商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位分析報(bào)告

永州市冷水灘商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告暨冷水灘中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目定位報(bào)告謹(jǐn)呈：永州市冷水灘區(qū)中聯(lián)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)2013年10月25日迅地地產(chǎn)（上海）報(bào)告思路

二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定中聯(lián)國(guó)際——目標(biāo)未售商業(yè)面積分期全部售出,計(jì)劃18個(gè)月；打造“永州淘寶”商業(yè)地產(chǎn)品牌，為后期運(yùn)營(yíng)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。暫定試業(yè)時(shí)間2015年元旦。對(duì)未售的面積策略性分期銷售，完成銷售指標(biāo)最大化。進(jìn)而全部出售現(xiàn)實(shí)利潤(rùn)最大化。以“永州淘寶”商業(yè)街的形式啟動(dòng)，樹立網(wǎng)商項(xiàng)目形象及口碑。短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售量最大化，從而促進(jìn)后期銷售正面促進(jìn)中聯(lián)國(guó)際廣場(chǎng)在永州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響力利潤(rùn)最大化對(duì)目標(biāo)的理解銷售量最大化項(xiàng)目位于永州市冷水灘區(qū)中心城區(qū)的核心商圈項(xiàng)目東臨零陵中路，西接通化街；項(xiàng)目西南北分別相鄰板塊內(nèi)兩大商業(yè)（舜德摩爾、步行街）。步行街步步高舜德摩爾零陵路項(xiàng)目鳳凰路珊瑚路項(xiàng)目區(qū)位容積率超過(guò)3，建筑形式為底商加高層建筑規(guī)劃用地面積約為17282.18平米（25.95畝）?？偨ㄖ娣e：57490平米，入口廣場(chǎng)：4000平米。其他用房面積：2473平米。項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)零陵路項(xiàng)目資源：永州第一核心商業(yè)區(qū)，與黃泥井市場(chǎng)隔街運(yùn)營(yíng)，人流互補(bǔ)項(xiàng)目資源零陵路歷來(lái)為永州人流聚集、商業(yè)繁華的旺地，商業(yè)氛圍非常濃厚。聚集阿波羅、金水灣、步步高等百貨、購(gòu)物中心；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、工商銀行等金融機(jī)構(gòu)；萬(wàn)喜登酒店、女子醫(yī)院等公共資源；郵政局、中國(guó)電信等數(shù)十家單位。一站式全面滿足購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、生活、美食等需求。區(qū)域人口：日均流動(dòng)人口約2萬(wàn)人，周邊常住約為8-10萬(wàn)人。第二部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)區(qū)域商業(yè)分析宏觀市場(chǎng)分析項(xiàng)目本體分析永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境：商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上永州市近幾年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上

全區(qū)2012年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額67.9億元，同比增長(zhǎng)15.6%。數(shù)據(jù)來(lái)源：永州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)（官方網(wǎng)站）永州市近五年商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展總體平穩(wěn)向上商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積穩(wěn)定增加，至2012年止總商業(yè)面積已達(dá)80萬(wàn)平方米，年增長(zhǎng)率接近20%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)也穩(wěn)定增加，說(shuō)明商業(yè)物業(yè)需求相對(duì)旺盛永州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積（萬(wàn)平方米）增長(zhǎng)率永州商業(yè)發(fā)展環(huán)境分析2007年-2012年永州是商品房銷售均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：永州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)宏觀環(huán)境通過(guò)對(duì)永州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和居民生活結(jié)構(gòu)的研究，得出以下結(jié)論：永州未來(lái)商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮箅S著永州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整，未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。而得益于永州目前較小的人口基數(shù)，永州人均GDP和人均可支配收入水平均較高，整體消費(fèi)能力較強(qiáng)。同時(shí)，考慮到永州未來(lái)年均15%的消費(fèi)總額增長(zhǎng)預(yù)期。數(shù)據(jù)表明永州未來(lái)的商業(yè)發(fā)展?jié)摿^大并健康發(fā)展。永州現(xiàn)有商業(yè)不能滿足城市需求，優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前景看好。隨著一個(gè)地區(qū)人民收入水平的提高，相應(yīng)的消費(fèi)需求也會(huì)產(chǎn)生一定的升級(jí)。城市中，曾經(jīng)成熟的商圈可能逐漸因不能順應(yīng)人們的消費(fèi)趨勢(shì)而被淘汰。無(wú)論普通消費(fèi)者亦或投資者，對(duì)優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)的需求則隨之增大。商圈特征分析級(jí)別名稱特點(diǎn)市級(jí)商業(yè)中心河西零陵路業(yè)態(tài)完善、百貨扎堆，人流量大市級(jí)副商業(yè)中心湘永路與百業(yè)街鳳凰園城標(biāo)商圈整體中低端檔次，以滿足日常生活所需為主特色商圈沿江東路商圈汽車零配件一條街清橋路商圈中高端目的性消費(fèi)新興商圈育才路商圈城市擴(kuò)張的核心區(qū)域火車站商圈依托火車站輻射撬動(dòng)永州傳統(tǒng)商圈，以零陵路商圈為核心，商業(yè)升級(jí)加快，同時(shí)導(dǎo)致交通壓力明顯增加。其他商圈無(wú)論是業(yè)態(tài)種類、還是人流量，消費(fèi)規(guī)模，均遜于核心商圈，但在交通和停車方面較有優(yōu)勢(shì)永州主要商圈分布永州市區(qū)主要商圈分布與租金情況租金：10-90元/平米租金：10-35元/平米租金：120-450元/平米租金：15-150元/平米租金：30-220元/平米租金：15-90元/平米大中型主力賣場(chǎng)/購(gòu)物中心的分布動(dòng)向冷水灘商業(yè)以沿街商業(yè)為主，大型購(gòu)物中心、百貨商場(chǎng)、國(guó)內(nèi)一二線連鎖品牌賣場(chǎng)，都集中分布于零陵路商圈核心區(qū)域；較大型超市、專業(yè)賣場(chǎng)也是以零陵路為主，湘永路、育才路、鳳凰路等為輔。超市/專業(yè)賣場(chǎng)主要街鋪百貨/購(gòu)物中心中聯(lián)國(guó)際—人人樂(lè)濱江友誼商業(yè)廣場(chǎng)—世紀(jì)聯(lián)華步步高超市建都超市建都超市舜德摩爾—步步高百貨金水灣城市廣場(chǎng)—金水灣百貨建都超市步步高超市步步高超市（意向入駐）家樂(lè)福超市（洽談中）鳳凰園湘發(fā)建材城銀龍電腦城蘇寧電器通程電器國(guó)美電器大家發(fā)超市百貨目前已有百貨賣場(chǎng)4家：即舜德摩爾步步高百貨、茜茜百貨（運(yùn)營(yíng)不成功）、金水灣百貨（對(duì)面金水灣廣場(chǎng)11月份即將運(yùn)營(yíng)）、濱江友誼百貨（運(yùn)營(yíng)一般）購(gòu)物中心超市、賣場(chǎng)目前只有有一家一站式購(gòu)物中心，即“舜德摩爾購(gòu)物中心”，新增商業(yè)項(xiàng)目1家：本案（市場(chǎng)空白，預(yù)計(jì)2015年元旦試業(yè)）。永州市場(chǎng)上大型超市和賣場(chǎng)，較為知名和經(jīng)營(yíng)狀況較好的是步步高超市，世紀(jì)聯(lián)華、蘇寧電器、通程電器、國(guó)美電器處于中高端檔次，其次是當(dāng)?shù)匾恍┹^大的商家以超市和賣場(chǎng)結(jié)合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，大多以手機(jī)、服裝和便利店等形式，但中高端超市等細(xì)分市場(chǎng)在未來(lái)存在較大的發(fā)展空間。商業(yè)業(yè)態(tài)分析總結(jié)專業(yè)店市場(chǎng)上專業(yè)店較多，多以中等檔次為主。比較大的專業(yè)市場(chǎng)有11家，即舜德摩爾建材市場(chǎng)、育才路建材片區(qū)、蘇寧電器、通程電器、國(guó)美電器、步步高電器、銀龍電腦城、時(shí)尚春天數(shù)碼城、電信數(shù)碼港、舜德電腦城、瀟湘汽車城等。以家電、建材、汽車為主。餐飲永州市場(chǎng)大型餐飲品牌進(jìn)駐較多，有“肯德基、德克士、上島咖啡、名典咖啡”；本地自主品牌有”CC新元素、咖啡地帶、好食尚等，以及本地一些本土的家常特色菜館、夜宵店遍地開(kāi)花，隨處可見(jiàn)。未來(lái)永州餐飲將隨著城市的發(fā)展商家檔次和品類預(yù)期會(huì)有很大提升。當(dāng)?shù)厝藗冊(cè)诔院确矫嬉脖容^注重，這也注定了餐飲商家檔次和品類的提升。娛樂(lè)娛樂(lè)業(yè)的需求在永州一直強(qiáng)勁，娛樂(lè)業(yè)主要消費(fèi)力為KTV、茶館和酒吧，但都以本地商家為主，其中品牌店有日不落KTV、古歌酒吧、零點(diǎn)酒吧，大型KTV連鎖店有迪爾、帝凱樂(lè)。永州娛樂(lè)主要消費(fèi)力中以KTV和酒吧最為突出，其中酒吧5家，以古歌酒吧最為突出。隨著人均收入的提高和消費(fèi)力的上升，永州娛樂(lè)也將會(huì)吸引一大批娛樂(lè)業(yè)連鎖商家的進(jìn)駐。消費(fèi)者調(diào)查與分析結(jié)論：職業(yè)：以工薪族與白領(lǐng)為主；年齡：青與中老年人群（18-50）為主要消費(fèi)群體，跨度較大消費(fèi)者月收入：一半人群收入在2000-4000元以內(nèi)；購(gòu)物餐飲娛樂(lè)消費(fèi)支出：在一千元以內(nèi)的占半數(shù)；交通：消費(fèi)出行主要依靠公交系統(tǒng)，但隨著有車一族的快速增長(zhǎng)，開(kāi)車購(gòu)物成為一種趨勢(shì)，對(duì)停車位的需要空前增長(zhǎng)；消費(fèi)場(chǎng)所：百貨商場(chǎng)、超市是人們最常去的購(gòu)物場(chǎng)所；選擇購(gòu)物場(chǎng)所的因素：購(gòu)物環(huán)境寬敞舒適，品類豐富品牌多，選擇性大；到達(dá)購(gòu)物地的時(shí)間：在15分鐘之內(nèi)的距離較為受歡迎。商鋪投資者、求租者調(diào)查分析結(jié)論商業(yè)購(gòu)鋪?zhàn)怃亝^(qū)域分布明顯，首選河西零陵路，其次為河?xùn)|商鋪主要購(gòu)買群體為投資者，對(duì)總價(jià)的承受能力有限，且傾向采用按揭付款，付款方式按揭占55%以上，一半以上選擇按揭10年期。絕大部分商鋪投資、求租者傾向于選擇未裝修的商鋪；大部分能接受的物管費(fèi)在1.1-2元/平米/月之間。面積在20-50平米，總價(jià)在30-100萬(wàn)元內(nèi)的商鋪是市場(chǎng)投資的低高熱點(diǎn)。投資客約占70%左右，投資者需求以街鋪為主。投資者看重租金和售價(jià)，較為關(guān)注車位。投資者購(gòu)鋪關(guān)注因素排序：升值潛力>周邊消費(fèi)力>項(xiàng)目位置>項(xiàng)目定位與未來(lái)發(fā)展?jié)摿?gt;項(xiàng)目交通條件>項(xiàng)目未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理租鋪者關(guān)注因素排序：項(xiàng)目租金價(jià)格>周邊消費(fèi)力>項(xiàng)目交通條件>項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理隨著零陵北路的開(kāi)發(fā)和河西區(qū)域中心的發(fā)展已成為西區(qū)的商業(yè)中心，知名度高，輻射廣舜德摩爾項(xiàng)目位置零陵北路458號(hào)開(kāi)發(fā)商湖南省渝洲房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司物業(yè)公司渝州物業(yè)用地面積約10萬(wàn)平方米總建筑面積35萬(wàn)平方米（綠化率無(wú)綠化容積率/房屋類型商住建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析（與實(shí)際定位操作不同）??????般?舜德摩爾整體規(guī)模大，知名度高，檔次中等，項(xiàng)目可以利用地段優(yōu)勢(shì)，發(fā)展精品化購(gòu)物中心挑戰(zhàn)

