合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理辦法

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理方法

第一章總則

第一條為深入提升物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費行為，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)正當(dāng)權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，依照《中華人民共和國價格法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《安徽省物業(yè)管理條例》等法規(guī)，結(jié)合本市實際，制訂本方法。第二條本方法適適用于本市范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費及其管理工作。第三條本方法所稱物業(yè)服務(wù)收費，是指具備物業(yè)服務(wù)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及配套共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人收取費用。第四條

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)由市價格行政主管部門負(fù)責(zé)制訂，并對其監(jiān)督管理。合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)由市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)制訂，并對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理。第五條

物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)該遵照合理、公開、費用與服務(wù)水平相適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)該遵照國家關(guān)于法律法規(guī)，嚴(yán)格推行物業(yè)服務(wù)協(xié)議，為業(yè)主提供質(zhì)價相符服務(wù)。第六條提倡業(yè)主經(jīng)過公開、公平、公正市場競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；激勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)價格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費經(jīng)過市場競爭形成。

第二章

收費范圍

第七條物業(yè)服務(wù)收費依照物業(yè)服務(wù)內(nèi)容性質(zhì)和不一樣特點，分別實施政府指導(dǎo)價和市場調(diào)整價。住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費中物業(yè)綜合服務(wù)費、車輛停放服務(wù)費、裝飾裝修垃圾清運費等物業(yè)服務(wù)收費實施政府指導(dǎo)價。非住宅物業(yè)服務(wù)費、別墅（含獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加）和實施酬金制住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費、物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收委托開展特約服務(wù)等其余服務(wù)收費實施市場調(diào)整價。第八條住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費實施分等級定價。市價格行政主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門，依照物業(yè)類型、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和服務(wù)成本等，制訂對應(yīng)基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)和浮動幅度，并適時向社會公布。第九條

實施市場調(diào)整價物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由雙方當(dāng)事人遵照平等、自愿標(biāo)準(zhǔn)事先約定，不得強行服務(wù)，強行收費。第十條

物業(yè)服務(wù)通常包含以下內(nèi)容：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理；（二）物業(yè)共用部位、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生、垃圾搜集清理和化糞池清理；（三）公共綠地、景觀和花草樹木養(yǎng)護(hù)管理；（四）車輛停放服務(wù)管理；（五）做好安全防范和秩序維護(hù)工作；（六）做好房屋租賃登記和裝飾裝修管理工作；（七）物業(yè)維修、更新費用帳目管理和物業(yè)檔案資料管理；（八）業(yè)主委托其余公共性服務(wù)內(nèi)容。第十一條業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠采取包干制或者酬金制方式約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受或者負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制是指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按約定百分比或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享受或者負(fù)擔(dān)物業(yè)服務(wù)計費方式。酬金制物業(yè)服務(wù)收費按協(xié)議約定辦理。第十二條物業(yè)服務(wù)收費組成包含物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤。物業(yè)服務(wù)成本組成通常包含以下部分：（一）服務(wù)人員工資、社會保險和按要求提取福利費等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護(hù)費用;（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、秩序維護(hù)費用；（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費用；（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理必備固定資產(chǎn)折舊；（六）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用；（七）經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會同意其余費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大修、中修和更新、改造費用，符合專題維修資金使用要求，應(yīng)該經(jīng)過專題維修資金給予列支，不得計入物業(yè)服務(wù)成本。第十三條

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅小區(qū)內(nèi)服務(wù)項目和服務(wù)工作開展情況，聽取業(yè)主委員會或業(yè)主大會意見。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取物業(yè)服務(wù)費用情況，應(yīng)接收物業(yè)項目所在地街道辦事處監(jiān)督。

第三章

收費管理

第十四條

住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)該在銷售物業(yè)之前，參考《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（附件3）、《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)》（附件1），確定前期物業(yè)服務(wù)方案，確定物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，在收費標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，按要求實施公開招投標(biāo)，中標(biāo)價格即為前期物業(yè)綜合服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中明確。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議應(yīng)該明確物業(yè)綜合服務(wù)費計費方式、計費起始時間，并同時約定服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。第十五條

開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主（物業(yè)買受人）訂立商品房買賣協(xié)議應(yīng)該包含前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定內(nèi)容，作為商品房買賣協(xié)議附件，經(jīng)業(yè)主（物業(yè)買受人）簽字確認(rèn)。第十六條

業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；詳細(xì)收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)等級和對應(yīng)基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度在物業(yè)服務(wù)協(xié)議中約定。第十七條物業(yè)綜合服務(wù)費（含住宅躍層或閣樓），以房屋全部權(quán)證登記建筑面積計算。未辦證以售房協(xié)議中房屋建筑面積或房產(chǎn)測繪部門實測房屋建筑面積計算，未計入產(chǎn)權(quán)面積隸屬房屋不得收取物業(yè)綜合服務(wù)費。第十八條已交付業(yè)主物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費自交付之日起次月由業(yè)主負(fù)擔(dān)。未交付業(yè)主物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。交付是指在房屋買賣協(xié)議約定時間內(nèi)，業(yè)主收到書面交付通知并辦妥相關(guān)交付手續(xù)。業(yè)主收到書面交付通知后，在通知期限內(nèi)無正當(dāng)理由不辦理相關(guān)交付手續(xù)，視為交付。開發(fā)建設(shè)單位沒有事先書面通知，以業(yè)主實際辦妥相關(guān)交付手續(xù)為準(zhǔn)。第十九條

業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費，預(yù)收期限不得超出6個月。雙方另有約定除外，但約定期限不得超出物業(yè)服務(wù)協(xié)議期限。第二十條

出租或以其余方式交他人使用物業(yè)，業(yè)主應(yīng)及時到物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記立案，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主或使用人按要求交納。第二十一條實施政府指導(dǎo)價物業(yè)服務(wù)收費實施服務(wù)價格登記證制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收費前，應(yīng)該向物業(yè)所在縣、區(qū)價格行政主管部門辦理立案和申領(lǐng)《服務(wù)價格登記證》。第二十二條

物業(yè)服務(wù)收費實施明碼標(biāo)價制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置或收費地點，按照物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價要求，公布物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、等級標(biāo)準(zhǔn)。

第四章

停車收費

第二十三條住宅小區(qū)內(nèi)符合規(guī)劃配置要求共用車位、車庫（含地下、地面）、地面停車場由物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員提供管理服務(wù)，按要求標(biāo)準(zhǔn)能夠收取停放服務(wù)費（見附件2）。業(yè)主對車輛有保管要求，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行訂立保管協(xié)議。第二十四條住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位應(yīng)優(yōu)先滿足業(yè)主、物業(yè)使用人停車需要，業(yè)主、物業(yè)使用人要求承租車庫，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。第二十五條實施物業(yè)管理區(qū)域車輛停放服務(wù)收費物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)該建立健全車輛停放服務(wù)及收費內(nèi)部管理制度，做好車輛進(jìn)出管理、停車場所保潔、照明、巡視（或監(jiān)視）和日常維護(hù)等服務(wù)工作。

第五章

共用設(shè)施設(shè)備收費

第二十六條

住宅小區(qū)內(nèi)共用電梯、公共照明、消防設(shè)施、景觀水系、監(jiān)控系統(tǒng)、單元門禁等設(shè)施設(shè)備運行費,納入物業(yè)綜合服務(wù)費，不得另行分?jǐn)偸杖?。二次供水未移交給供水部門供水設(shè)備，其增壓水泵運行費用可據(jù)實分?jǐn)偸杖?，接收監(jiān)督。第二十七條非城市集中供暖（冷）單位直收到戶集中供暖（冷）系統(tǒng)、中央空調(diào)物業(yè)小區(qū)，按照“以收抵支、收支平衡”標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出收費方案，經(jīng)業(yè)主大會同意后收取。業(yè)主委員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中合理約定，并在銷售物業(yè)時通知物業(yè)買受人。第二十八條

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、數(shù)字電視等單位應(yīng)該向最終用戶收取關(guān)于費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收委托代收上述費用，可向委托方收取手續(xù)費，詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)在雙方委托協(xié)議中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第二十九條

