中國住房市場形勢分析與預(yù)測

中國住房市場形勢分析與預(yù)測（2011～2013）

一2011～2012年市場形勢：房價(jià)降中有升，投資依舊低迷2011年，在住宅供給量偏大、房價(jià)偏高以及嚴(yán)厲調(diào)控政策的綜合作用下，住宅市場步入短周期的下行階段。部分樓盤出現(xiàn)較大的價(jià)格降幅或促銷力度，前期購房者沖擊售樓處現(xiàn)象在部分城市蔓延。進(jìn)入2012年，隨著貨幣環(huán)境有所趨松、調(diào)控政策效力衰減和房價(jià)預(yù)期的微妙轉(zhuǎn)變，住房成交量有所放大，房價(jià)相應(yīng)出現(xiàn)弱勢反彈。但由于調(diào)控方向并未出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變，且房地產(chǎn)企業(yè)高庫存及資金緊張狀況依舊，房價(jià)反彈力度較弱，穩(wěn)價(jià)走量仍是目前市場共識。住宅開發(fā)投資依舊低迷（見表8-1）。1.成交量持續(xù)回升，庫存水平依然較高2011年下半年至2012年，住房市場成交量經(jīng)歷了從極度萎縮到逐月回升的轉(zhuǎn)折。2011年9月開始，住房銷售量增速顯著下滑，部分樓盤開始出現(xiàn)較大力度的降價(jià)促銷。2011年1～8月，全國商品住宅銷售面積53540.3萬平方米，同比增長13.1%。2011年1～12月，全國商品住宅銷售面積97030.3萬平方米，同比僅增長3.9%，增速較1～8月下降9.2個(gè)百分點(diǎn)（見圖8-1、圖8-2）。表8-12012年1～9月全國房地產(chǎn)與住宅市場主要指標(biāo)進(jìn)入2012年，住宅成交量逐月回升。進(jìn)入6月后，成交量較之前有加快回升的勢頭。2012年1～5月，全國商品住宅銷售面積25557.8萬平方米，同比下降13.5%。2012年1～9月，商品住宅銷售面積60885萬平方米，同比下降4.3%，降幅比1～5月縮小9.2個(gè)百分點(diǎn)，比1～2月縮小11.7個(gè)百分點(diǎn)（見圖8-1、圖8-2）。2012年盡管成交量回升，由于前期開發(fā)量較大且銷售不暢，當(dāng)前商品住房庫存仍保持在較高水平，且商品住房庫存還處逐月上升階段。2008年底，由于受金融危機(jī)的影響，我國商品住房庫存曾出現(xiàn)55.5%的高增長，待售商品住房面積達(dá)10660萬平方米。經(jīng)歷了2009年和2010年的庫存低增長后，2011年底又出現(xiàn)了35.8%的高增長，2011年期末商品住房待售面積達(dá)16904萬平方米。到2012年9月末，商品住宅待售面積達(dá)20867萬平方米，同比增長43.8%，是2008年底的1.96倍。[1]圖8-12011年1月至2012年9月中國商品住宅銷售面積與銷售額圖8-22011年1月至2012年9月中國商品住宅銷售面積與銷售額同比增長率圖8-32005年以來各期末中國商品住宅待售面積及其同比增長率2.房價(jià)總體降中有升，穩(wěn)價(jià)走量仍是共識2011年下半年，在市場供求形勢惡化和嚴(yán)厲調(diào)控政策的綜合作用下，房企面臨越來越大的銷售業(yè)績和資金回籠壓力，降價(jià)促銷力度顯著加大。全國房價(jià)出現(xiàn)下降趨勢，房價(jià)環(huán)比下降的城市逐月增多，降價(jià)風(fēng)潮在全國蔓延。2012年7月，在國家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市中，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降的有14個(gè)，上漲的39個(gè)。到2011年12月，價(jià)格指數(shù)環(huán)比下降的城市已經(jīng)增加到52個(gè)，環(huán)比上漲的僅2個(gè)。價(jià)格指數(shù)同比下降的城市也從2011年7月的1個(gè)增加到2011年12月的9個(gè)（見圖8-4、圖8-5）。2012年，隨著銷售量的回升，房價(jià)出現(xiàn)弱勢反彈。2012年上半年，不少前期降價(jià)或定價(jià)相對較低的開發(fā)商，試探性地回調(diào)了銷售價(jià)格，但受資金緊張和高庫存水平的雙重制約，穩(wěn)價(jià)走量是其主要的營銷策略?？捎^察到一線城市的多數(shù)房企，將售價(jià)較年前低點(diǎn)回調(diào)了至少2%～5%。