2017年拆遷安置、棚戶區(qū)建設(shè)項目可行性研究報告

棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目可行性研究報告PAGEPAGE34棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目可行性研究報告目錄第一章總論 81.1項目概況 81.1.1項目名稱 81.1.2建設(shè)地點(diǎn) 81.1.3項目業(yè)主 81.1.4項目建設(shè)性質(zhì) 91.1.5建設(shè)期限 91.2可行性研究編制依據(jù) 91.3拆遷安置人口及建設(shè)規(guī)模 101.4項目總投資及資金來源 101.5項目研究目的及范圍 121.6項目的提出 121.7可行性研究結(jié)論 13第二章項目建設(shè)背景及必要性 152.1項目建設(shè)背景 152.1.1四川省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要 152.1.2AA市政府加快棚戶區(qū)改造 162.1.3增強(qiáng)城市綜合承載能力 172.2建設(shè)的必要性 172.2.1棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進(jìn)了城市不同區(qū)域的和諧 172.2.2棚戶區(qū)改造的市場運(yùn)作，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走出低迷 182.2.3目前萬年場附近棚戶區(qū)周圍土地利用較差 182.2.4本片區(qū)用地布局形態(tài)不合理，促進(jìn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，優(yōu)化居住環(huán)境 19第三章項目地址條件分析 213.1項目現(xiàn)狀概況 213.2項目建設(shè)條件 223.2.1地理因素分析 223.2.2區(qū)域自然條件 233.2.3成華區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 253.2.4外部條件 273.2.5法律支持條件 293.2.6施工條件 293.2.7區(qū)域不利因素 293.3結(jié)論 30第四章征地安置對象及建設(shè)內(nèi)容 314.1項目建設(shè)性質(zhì) 314.2搬遷實(shí)施方案 314.2.1搬遷基本原則 314.2.2搬遷對象 314.2.3搬遷安置方式 314.2.4搬遷安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積 314.2.5搬遷安置選房辦法 324.2.6搬遷安置結(jié)算辦法 324.2.7搬家費(fèi)及臨時安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 324.2.8結(jié)算 344.3建設(shè)內(nèi)容 344.4建設(shè)規(guī)模 344.4.1萬年場2組建設(shè)規(guī)模 344.4.1萬年場7組建設(shè)規(guī)模 364.4.1杉板橋30號建設(shè)規(guī)模 38第五章成都成華棚戶區(qū)項目SWOT分析 415.1XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目優(yōu)勢分析（S） 415.1.1交通優(yōu)勢 415.1.2區(qū)位優(yōu)勢 415.1.3成都東片區(qū)發(fā)展優(yōu)勢 425.1.4成華片區(qū)開發(fā)優(yōu)勢 425.2劣勢分析（W） 425.2.1商業(yè)環(huán)境劣勢 425.2.2拆遷劣勢 435.3成都成華棚戶區(qū)改造機(jī)遇（O） 435.3.1AA市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇 435.3.2成華區(qū)發(fā)展機(jī)遇 445.3.3成華區(qū)崛起“成都總部經(jīng)濟(jì)第一城” 445.4成都成華棚戶區(qū)改造挑戰(zhàn)（T） 455.4.1成華發(fā)展的不確定性 455.4.2人民居住環(huán)境有待提高 455.5成華棚戶區(qū)改造項目的S.W.O.T應(yīng)對策略 45第六章項目建設(shè)方案 476.1編制依據(jù) 476.2建筑基本布置原則 476.3規(guī)劃設(shè)計 496.3.1拆遷安置房 496.3.2商品房 506.4總體規(guī)劃 506.5建筑方案設(shè)計 526.5.1建筑戶型設(shè)計 526.5.2建筑功能 536.5.3建筑材料及設(shè)施 546.6結(jié)構(gòu)設(shè)計 546.6.1設(shè)計規(guī)范 546.6.2結(jié)構(gòu)設(shè)計基本參數(shù) 556.6.3設(shè)計荷載 556.6.4結(jié)構(gòu)基礎(chǔ) 566.5配套工程建設(shè)方案 576.5.1電力工程 576.5.2給排水設(shè)計 616.5.3通風(fēng)設(shè)計 626.5.4燃?xì)夤こ淘O(shè)計 63第七章勞動安全衛(wèi)生及消防 657.1安全措施 657.2勞動安全與衛(wèi)生 697.2.1安全管理措施 697.2.2施工中主要措施 707.2.3廢棄物處理原則 707.3安全控制目標(biāo) 717.4安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu) 727.4.1人員管理 727.4.2施工現(xiàn)場安全管理 727.5消防設(shè)計 73第八章環(huán)境影響評價 768.1分析依據(jù)及執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 768.2環(huán)境現(xiàn)狀 768.3施工期環(huán)境影響分析及對策 778.3.1施工期環(huán)境影響分析 778.3.2施工期環(huán)境影響對策 798.4運(yùn)營期間的環(huán)境保護(hù)措施 828.5環(huán)境評價結(jié)論 83第九章節(jié)能措施 859.1節(jié)能原則 859.2節(jié)能設(shè)計依據(jù) 859.3項目能耗分析 869.3.1耗電分析 869.3.2耗水分析 889.3.3燃?xì)庀姆治?889.3.4耗能標(biāo)煤折算結(jié)果 899.4節(jié)能措施 899.4.1建筑節(jié)能 899.4.2節(jié)水措施 929.4.3節(jié)電措施 949.4.4節(jié)能管理 969.4.6其它節(jié)能措施 96第十章招標(biāo)方案 9710.1招標(biāo)范圍 9710.2組織形式 9710.3招標(biāo)方式 9710.4評標(biāo)委員會的人員組成和資格要求 9810.5評標(biāo)方法 9910.6招標(biāo)備案 99第十一章項目組織與管理 10011.1組織機(jī)構(gòu) 10011.2項目的組織管理 10111.2.1組織管理 10111.2.2工程質(zhì)量管理 10211.2.3財務(wù)管理 10211.2.4進(jìn)度管理 10311.2.5質(zhì)量管理、進(jìn)度管理和財務(wù)管理的實(shí)施 103第十二章項目實(shí)施進(jìn)度計劃 10412.1施工條件 10412.2項目實(shí)施進(jìn)度 10412.3實(shí)施進(jìn)度橫道圖 106第十三章投資估算及資金籌措 10913.1估算依據(jù) 10913.2投資估算說明 10913.3投資估算范圍 11013.4估算內(nèi)容 11013.5資金籌措 110第十四章風(fēng)險分析及對策 12614.1建設(shè)方的籌資墊資的融資風(fēng)險。 