)究十分殺活躍齊，土孟地成饞交價(jià)史格不瓜斷增敘高，肥一方此面促爹進(jìn)區(qū)版域房拘地產(chǎn)道市場(chǎng)幣的成益熟，占另一碗方面箏新項(xiàng)棍目的夕介入晝帶來(lái)塵市場(chǎng)斬競(jìng)爭(zhēng)虜?shù)募颖蹌?。挑?zhàn)土地跟供求歐分析項(xiàng)目名稱(chēng)產(chǎn)品類(lèi)型主力面積均價(jià)銷(xiāo)售狀況主要營(yíng)銷(xiāo)渠道營(yíng)銷(xiāo)主題營(yíng)銷(xiāo)策略中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)小高層、高層1606500僅剩余160平米左右房源報(bào)廣、車(chē)體、戶(hù)外、短信、雜志、展會(huì)商務(wù)王座比肩全球高端策略折扣營(yíng)銷(xiāo)中建文化城高層30—1506300一期4棟，銷(xiāo)售1、2、4#樓，3#定向報(bào)廣、短信、戶(hù)外、行銷(xiāo)筑于文化之上饑渴式營(yíng)銷(xiāo)錦繡泉城高層140—17060003棟已封頂，價(jià)格在5600—6400之間報(bào)廣、戶(hù)外依守泉邊的生活人文營(yíng)銷(xiāo)名士豪廷小高層、高層95—1356500二期08年初推出報(bào)廣、短信、戶(hù)外公園府第名門(mén)大宅高端策略體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)萊茵小鎮(zhèn)小高層90—1705400現(xiàn)有房源尾盤(pán)銷(xiāo)售戶(hù)外、報(bào)廣小鎮(zhèn)生活，美麗人生中高端線(xiàn)路倡導(dǎo)生活理念東領(lǐng)鑒筑多層、小高層70—1406000住宅尾期、目前主推商業(yè)戶(hù)外、短信適度空間主動(dòng)生活中低端策略饑渴式營(yíng)銷(xiāo)鑫苑國(guó)際城市花園高層、小高層70—905300一期銷(xiāo)售中，已售近800套報(bào)廣、電視、短信、戶(hù)外同一座城市同一個(gè)心愿中低端策略克隆式營(yíng)銷(xiāo)在售去項(xiàng)目壞競(jìng)爭(zhēng)暈分析挑戰(zhàn)在售舉項(xiàng)目場(chǎng)--惰--輛小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)越市的場(chǎng)供偶給劇繪增，奔競(jìng)爭(zhēng)踢愈加錢(qián)激烈味。渠道丹各哥項(xiàng)目評(píng)促銷(xiāo)航渠道導(dǎo)廣泛搖，引貓爆區(qū)宅域市耳場(chǎng)價(jià)敞值；價(jià)格紙升傘值潛課力大莫，價(jià)家格增證長(zhǎng)迅季猛，玩遠(yuǎn)超脫過(guò)其揮他區(qū)舞域；產(chǎn)品捎以則高端庸產(chǎn)品策為主徐，兩肢房和著緊湊茄三房濱是市喊場(chǎng)需酷求主倘流；挑戰(zhàn)在售樣市場(chǎng)顛容量絡(luò)分析分析綿:東部孕區(qū)域異，特哈別是睜東南夠部區(qū)絮域整垃體供陷應(yīng)量緞非常弊大，可區(qū)域料過(guò)2撫0萬(wàn)游平方波米的瓦項(xiàng)目丸有9易個(gè)，街這些綢大盤(pán)讓主導(dǎo)駱著本禿區(qū)域腳市場(chǎng)飲走向莫。訪(fǎng)20煉07信年?yáng)|看部區(qū)森域成罪交面掌積6拖0萬(wàn)蒜平米制左右斬，占堆濟(jì)南矮總成惰交面攏積（搬23刪0萬(wàn)祝平米或）的謀26素.1須%。尚目前釀市場(chǎng)批存量孔仍然波巨大向，達(dá)價(jià)28院0萬(wàn)演平米謀。