新物業(yè)管理辦法全文

北京物業(yè)管理方法(全文）10月1日起實施北京市物業(yè)管理方法

北京市人民政府令第219號《北京市物業(yè)管理方法》已經4月6日市人民政府第64次常務會議審議經過，現(xiàn)予公布，自10月1日起施行。市長

郭金龍

四月二十日目錄第一章

總則第二章

前期物業(yè)管理第三章

業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第四章

物業(yè)服務第五章

物業(yè)使用與維護第六章

法律責任第七章

附則第一章

總則第一條

為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方正當權益，促進友好小區(qū)建設，依照《中華人民共和國物權法》和《物業(yè)管理條例》，結合本市實際情況，制訂本方法。第二條

本方法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者經過他人對物業(yè)管理區(qū)域內建筑物、構筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序活動。第三條

市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動監(jiān)督管理工作。供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設施設備維護等專題服務行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關監(jiān)督管理工作。第四條

區(qū)縣人民政府應該做好轄區(qū)內物業(yè)管理以及友好小區(qū)建設相關工作。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立及活動進行幫助、指導和監(jiān)督，協(xié)調處理糾紛。第二章

前期物業(yè)管理第五條

建設單位應該在銷售房屋前，結合物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、小區(qū)建設等原因劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣協(xié)議中明示。物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用，應該劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)標準上應該劃分為不一樣物業(yè)管理區(qū)域。第六條

業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并，應該向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關部門進行審查，確需調整，給予確認并公告。第七條

新建住宅物業(yè)，建設單位應該配建物業(yè)服務用房，包含客服接待、項目檔案資料保留、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣協(xié)議中明確物業(yè)服務用房坐落位置(詳細到樓棟、房號)。物業(yè)服務用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應該審查物業(yè)服務用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設計指標。房屋行政主管部門在辦理房產測繪結果立案時應該核查物業(yè)服務用房配置情況。第八條

建設單位負擔前期物業(yè)服務責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務協(xié)議應該作為房屋買賣協(xié)議附件。前期物業(yè)服務協(xié)議關于物業(yè)服務是否收費、收費標準以及服務標準約定應該符合本市相關要求。建設單位能夠將全部專題服務委托給物業(yè)服務企業(yè)，也能夠將專題服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)。第九條

建設單位在銷售物業(yè)前，應該制訂暫時管理規(guī)約，并在銷售場所公告，對關于物業(yè)使用、維護、管理，業(yè)主共同利益，業(yè)主應該推行義務，違反暫時管理規(guī)約應該負擔責任等事項依法作出約定。暫時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人正當權益。市房屋行政主管部門應該制訂并公布暫時管理規(guī)約示范文本。第十條

業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務協(xié)議，建設單位應該與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交以下資料：(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；(二)建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證附件、附圖；(三)完工驗收匯報及完工總平面圖，單體建筑、結構、設備完工圖，配套設施、地下管網工程完工圖、消防驗收等完工驗收資料；(四)設施設備出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定時檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)統(tǒng)計；(五)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；(六)業(yè)主名冊；(七)物業(yè)管理必需其余資料。全體業(yè)主承接前應該對物業(yè)共用部分進行查驗，能夠委托選聘物業(yè)服務企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設單位也能夠共同委托物業(yè)服務評定監(jiān)理機構進行查驗。第三章

業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會第十一條

業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。以下事項由業(yè)主共同決定：(一)制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員；(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；(四)選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)或者不再接收物業(yè)服務企業(yè)事實服務；(五)籌集、管理和使用專題維修資金；(六)申請改建、重建建筑物及隸屬設施；

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內其余重大物業(yè)管理事項。決定第(五)、(六)項事項，應該經專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應該分別經原物業(yè)管理區(qū)域內以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上業(yè)主同意；決定其余事項，應該經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)業(yè)主同意。第十二條

業(yè)主能夠以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則要求或者物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主共同決定。第十三條

業(yè)主能夠成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內共用部分實施共同管理，按攝影關要求開展與物業(yè)管理關于活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務企業(yè)停頓服務或者其余重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務企業(yè)或者其余事項，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導幫助業(yè)主共同決定關于事項。第十四條

物業(yè)管理區(qū)域內已交付業(yè)主專有部分達成建筑物總面積50%以上，建設單位應該向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為暫時召集人，召集占總人數(shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總人數(shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上業(yè)主也能夠自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。第十五條

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應該自接到申請之日起60日內，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設單位業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具備表決權組員人數(shù)三分之二?；I備組組員名單確定后，應該在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。第十六條

建設單位應該自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并負擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。第十七條