12614.2建設(shè)期間風(fēng)險 12614.2.1項目建設(shè)過程中承包方的信用風(fēng)險 12614.2.2合同風(fēng)險分析及對策 12714.2.3項目資金、質(zhì)量和進(jìn)度風(fēng)險及對策 12914.2.4控制造價措施 13014.3主要社會風(fēng)險 132第十五章社會效益分析 13315.1社會效益 13315.1.1提高當(dāng)?shù)厣钏?13315.1.2保持社會穩(wěn)定 13315.1.3有利于帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展 13415.2項目所在地互適性分析 13415.3社會評價結(jié)論 135第十六章財務(wù)分析 13716.1編制原則 13716.2財務(wù)基本數(shù)據(jù) 13716.3購房者背景特征 13816.4銷售收入 13916.5房產(chǎn)開發(fā)計劃 14116.6成本測算 14216.7計劃還款安排 14216.8盈利能力分析 144第十七章結(jié)論和建議 14617.1結(jié)論 14617.2建議 147附表：財務(wù)報表（綜合）附圖：1、XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目總平圖附件：項目業(yè)主營業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證（正、副本）成華區(qū)人民政府第88次常務(wù)會議議定事項通知研究成華區(qū)棚戶區(qū)改造有關(guān)工作的會議紀(jì)要（成府閱（2011）255號）2011年10月12日研究棚戶區(qū)改造等工作的會議紀(jì)要（成華府閱（2011）28號）2011年9月13日關(guān)于成華區(qū)棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目的立項批復(fù)（成華發(fā)改（2011）223號）第一章總論1.1項目概況1.1.1項目名稱棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目1.1.2建設(shè)地點(diǎn)XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目中的萬年二組、萬年七組、杉板橋30號位于成華區(qū)二環(huán)路東三段附近，其中萬年二組位于二環(huán)路東三段內(nèi)側(cè)，萬年七組及杉板橋30號位于二環(huán)路的外側(cè)，周邊有多個高層住宅小區(qū)，如花樣年花郡、東景麗苑等。1.1.3項目業(yè)主建設(shè)單位：某棚戶區(qū)惠民改造建設(shè)有限責(zé)任公司。公司住所：AA市建設(shè)路54號69子弟校校區(qū)。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、棚戶區(qū)改造。公司注冊資本：5000萬元人民幣。企業(yè)法人：1.1.4項目建設(shè)性質(zhì)新建項目1.1.5建設(shè)期限本項目建設(shè)周期計劃從2011年10月-2015年6月。1.2可行性研究編制依據(jù)1、《中華人民共和國建筑法》主席令第92號2、《中華人民共和國節(jié)約能源法》主席令第77號3、《四川國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》4、《中華人民共和國規(guī)劃法》；5、《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》；6、《AA市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)住房保障工作的意見》；7、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2002版）；8、《AA市城市總體規(guī)劃》（2004-2020）；9、《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（國家發(fā)改委、建設(shè)部）第三版；10、2008版《四川省建筑工程工程量清單計價定額》；11、《民用建筑設(shè)計通則》（GB50352—2005）；12、《AA市成華區(qū)人民政府關(guān)于成華區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造有關(guān)情況的報告》；13、《研究成華區(qū)棚戶區(qū)改造有關(guān)工作的會議紀(jì)要》；14、AA市政府《關(guān)于貫徹國務(wù)院（關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》15、其他相關(guān)政策文件；16、業(yè)主提供的項目有關(guān)資料。1.3拆遷安置人口及建設(shè)規(guī)模本項目建設(shè)內(nèi)容涉及安置拆遷人口699戶，分別來自萬年2組、萬年7組、杉板橋30號。以及修建一定的住宅及商業(yè)用房以滿足開發(fā)公司一定的利潤，建設(shè)內(nèi)容主要包括商住樓、商業(yè)用房以及相配套的道路廣場、停車場、綠化、管網(wǎng)等，預(yù)計建成后三個地塊能容納2186戶人居住，按照保守估計一戶3口人計算，共計6558人。萬年場2組項目占地面積37.6畝，凈地面積為32.72畝，總建筑面積139356㎡，居住建筑面積102764㎡，地下建筑面積31952㎡，商業(yè)建筑面積4140㎡，物管用房500㎡。綠化覆蓋率為30%,即6543㎡。萬年場7組項目占地面積26.9畝，凈地面積為22.65畝，總建筑面積99100㎡，居住建筑面積67200㎡，地下建筑面積23600㎡，商業(yè)建筑面積8000㎡，物管用房300㎡。綠化覆蓋率為30%,即4530㎡。杉板橋30號項目占地面積10.8畝，凈地面積為5.79畝，總建筑面積10300㎡，居住建筑面積0㎡，地下建筑面積2600㎡，商業(yè)建筑面積7650㎡，物管用房50㎡。綠化覆蓋率為15%,即579㎡。1.4項目總投資及資金來源XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目其總投資為97657.03萬元，其中：建安工程費(fèi)用為55288.77萬元，占總投資的56.61%；工程建設(shè)其他費(fèi)為33297.21萬元，占總投資的34.09%；預(yù)備費(fèi)3003.05萬元，占總投資的3.08%；建設(shè)期利息6068萬元，占總投資的6.22%。根據(jù)成府閱（2011）255號文件的相關(guān)內(nèi)容，本項目的棚戶區(qū)點(diǎn)位改造整理出的土地按基準(zhǔn)地價公開掛牌出讓，掛牌條件由成華區(qū)政府國土局確定，其土地出讓收入全額安排給成華區(qū)政府用于支持棚戶區(qū)改造及完善配套基礎(chǔ)設(shè)施。投資經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項目總投資萬元97657.031第一部分工程費(fèi)用萬元55288.772第二部分工程建設(shè)其他費(fèi)用萬元33297.213第三部分預(yù)備費(fèi)萬元3003.054建設(shè)期利息萬元6068項目前期拆遷安置由業(yè)主主導(dǎo)，負(fù)責(zé)完成項目區(qū)內(nèi)涉及的拆遷安置工作以及落實(shí)相應(yīng)用地性質(zhì)及指標(biāo)。通過向銀行貸款的方式，商業(yè)化運(yùn)作對本片土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)還遷安置房后，在滿足相關(guān)規(guī)劃許可條件下進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。資金籌措是根據(jù)項目投資總額、用款計劃、自有資金、外部融資的方便程度及融資成本來綜合考慮資金的來源渠道?；I資計劃必須服務(wù)于項目用款進(jìn)度計劃的需要，并在時間和資金上略有余地，以滿足建設(shè)項目的順利實(shí)施。