項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積（萬(wàn)平米）存量面積（萬(wàn)平米）中潤(rùn)世紀(jì)廣場(chǎng)330.5名士豪庭10068彩石山莊200175錦繡泉城261萊茵小鎮(zhèn)250.3匯展香格里拉2310鑫苑國(guó)際城市花園3023合計(jì)319283.8挑戰(zhàn)潛在借市場(chǎng)述容量仿分析項(xiàng)目名稱(chēng)占地面（畝）建筑面積（萬(wàn)平米）容積率海信慧園132333浪潮茗筑15225.52.7中齊未來(lái)城90102.4藍(lán)調(diào)國(guó)際36.911.73.45茂嶺花園193.72.8海信七里河項(xiàng)目488.72.3建大教授花園419321.2保利花園120243.0魯源高新項(xiàng)目88142.3全運(yùn)村130089（居住部分）1.23智遠(yuǎn)山莊227.822.721.5火炬項(xiàng)目232302合計(jì)2744.7304.32分析折:未滔來(lái)區(qū)仙域市童場(chǎng)供顫應(yīng)量參倍增堵，加騾上剩肆余項(xiàng)勒目存劣量較智大，絮08腦年?yáng)|暫部市奔場(chǎng)新籌盤(pán)規(guī)貌模在朽30良0萬(wàn)遇以上鑄，市寄場(chǎng)競(jìng)男爭(zhēng)激黃烈；迎建大捧、智綱遠(yuǎn)、咬全運(yùn)貍村三屈個(gè)大感規(guī)模貓項(xiàng)目邪均為框定向木開(kāi)發(fā)虹項(xiàng)目誦，其勁它項(xiàng)鵝目規(guī)旗?；暠鞠囫g當(dāng)，莊未來(lái)級(jí)區(qū)域桂市場(chǎng)宋呈群注雄逐老鹿?fàn)钭u(yù)態(tài)。挑戰(zhàn)未來(lái)淹市場(chǎng)永供應(yīng)脈項(xiàng)目育多，憑體量路大，微且開(kāi)材發(fā)企鼻業(yè)資手歷深我、資暫金足昨，整沾個(gè)市袍場(chǎng)呈對(duì)現(xiàn)大啊盤(pán)繁爐榮景撇象，港未來(lái)惱競(jìng)爭(zhēng)悄愈加彎激烈鞠！小結(jié)三、泥項(xiàng)目線(xiàn)現(xiàn)狀二、史市場(chǎng)叉預(yù)判四、萌推廣搜策略五、籮營(yíng)銷(xiāo)奪執(zhí)行年度鴨計(jì)劃一、拜年度拍目標(biāo)六、欠營(yíng)銷(xiāo)另支持現(xiàn)狀孕分析物業(yè)類(lèi)型總面積已售面積比例總?cè)蝿?wù)比例年度任務(wù)均價(jià)總銷(xiāo)額住宅20040810616853%18036790%74199550040809.5地下室11967654954.7%1077090%42212300970.8公寓220311713777.8%2092995%379253002009.8地下車(chē)位987個(gè)85個(gè)8.6%39540%310900002790商業(yè)12807（可售）00768460%7684100007684合計(jì)24721312985552.5%219751------89896------54264.120農(nóng)07戰(zhàn)年*粗**毀完成捆住宅10革61節(jié)68惡平米掌，公寓灘完成17巖13倘7平削米，地下森室65至49農(nóng)平米拴，地下荒車(chē)位85曬個(gè)，完成勒總項(xiàng)燭目規(guī)睬模的52舅.5間%。剩余幫房源峰統(tǒng)計(jì)樓號(hào)總套數(shù)未售比例2#741216%3#6464100%4#1-240410%4#3-5964446%5#123119%6#72811%8#13612995%9#1383928%10#1351310%11#64812%12#6846%13#726510%14#7272100%15#7246%16＃726083%17#8080100%18#1203428%公寓43810123%合計(jì)193675239%分析蘭:在售吹房源5、10、12、15號(hào)樓叼均?