房地產業(yè)價值鏈問題及其剖解

房地產業(yè)價值鏈問題及其剖解

美國戰(zhàn)略管理學專家邁克爾·波特在《競爭優(yōu)勢》中提出，價值鏈是一個企業(yè)用以設計、生產、銷售、交貨以及維護其產品的內部過程或作業(yè)。邁克爾·波特之后的價值鏈概念注意到了與其他企業(yè)的聯系。JanmesBotkin認為，價值鏈就是一個通過鏈中不同企業(yè)的設計、制造、組裝、分銷和零售的過程，這是更大范圍、更為系統的概念。到了最近，價值鏈的概念更加注意信息的獲得對于企業(yè)控制價值鏈核心資源的重要性，因此價值鏈的概念發(fā)展成了數字價值鏈，是通過互聯網而形成的電子神經系統。

房地產產業(yè)價值的構成也同樣遵循價值鏈理論的基本結構，房地產業(yè)價值鏈是指在房地產業(yè)價值形成過程中，產業(yè)價值的主要創(chuàng)造者－政府、開發(fā)商和土地使用權出讓方，這些經濟單元通過協同合作投入所擁有的權利，承擔不同的價值創(chuàng)造職能，在產業(yè)上下游共同向最終消費者提供住宅產品時形成的各環(huán)節(jié)分工合作關系，形成一個圍繞房地產相互合作相互聯結的價值系統。在這個過程中，這個系統不僅增加價值，而且重新創(chuàng)造價值。

房地產發(fā)展歷程，體現出行業(yè)收益集中化特征，其整體財富增長并沒有給利益相關者帶來均等的財富增長。從表面上看，行業(yè)財富增長的最大受益者是房地產企業(yè)擁有者。產業(yè)鏈各個主要環(huán)節(jié)的收益分配不合理是房地產業(yè)價值鏈不完善的一個重要表現。

一、我國房地產業(yè)價值鏈現狀

從其發(fā)展來看，我國房地產業(yè)的價值鏈存在一定的缺陷，具體表現在以下兩點。

財富創(chuàng)造各主體在財富分配博弈中地位不平等

從價值創(chuàng)造來源和收益分配結果來看，投資者以其資本和管理，即投入資本和企業(yè)家才能，獲得資本回報和企業(yè)家才能報酬。房地產買賣市場是一個競爭較為激烈的市場，參與買賣的要素流動較為通暢。因此，在正常情況下，投資者只能獲取社會平均利潤。但我國房地產商所獲取的收益往往遠高于平均收益。從土地這一房地產開發(fā)的重要因素分析，可以看出一些背后的推動力。土地交易的市場化是房地產開發(fā)的起點。

在土地市場交易過程中，地方政府具有雙重身份，既是仲裁者，又是交易商：一方面，以行業(yè)主管機關的身份監(jiān)督和評判交易過程；同時，往往通過其土地委托代理機構，以市場主體的身份參與微觀交易過程。而且，由于地方政府擁有強制征用集體土地的權力，這種強制性為政府以低價從農民手中征用土地成為可能；而與房地產商的交易過程中，又可以以合理的市場價格出售土地，獲取土地交易的差價。

而從集體土地使用權出讓方角度看，放棄土地使用權需要獲得補償，同時還存在尋找新的生活來源所需成本和失去穩(wěn)定生活保障的風險成本。

韓俊等的研究發(fā)現，低價征地是當前損害農民利益的突出問題，成為新時期“以農養(yǎng)工，以鄉(xiāng)養(yǎng)城”的一種新形式。國土資源部征地制度改革課題組的估計是，政府在農轉用土地中，大致可以獲得60%以上的收益。