房地產(chǎn)開發(fā)的融資渠道一般有發(fā)行建設(shè)債券、金融借款、利用外資等。依據(jù)建設(shè)單位的財務(wù)資金狀況、實(shí)際投入情況及其未來可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營凈收入確定本建設(shè)項目的自有資金來源，項目建設(shè)資金缺口在缺口年度內(nèi)向銀行申請貸款補(bǔ)足。本項目總投資為97657.03萬元（建設(shè)用地由區(qū)政府財政資金以土地基準(zhǔn)地價購得），建設(shè)單位成都某棚戶區(qū)惠民改造建設(shè)有限責(zé)任公司自有資金5000萬元，根據(jù)與AA市商業(yè)銀行商談的結(jié)果，拿掛牌得到的三塊土地作為抵押，共貸款30000萬元。經(jīng)過相關(guān)測算，本項目采用實(shí)行房地產(chǎn)預(yù)售的方式能保證整個項目得以順利實(shí)施。本項目銷售價格較附近周邊房價較低，將萬年場2組的銷售收入轉(zhuǎn)入萬年場7組以及杉板橋30號的投入。1.5項目研究目的及范圍我公司受成都某棚戶區(qū)惠民改造建設(shè)有限責(zé)任公司的委托，對“XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目”進(jìn)行可行性研究報告的編制并提交可行性研究報告，其主要研究范圍包括：項目建設(shè)的背景及必要性、項目選址條件分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)方案、公用工程及勞動安全、環(huán)境影響評價、節(jié)能措施、項目實(shí)施進(jìn)度、招標(biāo)方案、投資估算及資金籌措、項目組織及管理、風(fēng)險分析及對策、社會效益分析、財務(wù)分析、結(jié)論及建議。并提出結(jié)論意見，為政府及業(yè)主單位決策提供參考依據(jù)。1.6項目的提出社會建設(shè)和人民幸福安康息息相關(guān)。黨的十七大強(qiáng)調(diào)必須在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力改善和保障民生，推進(jìn)社會體制改革，擴(kuò)大公共服務(wù)，完善社會管理，促進(jìn)社會公平正義。棚戶區(qū)是城市建成區(qū)范圍內(nèi)、平房密度大、使用年限久、房屋質(zhì)量差、人均建筑面積小、基礎(chǔ)設(shè)施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差的區(qū)域及“城中村”。所謂“城中村”，是指城市建成區(qū)仍然存在的、在集體土地上建造的、屬于棚戶區(qū)性質(zhì)的區(qū)域。成華區(qū)棚戶區(qū)歷史久遠(yuǎn)，大多始建于上世紀(jì)80年代以前。隨著城市人口的增加，人們陸續(xù)在這些區(qū)域的空地上建房。后來人口密度不斷加大，住房日見緊張，為緩解住房壓力，幾乎各家都在建房，大房接小房，小房再接窩棚，久而久之棚戶區(qū)就形成了規(guī)模。棚戶區(qū)建筑密度大，多數(shù)家庭幾代人生活在一起，棚戶區(qū)內(nèi)巷道狹窄，基礎(chǔ)設(shè)施落戶，環(huán)境惡劣，安全隱患大。棚戶區(qū)內(nèi)居住人員成分復(fù)雜，生活水平較低，眾多的外來務(wù)工人員和流動人口把落腳點(diǎn)選擇在了棚戶區(qū)，使得這里的社會治安管理和房產(chǎn)部門房屋管理十分困難。再加上汶川大地震后，許多棚戶區(qū)房屋都成為了危房，無法加固。為此2011年9月27日，葛紅林市長在市政府第一會議室召開會議，專題研究成華區(qū)棚戶區(qū)改造有關(guān)工作。同意成華區(qū)8個棚戶區(qū)實(shí)施改造，被改造居民實(shí)施就地就近房屋安置。涉及項目融資、居民搬遷安置及改造整理土地開發(fā)建設(shè)由成華區(qū)國有投資平臺公司負(fù)責(zé)實(shí)施。1.7可行性研究結(jié)論隨著AA市區(qū)的不斷擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及其它配套服務(wù)的加強(qiáng)，本項目改造開發(fā)區(qū)域的增值潛力巨大，市場前景廣闊。XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目是改善民生的重大舉措；是開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理、提升完善城市功能的客觀要求，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑。成華區(qū)棚戶區(qū)的房屋屬于上世紀(jì)70、80年代以前的老式建筑。5.12地震后大部分的房屋有不同程度的受損情況；同時本區(qū)域內(nèi)房屋規(guī)劃滯后、建設(shè)凌亂，不僅浪費(fèi)寶貴的土地資源，而且與成華區(qū)城市規(guī)劃整體形象極不協(xié)調(diào)。項目的實(shí)施可以有效保障拆遷戶的住房問題。本項目的建設(shè)可以帶動周邊產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。有助于提升城市品位；修建安置房能改善當(dāng)?shù)匕傩盏木幼l件、維護(hù)當(dāng)?shù)厣鐣暮椭C穩(wěn)定、帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會效益巨大。成華區(qū)棚戶區(qū)改造項目為改善居民生活條件，美化AA市的市容市貌，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施整體功能，提高成華區(qū)的服務(wù)功能，使區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展得到提高，人們生活水平上升，城市建設(shè)加快前進(jìn)步伐。通過后面章節(jié)的分析，本項目的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益十分顯著，具有良好的開發(fā)前景。經(jīng)過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)測算和指標(biāo)分析，該項目功能定位切實(shí)可行，投資回報較高，投資回收較快，貸款償還能力較強(qiáng)，是一個較理想的投資項目且能發(fā)揮顯著的社會效益。因此該項目的建設(shè)是符合國家和人民的利益的，具體操作上也是可行的。建議建設(shè)單位按照總體規(guī)劃，依據(jù)基本建設(shè)程序分步實(shí)施，確保項目的順利建成。第二章項目建設(shè)背景及必要性隨著國家改革開放政策的逐漸深入、社會的進(jìn)步、經(jīng)濟(jì)體制與增長方式的轉(zhuǎn)型，成都東門片區(qū)承載的職能逐漸多元化、復(fù)雜化。城市更新過程不僅可改善其基礎(chǔ)設(shè)施，更顯著的是隨著房地產(chǎn)市場的開放，城市土地有償使用制度的實(shí)施，土地級差效應(yīng)的發(fā)揮，優(yōu)化了土地利用結(jié)構(gòu)，提高了其綜合服務(wù)功能。加快萬年場附近的棚戶片區(qū)改造，將該區(qū)域內(nèi)建設(shè)納入城市建設(shè)的長遠(yuǎn)計劃，可使城市功能布局更趨合理。棚戶區(qū)改造是盡快改善市民居住條件和生活環(huán)境的迫切需要。長期居住在棚戶區(qū)的市民，大多是住房、經(jīng)濟(jì)“雙困戶”，面臨住房難、吃水難、入廁難等，靠自身力量很難擺脫困境。實(shí)施棚戶區(qū)改造是黨中央、國務(wù)院和四川省委、省政府和AA市委、市政府的重要決策部署，是必須認(rèn)真履行的歷史職責(zé)，也是必須完成的一項重大政治任務(wù)，更是衡量學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動成效的重要標(biāo)準(zhǔn)。必須要從講政治的高度，充分認(rèn)識加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工程的極端重要性和現(xiàn)實(shí)緊迫性，抓住有利時機(jī)，加大工作力度，堅決打贏棚戶區(qū)改造攻堅戰(zhàn)。目前成華區(qū)棚戶區(qū)萬年2組、萬年7組以及杉板橋30號共有699戶，2196人。房屋結(jié)構(gòu)均為磚混結(jié)構(gòu)。宅基地證（產(chǎn)權(quán)證）為42495㎡，無證面積為44026㎡。2.1項目建設(shè)背景2.1.1四川省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要經(jīng)過