舜德摩爾位于零陵北路河西老城區(qū)中心，區(qū)域位置優(yōu)越 舜德摩爾知名度高，已經(jīng)成為 永州地標(biāo)性項(xiàng)目，影響力大劣勢(shì)

項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)不合理，存在 建筑硬傷，未來(lái)業(yè)態(tài)調(diào)整存 在很大困難 商場(chǎng)缺乏與游樂(lè)園的緊密結(jié) 合，同時(shí)游樂(lè)園經(jīng)營(yíng)狀況一機(jī)會(huì)

舜德摩爾針對(duì)兒童業(yè)態(tài)較少， 項(xiàng)目適當(dāng)提高兒童業(yè)態(tài)比例 能夠吸引到西區(qū)家庭客群 舜德摩爾一樓品牌調(diào)整空間有 限，本項(xiàng)目有機(jī)會(huì)作為永州

最高檔項(xiàng)目引入知名品牌 商業(yè)體量大，業(yè)態(tài)豐富，對(duì) 區(qū)域家庭客群形成了強(qiáng)大輻 射力

?舜德摩爾為永州知名度最高的商城之一，并且商業(yè)體量大，對(duì)城市河西居民形成了強(qiáng)大的輻射以周邊居民為主要客群，定位于社區(qū)型商業(yè)，總體量約1.5萬(wàn)平米 金水灣城市廣場(chǎng)項(xiàng)目位置永州市冷水灘區(qū)河西零陵中路開(kāi)發(fā)商湖南永州泰豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)公司未定用地面積4200㎡總建筑面積12萬(wàn)余平方米綠化率無(wú)綠化容積率28.6房屋類型商住建筑風(fēng)格ARTDCOR競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析?態(tài)???金水灣城市廣場(chǎng)偏向于社區(qū)型購(gòu)物中心，本項(xiàng)目可依靠商業(yè)體量的優(yōu)勢(shì)，在業(yè)態(tài)及檔次上超越金水灣城市廣場(chǎng)，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力挑戰(zhàn)金水灣城市廣場(chǎng)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，對(duì)周邊社區(qū)居民形成強(qiáng)大輻射業(yè)態(tài)較為聚焦，以周邊社區(qū)居民為主要客群劣勢(shì)業(yè)態(tài)不夠齊全，缺少影院、KTV、電玩城等大型娛樂(lè)業(yè)知名品牌較少，品牌檔次整體較低商業(yè)體量小，無(wú)法形成多個(gè)主力店聚集機(jī)會(huì)

本項(xiàng)目商業(yè)體量大于金水灣城市廣場(chǎng)，能夠形成多個(gè)次主力店組團(tuán)吸引客群 引入家居精品館、精品超市 等檔次較高的家庭業(yè)態(tài) 目標(biāo)消費(fèi)客群檔次以中高檔 為主金水灣城市廣場(chǎng)以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)濱江豪園（二期）地段優(yōu)良+交通方便+大型成熟社區(qū)+逐步成熟商圈+近鄰濱江廣場(chǎng)項(xiàng)目位置冷水灘區(qū)河?xùn)|清橋路86號(hào)開(kāi)發(fā)商湖南省歐利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司用地面積38畝總建筑面積25萬(wàn)平方米（其中3萬(wàn)平米商業(yè)街）綠地率35%容積率5.92房屋類型高層建筑風(fēng)格簡(jiǎn)歐競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析??濱江友誼廣場(chǎng)采用高端定位，主要服務(wù)濱江板塊各高端樓盤的消費(fèi)群體，受位置和空間的限制，輻射范圍并不廣。挑戰(zhàn)濱江友誼廣場(chǎng)輻射范圍與本項(xiàng)目重疊比重大濱江友誼廣場(chǎng)引入了世紀(jì)聯(lián)華主力店，對(duì)其前期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)成熟起著關(guān)鍵作用。其中的百貨業(yè)態(tài)大多引入國(guó)內(nèi)中高端品牌劣勢(shì)項(xiàng)目品牌檔次整體偏高，以中高檔，高檔為主，較為缺乏針對(duì)年輕客群的品牌機(jī)會(huì)

引入知名餐飲品牌，適當(dāng)提 高商務(wù)餐飲比例 引入檔次相對(duì)較高品牌，在 整體檔次上高于濱江友誼廣場(chǎng)濱江友誼廣場(chǎng)以周邊居民為主要客群，整體規(guī)模較小，商業(yè)類型偏向于社區(qū)商業(yè)整個(gè)主要商圈商業(yè)占據(jù)永州三分之二的份額，是永州人購(gòu)物休閑第一首選去處，但整體商業(yè)檔次中等，商業(yè)較集中，競(jìng)爭(zhēng)激烈，交通擁堵，受城市規(guī)劃限制，未來(lái)發(fā)展空間有限整個(gè)市場(chǎng)，高端市場(chǎng)比較缺失，尤其是高端百貨、一線品牌家居連鎖賣場(chǎng)（如：紅星美凱龍、宜家等）缺失。品牌綜合賣場(chǎng)、超市雖然有，但是國(guó)內(nèi)外品牌賣場(chǎng)（如：沃爾瑪、家樂(lè)福、華潤(rùn)、麥德龍、大潤(rùn)發(fā)等）在市場(chǎng)上集體空缺。高端專業(yè)市場(chǎng)缺乏國(guó)際品牌超市賣場(chǎng)空缺主要商圈可發(fā)展空間有限商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)對(duì)現(xiàn)有商圈的研究總結(jié)：通過(guò)對(duì)永州各商圈的分析，我們發(fā)現(xiàn)以下幾點(diǎn)問(wèn)題：永州目前各商圈，屬自由式發(fā)展。永州目前各商圈，商圈配套設(shè)施落后不合理。永州目前各商圈，停車位不足或嚴(yán)重不足，商圈的潛在發(fā)展已經(jīng)制約。目前永州的定位清晰的商業(yè)項(xiàng)目少，未來(lái)商業(yè)發(fā)展的方向與核心競(jìng)爭(zhēng)力將更加專業(yè)和專注，顧客購(gòu)物目的性更強(qiáng)。商業(yè)級(jí)別城市中心區(qū)商業(yè)區(qū)域型商業(yè)社區(qū)型商業(yè)鄰里型商業(yè)區(qū)位城市交通、人口核心區(qū)，歷史形成的商業(yè)聚集區(qū)居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地，公共交通集散地周邊居民聚居區(qū)，人流集中交通便利住宅小區(qū)自發(fā)形成，配套物業(yè)客流量日人流量2萬(wàn)以上日人流量1萬(wàn)以上0.5萬(wàn)以上——核心客戶區(qū)域1.5公里范圍內(nèi)居民與辦公工作人員、旅游者區(qū)域15分鐘車程內(nèi)居民，以及外來(lái)消費(fèi)者步行15分鐘內(nèi)的居民小區(qū)內(nèi)部及周邊居民商業(yè)形態(tài)集中商業(yè)為主商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)小型商業(yè)店鋪本項(xiàng)目屬于城市中心區(qū)核心商業(yè)地帶本項(xiàng)目區(qū)域人口約8萬(wàn)人，以集中商業(yè)為主，屬于城市中心區(qū)商業(yè)項(xiàng)目屬性界定S優(yōu)勢(shì)集合和規(guī)模優(yōu)勢(shì)

