房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控管理制度

中國經(jīng)濟進展新常態(tài)，國家宏觀政策與地方政府先后出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)管制措施，中小房地產(chǎn)企業(yè)要想實現(xiàn)進展、突破逆境，必需完善企業(yè)財務內(nèi)控治理制度，向治理要效益。本文由實務角度全面分析了中小房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控治理過程中普遍存在的突出問題，并在此根底上針對性的提出應對措施，探討如何構建良好的財務內(nèi)控模式。

【關鍵詞】

房地產(chǎn)財務內(nèi)控內(nèi)掌握度

一、中小房企實行財務內(nèi)掌握度對企業(yè)治理的意義

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過十多年的快速進展已在我國經(jīng)濟中占有非常重要的地位。房地產(chǎn)行業(yè)其主要特點是資金高投入、工程開發(fā)周期長、利潤高、風險大，是典型的政策導向型行業(yè)。目前在國家宏觀政策與各級政府先后出臺一系列管制措施，各地因城施策，限購、銀行信貸新政接踵而來，局部城市已開頭執(zhí)行限售政策、加大租賃用地供給及租、售同權相關概念的提出，另外房地產(chǎn)稅也呼之欲出?？梢娫趯韼啄甑恼{(diào)控政策和市場走勢，都將緊緊圍繞“房住不炒”來綻開。以上都將導致中小型房企工程銷售去化周期拉長、不確定性因素增多，工程投資風險加大。在品牌大型房企加快全國戰(zhàn)略布局的狀況下，中小房企的生存和進展狀態(tài)不容樂觀。中小房企要想突破現(xiàn)有逆境，必需向治理要效益，完善的企業(yè)內(nèi)控治理可以為企業(yè)降低運營風險、降低本錢費用、實現(xiàn)經(jīng)營目標供應保障。在經(jīng)濟新常態(tài)下不斷的完善與加強財務內(nèi)控治理制度建立也是企業(yè)進展的必定趨勢之一。

二、目前中小房企在執(zhí)行財務內(nèi)控治理制度方面普遍存在的突出問題

（一）財務內(nèi)控治理制度不完善。完善的財務內(nèi)控治理制度可以為企業(yè)的資產(chǎn)安全和完整供應愛護、能確保會計信息的真實、正確、還能使各部門實現(xiàn)有效的運轉，擁有特別強大的作用。目前多數(shù)中小房企的財務內(nèi)掌握度尚不健全，或者是建立了財務內(nèi)部掌握制度，但是由于各方面的緣由沒有能有效的發(fā)揮出作用，還有權責劃分不清楚、不明確，缺乏崗位職責，導致企業(yè)在選購、施工、合同簽訂、款項支付、資產(chǎn)保管等方面內(nèi)控得不到真正的執(zhí)行，也只是流于形式。制度的不健全、不完善，會使企業(yè)面臨很大的經(jīng)營風險，會頻繁消失過失、舞弊現(xiàn)象。財務治理會涉及企業(yè)經(jīng)營活動的方方面面，監(jiān)視對象多且簡單，如制度缺乏有效的監(jiān)視或監(jiān)視流于形式，資金活動管控不嚴，可能會消失會計信息失真和缺乏牢靠性，導致企業(yè)資產(chǎn)流失、資金被挪用、侵占或患病欺詐等問題，最終導致企業(yè)戰(zhàn)略目標無法達成。（二）財務人員治理水平缺乏。由于房地產(chǎn)企業(yè)的進展時間還太短，相關行業(yè)財務內(nèi)部掌握治理的可借鑒資料或討論成果不多，企業(yè)對財務人員的后期培訓、提升專業(yè)力量重視缺乏，同時財務治理人員的內(nèi)控治理及風險意識的欠缺都會對企業(yè)內(nèi)掌握度的制定、實施產(chǎn)生負面影響，甚至會給企業(yè)帶來無法彌補的損失。（三）投融資過程中財務內(nèi)控機制失靈。目前大多數(shù)中小房企缺乏清楚的工程投資規(guī)劃，在企業(yè)進展工程投資決策時財務內(nèi)部掌握機制失靈，對工程投資目標、規(guī)模、方式、資金來源、風險與收益等沒有進展客觀的分析決策而是迎合主要領導投資意見，沒有形成真實的工程可行性討論報告，可能導致投資決策失誤。另外，企業(yè)在籌資過程中制定的籌資方案沒有結合全面預算等相關資金安排擬定出適合的方案，消失企業(yè)融資過早或過遲、更有甚者籌資失敗的狀況時有發(fā)生，如過早融資將導致企業(yè)擔當過多的財務費用，淹沒企業(yè)利潤；如過遲或融資失敗則會嚴峻影響企業(yè)的正常運營。中小房企還普遍存在籌資渠道單一的狀況，消失資金缺口時只能向銀行申請貸款，會使企業(yè)資產(chǎn)負債率構造不合理可能導致企業(yè)債務負擔過重，如銷售回款不暢則按時歸還債務風險加大最終可能使企業(yè)運營舉步為艱。（四）資金運營與調(diào)度方面水平急待提高。中小房企普遍存在資金運營、調(diào)度環(huán)節(jié)財務內(nèi)控治理缺失的問題。因工程單一、規(guī)模不大或其他各種各樣緣由，產(chǎn)生企業(yè)在辦理現(xiàn)金、銀行存款業(yè)務及印章、票據(jù)保管方面不能做到不相融崗位相分別，經(jīng)常由一人辦理全部業(yè)務；資金收取、支付環(huán)節(jié)審批受權不當、監(jiān)視不到位產(chǎn)生資金體外循環(huán)狀況及提前付款、超合同規(guī)定付款的現(xiàn)象常常發(fā)生。在資金調(diào)度治理時，掌握措施欠缺。全面預算治理執(zhí)行不力，缺乏財務內(nèi)控治理，不能統(tǒng)籌協(xié)調(diào)內(nèi)部各部門的資金需求，前期、銷售、工程、選購、行政等環(huán)節(jié)沒有形成有機整體，資金運營水平不高，存在款應收不盡收，財務可用資金短缺，應付款項不能支付，嚴峻影響工程開發(fā)進度及企業(yè)形象。