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營活動，應(yīng)該在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面同意后，按照要求辦理關(guān)于手續(xù)。業(yè)主所得收益30％用于補助物業(yè)綜合服務(wù)費，70％納入專題維修資金，也能夠按照業(yè)主大會決定使用。

第六章

裝飾裝修收費

第三十條裝飾裝修單位或裝飾裝修人委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運裝飾裝修垃圾，應(yīng)該繳納裝飾裝修垃圾清運費。垃圾清運費標(biāo)準(zhǔn)按建筑面積每平方米不高于3.00元收取。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞，恢復(fù)、維修費用按實際發(fā)生額，由業(yè)主（使用人）或裝修單位（裝修人）負(fù)擔(dān)，并負(fù)擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。

第七章責(zé)任與義務(wù)

第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定服務(wù)內(nèi)容提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照業(yè)主委托提供物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定以外服務(wù)，除法律法規(guī)規(guī)章另有要求外，服務(wù)收費由雙方約定。第三十二條

業(yè)主、物業(yè)使用人和開發(fā)建設(shè)單位，應(yīng)該按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。違反物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定負(fù)擔(dān)違約責(zé)任，業(yè)主委員會應(yīng)該督促其限期交納;逾期仍不交納，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能夠依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)該結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。第三十三條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)協(xié)議中部分專業(yè)服務(wù)事項外包給其余專業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得降低服務(wù)質(zhì)量，降低服務(wù)內(nèi)容，提升收費標(biāo)準(zhǔn)。

第八章

監(jiān)督管理

第三十四條市、縣、區(qū)價格行政主管部門應(yīng)該會同房地產(chǎn)行政主管部門加強對物業(yè)服務(wù)收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費行為和服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行監(jiān)管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成價格違法、違規(guī)，由價格行政主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》等法律、法規(guī)給予處罰。第三十五條

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)、單位宿舍、業(yè)主自行組織物業(yè)管理，可參考本方法自行協(xié)商，并在物業(yè)所在街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）指導(dǎo)下詳細(xì)實施。第三十六條

肥東、肥西、長豐三縣價格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門可結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H參考本方法執(zhí)行。第三十七條

本方法自8月1日起施行，使用期5年。9月6日公布《關(guān)于印發(fā)〈合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施細(xì)則〉通知》（合價房〔〕325號）同時廢止。

附件1：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)》附件2：《合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)》附件3：《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)》（合肥市房地產(chǎn)管理局制訂）

附件1

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)綜合服務(wù)費基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)

服務(wù)等級基準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)（元/月.平方米）備

注無電梯有電梯甲級0.701.20各等級收費標(biāo)準(zhǔn)上下浮動不超出20％乙級0.601.10丙級0.501.00丁級0.400.90

定價形式：政府指導(dǎo)價

附件2合肥市住宅小區(qū)車輛停放服務(wù)最高指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)定價形式：政府指導(dǎo)價類型停放形式車型收費標(biāo)準(zhǔn)（元/月.輛）備

注機動車地面車位小型車30住宅小區(qū)未規(guī)劃建設(shè)地下車庫，或規(guī)劃建設(shè)地下車位配比率≤30%（包含地面室內(nèi)停車位，下同）中型車50小型車80住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車庫，車位配比率＞30%且≤75%中型車100小型車160住宅小區(qū)有規(guī)劃建設(shè)地下車庫，車位配比率＞75%中型車180室內(nèi)車庫（地下、地上）車位小、中型車180含物業(yè)綜合服務(wù)費50元50已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)立體機械升降式停車位小、中型車220含物業(yè)綜合服務(wù)費70元70已售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)購置地面獨立車庫

30

業(yè)主共用車庫摩托車15包含燃油車非機動車室內(nèi)自行車5

電動車7電動車代充電服務(wù)收費由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商三輪車15包含機動三輪車、非機動三輪車

說明：1、上述費用包含物業(yè)綜合服務(wù)費、公共設(shè)備運行費和日常維護(hù)費等。

2、小型車，乘坐人數(shù)≤9人，藍(lán)牌；中型車，乘坐人數(shù)10—19人，黃牌。3、室內(nèi)地下、地上公共車庫、車位不得強行銷售，不得拒絕業(yè)主租賃使用。4、停車收費標(biāo)準(zhǔn)為最高指導(dǎo)價，下浮不限。5、已成立業(yè)主委員會由業(yè)主委員會在上述最高指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)確定詳細(xì)收費標(biāo)準(zhǔn)。

附件3-1

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（甲級）

序號內(nèi)

容服務(wù)要求1管理處設(shè)

置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公告服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)覺問題及時處理。

（2）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目責(zé)任人照片，公告物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)于信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。

（3）配置辦公家俱、電話、電腦、打印機、復(fù)印機等辦公設(shè)施及辦公用具；辦公場所整齊有序，有專門業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項目經(jīng)理持證上崗，有五年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。

（2）管理人員、專業(yè)操作人員按要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。

（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整齊，行為規(guī)范，用語文明，服務(wù)主動熱情。

（4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/200戶～300戶；保潔人員：1人/6000㎡～8000㎡（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3～4人/每門崗+1人/5000㎡～7000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/10000㎡～16000㎡（綠化面積）；維修人員：1人/200戶～300戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超出50萬㎡以上住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時間在小區(qū)管理機構(gòu)每日不低于10小時提供業(yè)務(wù)接待；其余時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運行，及時處理各種暫時或突發(fā)事件。4日常管理與服務(wù)（1）制訂小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實施。

（2）建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考評方法。

（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定時組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考評。

（4）建立物業(yè)管理檔案（包含物業(yè)完工驗收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、裝飾裝修管理檔案、日常運行檔案、內(nèi)部管理檔案等），設(shè)有專職人員、檔案資料室；歸檔及時、完整，便于查詢。

（5）使用專業(yè)計算機系統(tǒng)管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維涵養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計、收費統(tǒng)計。

（6）按攝影關(guān)要求和管理規(guī)約（暫時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度。

受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位訂立住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，通知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程禁止行為和注意事項；裝飾裝修期間，每日巡查1次現(xiàn)場，做好統(tǒng)計；業(yè)主或使用人未申報登記或者違反相關(guān)要求，及時通知并勸阻，拒不改過，及時匯報相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會，并在小區(qū)內(nèi)公告；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢驗，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時清運。

（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公告二十四小時服務(wù)電話。

水、電、氣等緊迫性報修半個小時內(nèi)，通常修理一日內(nèi)完成（預(yù)約除外）；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)，發(fā)覺問題應(yīng)及時通知相關(guān)單位；對業(yè)主或使用人提出意見、提議、投拆在2個工作日內(nèi)處理回復(fù)；有報修、維修、處理統(tǒng)計，維修完成后48小時內(nèi)回訪，回訪率不低于80%。

（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定時巡視檢驗并做好統(tǒng)計，包含各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位警示標(biāo)志、維涵養(yǎng)護(hù)期間警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。

（9）包括業(yè)主或使用人正常生活主要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ菩型ㄖx務(wù)。

（10）按關(guān)于要求和協(xié)議約定規(guī)范管理，使用專題維修資金。

（11）每個月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢驗，做好統(tǒng)計。

（12）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。

（13）做好安全生產(chǎn)管理；主要節(jié)假日前安排安全檢驗。

（14）每年最少公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率達(dá)成實際入住業(yè)主80%以上，公告整改情況。

（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)置公共信息欄；配合關(guān)于部門進(jìn)行公益性宣傳。

（16）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公告上一年度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。

（17）按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。

（18）能提供四種以上特約服務(wù)（有償）和四種以上便民（無償）服務(wù)；主要節(jié)日進(jìn)行美化裝飾；每年組織兩次以上小區(qū)文化活動。

（19）專題服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)要求，訂立規(guī)范委托服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)；專題服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備對應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有對應(yīng)職業(yè)資格證書；專題服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語文明；對專題服務(wù)企業(yè)服務(wù)有監(jiān)督管理及評價統(tǒng)計。