依托周邊濃厚的商業(yè)氛圍，集中的流動(dòng)人口量，形成一定的集聚效應(yīng)，項(xiàng)目的檔次可以有一定擴(kuò)大。W劣勢(shì)交通瓶頸零陵路的交通比較擁堵，車位緊張、衛(wèi)生較差制約發(fā)展；地塊限制地塊有許多限制因素，可變能力??；O機(jī)會(huì)體驗(yàn)式消費(fèi)成為未來(lái)商業(yè)發(fā)展的趨勢(shì).周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境漸好T威脅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)威脅嚴(yán)重隨著河?xùn)|等、濱江等商業(yè)發(fā)展，多家商場(chǎng)開(kāi)業(yè)對(duì)板塊的客流消費(fèi)形成分流。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)變化莫測(cè)【SWOT】第三部分二、風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)三、出路一、目標(biāo)設(shè)定【產(chǎn)品定位】項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商圈人口處于核心城區(qū)板塊流動(dòng)人口聚集周邊配套設(shè)施完善引進(jìn)形象好、檔次高、租金承受能力強(qiáng)的業(yè)態(tài)良好的業(yè)態(tài)整體布局和運(yùn)營(yíng)管理踞中心優(yōu)業(yè)態(tài)，重運(yùn)營(yíng)處于核心商圈。板塊內(nèi)商業(yè)良性互動(dòng)商圈消費(fèi)模式多樣，市場(chǎng)容量大市場(chǎng)容量大導(dǎo)入外來(lái)人口，挖掘消費(fèi)需求刺激區(qū)域內(nèi)商業(yè)消費(fèi)需求挖掘消費(fèi)潛力依托區(qū)域價(jià)值實(shí)現(xiàn)整體價(jià)值核心商圈挖掘其他需求能夠?qū)崿F(xiàn)高可達(dá)性、高密度、集約性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性，從而實(shí)現(xiàn)快速銷售，進(jìn)而產(chǎn)生巨大的社會(huì)效應(yīng)與升值潛力?！井a(chǎn)品定位】產(chǎn)品解構(gòu)圖非商業(yè)都市單元純租賃式公寓假日寓所公寓酒店傳統(tǒng)住宅超標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)式公寓工作式社區(qū)國(guó)際公寓名商俱樂(lè)部創(chuàng)業(yè)型公司個(gè)人工作室街區(qū)商業(yè)（StreetMall）商業(yè)集中商業(yè)（shoppingMall）倉(cāng)儲(chǔ)式購(gòu)物中心主題式/服務(wù)式購(gòu)物中心商業(yè)性休閑會(huì)所VIP會(huì)員店展示廊/櫥窗品牌專賣店集市傳統(tǒng)式購(gòu)物中心

與眾不同的概念性網(wǎng)商定位

在潛在的客戶心智中植入項(xiàng)目的與眾不同，”永州淘寶“第一家網(wǎng)商商業(yè)街。【項(xiàng)目定位】【產(chǎn)品定位】“獨(dú)立網(wǎng)上網(wǎng)下一體街店”

永州淘寶商業(yè)街

(實(shí)現(xiàn)淘寶、支付寶、一號(hào)店、蘇寧云商、京東等線上線下同步)

【獲利模式】商業(yè)街銷售獲利，購(gòu)物中心持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲利線下網(wǎng)絡(luò)24小時(shí)宣傳及無(wú)限制購(gòu)物體驗(yàn)線上永州全配送，7星送貨物流各類商業(yè)中心對(duì)應(yīng)不同的商業(yè)業(yè)態(tài)大型購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)比例經(jīng)驗(yàn)值為：購(gòu)物：餐飲：娛樂(lè)約為52％：18％：30％各類商業(yè)中心的典型主力租戶及相應(yīng)商業(yè)形態(tài)小區(qū)配套商業(yè)（周邊）社區(qū)商業(yè)區(qū)域性商業(yè)市級(jí)商業(yè)微型超市餐館美容院干洗店快餐店醫(yī)療室超市藥店百貨商場(chǎng)餐館家具店五金商店汽車美容店酒吧音像租賃店銀行超市大型優(yōu)惠商店大型百貨商店家具店體育用品店藥店辦公用品店電影院大型百貨商店時(shí)裝店大型影城娛樂(lè)中心飲食街大型專賣店大型優(yōu)惠商店小型商業(yè)街商業(yè)街為主，個(gè)別集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)商業(yè)街＋集中商業(yè)【商業(yè)，可調(diào)整】我們的商業(yè)形式——商業(yè)街+B2B【虛擬購(gòu)物＋商業(yè)街】——概念定位以室內(nèi)娛樂(lè)為體驗(yàn)點(diǎn)的，集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體的體驗(yàn)式購(gòu)物中心以日常生活購(gòu)物消費(fèi)為主導(dǎo)——主力消費(fèi)需求配以?shī)蕵?lè)、餐飲成本低，參與性的娛樂(lè)體驗(yàn)點(diǎn)——興奮點(diǎn)37【心理時(shí)尚的購(gòu)物之都】存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”以品牌餐飲為帶動(dòng),以高檔社區(qū)休閑配套精品店為主要業(yè)態(tài)SPA會(huì)館,康體健身特色餐飲高端百貨2023/5/3039存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”時(shí)尚都市體驗(yàn)

有會(huì)員制或俱樂(lè)部服務(wù)提供店鋪裝修設(shè)計(jì)顧問(wèn)服務(wù)主題特色店2023/5/3040存在顧客腦海里的特色“線上線下商業(yè)街”消解購(gòu)物街單一功能,實(shí)現(xiàn)真正休閑聚會(huì)功能形成共同興趣人群的聚會(huì)交流地點(diǎn)休閑娛樂(lè)體驗(yàn)【銷售節(jié)奏】第一輪：VIP卡現(xiàn)金回籠＋首批經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售第二輪：分期分批大小不等時(shí)間錯(cuò)落銷售12月份至春節(jié)前進(jìn)行VIP卡及首批經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)品銷售，迅速回籠資金。大火候主力宣傳永州第一網(wǎng)商，主力商家必定先進(jìn)駐，營(yíng)造商氣，活動(dòng)大招商同時(shí)開(kāi)展。春節(jié)后加大隨著網(wǎng)絡(luò)招商工作的開(kāi)展，各種網(wǎng)絡(luò)商家進(jìn)駐，推出限量黃金商鋪，短期引爆。網(wǎng)絡(luò)是虛擬的，項(xiàng)目成功的關(guān)鍵是心智定位NO1:商業(yè)定位—一定地址，二定規(guī)模，三定主力店

NO2:規(guī)劃設(shè)計(jì)—人流動(dòng)線.視覺(jué)通透.交通體系.主力店的設(shè)計(jì)要求NO3:后期經(jīng)營(yíng)—招商.經(jīng)營(yíng)管理.持續(xù)能力地址考慮尤為關(guān)鍵，交通.是否在人口聚集區(qū).人口的消費(fèi)能力和規(guī)模及未來(lái)增長(zhǎng)潛力是關(guān)鍵。輻射范圍和輻射人口規(guī)模決定商業(yè)的總體規(guī)模。國(guó)外，十萬(wàn)平方米以內(nèi)叫做“最佳規(guī)?！?，15萬(wàn)平方米以上的商業(yè)，最少要有10家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。人流動(dòng)線中一個(gè)單一的通道是最好，最好生生不息。視覺(jué)看到越多的店鋪越好，刺激人的購(gòu)買欲望。卸貨區(qū)域是盡量在地下,私家車和送貨車都不要和人在一個(gè)平面上交叉。招商之前，先和主力店進(jìn)行對(duì)接，量身定做，不同的主力店，都有不同的荷載高度和卸貨的要求。商鋪是只租不售的全部銷售的商鋪存活率非常低。招商完成后，艱巨的任務(wù)剛剛開(kāi)始，如何持續(xù)經(jīng)營(yíng)管理，是商場(chǎng)未來(lái)不斷盈利的關(guān)鍵。商業(yè)只有在經(jīng)營(yíng)中才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值。商業(yè)項(xiàng)目，一般的要有三年的培育期，最低也需要兩年的培育期。需要有充足的資金和技術(shù)準(zhǔn)備。兩家以上的主力店的組合。主力店的選擇和商業(yè)的主題直接相關(guān)。在客戶心智中成功的商業(yè)地產(chǎn)是這樣的：！??！投資—看得的的回報(bào)—想象中的豐厚回報(bào)！?。∪绻卷?xiàng)目計(jì)劃商用物業(yè)集中出售，實(shí)現(xiàn)的可能性非常小，如果一定要選擇，可以