業(yè)主大會選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應該自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府立案：(一)籌備組出具并由組長簽字業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況匯報；(二)業(yè)主大會決議；(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；(四)業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應該當場給予立案，并在立案后7日內將立案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將關于情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、小區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內容發(fā)生變更時，應該及時辦理立案變更手續(xù)。第十八條

業(yè)主委員會委員實施任期制，關于任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則要求。有以下情形之一，委員資格自動終止：(一)任職期限屆滿；(二)不再具備業(yè)主身份；(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力；(四)被依法追究刑事責任，無法推行委員職責；(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職；(六)業(yè)主大會議事規(guī)則要求其余情形。業(yè)主委員會委員資格終止，應該自終止之日起3日內將所保管檔案資料、印章及其余應該移交財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應該責令移交，物業(yè)所在地公安機關應該給予幫助。第四章

物業(yè)服務第十九條

業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)應該具備法人資格，并按照國家要求取得物業(yè)服務企業(yè)資質。市房屋行政主管部門應該建立物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務企業(yè)實施動態(tài)監(jiān)督管理。第二十條

物業(yè)服務協(xié)議應該對雙方權利義務、物業(yè)服務事項、服務標準、服務費用、項目責任人、物業(yè)服務用房管理與使用、協(xié)議期限、服務交接、違約責任等內容進行約定。物業(yè)服務企業(yè)應該自物業(yè)服務協(xié)議訂立之日起15日內，將物業(yè)服務協(xié)議報物業(yè)服務項目所在地域縣房屋行政主管部門立案，區(qū)縣房屋行政主管部門將立案材料抄送物業(yè)服務項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。第二十一條

物業(yè)服務是包含各專題服務綜合服務。物業(yè)服務企業(yè)能夠將專題服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務一并委托給其余單位或者個人。未選聘物業(yè)服務企業(yè)，業(yè)主能夠共同決定將各專題服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)或者個人。第二十二條

物業(yè)服務企業(yè)應該按照物業(yè)服務協(xié)議和本市要求服務標準、技術規(guī)范等提供質價相符服務。物業(yè)服務企業(yè)及相關人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等包括人身安全作業(yè)，應該具備對應資質或者委托具備對應資質單位及個人實施；委托實施，應該明確各自安全管理責任。第二十三條

物業(yè)服務企業(yè)應該按照價格主管部門要求，將服務事項、服務標準、收費項目、收費標準等關于情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公告。物業(yè)服務企業(yè)應該于每年第一季度公告上一年度物業(yè)服務協(xié)議推行情況、物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算，業(yè)主提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應該及時回復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務項目收支情況進行審計，物業(yè)服務企業(yè)應該給予配合。

第二十四條

物業(yè)服務協(xié)議期限屆滿前，全體業(yè)主應該共同決定物業(yè)管理方式、服務內容、是否更換物業(yè)服務企業(yè)等事項。決定續(xù)聘原物業(yè)服務企業(yè)，應該與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商訂立物業(yè)服務協(xié)議；決定解聘，應該推行必要通知義務，協(xié)議未約定通知期限，應該于協(xié)議期限屆滿前三個月通知原物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第二十五條

物業(yè)服務協(xié)議終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得停頓服務。物業(yè)服務協(xié)議屆滿，物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務協(xié)議，應該于協(xié)議期限屆滿前推行必要通知義務；協(xié)議未約定通知期限，應該于協(xié)議期限屆滿前三個月通知業(yè)主。第二十六條

物業(yè)服務企業(yè)未與業(yè)主訂立書面物業(yè)服務協(xié)議，但實際上提供了物業(yè)服務，并推行了通知義務，物業(yè)服務企業(yè)有權要求業(yè)主推行相關義務。業(yè)主共同決定不再接收物業(yè)服務，物業(yè)服務企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務，不得以事實服務為由向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。物業(yè)服務企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務，應該提前三個月通知業(yè)主。第二十七條

物業(yè)服務協(xié)議終止或者業(yè)主共同決定不再接收事實服務，物業(yè)服務企業(yè)應該在60日內與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務企業(yè)應該推行以下交接義務，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：(一)移交物業(yè)共用部分；(二)移交本方法第十條要求相關資料；(三)移交物業(yè)服務期間形成物業(yè)和設施設備使用、維護保養(yǎng)和定時檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)統(tǒng)計；(四)結清預收、代收關于費用；(五)法律、法規(guī)、規(guī)章要求和物業(yè)服務協(xié)議約定其余事項。原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務企業(yè)在應該辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前期間內，應該維持正常物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務費用。原物業(yè)服務企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域，新物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主應該與原物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商處理；協(xié)商不成，應該依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應該加強對物業(yè)服務企業(yè)交接工作監(jiān)管。第二十八條

