大酒店項(xiàng)目可行性建議書

PAGEPAGE1大酒店項(xiàng)目建議書第一章

概論

第一節(jié)

項(xiàng)目概況

1.

項(xiàng)目名稱

××大酒店

2.

項(xiàng)目申辦單位：

××有限公司

3.

項(xiàng)目擬選地址

北京市××區(qū)西單商業(yè)區(qū)××大街

4.

項(xiàng)目背景

4.1

××工程，是北京市商業(yè)區(qū)改造的重點(diǎn)工程之一（占地20公頃、總建筑面積80多萬平方米），是集金融、旅游、購物、文化、文化、娛樂、辦公等為一體的大型綜合性商業(yè)開發(fā)工程。擬建“××大酒店”是該工程的重要組成部分，場址原為1992年經(jīng)地方政府批復(fù)建設(shè)的綜合樓項(xiàng)目。原綜合樓項(xiàng)目因拆遷問題、投資政策和經(jīng)營業(yè)態(tài)市場變化等多種原因，未能如期實(shí)施。

4.2

根據(jù)當(dāng)前國家出臺的一系列房地產(chǎn)政策，以及北京市房地產(chǎn)市場、投資環(huán)境和市場需求的變化，結(jié)合北京市市場環(huán)境、特征、構(gòu)成和窬量，經(jīng)分析認(rèn)為：地西單商業(yè)區(qū)范圍及北京金融中心附近，進(jìn)行適應(yīng)市場需求的商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)項(xiàng)目建設(shè)（如建設(shè)高檔酒店等）尚有一定的空間區(qū)位。因此，業(yè)主審時(shí)度勢、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場（五星級酒店為空缺）特點(diǎn)，重新確定了企業(yè)的任務(wù)與目標(biāo)，決定將原綜合樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)換為五星級酒店項(xiàng)目，并通過高水平的經(jīng)營管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

4.3

該項(xiàng)目于2000年6月8日由A公司與B公司（外商）簽署協(xié)議由雙方出資地京設(shè)立一家中外合資公司——"××大酒店有限公司"（注冊資本××萬元美元，中文占70％、加方占30％）。

擬在原綜合樓項(xiàng)目場址上投資建設(shè)"××大酒店"。

4.4

目前建設(shè)場地拆遷與平整工作業(yè)已完成，具備了建筑工程施工和市政配套工程施工的前期條件。

5.

項(xiàng)目性質(zhì)、經(jīng)營范圍、建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和進(jìn)度預(yù)計(jì)

擬建項(xiàng)目基本定位為五星級標(biāo)準(zhǔn)的豪華酒店（含部分酒店式公寓），經(jīng)營范圍以住宿、餐飲、娛樂為主，以中小型會(huì)議、展覽與展示、購物為輔。占地面積13000平方米，建筑面積109030平方米（方案A）。建設(shè)內(nèi)容為：客房、酒店式公寓、會(huì)議中心、中小型展覽與展示廳以及娛樂、購物、停車場所等。項(xiàng)目總投資154850萬元（方案A，含鋪底流動(dòng)資金），全部由合資公司解決。北京××大酒店是一座集集高檔客房、餐飲、會(huì)議中心、商場、娛樂場所、地下停車場等為一體的現(xiàn)代化、智能化綜合性商業(yè)服務(wù)設(shè)施。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年開工，建設(shè)周期3年，2004年建設(shè)并投放使用。

6.項(xiàng)目前期動(dòng)作情況

2000年8月，完成以下幾項(xiàng)申請的前期準(zhǔn)備工作：一是委托××工程咨詢公司編制可毛生研究報(bào)告；二是分別向北京市計(jì)委、國家計(jì)委匯報(bào)項(xiàng)目建設(shè)的基本想法及依據(jù)；三是擬于9月下旬正式行文向北京市計(jì)委、國家計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)。

第二節(jié)

合資雙方簡介

1.

A公司

A公司系房地產(chǎn)綜合性開發(fā)公司。它成立于××年，1993年實(shí)行股份制，1994年吸收一外資公司入股后成為合資股份有限公司。目前，注冊資金×億元；總資產(chǎn)63億元，凈資產(chǎn)32億元。近年來，全公司累計(jì)從境外引進(jìn)資金3.88億美元。公司擁有正式員工235人，其中本科以上學(xué)歷130人，占55％。

公司現(xiàn)年房地產(chǎn)開竣工面積超過1500萬平方米，以其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)及良好的經(jīng)營業(yè)績和信譽(yù)名列北京市三大房地產(chǎn)企業(yè)之中。

當(dāng)前國家一系列主改政策出臺，引發(fā)了北京市大規(guī)模的市政建設(shè)和舊城改造新熱潮，為房地產(chǎn)開辟了廣闊和新和發(fā)展空間?！痢凉緦⑼ㄟ^貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)系列，進(jìn)一步提高公司管理水平，努力降低成本，為客戶提供滿意的房地產(chǎn)產(chǎn)品和服務(wù)。

2.

B公司

是一家注冊于加拿大的資產(chǎn)經(jīng)營和投資控股公司，主要業(yè)務(wù)為投融資、房地產(chǎn)，以及通過合資與附屬公司形式從事的藥品研、產(chǎn)、銷。八十年代初，該公司在中國大陸、香港與臺灣地區(qū)投資、經(jīng)營地產(chǎn)物業(yè)和從事制衣及相關(guān)商品產(chǎn)品貿(mào)易。1999年?duì)I業(yè)收入3.8億美元、凈資產(chǎn)6.8億美元。

該公司憑借銷售渠道、投融資等方面優(yōu)勢在過去的8年當(dāng)中參與了多個(gè)項(xiàng)目的投融資工作。

3.

委托管理

××大酒店有限公司將委托在國際上享有盛譽(yù)的酒店管理集團(tuán)——×××管理集團(tuán)對建成后××大酒店日常業(yè)務(wù)進(jìn)行經(jīng)營與管理。

日前，××酒店管理集團(tuán)已中中國經(jīng)營3家酒店，"××大酒店"將是該酒店管理集團(tuán)在中國境內(nèi)開辦的第四家高檔酒店。

第三節(jié)

本《項(xiàng)目建議書》的編制依據(jù)、指導(dǎo)思想、原則和內(nèi)容

1.

編制依據(jù)

1.1

《××有限公司營業(yè)執(zhí)照》。

1.2

《××股份有限公司資質(zhì)證書》。

1.3

《××大酒店合資經(jīng)營協(xié)議書》。

1.4

建設(shè)用地批準(zhǔn)書附件

1.5

北京市國土資源和房屋管理局（原北京市房管局）對于申請延長項(xiàng)目用地期限的批復(fù)。

2.