由于高庫存量及資金緊張的局面沒有出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，加之未來市場和房地產(chǎn)調(diào)控形勢尚未完全明朗，開發(fā)企業(yè)的目前價(jià)格上調(diào)具有漸進(jìn)性、試探性和觀望性。房企多采取逐月調(diào)高售價(jià)一定比例并不斷觀望市場反應(yīng)的策略，以免因房價(jià)較周邊樓盤過高而陷入滯銷僵局，出現(xiàn)資金鏈斷裂。穩(wěn)價(jià)走量仍是目前市場各方的共識。從2012年5月起，全國房價(jià)上漲的城市開始增多，到7月房價(jià)出現(xiàn)較大面積的環(huán)比上漲。2012年7月，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲的城市增加到50個(gè)，下降的只有9個(gè)。而在2012年4月，環(huán)比上漲的城市只有3個(gè)，5月也只有6個(gè)（見圖8-4、圖8-5）。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2012年1～9月，全國商品住宅銷售均價(jià)為5549元，比上年同期的5140元上漲8%。部分城市核心地段的二手住房則已經(jīng)創(chuàng)出新高。圖8-42011年7月至2012年9月中國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲、持平與下降個(gè)數(shù)圖8-52011年7月至2012年9月中國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上漲、持平與下降個(gè)數(shù)3.資金回籠速度有所加快，開發(fā)企業(yè)資金仍較緊張隨著成交量的回升和價(jià)格的回調(diào)，開發(fā)企業(yè)資金回籠速度加快。2012年1～8月，銷售額增速已經(jīng)開始由負(fù)轉(zhuǎn)正。2012年1～9月，全國商品住宅銷售額33788億元，同比增長3.3%，增幅比1～2月的-24.7%提高了28個(gè)百分點(diǎn)（見圖8-2）。從2012年7月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源增速有所提高。2012年1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金68232億元，同比增長10.1%，增速較1～6月提高4.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款11008億元，增長12.9%；利用外資317億元，下降53.3%；自籌資金28438億元，增長11.4%；其他資金28469億元，增長9.6%。在其他資金中，訂金及預(yù)收款17841億元，增長13.2%；個(gè)人按揭貸款7064億元，增長14.2%（見圖8-6、表8-1）。圖8-62011年1月至2012年9月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金及其同比增長率由于庫存量大、融資成本高等因素，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面總體仍偏緊，從而也有效制約了房價(jià)反彈的力度。從結(jié)構(gòu)來看，部分前期率先降價(jià)銷售的企業(yè)資金面要優(yōu)于降價(jià)促銷行動(dòng)遲緩的企業(yè)，龍頭企業(yè)要優(yōu)于中小企業(yè)。4.投資增速下降趨緩，恢復(fù)景氣有待時(shí)日盡管住宅市場已經(jīng)出現(xiàn)弱勢反彈的跡象，但由于總體上開發(fā)企業(yè)手中有較大的商品房庫存需要消化，且開發(fā)企業(yè)總體資金緊張，2012年商品住宅開發(fā)投資低迷，開發(fā)市場短期內(nèi)難以恢復(fù)景氣。2012年1～9月，全國商品住宅投資35126億元，增長10.5%，增速比上年同期回落24.7個(gè)百分點(diǎn)（見圖8-7）。圖8-72011年1月至2012年9月中國商品住宅開發(fā)投資及其同比增長率土地市場頹勢有所改觀，但多數(shù)房企出手較為謹(jǐn)慎或無力出手。2011年以來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積與成交價(jià)款增速逐波下降，2012年1～2月已經(jīng)出現(xiàn)負(fù)增長，土地市場降溫顯著。2012年8月開始，土地購置增速快速下滑現(xiàn)象開始扭轉(zhuǎn)。