物業(yè)服務企業(yè)應該按照物業(yè)服務協(xié)議指派項目責任人，除物業(yè)服務協(xié)議另有約定外，項目責任人標準上只能在一個物業(yè)服務項目任職。物業(yè)服務企業(yè)更換項目責任人，應該及時通知業(yè)主并進行公告。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目責任人，物業(yè)服務企業(yè)應該及時更換。第二十九條

業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位和關于部門能夠委托物業(yè)服務評定監(jiān)理機構，就物業(yè)服務質量、服務費用和物業(yè)共用部分管理情況等進行評定和監(jiān)理。物業(yè)服務評定監(jiān)理機構應該按照本市相關要求提供專業(yè)服務，不得出具備虛假內容、誤導性陳說和重大遺漏評定監(jiān)理匯報。第三十條

房屋行政主管部門應該加強對物業(yè)服務活動監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務投訴。本市支持物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會能夠依照物業(yè)服務項目標性質、物業(yè)服務內容、服務標準等原因，定時公布物業(yè)服務成本信息。第五章

物業(yè)使用與維護

第三十一條

住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應該按照要求辦理申報登記，并與物業(yè)服務企業(yè)訂立住宅裝飾裝修服務協(xié)議。物業(yè)服務企業(yè)應該將裝飾裝修時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內公告。物業(yè)服務企業(yè)應該加強對裝飾裝修活動巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關要求及裝飾裝修服務協(xié)議，物業(yè)服務企業(yè)應該及時通知并勸阻；拒不改過，物業(yè)服務企業(yè)應該及時向關于主管部門匯報，并在物業(yè)管理區(qū)域內公告。第三十二條

建設單位出售物業(yè)管理區(qū)域內車庫、車位，應該在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權登記。物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外其余人。建設單位出租物業(yè)管理區(qū)域內規(guī)劃用于停放車輛車庫、車位，應該首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設單位能夠將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外其余人，租期不得超出六個月。建設單位調整租金時應該與全體業(yè)主協(xié)商。業(yè)主以外其余車庫、車位使用人應該恪守管理規(guī)約關于停車管理約定。第三十三條

物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經營單位應該向最終用戶收取關于費用，并依法負擔相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。物業(yè)服務企業(yè)接收委托代收前款費用，應該向業(yè)主出具專業(yè)經營單位發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。第三十四條

發(fā)生以下危及房屋使用安全緊急情況，需要立刻對共用部分進行維修、更新、改造，按照關于要求使用專修資金：(一)屋面防水損壞造成滲漏；(二)電梯故障危及人身安全；(三)高層住宅水泵損壞造成供水中止；(四)樓體單側外立面五分之一以上有脫落危險；(五)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功效障礙，危及人身財產安全；(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功效障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造。使用專題維修資金詳細方法由市房屋行政主管部門會同相關部門制訂。第三十五條

物業(yè)轉讓時，業(yè)主應該向受讓人說明專題維修資金交存和結余情況，該物業(yè)分戶賬中結余專題維修資金隨物業(yè)同時過戶。第三十六條

建設單位應該按照國家要求和房屋買賣協(xié)議約定保修期限、范圍等負擔建筑物及隸屬設施設備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)應該給予幫助配合。第三十七條

物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關專有部分業(yè)主、物業(yè)使用人應該給予配合,造成專有部分損失,責任人應該依法負擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。第三十八條

業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,應該將管理規(guī)約、物業(yè)服務協(xié)議、關于費用交納情況等事項通知受讓人或者承租人,并自買賣協(xié)議或者租賃協(xié)議訂立之日起15日內,將買賣或者出租情況通知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主轉讓物業(yè)，應該與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)性服務企業(yè)結清相關費用。第六章

法律責任第三十九條

違反本方法第十條要求，建設單位不推行交接義務，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改過；逾期不改過，可處3萬元罰款。第四十條

違反本方法第十六條要求，建設單位未按要求向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關資料，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改過；逾期不改過，可處3萬元罰款。第四十一條

違反本方法第二十條要求，物業(yè)服務企業(yè)未按時將協(xié)議報送立案，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改過，并可處1萬元罰款。第四十二條

違反本方法第二十五條、第二十六條要求，物業(yè)服務企業(yè)私自停頓物業(yè)服務，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改過，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失，依法負擔賠償責任。第四十三條

違反本方法第二十七條要求，原物業(yè)服務企業(yè)未按要求交接，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接，可處