；赜嗖焕?0莊%，完拋全達(dá)仗到尾獲房狀其態(tài)；2、6、11號(hào)樓飽剩余禿房源狼量低千于16盞%，基幟本達(dá)棋到尾詳房狀?lèi)瀾B(tài)；4、9、18號(hào)樓兵和公室寓銷(xiāo)煌售過(guò)崇半，酷預(yù)計(jì)08年上疲半年給達(dá)到朵尾房郵狀態(tài)艷；12月份券推售8、13、16號(hào)樓縣，推綿出時(shí)謙間較步短，嘉剩余州量較澡大；3、14、17號(hào)樓銅尚未裁推出賊。分析答:項(xiàng)目財(cái)目前棵共推燙出房蒙源住顫宅1邊28天2套亦，公玩寓4肅38銀套。把由于樂(lè)市場(chǎng)活因素僵，兩厭房屬若于熱切銷(xiāo)房藥型，濾銷(xiāo)售惱率均您已達(dá)毒到9揮0%威以上銳；三庭室的稠平均頓銷(xiāo)售兔率業(yè)饑已達(dá)究到7成0％貿(mào)；公鼻寓銷(xiāo)桶售率讀為7定7％蔥。本事年度勝推出最的房旁源總主體銷(xiāo)半售率漏已達(dá)朵到6倡9%怨（8純#、鐮13涼#、墓16輸#于窩12澆月份輪推出壇，拉券低了污總體斃銷(xiāo)售死率）剩余諸戶(hù)型襪統(tǒng)計(jì)戶(hù)型類(lèi)別總套數(shù)未售套數(shù)銷(xiāo)售比率兩室一廳一衛(wèi)G16442%兩室兩廳一衛(wèi)F40410%三室兩廳一衛(wèi)H3289629%三室兩廳二衛(wèi)E59622738%三室兩廳二衛(wèi)D23419182%四室兩廳兩衛(wèi)I13612995%公寓43810123%合計(jì)193675239%房源辱推售匠計(jì)劃492651110公寓1#公寓2#12151618團(tuán)購(gòu)團(tuán)購(gòu)13831417未售糞房源推藥售計(jì)媽劃：08耽年3錄月—替3#特樓、拆17定#樓08鍵年4昏月—遭14費(fèi)#樓目前訂在售什房源：2#互樓、屢4#以樓、生5#某樓、宮6#多樓、跡8#唇樓、貍9#兇樓、濃10介#樓紅、1悉1#攻樓、利12良#樓介、1靜3#本樓、血15構(gòu)#樓細(xì)、1俗6#場(chǎng)樓、湖18釀#樓袖；50穗公寓臘1#伏樓、丟2#泛樓分析梢:從1月份祥開(kāi)盤(pán)巖到12月，鎖整體勇成交玩均價(jià)饑為47疤10餅.4逐7元/㎡成交乖均價(jià)誘全年角呈上梁升趨償勢(shì)，12月份后達(dá)到52擾00元/㎡項(xiàng)目炸價(jià)格嫩走勢(shì)本項(xiàng)止目主葡力客兵戶(hù)為坊31塊—4借5歲默的事扛業(yè)成眼功人拌士，六以東車(chē)部區(qū)蜘域需壞求為速主，直滿(mǎn)巢咬家庭佩，其胳置業(yè)希目的征為改捷善居漿住條非件。主力障客戶(hù)仔分析年齡學(xué)歷職業(yè)家庭收入家庭結(jié)構(gòu)置業(yè)類(lèi)型置業(yè)目的31—45大專(zhuān)以上私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、國(guó)企中層以上領(lǐng)導(dǎo)、中小企業(yè)家10萬(wàn)以上三口之家或以上舒適大戶(hù)型改善居住條件分析帖:本項(xiàng)廢目區(qū)引域特掉征明寬顯，平成交烤客戶(hù)澡主要虧分布神在歷浩下、刊歷城也、高幸新區(qū)陣以及懶濟(jì)鋼攝、濟(jì)比煉的蘭東部鑒區(qū)域凝為主役，占桿總量室的8對(duì)2%蛾。該蠅區(qū)域時(shí)的客翠戶(hù)首狂先認(rèn)秒可本樸項(xiàng)目渣的的輪地理峰位置況?？蛻?hù)帝區(qū)域挎分析區(qū)域批數(shù)概率歷城28734%歷下25931%高新759%天橋344%市中577%槐蔭162%濟(jì)鋼637%濟(jì)煉101%外地465%合計(jì)847100%分析齒:隨著你成交成客戶(hù)管的增私加及另后期撫對(duì)老守客戶(hù)懸的重加視，驚朋介伯為本患年度臉成交鍋客戶(hù)危主要昏來(lái)源環(huán)渠道頓，總叫占到哪23鋒％；項(xiàng)由于碌上半退年對(duì)釣高新搭區(qū)地殺段的臘炒作淘及本悲項(xiàng)目漸客戶(hù)港區(qū)域陪特征中明顯潛的特錄點(diǎn)，盜路過(guò)影、路誦牌及僑條幅氏也是爐主要滔的認(rèn)影知渠白道，檔占總倦量的蓮28米％；幸另外靈，本趴年度喚報(bào)廣棄推廣渴的效舒果也鄰比較彼理想愈，占押總量?jī)H的2敗3％墨。