漯河市場分析

漯河房地產(chǎn)市場分析2012年2月目錄宏觀經(jīng)濟(jì)概況房地產(chǎn)市場整體發(fā)展分析區(qū)域板塊分析項(xiàng)目地塊分析客戶群體分析宏觀經(jīng)濟(jì)概況漯河整體經(jīng)濟(jì)漯河整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展：1、與周邊地市存在很大的差距2、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，投資不斷增強(qiáng)單位：億單位：億單位：億單位：萬單位：元1、2010年由于物價(jià)上漲等因素，恩格爾系數(shù)比重加大，生活必需品支出增加2、人口穩(wěn)定，人均收入穩(wěn)步提升結(jié)論：1、漯河整體經(jīng)濟(jì)在周邊地市中，還處在低位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁強(qiáng)勁；2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長，投資不斷增強(qiáng)，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了有力的經(jīng)濟(jì)保障；3、人口基數(shù)穩(wěn)定，且生活水平由于受到物價(jià)上漲等因素，對需求和購買力有一定的影響。房地產(chǎn)市場整體發(fā)展分析房地產(chǎn)投資持續(xù)增長2011年全年累計(jì)完成投資39.7億元，同比增長36％；其中住宅完成投資26.2億元，同比增長12.5％，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的66％；非住宅完成投資13.5億元，同比增長129％，占全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資的34％。漯河作為三線城市，其房地產(chǎn)行業(yè)正處在一個(gè)欣欣向榮的發(fā)展時(shí)期各區(qū)項(xiàng)目開發(fā)比例各區(qū)域開發(fā)不均衡漯河市各區(qū)域開發(fā)不均衡郾城區(qū)和源匯區(qū)是整個(gè)漯河開發(fā)的重點(diǎn)地區(qū)，兩個(gè)區(qū)域的競爭性也較強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目呈遞增發(fā)展單位：元周邊區(qū)域房價(jià)對比1、與周邊區(qū)域地市相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力與其房價(jià)是不匹配的，2、相對于周邊區(qū)域的房價(jià)，漯河的房價(jià)有些虛高，與其人民的收入水平不相匹配單位：元高層、小高層拉動(dòng)房價(jià)上漲由于多層住宅用地減少，屬于稀缺物業(yè)，價(jià)格上漲幅度較大源匯區(qū)和郾城區(qū)價(jià)格漲幅在各區(qū)中幅度較大1、整體房價(jià)緩慢上漲，新建商品房波動(dòng)較小，存量房在11年7月份后起伏波動(dòng)較大2、新建商品房在經(jīng)過幾個(gè)月的上漲，12月達(dá)到最高值2160漯河市場供求關(guān)系變化1、受到宏觀調(diào)控政策的影響，2011年銷售量進(jìn)一步下滑，整體市場量跌價(jià)漲2、2010年供求比為1.6:1,2011年供求比為1.9:1，略微供過于求3、整體市場開發(fā)體量較大，房地產(chǎn)發(fā)展迅猛漯河市場成交面積變化結(jié)論：1、2010年-2011年，新建房銷售的單套面積基本在90-120平米之間，存量房銷售的單套面積在120-160平米之間；2、市場對戶型面積的要求，有從以往的大戶型面積向中小戶型面積發(fā)展的趨勢；3、存量房的交易面積波動(dòng)較大，而新建商品房的交易面積較為平穩(wěn)，說明目前在建的戶型面積更加的合理化1、住宅需求穩(wěn)定，開發(fā)總量較大隨著新區(qū)的開發(fā)和城市發(fā)展，城市框架不斷拉大，房地產(chǎn)投資不斷增大，住宅項(xiàng)目大量上市，競爭加??；而由于受到本市人口的限制，市場需求爆發(fā)力不強(qiáng)，市場總體略微的供過于求2、中高端樓盤中，位置較好，品質(zhì)較高的項(xiàng)目銷售旺盛，如建業(yè)，呂建等項(xiàng)目；而一下地理位置不好，品質(zhì)較低的樓盤銷售就比較困難?？傮w呈現(xiàn)冷熱不均的銷售形態(tài)3、受宏觀政策影響，購房者得觀望態(tài)度加劇4、未來整體價(jià)格漲幅不大，緩慢的穩(wěn)中小幅上升漯河整體市場總結(jié)區(qū)域板塊分析房地產(chǎn)區(qū)域市場劃分漯河房地產(chǎn)市場板塊主要分為四大板塊：召陵行政新區(qū)板塊源匯中心城區(qū)/107板塊郾城沙北淞江新區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場對比分析郾城沙北淞江新區(qū)板塊產(chǎn)品類型：高層與小高層為主；主力戶型：120-=130㎡三房；樓盤特點(diǎn)：價(jià)格較高，高檔樓盤居多；客戶類型：公務(wù)員、企業(yè)高管、私營業(yè)主；住宅價(jià)格：3000-3700元/㎡；板塊特點(diǎn)：完善郾城老城區(qū)，建設(shè)新城區(qū)，區(qū)域競爭激烈土地供應(yīng)：土地上市較少，以工業(yè)用地為主，源匯中心板塊/107板塊產(chǎn)品類型：中低檔商業(yè)、小高層和多層為主；主力戶型：95㎡兩房、120㎡三房、140㎡四房；樓盤特點(diǎn)：中、高檔樓盤居多；客戶類型：教師、醫(yī)生、企業(yè)高管、私營業(yè)主；住宅價(jià)格：3400-5700元/㎡；板塊特點(diǎn)：處于商業(yè)中心，地段優(yōu)越，配套齊全，生活成本低；土地供應(yīng)：未來供應(yīng)的土地很少，以舊城改造為主以上兩個(gè)板塊，是目前漯河市的優(yōu)勢板塊房地產(chǎn)區(qū)域市場分析召陵行政新區(qū)板塊產(chǎn)品類型：多層與小高層為主；主力戶型：80-95㎡兩房，120-130㎡三房；樓盤特點(diǎn)：中高檔樓盤；客戶類型：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和本區(qū)域工作群體；住宅價(jià)格：1800-3500元/㎡；板塊特點(diǎn)：各樓盤品質(zhì)參差不齊，有大量的經(jīng)適房，缺乏配套，空置率較高，新區(qū)開發(fā)為主土地供應(yīng)：未來有大量的土地供應(yīng)，開發(fā)區(qū)板塊產(chǎn)品類型：多層為主；主力戶型：90㎡兩房，110-120㎡三房；樓盤特點(diǎn)：中檔樓盤為主；客戶類型：周邊企業(yè)高管和職工；住宅價(jià)格：2200-2700元/㎡；板塊特點(diǎn)：工業(yè)為主，緊鄰老城區(qū)，可享受老城區(qū)配套設(shè)施，節(jié)省生活成本；土地供應(yīng)：土地上市少，新區(qū)板塊是未來漯河的發(fā)展重點(diǎn)，大量的土地供應(yīng)，將會(huì)成為將來的熱點(diǎn)板塊源匯區(qū)域市場分析1、源匯區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便捷，火車站和107國道穿過該區(qū)；2、商業(yè)發(fā)達(dá)，形成有獨(dú)立的商業(yè)中心；