無法實現產業(yè)均衡德定目標

產業(yè)的動態(tài)均衡體現為供求結構基本平衡，價格較為平穩(wěn)，不存在結構性矛盾，不會引發(fā)社會矛盾和收益的不均衡。

現階段，我國房地產業(yè)發(fā)展過程中上述動態(tài)均衡目標并未完全實現。供給結構不合理，價格劇烈波動，存在較為嚴重的結構性矛盾；由于房地產業(yè)發(fā)展引發(fā)的社會矛盾和收益不均衡現象有一定代表性。同時，房地產業(yè)發(fā)育表現為以下一些特征：不完全性；以依賴型為主，向自主型產業(yè)價值鏈過渡十分困難；剛性大于柔性；形成與發(fā)展的政策誘致性；低級與高級產業(yè)價值鏈的共生。

房地產業(yè)極易受政策調整的影響，表現為抗政策風險能力小。一般來說，由于慣性或惰性產業(yè)總會或多或少地表現出一種剛性。與此同時，產業(yè)為適應市場需要和產業(yè)生命周期等也往往表現出一定的靈活性或柔性，所以說產業(yè)是剛性與柔性兼?zhèn)洹，F階段房地產業(yè)在適應市場需求變化和產業(yè)周期變化的能力上還有待進一步加強，靈活性或柔性不夠，產業(yè)的剛性大于柔性。

另外，一些地方違規(guī)征占買賣土地，補償標準較低，失地農民往往得不到妥善安置，被征地農民失去穩(wěn)定收入來源已影響到經濟社會的穩(wěn)定。

二、房地產業(yè)價值鏈不合理的致因

造成我國房產地業(yè)價值鏈不合理的原因主要有以下幾點：

房地產交易市場三方目標的可協調性差

房地產交易市場中，政府、房地產投資者和集體土地使用權出讓方三者目標具有不可協調性。政府的目標是最大化社會剩余價值，同時，創(chuàng)造政績、促進經濟增長和保持社會穩(wěn)定。企業(yè)的目標是最大化生產利潤，尤其是超額利潤的追逐是房地產開發(fā)企業(yè)永恒的主題。而對于擁有土地使用權的農民來說，其目標是最大化個人收益。

三者目標的交集過于狹窄。尤其是“政府＋投資者”與土地使用權出讓方的農民所追求目標的交集更為狹窄。在市場交易中，被征地農民一般文化程度相對較低，擁有較少的社會資源，在當地政治經濟生活中很少有參與能力和影響力；而基層政府管理部門及其土地委托代理機構和開發(fā)商則處于優(yōu)勢地位。因此，政府和投資者更容易結為“暫時的利益共同體”，設計有利于他們的交易規(guī)則。而這些交易規(guī)則對被征地一方往往是較為不利的。這就為房地產價值創(chuàng)造和收益分配的不合理作了鋪墊。

財富創(chuàng)造主體之一的農民土地產權未從法律上得到明確

由于國家擁有強制征用集體土地的權力，政府制定的土地征用價格往往低于該土地的市場均衡價格，然而在價格談判的時候，農民在大多數情況下都是征地結果的被動接受者。

從我國的現實國情看，農民擁有的最大財富便是土地以及房產。在我國，由于集體土地產權并不明晰，農民的這部分財富實際上處在已確定的可強制執(zhí)行的財產權的法律之外。根據秘魯學者索托的估計，在秘魯和埃及這樣的國家中，10個人中有8個人的財產在正規(guī)的經濟之外。法律管轄之外的財產總值不僅超過了法律管轄之內的財產，而且也使外國的援助相形見絀。在埃及，法律以外的財產總計相當于所有記錄在案的財產總額的55倍；在海地，這部分財產相當于所有投資總額的150倍；在前蘇聯等國家中，窮人擁有的在法律管轄之外的房地產潛在價值高達萬億英鎊。這些未經由法律明確的財產相當于1989年以來外國在這些國家投資的20倍，是世界銀行和國際貨幣基金組織對發(fā)展中國家貸款的46倍，幾乎相當于包括紐約、東京、倫敦、法蘭克福、多倫多、巴黎和米蘭股票交易所在內的世界上前二十個最發(fā)達股票交易所全部上市公司的市值總額。