指導(dǎo)思想

2.1.1

充分利用項(xiàng)目建設(shè)所在地的區(qū)位優(yōu)勢，搞好項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性。

2.1.2

項(xiàng)目建設(shè)既是立足國內(nèi)，又是放眼國外。立足國內(nèi)就是要圍繞發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)、知識經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、首都旅游資源、人文優(yōu)勢等做好旅游觀光事業(yè)這篇文章，并為北京金融中心發(fā)展搞好全方位服務(wù)。放眼國外就是是抓住我國即將加入世貿(mào)組織這個(gè)機(jī)遇做好進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放和迎接國際市場競爭的準(zhǔn)備工作，為國內(nèi)外商貿(mào)易交流、文化交流做出貢獻(xiàn)。

2.1.3

項(xiàng)目建設(shè)是按照北京市城市總體規(guī)劃的要求，與北京市尤其是西城區(qū)的城市建設(shè)相結(jié)合，與西單商業(yè)一條街的整體開發(fā)相結(jié)合，與北京金融中心建設(shè)相結(jié)合，通過項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步完善周邊環(huán)境和項(xiàng)目建設(shè)所在地的城市中心區(qū)域功能，創(chuàng)造良好的投資環(huán)境和經(jīng)營氣氛，吸引更多的客戶，謀求項(xiàng)目最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

2.2

原則

2.2.1

酒店設(shè)計(jì)既要現(xiàn)行特點(diǎn)體現(xiàn)行業(yè)特點(diǎn)（住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、旅游、展覽與展示、購物、會(huì)議、交際等），又是具有服務(wù)社會(huì)（滿足市場需要、增加就業(yè)、拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長等）的功能。

2.2.2

做好項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)分析，為項(xiàng)目建設(shè)單位（投資方）和項(xiàng)目建設(shè)主管以及審批單位提供科學(xué)、準(zhǔn)確的決策依據(jù)。

3.

內(nèi)容

根據(jù)本項(xiàng)目的建設(shè)方案、申辦單位的行業(yè)特點(diǎn)和未來經(jīng)營策略的要求，本《項(xiàng)目建議書》主要研究的范圍和內(nèi)容如下：

3.1

概論

3.2

項(xiàng)目建設(shè)的必要性

3.3

市場分析與預(yù)測

3.4

建設(shè)用地及相關(guān)配套條件

3.5

建設(shè)方案

3.6

環(huán)保、勞動(dòng)安全與衛(wèi)生

3.7

投資估算與資金來源

3.8

建設(shè)進(jìn)度與資金使用

3.9

項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與動(dòng)作方式

3.10

經(jīng)營方式與策略

3.11

經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)

3.12

風(fēng)險(xiǎn)性分析

第四節(jié)

本《項(xiàng)目建議書》編制的目的與作用

通過對項(xiàng)目建設(shè)必要性、市場分析、建設(shè)規(guī)模、投資估算、效益評價(jià)、結(jié)論與建議等主要內(nèi)容進(jìn)行比較科學(xué)、完整、準(zhǔn)確的定性和定量分析，編制比較規(guī)范的《項(xiàng)目建議書》，從而為業(yè)主進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)前期工作和為立項(xiàng)審批單位提供相關(guān)決策依據(jù)。

第五節(jié)

結(jié)論與建設(shè)

1.

在全面分析市場、準(zhǔn)確經(jīng)營定位、提高服務(wù)水平的前提下，項(xiàng)目建成后將具有可觀的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目的社會(huì)效益主要表現(xiàn)在：首先，為北京市"繁榮西單、發(fā)展西城"的戰(zhàn)略實(shí)施做出貢獻(xiàn)，帶動(dòng)北京市舊城改建工作的發(fā)展；其次，增加了國家和北京市的稅收；第三，可為社會(huì)提供近千個(gè)工作崗位，幫助政府分憂解難；第四，為滿足隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸增長的市場需求做貢獻(xiàn)。

在產(chǎn)生社會(huì)效益的同時(shí)，投資方也將伴隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)而贏得一定的經(jīng)濟(jì)效益：一是可以通過經(jīng)濟(jì)獲得利潤，逐步收回投資；二是××大酒店地處北京商業(yè)中心和金融中心，投資方在這一地區(qū)擁有高檔物業(yè)，必將提高其市場竟?fàn)幜推髽I(yè)的知名度，從而鞏固和擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營范圍；三是××酒店管理集團(tuán)作為在國際上享有盛譽(yù)的酒店管理集團(tuán)，其對××大酒店建成后的經(jīng)營管理，必將推進(jìn)北京市酒店業(yè)經(jīng)營水平、服務(wù)水平及總體經(jīng)濟(jì)效益的逐步提高。

2.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小投資決定于論證是否科學(xué)、建設(shè)期間以及運(yùn)營過程中不可預(yù)知因素的多寡與解決的難易程度等。

3.綜合分析，目前在西單商業(yè)一條街繁華地帶和北京金融中心附近建設(shè)硬件設(shè)施一流、軟件管理一流的五星級大酒店時(shí)機(jī)比較恰當(dāng)，既有必要（填補(bǔ)空缺、滿足需求、改善布局與結(jié)構(gòu)矛盾）又有可能（相關(guān)條件具備）。建議國家有關(guān)部門批準(zhǔn)立項(xiàng)。

第二章

項(xiàng)目建議的必要性

1.是推動(dòng)北京市政府城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的需要

改革開放以來，北京城區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)增長，目前已經(jīng)到了一個(gè)能否再上新臺階的關(guān)鍵時(shí)期?！痢链缶频杲ㄔO(shè)將成為西單周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，乃至全市經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到推動(dòng)作用。

2.是繼續(xù)深化商業(yè)流通體制改革，不斷提高企業(yè)管理水平的需要

近10余年來，流通領(lǐng)域通過在不同行業(yè)中嘗試中外合資，一方面引進(jìn)了資金，另一方面引進(jìn)了技術(shù)和管理，從而推動(dòng)了我國流通體制的總體發(fā)展和綜合效益提高。但是，我們在軟件管理方面與國外先進(jìn)水平相比還有較大差距。因此，繼續(xù)在酒店業(yè)進(jìn)行有選擇的中外合資項(xiàng)目，重點(diǎn)引進(jìn)軟件管理，對繼續(xù)深化我國流通體制改革、不斷提高商業(yè)企業(yè)管理水平仍具有重要意義。

3.是實(shí)施行業(yè)精品戰(zhàn)略，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整的需要

目前京城各類酒店數(shù)量并不少，但軟硬設(shè)施堪稱一流、服務(wù)水平今消費(fèi)者滿意的精品中高檔酒店并不多，且存在布局過于集中、經(jīng)營結(jié)構(gòu)不盡合理的問題。北京××大酒店的建立將對緩解此類矛盾起到應(yīng)有作用（填補(bǔ)了西城區(qū)五星級酒店為空白的狀況）。

4.是進(jìn)一步推動(dòng)對外開放，完善首都城市功能的需要

××大酒店適時(shí)建設(shè)，對增加西單商業(yè)區(qū)和北京金融中心服務(wù)設(shè)施、完善首都城市功能；對進(jìn)一步推動(dòng)中外各方面的交流，進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大對外開放成果，具有一定意義。

5.是優(yōu)化土地資源配置，確保土地增值的需要

西城區(qū)是北京市的政治、文化、商業(yè)中心地帶，也是建設(shè)中的金融中心所在地。項(xiàng)目建設(shè)所處的西單商業(yè)中心地帶，商場云集，各大金融機(jī)構(gòu)集中于附近，西單商場、華威大廈、西單賽特大廈、中友商場、西單文化廣場、首都時(shí)代廣場、圖書大廈、中銀大廈、國內(nèi)貿(mào)易局、金融中心等彼此襯托、相互呼應(yīng)。這一地區(qū)的土地十分珍貴，長年空置非常可惜。

××大酒店的建設(shè)，有利于房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置，有利于房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)開發(fā)和確保土地增值。

6.是改造舊城區(qū)的需要

項(xiàng)目所在地周邊的達(dá)智危房改造區(qū)綜合項(xiàng)目是與西城區(qū)的重點(diǎn)工程一次性規(guī)劃、同步進(jìn)行的。該項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)西單地區(qū)危房改造工程的全面開展。

