托縣市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

鳳凰城開發(fā)項(xiàng)現(xiàn)在期市場(chǎng)調(diào)查匯報(bào)及初步規(guī)劃提議調(diào)研時(shí)間：4月24日調(diào)研人員：曹玉琪李鵬聯(lián)創(chuàng)市場(chǎng)部第一部分、調(diào)研設(shè)計(jì)調(diào)研目地調(diào)研內(nèi)容第二部分、托克托縣概況地域人文地域地理遠(yuǎn)景規(guī)劃第三部分、托克托縣房地產(chǎn)市場(chǎng)特征1.托克托縣房產(chǎn)整體發(fā)展概況2.住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況分析第四部分、區(qū)域市場(chǎng)總體分析1.該項(xiàng)目所在區(qū)域概況2.地塊分析3.競(jìng)爭(zhēng)分析第五部分、項(xiàng)目本身分析1．項(xiàng)目基本概況2．SWOT分析3．劣勢(shì)處理方案4．項(xiàng)目增值空間第六部分、項(xiàng)目整體定位提議1、項(xiàng)目主題定位2、規(guī)劃定位提議3、戶型定位提議①戶型結(jié)構(gòu)定位②面積定位③功效定位4、環(huán)境規(guī)劃提議5、配套設(shè)施及會(huì)所規(guī)劃提議調(diào)研設(shè)計(jì)1、調(diào)研目地主要針對(duì)托縣房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在特征與項(xiàng)目標(biāo)比較，從而說(shuō)明“鳳凰城”在托縣市場(chǎng)中將面正確形勢(shì)和地位；挖掘本身優(yōu)勢(shì)，冷靜審閱不足，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，提煉及整合成為本項(xiàng)目賣點(diǎn)，針對(duì)性提出項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃提議，利用各種主動(dòng)配合更大程度提升項(xiàng)目增值空間，使“鳳凰城”項(xiàng)目不但物有所值，愈加物超所值。2、調(diào)研內(nèi)容托克托縣政府政策、市政規(guī)劃、房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)狀況；項(xiàng)目區(qū)域特征、交通情況、周圍環(huán)境；竟?fàn)幨袌?chǎng)調(diào)研。二、托克托縣概況：1、地域人文托克托縣歷史悠久、人杰地靈、文化底蘊(yùn)深厚。早在五、六千年前新石器時(shí)代，就有些人類在這里生息繁衍。在這塊古老而文明沃土上，有新石器時(shí)期“海生不浪文化”遺址，戰(zhàn)國(guó)趙武侯筑就云中古城，唐代邊陲要塞東受降城，遼、金、元云內(nèi)、東勝州，呼市貿(mào)易水旱碼頭河口古鎮(zhèn)；有神奇莫測(cè)、改變無(wú)窮海眼神泉，千畝湖泊、葦叢點(diǎn)綴南湖水上公園；有品質(zhì)優(yōu)良、聞名遐邇紅辣椒、葡萄、小茴香、黃河鯉魚、黃米、黃豆、紅蘿卜、枸杞等土特產(chǎn)品。在歷史進(jìn)程中，這里曾先后孕育出孟舒、恰臺(tái)吉、李裕智、蘇謙益等歷史名人和革命先驅(qū)。2、地域地理托克托縣，隸屬于內(nèi)蒙古自治區(qū)首府呼和浩特市，位于自治區(qū)中部、大青山南麓、黃河上中游分界處北岸土默川平原上。地理坐標(biāo)在東經(jīng)111°2′30″——111°.32′21″、北緯40°5′55″，——40°35′15″，全縣平均海拔1132米，總面積1416．8平方公里。黃河流經(jīng)縣境37.5公里。全縣地勢(shì)為東南高而西北和西南低。轄5鎮(zhèn)，13個(gè)居委會(huì)，120個(gè)村委會(huì)，總?cè)丝?9.5萬(wàn)人，境內(nèi)居住著蒙、漢、回、滿等24個(gè)民族。托縣屬于溫帶大陸性氣候，四季分明，日照充分，年均氣溫7.3℃，年均降雨量362毫米。地處呼、包、鄂“金三角”腹地，交通便利，已于底通車呼準(zhǔn)鐵路、呼城高速公路貫通全縣南北。3、遠(yuǎn)景規(guī)劃城市用地發(fā)展方面：對(duì)托縣縣城所在雙河鎮(zhèn)城市發(fā)展提出“東擴(kuò)，西改，南延，北展”思緒，選擇城市發(fā)展方向?yàn)椋褐饕驏|發(fā)展，其次向南發(fā)展，適度向北發(fā)展。結(jié)合城市現(xiàn)實(shí)狀況布局特點(diǎn)、地形地貌和城市發(fā)展目標(biāo)，空間布局結(jié)構(gòu)能夠概括為“三中心，一主軸，三次軸，三片區(qū)”。