2012年1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5%，降幅比1～7月縮小7.8個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款5309億元，同比下降-11.0%，降幅比1～7月縮小5.9個(gè)百分點(diǎn)（見圖8-8、圖8-9）。圖8-82011年1月至2012年9月中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積及其同比增長率已經(jīng)有部分實(shí)力較強(qiáng)的房企趁低價(jià)加大入市購地力度，以求實(shí)現(xiàn)逆周期低成本快速擴(kuò)張，少數(shù)熱門地塊爭奪價(jià)戰(zhàn)重現(xiàn)。圖8-92011年1月至2012年9月中國土地成交價(jià)款及其同比增長率5.區(qū)域樓市冷熱不勻，局部反彈與爛尾風(fēng)險(xiǎn)并存一方面，北京、上海、廣州等一線城市住房市場已見回升，開發(fā)商開始嘗試回調(diào)新房價(jià)格，二手住宅價(jià)格則已經(jīng)出現(xiàn)較快上漲，主城區(qū)部分二手住宅價(jià)格創(chuàng)出新高。另一方面，在樓市泡沫較為嚴(yán)重的城市，由于滯銷時(shí)間較長，較多樓盤都處于爛尾邊緣。特別是在浙江、內(nèi)蒙古等地的部分前期住房市場過熱的城市，因住房供大于求，已經(jīng)出現(xiàn)較顯著的住房爛尾現(xiàn)象。即使在北京，處于樓市回暖的大環(huán)境下，仍有一些樓盤因前期銷售不暢、資金困難等原因疑似爛尾，其中不乏知名大開發(fā)商開發(fā)的樓盤。6.住房租金持續(xù)上漲，租金漲幅初超物價(jià)由于收入增長、城市化和大城市化、物價(jià)上漲等原因的綜合作用，2010年以來，住房租金出現(xiàn)持續(xù)較快速度的上漲。2012年6月開始，隨著CPI的下降和租金指數(shù)的上漲，租金漲幅已經(jīng)高出CPI的漲幅。2012年9月，租金指數(shù)同比上漲3.2%，較CPI漲幅高出1.3個(gè)百分點(diǎn)（見圖8-10、圖8-11）。其他因素如住房限購、中介炒作等可能在一定程度助推了住房租金上漲，但不應(yīng)是租金上漲的主要原因。圖8-102011年7月至2012年9月全國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）與居民消費(fèi)價(jià)格租金指數(shù)（同比）圖8-112011年7月至2012年9月全國居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）與居民消費(fèi)價(jià)格租金指數(shù)（環(huán)比）二近期市場變化的主要原因分析1.住宅市場與宏觀經(jīng)濟(jì)聯(lián)動(dòng)性增強(qiáng)，保增長政策大都利好樓市一方面，宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)的景氣度具有較高的聯(lián)動(dòng)性，兩者存在一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系。在快速城市化的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的份額必然有較大的提升。此外經(jīng)過十多年來房價(jià)的快速上漲，大量以前非房地產(chǎn)主業(yè)的企業(yè)都改為從事房地產(chǎn)業(yè)或深涉房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)成為多數(shù)城市的主要經(jīng)濟(jì)支柱。前期住房市場的低迷，必然對經(jīng)濟(jì)增速形成一定拖累。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年上半年GDP同比增長7.8%，第二季度增長7.6%，這是三年以來中國經(jīng)濟(jì)增速首次跌破8%。另一方面，當(dāng)前保增長政策大都利好樓市。在經(jīng)濟(jì)增速下滑的條件下，保增長成為事實(shí)上的宏觀政策重點(diǎn)之一。但保增長的政策短期內(nèi)往往難以有效促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長，對房價(jià)的刺激作用卻大都是立竿見影。在經(jīng)濟(jì)景氣程度下降、從政策到民間投資之間水渠沒有搭好之前，政策釋放出來的各路資金都將率先流入樓市。前期的準(zhǔn)備金率下調(diào)和近一個(gè)月的連續(xù)兩次降息，客觀上緩解了住房市場的資金緊張，助長了市場房價(jià)上漲預(yù)期。