7.是商務(wù)活動(dòng)發(fā)展的需要

本項(xiàng)目緊鄰北京市金融與商業(yè)中心，建成后可為周圍各大金融及其他機(jī)構(gòu)公務(wù)人員提供商務(wù)活動(dòng)、商住用房和休閑、娛樂場所。

8.是進(jìn)一步推動(dòng)旅游業(yè)發(fā)展的需要

北京是一座擁有悠久歷史和燦爛文化的名城，旅游資源極其豐富。目前，年觀光人數(shù)超過200萬人次。興旺的旅游業(yè)和各種政治、經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)，為北京酒店業(yè)提供了充分的發(fā)展機(jī)遇。反之，建設(shè)管理、服務(wù)、設(shè)施一流的高檔酒店對旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展也會(huì)起到應(yīng)有的推動(dòng)作用。

9.是發(fā)展項(xiàng)目自身優(yōu)勢的需要

項(xiàng)目所在的地區(qū)，是北京市屬于文化素質(zhì)較高、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人民生活富足的地區(qū)。特別是××地區(qū)，為京城三大繁華商業(yè)區(qū)之一。經(jīng)過近年來的改造，商區(qū)的面貌煥然一新，一批現(xiàn)代商廈的開業(yè)以及世界級零售商家的加盟，使此地購物環(huán)境和服務(wù)水平更上一層樓。

歷史悠久的民族文化宮與新建成的圖書大廈遙相輝映，西單文化廣場將成為長安街上的新景觀和休閑娛樂的較佳場所。周邊特有的文化氛圍使“××大酒店”更具魅力。

該項(xiàng)目距西二環(huán)1.1公里，北二環(huán)5公里，東二環(huán)6公里，復(fù)興門內(nèi)大街100米，地鐵站近在咫尺。人口密集、經(jīng)濟(jì)發(fā)展在西單地區(qū)原本就具備良好的市政條件，經(jīng)過近年的改造，該地區(qū)的各種市政設(shè)施更趨完善，市政規(guī)劃充分考慮到發(fā)展的需要，投資環(huán)境比較理想。

第三章

市場分析與預(yù)測

第一節(jié)

北京市旅游市場簡析

北京作為舉世聞名的國際化城市和具有悠久文化發(fā)展史的古都皇城，擁有豐富的旅游資源；旅游業(yè)、酒店業(yè)的優(yōu)勢得天獨(dú)厚。作為全國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和中國面向世界的窗口，北京城內(nèi)相關(guān)設(shè)施齊全、人才薈萃，商機(jī)眾多。

1.當(dāng)前北京旅游業(yè)的基本情況

1.1

游客

1999年全市接待海外旅游者252.39萬人（約占全國的9.3％），比1998年增長14.68％。其中外國人205.02萬人，比1998年增長15.06％；港澳同胞26.53萬人，比1998年增長6.31％；臺灣同胞17.53萬人，比1998年增長24.08％，華僑3.32萬人，比1998年增長17.16％。

1.2

收入

經(jīng)過改革開放20余年的發(fā)展，北京國際旅游業(yè)創(chuàng)收從1980年的1.2億美元增加到1999年的24.96億美元（占全國的18％）。1999年北京旅游業(yè)國內(nèi)國際總收入達(dá)662.16億元人民幣（相當(dāng)于全市總產(chǎn)值的10％和第三產(chǎn)業(yè)增加值的32％）。1999年全市涉外酒店?duì)I業(yè)收入總額為123.19億元，上繳稅費(fèi)12.59億元（比1998年同期增長1個(gè)百分點(diǎn)），利潤總額為4.87億元（比1998年同期增長89.49％）。

1.3

從業(yè)人員

旅游業(yè)直接從業(yè)人員30.28萬人，間接從業(yè)人員約99萬人；酒店從業(yè)人員12.2萬人。旅游業(yè)已成為北京市第三產(chǎn)業(yè)的支柱和最具發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)之一。

2.

來京海外游客相關(guān)情況

2.1

來源

1999年亞洲游客（包括港澳臺地區(qū)）144.34萬人，歐洲游客58.26萬人。主要客源國（前十名）是：日本（45.65萬）、美國（24.09萬）、韓國（19.15萬）、馬來西亞（10.95萬）、德國（10.53萬）、英國（8.81萬）、法國（7.88萬）、新加坡（7.28萬）、加拿大（5.45萬）、澳大利亞（4.85萬）。其中，韓國來京人數(shù)從1998年排序第5名升至第3名。

2.2

花費(fèi)

近8年海外旅游者人均花費(fèi)（單位：美元）

年份

人均花遇

1993

615

1994

989

1995

1054

1996

1028

1997

1054

1998

1082.3

1999

1032.17

2000

1062.31

1999年海外旅游者在京花費(fèi)

海外旅游者

外國人

華僑

港澳同胞

臺灣同胞

人均天花費(fèi)（美元）

219.61

228.73

194.62

149.23

172.26

人均花費(fèi)（美元）

1032.17

1097.9

1226.11

596.92

620.14

旅游創(chuàng)匯（億美元）

24.96

21.1

0.25

2.2

1.14

2.3

停留時(shí)間

1999年海外過夜旅游者平均停留時(shí)間為6.4天，其中團(tuán)體旅游者停留5.9天，散客平均停留6.7天。從客源構(gòu)成看：外國人6.7天，華僑8.5天，香港同胞4.1天，澳門同胞4.3天，臺灣同胞9.4天。其中，零散旅游者在華平均停留時(shí)間比團(tuán)體停留時(shí)間長0.8天，臺灣旅游者在祖國大陸停留時(shí)間最長，停留最短的是香港同胞。

2.4

特點(diǎn)

a.行程特點(diǎn)

以短程為主，瀏覽的城市以1-3座居多。

團(tuán)體旅游者瀏覽4座以上城市的占23.7％，散客僅占12.3％。

臺灣旅游者的行程相對較長，一次游覽4座城市的占42.7％；香港旅游者的行程最短，95.0％的香港旅游者一次只游覽1-3個(gè)城市；游覽4座以上城市的僅占5.0％。

職員、技工/工人、服務(wù)員/推銷員的平均選種短于其他職業(yè)的旅游者；而退休人員、軍人、其他職業(yè)者平均行程普遍較長。

以觀光度假、宗都朝拜和文體、技術(shù)交流為目的的旅游者的平均行程要長于其他旅游目的的旅游者，而以探親訪友、商務(wù)、會(huì)議、健康療養(yǎng)為目的的旅游者的平均旅程相對較短。

b.住宿設(shè)施的選擇特點(diǎn)：

1999年選擇賓館飯店住宿皂的占67.5％，比1998年下降了0.6個(gè)百分點(diǎn)，選擇公寓住宿的占6.0％，比1998年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，選擇招待所住宿的占8.3％，比1998年增加1.1個(gè)百分點(diǎn)；地私人住所住宿的占16.5％，雙1998年下降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，還有1.7％海外過夜旅游者地車船中度過。商務(wù)散客及參加國際會(huì)議的旅游者基本選擇四、五星級酒店。

2.5

變化趨勢

a.港澳臺入境人數(shù)上升，外國人人數(shù)下降。1998年全國入境人數(shù)為6250萬人，其中港、澳、臺入境人數(shù)5550多萬人，比上年同期增長了13％；外國人入境人數(shù)700萬人，比上年同期下降了7％。由于花費(fèi)水平的不同，1998年海外入境人數(shù)雖保持了10％以上的增長率，但外匯收只增長了4％。

b.遠(yuǎn)程客源的比重有所上升。周邊國家和亞洲的客源比重略有下降（但仍是主要客源），遠(yuǎn)程客源的比重有所上升（歐美客源比重上升應(yīng)是值得注意的動(dòng)向）。

c.商務(wù)、會(huì)議、分務(wù)性入境的比重近來在上升。這與我們對外開放的形勢有關(guān)，也和國家的總體經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)。

d.選擇賓館飯店住宿的雖略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿的比重呈上升勢頭。

e.商務(wù)散客及參加國際會(huì)議的旅游者選擇賓館飯店的比例普遍高于其他海外旅游者；與外國人相比，港澳臺胞以及華僑選擇私人住宿的比例比較高。在海外過夜旅游者中，團(tuán)體旅游者選擇賓館、飯店住宿的比例（23.1％）明顯高于團(tuán)體旅游者（2.5％）。

3.