中心分為兩個(gè)主中心和一個(gè)次中心。新城中心以商業(yè)，文化娛樂(lè)，行政辦公，公共服務(wù)為主城市主要中心區(qū)，中心片由行政中心與商業(yè)中心共同組成，是雙河鎮(zhèn)城市建筑風(fēng)貌最集中表現(xiàn)。舊城中心以商業(yè)，廣場(chǎng)，市民文化娛樂(lè)活動(dòng)為主次中心，以“三點(diǎn)一線”空間形式連接著新城與舊城。居住用地規(guī)劃：（1）居住片區(qū)一：位于雙河鎮(zhèn)舊區(qū)西部，云中路以西，主要是為雙河鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)服務(wù)。規(guī)劃居住用地180.36公頃，居住人口3.2萬(wàn)人。（2）居住片區(qū)二：位于雙河鎮(zhèn)舊區(qū)中心，云中路以東，主要是為舊城區(qū)居民服務(wù)，是現(xiàn)實(shí)狀況居民和二類居住用地較為稠密地域。規(guī)劃以改造為主，配套建設(shè)對(duì)應(yīng)規(guī)模公共服務(wù)設(shè)施，完善其生活環(huán)境。規(guī)劃居住用地260.43公頃，居住人口4.7萬(wàn)人。（3）居住片區(qū)三：位于雙河鎮(zhèn)新區(qū)北部，以二類居住用地為主，混合一類居住用地，公共綠地和配套設(shè)施完備，規(guī)劃居住用地166.44公頃，居住人口3萬(wàn)人。（4）居住片區(qū)四：位于雙河鎮(zhèn)新區(qū)南部，主要為新區(qū)經(jīng)濟(jì)中心服務(wù)。規(guī)劃居住用地126.54公頃，居住人口2.3萬(wàn)人城市規(guī)模：城市人口規(guī)模規(guī)劃到和2030年，城區(qū)人口分別為7萬(wàn)人和12萬(wàn)人，城市建設(shè)用地規(guī)模，近期控制為1050公頃，遠(yuǎn)期控制為1700公頃，人均140平米。三、托克托縣房地產(chǎn)市場(chǎng)特征1、托克托房地產(chǎn)整體發(fā)展概況經(jīng)過(guò)調(diào)查我們發(fā)覺,現(xiàn)在本縣房產(chǎn)市場(chǎng)具備以下特點(diǎn)：①房產(chǎn)開發(fā)起步較晚，開發(fā)規(guī)模及價(jià)格正處于逐步攀升階段，房產(chǎn)開發(fā)商品化程度偏低；②整體營(yíng)銷伎倆、傳輸媒體對(duì)項(xiàng)目標(biāo)包裝力度不夠，但營(yíng)銷水平并不落后；③在特定時(shí)間段內(nèi)投資增幅過(guò)高、價(jià)格上揚(yáng)過(guò)快；④缺乏物業(yè)管理，現(xiàn)在，托縣仍沒(méi)有物業(yè)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)物業(yè)管理。2住宅地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)實(shí)狀況分析住宅開發(fā)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)化快速通道。伴隨城市化不停推進(jìn)，托縣經(jīng)營(yíng)性土地出讓面積逐年增加。托縣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)快速成長(zhǎng)，外地一些實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好建筑企業(yè)不停涌入托縣進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。住宅開發(fā)完成從量增加到質(zhì)轉(zhuǎn)變，近幾年，托縣房地產(chǎn)先后建成玫瑰家園、坤和家園、云中花園、祥和小區(qū)等一大批環(huán)境優(yōu)美、深得消費(fèi)者青睞住宅小區(qū)。住宅小區(qū)建設(shè)從過(guò)去重視量增加向質(zhì)方向轉(zhuǎn)變。凡新審批、新開工商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)成開發(fā)建設(shè)總面積70%以上。四、區(qū)域市場(chǎng)總體分析1、該項(xiàng)目所在區(qū)域概況年初，托縣市委委托中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)對(duì)托縣東部13.8平方公里新鎮(zhèn)區(qū)進(jìn)行了城市設(shè)計(jì)，重點(diǎn)對(duì)4.7平方公里關(guān)鍵區(qū)進(jìn)行了詳細(xì)城市設(shè)計(jì)，其中包含黨政辦公大樓、公安、檢察院、財(cái)政等單體建筑設(shè)計(jì)及各小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。