（20）綜合管理其它服務(wù)項目達(dá)成約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

（21）對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（暫時管理規(guī)約）行為，應(yīng)及時勸阻、阻止并匯報關(guān)于行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、生活垃圾搜集、清運

（1）配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標(biāo)志。塔樓按棟、板樓按單元設(shè)置垃圾搜集容器。

（2）生活垃圾實施分類搜集。

（3）每2周清洗1次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。

（4）每日清運1次生活垃圾，并清運到指定垃圾搜集場所，不得亂堆亂倒。

（5）保潔車外觀整齊、擺放整齊。

二、物業(yè)共用部分清潔

（一）樓內(nèi)

（1）每日清潔1次、每日清拖1次大堂地面；每七天擦拭3次信報箱、大堂玻璃；每個月天刮2次大堂玻璃；每個月清潔2次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1-2次。

（2）每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每七天清拖2次；每七天擦拭3次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每個月擦拭4次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1-2次。

（3）依照地面材質(zhì)，定時做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。

（二）電梯

（1）每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔2次。

（2）不銹鋼面或其余裝飾材料電梯，每個月護(hù)理3次。石材地面電梯每個月養(yǎng)護(hù)1次。

（三）天臺屋面

每個月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內(nèi)天井每七天巡查1-2次，有雜物及時清掃。

（四）庭院

（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔2次；廣場地面磚每半月沖洗一次，全天候保潔。

（2）每七天清潔1-2次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每2月清潔1次雨蓬、門頭等。

（五）水景

（1）定時對水體投放藥劑或進(jìn)行其余處理。

（2）每七天安排專員清潔2-3次水面；定時進(jìn)行水體凈化處理；每季度清潔1次水池池底。

三、有害生物防治

（1）配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。

（2）投放藥品應(yīng)預(yù)先通知，投藥位置有顯著標(biāo)志。

四、雨雪天氣

（1）雨后清潔。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。

（2）掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪，主要道路冰雪在次日10時前清掃潔凈。

五、衛(wèi)生事件

發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，快速組織人員對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。

六、檢驗統(tǒng)計

（1）每日檢驗1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計。

（2）每個月全方面檢驗1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計。

（3）清潔檔案齊全。6公共秩序維護(hù)（1）秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下人數(shù)占總?cè)藬?shù)80%以上。

（2）秩序維護(hù)人員應(yīng)配置對講裝置和其余必備安全護(hù)衛(wèi)器械。

（3）出入口有專員二十四小時值守，其中主出入口20萬平方米以上住宅小區(qū)應(yīng)雙人值守；當(dāng)值時坐、立姿勢端正（不少于18小時），并有詳細(xì)交接班統(tǒng)計和外來車輛登記統(tǒng)計。

（4）對進(jìn)出小區(qū)車輛進(jìn)行管理和疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整齊、有序、道路通暢；對大型物件搬出實施統(tǒng)計。

（5）實施二十四小時巡視檢驗，20萬平方米以上住宅小區(qū)夜間巡查應(yīng)設(shè)2-3片巡查路線。重點部位（小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫）應(yīng)設(shè)巡更點，秩序人員手持巡更采集器，按指定時間和路線每2個小時巡查一次，在正常情況下抵達(dá)每個巡更點時間誤差不超出2分鐘，監(jiān)控中心有巡更統(tǒng)計。

（6）接到火警、警情后三分鐘內(nèi)抵達(dá)現(xiàn)場，幫助保護(hù)現(xiàn)場，并匯報管理處與警方。

（7）在碰到異常情況或住戶緊急求援時，三分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取對應(yīng)方法。

（8）維護(hù)道路使用和場地正常秩序。

（9）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點最少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警、住戶報警（對講功效）、門鎖智能卡等五項以上技防設(shè)施，二十四小時開通，并有些人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存15日備查。

（10）監(jiān)控中心接到報警信號后，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并匯報管理處與警方；接到住戶緊急求援時，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取對應(yīng)方法

（11）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演練。專業(yè)人員二十四小時值守安防控制室；報警統(tǒng)計由系統(tǒng)打印留存。

（12）在強降雨、雪天氣期間，備勤人員二十四小時待崗，人數(shù)不少于秩序維護(hù)專業(yè)人員20%，配置必要應(yīng)急工具。

（13）統(tǒng)計與檔案。各項工作統(tǒng)計完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。

（2）建立停車管理檔案。

（3）定時存放車輛，應(yīng)訂立停車服務(wù)協(xié)議。

（4）在顯著位置公告停車須知。

（5）設(shè)置規(guī)范交通標(biāo)志，包含引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其余警示性標(biāo)志。

（6）機動車輛憑證出入，對暫時進(jìn)入機動車輛進(jìn)行登記。

（7）二十四小時有專員定時巡查停車場（庫），車庫內(nèi)配置道閘和錄像監(jiān)視等設(shè)施設(shè)備。

（8）停車場（庫）內(nèi)配置消防器材并定時檢驗，做好統(tǒng)計。

（9）停車場地面每日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每個月清拖1次。

（10）車庫無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基本要求：

1、小區(qū)綠地率達(dá)40%以上。

2、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境需要，集中綠地率10%以上。

3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。

4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。花壇、花境面積占綠地總面積0.5%以上。

5、綠地保留率100%，喬、灌、草等保留率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。

二、草坪：

修剪草坪保持平整，草高不超出8cm；隨時去除雜草，目視無雜草；常年確保有效供水，有低洼及時整平，基本無積水；按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上；及時做好病蟲害防治；草地生長正常，斑禿黃萎率低于5%。

三、樹木：

修剪喬、灌木修剪每年四次以上，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年不少于六遍，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)；地被、攀緣植物修剪及時，每年不少于四次，基本無枯枝；適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松；按植物品種、生長情況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、及時滅治，無病蟲害發(fā)生；樹木基本無傾斜；喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。

花壇花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，無積水；缺枝倒伏不超出三處；及時去除枯萎花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次；適時做好病蟲害防治。

四、垃圾處理

綠化垃圾能隨時清理潔凈，無垃圾堆放過夜情況。

五、樹干涂白

涂白時間通常在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)樹干涂白高度應(yīng)保持一致。

六、檢驗統(tǒng)計

（1）各項工作統(tǒng)計完整有效，

（2）綠化檔案齊全。

（3）每個月最少檢驗綠化工作2次并對植物養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理

（1）建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢驗、維涵養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計。

（2）按攝影關(guān)要求，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評定檢驗。

（3）每年第四季度制訂下一年度維涵養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。

（4）對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢驗和維涵養(yǎng)護(hù)并做好統(tǒng)計。

（5）特種設(shè)備按照關(guān)于要求運行、維涵養(yǎng)護(hù)和定時檢驗檢測并做好統(tǒng)計。

（6）在發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專題檢驗并做好統(tǒng)計。

（7）設(shè)備機房。每日巡視2次、每七天清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在顯著易取位置配置消防滅火器材，并定時檢驗器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；各類管線有分類標(biāo)志和流向標(biāo)志；交接班統(tǒng)計齊全、完整。

二、共用部位

（一）房屋結(jié)構(gòu)

（1）依照房屋使用時間和設(shè)計年限，定時檢驗房屋共用部位使用情況。

（2）每六個月檢驗1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好統(tǒng)計。

（3）對危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為及時推行通知和勸阻義務(wù)，對拒不改過，要匯報行政主管部門，同時通知全體業(yè)主。

（二）建筑部件

（1）每季度檢驗1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。

（2）每七天巡查1次共用部位門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。

（3）每季度檢驗1次房屋共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。

（4）每年汛期前和強降雨后檢驗屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計；降雨后及時排除積水。

（三）隸屬構(gòu)筑物

（1）每個月巡查2次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。

（2）每個月1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管理道進(jìn)行清掃、疏通，確保排水通暢；每年檢6月至9月每個月檢驗一次屋頂，發(fā)覺防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損，應(yīng)及時修理。各項工作應(yīng)做好統(tǒng)計。

（3）每個月巡查2次大門、圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。

（4）每個月巡查2次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。

（5）每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。

三、空調(diào)系統(tǒng)