來京國內(nèi)旅游者情況

1999年接待外省市來京游客6130萬人次，比1998年增長6.06％。人均花費(fèi)680.35元，平均停留6.9天。接待外省市來京旅游總收入417億元人民幣。在外地游客中，來自周邊地區(qū)的游客占40％，沿海地區(qū)游客占50％。

1999年接待北京市民旅游人數(shù)比1998年增長6.06％，人均花費(fèi)106.02元，接待北京市民旅游總收入33億人民幣。北京市民在京旅游年平均出游率2.68次。

北京市國內(nèi)游客絕大多數(shù)是自費(fèi)旅游，消費(fèi)以中低檔為主，公費(fèi)旅游的消費(fèi)以中高檔為主，但比例只占17.93％。

第二節(jié)

北京市旅游涉外酒店市場簡析

1.星級涉外酒店（333家）數(shù)量

標(biāo)準(zhǔn)

數(shù)量

五星級

17

四星級

32

三星級

74

二星級

115

一星級

67

公寓

28

合計(jì)

333

2.涉外酒店客房累計(jì)供應(yīng)量

年份

1988年以前

1998

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

客房數(shù)

23650

26173

29520

41048

45858

50129

52475

54330

57500

59385

62107

62816

64238

項(xiàng)目數(shù)

97

109

128

167

185

198

212

230

254

269

286

292

300

北京涉外酒店客房車新增供應(yīng)量

年份

1998

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

客房數(shù)

2523

3347

11528

4810

4271

2346

1855

3170

1858

2749

709

1422

項(xiàng)目數(shù)

12

19

39

18

13

14

18

24

15

17

6

8

由上看出，近些年來北京涉外酒店年平均新增客房在700-3100間，平均不低于1000間。

3.區(qū)域分布情況

北京的酒店以朝陽、東城、海淀最為集中，高檔酒店則集中在朝陽區(qū)的東二環(huán)、東城區(qū)的王府井大街、東長安街和海淀區(qū)的紫竹橋附近。

朝陽區(qū)、東城區(qū)是北京發(fā)展較早的商務(wù)區(qū)，且臨近機(jī)場、交通便利，該地區(qū)的酒店以商務(wù)客人為主，其中一些在京有投資項(xiàng)目的港澳臺人士是這一區(qū)域高檔酒店的長期客戶。如貴賓樓飯店、長城飯店、昆侖飯店、中國大飯店等。海淀區(qū)由于高科技、IT產(chǎn)業(yè)較為集中，各大型中資、外資IT生產(chǎn)廠家多選取像香格里拉、香山飯店等高檔酒店定期或不定期舉辦各類產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)、全國經(jīng)銷商大會(huì)等。另外，海淀區(qū)風(fēng)景名勝旅游點(diǎn)較多，多數(shù)國內(nèi)游客選擇在該區(qū)的中低檔酒店下榻。

北京市旅游涉外酒店區(qū)域分布表

朝陽

東城

西城

海淀

宣武

崇文

豐臺

遠(yuǎn)郊

項(xiàng)目數(shù)量

107

43

37

61

21

10

18

50

其中：5星級

8

6

0

3

0

0

0

0

表中數(shù)字顯示，朝陽、東城區(qū)五星級酒店數(shù)量多，趨于飽和；西城區(qū)五星級酒店數(shù)量為0，發(fā)展?jié)摿^大。

4.未來幾年部分新增酒店情況

項(xiàng)目名稱

區(qū)域

客房套數(shù)

預(yù)計(jì)開業(yè)時(shí)間

金健飯店

朝陽

200

2000

名人大酒店

朝陽

331

2000

東方廣場

東城

660

2001

北京國際金融中心

西城

—

2001

莊勝廣場

宣武

—

2002

天圓廣場

東城

—

2003

注：北京國際金融中心是按五星級酒店籌建的。

5.客房出租率情況

從下表看，北京市酒店市場的平均出租率為60％；1991年和1998年呈現(xiàn)低谷。目前，呈上升趨勢（尤其是今年上升顯著，大飯店約占70％）。

北京市近9年酒店平均出租率

年份

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

平均出租率％

57

67

75

71

67

63

60

48

56

6.經(jīng)營價(jià)格情況

北京市星級涉外酒店客房平均價(jià)

星級

客房平均價(jià)（元/間/天）

5

600-1400

4

350-750

3

250-350

2

200-280

1

100-200

1992-1999年北京市酒店平均房價(jià)上漲情況對照表

年份

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

平均房價(jià)上漲率％

15.11

42.5

81.58

19.08

-2.03

-4.35

-25.27

-11.43

7.發(fā)展趨勢

一是高星級酒店的經(jīng)營比重仍是大頭。雖然利潤的絕對客和利潤率在下降，但經(jīng)營比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。二是商務(wù)酒店的比重量繼續(xù)增加。三是新的經(jīng)營品種在生產(chǎn)。拆零銷售、網(wǎng)絡(luò)化銷售、分時(shí)銷售、售后服務(wù)等一系列新的經(jīng)營品種和經(jīng)營概念在產(chǎn)生。四是國際酒店管理集團(tuán)拓展中國市場的速度較快。自1984年至今，假日酒店在中國已經(jīng)管理了23家酒店，到2000年將達(dá)30家。香格里拉集團(tuán)在全世界有36家酒店，2000年在中國管理的酒店將達(dá)到20家，成為在中國發(fā)展迅猛的酒店管理集團(tuán)之一。新世界酒店集團(tuán)在中國已經(jīng)管理了8家酒店，準(zhǔn)備在下一個(gè)十年達(dá)到50家。凱悅集團(tuán)在中國設(shè)有2家酒店，明年將管理五星級的上海凱悅酒店。喜來登集團(tuán)在華管理5家酒店、日航集團(tuán)4家、希爾頓集團(tuán)3家、半島集團(tuán)6家、凱賓斯基3家。總之，國際酒店將努力擴(kuò)大其在中國的市場份額。排在世界前10名的國際集團(tuán)中，大部分都有在中國管理的酒店。目前，車內(nèi)的高星級酒店多數(shù)是由國際酒店管理集團(tuán)經(jīng)營管理，他們憑借著在信息收集和客房預(yù)訂、宣傳促銷與管理、培訓(xùn)等多方面優(yōu)勢，使自身在華的市場份額和經(jīng)濟(jì)效益等都領(lǐng)先于我國傳統(tǒng)酒店業(yè)。

第三節(jié)

項(xiàng)目周邊市場環(huán)境分析

1.區(qū)域特點(diǎn)

地理?xiàng)l件優(yōu)越。本項(xiàng)目位于北京市的中心區(qū)域，距天安門約2公里，與長安街僅百米之遙；且地處北京商業(yè)黃金地段，東鄰西單北大街，距北京金融中心僅一公里；周邊的民族文化宮、西單文化廣場、圖書大廈等，營造出獨(dú)特的文化氛圍。