心智中進(jìn)行植入性網(wǎng)商進(jìn)行與眾不同的定位目前冷水灘大型集中商業(yè)的出售模式（已經(jīng)成熟）【冷水灘兩種方案對(duì)比，必須借力】方案一：金水灣--經(jīng)營(yíng)權(quán)7年翻番收益比機(jī)會(huì)>風(fēng)險(xiǎn)方案二：舜德摩爾--產(chǎn)權(quán)16年160%收益比＋一套產(chǎn)權(quán)商鋪風(fēng)險(xiǎn)>機(jī)會(huì)我們建議選擇方案如下我們建議中聯(lián)選擇的方案經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售＋產(chǎn)權(quán)銷售（項(xiàng)目定位：中聯(lián)國(guó)際--永州淘寶商業(yè)街，網(wǎng)商B2B，線上線下一體店）分期分批銷售根據(jù)樓層根據(jù)面積根據(jù)客戶根據(jù)商業(yè)規(guī)劃等等進(jìn)行調(diào)整VIP客戶與潛在的購(gòu)鋪客戶不同，請(qǐng)注意！潛在的購(gòu)鋪客戶與實(shí)際客戶不同，請(qǐng)注意！實(shí)際成交的客戶與未來(lái)經(jīng)營(yíng)的客戶不同，請(qǐng)注意！目前宣傳的網(wǎng)商和未來(lái)經(jīng)營(yíng)的商業(yè)街會(huì)不同，即使您可以相信，但網(wǎng)絡(luò)會(huì)變的，我們會(huì)相信越變?cè)胶玫摹ｉ_(kāi)發(fā)商必須全力在合同范圍內(nèi)200%支持關(guān)于銷售的一切主張，當(dāng)然，前提是顯然是能夠幫助銷售的，且是在法律范圍內(nèi)的。準(zhǔn)備開(kāi)始VIP卡及首批銷售，請(qǐng)按照時(shí)間要求建立銷售中心以及首批廣告費(fèi)用支出。這是迅地地產(chǎn)（上海）2013年10月25日提交給永州市冷水灘中聯(lián)國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位報(bào)告，雖然，本報(bào)告未盡其詳?shù)呀?jīng)說(shuō)明操作中聯(lián)項(xiàng)目首先必須在潛在的客戶心智中植入與眾不同的定位，然后進(jìn)行可行性的銷售。整合傳播計(jì)劃本案推廣特點(diǎn)本案選擇戶外廣告+活動(dòng)促銷推廣+營(yíng)銷公司直銷+報(bào)紙+定向短信+商務(wù)車下鄉(xiāng)宣傳等其一：以泛營(yíng)銷深滲透為主，降低廣告成本，一方面一對(duì)一傳達(dá)信息，真實(shí)可信，另一方面降低成本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。其二：在每一階段都力求一個(gè)“新”“特”“升值”“商圈”“配套”等特色，廣告語(yǔ)及活動(dòng)都力求在永州市第一次看到，既實(shí)事求是，又大氣霸氣，給人留下深刻印象。媒介研究媒體選擇

針對(duì)該項(xiàng)目客戶群體區(qū)域性強(qiáng)的特點(diǎn)，建議本項(xiàng)目選擇以戶外、建筑體廣告、行銷DM單頁(yè)、專業(yè)雜志、促銷活動(dòng)為重點(diǎn)，其它媒體定向短信、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)少量配合。2023/5/3049戶外在本項(xiàng)目建筑體上布置較大面積戶外建筑體廣告，直接傳播且流動(dòng)人口量大。在橋頭等大型高炮布置戶外，提升形象和傳播面。建筑體戶外DM單頁(yè)成本低，投入靈活，覆蓋范圍廣。業(yè)務(wù)員派送DM單頁(yè)，上門拜訪，帶客上門等方式，在適當(dāng)?shù)臈l件下可通過(guò)保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)員進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，聯(lián)系客戶，給予其業(yè)務(wù)提成的方式來(lái)拓寬客源。利用商務(wù)車下到附近縣市宣傳配合業(yè)務(wù)員派發(fā)DM單頁(yè)。專業(yè)雜志雜志、報(bào)紙作為長(zhǎng)期深入人心的傳播媒體，具有權(quán)威性和傳播范圍廣等特點(diǎn)。雜志整版硬廣形象宣傳。報(bào)紙軟文項(xiàng)目詳細(xì)推介宣傳。媒介組合及推廣計(jì)劃投放媒體投放量單價(jià)費(fèi)用（萬(wàn)元）備注0746樓市網(wǎng)12個(gè)月16權(quán)威媒體《第一房產(chǎn)》12個(gè)月5000元/期6贈(zèng)送三期，總計(jì)十二期，永州唯一專業(yè)房地產(chǎn)雜志定向短信300萬(wàn)條0.04元/條12最直接的渠道各大銀行、咖啡廳、四S店展架（芝冷兩區(qū)）2002004精準(zhǔn)營(yíng)銷，直達(dá)目標(biāo)客戶群電視飛播600-800302活動(dòng)氛圍營(yíng)造DM行銷6萬(wàn)份0.63.6針對(duì)目標(biāo)客群禮品500301.5針對(duì)目標(biāo)客群合計(jì)35.1THEEND整合細(xì)分更上層樓

腦靈通整合營(yíng)銷推廣策略單擊此處添加副標(biāo)題內(nèi)容內(nèi)容提要合作伙伴介紹方案評(píng)估系統(tǒng)及合作建議0102市場(chǎng)分析單擊此處添加文本具體內(nèi)容03半年工作總結(jié)單擊此處添加文本具體內(nèi)容04推廣策略及活動(dòng)方案單擊此處添加文本具體內(nèi)容05媒介策略單擊此處添加文本具體內(nèi)容06媒介排期單擊此處添加文本具體內(nèi)容重慶開(kāi)易廣告有限公司重慶開(kāi)易廣告有限公司是致力于品牌整合傳播的綜合型廣告公司。公司以影視廣告為基礎(chǔ)，以整合行銷為理念，不斷融匯行業(yè)智慧，巧妙貫通地方思維。從產(chǎn)品上市到終端支持，從媒體執(zhí)行到品牌管理，以專業(yè)、專心的職業(yè)操守，360度無(wú)縫服務(wù)于眾多國(guó)內(nèi)知名企業(yè)。開(kāi)易廣告憑借其獨(dú)占重慶影視媒體市場(chǎng)的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)、強(qiáng)大完善的行銷網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)科學(xué)的行銷、推廣理念，成為西南地區(qū)最優(yōu)秀的廣告公司之一,5年來(lái)，成功協(xié)助十余個(gè)品牌傲立西南市場(chǎng).現(xiàn)已與和平藥房簽定了品牌整合傳播代理合同，并全面設(shè)計(jì)其終端VIS.重慶恒宇保健用品有限公司簡(jiǎn)介重慶恒宇保健用品有限公司系重慶開(kāi)易廣告有限公司的全資子公司，注冊(cè)資本100萬(wàn)元。公司擁有:完善的醫(yī)藥銷售網(wǎng)絡(luò)和售后服務(wù)體系；精干、優(yōu)秀的專業(yè)化營(yíng)銷隊(duì)伍和促銷隊(duì)伍；合理的、切實(shí)可行的現(xiàn)代醫(yī)藥營(yíng)銷推廣模式；優(yōu)秀的現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)制度及人力資源管理體系。公司一直致力于重慶市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，同時(shí)帶動(dòng)周邊地區(qū),輻射西南市場(chǎng)。腦靈通全面代理專業(yè)推廣恒宇保健品有限公司產(chǎn)品營(yíng)銷渠道建設(shè)終端推廣促銷管理開(kāi)易廣告有限公司市場(chǎng)分析研究品牌推廣策劃廣告創(chuàng)意制作強(qiáng)勢(shì)媒介傳播強(qiáng)勢(shì)終端運(yùn)作渠道終端其它細(xì)分市場(chǎng)消費(fèi)者一站式解決問(wèn)題保姆式服務(wù)品牌市場(chǎng)調(diào)研：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題專業(yè)整合傳播能力消費(fèi)者良好的OTC運(yùn)作平臺(tái)及豐富保健品市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)強(qiáng)大媒介運(yùn)作能力營(yíng)銷整合深度傳播面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，我們的方向洞悉市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)看清自己，剖析對(duì)手提煉一個(gè)拉動(dòng)性的銷售主張老產(chǎn)品，新市場(chǎng)，更有針對(duì)性的推廣策略知彼知己百戰(zhàn)不殆

精準(zhǔn)的市場(chǎng)分析重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開(kāi)易廣告市調(diào)部）重慶市場(chǎng)格局2001年市場(chǎng)銷量排名:一.生命一號(hào)二.三勒漿三.腦靈通四.歐得活腦素五.腦輕松六.枕中健腦液（以上數(shù)據(jù)均采自重慶醫(yī)藥公司結(jié)算數(shù)據(jù)庫(kù)及重慶開(kāi)易廣告市調(diào)部）重慶健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品