住宅孝成交疏渠道進(jìn)分析渠道數(shù)量概率報(bào)紙18922%廣播152%路過(guò)14017%朋友介紹20423%網(wǎng)絡(luò)658%戶(hù)外192%房展455%短信486%車(chē)體及分眾111%老帶新223%路牌587%條幅314%合計(jì)847100%費(fèi)用黎總結(jié)謹(jǐn)（0禍7年批12背月前謹(jǐn)）事項(xiàng)費(fèi)用比例現(xiàn)場(chǎng)包裝62.868.8%銷(xiāo)售物料22.583.2%報(bào)紙廣告228.431.9%戶(hù)外111.3115.5%短信網(wǎng)絡(luò)廣播分眾87.5112.2%活動(dòng)183.725.7%樣板間\看房車(chē)19.82.8%合計(jì)716.16100.0%項(xiàng)目哀總銷(xiāo)裂售額島約1韻3億墓元,用總推領(lǐng)廣費(fèi)道用為蛛13勤00直萬(wàn)元續(xù),0皇7年雁以前訂推廣她費(fèi)用慚占總坡費(fèi)用苦的5棚5%遺(其例中包侍含企濾業(yè)形杏象和循品牌榮宣傳即).現(xiàn)狀吵小結(jié)存量述項(xiàng)緣瑞目房惡源數(shù)膚量較鎖少，因后期矮剩余券產(chǎn)品隆可選獅余地覺(jué)小，饅銷(xiāo)售厘壓力遲大；客戶(hù)應(yīng)高杜端客重戶(hù)為語(yǔ)主，源客戶(hù)疲量少氣，以晚區(qū)域象需求趨為主父；價(jià)格秋相機(jī)對(duì)價(jià)擔(dān)格適憑中，畫(huà)借助能區(qū)域減發(fā)展義及項(xiàng)躁目進(jìn)裹度，購(gòu)升值柱潛力弓大；戶(hù)型臺(tái)產(chǎn)牢品單泄一，銳大戶(hù)懇型產(chǎn)可品為燙主，睜總價(jià)撞高，曲市場(chǎng)率競(jìng)爭(zhēng)億力差龜；推廣獄以支平面揚(yáng)媒體川為主壩，推痰廣形鄭式多旋樣，成低成賣(mài)本營(yíng)防銷(xiāo)；三、聞項(xiàng)目?，F(xiàn)狀二、遮市場(chǎng)苗預(yù)判四、某推廣瞇策略五、漸營(yíng)銷(xiāo)洽執(zhí)行年度誕計(jì)劃一、胡年度脹目標(biāo)六、曬營(yíng)銷(xiāo)廳支持目標(biāo)如何確實(shí)現(xiàn)實(shí)現(xiàn)宴途徑市場(chǎng)如何獻(xiàn)借市如何摔領(lǐng)市產(chǎn)品如何達(dá)精準(zhǔn)畏營(yíng)銷(xiāo)如何僵突破族障礙推廣如何垮延續(xù)隸主題如何放控制苗成本4P棗理論策略地思考推廣谷策略逐點(diǎn)絹消化難點(diǎn)符分析銹,分放化突伶破多元營(yíng)銷(xiāo)

多點(diǎn)渠道，低成本銷(xiāo)售

借勢(shì)絹造市差異特營(yíng)銷(xiāo)討，情危感路雅線(xiàn)小步快跑低幅快升,快速成交20坡08的年處遲于市屑場(chǎng)密芒集推烤廣和劍項(xiàng)目擠交房羨時(shí)期籍,項(xiàng)布目在腰剩余服房源獅上以扯差異示化營(yíng)供銷(xiāo)策吧略,粥利用滅情感居營(yíng)銷(xiāo)氣撬動(dòng)澆高端宋市場(chǎng)把,采器取逐婚步消酒化方伶式,蛙利用拐價(jià)格聾杠桿題快速誤促進(jìn)承成交尚,通練過(guò)多亮種渠炭道,柳降低襪銷(xiāo)售轟成本插.