（1）溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電詳細(xì)方法，每個月對能源消耗進(jìn)行統(tǒng)計、分析。進(jìn)行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。

（2）每年檢驗1次管道、閥門并除銹。

（3）定時檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。

（4）每個月清洗消毒1次新風(fēng)機、空氣處理機濾網(wǎng)、表冷器、箱體；每年清洗消毒2次風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每兩年清洗消毒1次風(fēng)管。

四、二次供水設(shè)備

（1）直接從事供水工作人員應(yīng)有健康體檢合格證。

（2）二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按要求清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。

（3）每日巡視2次水箱間、水泵房，做好巡視統(tǒng)計。

（4）有備用水泵供水系統(tǒng)，要定時切換運行。

（5）每季度對水泵潤滑情況進(jìn)行檢驗，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。

（6）每年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。（7）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專員保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。

五、排水系統(tǒng)

（1）按照市排水管理機構(gòu)要求取得排水許可證。

（2）排水設(shè)施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢驗、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢驗。

（3）污水泵。每七天巡視1-2次，每季度養(yǎng)護(hù)1次。

（4）窨井、化糞池。定時檢驗，每六個月清掏1次。

六、公共照明和電氣設(shè)備

（1）室內(nèi)照明。每七天巡檢2次，通常故障即時修復(fù)，其余復(fù)雜故障2日內(nèi)修復(fù)。

（2）室外照明。每七天巡檢2次，通常故障即時修復(fù)，其余復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)；適時調(diào)整時間控制器。

（3）應(yīng)急照明。每七天巡檢2次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達(dá)標(biāo)，指示燈表面亮度和應(yīng)急照明照度達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。

（4）高壓柜及高壓線路。每七天巡檢1次高壓柜；定時進(jìn)行設(shè)備和線路檢測；每年活化1次直流屏蓄電池；每2年檢測1次中央信號屏；做好統(tǒng)計。

（5）干式變壓器。每日巡檢1次，做好統(tǒng)計。

（6）油浸變壓器。每日巡檢1次，做好統(tǒng)計。

（7）低壓柜。每七天巡檢1次；每六個月養(yǎng)護(hù)1次；每年檢驗2次電氣安全；每六個月檢測1次接地電阻；每年校驗1次儀表；做好統(tǒng)計。

（8）低壓配電箱和低壓線路。每個月巡檢3次；每年養(yǎng)護(hù)1次；每六個月切換1次雙路互投開關(guān)；做好統(tǒng)計。

（9）電動機。每七天巡檢1次運行中電動機；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計。

（10）控制柜。每七天巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)2次。每六個月校正各種電器裝置或控制設(shè)備設(shè)定值。每年檢驗1次各類遠(yuǎn)控裝置和節(jié)能裝置；做好統(tǒng)計。

（11）發(fā)電機。每個月試運行1次；每年1次帶負(fù)荷運行；每年活化2次蓄電池；每七天巡檢1次充電機和蓄電池；做好統(tǒng)計。

（12）電氣檢測。每2年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用具；每2年檢測1次直流屏；每2年檢測1次高壓電纜；每年校驗1次內(nèi)部結(jié)算電能表；做好統(tǒng)計。

（13）變配電室。二十四小時有些人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用具完好；防小動物方法完備。

七、安全防范系統(tǒng)

（1）對講門口機。每個月檢驗3次按鍵、顯示器等，表面清潔1次；每六個月內(nèi)部除塵1次。

（2）網(wǎng)絡(luò)控制箱。每六個月度檢驗1次外觀、接線，表面清潔1次；每六個月內(nèi)部除塵1次。

（3）紅外對射探測器。每2月檢驗1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每六個月內(nèi)部除塵1次。

（4）圖像采集設(shè)備。每七天檢驗2次監(jiān)視畫面、錄像功效；每個月表面清潔3次；每六個月內(nèi)部除塵1次。

（5）攝像機。每季度檢驗1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。

（6）解碼器。每季度檢驗1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。

（7）云臺。每季度檢驗1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

（8）巡更點。每個月檢驗1次外觀、存放統(tǒng)計，表面清潔1次。

（9）讀卡器。每個月檢驗鍵盤、防水3次，表面清潔1次。

八、電梯

（1）二十四小時運行。

（2）設(shè)有高峰梯，在高峰期與主梯同時運行。

（3）發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)快速啟用緊搶救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場。專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。

（4）每半月日進(jìn)行1次日常維涵養(yǎng)護(hù)工作。

（5）設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運行日常巡視，做好電梯日常使用情況統(tǒng)計，落實電梯定時檢驗計劃。

（6）定時檢驗緊急報警裝置。

（7）定時年檢并取得合格證。

（8）轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（使用期內(nèi)）、乘梯安全須知。

九、水景

（1）啟用前進(jìn)行防滲漏檢驗。

（2）使用中每七天巡查2次噴水池、水泵及其隸屬設(shè)施。

（3）設(shè)置必要安全警示標(biāo)志。

（4）水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理

（1）落實消防安全責(zé)任制，明確逐層和崗位消防安全職責(zé)；

（2）成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參加，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。

（3）發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理方法，幫助配合消防人員工作。

（4）消防控制室設(shè)專業(yè)人員二十四小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。

（5）每七天防火巡查3-4次；每七天專題檢驗1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。

（6）每年對員工進(jìn)行4次消防安全宣傳教育，每年組織2次業(yè)主消防安全宣傳教育。

二、消防設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)

（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)

（1）報警控制主機、聯(lián)動臺

每日巡查設(shè)備運行情況，二十四小時連續(xù)正常運行。每日機柜表面清潔1次，每六個月機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定時檢驗報警控制主機、聯(lián)動臺。

（2）模塊、探測器、手動報警裝置

每六個月巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置；每六個月表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。

（3）備用電源

每季度備用電源充放電試驗和表面除塵1次。

（二）消防廣播系統(tǒng)

每日機柜表面清潔1次，每季度機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每六個月機柜內(nèi)設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每季度檢驗1次電話插孔、主要場所對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。

（三）防排煙系統(tǒng)

每季度養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。

（四）防火分隔系統(tǒng)

每年防火卷簾門電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵1次；每個月防火門附件檢驗1次，每年門轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。

（五）水滅火系統(tǒng)

每年養(yǎng)護(hù)1次室外消火栓，每六個月室內(nèi)消火栓養(yǎng)護(hù)1次，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每個月盤車1次，每季度潤滑檢驗1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。

（六）滅火器

每年進(jìn)行1次功效性檢驗。

附件3-2

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（乙級）

序號內(nèi)

容服務(wù)要求1管理處設(shè)