托縣新城中心以商業(yè)，文化娛樂(lè)，行政辦公，公共服務(wù)為主城市主要中心區(qū)，中心片由行政中心與商業(yè)中心共同組成，是雙河鎮(zhèn)城市建筑風(fēng)貌最集中表現(xiàn)。2、地塊分析本項(xiàng)目地塊處于托縣新區(qū)關(guān)鍵位置，南臨托克托交通主干道托克托大街，北至東勝大街，西接規(guī)劃中文化娛樂(lè)步行街，一中，凱旋門酒店，林業(yè)局，公安局指揮中心圍繞四面，具備較大升值空間，且項(xiàng)目地塊規(guī)則、利于充分利用、易于規(guī)劃與設(shè)計(jì)。3、競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)調(diào)查表樓盤名稱萬(wàn)福都匯尚東名郡開發(fā)商金禾泰房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)天和房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)區(qū)域托縣新區(qū)托縣新區(qū)地點(diǎn)黃河大街（一中后面）托克托大街與平安大道交匯處用途住宅，商業(yè)住宅，商業(yè)占地面積100多畝300畝建筑面積一期12萬(wàn)㎡商住配比（商業(yè)售價(jià)12800元每平，一托二）商業(yè)2萬(wàn)。百分比17％（未開售）容積率1.43綠化率38%35%樓型17棟多層，5棟高層（11層）（一期）14棟多層，2棟小高層開盤日期9月付款方式公積金貸款，商業(yè)貸款，一次性一次性，貸款優(yōu)惠說(shuō)折扣在經(jīng)理手上。總價(jià)2萬(wàn)左右沒(méi)確定出售百分比已售60％總戶數(shù)價(jià)格范圍2900——3600元／㎡均3400元2900—3800元／㎡均價(jià)3500元面積區(qū)間85.5—139.5㎡90－110㎡主力戶型三室三室，二室主力面積110㎡100㎡左右交房日期.8.12售樓電話86233338631777樓盤名稱丁香水溪億福佳園開發(fā)商天和房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)世華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)區(qū)域托縣新區(qū)托縣新區(qū)地點(diǎn)東勝大街與平安路交匯處大盛魁對(duì)面用途商住住宅，商業(yè)占地面積16萬(wàn)㎡308畝建筑面積28萬(wàn)㎡32萬(wàn)㎡商住配比在做規(guī)劃未知，商業(yè)售價(jià)6888元／㎡起容積率1.43綠化率35%35%樓型20棟多層，21棟小高層（11）37棟小高層開盤日期8月11月15日付款方式貸款，一次性貸款，一次性優(yōu)惠一次性，9.5折一次性，9.5折出售百分比70%總戶數(shù)1500戶3700多戶（已售2600多戶）價(jià)格范圍2900多－3700多，均3500元／㎡3500－3900元每平，均3790元每平面積區(qū)間98－149㎡95－108平米主力戶型二居兩居三居主力面積98—108㎡108平米交房日期.12底售樓電話86911118575888托克托縣現(xiàn)在累計(jì)建筑面積260萬(wàn)平米（官方統(tǒng)計(jì)），主要集中在托縣新區(qū)。在調(diào)查過(guò)程中發(fā)覺：1、住宅建筑主要為多層和小高層（11），在戶型面積分配上，存在戶型相同而面積相差較小，住宅戶型面積集中在80－140平米之間，極少許復(fù)式面積在250平米左右，100－110平米之間兩居，三居為主推戶型。價(jià)格在2900－3900元每平米之間，均價(jià)在35每平米。2、商業(yè)戶型主要為一托二，少許三托四，平層極少。現(xiàn)面積在50－450平米之間，其中100平米之下為極少許，主力面積在150－350平米之間。商業(yè)起售價(jià)6888元每平米，很好地段價(jià)在12800元左右，已知部分，商業(yè)為總建面17％。大部分商業(yè)未推出（配比不詳）。3、面對(duì)日趨成熟消費(fèi)群體，他們?cè)谶x擇購(gòu)置房屋時(shí)候，會(huì)越來(lái)越重視戶型結(jié)構(gòu)合理性。