支撐支撐4P稀策略推廣住策略20盤(pán)08披年，股尊榮博乍現(xiàn)推廣襯主思合路示話(huà)意圖延續(xù)蒼大戶(hù)景型產(chǎn)掛品情寶感營(yíng)鉆銷(xiāo)主紀(jì)線(xiàn)，去以銷(xiāo)吃售節(jié)慶點(diǎn)為晌訴求橫展開(kāi)柳全年痛推廣舅工作鋸，連烏貫系貸統(tǒng)地?fù)P樹(shù)立饑項(xiàng)目驗(yàn)品牌茄形象蠅，最樸終凝限聚為礙本案昂的核暖心競(jìng)冷爭(zhēng)力遇，展溉現(xiàn)*羨**蓬大盤(pán)稀氣勢(shì)曉,鞏套固項(xiàng)晶目市蝦場(chǎng)領(lǐng)民導(dǎo)者禿地位繩。點(diǎn)線(xiàn)面立體大盤(pán)餅氣勢(shì)公益活動(dòng)園林景觀開(kāi)放交房商業(yè)招商新年聯(lián)誼會(huì)幼兒園招商提升杠產(chǎn)品總附加慕值膝促字進(jìn)銷(xiāo)候售獲取利潤(rùn)樹(shù)立品牌推廣禽思路4月5月6月7月8月9月10拼月11雪月12翻月強(qiáng)銷(xiāo)匪期過(guò)渡因期交房卡期二次蛛強(qiáng)銷(xiāo)貫期持續(xù)折銷(xiāo)售隱期3月2月1月階段順策略推廣價(jià)格產(chǎn)品活動(dòng)在售哈房源霉消化穩(wěn)定凡價(jià)格量策略延續(xù)濁“我鈴給家象人永劃遠(yuǎn)不影夠”匙，以煩戶(hù)外蛇導(dǎo)視穗為主哪，低命成本忠營(yíng)銷(xiāo)無(wú)3月元推售玩3、紫17料號(hào)樓敘，保浸證充比足房矩源，圍拉長(zhǎng)圣銷(xiāo)售明周期北；4斑月房腔展會(huì)繪推出帖14忙號(hào)樓短，以緊價(jià)格制標(biāo)桿歲促進(jìn)狀其他拾樓座處銷(xiāo)售邁。3月門(mén)大幅爬上漲取，保優(yōu)證0糕8年霉整體根實(shí)收傻；4月宇后小蘋(píng)步快旅跑，敘不斷援刺激熔客戶(hù)賴(lài)成交蛾。借勢(shì)卸差異端化營(yíng)虎銷(xiāo)，養(yǎng)延續(xù)怨情感括路線(xiàn)般，以完“大槽有作輝為徐高人蜜一籌念”主澇題塑買(mǎi)造項(xiàng)靠目品嫁質(zhì)。叨平面惱、戶(hù)目外、農(nóng)活動(dòng)兆等多拉渠道誘并用糞。3月搜公益乖活動(dòng)兵、4仙月房只展會(huì)景、5瞎月幼系兒園擠招商垂、6她月園拼林景院觀開(kāi)蛙放儀尚式現(xiàn)房解銷(xiāo)售現(xiàn)房箏銷(xiāo)售現(xiàn)房潑銷(xiāo)售高價(jià)英策略小步食快跑小步澡快跑抓住蛛現(xiàn)房落優(yōu)勢(shì)呈，以敞“大撒有作樹(shù)為股快人想一步暗”主電題引直領(lǐng)市準(zhǔn)場(chǎng)，魔戶(hù)外軌、網(wǎng)屋絡(luò)、放短信胳為主交房年（家煙裝展廁）9月僵房展吼會(huì)10揀月商友業(yè)簽首約低成投本營(yíng)延銷(xiāo)業(yè)主跟話(huà)盛噸世短信欣、軟胃文為名主新年循聯(lián)誼瘦會(huì)分期08潔年?duì)I衛(wèi)銷(xiāo)推蒜廣以課交房投為節(jié)招點(diǎn)展雞開(kāi)，導(dǎo)結(jié)合炒主題箱活動(dòng)工在交敬房前煩進(jìn)行蜂企業(yè)濕品牌煮和大匯戶(hù)型毒產(chǎn)品帆品質(zhì)更推廣沫，在聯(lián)交房耍后利緩用現(xiàn)朵房?jī)?yōu)艇勢(shì)領(lǐng)嗎先競(jìng)桌爭(zhēng)對(duì)枝手，烘業(yè)主駝入住更后通樂(lè)過(guò)業(yè)確主進(jìn)淺行低熟成本廚宣傳茶。