置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機構(gòu)，并設(shè)客服接待中心，公告服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)兩次以上，發(fā)覺問題及時處理。（2）在客服接待中心懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目責(zé)任人照片，公告物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)于信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。（3）配置通常辦公用具、家俱、電話、等；辦公場所整齊有序，有專門業(yè)主或使用人接待區(qū)域。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項目經(jīng)理持證上崗，有3年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（3）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整齊，行為規(guī)范，用語文明，服務(wù)主動熱情。（4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/300戶～400戶；保潔人員：1人/8000㎡～10000㎡（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3～4人/每門崗+1人/7000㎡～9000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/15000㎡～0㎡（綠化面積）；維修人員：1人/300戶～400戶，高層住宅小區(qū)不得低于3人?？偨ㄖ娣e超出50萬㎡以上住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時間在小區(qū)管理機構(gòu)每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待；其余時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運行，及時處理各種暫時或突發(fā)事件。4日常管理與服務(wù)（1）制訂小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實施。（2）建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考評方法。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定時組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考評。（4）建立物業(yè)管理檔案（包含設(shè)施設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案、物業(yè)完工驗收檔案、業(yè)主資料檔案等），歸檔及時、完整，便于查詢。（5）應(yīng)用計算機管理業(yè)主基本信息、物業(yè)基礎(chǔ)資料、維涵養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計、收費統(tǒng)計。（6）按攝影關(guān)要求和管理規(guī)約（暫時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度和檔案。受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位訂立住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，通知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程禁止行為和注意事項；裝飾裝修期間，每2日巡查1次現(xiàn)場，做好統(tǒng)計；業(yè)主或使用人未申報登記或者違反相關(guān)要求，及時通知并勸阻，拒不改過，及時匯報相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會，并在小區(qū)內(nèi)公告；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢驗，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時清運。（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公告二十四小時服務(wù)電話。水、電、氣等緊迫性報修半個小時內(nèi)，其余報修按雙方約定時間抵達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)，發(fā)覺問題應(yīng)及時通知相關(guān)單位；對業(yè)主或使用人提出意見、提議、投拆在2個工作日內(nèi)處理回復(fù)。（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定時巡視檢驗并做好統(tǒng)計，包含各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位警示標(biāo)志、維涵養(yǎng)護(hù)期間警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）包括業(yè)主或使用人正常生活主要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ?，推行通知義務(wù)。（10）按關(guān)于要求和協(xié)議約定規(guī)范管理，使用專題維修資金。（11）每個月組織1次項目服務(wù)質(zhì)量檢驗，做好統(tǒng)計。（12）每年組織業(yè)主代表參觀共用設(shè)施設(shè)備機房。（13）做好安全生產(chǎn)管理；主要節(jié)假日前安排安全檢驗。（14）每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，問卷率達(dá)成實際入住業(yè)主70%以上，公告整改情況。（15）在小區(qū)醒目位置設(shè)置公共信息欄；配合關(guān)于部門進(jìn)行公益性宣傳。（16）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公告上一年度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。（17）按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。（18）能提供3種以上特約服務(wù)（有償）和3種以上便民（無償）服務(wù)；每年組織1次小區(qū)文化活動。（19）專題服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)要求，訂立規(guī)范委托服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)；專題服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備對應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有對應(yīng)職業(yè)資格證書；專題服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語文明；對專題服務(wù)企業(yè)服務(wù)有監(jiān)督管理及評價統(tǒng)計。（20）綜合管理其它服務(wù)項目達(dá)成約定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（21）對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（暫時管理規(guī)約）行為，應(yīng)及時勸阻、阻止并匯報關(guān)于行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、生活垃圾搜集、清運（1）配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標(biāo)志。（2）生活垃圾實施分類搜集。（3）每個月清洗1-2次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4）每日清運1次生活垃圾，并清運到指定垃圾搜集場所，不得亂堆亂倒。（5）保潔車外觀整齊、擺放整齊。二、物業(yè)共用部分清潔（一）樓內(nèi)（1）每日清潔1次、每2日清拖1次大堂地面；每七天擦拭1-2次信報箱、大堂玻璃；每個月刮1次大堂玻璃；每個月清潔1次大堂、候梯廳墻面；每日巡視保潔1次。（2）每日清潔1次樓內(nèi)地面、樓梯，每七天清拖1次；每個月擦拭2次樓梯扶手、欄桿、窗臺；每個月擦拭1-2次防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；燈具每季度除塵1次；每日巡視保潔1次。（3）依照地面材質(zhì)，定時做地面清洗、養(yǎng)護(hù)。（二）電梯（1）每日擦拭1次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。（2）不銹鋼面或其余裝飾材料電梯，每個月護(hù)理1次。石材地面電梯每個月養(yǎng)護(hù)1次。（三）天臺屋面每個月清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內(nèi)天井每七天巡查1次，有雜物及時清掃。（四）庭院（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道，巡視保潔1-2次；廣場地磚每個月沖洗一次，全天候保潔。（2）每個月清潔3次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每季度清潔1次雨蓬、門頭等。（五）水景（1）定時對水體投放藥劑或進(jìn)行其余處理。（2）每七天安排專員清潔2次水面；定時進(jìn)行水體凈化處理；每年清潔2次水池池底。三、有害生物防治（1）

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。（2）投放藥品應(yīng)預(yù)先通知，投藥位置有顯著標(biāo)志。四、雨雪天氣（1）雨后清潔。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。（2）掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。夜間降雪，主要道路冰雪在次日10時前清掃潔凈。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，快速組織人員對物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行通風(fēng)、清洗和消毒。六、檢驗統(tǒng)計（1）每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計。（2）每季度全方面檢驗1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計。（3）清潔檔案齊全。6公共秩序維護(hù)（1）秩序維護(hù)人員以中青年為主，45周歲以下人數(shù)占總?cè)藬?shù)70%以上。（2）秩序維護(hù)人員應(yīng)配置對講裝置和其余必備安全護(hù)衛(wèi)器械。（3）主要出入口有專員二十四小時執(zhí)勤，其中主出入口雙人值勤，當(dāng)值時坐姿、立姿端正（7:00-18:00），并有詳細(xì)交接班統(tǒng)計和外來車輛登記統(tǒng)計。（4）對重點部位（小區(qū)道路、單元出入口和地下車庫）進(jìn)行巡視檢驗并做好統(tǒng)計，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。應(yīng)設(shè)巡更點，秩序人員手持巡更采集器，按指定時間和路線每3個小時巡查一次，在正常情況下抵達(dá)每個巡更點時間誤差不超出5分鐘，監(jiān)控中心有巡更統(tǒng)計。（5）維護(hù)道路使用和場地正常秩序。（6）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，應(yīng)具備錄像監(jiān)控（監(jiān)控點最少覆蓋單元進(jìn)出口、小區(qū)主要道路出入口）、樓宇對講（可視）、周界報警、門鎖智能卡等四項以上技防設(shè)施，二十四小時開通，并有些人駐守，注視各設(shè)備所傳達(dá)信息。監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存10日備查。（7）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，并在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；每年應(yīng)組織1次應(yīng)急預(yù)案演練。專業(yè)人員二十四小時值守安防控制室；監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存10日備查。（8）監(jiān)控中心接到報警信號后，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并匯報管理處與警方；接到住戶緊急求援時，秩序維護(hù)人員應(yīng)5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取對應(yīng)方法（9）在強降雨、雪天氣期間，備勤人員二十四小時待崗，配置必要應(yīng)急工具。（10）對違法行為立刻報警，幫助相關(guān)部門處理。（11）統(tǒng)計與檔案。各項工作統(tǒng)計完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定時存放車輛，應(yīng)訂立停車服務(wù)協(xié)議。（4）在顯著位置公告停車須知。（5）設(shè)置規(guī)范交通標(biāo)志，包含引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其余警示性標(biāo)志。（6）機動車輛憑證出入，對暫時進(jìn)入機動車輛進(jìn)行登記。（7）二十四小時有專員定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。（8）停車場（庫）內(nèi)配置消防器材并定時檢驗，做好統(tǒng)計。（9）停車場地面每2日清掃1次，地下停車庫地面（含車位地面）每季度清拖1次。（10）地下停車場（庫）無滲漏，無積水，通風(fēng)良好，無易燃、易爆及危險物品存放。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基本要求：1、小區(qū)綠地率達(dá)35%以上。2、綠地總體布局合理，滿足居住環(huán)境需要，集中綠地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等設(shè)置景點，且與環(huán)境協(xié)調(diào)。4、喬、灌、地被、草配植合理，層次較豐富，景觀好。5、綠地保留率100%，喬、灌、草等保留率98%以上。綠地設(shè)施、硬質(zhì)景觀保持完好。二、草

坪：修剪草坪保持平整，草高不超出8cm；每年去除雜草七遍以上，雜草面積小于5%；常年確保有效供水，有低洼及時整平，基本無積水；按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年二遍以上；及時做好病蟲害防治；草地生長正常，斑禿黃萎率低于8-10%。三、樹

木：適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松；按植物品種、生長情況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治結(jié)合、及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5％；樹木基本無傾斜；喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔?；▔ň常阂荒曛杏幸淮我陨匣ɑ懿贾茫槐３钟行Ч┧?，無積水；缺枝倒伏不超出五處；及時去除枯萎花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次；適時做好病蟲害防治。四、垃圾處理天天及時清理綠化產(chǎn)生垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物。五、樹干涂白