“十一五”發(fā)展，四川省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的基礎(chǔ)更加牢固，發(fā)展的內(nèi)生動力和活力不斷增強(qiáng)，進(jìn)入推進(jìn)更好更快更大發(fā)展的新階段，正處于搶抓機(jī)遇、攻堅克難、乘勢突破的關(guān)鍵時期。“十二五”時期，面臨國家把深入實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略放在區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略的優(yōu)先位置、把擴(kuò)大內(nèi)需作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基本立足點(diǎn)和長期戰(zhàn)略方針、進(jìn)一步支持地震災(zāi)區(qū)發(fā)展振興、大力扶持民族地區(qū)和貧困地區(qū)跨越發(fā)展等重大機(jī)遇，具備了進(jìn)一步加快發(fā)展的良好基礎(chǔ)和有利條件。同時，“人口多、底子薄、不平衡、欠發(fā)達(dá)”仍然是四川最大的省情，城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)突出、初級階段特征明顯仍然是四川最大的實(shí)際，發(fā)展不足、發(fā)展水平不高仍然是四川最大的問題。四川省面臨著資源環(huán)境約束增強(qiáng)、科技創(chuàng)新能力不強(qiáng)、區(qū)域發(fā)展競爭加劇、社會矛盾明顯增多等壓力和挑戰(zhàn)。必須科學(xué)判斷和準(zhǔn)確把握發(fā)展趨勢，搶抓發(fā)展機(jī)遇，積極應(yīng)對各種困難和挑戰(zhàn)，努力實(shí)現(xiàn)四川經(jīng)濟(jì)跨越發(fā)展和社會全面進(jìn)步。2.1.2AA市政府加快棚戶區(qū)改造AA市市政府堅持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以解決城鎮(zhèn)中低收入家庭住房困難、完善住房保障體系和管理機(jī)制，積極推進(jìn)住房保障和棚戶區(qū)改造各項工作，進(jìn)一步擴(kuò)大政策惠及面，改善群眾居住條件和人居環(huán)境，切實(shí)維護(hù)好、實(shí)現(xiàn)好發(fā)展好群眾根本利益。目前成華區(qū)棚戶區(qū)現(xiàn)有土地上房屋結(jié)構(gòu)簡陋、無獨(dú)立廚房和廁所、基礎(chǔ)設(shè)施不配套、破損率高，低收入住房困難家庭較為集中，群眾改造愿望強(qiáng)烈。針對上述情況，AA市政府在2012年底預(yù)計將完成122萬㎡棚戶區(qū)改造，其中2010年底中心城區(qū)完成了10萬㎡，郊區(qū)市（縣）完成46萬㎡。2.1.3增強(qiáng)城市綜合承載能力按照以人為本、節(jié)約資源、綠色環(huán)保、突出特色的原則，科學(xué)編制城鎮(zhèn)規(guī)劃，合理確定城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模，優(yōu)化城鎮(zhèn)功能分區(qū)，有序推進(jìn)城鎮(zhèn)空間拓展。加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，全面提升城鎮(zhèn)交通、電力、通信、供水、供氣、防洪等基礎(chǔ)設(shè)施水平，大幅提高城鎮(zhèn)污水、垃圾處理能力，加快城鎮(zhèn)教育、衛(wèi)生、就業(yè)和社會保障等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)。優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提高城鎮(zhèn)生產(chǎn)要素集聚、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和就業(yè)吸納能力。發(fā)展公共交通，綜合治理城市交通擁堵。加強(qiáng)城市管理，創(chuàng)造優(yōu)美舒適的人居環(huán)境。2.2建設(shè)的必要性2.2.1棚戶區(qū)改造改變了城市面貌，促進(jìn)了城市不同區(qū)域的和諧本項目的實(shí)施將使萬年場附近的棚戶區(qū)變成了高樓大廈，市政設(shè)施配套齊全，城市面貌有了明顯改觀。結(jié)合棚戶區(qū)的改造，城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)，新增道路、供水管線、排水管線、煤氣管線等各種配套設(shè)施，進(jìn)一步完善了城市功能。原居住居民曾分散居住，市政及公益基礎(chǔ)設(shè)施不甚完全，污水排放、垃圾處理、衛(wèi)生環(huán)境、商業(yè)服務(wù)等條件較薄弱。隨著本項目的建設(shè)，對當(dāng)?shù)鼐用襁M(jìn)行了幾種安置，高起點(diǎn)的規(guī)劃、建設(shè)集中居住小區(qū)，群眾生活水平將有明顯提高。主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：一是搬遷居民群眾可以過上較方便的現(xiàn)代城市生活；二是按照以人為本、注重功能的原則，建成后的公共設(shè)施配套能力較之以前有著明顯增強(qiáng)，能為居民創(chuàng)造一個優(yōu)越的生活、娛樂、休閑環(huán)境；三是修建的住宅小區(qū)按照高質(zhì)量、高水平的要求建設(shè)，注重居民生活的需求與細(xì)節(jié)，從使用（功能配置）與空間（視覺體驗(yàn)）兩個層面全面提升社區(qū)的整體品質(zhì)，使群眾真正享受到城市建設(shè)的實(shí)惠。與此同時，群眾還能得到不同程度的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，為他們以后安居樂業(yè)增添一份保障，這也是AA市政府取之于民、用之于民、富民強(qiáng)市政策的具體體現(xiàn)。2.2.2棚戶區(qū)改造的市場運(yùn)作，引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)走出低迷房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營管理和綜合服務(wù)等社會經(jīng)濟(jì)活動的第三產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中具有支柱產(chǎn)業(yè)作用，房地產(chǎn)的地域?qū)傩詻Q定了建造所需大宗材料不適宜遠(yuǎn)距離采購，這就使其對地方產(chǎn)業(yè)拉動較大；另一方面房地產(chǎn)促進(jìn)了產(chǎn)權(quán)流動，搞活了房屋二、三級市場，增加地方稅收；更為主要的使房地產(chǎn)可以較大刺激生活消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，增加地方稅源，能極大地提高稅收對我區(qū)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)力。