3、該區(qū)域內(nèi)存以中高檔樓盤為主，且樓盤的體量較大，競爭激烈；4、該區(qū)域處在老城區(qū)，可供開發(fā)的土地供應(yīng)量少，主要以舊城改造和綜合體項(xiàng)目；5、未來該區(qū)域可供開發(fā)的土地較少，主要以舊城改造和綜合體項(xiàng)目的開發(fā)為主，故該區(qū)域住宅上市的量比較大，符合區(qū)域整體的發(fā)展趨勢，同事也衍生出了盤量少，體量大的市場格局該區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，以中、高檔樓盤為主，整個(gè)源匯區(qū)大約有52個(gè)項(xiàng)目；距離本案最近的是昌建外灘、華東溫哥華。項(xiàng)目案名區(qū)域開發(fā)商占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）容積率綠化率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類別周邊配套華東溫哥華源匯區(qū)漯河市華東房地產(chǎn)開發(fā)公司130.86036%北美風(fēng)情高層學(xué)校、醫(yī)院、銀行昌建外灘源匯區(qū)漯河昌建地產(chǎn)5018--Artdeco高層南靠景觀大道濱河路，北鄰老虎灘公園，濱水資源得天獨(dú)厚銀河灣源匯區(qū)河南銀鴿地產(chǎn)有限公司500231.4838%簡約現(xiàn)代主義多層、高層緊鄰公園，超市、商場等生活配套設(shè)施區(qū)域重點(diǎn)競爭樓盤對比華東溫哥華項(xiàng)目位置：濱河路與泰山路交叉口向東100米；開盤時(shí)間：2011年10月，2棟高層整體規(guī)模：總占地400畝，一期開發(fā)30畝；產(chǎn)品類型：5棟高層，目前在建2棟；主力面積：70-80㎡兩房、127-139㎡三房；銷售均價(jià)：4500元/㎡；特色：大宅文化純住宅配套：處于老城，周邊配套較豐富，雙氣入戶目前開盤的兩棟住宅，基本已經(jīng)售完，僅余少量房源，房源主要以大戶型為主定位語：市中心沙河南北美城堡主推廣語：少掏20萬，同樣尊居沙河畔輔助推廣語：大宅文化風(fēng)情商業(yè)街給你不一樣的家推廣內(nèi)容：37套265天無理由退房推廣方式：網(wǎng)絡(luò)單頁戶外廣告昌建外灘項(xiàng)目位置：黃河路與金山路交匯處；開盤時(shí)間：2011年9月；整體規(guī)模：占地50畝;建筑面積18萬平米；產(chǎn)品類型：9棟高層；一期共6棟；主力面積：86-220平米不等，以小公寓為主；銷售均價(jià)：5700元/㎡；特色：漯河價(jià)格最高的樓盤，商業(yè)綜合體配套：自有商業(yè)，緊鄰新瑪特，開盤6棟住宅，尾盤銷售中，目前主推寫字樓，定位語：上層HOPSCA，財(cái)智循環(huán)圈主推廣語：讓世界對漯河重新想象