市場(chǎng)特點(diǎn)概述A重點(diǎn)市場(chǎng)集中全國(guó)主要健腦補(bǔ)腦保健品，是該類廠家爭(zhēng)奪的重點(diǎn)市場(chǎng)之一B外地產(chǎn)品占主角外地品牌占市場(chǎng)份額84%以上，本地“枕中健腦液”占有一定的市場(chǎng)份額C成熟期市場(chǎng)，兩極分化明顯各類健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品的生命周期有明顯的區(qū)別，既有“曇花一現(xiàn)”的“科曼欣比蓋次”，也有“青春長(zhǎng)在”的“三勒漿”等D淡旺季明顯明顯的淡旺季區(qū)分，以中國(guó)傳統(tǒng)的考試3-6月為重點(diǎn)月份E主要推廣手段——電視，公關(guān)推廣及SP在營(yíng)銷整合運(yùn)作中，電視媒體占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的地位，其次為公關(guān)營(yíng)銷，而對(duì)報(bào)紙媒體為此類產(chǎn)品的弱勢(shì)媒體2002年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)A市場(chǎng)總量縮小：與去年同期比較，總體市場(chǎng)容量減小，需求呈下滑趨勢(shì)；B市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)：市場(chǎng)集中度繼續(xù)增強(qiáng)，主打產(chǎn)品以老品牌為主；C終端競(jìng)爭(zhēng)趨強(qiáng)：商家在市場(chǎng)爭(zhēng)奪中，均加強(qiáng)了在銷售終端包裝的投入比重；D周邊市場(chǎng)開(kāi)始成熟：市區(qū)與邊沿城區(qū)的銷售差距縮小，周邊地區(qū)的銷售呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)；E產(chǎn)品挖潛：部分主打產(chǎn)品有意擴(kuò)大產(chǎn)品外延，擴(kuò)大了目標(biāo)消費(fèi)人群，以期延長(zhǎng)產(chǎn)品的生命周期。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析生命一號(hào)：銷售：成熟產(chǎn)品無(wú)明顯淡旺季，指名購(gòu)買率高，銷量最高。核心賣點(diǎn)：促進(jìn)骨骼生長(zhǎng)，提高記憶力。渠道：網(wǎng)絡(luò)健全。終端基本無(wú)投入。公關(guān)推廣：依靠央視和地方媒體強(qiáng)勢(shì)廣告拉動(dòng)，少量報(bào)版。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。歐德活腦素：銷售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，在各大商場(chǎng)的促銷員達(dá)百人以上（重慶市），藥房無(wú)包裝宣傳品。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析三勒漿銷售：4—6月銷量占全年80%推廣方式：4月底2-3天突擊在全市各大藥房POP包裝達(dá)100余家；核心賣點(diǎn)：樹立信心，強(qiáng)力抗疲勞渠道：重點(diǎn)各家代理，逐級(jí)分銷，無(wú)促銷包裝公關(guān)推廣：與市教委合作展開(kāi)招生咨詢活動(dòng)；教師節(jié)前后針對(duì)教師公關(guān)，通過(guò)教師口碑傳播；通過(guò)贊助高考狀元，貧困學(xué)生贊助，送學(xué)校宣傳品等；通過(guò)贊助義務(wù)交通遮陽(yáng)傘等活動(dòng)增加戶外品牌爆光頻次。SP：促銷員8—10個(gè)。有少量堆碼，無(wú)陳列展示，買五送一，買贈(zèng)——背包，筆記本等。無(wú)店員返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析腦輕松銷售：緊跟腦靈通運(yùn)作方式核心賣點(diǎn)：讀書輕松一點(diǎn)，考試勝人一籌。渠道：由幾家供貨，少量包裝堆碼，以專柜為主。進(jìn)入超市銷售公關(guān)推廣：大量貼片，插播廣告，作感性訴求。主要商場(chǎng)易拉寶展示今年在國(guó)營(yíng)藥房推廣力度較大，和平藥房全部采用吊旗，桐君閣主要是易拉寶，私人藥房有少量橫幅。SP：促銷員60個(gè)。有少量堆碼，店員返利盒裝5%（約2.5元/盒），瓶裝5元/瓶。借助康福來(lái)洋參含片進(jìn)行品牌聯(lián)惠。問(wèn)題點(diǎn)：2001年被媒體曝光后（因夸大功效），銷量大幅度下滑主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析歐德活腦素：銷售：銷售比2001年同期呈下滑之勢(shì)，呈自然銷售狀態(tài)。渠道：依靠全市各大商場(chǎng)，超市的萬(wàn)基洋參含片140個(gè)促銷點(diǎn)拉動(dòng)銷售。公關(guān)推廣：少量車身廣告，終端基本無(wú)投入。SP：低價(jià)策略，少數(shù)點(diǎn)大包裝大面積堆碼，店員無(wú)返利。主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析比蓋茨本地企業(yè)，以專柜銷售為主，OTC連鎖藥店鋪貨率低。少量車身廣告。枕中健腦液本地企業(yè)，電視媒體有一定投入，利用中藥保護(hù)概念進(jìn)行差異化營(yíng)銷，占據(jù)一小塊市場(chǎng)份額。廣告分析

(以下數(shù)據(jù)由重慶開(kāi)易廣告有限公司市場(chǎng)調(diào)查部提供，所涉及廣告投放費(fèi)用數(shù)據(jù)按刊例價(jià)結(jié)算）

2001年3-6月重慶地區(qū)電視廣告投放概述2001年3-6月各健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品在重慶主要的CQTV-1、CQTV-4和重慶衛(wèi)視三個(gè)頻道上投播了廣告，共計(jì)播出2272次，廣告總長(zhǎng)度達(dá)到59596秒，估計(jì)這些廠家為此投入廣告費(fèi)用上千萬(wàn)元。“生命一號(hào)”、“腦靈通”成為廣告排行榜的前兩位，兩品牌廣告約占同類產(chǎn)品廣告費(fèi)用的75%。（注：廣告費(fèi)用均按刊例價(jià)計(jì)算）品牌2001年銷售額所占比例2001年3-6月廣告費(fèi)用總額（元）所占比例生命一號(hào)1800萬(wàn)元28.100%485604538.65%三勒漿1500萬(wàn)元23.40%7362995.86%腦靈通800萬(wàn)元12.50%435110034.63%歐德活腦素800萬(wàn)元12.50%11146618.87%腦靈素500萬(wàn)元7.80%11950999.51%枕中健腦液300萬(wàn)元5.00%