交通發(fā)達(dá)。在西長街上有1路、4路、21路、52路、52支線、57路、特1路、特5路、特6路、60路等公交車通過；西單北大街上有102路、105路、109路、22路、808路等公交車通過；太平橋大街上有7路車經(jīng)過；另外，西單和地鐵站就在本項(xiàng)目所在地附近。

2.競爭狀況分析

2.1

從總量上講仍存在不小的市場空缺

北京市四、五星級酒店區(qū)域分布表（到1999年底）

西城區(qū)

其他區(qū)域

五星級

0

17

四星級

4

32

本項(xiàng)目所處的西城區(qū)雖然是新興的商業(yè)、商務(wù)、金融中心，卻缺乏高酒店物業(yè)（五星級為0）。

本項(xiàng)目區(qū)域市場為東至天安門、西至公主墳、北至車公莊，南至廣安門，在此區(qū)域內(nèi)共有四星級酒店5家、三星級酒店9家、二星級酒店4家、一星級酒店3家，未定星級的酒店5家，公寓1家。具體情況見下表：

區(qū)域市場內(nèi)涉外酒店基本情況表

星級

單位名稱

單位地址

客房套數(shù)

床位數(shù)

4

金都假日酒店

西城區(qū)阜外北禮士路98號

331

392

4

西苑飯店

海淀區(qū)三里河路1號

1300

1900

4

民族飯店

西城區(qū)復(fù)興門內(nèi)大街51號

527

800

4

京都信苑賓館

海淀區(qū)什坊院6號

325

540

4

新大都飯店

西城區(qū)車公莊21號

354

624

4

蘇源錦江大廈

宣武區(qū)廣安門外大街3號

202

358

3

順成飯店

西城區(qū)金融大街甲16號

76

152

3

職工之家

西城區(qū)真武廟路一號

369

683

3

燕京飯店

西城區(qū)復(fù)外大街19號

543

1086

3

鐵道大廈

海淀區(qū)北蜂窩甲102號

463

950

3

中土大廈

海淀區(qū)北蜂窩6號

304

562

3

梅地亞中心

海淀區(qū)復(fù)興路乙11號

246

455

3

裕龍大酒店

海淀區(qū)阜成路40號

268

536

2

紫玉飯店

海淀區(qū)增光路55號

304

544

2

通華苑飯店

西城區(qū)北禮士路101號

41

82

2

凌奇賓館

西城區(qū)百萬莊大街8號

124

248

2

北外賓館

海淀區(qū)西三環(huán)北路19號

74

127

1

書香園賓館

西城區(qū)北禮士路135號

65

119

1

西單飯店

西單大木倉北一巷

88

176

1

望海樓賓館

海淀區(qū)玉淵潭公園內(nèi)

40

80

未定

貴陽飯店

西城區(qū)三里河月壇南街

106

196

未定

京濱飯店

西城區(qū)阜外大街24號

213

426

未定

中國科技會(huì)堂

海淀區(qū)復(fù)興路3號

264

492

未定

新時(shí)代大酒店

宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街338號

210

389

未定

順峰金閣飯店

西城區(qū)蓮花池東路甲1號

55

76

華威大廈

西城區(qū)西單北大街130號

108

115

合計(jì)

7192

12492

從區(qū)域市場內(nèi)的涉外酒店基本情況可以看出，涉外酒店（27家）占全市場涉外酒店總量的比例為7.78％?？商峁┑拇参粩?shù)為12492張，全年有效供給為12492×365=455.96萬人。西城區(qū)市場可以說是朝陽、東城之后新興起的商務(wù)中心地帶，加上其輻射范圍（城西、城南、城西北的大部分地區(qū)），該市場應(yīng)占全市15％的有效需求（621.74萬人）?？梢妳^(qū)域市場還存有較大的市場缺口。

2.2

對高星級酒店尤其是五星級酒店仍有一定需求

a.北京金融中心對高星級酒店有明顯需求。金融中心內(nèi)有中國人民銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中國建設(shè)銀行、中信實(shí)業(yè)銀行、國信證券、世紀(jì)互聯(lián)、中國銀行、交通銀行、華夏很行、平安壽險(xiǎn)、中瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所、北京華虹—NEC、北京金達(dá)融信計(jì)算機(jī)系統(tǒng)工程有限公司、保捷環(huán)球電腦軟件公司、中國網(wǎng)通、清華比威、首都信息發(fā)展股份有限公司等，這些大銀行和企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對該地區(qū)高星級酒店有較大的需求。

b.西城區(qū)有眾多的國家級單位。隨著中國加入WTO的臨近，這些國家級單位的國際交往將大大增加，國際交往將大大增加，國際交往的增加會(huì)帶來大量的國際客源。目前本地區(qū)高星級酒店不能適應(yīng)這種發(fā)展勢頭。

c.區(qū)域內(nèi)有繁華的西單商業(yè)街。大量的國際、國內(nèi)游客，對高檔酒店設(shè)施的需求比較旺盛。

2.3

有相應(yīng)的輻射范圍

由于京城西部地區(qū)高星級酒店缺乏，所以本項(xiàng)目可以輻射到西部絕大部分地區(qū)。中關(guān)村是IT、高科技產(chǎn)業(yè)密集的地區(qū)，近來已有一些單位出現(xiàn)東遷東城、朝陽區(qū)的現(xiàn)象，其中很重要的一個(gè)原因是中關(guān)村附近沒有高檔酒店，企業(yè)召開高級商務(wù)會(huì)議時(shí)，不得不去東城、朝陽一帶。

第四節(jié)

來京海外旅游者人數(shù)預(yù)測

本項(xiàng)目定位于五星級的高級酒店，所以在預(yù)測總體市場時(shí)，海外游客占很大因素。

方法一：

（萬人）

年份

年份序號（t）

實(shí)際接待人數(shù)（Y）

t×Y

t×t

預(yù)測接待人數(shù)

1980

-19

28.6

-543.4

361

1981

-17

39.4

-669.8

289

1982

-15

45.7

-685.5

225

1983

-13

50.9

-661.7

169

1984

-11

65.7

-722.7

121

1985

-9

93.7

-843.3

81

1986

-7

99

-693

49

1987

-5

108.1

-540.5

25

1988

-3

120.4

-361.2

9

1989

-1

64.5

-64.5

1

1990

1

100.1

100.1

1

1991

3

132.1

396.3

9

1992

5

174.8

874

25

1993

7

202.7

1418.9

49

1994

9

203

1927

81

1995

11

206.9

2275.9

121

1996

13

218.9

2845.7

169

1997

15

229.8

3447

225

1998

17

220.1

3741.7

289

1999

19

252.4

4795.6

361

總計(jì)

0

2656.8

15936.6

2660

2003

27

294.57

2004

29

306.55

1.繪制散點(diǎn)圖。由散點(diǎn)圖可見，觀察值的時(shí)間序列接近直線，故采用直線趨勢法進(jìn)行預(yù)測。

2.設(shè)預(yù)測模型為：Y=a+bt，求直線趨勢預(yù)測模型參數(shù)。

a=132.84,b=5.99，預(yù)測模型為Y=132.84+5.99t。

3.將已知時(shí)間序列為t代入預(yù)測模型，得出預(yù)測值。

Y（2003）=132.84+5.99×27=294.57（萬人）；

Y（2004）=132.84+5.99×29=306.55（萬人）。

北京市1980-1999年歷年接待海外旅游者人數(shù)