依照長(zhǎng)久對(duì)客戶調(diào)查以及近期對(duì)周圍項(xiàng)目標(biāo)調(diào)查，市場(chǎng)上不少項(xiàng)目存在戶型設(shè)計(jì)不合理問(wèn)題。主要集中表現(xiàn)在客廳開間尺寸比較小，170平方米四房戶型，客廳寬度才4.5米，而主臥房寬度也是4.5米，這不但使客廳感覺狹長(zhǎng)、使用不方便，同時(shí)也極大浪費(fèi)房屋面積。另外，伴隨人們生活方式不停改變，廳、房在面積分配上要重新調(diào)整，房間里應(yīng)考慮一定面積儲(chǔ)物間。五、項(xiàng)目本身分析1、項(xiàng)目基本概況本項(xiàng)目占地170畝，在托縣新區(qū)眾多項(xiàng)目中處于中等規(guī)模，現(xiàn)在為熟地，正處于項(xiàng)現(xiàn)在期規(guī)劃階段，可依照市場(chǎng)隨時(shí)做出調(diào)整。2、SWOT分析（1）優(yōu)勢(shì)分析：①位置優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目處于托縣開發(fā)區(qū)中心位置，在不遠(yuǎn)未來(lái)市政機(jī)關(guān)，學(xué)校，商業(yè)中心環(huán)饒四面。②交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目南臨托克托大街，北接?xùn)|勝大街，出入便利，交通快捷。③設(shè)計(jì)還未開始，能夠依照市場(chǎng)變動(dòng)情況，重新定位，以降低項(xiàng)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。④在建項(xiàng)目雖多，但格調(diào)類型各異輕易聚集購(gòu)置人氣。（2）劣勢(shì)分析①周圍尚處于開發(fā)階段，未形成完備周圍配套。②本項(xiàng)目規(guī)模在周圍眾多項(xiàng)目中處于中等水平，不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)。③周圍在售樓盤較多，對(duì)今后銷售有一定壓力。④項(xiàng)目區(qū)內(nèi)原住居民，消費(fèi)能力有限，對(duì)價(jià)格承受能力較低。（3）機(jī)會(huì)分析①周圍眾多項(xiàng)目基本由多層和小高層（11層）組成，現(xiàn)在沒(méi)有能讓人眼前一亮項(xiàng)目，我企業(yè)可開發(fā)特色項(xiàng)目來(lái)填補(bǔ)空缺?？蛻魧?duì)居住環(huán)境和綜合素質(zhì)理性選擇增強(qiáng)。③本項(xiàng)目可依照當(dāng)?shù)赜蚴袌?chǎng)需求進(jìn)行全新包裝定位。（4）威脅分析①項(xiàng)目完工周期晚于周圍在建項(xiàng)目。②區(qū)域內(nèi)大型樓盤推出對(duì)本項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生一定影響。3、劣勢(shì)處理方案①針對(duì)項(xiàng)目周圍配套不完備，本項(xiàng)目可針對(duì)性做一部分配套（超市，健身器材，小區(qū)景觀小品等）來(lái)一定程度上填補(bǔ)不足。②針對(duì)規(guī)模上不足，我們能夠把小區(qū)設(shè)計(jì)為一個(gè)精品樓盤，在品質(zhì)和特色上做文章。③因?yàn)樾^(qū)規(guī)模是有限，能夠針對(duì)性迎合一部分人需要，依照這部分人需求去設(shè)計(jì)產(chǎn)品。4、項(xiàng)目增值空間項(xiàng)目位于托縣“三中心”主中心上，是未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，因?yàn)榻煌ǚ奖?，可建地塊多，商業(yè)價(jià)值大，其開發(fā)溫度也會(huì)逐步升高，因?yàn)殂鼭杉覉@、億福家園、大盛魁等物業(yè)牽動(dòng)，地塊已相對(duì)成熟，必定會(huì)成為客戶爭(zhēng)購(gòu)優(yōu)質(zhì)居住地。伴隨時(shí)間推移，配套逐步完善，此區(qū)域?qū)⒊蔀橥锌送锌h新形象代言，而本項(xiàng)目標(biāo)升值空間是不言而喻。六、項(xiàng)目整體定位提議1、項(xiàng)目定位提議（1）項(xiàng)目主題定位人們心目中理想建筑應(yīng)該是對(duì)人類理想生活方式容納。當(dāng)代建筑已經(jīng)越來(lái)越多地把人和環(huán)境原因放到了最為關(guān)鍵位置，從抽象意義上說(shuō)，怎樣表現(xiàn)出建筑宜居性，讓建筑更適合于人，更適合人與環(huán)境結(jié)合，這才是評(píng)判品質(zhì)建筑關(guān)鍵標(biāo)準(zhǔn)。