輔助推廣語：城市的外灘世界的舞臺18萬方世界級濱水建筑將漯河最美景觀納入私人收藏

結(jié)束一個(gè)城市的等待，世界級濱水華宅耀世發(fā)售

令一切相形失色推廣內(nèi)容：商業(yè)住宅，城市綜合體，中心商業(yè)區(qū)推廣方式：戶外廣告、報(bào)廣、單頁、圍擋銀河灣項(xiàng)目位置：金山與黃河路交叉口；開盤時(shí)間：2011年03月；整體規(guī)模：總占地約500畝，總建筑面積23萬方；產(chǎn)品類型：高層、多層主力面積：73-98平米兩房、118-130三房；銷售均價(jià)：3700元/㎡；特色：成熟大區(qū)，倡導(dǎo)“前瞻長河，后攬園林”尊崇生活。一期處于清盤中，二期小公館正會(huì)員招募定位語：灣畔居住比肩國際主推廣語：我們出售“光榮與夢想的棲息地”

輔助推廣語：沙北新區(qū)灣畔美宅親水棲居精粹星光小戶型

推廣內(nèi)容：灣畔小公館全城公開推廣方式：戶外廣告、單頁、圍擋項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)商占地面積（畝）建筑面積（萬㎡）容積率綠化率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類別周邊配套中央公園召陵區(qū)河南泰威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20042-35%北美風(fēng)情多層、小高層公園和周邊市政單位緊鄰建業(yè)壹號城邦郾城區(qū)建業(yè)住宅集團(tuán)（中國）有限公司33662--新古典主義高層緊鄰會(huì)展中心，學(xué)校，醫(yī)院和行政單位汾河上的院子召陵區(qū)漯河家祥置業(yè)7212.82.643%英倫風(fēng)情高層緊鄰市政單位及醫(yī)院其他區(qū)域代表樓盤對比中央公園項(xiàng)目位置：黃河路與中山路交匯處；開盤時(shí)間：2011年10月，整體規(guī)模：占地200畝，建筑面積達(dá)42萬㎡，分為四期開發(fā)建設(shè)；產(chǎn)品類型：一期占地50畝，由6棟小高層，7棟多層組成；主力面積：90-94平米兩房，132-135三房；銷售均價(jià)：3500元/㎡；特色：首席北美風(fēng)情公園生活特區(qū)配套：地暖，天然氣入戶，圍繞北美景觀公園，緊鄰區(qū)政府開盤4棟多層和3棟小高層，已經(jīng)銷售過半，剩余少量房源定位語：畫土為疆筑在中央主推廣語：2011，開啟漯河公園地產(chǎn)元年