方法二：

（萬人）

年份

實(shí)際接待人數(shù)（Y）

環(huán)比指數(shù)X

1980

28.6

1981

39.4

1.38

1982

45.7

1.16

1983

50.9

1.11

1984

65.7

1.29

1985

93.7

1.43

1986

99

1.06

1987

108.1

1.09

1988

120.4

1.11

1989

64.5

0.54

1990

100.1

1.55

1991

132.1

1.32

1992

174.8

1.32

1993

202.7

1.16

1994

203

1.00

1995

206.9

1.02

1996

218.9

1.06

1997

229.8

1.05

1998

220.1

0.96

1999

252.4

1.15

幾何平衡數(shù)

1.12

從上表可以看出，北京市接待海外旅游者的人數(shù)一直在上升，且上升速度（環(huán)比速度）大體接近。故采用幾何平衡法進(jìn)行預(yù)測。

Y（2003）=252.4×1.12的4次方=397.16（萬人）

Y（2004）=252.4×1.12的4次方=444.82（萬人）

將兩種方法所得的預(yù)測值都賦予相同的權(quán)數(shù)（0.5），則得出最后的預(yù)測值為：

Y（2003）=294.57×0.5+397.16×0.5=345.84（萬人）

Y（2004）=306.55×0.5+444.82×0.5=375.69（萬人）

可見，北京海外旅游市場客源增長趨勢看好。

第五節(jié)

五星級酒店客房出租率預(yù)測

1.北京市五星級酒店平均客房出租率

單位名稱

平均客房出租率（％）

貴賓樓店

53

香格里拉飯店

68

長城飯店

67

王府飯店

59

皇冠假日飯店

74

華僑飯店

69

昆侖飯店

54

北京飯店

55

釣魚臺賓館

48

中國大飯店

67

希爾頓飯店

74

京瑞大廈

63

新世紀(jì)飯店

70

港澳中心瑞士飯店

71

京廣中心

70

長富宮中心

65

凱賓斯基飯店

67

總計(jì)

1094

平均

64.35

2.本項(xiàng)目開業(yè)后客房出租率預(yù)測

年份

平均出租率％

1992

64.67

1993

69.68

1994

69.86

1995

66.16

1996

66.08

1997

64.85

1998

63.79

1999

64.35

平均

66.18

2003

67.98

2004

68.59

Y（2003）=66.18％×（1+0.9％）的3次方=67.98％

Y（2004）=66.18％×（1+0.9％）的4次方=68.59％

第六節(jié)

五星級酒店平均房價(jià)及營業(yè)構(gòu)成

1.北京市五星級酒店1999年平均房價(jià)

單位名稱

客房實(shí)際平均房價(jià)（元/間/天）

貴賓樓飯店

999

香格里拉飯店

566

長城飯店

641

王府飯店

525

皇冠假日飯店

478

華僑大廈

350

昆侖飯店

785

北京飯店

525

釣魚臺賓館

1223

中國大飯店

988

希爾頓酒店

658

京瑞大廈

316

新世紀(jì)飯店

328

港澳中心瑞士飯店

706

京廣中心

447

長富宮中心

484

凱賓斯基飯店

784

總計(jì)

11140

平均

655.29

2.北京市五星級酒店1999年?duì)I業(yè)構(gòu)成

單位名稱

營業(yè)收入

（不含公寓）

客房

公寓

寫字樓

其他

貴賓樓飯店

40

60

香格里拉飯店

45

55

長城飯店

53

47

王府飯店

27

73

皇冠假日飯店

66

34

華僑大廈

61

39

昆侖飯店

48

52

北京飯店

56

44

釣魚臺賓館

56

44

中國大飯店

49

51

希爾頓酒店

46

54

京瑞大廈

55

1

44

新世紀(jì)飯店

37

5

16

42

港澳中心瑞士酒店

40

9

9

42

京廣中心

25

18

30

27

長富宮中心

29

23

20

28

凱賓斯基飯店

27

17

13

43

平均

44.71

（含公寓）

京瑞大廈

55

1

44

新世紀(jì)飯店

37

5

16

42

港澳中心瑞士酒店

40

9

9

42

京廣中心

25

18

30

27

長富宮中心

29

23

20

28

凱賓斯基飯店

27

17

13

43

平均

35.5

12.17

17.6

37.67

第七節(jié)

本項(xiàng)目利弊分析（SWOT分析法）

1.優(yōu)勢（Strength)

1.1

地理位置優(yōu)勢

北京金融中心、西單商業(yè)街等將發(fā)展成為北京經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。目標(biāo)市場區(qū)域內(nèi)，五星級酒店僅此一家，因此，地理位置的優(yōu)越性和一定時(shí)期內(nèi)的壟斷性及稀缺性將是客房出租率的有利保障。

1.2

客源優(yōu)勢

把握好項(xiàng)目周邊商務(wù)、休閑旅游度假和其他有關(guān)重要活動(dòng)較多等特點(diǎn)，將能吸引足夠的客源。

1.3

品牌和管理優(yōu)勢

該項(xiàng)目委托××管理集團(tuán)進(jìn)行管理。四季酒店管理集團(tuán)品牌對未來的旅游者、商務(wù)散客、高級會(huì)議等都具有良好的信譽(yù)度，同時(shí)××管理集團(tuán)在輸出品牌和管理的同時(shí)也為其在中國酒店業(yè)市場發(fā)展的未來奠定了較高的起點(diǎn)。

2.

劣勢（Weakness）

2.1

北京涉外飯店共有333家，因結(jié)構(gòu)性不平衡，造成了西城區(qū)極大的市場機(jī)會(huì)，但仍不能消除在總量上酒店供大于求的負(fù)面影響。

2.2

目標(biāo)客源市場中的會(huì)議份額可能因時(shí)間上的不確定性而影響其出租率。

2.3

剛開業(yè)的兩年內(nèi)，新項(xiàng)目對隨機(jī)性的目標(biāo)客源尚有一段時(shí)間的認(rèn)知過程。

3.

機(jī)會(huì)（Opportunity)

3.1

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和即將加入WTO，各種基礎(chǔ)設(shè)施和旅游環(huán)境將持續(xù)改善，大規(guī)模接待散客旅游者的條件已經(jīng)成熟，團(tuán)隊(duì)觀光旅游者在入境旅游者中的比例將有所下降；同時(shí)，伴隨著對外開放的進(jìn)一步擴(kuò)大，度假旅游等新型產(chǎn)品的開發(fā)，度假旅游者、商務(wù)旅游者、會(huì)議旅游者將大大增加，這將確保北京高檔酒店的出租率持續(xù)攀升。

3.2

北京涉外酒店雖總量過剩但城區(qū)結(jié)構(gòu)并不平衡，在競爭的環(huán)境下，仍有實(shí)體不斷地尋找市場機(jī)會(huì)進(jìn)入酒店業(yè)。該項(xiàng)目有較為充裕的時(shí)間、空間確立自身在市場競爭中的應(yīng)有地位。

3.3

金融中心的崛起便得五星級酒店最主要的目標(biāo)客源——商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長。

4.