三、中小房企財務內(nèi)控治理制度改良方案或措施

（一）強化企業(yè)財務內(nèi)控治理思維。企業(yè)財務治理人員要向治理型會計轉變，深入學習企業(yè)內(nèi)部掌握治理的相關學問、理念。強化房地產(chǎn)企業(yè)財務內(nèi)控治理，建立起完善的財務內(nèi)掌握度并結合企業(yè)現(xiàn)有治理制度，對企業(yè)的業(yè)務流程進展優(yōu)化改良，同步提高企業(yè)運營效率和內(nèi)控治理的效率，使企業(yè)降低相關本錢，有利于幫忙企業(yè)在競爭劇烈的環(huán)境中實現(xiàn)穩(wěn)步進展。同時為面對“灰犀?！薄ⅰ昂谔禊Z”問題房地產(chǎn)企業(yè)還要全面增加員工的風險意識，提高財務內(nèi)控管的意識與力量，降低不必要損失。（二）建立健全、全面落實企業(yè)財務內(nèi)掌握度。中小房企要依據(jù)各自的戰(zhàn)略目標、進展戰(zhàn)略、進展階段等實際狀況建立起不同的財務內(nèi)部掌握制度，在設計財務內(nèi)掌握度過程中要從企業(yè)的進展目標動身和自身的所處的進展階段動身，這樣建立的財務內(nèi)控體系才能適合企業(yè)不同階段的需求，使企業(yè)的財務內(nèi)控與企業(yè)的進展戰(zhàn)略、進展目標、進展階段相統(tǒng)一，企業(yè)才能更好的實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)建立財務內(nèi)控治理制度是一個系統(tǒng)工程，中小房企在建立財務內(nèi)控體系時可以參照國家層面制定的企業(yè)內(nèi)部掌握根本標準及相關的應用指引、評價指引等資料，并根據(jù)內(nèi)部掌握的五工程標、五項原則、五項要素建立起適合中小房企自身的企業(yè)層面、業(yè)務層面的財務內(nèi)掌握度。只有建立并深入有效的執(zhí)行財務內(nèi)掌握度，完善相關組織機構，企業(yè)運營治理的合法合規(guī)、資產(chǎn)的安全有效運轉、財務報告及相關信息數(shù)據(jù)的真實完整才能得到合理保證，才能提高企業(yè)經(jīng)濟效益和經(jīng)營效率，才能促進企業(yè)實現(xiàn)長遠進展。（三）提高財務人員綜合素養(yǎng)、提升財務內(nèi)控的治理水平。面對地產(chǎn)行業(yè)競爭越來越劇烈，加之房地產(chǎn)行業(yè)財務內(nèi)控治理與其他行業(yè)相比擬存在特別性，所以對房地產(chǎn)行業(yè)財務治理人員的v關治理人員把握行業(yè)最新內(nèi)控治理理念，不繼的提升財務內(nèi)控治理工作的質(zhì)量，促進企業(yè)樂觀穩(wěn)定進展。（四）加強投融資關鍵節(jié)點財務內(nèi)控治理。地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，隨著國家宏觀調(diào)控政策的變化、本錢費用的增加、銷售周期的拉長等帶來的變化都要求中小型房企必需對財務內(nèi)控治理有全新的熟悉。不繼加強工程投資決策活動中關鍵節(jié)點的財務內(nèi)控措施，不繼優(yōu)化企業(yè)資本構造，強化運行資金的治理力量。1.加強投資決策環(huán)節(jié)財務內(nèi)控治理的措施。首先，中小房企應當依據(jù)企業(yè)進展目標結合企業(yè)自身不同進展階段等實際狀況，制定科學、合理的投資目標和規(guī)劃、利潤打算等，擬定工程投資的方案，主要包括工程本錢費用支出打算、銷售周期回款打算、自有資金投入及外部資金籌集打算等，重點要關注工程的風險可控和預期收益，在風險可控的前提下，實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)健進展及利潤目標。