三、貢項(xiàng)目軋現(xiàn)狀二、錢(qián)市場(chǎng)撐預(yù)判四、報(bào)推廣睛策略五、藥營(yíng)銷(xiāo)級(jí)執(zhí)行年度繭計(jì)劃一、肉年度肌目標(biāo)六、宇營(yíng)銷(xiāo)飼支持過(guò)渡稿期（測(cè)1—奶2月喪）營(yíng)銷(xiāo)壟策略謀定密后動(dòng)朋蓄勢(shì)守待發(fā)銷(xiāo)售仍目標(biāo)住宅敘45量套6斑50你0平家米3茄31恥5萬(wàn)石元公寓魄18炎套8秤64眨平米某45蹦0萬(wàn)孩元地下鏡車(chē)位舉20榴個(gè)銷(xiāo)售皆?xún)r(jià)格住宅與整體跡實(shí)收駁均價(jià)潛51謝00評(píng)元/延平米公寓涌整體服實(shí)收腸均價(jià)禿52及00肉元/怖平米地下祖車(chē)位灑9萬(wàn)綱元/磁個(gè)推廣聲主題媒體用組合我給縮慧家人跨的永鍬遠(yuǎn)不嫂夠14尼0平出米寬免景大宜三房?jī)A獻(xiàn)給揭愛(ài)家網(wǎng)的人短信覺(jué)、網(wǎng)偽絡(luò)、市樓體抵布幅冤等低基成本漆推廣強(qiáng)銷(xiāo)堤期（絨3—雕6月副）營(yíng)銷(xiāo)羞策略巧借仁東風(fēng)唇品質(zhì)優(yōu)展現(xiàn)銷(xiāo)售土目標(biāo)住宅院21稼3套勤31擴(kuò)30動(dòng)0平俊米1縮慧71餡15剖萬(wàn)元公寓耗43月套2婆06溜4平砌米1宿10涼4萬(wàn)宋元地下刃車(chē)位床10詞0個(gè)銷(xiāo)售脖價(jià)格住宅歲整體效實(shí)收選均價(jià)反55漫50占元/聽(tīng)平米公寓有整體簽實(shí)收鎖均價(jià)許53飲00本元/鋤平米地下邀車(chē)位毛9萬(wàn)馬元/提個(gè)推廣座主題媒體晴組合大有晌作為驗(yàn)快人補(bǔ)一步平面?zhèn)取⒍膛尚?、努網(wǎng)絡(luò)津多種賽渠道原集中么推廣營(yíng)銷(xiāo)驢活動(dòng)資助酸失學(xué)識(shí)兒童疏公益做活動(dòng)忠、春習(xí)季房栗展會(huì)幼兒警園簽午約儀瓦式、否景觀帳園林孫開(kāi)放匆儀式強(qiáng)銷(xiāo)暈期糊活動(dòng)寄一捐助構(gòu)失學(xué)耀兒童凝公益超活動(dòng)時(shí)間：3月22日(星期六)晚19：00地點(diǎn)：山東大廈活動(dòng)內(nèi)容：1.天業(yè)地產(chǎn)、足球明星李金羽、***業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)捐助失學(xué)兒童2.***業(yè)主聯(lián)誼會(huì)大型演藝活動(dòng)活動(dòng)目的：宣傳公司品牌，制造轟動(dòng)效應(yīng)，樹(shù)立花城和天業(yè)地產(chǎn)在公眾的形象強(qiáng)銷(xiāo)帝期貌活駛動(dòng)二時(shí)間：4月中旬地點(diǎn)：濟(jì)南舜耕國(guó)際會(huì)展中心活動(dòng)內(nèi)容：1.展會(huì)優(yōu)惠推出新房源2.展現(xiàn)***的樓盤(pán)形象3.通過(guò)一定的促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引更多客戶(hù)活動(dòng)目的：促進(jìn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售，加強(qiáng)客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度和認(rèn)可度春季譽(yù)房展芬會(huì)強(qiáng)銷(xiāo)刺期妻活冷動(dòng)三時(shí)間：5月24日(星期六)地點(diǎn)：高新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心酒店活動(dòng)內(nèi)容：1、簽約雙方講話(huà)并完成簽約過(guò)程2、邀請(qǐng)媒體參加，制造轟動(dòng)事件。3、邀請(qǐng)業(yè)主參加，增進(jìn)感情加強(qiáng)交流活動(dòng)目的：1、提高社區(qū)品質(zhì)和產(chǎn)品附加值2、為業(yè)主帶來(lái)一定的利益3、天業(yè)品牌與花城形象得到提升幼兒認(rèn)園簽稿約儀慰式強(qiáng)銷(xiāo)淹期混活輛動(dòng)四時(shí)間：6月21日（星期六）地點(diǎn)：***北大門(mén)廣場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：1.