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，一方面房地產(chǎn)是社會經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代化城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，沒有發(fā)達(dá)的社會經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、沒有較高的社會生產(chǎn)水平和國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支撐，就沒有發(fā)達(dá)的房地產(chǎn)業(yè)；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和導(dǎo)向性產(chǎn)業(yè)，能為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民提供必須的生產(chǎn)資料和生活等物質(zhì)基礎(chǔ)，兩者的關(guān)系是相輔相成、緊密相連的。2.2.3目前萬年場附近棚戶區(qū)周圍土地利用較差土地是城市發(fā)展的空間和城市功能的載體，土地供應(yīng)與保障狀況如何，直接影響到城市發(fā)展的空間、潛力和方向。國務(wù)院頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》是近年來國務(wù)院出臺的關(guān)于土地管理的最全面、最明確、規(guī)格最高的文件。該文件從我國現(xiàn)實(shí)國情出發(fā)，貫徹“十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國策，堅持社會主義市場經(jīng)濟(jì)的改革方向，針對當(dāng)前土地管理存在的突出問題，提出了深化改革、嚴(yán)格土地管理的一系列重大措施。成華區(qū)堅決貫徹執(zhí)行上級的文件精神，實(shí)行統(tǒng)一的土地價格管理和用地指標(biāo)管理，根據(jù)上級下達(dá)的用地計劃，確定年度各類用地數(shù)量，屬性定性定量供地。棚戶區(qū)房屋基本上以一、二層為主，土地使用過程中存在容積率過低、建筑布局凌亂、土地利用效率不高等現(xiàn)象。通過本項目的實(shí)施，將充分挖掘萬年場周邊區(qū)域內(nèi)原有建設(shè)用地的潛力，大大提高土地使用效率，盤活現(xiàn)有存量土地，實(shí)現(xiàn)有限土地資源的“再生”利用，達(dá)到從嚴(yán)控制建設(shè)用地總量、土地節(jié)約利用的目的，為AA市發(fā)展提供可觀的用地保障。本項目可滿足棚戶區(qū)被拆遷人的安置住房需求，并帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拉動經(jīng)濟(jì)增長。2.2.4本片區(qū)用地布局形態(tài)不合理，促進(jìn)基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，優(yōu)化居住環(huán)境目前本片區(qū)村民居住和生活環(huán)境較差、安全隱患突出，嚴(yán)重影響群眾生命財產(chǎn)安全，與城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)極不協(xié)調(diào)，也是開展城鄉(xiāng)環(huán)境綜合治理的重點(diǎn)和難點(diǎn)。只有實(shí)施棚戶區(qū)改造，完善配套市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，才能從根本上解決萬年場棚戶區(qū)居民的居住和生活環(huán)境問題，才能有效改善城市環(huán)境，提升城鎮(zhèn)整體形象，推進(jìn)城市健康發(fā)展。為當(dāng)?shù)厝罕妱?chuàng)建一個美好家園，同時也將形成AA市一個矚目新社區(qū)。綜上，本項目建設(shè)是符合《AA市城市總體規(guī)劃》的相關(guān)要求，是十分必要，而且十分緊迫。第三章項目地址條件分析3.1項目現(xiàn)狀概況規(guī)劃本項目分共為三個地塊：萬年二組、萬年7組以及杉板橋30號。其中萬年二組位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，萬年7組以及杉板橋30號位于二環(huán)路外側(cè)。根據(jù)業(yè)主提供的資料，項目各地塊基本情況如下圖所示：萬年二組位于二環(huán)路東三段與雙林北橫街中間地帶，占地面積37.6畝，初始戶籍登記人口為206戶，人數(shù)472人?，F(xiàn)有人口274戶，人數(shù)1112人。宅基地（產(chǎn)權(quán)證）證載面積20000㎡，現(xiàn)狀實(shí)際使用面積41000㎡。萬年七組位于二環(huán)路東三段的外側(cè)，成華大道一段旁。占地面積26.9畝，初始戶籍登記人口為262戶，人數(shù)713人?，F(xiàn)有人口280戶，人數(shù)768人。宅基地（產(chǎn)權(quán)證）證載面積16800㎡，現(xiàn)狀實(shí)際使用面積33774㎡。杉板橋30號位于二環(huán)路東三段的外側(cè)，沙板橋路旁。占地面積10.8畝，初始戶籍登記人口為139戶，人數(shù)為300人?，F(xiàn)有人口145戶，人數(shù)316人。宅基地（產(chǎn)權(quán)證）證載面積5695㎡，現(xiàn)狀實(shí)際使用面積11747㎡。3.2項目建設(shè)條件3.2.1地理因素分析本項目所處位置地勢平坦，自身所處地勢平坦并連有交通要道。所處地塊地層結(jié)構(gòu)簡單，分布連續(xù)，厚度穩(wěn)定，物理力學(xué)性質(zhì)均勻，地層承載力較高，土層分布穩(wěn)定，場地穩(wěn)定性較好，適宜建筑物的興建。根據(jù)周邊地質(zhì)相關(guān)資料和現(xiàn)場踏勘情況，建設(shè)場地未發(fā)現(xiàn)崩塌、地面塌陷、地面沉降、地質(zhì)裂縫等不良地質(zhì)現(xiàn)象。3.2.2區(qū)域自然條件成華區(qū)位于AA市城區(qū)東北部，是AA市中心城區(qū)之一。全區(qū)幅員面積110.7平方公里，常住人口90余萬人，轄14個街道辦事處。區(qū)內(nèi)小學(xué)70余所，普通中學(xué)29所，電子科技大學(xué)、成都理工大學(xué)等大專院校、科研單位40余所。成華區(qū)是AA市東部資源最密集的城區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢突出，被譽(yù)為“成都之精華”，是成都的RBD城市會客廳，成渝經(jīng)濟(jì)的門戶、現(xiàn)代物流中心、西南地區(qū)交通樞紐、總部基地，是成都最適宜居住的生態(tài)城區(qū)，全球唯一的熊貓都市家園。1、地理環(huán)境成華區(qū)地處成都平原，AA市區(qū)東北部：幅員面積110.6平方千米，位于東經(jīng)103°53′～104°03′，北緯30°33′～30°41′。區(qū)內(nèi)地域平坦，僅東北部偏高，屬淺丘地帶；成華區(qū)的地貌特征總體屬于平原型。成華區(qū)境內(nèi)東北部有斧頭山、磨盤山等淺山多座，山巒植被豐茂，主峰均有林木生長，部分山巒有古樹名木、珍稀花卉，構(gòu)成了特有的景觀。其中斧頭山為人工飼養(yǎng)大熊貓、小熊貓繁殖園區(qū)，磨盤山為五代后蜀皇帝孟知祥的陵墓所在之地。區(qū)域東部淺丘海拔低于300米，近年來城市建設(shè)進(jìn)度加快，相對高度減低，山巒基本特征正逐步消失。成華區(qū)屬都江堰自流灌溉區(qū)，區(qū)內(nèi)3條河流都源于岷江：府河沿成華區(qū)南部地域奔流，繞區(qū)境流域長3.8千米；沙河縱貫區(qū)內(nèi)長達(dá)15千米；東風(fēng)渠繞成華區(qū)4個鄉(xiāng)，主支渠約20千米。