建筑精度幾乎達(dá)成制造業(yè)精度，像汽車精度，非常精巧。所謂品質(zhì)，應(yīng)該表現(xiàn)在細(xì)節(jié)上，最動(dòng)能打感人通常是那些充滿人性關(guān)心設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。所以提議主題：鳳凰城：理想建筑，品味精巧。（2）項(xiàng)目定位所謂地產(chǎn)因子，指是一個(gè)建筑地塊所具備適宜建造某種功效建筑條件和素質(zhì)。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造建筑功效和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之關(guān)鍵原因之一。房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不一樣檔次住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備基當(dāng)?shù)禺a(chǎn)因子有所不一樣。詳細(xì)以下表：影響因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅別墅中高檔住宅附加說(shuō)明A、對(duì)公共交通依賴性很強(qiáng)強(qiáng)通常弱不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)B、對(duì)噪音及環(huán)境干擾適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線等C、對(duì)大氣環(huán)境要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上加住宅E、對(duì)周圍自然及人文景觀之要求低通常高很高F、小區(qū)物業(yè)管理要求低不高高很高高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)G、建筑、質(zhì)量裝修要求低通常高很高質(zhì)量?jī)?yōu)良；材料高檔H、容積率、覆蓋率要求無(wú)通常低低低密度；高綠化率I、對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)通常高很高會(huì)所等康體設(shè)施配套齊全J、景觀要求無(wú)通常高很高最好具備天然；稀缺景注：依照上表所列舉一些數(shù)據(jù)，將會(huì)在其后有針對(duì)性對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，并由此而對(duì)整體定位提出合理提議。本項(xiàng)目所應(yīng)具備地產(chǎn)因子分析依照以上分析來(lái)結(jié)合本項(xiàng)目標(biāo)地產(chǎn)因子進(jìn)行整合分析：影響因子中高檔高檔住宅附加說(shuō)明本案具體情況本項(xiàng)目是否符合對(duì)公共交通依賴性通常不宜鬧市區(qū)人員混雜區(qū)公交較方便；屬市區(qū)；周圍有多個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)成熟通常對(duì)噪音及環(huán)境干擾適應(yīng)性弱不宜臨貨運(yùn)交通快速干道、高壓線托克托大街和東勝大街交通主干道；噪音通常道路周圍以綠化帶隔離對(duì)大氣環(huán)境要求高不宜臨近污染性工廠、鬧市周圍無(wú)污染性工廠；緊鄰市政中心和大盛魁商業(yè)中心；空氣很好可達(dá)成對(duì)小區(qū)配套要求較弱不宜商場(chǎng)上加住宅有大型超市，并不位于商業(yè)中心；可滿足日常生活基本需求可達(dá)成對(duì)周圍自然及人文景觀之要求高周圍有本縣唯一人工河水上公園，自然環(huán)境好可達(dá)成小區(qū)物業(yè)管理要求高高水準(zhǔn)專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提議采取較高檔物管可達(dá)成容積率、覆蓋率要求低低密度未定通常對(duì)休閑空間，綠化要求高會(huì)所等設(shè)施配套齊全綠化率高；公共配套會(huì)深入完善可達(dá)成景觀要求高最好具備天然稀缺景景觀優(yōu)勢(shì)強(qiáng)可達(dá)成以上表明，本項(xiàng)目具備中高檔住宅所必須大部分地產(chǎn)因子，但距離高檔住宅要求還有一些障礙，比如配套問(wèn)題。