政府在保增長和穩(wěn)房價(jià)之間左右搖擺，決策層內(nèi)部也一直存在刺激房價(jià)來促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的主張，從而對房價(jià)預(yù)期的改變起了催化作用。2.限購政策效力衰減，后續(xù)政策尚難跟進(jìn)只要供求矛盾不發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，各種需求限制性政策的效力都將隨時(shí)間推移而消減，限購政策也不例外。一是樓市低迷條件下地方政府面臨財(cái)政困難，對限購政策執(zhí)行力度大打折扣；二是限購大都以戶籍及社保、稅收繳納年限為門檻，符合納稅和社保條件的人隨時(shí)間推移而增多；三是各種規(guī)避限購手段越來越成熟，中介機(jī)構(gòu)甚至勾結(jié)相關(guān)管理部門人員形成產(chǎn)業(yè)鏈，如通過補(bǔ)繳社保、稅款，辦理工作居住證、集體戶口等達(dá)到購房條件。在被認(rèn)為是最嚴(yán)厲調(diào)控手段的限購政策效力逐漸衰減的同時(shí)，新的抑制住房投資投機(jī)的有效手段尚難以跟進(jìn)，從而形成一個(gè)相對的政策薄弱期。3.市場預(yù)期有所轉(zhuǎn)變，謹(jǐn)慎樂觀情緒增長一是金融環(huán)境明顯寬松，特別是2012年上半年一個(gè)月內(nèi)連續(xù)兩次降息，在降低了購房者利息負(fù)擔(dān)的同時(shí)，也被市場理解為房價(jià)回升的積極信號，當(dāng)時(shí)市場預(yù)計(jì)為了保持經(jīng)濟(jì)增長速度，將會有更多促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的政策手段出臺，包括更進(jìn)一步降低利率等，從而對房價(jià)形成實(shí)質(zhì)支撐；二是交易量的回升，助長了市場對房價(jià)的信心；三是中央前期對一些地方政府變相放松調(diào)控的不明確態(tài)度，加大了市場對調(diào)控政策暗中轉(zhuǎn)向的猜疑；四是地方政府、開發(fā)商和一些專家學(xué)者、媒體開始為房價(jià)上漲聯(lián)合造勢。在以上因素綜合作用下，市場對房價(jià)的預(yù)期由普遍悲觀逐步過渡到悲觀與謹(jǐn)慎樂觀共存，觀望氣氛有所弱化。4.“土地財(cái)政”轉(zhuǎn)型困難，地方政府偏好房價(jià)上漲一方面，前期的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)投資使不少地方政府債務(wù)纏身，目前已經(jīng)進(jìn)入償債高峰期；另一方面土地市場遇冷，作為地方財(cái)力重要支柱的賣地收入缺位。在收支平衡困難的條件下，地方政府大都寄希望于房價(jià)重新上漲，期望通過土地出讓收入來給財(cái)政解套。在“賣地財(cái)政”下，地方政府執(zhí)行房價(jià)調(diào)控政策時(shí)難免外緊內(nèi)松、明緊暗松，甚至暗中為房價(jià)上漲造勢。5.調(diào)控政策并未根本轉(zhuǎn)向，開發(fā)企業(yè)資金仍較緊張盡管地方政府和開發(fā)企業(yè)都預(yù)期或寄希望于房地產(chǎn)政策放松，但中央政府的調(diào)地產(chǎn)政策并沒有如部分人預(yù)計(jì)的那樣出現(xiàn)根本轉(zhuǎn)向。作為兩個(gè)重要政策手段的限購和限貸政策都沒有松動(dòng)，極大地限制了開發(fā)商可直接或間接使用的金融杠桿。作為儲備政策的住房預(yù)售制度調(diào)整或取消也對開發(fā)企業(yè)漲價(jià)具有極大的威懾力。所以盡管有上述促進(jìn)房價(jià)回調(diào)的利好因素，但開發(fā)商資金面的緊張也從根本上制約了房價(jià)反彈的力度。三2012～2013年可能的發(fā)展趨勢：房價(jià)根據(jù)調(diào)控政策松緊狀況延續(xù)反彈或盤整震蕩，投資依舊低迷1.房價(jià)延續(xù)反彈趨勢或盤整震蕩（1）如果房地產(chǎn)調(diào)控政策維持現(xiàn)狀不再加碼或有所放松，貨幣環(huán)境寬松、限購政策效力衰減、房價(jià)預(yù)期轉(zhuǎn)變的基本條件不出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變，主要城市房價(jià)可能延續(xù)目前的弱勢反彈趨勢，交易量回升。由于近期住房市場供應(yīng)相對充分，開發(fā)商資金緊張，尚不具備強(qiáng)力反彈的條件。