成華區(qū)水豐地潤，農(nóng)業(yè)灌溉網(wǎng)絡(luò)密布，農(nóng)業(yè)收成無旱澇之憂。成華區(qū)土質(zhì)肥沃，區(qū)內(nèi)水資源充足、氣候溫和，適宜多種動植物生長，生物資源十分豐富，生物種類多樣。種植業(yè)和飼養(yǎng)業(yè)以農(nóng)畜牧為主，達(dá)1100余種。其中栽培植物上千種，飼養(yǎng)動物百余種。成華區(qū)是AA市蔬菜、肉、蛋、奶、魚、禽等鮮活副食品的重要生產(chǎn)基地。2、自然資源成華區(qū)屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候，空氣溫暖濕潤，季節(jié)分明。區(qū)域內(nèi)多南風(fēng)或北風(fēng)，少有東西風(fēng)。風(fēng)力多為1～3級，偶見4級以上大風(fēng)。年平均溫度約16.4℃成華區(qū)人文旅游資源豐富，景色秀美的府河流經(jīng)成華，全長22.2公里的沙河14.8公里流經(jīng)區(qū)內(nèi)；有全國第四、西部第一高的四川電視塔；有聞名中外的大熊貓繁育研究基地；有西南地區(qū)最大的成都動物園和成都游樂園；有五代后蜀皇帝孟和祥和“川西第一祥林”——昭覺寺；有館藏五萬余件自然珍品的理工大學(xué)恐龍博物館。五城區(qū)70%的水面集中在成華，東西渠橫貫全區(qū)，是成都濕地最豐富的城區(qū)。3、氣象條件本項目屬亞熱帶濕潤季風(fēng)氣候區(qū),氣候溫和、四季分明、無霜期長、雨量充沛、日照較少。年平均溫度：16.2。C極端最高溫度：37.7。C極端最低溫度：－5.9。C年平均降雨量：909mm(雨量主要集中在7-8月)年平均相對濕度：84％年平均日照時數(shù)：1401.3小時平均風(fēng)速：0.9米/秒最大風(fēng)速：20.0米/秒年主導(dǎo)風(fēng)向（全年最多風(fēng)頻）：區(qū)境累年各風(fēng)向平均頻率以北風(fēng)最多，頻率為8%；其次是東北風(fēng)，頻率為7%；但靜風(fēng)占48%。累年平均風(fēng)速為1米／秒，5月份最大僅有1.3米／秒，12月份最小只有0.6米／秒。平均無霜期：279天。4、地震烈度按《中國地震度區(qū)劃圖》（1/400萬，國家地震局，1990版）和《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》（GB50011-2010）劃分，該項目所在地區(qū)地震基本烈度為Ⅶ度。設(shè)計地震加速度值為成華區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1、道路交通成華區(qū)公路輻射強(qiáng)。成渝高速、成綿高速、川陜公路和成南高速的成都起點(diǎn)皆在成華，寬闊的三環(huán)路及成洛大道槐樹店路、成華大道，構(gòu)成了極具輻射力的公路運(yùn)輸網(wǎng)。鐵路運(yùn)輸網(wǎng)點(diǎn)多。已經(jīng)建成的成都新客站（成都東站）為成華區(qū)的發(fā)展帶來了新的契機(jī)。成都雙流國際機(jī)場是中國西南地區(qū)最大的航空港和客貨集散地，與中國各大城市和香港地區(qū)、新加坡、曼谷等地有定期航班，成華區(qū)距其僅18km。2、產(chǎn)業(yè)配套及區(qū)域發(fā)展定位成華區(qū)積極打造現(xiàn)代服業(yè)，配套實(shí)數(shù)齊全，曾是我國重要的電子工業(yè)基地，云集了中央、省、市屬大中型企業(yè)200余家。為實(shí)現(xiàn)“生態(tài)城區(qū)、現(xiàn)代成華”的總體規(guī)劃促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的合理有序發(fā)展，區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)管網(wǎng)與AA市城市管網(wǎng)建設(shè)并連為一體。區(qū)域集居住生活、物流配送、科技產(chǎn)業(yè)、旅游休閑等功能為一體的綜合性城區(qū)。未來的成華區(qū)由七個功能組團(tuán)區(qū)構(gòu)成，即：區(qū)域中心組團(tuán)、工業(yè)居住混合組團(tuán)、物流基地及倉儲貨運(yùn)組團(tuán)、青龍場生活居住及商貿(mào)市場組團(tuán)、北郊風(fēng)景旅游組團(tuán)、龍?zhí)豆I(yè)組團(tuán)、保和居住組團(tuán)。區(qū)內(nèi)電力、供水、供氣設(shè)施完善，有利于成華區(qū)形成“一軸引領(lǐng)、四城區(qū)東、一區(qū)輝映、三帶貫穿”覆蓋全城、功能各異、重點(diǎn)突出、協(xié)調(diào)發(fā)展的“1413”成華新產(chǎn)業(yè)空間格局。成華區(qū)實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的宏偉目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施、對外開放、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和科教新區(qū)戰(zhàn)略的重大突破；明確發(fā)展民營高科技企業(yè)、都市生態(tài)建設(shè)和大商貿(mào)大市場；建設(shè)中國西部極具輻射力的現(xiàn)代倉儲國際物流、IT產(chǎn)業(yè)和汽車城。加快AA市東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整，高標(biāo)準(zhǔn)整治沙河，配合地鐵站、綠地、道路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，給海內(nèi)外投資者提供了更為廣闊的發(fā)展空間和難得的發(fā)展機(jī)遇。2009年主要指標(biāo)較快增長，預(yù)計地區(qū)生產(chǎn)總值326億元，同比增長12.5%；地方財政收入20.5億元，增長20%，其中地方稅收13.3億元，增長21.2%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18522元，增長13%；農(nóng)民人均純收入10867元，增長13.2%；固定資產(chǎn)投資275億元，增長19.9%；社會消費(fèi)品零售總額119.5億元，增長19%；外貿(mào)出口4.2億美元，增長15.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的0.2：48.7：51.1調(diào)整為0.1：37.7：62.2。為應(yīng)對危機(jī)舉措有力。出臺《關(guān)于促進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展若干政策的意見》等5個經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，促進(jìn)新注冊企業(yè)1466家，注冊資本14.6億元，增長27.6%。實(shí)施重大項目簽約開工、項目推進(jìn)突破季、招商引資突破季等系列重大舉措，推進(jìn)重大項目完成投資256億元，增長25%。開展中國房地產(chǎn)（成都）高峰論壇、春季購房節(jié)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展土地信息發(fā)布等重大活動，促成招商局地產(chǎn)等66個上億元項目成功入駐，增長26.9%。項目建設(shè)全面加快。建立健全領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系項目、定期推進(jìn)和督促項目機(jī)制，龍?zhí)犊偛拷?jīng)濟(jì)城、新客站、成都RBD等投資上50億元的重大產(chǎn)業(yè)化項目加快建設(shè)，全年開工項目180個，建成項目42個，分別增長11%、13%。