希臘風(fēng)情景觀園林開(kāi)放儀式2.組織業(yè)主及來(lái)訪(fǎng)者參觀3.奧運(yùn)回家，家在希臘活動(dòng)目的：提高項(xiàng)目自身的附加值，極力宣傳為業(yè)主提供的優(yōu)美社區(qū)環(huán)境景觀如園林傅開(kāi)放慎儀式交房泡期（磁7—蠅8月焰）營(yíng)銷(xiāo)敲策略高舉灰高打夏現(xiàn)房批營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售鋒目標(biāo)住宅克10鉛3套急15塵40產(chǎn)0平壺米8快54篩7萬(wàn)纖元公寓頓18裕套8頌64拴平米按45敗8萬(wàn)述元地下目車(chē)位麻80落個(gè)銷(xiāo)售洲價(jià)格住宅延整體常實(shí)收擱均價(jià)艷54肢50貓?jiān)?藥平米公寓憂(yōu)整體懲實(shí)收粥均價(jià)套53有50鏈元/則平米地下愿車(chē)位困9萬(wàn)新元/避個(gè)推廣盲主題媒體奶組合大有尤作為叔高人器一籌戶(hù)外層、短遇信、薦網(wǎng)絡(luò)扎等展煮示媒該體為部主營(yíng)銷(xiāo)健活動(dòng)交房昂(家權(quán)裝展意)交房碧期道活君動(dòng)一時(shí)間：6月中旬地點(diǎn)：***銷(xiāo)售中心現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)內(nèi)容：1.***業(yè)主交房?jī)x式2.各裝修公司裝修展示顧問(wèn)活動(dòng)目的：1.完成***第一批業(yè)主的成功入住2.裝飾公司現(xiàn)場(chǎng)為業(yè)主服務(wù)，三贏目的業(yè)主尸入住添（家蛇裝展也）強(qiáng)銷(xiāo)菜期（牧9—雨10幟月）營(yíng)銷(xiāo)促策略高舉絨高打督現(xiàn)房想營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售魄目標(biāo)住宅兔10喇6套跡16取00炎0平蜓米9框00山0萬(wàn)鄰元地下尾車(chē)位敢60期個(gè)商業(yè)愿啟動(dòng)虛銷(xiāo)售來(lái)和招果商,挨完成秧30柄%3袍84負(fù)2萬(wàn)清元銷(xiāo)售剝價(jià)格住宅褲整體儀實(shí)收恩均價(jià)疤56嚼00練元/凝平米地下侵車(chē)位恢9萬(wàn)杏元/倘個(gè)商業(yè)泰均價(jià)搖10芬00齒0元照/平素米推廣鴉主題媒體休組合大有盆作為漁高人駝一籌戶(hù)外鋪、短底信、劣網(wǎng)絡(luò)溫等展搞示媒篩體為便主營(yíng)銷(xiāo)膨活動(dòng)秋季爽房展桿會(huì)品牌陽(yáng)商業(yè)紐奉入駐阿簽約粗儀式二次星強(qiáng)銷(xiāo)貌期犬活毅動(dòng)一時(shí)間：9月中旬地點(diǎn)：濟(jì)南舜耕路國(guó)際會(huì)展中心活動(dòng)內(nèi)容：1.展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)獲取更多客戶(hù)資源2、展會(huì)媒體宣傳，增強(qiáng)項(xiàng)目人氣度活動(dòng)目的：1、直接促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售2、拉動(dòng)客戶(hù)與項(xiàng)目交流溝通濟(jì)南鑒秋季垮房展贊會(huì)二次價(jià)強(qiáng)銷(xiāo)宴期蛙活壩動(dòng)二時(shí)間：10月18日（星期六）地點(diǎn)：高新區(qū)新國(guó)際會(huì)展中心酒店活動(dòng)內(nèi)容：1.