涂白時間通常在11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、檢驗統(tǒng)計（1）各項工作統(tǒng)計完整有效，（2）綠化檔案齊全。（3）生長季節(jié)每個月最少檢驗綠化工作2次并對植物養(yǎng)護(hù)情況進(jìn)行統(tǒng)計。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理（1）建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢驗、維涵養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計。（2）按攝影關(guān)要求，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評定檢驗。（3）每年第四季度制訂下一年度維涵養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。（4）對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢驗和維涵養(yǎng)護(hù)并做好統(tǒng)計。（5）特種設(shè)備按照關(guān)于要求運行、維涵養(yǎng)護(hù)和定時檢驗檢測并做好統(tǒng)計。（6）在發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專題檢驗并做好統(tǒng)計。（7）設(shè)備機房。每日巡視1次、每個月清潔2次，機房內(nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在顯著易取位置配置消防滅火器材，并定時檢驗器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；交接班統(tǒng)計齊全、完整。二、共用部位（一）房屋結(jié)構(gòu)（1）依照房屋使用時間和設(shè)計年限，定時檢驗房屋共用部位使用情況。（2）每季度檢驗1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好統(tǒng)計。（3）對危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為及時推行通知和勸阻義務(wù)，對拒不改過，要匯報行政主管部門，同時通知全體業(yè)主。（二）建筑部件（1﹚每六個月檢驗1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（2﹚每個月巡查1-2次共用部位門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（3﹚每季度檢驗1次房屋共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（4﹚每年汛期前和強降雨后檢驗屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計；降雨后及時排除積水。（三）隸屬構(gòu)筑物（1）每個月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、溝渠等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（2）每2月檢驗1次對屋面泄水溝、樓內(nèi)外排水管道進(jìn)行清掃、疏通，保障排水通暢，并有統(tǒng)計。每年6月至9月檢驗屋頂不少于3次，發(fā)覺防水層有氣臌、碎裂，隔熱材料有斷裂、缺損，應(yīng)及時修理。各項工作應(yīng)做好統(tǒng)計。（3）每個月巡查1次大門、（鐵柵欄）圍墻，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（4）每個月巡查1次休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品、室外健身設(shè)施，兒童樂園等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（5）每年檢測1次防雷裝置，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。三、空調(diào)系統(tǒng)（1）溫度控制符合節(jié)能要求，有節(jié)水節(jié)電詳細(xì)方法。進(jìn)行冷水機組、循環(huán)水泵、冷卻塔、風(fēng)機、風(fēng)機盤管、水處理等設(shè)施設(shè)備運行、巡視、測溫、維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（2）每年檢驗1次管道、閥門并除銹。（3）定時檢驗壓力容器、儀表及冷卻塔噪聲。（4）每年清洗消毒1次新風(fēng)機、表冷器、箱體、風(fēng)機盤管濾網(wǎng)；每年清洗消毒1次空氣處理機濾網(wǎng)等；每3年清洗消毒1次風(fēng)管。四、二次供水設(shè)備（1）直接從事供水工作人員應(yīng)有健康體檢合格證。（2）二次供水設(shè)施按要求使用消毒設(shè)備，水箱按要求清洗消毒、水質(zhì)化驗，水質(zhì)符合國家生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。（3）每日巡視1次水箱間、水泵房，做好巡視統(tǒng)計。（4）有備用水泵供水系統(tǒng)，要定時切換運行。（5）每六個月對水泵潤滑情況進(jìn)行檢驗，視情況補充或更換潤滑劑；每年對水泵進(jìn)行1次整體養(yǎng)護(hù)。（6）每2年對供水管道、閥門等進(jìn)行除銹、刷漆1次，每年入冬前對暴露管道進(jìn)行防凍處理。（7）水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，鑰匙由專員保管，溢流管口、透氣口應(yīng)安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并保持完好。五、排水系統(tǒng)（1）按照市排水管理機構(gòu)要求取得排水許可證。（2）排水設(shè)施。每年汛期前對雨、污水井、屋面雨水口等排水設(shè)施進(jìn)行檢驗、清理、疏通；每次降雨前后及強降雨過程中對主要排水口、管井進(jìn)行檢驗。（3）污水泵。每個月巡視2-3次，每六個月養(yǎng)護(hù)1次。（4）窨井、化糞池。定時檢驗化糞池，及時安排清掏。六、公共照明和電氣設(shè)備（1）室內(nèi)照明。每七天巡檢1次，通常故障即時修復(fù)，其余復(fù)雜故障3日內(nèi)修復(fù)。（2）室外照明。每七天巡檢1次，通常故障即時修復(fù)，其余復(fù)雜故障1周內(nèi)修復(fù)；適時調(diào)整時間控制器。（3）應(yīng)急照明。每七天巡檢1次，故障即時修復(fù)；斷電后維持照明時間達(dá)標(biāo)；每季度活化1次蓄電池。（4）高壓柜及高壓線路。每個月巡檢3次高壓柜；定時進(jìn)行設(shè)備和線路檢測；每2年活化1次直流屏蓄電池；做好統(tǒng)計。（5）干式變壓器。每七天巡檢3-5次，做好統(tǒng)計。（6）油浸變壓器。每七天巡檢3-5次，做好統(tǒng)計。（7）低壓柜。每個月巡檢2次；每六個月養(yǎng)護(hù)1次；每年檢驗1次電氣安全；做好統(tǒng)計。（8）低壓配電箱和低壓線路。每個月巡檢1次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計。（9）電動機。每個月巡檢3次運行中電動機；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計。（10）控制柜。每個月巡檢3-4次；每年養(yǎng)護(hù)1次；做好統(tǒng)計。（11）發(fā)電機。每2月試運行1次；每年活化1次蓄電池；每個月巡檢3-4次充電機和蓄電池；做好統(tǒng)計。（12）電氣檢測。每3年1次預(yù)防性試驗；每年檢測2次高壓個人防護(hù)用具；每3年檢測1次中央信號屏和直流屏；每5年檢測1次高壓電纜；做好統(tǒng)計。（13）變配電室。二十四小時有些人值守；設(shè)備附件及工具、個人防護(hù)用具完好；防小動物方法完備。七、安全防范系統(tǒng)（1）對講門口機。每個月檢驗2次按鍵、顯示器等，表面清潔1次；每六個月內(nèi)部除塵1次。（2）網(wǎng)絡(luò)控制箱。每六個月檢驗1次外觀、接線，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。（3）紅外對射探測器。每季度檢驗1次防水、探測范圍、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。（4）圖像采集設(shè)備。每七天檢驗1次監(jiān)視畫面、錄像功效；每個月表面清潔2次；每年內(nèi)部除塵1次。（5）攝像機。每六個月檢驗1次聚焦、紅外夜視、防水、接線等，鏡頭表面清潔1次；每年防護(hù)罩內(nèi)部除塵1次。（6）解碼器。每六個月檢驗1次防雨罩、接線等，表面清潔1次；每年內(nèi)部除塵1次。（7）云臺。每六個月檢驗1次運轉(zhuǎn)、接線，表面清潔1次；每年轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。（8）巡更點。每季度檢驗2次外觀、存放統(tǒng)計，表面清潔1次。（9）讀卡器。每個月檢驗鍵盤、防水，表面清潔1次。八、電梯（1）無人值守電梯，主梯二十四小時不間斷運行；有些人值守電梯6：00－24：00不間斷運行，0：00－6：00呼叫運行；電梯司機夜間值班，在首層候梯廳及轎廂內(nèi)公布值班電話和房號。（2）設(shè)有高峰梯，在高峰期與主梯同時運行。（3）發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，應(yīng)快速啟用緊搶救援預(yù)案，組織救助，物業(yè)管理人員須在20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場，專業(yè)維修人員須在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。（4）每個月進(jìn)行1次日常維涵養(yǎng)護(hù)工作。（5）設(shè)電梯安全員，負(fù)責(zé)電梯運行日常巡視，做好電梯日常使用情況統(tǒng)計，落實電梯定時檢驗計劃。（6）定時檢驗緊急報警裝置。（7）定時年檢并取得合格證。（8）轎廂內(nèi)規(guī)范張?zhí)隀z合格證（使用期內(nèi)）、乘梯安全須知。九、水景（1）啟用前進(jìn)行防滲漏檢驗。（2）使用中每個月巡查3次噴水池、水泵及其隸屬設(shè)施。（3）設(shè)置必要安全警示標(biāo)志。（4）水質(zhì)符合衛(wèi)生要求。10消防安全防范一、綜合管理（1）落實消防安全責(zé)任制，明確逐層和崗位消防安全職責(zé)；（2）成立義務(wù)消防隊，每年進(jìn)行1次消防演練，有業(yè)主、物業(yè)使用人參加，相關(guān)人員掌握消防基本知識和技能。（3）發(fā)生火情及時報警，并采取必要處理方法，幫助配合消防人員工作。（4）消防控制室設(shè)專業(yè)人員二十四小時值守，處理各類報警信息。管理制度、應(yīng)急預(yù)案張貼在顯著位置，備存緊急消防物資。（5）每七天防火巡查2-3次；每個月專題檢驗1次消防設(shè)施設(shè)備、消防器材、消防安全標(biāo)志、疏散通道等。（6）每年對員工進(jìn)行2次消防安全宣傳教育，每年組織1次業(yè)主消防安全宣傳教育。二、消防設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)（1）報警控制主機、聯(lián)動臺每日巡查設(shè)備運行情況，二十四小時連續(xù)正常運行。每個月機柜表面清潔2次，每年機柜內(nèi)部設(shè)備除塵1次。每年定時檢驗報警控制主機、聯(lián)動臺。（2）模塊、探測器、手動報警裝置每六個月巡查1次模塊、探測器、手動報警裝置；每六個月表面清潔1次；探測器投入運行2年后，每隔3年由專業(yè)清洗單位全部清洗一遍。（3）備用電源每六個月備用電源充放電試驗和表面除塵1次。（二）消防廣播系統(tǒng)每個月機柜表面清潔2次，每六個月年機柜內(nèi)部除塵1次，設(shè)備表面清潔1次；每年機柜內(nèi)設(shè)備內(nèi)部除塵1次。每六個月檢驗1次電話插孔、主要場所對講電話、對講電話主機、播音設(shè)備、揚聲器等。（三）防排煙系統(tǒng)每六個月養(yǎng)護(hù)1次防排煙風(fēng)機、電源控制柜、風(fēng)口、防火閥等。（四）防火分隔系統(tǒng)每年防火卷簾門電機轉(zhuǎn)動、齒輪鏈條傳動部位上潤滑油1次，電控箱表面清潔、內(nèi)部除塵1次；每六個月防火門附件檢驗1次，每年門轉(zhuǎn)動部位上潤滑油1次。（五）水滅火系統(tǒng)每年養(yǎng)護(hù)1次室內(nèi)、外消火栓，設(shè)施整體養(yǎng)護(hù)1次。消防泵、噴淋泵每2月盤車1次，每六個月潤滑檢驗1次，每年整體養(yǎng)護(hù)1次。（六）滅火器每年進(jìn)行1次功效性檢驗。