輔助推廣語：42萬平米北美風(fēng)情公園生活特區(qū)，政務(wù)中心的貴胄宅邸推廣內(nèi)容：召陵區(qū)行政中心42萬平米北美風(fēng)情建筑稀缺多層典雅小高層50--135平米專屬定制戶型推廣方式：戶外廣告、單頁、圍擋建業(yè)壹號城邦項(xiàng)目位置：淞江新區(qū)會(huì)展中心；開盤時(shí)間：2011年10月，整體規(guī)模：占地面積約336.6畝，建筑面積逾62萬平米，產(chǎn)品類型：高檔住宅、五星級酒店、5A寫字樓、商業(yè)中心；主力面積：89-162平米三房、四房；銷售均價(jià)：4500元/㎡；特色：國際化生活的城邦配套：緊鄰國際會(huì)展中心和10萬㎡市民廣場，周邊有眾多學(xué)校一期還有少量房源，二期正在會(huì)員招募中，預(yù)計(jì)5月開盤定位語：壹號城邦世界之窗主推廣語：城市之巔中央奢藏

輔助推廣語：會(huì)展中心旁62萬平米尊崇生活城邦

衣錦還鄉(xiāng)壹號城邦推廣內(nèi)容：一期12席品質(zhì)現(xiàn)房“一口價(jià)”特惠發(fā)售，二期81-163平米

稀臻房源熱銷全城推廣方式：戶外廣告、折頁、圍擋汾河上的院子項(xiàng)目位置：中山路與黃河路交叉口；開盤時(shí)間：2011年12月；整體規(guī)模：總占地面積72畝；建筑面積12.8萬平米產(chǎn)品類型：高層主力面積：94平米兩房、114-123三房；銷售均價(jià)：3400元/㎡；特色：漯河首席·20萬㎡適界生活大盤；配套：16萬㎡市政公園、4萬㎡英倫文化主題公園、汾河自然景觀游園一期三棟房源，每棟只有一種戶型，已經(jīng)銷售過半定位語：優(yōu)雅從榮適界生活主推廣語：漯河首席20萬㎡適界生活大盤蔚然出世

輔助推廣語：汾河之上公園深處院落適界

適界以此為中心

推廣內(nèi)容：2月熱銷突破千萬，81—95醇美兩房，113—127河畔三居，濃情面世推廣方式：戶外廣告、單頁、圍擋各區(qū)域樓盤案名分析目前區(qū)域內(nèi)樓盤案名的特點(diǎn)

①案名以公館、公寓、城邦、花園、城-尾綴居多②以靠近河流優(yōu)勢起名③以建筑的特色起名項(xiàng)目地塊分析項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置：濱河路與民生路交叉口西南角區(qū)位：源匯區(qū)占地面積：1萬平米建筑面積：4.2萬平米項(xiàng)目規(guī)劃：4棟高層現(xiàn)狀：地勢平坦，地上無建筑，臨時(shí)存放有大量的土石，面積狹小周圍環(huán)境：北臨沙河及濱河路，東到民生路，西面和南面緊鄰村莊和企業(yè)項(xiàng)目地塊概況總用地面積：10101.30平米價(jià)格定位：4500元/平米以上總建筑面積：42662.55平米面積區(qū)間：110平米左右地上總建筑面積：35354.88平米戶型：三房住宅：32633.01平米建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡約風(fēng)格商業(yè)：2721.87平米樓盤檔次：中高檔地下總建筑面積：7307.67平米容積率：3.5建筑密度：26.2%機(jī)動(dòng)車位：248地上12個(gè)，地下236個(gè)非機(jī)動(dòng)車位：354戶數(shù)：356建筑高度：91.8項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢：1、地理位置優(yōu)越，交通出行便捷，未來升值空間大；2、緊鄰商業(yè)中心，生活配套設(shè)施齊全，生活成本低；3、臨近沙河，未來治理后的沙河將會(huì)形成沿河綠化景觀帶。劣勢：1、規(guī)模小，難以形成體量的優(yōu)勢；2、老城區(qū)規(guī)劃和環(huán)境較差；

機(jī)會(huì)：1、城市發(fā)展迅速，城市不斷向外擴(kuò)張2、本地居民對住房的改善性需求強(qiáng)烈；3、該區(qū)域的土地供應(yīng)量較少威脅：1、目前正處在政策調(diào)控期，給未來本