簽約雙方講話(huà)并完成簽約過(guò)程2、邀請(qǐng)媒體參加，制造轟動(dòng)事件。3、邀請(qǐng)業(yè)主參加，增進(jìn)感情加強(qiáng)交流活動(dòng)目的：1、項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)直接附加值2、為業(yè)主帶來(lái)一定的利益3、天業(yè)品牌與花城形象得到提升商業(yè)乞簽約炕儀式持續(xù)甩期（涉11館—1澆2月滴）營(yíng)銷(xiāo)矩策略現(xiàn)身述說(shuō)法光實(shí)現(xiàn)綢勝利銷(xiāo)售敲目標(biāo)住宅濫33耍套5載00標(biāo)0平穗米2裹83層5萬(wàn)頃元地下速車(chē)位列50寸個(gè)商業(yè)波完成按30秧%3鉆84拉2萬(wàn)恭元銷(xiāo)售訴價(jià)格住宅賄整體桐實(shí)收赤均價(jià)跌57層00矩元/睜平米地下孕車(chē)位孩9萬(wàn)碧元/蝦個(gè)商業(yè)滑均價(jià)崖10穿00庫(kù)0元綠/平詳米推廣毛主題媒體銹組合業(yè)主濕話(huà)盛收世軟文廟、短童信、亮網(wǎng)絡(luò)扣等低紐奉成本胖營(yíng)銷(xiāo)營(yíng)銷(xiāo)嘩活動(dòng)新年喬業(yè)主浸聯(lián)誼體會(huì)持續(xù)榨銷(xiāo)售伴期棚活炭動(dòng)一時(shí)間：12月27日（星期六）地點(diǎn)：高新區(qū)國(guó)際會(huì)展中心D區(qū)報(bào)告廳活動(dòng)內(nèi)容：1.大型演出活動(dòng)2.業(yè)主聯(lián)誼3.新年歡慶酒會(huì)活動(dòng)目的：1.增進(jìn)企業(yè)、項(xiàng)目與業(yè)主之間的感情2.增強(qiáng)客戶(hù)對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)同感**挖*業(yè)分主新貿(mào)年聯(lián)戒誼會(huì)費(fèi)用薦預(yù)算07險(xiǎn)年銷(xiāo)班售額霉6.縱02紅個(gè)億和，0春8年敞計(jì)劃元銷(xiāo)售衡額5容.4健3個(gè)媽億總廣獵告費(fèi)庸用為差：1喇1.諸45媽億元湊×1辭%=廉11棕45名萬(wàn)元08每年廣岸告費(fèi)爆用為俱：1仗14澆5-妄71攻1.胃36腰=4愁33鐘.6塞4萬(wàn)榆元事項(xiàng)費(fèi)用比例現(xiàn)場(chǎng)包裝153.46%銷(xiāo)售物料204.62%報(bào)紙廣告12428.64%戶(hù)外10023.09%短信358.08%網(wǎng)絡(luò)245.54%電視51.15%活動(dòng)11025.40%合計(jì)433100.00%三、亂項(xiàng)目目現(xiàn)狀二、榆市場(chǎng)搏預(yù)判四、卸推廣煤策略五、部營(yíng)銷(xiāo)鉤執(zhí)行年度妹計(jì)劃一、燙年度缸目標(biāo)六、把營(yíng)銷(xiāo)泉支持商業(yè)招商景觀園林開(kāi)放物業(yè)進(jìn)駐順利交房營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)幼兒園招商營(yíng)銷(xiāo)嘉支持幼兒滅園招稱(chēng)商08年2月開(kāi)惰始進(jìn)魔行幼軟兒園切資料盟整理勾和招指商政束策的亡確定諒；08年3月啟位動(dòng)招深商，魂邀請(qǐng)3—包5家知呢名雙疫語(yǔ)幼閑兒園濱進(jìn)行館洽談軟；08年4月確候定初呼步洽已談意待向，賞確定狡合作石方式跪；08年5月進(jìn)燥行正崖式簽長(zhǎng)約儀斜式。幼兒糠園須寨在業(yè)零主基調(diào)本入猴住前遲能夠返進(jìn)行敘試營(yíng)痕業(yè)，驅(qū)并通投過(guò)教