附件3-3

合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范及等級指導(dǎo)性標(biāo)準(zhǔn)（丙級）

序號內(nèi)

容服務(wù)要求1管理處設(shè)

置（1）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理機構(gòu)，配置簡單辦公設(shè)備，有固定通訊聯(lián)絡(luò)方式。公告服務(wù)電話；管理人員每日巡查小區(qū)1次以上，發(fā)覺問題及時處理。（2）在管理處懸掛或張貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書或復(fù)印件、項目責(zé)任人照片，公告物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)于信息。提供特約服務(wù)，公告特約服務(wù)項目及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)。2管理人員和服務(wù)人員要求（1）小區(qū)項目經(jīng)理持證上崗，有2年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷。（2）管理人員、專業(yè)操作人員按要求取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（3）管理人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語文明，服務(wù)主動熱情。（4）服務(wù)人員日最低配置標(biāo)準(zhǔn)：客服人員：1人/400戶～500戶；保潔人員：1人/10000㎡～1㎡（建筑面積）；秩序維護(hù)員：3～4人/每門崗+1人/9000㎡～11000㎡（建筑面積）；綠化人員：1人/18000㎡～2㎡（綠化面積）；維修人員：1人/400戶～500戶，10萬平方米以下、高層住宅小區(qū)不得低于2人。總建筑面積超出50萬㎡以上住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。3服務(wù)時間在小區(qū)管理機構(gòu)每日不低于8小時提供業(yè)務(wù)接待；其余時間設(shè)置值班人員，負(fù)責(zé)項目運行，及時處理各種暫時或突發(fā)事件。4日常管理與服務(wù)（1）制訂小區(qū)物業(yè)管理與服務(wù)工作計劃，并組織實施。（2）建立健全各項管理制度，公共突發(fā)性事件（如：消防、水、電、氣、電梯、公共秩序、公共衛(wèi)生、自然災(zāi)害等）處理機制和應(yīng)急預(yù)案，各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)、考評方法。（3）建立企業(yè)內(nèi)部培訓(xùn)體系，定時組織從業(yè)人員培訓(xùn)、考評。（4）建立物業(yè)管理檔案，歸檔及時、完整，便于查詢。（5）應(yīng)用計算機管理物業(yè)資料。（6）按攝影關(guān)要求和管理規(guī)約（暫時管理規(guī)約）約定，建立裝飾裝修管理服務(wù)制度和檔案。受理業(yè)主或使用人裝飾裝修申報登記，與業(yè)主或使用人、施工單位訂立住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議，通知業(yè)主或使用人相關(guān)裝飾裝修工程禁止行為和注意事項；裝飾裝修期間，每3日巡查1次現(xiàn)場，做好統(tǒng)計；業(yè)主或使用人未申報登記或者違反相關(guān)要求，及時通知并勸阻，拒不改過，及時匯報相關(guān)主管部門、業(yè)主委員會，并在小區(qū)內(nèi)公告；裝飾裝修結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行檢驗，對違反住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議當(dāng)事人應(yīng)按照約定處理；裝修垃圾及時清運。（7）在物業(yè)共用部位顯著位置公告16小時服務(wù)電話。水、電、氣等緊迫性報修半個小時內(nèi)，其余報修按雙方約定時間抵達(dá)現(xiàn)場；由專業(yè)單位負(fù)責(zé)，發(fā)覺問題應(yīng)及時通知相關(guān)單位；對業(yè)主或使用人提出意見、提議、投拆在3個工作日內(nèi)處理回復(fù)。（8）設(shè)置物業(yè)管理標(biāo)志，定時巡視檢驗并做好統(tǒng)計，包含各幢、單元標(biāo)志、危及人身安全部位警示標(biāo)志、維涵養(yǎng)護(hù)期間警示標(biāo)志。小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖。（9）包括業(yè)主或使用人正常生活主要物業(yè)服務(wù)事項，應(yīng)在主要出入口、各樓單元門內(nèi)張?zhí)ㄖ菩型ㄖx務(wù)。（10）按關(guān)于要求和協(xié)議約定規(guī)范管理，使用專題維修資金。（11）做好安全生產(chǎn)管理；主要節(jié)假日前安排安全檢驗。（12）配合關(guān)于部門進(jìn)行公益性宣傳。（13）按照規(guī)范要求，每年第一季度向業(yè)主公告上一年度物業(yè)服務(wù)協(xié)議推行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。（14）按物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定投保物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險。（15）能提供2種以上特約服務(wù)（有償）和2種以上便民（無償）服務(wù)。（16）專題服務(wù)委托管理。依據(jù)相關(guān)要求，訂立規(guī)范委托服務(wù)協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)；專題服務(wù)企業(yè)應(yīng)具備對應(yīng)資質(zhì)，操作人員持有對應(yīng)職業(yè)資格證書；專題服務(wù)企業(yè)人員佩戴標(biāo)志，儀表整齊，行為規(guī)范，用語文明；對專題服務(wù)企業(yè)服務(wù)有監(jiān)督管理及評價統(tǒng)計。（17）每年公開征集1次物業(yè)服務(wù)意見，實際入住問卷率60%以上，公告整改情況。（18）對小區(qū)內(nèi)違反治安、規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等方面法律、法規(guī)及違反管理規(guī)約（暫時管理規(guī)約）行為，應(yīng)及時勸阻、阻止并匯報關(guān)于行政主管部門及全體業(yè)主。5公共區(qū)域衛(wèi)生保潔服務(wù)一、生活垃圾搜集、清運（1）配置密閉式垃圾搜集容器，有分類標(biāo)志。（2）生活垃圾實施分類搜集。（3）每2月清洗1次垃圾搜集容器。蠅、蚊孳生季節(jié)每日噴灑藥水消毒。（4）每日清運1次生活垃圾，并清運到指定垃圾搜集場所，不得亂堆亂倒。（5）保潔車外觀整齊、擺放整齊。二、物業(yè)共用部分清潔（一）樓內(nèi)（1）每日清潔1次、每七天清拖2次大堂地面；每七天擦拭1次信報箱、大堂玻璃；每日巡視保潔1次。（2）每個月清潔3次樓內(nèi)地面、樓梯，每個月清拖1次；每個月擦拭1次樓梯扶手、欄桿、窗臺、防火門、共用防盜門、消防栓、指示牌等公共設(shè)施；每日巡視保潔1次。（二）電梯每七天擦拭2次電梯轎廂門、面板；每日清拖1次電梯轎廂地面；每日巡視保潔1次。（三）天臺屋面雨季前清掃1次樓頂天臺、屋面。有天臺、內(nèi)天井每個月巡查2次。（四）庭院（1）每日清掃1次道路、兩側(cè)人行道；巡視保潔1次。（2）每個月清潔1次小區(qū)公共照明及設(shè)施設(shè)備；每六個月清潔1次雨蓬、門頭等。（五）水景（1）定時對水體投放藥劑或進(jìn)行其余處理。（2）每個月安排專員清潔1次水面；每年清潔1次水池池底。三、有害生物防治（1）