0.00%其他800萬(wàn)元12.50%3115402.48%總計(jì)6400萬(wàn)元100.00%12564745100.00%2001年三頻道3-6月廣告分布重慶CQTV-1、CQTV、CQTV-4為健腦補(bǔ)腦產(chǎn)品重慶地區(qū)的強(qiáng)勢(shì)媒體，在此三頻道投播的廣告占重慶市廣告投播總量的80%；在三頻道中，CQTV-1的優(yōu)勢(shì)地位比較突出。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）CQTV-12933192749751683CQTV75741131051145CQTV-4226912158719444合計(jì)59596125647452272生命一號(hào)2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第一（45.86%），廣告費(fèi)用排名第一（38.65%），廣告頻次排名第一（37.02%）；媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4搭配，3、4、5月均勻投放，6月密集投放。生命壹號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）311850453883120343200403452624120856114811394442037357956151217562661114554363051187954612100631906140647978881038120合計(jì)272214856045841維特健腦靈通軟膠囊2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第二（28.69%），廣告費(fèi)用排名第二（34.63%），廣告頻次排名第二（23.20%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，3、5月做鋪墊，6月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）31418514578471864衛(wèi)視7124955802119513540120758114761225072986975合計(jì)170994351100527三勒漿口服液2001年3-6月廣告分布廣告時(shí)間長(zhǎng)度排名第四（9.22%），廣告費(fèi)用排名第四（5.86%），廣告頻次排名第四（5.15%）；媒體發(fā)布策略：以CQTV-1和CQTV-4為主，3、4、5月多次數(shù)小費(fèi)用投放，6月密集投放。三勒漿口服液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）341414538894115019920104衛(wèi)視450175249265145567435423703014543961150499271064219013868720合計(jì)5496736299117生命一號(hào)2002年3-6月廣告分布生命一號(hào)月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-160158000005234CQTV-1622610782004464CQTV21357470001434CQTV-4900214200605CQTV-1600810713604035CQTV20567737601375CQTV-4930221340626CQTV-131935049002136CQTV-464011976032合計(jì)2810355305202019媒體發(fā)布策略：CQTV-1和CQTV-4為主，CQTV為輔，于4、5月密集投放。維特健腦靈通軟膠囊2002年3-6月廣告分布維特健腦靈通膠囊月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）T廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-168406800002283CQTV-41290237360434CQTV-153258118002334CQTV-41290260160555CQTV-156109709202565CQTV-41020234750506CQTV-131555544001826CQTV-43608352024合計(jì)2489038329101071媒體發(fā)布策略：以CQTV-1為主，CQTV-4為輔，3、4、5月密集投放，6月有少量廣告投放。枕中健腦液2002年3-6月廣告投放枕中健腦液月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-136010500064CQTV-14380419580734CQTV-422564290302095CQTV-12035149940345CQTV-423845526992216CQTV-12308297234916CQTV-478024948088合計(jì)145032202963722媒體發(fā)布策略：選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，側(cè)重于CQTV-1，3月份作為鋪墊投入較少，4月投入量最大，5、6月逐漸遞減?？蹈粊?lái)腦輕松2002年3-6月廣告分布腦輕松月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）3CQTV-42985413940994CQTV-431204200001305CQTV-432404536001356CQTV-43000420000125合計(jì)123451707540489媒體發(fā)布策略：只在CQTV-4投放，3—6月廣告分布較為平均。三勒漿2002年3-6月廣告投放媒體發(fā)布策略：廣告集中在4、5月份，同樣選擇頻道CQTV-1和CQTV-4，4月投播重點(diǎn)在于CQTV-1，5月中心轉(zhuǎn)椅到CQTV-4，與去年相比收縮較大。三勒漿月份頻道廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）4CQTV-139048960304CQTV-47812300105CQTV-133047520665CQTV-42905394056合計(jì)1088162720162補(bǔ)腦保健品2002年3-6月廣告投放比較結(jié)合前面各品牌廣告投放表來(lái)看，今年補(bǔ)腦保健品廣告投放更多的集中于4、5月份，6月廣告投放量與去年同期相比下降幅度較大。品牌頻道分布廣告長(zhǎng)度（秒）廣告費(fèi)用（元）廣告頻次（次）生命一號(hào)1、4、衛(wèi)視2746355305201987腦靈通1、4217353832910889枕中健腦液1、490312098060322腦輕松493451707540364三勒漿1、41088162720162合計(jì)686621333175037242002年3-6月補(bǔ)腦保健品廣告費(fèi)用比較生命一號(hào)無(wú)論是廣告費(fèi)用還是長(zhǎng)度、頻次均居于第一位，其后依次為腦靈通—枕中健腦液—腦輕松—三勒漿。且與去年同期相比生命一號(hào)廣告投放比例提高了2.83個(gè)百分點(diǎn)，而腦靈通則較同期下降了5.88個(gè)百分點(diǎn)。2001年與2002年頻道選擇比較2002年CQTV-1仍然占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位，但和CQTV-4的差距在縮小。與去年相比，補(bǔ)腦健腦類產(chǎn)品廣告投放長(zhǎng)度、費(fèi)用和頻次均有不同程度的增長(zhǎng)。CQTV-1投播長(zhǎng)度雖然上升，但費(fèi)用反而下降；CQTV-4的長(zhǎng)度也有小幅上升，費(fèi)用增長(zhǎng)最多；CQTV與CQTV-1恰好相反，廣告投放長(zhǎng)度減少，費(fèi)用增多。頻道長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002CQTV-129331521759274975749354016832784CQTV7574419111310511520760145280CQTV-42269124563215871943174504441399合計(jì)59596809291256474513331750227244632001年與2002年各品牌廣告投放比較品牌長(zhǎng)度（秒）費(fèi)用（元）頻次（次）200120022001200220012002生命一號(hào)2722128103485604555305208412019腦靈通1709924890435110038329105271071枕中健腦液—14503—2202963—722腦輕松—12345—1707540—489三勒漿54961088736299162720117162腦靈通——唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織（WHO）推薦DHA的產(chǎn)品核心概念：增強(qiáng)記憶力我們的產(chǎn)品成年人型有效消除腦疲勞，改善記憶，提高工作效率。青少年型有助于增強(qiáng)記憶，提高智商，有效提高學(xué)習(xí)效力。SWOT分析優(yōu)勢(shì)○著名企業(yè),和黃背景○唯一達(dá)到世界衛(wèi)生組織推薦DHA的產(chǎn)品○中國(guó)保健品信譽(yù)保證標(biāo)識(shí)○代理商良好的運(yùn)作平臺(tái)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)○DHA在消費(fèi)者心目中概念性不強(qiáng)○前期的廣告片針對(duì)性不強(qiáng)○沒(méi)有針對(duì)性的學(xué)校推廣○成年型產(chǎn)品賣點(diǎn)較少，對(duì)大眾傳遍無(wú)有利支持（如很難切入團(tuán)購(gòu)市場(chǎng)）機(jī)會(huì)○成年消費(fèi)者市場(chǎng)細(xì)分○針對(duì)重點(diǎn)學(xué)校學(xué)生的針對(duì)性促銷○開(kāi)發(fā)周邊市場(chǎng)威脅○三勒漿對(duì)學(xué)校及教育機(jī)關(guān)的壟斷宣傳與合作○生命一號(hào)的價(jià)位偏低○社會(huì)對(duì)保健食品的負(fù)面宣傳，引得消費(fèi)者對(duì)保健食品效果的懷疑我們?cè)谀睦铩?/p>

腦靈通市場(chǎng)格局概述補(bǔ)腦類市場(chǎng)銷量總體下降。市場(chǎng)挑戰(zhàn)者。市場(chǎng)排名第3。前有堵截，后有追兵。渠道順暢，溝通良好。終端建設(shè)（陳列，人員公關(guān)）較好。沒(méi)有進(jìn)行差異化營(yíng)銷，基本SP活動(dòng)（刮刮卡）執(zhí)行效果欠佳。專有通路（學(xué)校教育系統(tǒng)）無(wú)良好的運(yùn)作方案。Part01上半年工作總結(jié)上半年工作總結(jié)啟動(dòng)日期：2002年2月18號(hào)銷量及回款：6，879，624元。5，567，784元銷售區(qū)域及網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)：主城區(qū)：國(guó)營(yíng)連鎖343家，私營(yíng)藥房729家，合計(jì)1072家外埠市場(chǎng)：萬(wàn)州、涪陵、長(zhǎng)壽、墊江、江津、永川、銅梁、潼南合川等全部縣級(jí)城市。鋪貨率：詳見(jiàn)后表。終端包裝及陳列：涉及400余家，專層60余家，國(guó)營(yíng)連鎖陳列面合計(jì)747個(gè)，平均2.17個(gè)/店。包裝選項(xiàng)：“橫幅-堆碼-展示盒-張貼畫-展示架-部分非藥房包裝”。促銷：最多39名派員促銷，詳細(xì)銷量見(jiàn)附表。上半年工作總結(jié)重慶主要OTC藥房鋪貨率統(tǒng)計(jì)特別說(shuō)明：6天裝受到藥房強(qiáng)烈抵，因產(chǎn)品規(guī)格規(guī)劃用量小，銷量小，擠占陳列面）備注：以上數(shù)據(jù)來(lái)自恒宇保健品公司市場(chǎng)部6月份報(bào)表。和平藥房Q6Q15Q30C6C15C308.2%100%42．2%21．8%46%47%桐君閣大藥房Q6Q15Q30C6C15C30無(wú)100%68．6%42．8%59．2%44．8%腦靈通銷量比較分析2002年上半年整體銷售狀況與2000年和2001年相似。2002年4月銷量上升和5月銷量下滑較上兩年度同期波動(dòng)較大，主要為在四月對(duì)渠道促銷政策影響。腦靈通（2001年VS2002.3至6月）

投入產(chǎn)出比分析(萬(wàn)元)結(jié)論：2001全年投入產(chǎn)出比為62.1%，2002年3至6月的投入產(chǎn)出比為30%,由此可見(jiàn)，恒宇公司在代理“腦靈通”產(chǎn)品后營(yíng)銷推廣工作有了較大優(yōu)化。注：營(yíng)銷投入包括：電視、軟文、終端、人工、促銷等。存在問(wèn)題總結(jié)1.POP包裝物料、經(jīng)費(fèi)到位太遲，加之AAPP會(huì)議影響，啟動(dòng)進(jìn)展緩慢，未能營(yíng)造出較好的營(yíng)銷氛圍，缺乏整體連貫性，包裝后的鋪貨、溝通工作未能跟進(jìn)。2.終端工作整體推進(jìn)計(jì)劃實(shí)施不到位，多次出現(xiàn)空白區(qū)域及盲點(diǎn)，高空廣告、地面推進(jìn)、公關(guān)活動(dòng)缺乏整合。3.POP宣傳品單一、缺乏新意及強(qiáng)烈的視覺(jué)沖擊效果，不適應(yīng)重慶本土要求。4.POP包裝缺乏特色及針對(duì)性，日常維護(hù)工作職責(zé)不到位，5.渠道供貨問(wèn)題影響了終端鋪貨及銷售。（主要指和平藥房）6.對(duì)藥房終端政策使用不當(dāng)，遭店員抵制，對(duì)店員的產(chǎn)品知識(shí)教育不夠深入。7.藥房促銷活動(dòng)缺乏計(jì)劃性、層次性，沒(méi)有相應(yīng)主題。8.公關(guān)活動(dòng)單一，缺乏創(chuàng)意，影響力有限，促銷禮品缺乏新意，吸引力有限。9.周邊區(qū)縣市場(chǎng)啟動(dòng)太晚，力度也不夠。10.規(guī)格太多，市場(chǎng)對(duì)15，30天裝反應(yīng)較好，對(duì)6天裝的接受度較低。1．獎(jiǎng)勵(lì)范圍之內(nèi)的藥房有空白點(diǎn)。2．獎(jiǎng)勵(lì)手續(xù)過(guò)于繁瑣，引起店員反感，甚至拒絕獎(jiǎng)勵(lì)。3．終端代表不能充分利用獎(jiǎng)勵(lì)作好與店員的溝通工作。4．

遺留問(wèn)題未能解決，年初未結(jié)獎(jiǎng)勵(lì)涉及金額1000余元，但造成的影響很大，也很壞，并造成了連鎖反應(yīng)。

特別指出：營(yíng)業(yè)員獎(jiǎng)勵(lì)問(wèn)題2002年目標(biāo)達(dá)成預(yù)估及構(gòu)成Part02我們要去哪里

