房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理介紹

房地產(chǎn)估價(jià)師：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理介紹房地產(chǎn)業(yè)是為人類的生活、生產(chǎn)活動(dòng)供應(yīng)入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展得到了長(zhǎng)足的進(jìn)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為增量房地產(chǎn)的供應(yīng)模式，已經(jīng)被社會(huì)和市場(chǎng)廣泛承受，涌現(xiàn)出諸如“北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)”、“北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司”、“南京棲霞建立集團(tuán)”等一大批優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。實(shí)踐證明，勝利的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)是投資時(shí)機(jī)的發(fā)覺(jué)者，投資打算實(shí)施的組織者，與有關(guān)各方談判的專家能手，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與掌握的專家，投資的決策者，工程主要風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)當(dāng)者和工程勝利后的主要受益者。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越簡(jiǎn)單，它不僅需要開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略眼光和操作技巧，而且還要求開(kāi)發(fā)商具有市場(chǎng)分析與工程籌劃、投資分析與決策、法規(guī)與政策、規(guī)劃與設(shè)計(jì)、建筑技術(shù)、工程治理、人居環(huán)境、根底設(shè)施、工程融資、風(fēng)險(xiǎn)掌握、市場(chǎng)營(yíng)銷以及資產(chǎn)治理等方面的學(xué)問(wèn)，并具備持續(xù)創(chuàng)新的力量?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師

為了滿意大專院校房地產(chǎn)專業(yè)師生學(xué)習(xí)和從業(yè)人員連續(xù)訓(xùn)練的需求，本書將從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與治理開(kāi)頭，重點(diǎn)介紹與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資相關(guān)的市場(chǎng)討論、工程評(píng)估、工程治理、工程融資、市場(chǎng)營(yíng)銷、房地產(chǎn)資產(chǎn)治理等問(wèn)題，以期使讀者對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與治理的相關(guān)內(nèi)容有一個(gè)較全面的把握。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念

一、概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類供應(yīng)入住空間，并轉(zhuǎn)變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市根底設(shè)施、城市公用配套第一篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)治理!!

設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專業(yè)人員閱歷等諸方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所制造的價(jià)值，主要表達(dá)在為消費(fèi)者供應(yīng)了滿意其需求的空間、時(shí)間和效勞。

由于人口持續(xù)增長(zhǎng)、技術(shù)進(jìn)步、人們的生活品嘗和工作方式不斷變化，社會(huì)對(duì)通過(guò)開(kāi)發(fā)來(lái)改造人居環(huán)境的需求是永恒的。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的主要目的是在獵取利潤(rùn)的同時(shí)盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)，而政府在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的目標(biāo)則是，既要促進(jìn)城市空間開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要在不損害環(huán)境的條件下，供應(yīng)完善的城市根底設(shè)施效勞，改善居民的生活質(zhì)量。

盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義特別簡(jiǎn)潔，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得越來(lái)越簡(jiǎn)單。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程所形成的產(chǎn)品即新建或重建的工程，需要越來(lái)越多的人士包括開(kāi)發(fā)隊(duì)伍成員、政府治理者、社會(huì)公眾和專業(yè)參謀等協(xié)調(diào)全都的努力。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的組織者，開(kāi)發(fā)商必需確保全部參加者在預(yù)算范圍內(nèi)，按打算完成其所擔(dān)當(dāng)?shù)墓ぷ鳌?/p>