但在經(jīng)歷三個(gè)月到半年的住房吸納周期，商品房庫存消耗達(dá)到一定程度后，開發(fā)企業(yè)上調(diào)價(jià)格底氣將增加。如果沒有有效的調(diào)控措施跟進(jìn)，一、二線城市房價(jià)有出現(xiàn)快速反彈的風(fēng)險(xiǎn)。（2）如果房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠及時(shí)有力跟進(jìn)市場變化，未雨綢繆適度加碼，房價(jià)預(yù)期管理得力，房價(jià)可能出現(xiàn)盤整震蕩。前期住房市場泡沫過大的城市可能繼續(xù)探底。2.住房開發(fā)投資繼續(xù)低迷目前房地產(chǎn)市場仍處于高庫存階段，為避免在存貨上占用過多資金，即使房地產(chǎn)市場回暖，開發(fā)企業(yè)也沒有必要大量投資開工新項(xiàng)目。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，從房價(jià)上漲到開發(fā)投資快速增長有一年左右的滯后期。如果市場反彈能夠持續(xù)，需要一年左右的時(shí)間，才可以見到開發(fā)投資的較快增長。四問題與挑戰(zhàn)：市場機(jī)制未發(fā)揮應(yīng)有作用，房價(jià)穩(wěn)定高度依賴調(diào)控當(dāng)前住房市場存在的主要問題是，市場機(jī)制平抑房價(jià)的作用沒有得到充分發(fā)揮，穩(wěn)定房價(jià)過于依賴政府直接管制，住房市場“一緊就死、一松就漲”的政策性周期難以得到突破，住房市場與宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展未形成良性互動(dòng)機(jī)制。1.住房交易成本過高，存量利用效率偏低二手房交易稅費(fèi)過高，不僅對購房者構(gòu)成一筆沉重的負(fù)擔(dān)，也大大影響了存量住房的有效利用。在一些典型城市，一筆二手房交易需要繳納的營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等稅款，再加上中介費(fèi)，總計(jì)可以占到總價(jià)款的10%以上。由于二手房交易成本過高，一方面迫使部分二手房持有者改售為租，另一方面驅(qū)使更多的住房需求者放棄二手房市場進(jìn)入新建商品房市場，從而人為造成市場扭曲。2.住宅市場結(jié)構(gòu)單一，供給效率較為低下中國住房市場是一個(gè)典型的雙重壟斷市場結(jié)構(gòu)，政府壟斷一級市場土地出讓，開發(fā)企業(yè)從政府手中購地建房再賣給消費(fèi)者，政府成為“最大的開發(fā)商”。在政府和開發(fā)商共同壟斷了新建住房市場的條件下，商品住房供給結(jié)構(gòu)性短缺、品質(zhì)偏低成為必然，無法滿足多樣化和快速發(fā)展的市場需求，同時(shí)也使得房價(jià)變動(dòng)具有剛性，易漲難跌。因?yàn)槭袌鰴C(jī)制難以發(fā)揮擴(kuò)大供給、平抑房價(jià)的作用，公眾只能更多地寄希望于通過政府調(diào)控來穩(wěn)定房價(jià)。3.利益集中涉及面廣，調(diào)控政策穩(wěn)定性差住房市場利益涉及面極廣，房價(jià)是當(dāng)前中國社會各階層利益沖突的焦點(diǎn)之一。雖然現(xiàn)階段房價(jià)穩(wěn)定對政策的依賴很大，但調(diào)控政策的穩(wěn)定性較差。房價(jià)上漲會直接推動(dòng)富裕階層資產(chǎn)的增長、作為調(diào)控政策具體執(zhí)行者的地方政府偏好房價(jià)上漲、中央政府在經(jīng)濟(jì)增速下滑時(shí)也經(jīng)常寄希望于通過房地產(chǎn)市場拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，這些利益因素的參與使得房地產(chǎn)調(diào)控政策具有天生的不穩(wěn)定性。調(diào)控政策的不穩(wěn)定性反過來造成房價(jià)預(yù)期波動(dòng)，助長非理性房價(jià)漲跌。五政策建議：深化調(diào)控，加速改革住房市場具有其自身周期，從房價(jià)反彈到開發(fā)投資增長有一年以上的滯后性。根據(jù)目前住房存量水平，無論房價(jià)漲跌，住房開發(fā)投資短期均難以有效增長。盲目刺激住房市場，短期內(nèi)只能使房價(jià)上漲，經(jīng)濟(jì)增長難見起色。目前應(yīng)穩(wěn)定和深化現(xiàn)有調(diào)控政策，避免房價(jià)波動(dòng)過大。