這表明，由于集體土地產權制度不明確，征地過程容易出現操作程序的非規(guī)范化和不透明。補償標準和獎懲措施不統一，為征地過程中出現矛盾埋下隱患，阻礙房地產業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展。

財富創(chuàng)造與收益分配沒有完全遵循市場規(guī)律，沒有正確發(fā)揮政府宏觀調控作用

勞動價值論主張價值創(chuàng)造和收益分配相統一；而要素價值論則認為非勞動要素，比如資本、土地、自然資源等與勞動一樣均創(chuàng)造價值，因而各種要素都有理由參與收益分配。同時，財富和價值的生長離不開生產要素，因而要素所有者必須憑借其要素所有權獲得回報。黨的十六大報告指出，要將按勞分配和按要素分配結合起來，多勞多得，明確了勞動、資本、技術和管理技術等生產要素按貢獻大小參與收益分配的原則。然而在我國房地產業(yè)發(fā)展中，財富創(chuàng)造和收益分配并未完全遵循宏觀調控指導原則，出現二者關系被扭曲的現象。

在分配中，效率和公平兩條原則均未能有效滿足

消除兩極分化，構建和諧社會，必然對房地產業(yè)發(fā)展提出新的要求。既要求房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)展壯大，實現財富進一步增長；同時，又要求在收益分配時，財富創(chuàng)造與收益分配相匹配。

兼顧效率和公平是社會主義市場經濟的本質要求。在我國房地產業(yè)發(fā)展過程中，盡管表現出一定的財富增長效率，但其實際上是在壓低要素成本基礎上的效率，是一種被扭曲的效率，而在要素收益分配中，又體現出較大的不公平性。

三、房地產業(yè)價值鏈優(yōu)化思路

針對以上分析，提出以下優(yōu)化我國房地產業(yè)價值鏈的建議。

明晰集體土地產權制度

通過全國人大立法的形式明晰農村集體土地產權制度。農村土地歸集體所有，但是在征地過程中，村委會等農村基層組織幾乎代替了農民的意愿。應進一步明確農村土地的產權邊界，賦予農民一定程度的永久承包權，有利于形成農村土地的長期租賃市場，進而提高租金增加農民收入。在土地被租用、征用時，農民應與政府、開發(fā)商直接談判，收益主要歸農民所有，避免出現腐敗和各種不良現象。

現階段土地制度改革的目標就是在集體所有制的基礎上，以市場化為導向，穩(wěn)定地權，賦予農民永久承包權，物化農民土地使用權，使農民土地使用權可以依法進行出讓、出租、繼承、抵押等，建立城鄉(xiāng)統一的土地使用權交易市場，允許農民土地使用權依法進入城鎮(zhèn)建設用地市場，并享有和國有土地同樣的權利。

改革農村集體土地制度，進一步明確農村土地的產權邊界。土地產權界定越完整，土地的價值就越高，因為明晰的產權減少了不確定性因素，降低了交易成本。通過穩(wěn)定地權和賦予農民永久承包權，有利于形成農村土地的長期租賃市場，從而提高土地租金水平。同時，只有清楚界定到農民頭上的土地權利，才是真正的“保障”，即使土地出租或者被征用，較高的土地收益也是農民最有力的“保障”。建立城鄉(xiāng)一體化的土地使用權交易市場，允許農民土地直接進入城市用地市場，才能充分發(fā)揮市場的力量，使得土地交易價格由市場來決定。政府在發(fā)展公共事業(yè)中需要強征土地時具有強征權，但必須支付市場價格，從而保證農民的收益和土地價值不被集體“賤賣”。