加強(qiáng)杭州、大邑、瀘定等區(qū)域合作。組建北京、上海、廣州投促分局進(jìn)行招商對接，舉辦赴港招商會，開展澳大利亞、深圳、廣州等地針對性招商，引進(jìn)區(qū)外資金258億元、增長21.7%，到位外資7.2億美元、增長25.2%。著力編制完成“1413”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、“198”區(qū)域規(guī)劃、服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，基本實(shí)現(xiàn)全區(qū)各類專業(yè)規(guī)劃滿覆蓋，全面夯實(shí)項目建設(shè)基礎(chǔ)工作。3.2.4外部條件1.交通運(yùn)輸該項目位于成華區(qū)萬年場棚戶區(qū)，屬于AA市中心。交通運(yùn)輸方便順暢，滿足建設(shè)條件。2.周圍建筑物和環(huán)境條件該建設(shè)項目建設(shè)地址位于AA市東二環(huán)路三段周圍，周邊噪聲敏感建筑物較多，因此噪聲對本項目的影響較大，在建設(shè)過程中，應(yīng)特別注意；XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目建設(shè)期間，按照國務(wù)院1998（253）號令《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例》要求對施工廢水、廢氣、固體廢棄物和噪聲進(jìn)行嚴(yán)格控制，則不會對周邊環(huán)境和建筑產(chǎn)生嚴(yán)重影響，尤其應(yīng)防止施工噪聲對周圍居民生活產(chǎn)生的影響。因此只要對項目污染源采取合理的處理和監(jiān)控措施，就不會對周圍環(huán)境造成較大影響。3.公共設(shè)施社會與依托條件本項目給排水、供電、通訊、供氣等均在市政管網(wǎng)的覆蓋范圍內(nèi)。以“水、電、氣、路、通訊”為內(nèi)容的“五網(wǎng)”建設(shè)體系日趨完善。由于處于二環(huán)路邊上，金融、保險業(yè)健康發(fā)展，教育體系健全，其生活福利設(shè)施能滿足項目的需要。附近的醫(yī)院有：萬年場社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、AA市新華人民醫(yī)院、成都新鴻醫(yī)院、AA市華川醫(yī)院等。附近的學(xué)校有：成都石室中學(xué)初中學(xué)校、列五書池小學(xué)、四川大學(xué)等。附近有多家菜市場以及超市。因此本項目金融、教育體系健全，其生活福利設(shè)施能滿足項目的需要。４.征地拆遷安置條件本項目的規(guī)劃地塊原為住宅用地，拆遷征地工作隨項目前期工作同時進(jìn)行。５.施工條件項目施工的技術(shù)隊伍來源豐富，四川省建筑施工隊伍較多，有著眾多的大型建筑施工集團(tuán)企業(yè)，其資質(zhì)均在二級以上，技術(shù)力量雄厚，擁有先進(jìn)的施工技術(shù)和先進(jìn)的施工裝備，通過項目的招投標(biāo)，完全能找到有能力承擔(dān)本項目的施工企業(yè)?，F(xiàn)場施工用電，城市給排水系統(tǒng)，管道煤氣，通訊設(shè)施等均已通至施工現(xiàn)場，均能滿足現(xiàn)場施工建設(shè)需要。因此，從資源上看，本工程所在地其土地資源良好，區(qū)位優(yōu)越，交通配套環(huán)境好，商業(yè)設(shè)施規(guī)劃完善，是個理想的居住小區(qū)。3.2.5法律支持條件項目建設(shè)的確定以及項目的選址，應(yīng)符合國家和地區(qū)有關(guān)法律法規(guī)對項目建設(shè)的生存的支持程度和約束條件。該項目的建設(shè)符合AA市城市總體規(guī)劃布局，也符合成華區(qū)的總體規(guī)劃等相關(guān)政策及國家有關(guān)法律法規(guī)。3.2.6施工條件項目所在地塊地勢較為平坦，總體來說該項目施工現(xiàn)場的施工條件比較完善能夠滿足施工需要。3.2.7區(qū)域不利因素1、公共配套設(shè)施不足，市政公用設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較其他滯后。2、規(guī)劃區(qū)目前的建設(shè)基本為個人的小規(guī)模建設(shè)，缺乏集中統(tǒng)一的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致目前規(guī)劃區(qū)土地利用率不高，土地的經(jīng)濟(jì)性表征不明顯，建設(shè)品質(zhì)也不高。3、規(guī)劃的萬年場棚戶區(qū)片區(qū)較大，周邊有多個住宅小區(qū)，在項目建設(shè)中必然會影響當(dāng)?shù)馗浇用竦恼Ｉ?。因此在本項目建設(shè)過程中，應(yīng)拿出一系列降噪等措施。3.3結(jié)論《AA市成華區(qū)人民政府關(guān)于成華區(qū)棚戶區(qū)（城中村）改造有關(guān)情況的報告》中的相關(guān)內(nèi)容，成華區(qū)棚戶區(qū)該區(qū)域內(nèi)場地基礎(chǔ)條件良好，能有效節(jié)約建設(shè)投資。按照成華區(qū)未來人口規(guī)模和功能規(guī)劃布局，項目地塊比較適合房地產(chǎn)等商業(yè)開發(fā)項目，且具有較高升值潛力。第四章征地安置對象及建設(shè)內(nèi)容4.1項目建設(shè)性質(zhì)本工程項目為XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目，項目以安置建設(shè)居民為主，附帶建設(shè)商住樓，形成一個綜合性較全面的居住小區(qū)以及商業(yè)中心。4.2搬遷實(shí)施方案4.2.1搬遷基本原則為切實(shí)改善住戶的居住環(huán)境、居住條件，充分尊重群眾意愿，被搬遷房屋所有人在搬遷現(xiàn)場公示模擬搬遷公告后60天內(nèi)按以下模擬搬遷實(shí)施方案自愿簽約率達(dá)100%，做為啟動條件。若再規(guī)定期限內(nèi)，簽約率未達(dá)到100%，搬遷工作自行終止。4.2.2搬遷對象本項目安置對象共涉及萬年2組、萬年7組、杉板橋30號，共計699戶。其中萬年2組274戶，萬年7組280戶，杉板橋30號145戶。4.2.3搬遷安置方式搬遷安置方式僅采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式，產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置點(diǎn)位為原地安置。4.2.4搬遷安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積以被搬遷房屋認(rèn)定的合法記載建筑面積為基礎(chǔ)，按照建筑面積1：2.2比例進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置（被搬遷房屋認(rèn)定的合法記載的建筑面積*2.2=搬遷安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積）。4.2.5搬遷安置選房辦法1、被搬遷房屋所有人在簽訂模擬搬遷協(xié)議時，所選搬遷安置房屋套型的建筑面積須與安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積最接近，所選定的搬遷安置房屋總建筑面積不得大于或小于安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積10㎡。2、選房順序按簽訂模擬搬遷協(xié)議的協(xié)議號先后順序?yàn)闇?zhǔn)，先簽協(xié)議先選房。3、安置房屋建筑面積差額結(jié)算價格為6500元/㎡。4.2.6搬遷安置結(jié)算辦法1、安置房屋總建筑面積等于安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積，互不補(bǔ)差價。