長期應(yīng)通過加快土地和開發(fā)市場的市場化改革，不斷提高住房市場供給效率，從根本上緩解住房市場供求矛盾，為調(diào)控政策的淡出創(chuàng)造條件。（一）穩(wěn)定和深化現(xiàn)有調(diào)控政策1.繼續(xù)穩(wěn)定住房限購政策，堅(jiān)持差別化住房信貸政策限購政策、差別化信貸政策直接關(guān)系住房投資者的購房資格和購房能力，間接影響市場對房價(jià)的預(yù)期，更進(jìn)一步影響開發(fā)商的融資能力，可謂牽一發(fā)動(dòng)全身，需要穩(wěn)定和深化。一是鞏固現(xiàn)有限購政策，住建部可考慮出臺統(tǒng)一指導(dǎo)意見，進(jìn)一步堵塞各地以商業(yè)地產(chǎn)名義開發(fā)銷售住宅，補(bǔ)繳稅款、社保獲得購房資格等各類政策漏洞；二是加大對地方政府限購政策制定和執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查，如有變相放松行為應(yīng)及時(shí)糾正，并追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；三是在保持對首套房的信貸支持和利率優(yōu)惠的同時(shí)，繼續(xù)限制二套房貸款、停止三套房以上貸款。2.縮減開發(fā)企業(yè)融資杠桿，適時(shí)取消期房預(yù)售制度期房預(yù)售制度助長了房地產(chǎn)投機(jī)，增加了金融風(fēng)險(xiǎn)。期房預(yù)售制度作為開發(fā)商的重要金融杠桿，雖然對拓展開發(fā)商融資渠道、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展起了一定歷史作用，但是也助長了市場泡沫，埋下金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。一旦未來房地產(chǎn)市場進(jìn)入下降通道，樓市泡沫破滅，“空手套白狼”的開發(fā)企業(yè)大量跑路或破產(chǎn)，期房爛尾風(fēng)險(xiǎn)都將甩給購房者、銀行，并由政府兜底，從而給政府和金融體系以巨大壓力與風(fēng)險(xiǎn)。期房制度降低了住房整體質(zhì)量，損害了住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，并逆向淘汰了講信譽(yù)的優(yōu)質(zhì)開發(fā)企業(yè)。在預(yù)售制度下，爛尾、跌價(jià)、建筑質(zhì)量低劣、銷售欺詐的風(fēng)險(xiǎn)都由購房者承擔(dān)。商品房建筑品質(zhì)低劣、銷售欺詐成為市場頑癥，再豪華的別墅、再著名的樓盤都不能例外。作為弱勢的購房者，耗費(fèi)幾代人積蓄，到手的卻是個(gè)劣質(zhì)房，根本無處維權(quán)。如果改為現(xiàn)房銷售，上述風(fēng)險(xiǎn)則由開發(fā)商承擔(dān)，住房整體質(zhì)量必然有較大幅度提高，交易糾紛將明顯減少?！翱帐痔装桌恰奔捌墼p成性的開發(fā)商將難以在市場上生存下去，市場獎(jiǎng)優(yōu)罰劣作用顯現(xiàn)。在當(dāng)前商品房現(xiàn)房庫存量較大的有利條件下，適時(shí)取消期房預(yù)售制度，一方面有利于消除泡沫，穩(wěn)定房價(jià)，降低金融風(fēng)險(xiǎn)；另一方面有利于提高商品房開發(fā)質(zhì)量，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，淘汰劣質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)，營造講信譽(yù)、重長期發(fā)展的良好市場氛圍。（二）加快推進(jìn)相關(guān)市場化改革1.降低住房交易稅費(fèi)，增進(jìn)存量住房配置效率一是簡化合并住房交易手續(xù)，推進(jìn)“一站式”住房交易服務(wù)；二是對住房交易中存在的稅費(fèi)進(jìn)行清理，減免住房交易過程的營業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅和各種交易手續(xù)費(fèi)，取消各種不合理收費(fèi)和搭車收費(fèi)；三是對于居民購房首套住房自住給予更大力度的稅費(fèi)優(yōu)惠支持，如免除營業(yè)稅（實(shí)際上大多由買方支付）、契稅等；四是降低住房中介服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入門檻和各種政策壁壘，增進(jìn)中介行業(yè)的競爭性，減少中介服務(wù)成