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及其開(kāi)發(fā)隊(duì)伍

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的特性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就像一個(gè)影視導(dǎo)演，他要把有著各自抱負(fù)和目標(biāo)的優(yōu)秀演員組織起來(lái)，在整個(gè)影片中給每個(gè)演員安排一個(gè)角色，通過(guò)各角色的通力合作，制作出受觀眾寵愛(ài)的優(yōu)秀影視作品。風(fēng)險(xiǎn)和不確定性伴隨著房地產(chǎn)的整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程，勝利的開(kāi)發(fā)商對(duì)將來(lái)可能遇到的不確定性必需要有足夠的心理承受力量。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從工程公司到大型跨國(guó)公司有很多種類型，中國(guó)目前對(duì)開(kāi)發(fā)商的分類主要按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)、全部制形式、經(jīng)營(yíng)范圍等劃分。開(kāi)發(fā)商的目的很明確，即通過(guò)實(shí)施開(kāi)發(fā)過(guò)程獵取利潤(rùn)。不同開(kāi)發(fā)商的主要區(qū)分在于其開(kāi)發(fā)的物業(yè)是出售還是作為一項(xiàng)長(zhǎng)期投資。很多小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都是將開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售，以快速積存資本；而隨著其資本的擴(kuò)大，這些開(kāi)發(fā)商也會(huì)漸漸成為物業(yè)的擁有者或投資者，即經(jīng)受所謂的“資產(chǎn)固化”過(guò)程，漸漸向中型、大型開(kāi)發(fā)商和資產(chǎn)治理者過(guò)渡。固然，這里也有優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于其資金雄厚，對(duì)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)既可出租也可出售。例如，香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)參加開(kāi)發(fā)的北京東方廣場(chǎng)，中國(guó)國(guó)際信托投資公司開(kāi)發(fā)建立的京城大廈等均用來(lái)出租，以獵取更高的投資收益并使其投資組合更為合理。固然，對(duì)于居住物業(yè)來(lái)說(shuō)，不管是大公司還是小公司，開(kāi)發(fā)完畢后一般都用來(lái)銷售，這是由居住物業(yè)的消費(fèi)特性所打算的。

中國(guó)房地產(chǎn)有用百科全書

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所擔(dān)當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)工程類型也有很大差異。有些開(kāi)發(fā)商對(duì)某些特定的開(kāi)發(fā)類型（如商場(chǎng)或住宅）或在某一特定的地區(qū)搞開(kāi)發(fā)有專長(zhǎng)，而另外一些公司則可能寧愿將其開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開(kāi)發(fā)類型和地點(diǎn)上，還有些開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型很專一但地域分布卻很廣甚至是國(guó)際性的。總之，開(kāi)發(fā)商依據(jù)自己的特點(diǎn)、實(shí)力和閱歷，所選擇的經(jīng)營(yíng)方針是有很大差異的。

在經(jīng)營(yíng)治理上，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)格也有較大差異。有些開(kāi)發(fā)商從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專業(yè)參謀機(jī)構(gòu)供應(yīng)效勞；而有些開(kāi)發(fā)商則從規(guī)劃設(shè)計(jì)到房屋租售乃至物業(yè)治理，均由自己負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商大都是創(chuàng)業(yè)者，他們的工作，是融制造者、推銷商、談判家、經(jīng)理、、風(fēng)險(xiǎn)治理者和投資者的特征于一體的極具挑戰(zhàn)性的工作。學(xué)問(wèn)、才智、閱歷和決策藝術(shù)，是開(kāi)發(fā)商勝利的根本。

（二）開(kāi)發(fā)商的社會(huì)聲譽(yù)

不管是否合理，開(kāi)發(fā)商在公眾中受敬重的程度并不是很高。不管開(kāi)發(fā)商是誰(shuí),人們只要聽(tīng)說(shuō)有開(kāi)發(fā)商預(yù)備開(kāi)發(fā)其居住區(qū)域四周的工程，就會(huì)存在某種擔(dān)憂。由于每一個(gè)開(kāi)發(fā)工程都會(huì)無(wú)一例外地打破所在社會(huì)的安靜，因此，人們對(duì)開(kāi)發(fā)商存在抵觸心情是很正常的現(xiàn)象。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所形成的產(chǎn)品，由于在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)會(huì)轉(zhuǎn)變一個(gè)社區(qū)的人居環(huán)境，因此總會(huì)面臨著公眾的褒貶評(píng)論；又由于開(kāi)發(fā)商的公眾形象在很大程度上與他們所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品聯(lián)系在一起，這就使得人們很簡(jiǎn)單將交通堵塞、破壞城市景觀、配套設(shè)施不完備等問(wèn)題歸咎于開(kāi)發(fā)商。實(shí)際上，作為社區(qū)的建立者，開(kāi)發(fā)商為供應(yīng)人們?nèi)胱】臻g、消遣設(shè)施、科教文衛(wèi)等配套設(shè)施的一切活動(dòng)，都必需遵循肯定的規(guī)章，而這些規(guī)章是由代表社會(huì)公眾利益的城市規(guī)劃師、政府官員和人民代表制定的?？荚嚧蠓康禺a(chǎn)估價(jià)師

像很多其他行業(yè)一樣，開(kāi)發(fā)商也是良莠不齊。有的開(kāi)發(fā)商通過(guò)其建筑的產(chǎn)品和良好的信譽(yù)，在城市建立與