所以，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上下功夫，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上找突破，同時(shí)加大內(nèi)部造景力度，完善相關(guān)配套，能夠成為非常有競(jìng)爭(zhēng)力中高檔樓盤。提升項(xiàng)目標(biāo)形象從而給客戶造成高檔物業(yè)印象或總體評(píng)價(jià)成為一個(gè)高檔樓盤。（3）項(xiàng)目客戶群定位關(guān)鍵客戶:周圍企業(yè)集團(tuán)、私營(yíng)企業(yè)主、公務(wù)員、白領(lǐng)；主要客戶：呼和浩特投資客。2、規(guī)劃定位提議（1）整體規(guī)劃提議一個(gè)地產(chǎn)大盤因?yàn)榻ㄖ巺^(qū)位不一樣，建筑形態(tài)不一樣，自然環(huán)境不一樣，銷售時(shí)期不一樣，甚至住客不一樣，帶來(lái)結(jié)果是各部分甚至每一套銷售單價(jià)均不相同，故怎樣整合建筑設(shè)計(jì)與自然環(huán)境、銷售時(shí)機(jī)包含客層聚集等原因關(guān)系，是最大化利潤(rùn)與最小化風(fēng)險(xiǎn)在前期規(guī)劃層面必須考慮問(wèn)題。本項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中面臨主要抉擇是容積率問(wèn)題，能過(guò)對(duì)億福家園、尚東名郡、丁香水溪詳細(xì)對(duì)比分析，按照利潤(rùn)最大化，快速銷售兼顧標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為本項(xiàng)目標(biāo)容積率控制在3以下為佳，過(guò)高容積率會(huì)造成建筑密度過(guò)大，對(duì)視嚴(yán)重，使人們最看重原因景觀盡失，對(duì)利潤(rùn)最大化、快速銷售會(huì)產(chǎn)生不利影響。（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)鍵點(diǎn)①群體組合關(guān)系上依照地形、地貌提供開敞空間和通透景觀面，形成有特色為精巧主題性園林景觀埋下伏筆建筑組群。②總體布局應(yīng)滿足采光、日照、通風(fēng)、視線要求，合理控制樓間距，爭(zhēng)取最大活動(dòng)空間和視覺空間，同時(shí)注意躲避西曬情況，或經(jīng)過(guò)新型材料應(yīng)用給予考慮。③充分考慮各建筑之間，各組團(tuán)平面布局之間有機(jī)聯(lián)絡(luò)，處理好商業(yè)部分與住宅部分空間及功效關(guān)系。④考慮用建筑手法和工程技術(shù)伎倆防止周圍不利原因影響，并給予充分利用。⑤建筑排列及單體選型應(yīng)注意戶與戶、樓與樓對(duì)視問(wèn)題，防止對(duì)視干擾，實(shí)現(xiàn)景觀房套數(shù)及質(zhì)量最大化。3、建筑設(shè)計(jì)提議建筑格調(diào)：表現(xiàn)當(dāng)代、簡(jiǎn)練、時(shí)尚、生動(dòng)、大氣素質(zhì)，依照不一樣功效定位，不一樣市場(chǎng)需求設(shè)計(jì)出各具特色建筑體，力爭(zhēng)打造成具備引領(lǐng)地位精品建筑群，成為城市標(biāo)志性建筑景觀。外部造型：建筑造型應(yīng)富有特征性，文化性和當(dāng)代性。在細(xì)節(jié)中統(tǒng)一中求個(gè)性。色彩應(yīng)以明快、高雅色調(diào)為主，突出建筑屋頂、中段、基座改變層次，力爭(zhēng)達(dá)成建筑單體和色彩生動(dòng)時(shí)尚且不乏品質(zhì)感。4、戶型定位提議①戶型結(jié)構(gòu)定位為提升項(xiàng)目標(biāo)附加值，增強(qiáng)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提議采取以下亮點(diǎn)設(shè)計(jì)：大戶型錯(cuò)層設(shè)計(jì)、大戶型空中花園、飄窗臺(tái)或陽(yáng)光室設(shè)計(jì)、錯(cuò)落陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)、自然采光通風(fēng)電梯間。經(jīng)過(guò)入戶花園，陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)實(shí)現(xiàn)多送面積，提升實(shí)用率，確保各房間通風(fēng)采光，盡可能降低交通面積。②面積定位提議戶型比提議首先考慮客戶承受力，也就是要控制總價(jià)，依照市場(chǎng)