改革農村集體土地制度，對增加房地產業(yè)財富總量，延長房地產業(yè)價值鏈也大有裨益。我國城市土地制度改革，將本不能作為商品進行交易的土地推向市場，以乘數作用極大增加了城市公共財政和各項社會事業(yè)發(fā)展，也為新的土地制度改革積累了豐富經驗。

轉變土地供給思路

應根據我國城市化進程速度、經濟發(fā)展水平等建立相關房地產市場的國家、地方以及各城市的預測模型，并依據預測結果為各城市房地產市場提供指導性土地供給總量建議。土地既然為國有，那么出讓金大多數比例應全額上交國庫，以遏制地方開發(fā)沖動與利益膨脹。一些地方政府已成為事實上的土地經營者，應停止單純逐利，轉向加強公共設施建設、維護市場秩序、節(jié)能環(huán)保監(jiān)管等公眾服務方面。

促進市場交易各方較為對等的信息交流

在信息社會，信息的充分及時流動具有重要價值和意義。土地交易市場各方的交易信息占有量是不同的，因此容易出現信息欺騙和誤解等不正?，F象。為了形成一個穩(wěn)定健康的市場交易秩序，交易信息優(yōu)勢方，尤其是作為公共管理機構的政府有責任及時披露信息，正確、充分地引導交易方向，引導市場交易各方形成對交易后的結果有一個穩(wěn)定認知。

根據2002年8月建設部等六部委下發(fā)的《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》，2003年6月底，杭州市率先啟動房地產預警預報信息系統建設。全國已有13個城市建立房地產警預報信息系統。目前，北京市初步建立了北京市房地產交易管理網，也是北京市房地產預警預報系統的主要平臺。房地產預警預報系統由數據采集、預警預報系統和市場監(jiān)控三大塊組成，包括反映供需情況的施工、竣工、新開工面積等，反映預售情況的預售面積、空置率等，反映市場價格的各類商品房的售價及價格分析等。這樣，由統計局抽樣調查取得的房地產市場數據，可作為城市政府和更高層的決策。而建設系統建立的房地產交易管理與預警系統所發(fā)布的綜合性市場數據，可為政府、房地產商、普通居民等提供真實信息。

形成市場主體的“多贏”合作共生模式

轉變交易各方純粹競爭關系為既競爭又合作的多贏模式。在企業(yè)經營管理中，企業(yè)要想更好地參與競爭，必須轉換戰(zhàn)略視角，采取共生策略，將競爭演進為對稱性互惠共贏的持續(xù)發(fā)展過程。同樣道理，作為參與市場競爭的三個主體，政府、開發(fā)商和放棄土地使用權的農民，必須以平等的合作者，而不是競爭對手角度來參與交易，實現三者互惠共贏的交易結果，促進房地產市場的持續(xù)、快速、健康發(fā)展。

房地產業(yè)收益分配做到市場“無形的手”和政府“有形的手”相結合

在房地產業(yè)收益初次分配中，應該由市場機制主導分配結果，體現分配的效率性，盡量減少政府介入。尤其是對被征地農民合法交易活動的干預和市場交易主體行為的剝奪。必須以合理的市場價格支付被征地農民出讓土地使用權所應獲取的合理收益。

在條件成熟的地區(qū)，可以嘗試建立土地股份公司。被征地農民以土地使用權折為股份，組成土地股份公司，并以共同法人形式參與房地產土地市場交易。這對增強被征地農民在市場交易中的力量，完善市場秩序和規(guī)范市場行為均有一定意義。

而在收益的再次分配中，為了彌補市場機制在初次分配中的缺陷，政府可以通過宏觀調控，彌補市場弱勢的收益缺口，體現社會公平。政府通過土地交易所獲取的收益，應以合理比例建立補償基金，用來彌補被征地農民的損失。同時，政府還可以通過稅收、公共財政的轉移支付、援助基金等來補償被征地農民的損失。

完善社會中介組織和拓寬融資渠道

我國的房地產行業(yè)規(guī)模龐大，但分