——2003年的任務(wù)業(yè)務(wù)計(jì)劃的實(shí)施目標(biāo)總目標(biāo)：1200萬(wàn)/年淡季：總銷量30%（360萬(wàn)/7個(gè)月）;旺季：總銷量70%（840萬(wàn)/5個(gè)月）青少年類產(chǎn)品：1000萬(wàn)/年;成年類產(chǎn)品：200萬(wàn)/年市區(qū)：700萬(wàn)/年;周邊：500萬(wàn)/年2002年8月——2003年7月預(yù)計(jì)銷售金額暨任務(wù)2002年8月---2002年12月180萬(wàn)元2003年1月---2003年2月350萬(wàn)元2003年3月---2003年5月570萬(wàn)元2003年6月---2003年7月100萬(wàn)元總計(jì)：1200萬(wàn)元Part03我們應(yīng)該怎么做——新年度營(yíng)銷推廣綱要市場(chǎng)開(kāi)拓戰(zhàn)略A.保持現(xiàn)有OTC藥品零售市場(chǎng)份額。B.針對(duì)主要目標(biāo)客戶群---中學(xué)生這一主要目標(biāo)細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行深度開(kāi)發(fā)。C.通過(guò)系列的SP/RP活動(dòng)的市場(chǎng)推廣,對(duì)重要目標(biāo)客戶群—成人教育消費(fèi)群進(jìn)行針對(duì)性訴求。D.主城區(qū)以外的周邊市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。E.通路挖潛。F.終端促銷出實(shí)效。渠道策略1.保持良好的渠道架構(gòu),不斷優(yōu)化分銷商的組合.2.分銷區(qū)域的重新劃分和區(qū)域保護(hù),防止區(qū)域間竄貨和外來(lái)竄貨.3.維持穩(wěn)定的價(jià)格結(jié)構(gòu).4.強(qiáng)化批發(fā)市場(chǎng)終端包裝,重新樹立分銷商信心.5.加大對(duì)分銷商的促銷獎(jiǎng)勵(lì)力度,提升其經(jīng)銷積極性.6.加大對(duì)外埠市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和促銷力度.7.逐步開(kāi)發(fā)消費(fèi)品（食品）通路和集團(tuán)購(gòu)買.營(yíng)銷組織結(jié)構(gòu)2002年—2003年腦靈通營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)組織結(jié)構(gòu)如右圖所示。（因和黃終端人員同時(shí)做兩個(gè)品牌的促銷，故我司建議由恒宇另行成立“腦靈通”促銷隊(duì)伍。）2002年—2003年腦靈通整合傳播推廣由重慶開(kāi)易廣告有限公司“腦靈通”專案組負(fù)責(zé)。銷售經(jīng)理渠道主管促銷主管終端主管主城區(qū)終端代表10人周邊終端代表5人促銷員30-40人業(yè)務(wù)員2-4人推廣執(zhí)行策略淡季：保持適度廣告投放和SP活動(dòng)，針對(duì)細(xì)分市場(chǎng)精耕，通過(guò)口碑及系列公關(guān)活動(dòng)影響目標(biāo)顧客。2002年8月----2003年1月；2003年6----7月；準(zhǔn)備期：針對(duì)渠道運(yùn)作特點(diǎn)，以通路促銷促使渠道大量備貨，同時(shí)做好終端準(zhǔn)備。兼顧禮品市場(chǎng)。2002年12月----2003年1月旺季：高密度，高頻率廣告宣傳和SP活動(dòng)2003年2月----5月；消費(fèi)者選擇保健品的考慮因素資料來(lái)源：IMI資料來(lái)源：IMI消費(fèi)者購(gòu)買保健品的來(lái)源

Insight----腦靈通傳播推廣要點(diǎn)我們要求消費(fèi)者認(rèn)知及記憶“腦靈通”相關(guān)傳播過(guò)程是：記憶好——聰明——成就高——腦靈通。以下方式均能引起消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的有利性聯(lián)想：“腦靈通”CF在益智類版塊中的投放；以“腦靈通”冠名的“智力競(jìng)賽”，“辯論賽”及其過(guò)程對(duì)消費(fèi)者的效果見(jiàn)證和有利性聯(lián)想。其它SP/RP/NP活動(dòng)。對(duì)非旺季學(xué)生消費(fèi)和成年人消費(fèi)都有拉動(dòng)作用。腦靈通整合營(yíng)銷推廣方案空中打擊公關(guān)造勢(shì)行銷推廣售后服務(wù)細(xì)分&整合階段性廣告投放（含益智類節(jié)目插播）新專題片NP、廣播系列軟新聞活動(dòng)專題報(bào)道腦靈通杯中學(xué)生辯論賽營(yíng)養(yǎng)大腦系列RP活動(dòng)腦靈通金榜提名大行動(dòng)終端陳列基本SP經(jīng)銷商定貨暨答謝會(huì)明星營(yíng)業(yè)員評(píng)選建立消費(fèi)者熱線建立消費(fèi)者服務(wù)卡更上層樓A“營(yíng)養(yǎng)大腦”系列活動(dòng)B“腦靈通”專題辯論會(huì)“記憶更好，成就更高”系列針對(duì)性宣傳活動(dòng)A加強(qiáng)渠道分銷B基本SP活動(dòng)及終端建設(shè)A“明星營(yíng)業(yè)員”B綜端陳列“經(jīng)銷商訂貨答謝會(huì)”A“腦靈通”助學(xué)金B(yǎng)基本SP活動(dòng)主要細(xì)分市場(chǎng)—中學(xué)細(xì)分市場(chǎng)—成人教育重要細(xì)分市場(chǎng)—周邊渠道促銷終端建設(shè)OTC零售腦靈通推廣目的：SP活動(dòng)時(shí)間：8月中開(kāi)始運(yùn)作。對(duì)象：針對(duì)經(jīng)濟(jì)條件較好的學(xué)校、學(xué)生。方式：與學(xué)校生活部門聯(lián)系，讓其針對(duì)上述人群統(tǒng)一派發(fā)（自愿），每日服用。與學(xué)校后勤部門達(dá)成訂貨協(xié)議；可針對(duì)學(xué)生心理做系列SP/RP活動(dòng)（如贈(zèng)品，郊游，等）；取得相關(guān)人群支持，如教委，班級(jí)授課老師?？裳睦韺＜一驒?quán)威人士做公益性的心理講座，心理咨詢等?！澳X靈通營(yíng)養(yǎng)大腦計(jì)劃”“腦靈通”杯重慶市首屆中學(xué)生辯論大賽預(yù)賽：主城九大區(qū)各區(qū)一支參賽隊(duì)預(yù)賽，預(yù)賽采用淘汰制，勝者進(jìn)入決賽時(shí)間：12月---1月開(kāi)始運(yùn)作評(píng)獎(jiǎng)：優(yōu)勝獎(jiǎng)（選手）和組織獎(jiǎng)（學(xué)校）“腦靈通”辯論大賽時(shí)間：12月目的：配合渠道建設(shè)和營(yíng)銷計(jì)劃以完成預(yù)定的銷售目標(biāo)，為銷售旺季的到來(lái)做好鋪墊方式：“經(jīng)銷商訂貨暨答謝會(huì)”，訂貨折扣。通路促銷腦靈通金榜題名大行動(dòng)

——終端有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)時(shí)間：03年3月1日——03年5月31日范圍：重慶主城區(qū)和各郊縣區(qū)流程：凡于活動(dòng)期間購(gòu)買腦靈通一盒，即可獲得抽獎(jiǎng)卡一張，多買多得。抽獎(jiǎng)：16名幸運(yùn)者腦靈通助學(xué)金5000元?；維P主題：“明星營(yíng)業(yè)員評(píng)選”活動(dòng)時(shí)間：02年9月——03年7月范圍：完成月度銷售任務(wù)的營(yíng)業(yè)員或促銷員中評(píng)選從業(yè)人員（營(yíng)業(yè)員）腦力競(jìng)賽類電視節(jié)目記憶力好——聰明——成就高——腦靈通利用開(kāi)易在電視媒體上的優(yōu)勢(shì)，以有限的投入換取更大的收益腦力競(jìng)賽類的電視節(jié)目深厚廣大消費(fèi)者歡迎，收視率頗高。在此類節(jié)目中采取冠名或插播的宣傳形式，能夠令受眾產(chǎn)生相關(guān)的聯(lián)想。SP生動(dòng)化要點(diǎn)

產(chǎn)品陳列標(biāo)準(zhǔn)“腦靈通”產(chǎn)品陳列由“橫幅＋看板＋張貼畫＋最佳產(chǎn)品陳列方式（產(chǎn)品清潔整理上下排面對(duì)齊，主推產(chǎn)品正中，與目光平行處）＋導(dǎo)購(gòu)員（營(yíng)業(yè)員）＋POP組成。

生動(dòng)化演練如產(chǎn)品落地陳列執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品可見(jiàn)度與動(dòng)線，店頭管理及導(dǎo)購(gòu)員導(dǎo)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等