其次，落實好財務內(nèi)控治理制度，協(xié)調(diào)公司相關部門，加強對投資方案的可行性討論。深入調(diào)研市場需要，合理確定開發(fā)產(chǎn)品定位，針對多種產(chǎn)品類型、多種業(yè)態(tài)，編制多套組合模型并結合市場需求及競爭程度等詳細的實際狀況，在本錢費用可控的前提下，實現(xiàn)企業(yè)利潤目標。第三，中小房企要仔細結合自身資金實力、市場營銷去化等狀況加強工程開發(fā)階段投資強度的財務內(nèi)控治理。防止消失超出自身資金承受力量，大規(guī)模開發(fā)高強度投資的狀況；防止消失自有資金枯竭、工程形象進度緩慢、銷售去化不利回款不暢、融資渠道單一且跟進不準時、工程開發(fā)停滯的惡性循環(huán)。2.加強籌資決策環(huán)節(jié)財務內(nèi)控治理的措施。第一，要建立起與企業(yè)戰(zhàn)略相匹配并支持企業(yè)投資增長的籌資戰(zhàn)略。中小房企應當給合企業(yè)全面預算、各工程實際進度等狀況，制定籌資目標和規(guī)劃，擬定工程的籌資方案，主要包括融資金額、渠道、本錢、融資后的資本構造及償債壓力測試等相關內(nèi)容，同時企業(yè)還需考慮籌資失敗概率，做了充分預案。其次，籌資風險可控原則。企業(yè)應當對籌資方案進展科學論證，形成可行性報告，并全面反映風險評估狀況。確定籌資的規(guī)模、資本的構造安排等要充分考慮中小房企運營的安全性、企業(yè)價值增長的可持續(xù)性。避開企業(yè)消失做大企業(yè)規(guī)模的沖動，假如中小房企投資工程過多，投資需求較多，而企業(yè)內(nèi)部財務自有資本又相對缺乏，在這種狀況下，向銀行或其他金融機構借款成為主要融資方式，但這時會使中小房企面臨特別大的償付風險。所以中小房企財務內(nèi)控治理制度不能一味的附屬于企業(yè)投資戰(zhàn)略，必需要在整體上把握財務風險的可控性，保障企業(yè)可持續(xù)進展。第三，籌資構造優(yōu)化、本錢較低原則。企業(yè)財務內(nèi)控治理需要依據(jù)企業(yè)確定有不同籌資方式、籌資時機、籌資構造安排等建立不同的比擬模型，采納籌資本錢較低的籌資方式，從而降低融資本錢并直接提升工程利潤指標。因此，在企業(yè)籌資環(huán)節(jié)財務內(nèi)控治理應將籌資本錢作為評價籌資效率、效果的重要指標。（五）強化企業(yè)運營資金治理。1.中小房企財務內(nèi)控治理應當加強營運中資金治理，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)公司、工程的銷售資金回攏及各部門的資金支付打算。多措并舉加強銷售去化、加快回款速度，在銷售過程中仔細落實財務內(nèi)控治理，嚴禁財務指定帳戶外收取款項，保障資金安全。在可用資金規(guī)模下，財務治理人員需統(tǒng)籌協(xié)調(diào)選購、工程、宣傳推廣、日常費用等部門、環(huán)節(jié)的付款，強調(diào)公司、工程整體平衡，提升資金營運的效率，保障公司正常運營。2.財務內(nèi)控治理應當設定不相融崗位相分別制度。地產(chǎn)行業(yè)資金數(shù)額大、流淌頻繁，必需嚴格有關資金收付環(huán)節(jié)財務內(nèi)控治理規(guī)定，堅決制止一人保管公司全部印章、票據(jù)，堅決制止一人辦理資金支付業(yè)務。3.財務內(nèi)控治理制度嚴格明確資金收支條件、程序、審批權限，強化會計審計監(jiān)視力量。中小房企在建立財務內(nèi)控治理制度加強審計監(jiān)視過程中要結合相關標準及企業(yè)自身經(jīng)營活動實際狀況，建立健全內(nèi)外部信息溝通、溝通機制，不斷的完善與優(yōu)化企業(yè)財務內(nèi)控治理制度。加強審計監(jiān)視可以對企業(yè)選購業(yè)務、資產(chǎn)治理業(yè)務、銷售業(yè)務、工程