威脅（Thteat）

4.1

外貿(mào)飯店、寫字樓、公寓功能酒店化，分流了相當(dāng)部分的客源。

4.2

近幾年三公里范圍內(nèi)因地理位置的優(yōu)越可能出現(xiàn)其他投資者籌建新的五星級酒店。

4.3

北京市所有涉外飯店面涉著為爭取目標(biāo)客源而進(jìn)行不良價(jià)格戰(zhàn)的影響。

第八節(jié)

本章小結(jié)

一是市場調(diào)研情況表明，××區(qū)接待旅游人數(shù)、擁有客房量應(yīng)占全市的15％左右，目前尚有4-5％的缺口?！痢羺^(qū)由于特殊的地理位置、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁和需求旺盛等造成了極大的高檔酒店市場機(jī)會(huì)，產(chǎn)生了填平補(bǔ)齊的機(jī)遇，這種填平補(bǔ)齊手工藝過程也刺酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過程。

二是各區(qū)情況的不同產(chǎn)生了彌補(bǔ)差異的機(jī)遇，這一過程也是城區(qū)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的過程。目前，區(qū)域市場內(nèi)僅有民族飯店、新興賓館等，且都規(guī)模不大，檔次不高。本項(xiàng)目在該區(qū)將具有極強(qiáng)的競爭力，有望成為京城西部地區(qū)酒店的中新"明星和龍頭"企業(yè)。

三是項(xiàng)目建設(shè)周邊的金融中心、西單商業(yè)街巨大的市場容量使北京××大酒店項(xiàng)目存在一定的發(fā)展空間?？驮础?huì)議以及有關(guān)活動(dòng)較多，加上本項(xiàng)目中方開發(fā)商在京城頗有名氣和聘請了國際著名連鎖飯店——××管理集團(tuán)進(jìn)行經(jīng)營管理等，這些都對該項(xiàng)目建成以后的正常經(jīng)營十分有利。

四是北京國際地位的加強(qiáng)，國際、國內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，以及國際、國內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動(dòng)北京酒店業(yè)繼續(xù)繁榮、興旺。

第四章

建設(shè)用地及相關(guān)配套條件

第一節(jié)

建設(shè)用地概況

1992年，A公司結(jié)合西單地區(qū)改造提出符合北京市城市總體規(guī)劃要求的達(dá)智地區(qū)危房改造方案，經(jīng)××區(qū)計(jì)委和××建委批復(fù)，次年辦理了土地劃拔手續(xù)。

建設(shè)用地位于北京市××區(qū)西單北大街西側(cè)××地區(qū)，該用地東距天安門2.3公里，西距復(fù)興門1.1公里，南距復(fù)興門大街100米，地處市中心鬧市地區(qū)。

第二節(jié)

用地優(yōu)勢及場址選擇

1.地理位置優(yōu)越

××區(qū)是北京市政治、文化中心區(qū)之一，也是正在建設(shè)中的金融中心所在地。本項(xiàng)目場址距金融街1.1公里，沿線西行有中國銀行、國內(nèi)貿(mào)易局、中國工商銀行、中國人民銀行、北京國際金融大廈、遠(yuǎn)洋大廈等眾多金融機(jī)構(gòu)和單位。沿長安街東行6-7公里為東三環(huán)正在建設(shè)中國國際商務(wù)辦公區(qū)，西行3-4公里為國家主要部委辦公區(qū)。

建設(shè)肜地還處于北京最著名的商業(yè)街西側(cè)，此地產(chǎn)廈云集，匯集北京地區(qū)乃至在全國都有一定知名度的廠商，如西單商場、華威大廈、西單賽特大廈、中友商場、西單文化廣場、首都時(shí)代廣場、圖書大廈等。

本項(xiàng)目場址地處市中心，到市區(qū)各主要文化設(shè)施、名勝景點(diǎn)也十分方便。

可見，地理位置的優(yōu)越性和良好的區(qū)域環(huán)境為本項(xiàng)目的正常經(jīng)營奠定了良好基礎(chǔ)。

2.周邊缺少同類酒店，市場優(yōu)勢明顯

××地區(qū)與王府井地區(qū)相比高檔酒讓數(shù)量明顯是少（五星級酒店為空缺），項(xiàng)目選址周邊多為商業(yè)大廈、辦公樓（寫字樓），因此選擇該地區(qū)建設(shè)××大酒店具有一定的有利條件。

3.出行方便，交通便捷

擬建項(xiàng)目用地屬北京，××E11號用地，東側(cè)有規(guī)劃中的華遠(yuǎn)路，由華遠(yuǎn)路南行200米可至長安街，向東150米可到西單大街。隨著西單路口改造工程和西西工程的完成，該用地出行各件將十分便利。

本項(xiàng)目距西二環(huán)1.1公里，北二環(huán)5，東二環(huán)6公里，周圍有多條公交線路和地鐵，可為客人到達(dá)城區(qū)各地提供便捷條件。

4.市政配套條件好，項(xiàng)目實(shí)施有基本保障

西西工程經(jīng)多年統(tǒng)籌規(guī)劃與建設(shè)，市政基礎(chǔ)設(shè)施大為改善，現(xiàn)有西單開閉所、10號地煤氣調(diào)壓站，熱力、上下管道、電信管線一應(yīng)俱全。本項(xiàng)目建設(shè)所需相關(guān)內(nèi)容可就近接入管線，且用量有保障。

5.項(xiàng)目建設(shè)可帶動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，符合北京市城市總體規(guī)劃要求

按北京市城市總體規(guī)劃要求，西單地區(qū)是北京市重要的商業(yè)發(fā)展地區(qū)。西西工程地符合發(fā)展規(guī)劃是求的同時(shí)，強(qiáng)調(diào)兼顧與其同步建設(shè)的金融、文化、服務(wù)等設(shè)施，以達(dá)到相互襯托和共同促進(jìn)的目的。本項(xiàng)目的實(shí)施對完善區(qū)域綜合服務(wù)功能，帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展將起推動(dòng)作用。

第三節(jié)

場址自然概況

1.地形、地貌

該用地現(xiàn)已完成拆遷，三平一通，地形平坦，平均坡度1％。

2.地質(zhì)

根據(jù)附近工程地質(zhì)勘探資料表明，該地區(qū)地質(zhì)條件較好，地耐力較高。地下水水位較低，但雨季施工需考慮降水。

3.氣象

本市為暖溫帶大陸性氣候，四季分明、雨熱同季，年平均溫度11℃。平均溫度最高為7月，最低為1月。極端最高氣溫40.3℃，極端最低氣溫為-21.0℃。最大積雪深度22厘米，最深凍土層為70厘米。年平均降水量為600毫米左右，日最大降水量為192.1毫米。冬、春、秋三季以西北風(fēng)為主，夏季以東南風(fēng)為主，最大風(fēng)速22.4米/秒。

第四節(jié)

市政配套條件

1.供水

擬建場址北側(cè)皮庫胡同、南側(cè)民豐胡同及東側(cè)××路均有規(guī)劃的DN300供水管線。根據(jù)近期市政部門會(huì)商、皮庫胡同及民豐胡同管線由×公司負(fù)責(zé)實(shí)施，××路管線由×公司實(shí)施。

根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，經(jīng)初步估算，DN300管線單路供水不能完全滿足本項(xiàng)目需要，需從兩路引入，具體位置待后期設(shè)計(jì)再定。

2.雨污水

現(xiàn)場址東、南、北側(cè)都有已新建的雨水、污水管線，北側(cè)皮庫胡同雨水DN600，污水DN400；南側(cè)民豐胡同雨水DN1550，污水DN1050，經(jīng)初步估算南、東兩測雨污水管線可滿足本項(xiàng)目需要，具體位置待后期設(shè)計(jì)確定。

3.供電

根據(jù)本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模，預(yù)計(jì)總用電負(fù)荷5000KW，變壓器安裝容量約11000KVA。該地區(qū)現(xiàn)有西單開閉站，經(jīng)與供電部門初步協(xié)商，可從該開閉站引10KV雙路供電至本項(xiàng)目變配電室。