2、安置房屋總建筑面積小于安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積不超過10㎡的，由搬遷實(shí)施單位向搬遷房屋所有人支付安置房屋建筑面積差額，結(jié)算價格為6500元/㎡。3、安置房屋總建筑面積大于安置標(biāo)準(zhǔn)建筑面積不超過10㎡的，由被搬遷房屋所有人向搬遷實(shí)施單位支付安置房房屋建筑面積差額，結(jié)算價格為6500元/㎡。4.2.7搬家費(fèi)及臨時安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、搬家費(fèi)補(bǔ)助：一次性補(bǔ)償2400元/戶。2、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)：被搬遷房屋所有人一律自行解決過渡用房。臨時安置補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)為被搬遷房屋認(rèn)定的建筑面積50㎡以下的（含50㎡），按50㎡計算，每戶補(bǔ)助900元/月；被搬遷房屋認(rèn)定的建筑面積50㎡以上的，每戶按照18元/每㎡*月補(bǔ)助過渡費(fèi)。3、提前搬家獎勵標(biāo)準(zhǔn)：項目正式啟動后，被搬遷房屋所有人在30內(nèi)騰空并交付被搬遷房屋的，一次性獎勵6萬元整。4、搬遷安置附屬設(shè)施補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：被搬遷房屋所有人的房屋如有以下附屬設(shè)施，由搬遷實(shí)施單位按下列標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。1）天然氣初裝費(fèi)：3200元/戶2）一戶一表（電表繳費(fèi)卡）1200元/戶3）寬帶移機(jī)320元/戶4）電話移機(jī)58元/戶5）光纖340元/戶6）空調(diào)移機(jī)200元/戶5、物管費(fèi)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)：物管費(fèi)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)為搬遷房屋認(rèn)定的建筑面積小于90㎡（含90㎡），按建筑面積90㎡、1.8元/㎡*月的標(biāo)準(zhǔn)一次性給予5年得物管費(fèi)補(bǔ)貼；被搬遷房屋認(rèn)定的建筑面積大于90㎡的，按實(shí)際認(rèn)定的建筑面積支付。6、按被搬遷房屋認(rèn)定的建筑面積計算（搭建除外），經(jīng)搬遷實(shí)施單位對被搬遷房屋自行裝修的部分進(jìn)行現(xiàn)場查看認(rèn)定其標(biāo)準(zhǔn)后，對被搬遷房屋裝修按下列標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償：1）簡單裝修：具備基礎(chǔ)入住條件，按300元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。2）普通裝修：客、臥、廚、衛(wèi)等房間鋪設(shè)地磚、強(qiáng)化木地板等，按400元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。3）精裝修：客、臥、廚、衛(wèi)等房間有吊頂、鋪設(shè)木地板、地磚、門套、裝有衛(wèi)浴潔具等，按500元/㎡的標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。4.2.8結(jié)算模擬搬遷協(xié)議簽約率達(dá)100%，項目正式啟動后，被搬遷房屋所有人在30內(nèi)騰空舊房后辦理結(jié)算手續(xù)，物管補(bǔ)貼待安置房交房入駐時一次性發(fā)放。4.3建設(shè)內(nèi)容XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目為三個地塊，分別是萬年場2組、萬年場7組、杉板橋30號。建設(shè)內(nèi)容主要包括居住用房、商業(yè)用房、以及相配套的道路、停車場、綠化、管網(wǎng)管線等。萬年場2組項目占地面積37.6畝，凈地面積為32.72畝，總建筑面積139356㎡，居住建筑面積102764㎡，地下建筑面積31952㎡，商業(yè)建筑面積4140㎡，物管用房500㎡。綠化覆蓋率為30%,即6543㎡。萬年場7組項目占地面積26.9畝，凈地面積為22.65畝，總建筑面積99100㎡，居住建筑面積67200㎡，地下建筑面積23600㎡，商業(yè)建筑面積8000㎡，物管用房300㎡。綠化覆蓋率為30%,即4530㎡。杉板橋30號項目占地面積10.8畝，凈地面積為5.79畝，總建筑面積10300㎡，居住建筑面積0㎡，地下建筑面積2600㎡，商業(yè)建筑面積7650㎡，物管用房50㎡。綠化覆蓋率為15%,即579㎡。4.4建設(shè)規(guī)模4.4.1萬年場2組建設(shè)規(guī)模XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目萬年場2組總建筑面積139356㎡，其中：地上建筑面積107404㎡，由商住樓以及配套建筑組成，地下建筑面積31952㎡。1、安置房及商住樓：按照當(dāng)?shù)鼐用裨薪ㄖ娣e2.2倍給予補(bǔ)償，本區(qū)域用以安置建筑面積為26289㎡，可出售住宅樓面積為76475㎡，物管用房500㎡，層數(shù)均為33層，萬年2組周邊均是住宅用地，不適合建設(shè)商鋪，在局部區(qū)域設(shè)置商鋪，建筑面積4140㎡。2、地下停車庫：主要用于停放機(jī)動車，機(jī)動車位549輛，地下建筑面積31952㎡。3、室外總平工程（1）室外綠化，為營造住宅小區(qū)優(yōu)美舒適的生活環(huán)境，采用喬木、灌木與草地相結(jié)合的綠地系統(tǒng)，形成小區(qū)整體綠化結(jié)構(gòu)，營造一個舒適優(yōu)雅的居住生活空間，其綠化率為30%。即本項目共建設(shè)綠地面積6543㎡。（2）除地下停車場外，在地面設(shè)置相應(yīng)的露天停車場地，可停放200輛機(jī)動車，停車場地面積3000㎡。（3）小區(qū)大門，在用地南側(cè)以及東北門設(shè)置兩處出入口。（4）室外綜合管線：室外綜合管線包括了給水管450m，雨水管450m，污水管45（5）路燈：在道路及廣場位置，布置庭院燈，共30盞。（6）道路：道路采用瀝青混凝土路面，面積2344㎡（包括消防環(huán)形通道）。成都成華棚戶區(qū)改造項目可行性研究報告PAGEPAGE36一、規(guī)劃建設(shè)凈用地面積21813.00㎡二、規(guī)劃總建筑面積139356.00㎡（一）地上計入容積率的建筑面積：107404.00㎡1、住宅建筑面積102764.00㎡2、非住宅建筑面積：4640.00㎡（1）商業(yè)用房建筑面積：4140.00㎡（2）配套及物業(yè)用房建筑面積：500.00㎡（二）地上不計入容積率的建筑面積（架空層面積）0.00㎡（三）地下建筑面積及層數(shù)：31952.00㎡1F其中：1、地下機(jī)動車庫面積：28520.00㎡2、地下非機(jī)動車庫面積：1932.00㎡3、地下設(shè)備用房面積：1500.00㎡三、容積率總?cè)莘e率：4.92住宅容積率及住宅占總?cè)莘e率的比例：4.7195.68%四、基底面積建筑基底總面積：5600.00㎡五、建筑密度總建筑密度：25.67%六、總綠地面積：6543.90㎡七、綠地率：30.00%八、機(jī)動車位：749輛其中：（1）住宅停車位：716輛地上停車位200輛地下停車位516輛（2）商業(yè)停車位：33輛地上非機(jī)動車位：0輛地下非機(jī)動車位：1152輛九、居住戶數(shù)：1518戶4.4.1萬年場7組建設(shè)規(guī)模XXXX棚戶區(qū)改造建設(shè)工程項目萬年場7組總建筑面積99100㎡，其中：地上建筑面積75500㎡，由商住樓以及配套建筑組成，地下建筑面積23600㎡。1、安置房及商住樓：本區(qū)域用以安置建筑面積為67200㎡可出售住宅樓面積為0㎡