配合相關(guān)部門進(jìn)行有害生物防制。（2）投放藥品應(yīng)預(yù)先通知，投藥位置有顯著標(biāo)志。四、雨雪天氣（1）雨后清潔。雨后，對小區(qū)內(nèi)主路、干路積水進(jìn)行清掃。（2）掃雪鏟冰。降雪時，及時清掃積雪，鏟除結(jié)冰。五、衛(wèi)生事件發(fā)生公共衛(wèi)生事件時，配合相關(guān)部門采取防治方法。六、檢驗統(tǒng)計每日抽查1次清潔質(zhì)量，做好統(tǒng)計。6公共秩序維護(hù)（1）主要出入口有專員二十四小時執(zhí)勤。（2）對重點部位進(jìn)行巡視檢驗并做好統(tǒng)計，6：00至22：00巡視2次、22：00至次日6：00巡視1次。（3）維護(hù)道路使用和場地正常秩序。（4）小區(qū)應(yīng)有火警、水警、警情應(yīng)急預(yù)案，每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演練。設(shè)有安防控制室專業(yè)人員二十四小時值守；監(jiān)控影像資料，應(yīng)該留存7日備查。（5）接到報警信號后，秩序維護(hù)人員應(yīng)8-10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，并匯報管理處與警方；接到住戶緊急求援時，秩序維護(hù)人員應(yīng)8-10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，采取對應(yīng)方法（6）對違法行為立刻報警，幫助相關(guān)部門處理。（7）統(tǒng)計與檔案。各項工作統(tǒng)計完整有效；檔案齊全。7停車管理（1）建立停車管理制度。（2）建立停車管理檔案。（3）定時存放車輛，應(yīng)訂立停車服務(wù)協(xié)議。（4）在顯著位置公告停車須知。（5）設(shè)置規(guī)范交通標(biāo)志，包含引導(dǎo)標(biāo)志，疏散指示燈，安全出口標(biāo)志燈和其余警示性標(biāo)志。（6）機動車輛憑證出入，對暫時進(jìn)入機動車輛進(jìn)行登記。（7）定時有專員定時巡查停車場（庫）及其設(shè)施設(shè)備。（8）停車場（庫）內(nèi)配置消防器材并定時檢驗，做好統(tǒng)計。（9）停車場地面每七天清掃1次。8公共綠化養(yǎng)護(hù)一、基本要求：（1）以綠為主、植物選景，小區(qū)綠地率30%以上，綠地基本無裸露。（2）綠地保留率190%，喬灌、草等保留率95%以上，大喬木保留率95%以上。（3）有專業(yè)人員實施綠地養(yǎng)護(hù)管理或委托專業(yè)企業(yè)實施綠地管理。二、草

坪：每年普修二遍以上，切邊整理一次以上。每年除草四遍以上，無顯著雜草。干旱、高溫季節(jié)基本確保有效供水。有積水應(yīng)及時排除。發(fā)覺病蟲害及時滅殺。三、樹

木：喬、灌木按規(guī)范修剪每年二遍以上；籬、球年剪三遍以上；地被、攀緣植物每年修剪、整理二次以上。每年中耕除草四次以上，及時拔除雜草，控制大面積雜草發(fā)生；每年普施基肥一遍；和草坪植物每年春季萌芽前后和入冬前后施肥1-2次；有針對性及時滅治，年噴藥不少于二次，控制大面積病蟲害發(fā)生；發(fā)生倒伏及時扶正、加固。四、垃圾處理綠化產(chǎn)生垃圾和綠地內(nèi)垃圾雜物及時處理清運。五、樹干涂白

涂白時間通常在職11月上旬至12月中旬，小區(qū)內(nèi)樹干涂白高度應(yīng)保持一致。六、檢驗統(tǒng)計每六個月檢驗植物生長情況1次，并對養(yǎng)護(hù)工作內(nèi)容進(jìn)行統(tǒng)計。9共用部位及共用設(shè)施設(shè)備維涵養(yǎng)護(hù)管理一、綜合管理（1）建立房屋及共用設(shè)施設(shè)備檔案，有運行、檢驗、維涵養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計。（2）按攝影關(guān)要求，及時對房屋使用安全情況進(jìn)行評定檢驗。（3）每年第四季度制訂下一年度維涵養(yǎng)護(hù)計劃并組織實施。（4）對共用部位及共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢驗和維涵養(yǎng)護(hù)并做好統(tǒng)計。（5）特種設(shè)備按照關(guān)于要求運行、維涵養(yǎng)護(hù)和定時檢驗檢測并做好統(tǒng)計。（6）在發(fā)生雷暴、強降水、大風(fēng)、沙塵暴等極端天氣前后，要組織專題檢驗并做好統(tǒng)計。（7）設(shè)備機房。每七天巡視3次、每個月清潔1次，機房內(nèi)不得堆積雜物；按規(guī)范設(shè)置鼠藥盒或粘鼠板、擋鼠板；在顯著易取位置配置消防滅火器材，并定時檢驗器材完好情況；設(shè)施設(shè)備標(biāo)志、標(biāo)牌齊全；在顯著位置張貼或懸掛相關(guān)制度、證書；交接班統(tǒng)計齊全、完整。二、共用部位（一）房屋結(jié)構(gòu)（1）依照房屋使用時間和設(shè)計年限，定時檢驗房屋共用部位使用情況。（2）每六個月檢驗1次梁、板、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件，做好統(tǒng)計。（3）對危及房屋結(jié)構(gòu)安全行為及時推行通知和勸阻義務(wù)，對拒不改過，要匯報行政主管部門，同時通知全體業(yè)主。（二）建筑部件（1）每季度檢驗1次外墻貼面磚石或抹灰、屋檐、陽臺、雨罩、空調(diào)室外機支撐構(gòu)件等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（2）每個月巡查1次共用部位門、窗、玻璃等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（3）每六個月檢驗1次房屋共用部位室內(nèi)地面、墻面、天棚；室外屋面、散水等，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計。（4）每年汛期前和強降雨后檢驗屋面防水和雨落管，按照責(zé)任范圍進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，做好統(tǒng)計；降雨后及時排除積水。（三）隸屬構(gòu)筑物（1）每2月巡查1次道路、場地、階梯及扶手、側(cè)石、管井、