SP活動(dòng)過(guò)程圖

制定方案促銷過(guò)程效果評(píng)估時(shí)間：節(jié)假日地點(diǎn)：城區(qū)中心開(kāi)闊地，以靠近該區(qū)域重點(diǎn)經(jīng)銷部為宜參加人：業(yè)務(wù)員，促銷員，商家，特邀專家活動(dòng)內(nèi)容：系列化主題宣傳，產(chǎn)品咨詢，產(chǎn)品導(dǎo)購(gòu)等。準(zhǔn)備物品：DM單，橫幅，易拉寶，展板，擴(kuò)音器等前期準(zhǔn)備：活動(dòng)告知，場(chǎng)地聯(lián)系，經(jīng)銷商業(yè)務(wù)聯(lián)系，貨品，贈(zèng)品準(zhǔn)備，人員培訓(xùn)，工作分解等。參加人員進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，帳務(wù)總計(jì)。

場(chǎng)地聯(lián)系，活動(dòng)告知。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行場(chǎng)地布置。發(fā)言說(shuō)明：公司介紹，本次活動(dòng)主題，市場(chǎng)背景說(shuō)明，產(chǎn)品功效，組方說(shuō)明。促銷內(nèi)容。醫(yī)務(wù)咨詢，回答觀眾提問(wèn)產(chǎn)品現(xiàn)場(chǎng)演示（資料散發(fā)）針對(duì)不同的銷售主題周期開(kāi)展活動(dòng)（一）2002-2003年?duì)I銷公關(guān)執(zhí)行及費(fèi)用表項(xiàng)目推廣活動(dòng)主題891011121234567費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元）備注青少年市場(chǎng)“營(yíng)養(yǎng)大腦”系列活動(dòng)8“腦靈通”杯中學(xué)生辯論賽7.6腦靈通金榜題名大行動(dòng)——終端有獎(jiǎng)銷售活動(dòng)8渠道“經(jīng)銷商訂貨暨答謝會(huì)”4終端“明星營(yíng)業(yè)員評(píng)選”2.4合計(jì)30費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成合計(jì)（元）遮陽(yáng)傘（免費(fèi)贈(zèng)送）主城區(qū)120把24000周邊80把促銷禮品（消費(fèi)者促銷）贈(zèng)藥6天裝（100件）98440禮品50000促銷元工資（藥店促銷）旺季35X4個(gè)月X1000元140000淡季15X6個(gè)月X800元72000POP物料費(fèi)（終端廣宣）

橫幅、易拉寶、樣品盒、展示盒98400公關(guān)費(fèi)用：

80000總計(jì)：56.284萬(wàn)元終端活動(dòng)及費(fèi)用預(yù)算一覽（二）終端活動(dòng)及費(fèi)用預(yù)算（三）終端活動(dòng)及費(fèi)用預(yù)算構(gòu)成一覽費(fèi)用項(xiàng)目費(fèi)用構(gòu)成合計(jì)（元）藥店促銷活動(dòng)主城區(qū)100次（8-10月10次）30000周邊50次10000終端廣宣主城區(qū)800個(gè)點(diǎn)338000周邊500個(gè)點(diǎn)藥房返利：48000總計(jì)：42.6萬(wàn)元（四）另：專題片拍攝費(fèi)用預(yù)計(jì)8-10萬(wàn)元。合計(jì)：（一）~（四）項(xiàng)合計(jì)費(fèi)用138.884萬(wàn)元。終端作業(yè)模式建議代理模式的改變后，建議終端管理工作作如下調(diào)整：A.管理模式:終端的營(yíng)銷推廣工作全部由恒宇管理。包括POP包裝、店員溝通及獎(jiǎng)勵(lì)、藥房促銷活動(dòng)、促銷員及促銷宣傳品管理等.B.終端推廣費(fèi)用由和黃辦事處過(guò)帳，由恒宇支付和管理。終端推廣活動(dòng)由和黃銷售部派專員監(jiān)督執(zhí)行，每月初恒宇報(bào)和黃一份終端費(fèi)用支出明細(xì)報(bào)。利益點(diǎn)：

A.目標(biāo)明確，保證營(yíng)銷推廣工作的計(jì)劃性，層次性和連貫性。

B.責(zé)，權(quán)，利明確，便于管理監(jiān)控。C.效率更高，市場(chǎng)工作反應(yīng)更快。D.整合人力資源，創(chuàng)造更大收益。重慶華宇廣告有限公司腦靈通重慶地區(qū)

媒體投放建議目錄媒體建議案說(shuō)明目標(biāo)受眾分析所選媒體分析媒體投放策略媒體投放策略分析媒體投放行程表媒體建議案說(shuō)明本媒體建議適用于2002年8月至2003年7月媒體建議需與投放實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)評(píng)，經(jīng)與和黃健寶保健品有限公司媒介部商議后，根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整投放計(jì)劃中媒體價(jià)格以現(xiàn)行執(zhí)行價(jià)格為準(zhǔn)媒體資料來(lái)源：央視-索福瑞收視調(diào)查報(bào)告、2001年IMI消費(fèi)行為與生活形態(tài)年鑒廣告到達(dá)率為預(yù)估百分比目標(biāo)受眾分析目標(biāo)群體特征-年齡界定：12-18歲（使用者）35-55歲（購(gòu)買者）-目標(biāo)人群主要針對(duì)學(xué)生及白領(lǐng)階層-性別、文化程度、婚姻無(wú)明顯偏向-月收入在中等以上的家庭-負(fù)責(zé)購(gòu)買產(chǎn)品的家庭成員多為母親

目標(biāo)受眾分析目標(biāo)群體接觸媒體行為目標(biāo)受眾獲取信息的來(lái)源是多渠道，統(tǒng)計(jì)表明，在多種信息傳播媒介中，受眾首先選擇的是電視媒體，其次是報(bào)紙媒體目標(biāo)受眾分析不同年齡層對(duì)電視頻道不同時(shí)段節(jié)目的收視偏好（12—18歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標(biāo)受眾的收視高峰，為《巴山劇場(chǎng)》播出時(shí)間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，收視率到達(dá)10%以上，此為《娛樂(lè)場(chǎng)》播出時(shí)間CQTV-2：22：00播出的《930感動(dòng)劇場(chǎng)》為又一收視小高峰CQTV-7：22：00-23：00播出的《黃金劇場(chǎng)》的收視率平均保持在4%目標(biāo)受眾分析不同年齡層對(duì)電視頻道不同時(shí)段節(jié)目的收視偏好（35—44歲）

CQTV-1：20：00-21：30段是目標(biāo)受眾全天的收視最高峰，收視率保持在11%以上，為《巴山劇場(chǎng)》播出時(shí)間CQTV-5：18：30-19：30段是該頻道全天收視最高峰，此為《娛樂(lè)場(chǎng)》播出時(shí)間CQTV-2：22：00播出的《930感動(dòng)劇場(chǎng)》出現(xiàn)又一收視小高峰CQTV-4：20：00-22：00播出的《天視劇場(chǎng)》的收視率平均保持在5-6%所選媒體分析針對(duì)產(chǎn)品的銷售對(duì)象，結(jié)合媒體的目標(biāo)觀眾群，主要選擇以下媒體組合-電視媒體：CQTV—1、CQTV—2、CQTV—4、CQTV—5、CQTV—7-報(bào)紙媒體：重慶晨報(bào)、重慶商報(bào)-廣播媒體：重慶音樂(lè)臺(tái)、重慶交通廣播電臺(tái)所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺(tái)綜合頻道（CQTV—1）-重慶地區(qū)收視率最高、市場(chǎng)份額最大的頻道-收視率的最高值出現(xiàn)在19：30—21：30這個(gè)時(shí)段，平均收視率保持在12%以上-《巴山劇場(chǎng)》是重慶地區(qū)的龍頭收視劇場(chǎng)，吸引了絕大多數(shù)25-54歲年齡段的中青年觀眾和絕大多數(shù)的女性觀眾。該劇場(chǎng)的高收視率和較大的覆蓋面，輻射地區(qū)大范圍收視人口，潛力發(fā)掘基礎(chǔ)消費(fèi)者-分布全天多檔時(shí)間段的《導(dǎo)視預(yù)告》欄目，采用滾動(dòng)播出的形式，暴露頻次極高，接觸受眾面廣-欄目選擇：《巴山劇場(chǎng)》15〞或30〞插播廣告；《導(dǎo)視預(yù)告》5〞標(biāo)版廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道（CQTV—2）-重慶電視臺(tái)經(jīng)過(guò)經(jīng)營(yíng)整合后，CQTV—2從頻道定位、欄目設(shè)置及劇場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方面都有了一定的改進(jìn)。-CQTV—2的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)年輕化，平均老年觀眾的比例僅23%，21：30之后更是只有21.8%-21：30前后的觀眾性別變化較大，21：30以后，女性觀眾高出男性觀眾1%-《930感動(dòng)劇場(chǎng)》是重慶電視臺(tái)同時(shí)段電視劇收視率最高的頻道之一，贏得了較好的市場(chǎng)份額。收視率持續(xù)穩(wěn)定，受眾到達(dá)率高，固定擁有一批20-40歲的中青年觀眾，其收入群體收入普遍較高-欄目選擇：《930感動(dòng)劇場(chǎng)》15〞插播廣告所選媒體分析（電視部分）重慶電視臺(tái)都市頻道（CQTV—4）-是重慶電視臺(tái)4567頻道中收視率最高的頻道，它是集新聞、影視、經(jīng)濟(jì)、信息于一體的綜合性電視頻道，其收視人口達(dá)3000萬(wàn)人次。-從年齡來(lái)看，30-45歲的中青年人是C