4.電信

現(xiàn)北側(cè)皮庫胡同、南側(cè)民豐胡同、××路規(guī)劃有電信管道，其中皮庫、民豐胡同為36孔，華遠(yuǎn)路72孔，預(yù)計(jì)與本項(xiàng)目同期施工。如從東側(cè)引入可保障本項(xiàng)目需要。

5.熱力

現(xiàn)東側(cè)華遠(yuǎn)路規(guī)劃有DN500市政熱力管線，從東側(cè)引入可保障本項(xiàng)目熱源要求。

6.煤氣

現(xiàn)西西工程10號地有煤氣調(diào)壓站，故本項(xiàng)目用氣可從此接入。

第五章

建設(shè)方案

第一節(jié)

建設(shè)原則

1.完善地區(qū)服務(wù)功能

西單地區(qū)雖商業(yè)大廈、商場較為集中，但缺乏高檔次酒店，這與本地區(qū)文化、金融的服務(wù)功能不夠協(xié)調(diào)。應(yīng)建設(shè)以客房、餐飲為主，輔助辦公、會(huì)展、娛樂等功能齊全的綜合性高檔酒店。

2.既與周邊建筑環(huán)境相協(xié)調(diào)，又能突出自身建筑風(fēng)格

力爭成為本專區(qū)乃至北京市有代表性的酒店之一。

3.確保硬件設(shè)施一流，使用功能齊全、便利和舒適

第二節(jié)

經(jīng)營內(nèi)容

1.客房服務(wù)（為國際、國內(nèi)的個(gè)人或團(tuán)體提供高檔次的客房服務(wù)）

1.1

為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。

1.2

為短期國際、國內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。

1.3

為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。

1.4

為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房）。

1.5

為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級套房）。

1.6

為長期國際、國內(nèi)政要服務(wù)（高級套房）。

1.7

為國際、國內(nèi)機(jī)構(gòu)辦公用房服務(wù)（寫字間）。

1.8

為國家產(chǎn)腦與世界性組織機(jī)構(gòu)首腦服務(wù)（總統(tǒng)套房）。

2.

會(huì)議、展覽與展示服務(wù)

為國際、國內(nèi)不同規(guī)模的會(huì)議、展覽與展示活動(dòng)提供全方位、全過程服務(wù)。為此，設(shè)計(jì)了大、中、小會(huì)議中心和展覽與展示廳。

2.1

為商務(wù)會(huì)議服務(wù)。

2.2

為技術(shù)會(huì)議服務(wù)。

2.3

為學(xué)術(shù)會(huì)議服務(wù)。

2.4

為政務(wù)會(huì)議服務(wù)。

2.5

為新聞發(fā)展會(huì)服務(wù)。

2.6

為展覽與展示服務(wù)。

3.

商業(yè)服務(wù)

3.1

為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的購銷服務(wù)。

3.2

為過往客人及機(jī)構(gòu)提供精品購銷服務(wù)。

3.3

經(jīng)營主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活用品、文化用品、辦公用品等。

4.

餐飲服務(wù)

4.1

為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)。

4.2

為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)

4.3

經(jīng)營主業(yè)：中餐、西餐、茶座、酒吧。

4.4

特色經(jīng)營：日餐、韓餐、泰餐、素餐等。

5.

娛樂服務(wù)

5.1

為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)。

5.2

為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)。

5.3

經(jīng)營主業(yè)：游泳、保齡球、網(wǎng)球、壁球、臺球、網(wǎng)吧、健身、棋牌、卡拉OK、舞會(huì)、電子游戲等。

5.4

根據(jù)時(shí)尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務(wù)。

6.

其他服務(wù)

6.1

美容、美發(fā)服務(wù)。

6.2

保健服務(wù)（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測評、心理咨詢）。

6.3

停車服務(wù)

6.4

郵政服務(wù)

6.5

金融服務(wù)

6.6

交通服務(wù)

6.7

旅游代理

第三節(jié)

建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容

根據(jù)市場調(diào)研、分析，本項(xiàng)目建筑面積10-12萬平方米，設(shè)客房300-400間（標(biāo)準(zhǔn)間）、酒店式公寓200-250套。本建議書提出A、B兩個(gè)建設(shè)方案。

1.

建設(shè)規(guī)模

方案A：總用地12715平方米，總建筑面積109030平方米；其中客房350間，酒店式公寓200套，總投資154850萬元（含鋪底流動(dòng)資金）。

方案B：總用地12715平方米，總建筑面積117000平方米；其中客房400間，酒店式公寓250套，總投資163157萬元（含鋪底流動(dòng)資金）。

2.建設(shè)內(nèi)容

A方案

B方案

2.1

酒店客房（按標(biāo)準(zhǔn)間設(shè)計(jì)）

350套

400套

2.2

酒店式公寓

200套

250套

2.3

會(huì)議

3500平方米

3500平方米

2.4

展場

4000平方米

4000平方米

2.5

餐飲

10000平方米

10000平方米

2.6

商務(wù)（含商場）

5500平方米

5500平方米

2.7

娛樂康體

6200平方米

6200平方米

2.8

地下停車

240位

240位

總建筑面積

109030平方米

117000平方米

本項(xiàng)目還應(yīng)考慮辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、自動(dòng)消防系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星接收閉路電視系統(tǒng)等設(shè)施，地智能化方面是有特色。

3.

方案比較

方案A：是以兩組十二層建筑和四層裙房構(gòu)成的建筑，外形以曲線為主，突出民族風(fēng)格，外墻以窗、石材裝飾為主；已經(jīng)北京市規(guī)劃員會(huì)批準(zhǔn)。

方案B：由兩棟建筑加裙房組成，靠北側(cè)建20層以上高層建筑，外墻以石材、鋁板、玻璃幕墻為主，立面及裝飾風(fēng)格更近于現(xiàn)代風(fēng)格。高度可能超過現(xiàn)有規(guī)劃限高。

綜合比選，本建議書暫推薦A方案，待可研階段再作深入論證。

第四節(jié)

建設(shè)方案

1.建筑方案

本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)體現(xiàn)東方文化的內(nèi)涵，建筑藝術(shù)處理是注重神似而不是形似。既是繼承和發(fā)展優(yōu)秀的民族文化，又是合理吸收、融匯先進(jìn)的西文文化。

2.結(jié)構(gòu)工程

2.1

結(jié)構(gòu)選型

主體結(jié)構(gòu)擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)體系，工程合理使用年限為60年。

2.2

基本條件

a.風(fēng)荷載基本風(fēng)壓：0.35KN/平方米

b.地面粗糙度：C類

c.基本雪壓：0.30DN/平方米

2.3

地震作用

a.設(shè)防烈度：8度

b.震別：近震

c.建筑物的重要性類別：丙類

d.建筑物安全等級：一級

e.場地冰凍深度：0.8m

3.公用設(shè)施

3.1電氣專業(yè)

3.1.1

電氣系統(tǒng)：變配電系統(tǒng)、動(dòng)力配電系統(tǒng)、照明配電系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)及緊急廣播系統(tǒng)、閉路監(jiān)視系統(tǒng)、防盜報(bào)警系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)（語音數(shù)據(jù)通信用）、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（含網(wǎng)絡(luò)、程控交換、數(shù)據(jù)庫等）、衛(wèi)星通信系統(tǒng)、IC卡系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、建筑設(shè)備弱電集成系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)等。

3.1.2

變配電系統(tǒng)用量負(fù)荷估算：

本工程用電量負(fù)荷估算為11000KVA。

選擇5臺2000KVA、1臺1600KVA變壓器，高壓柜選用32臺，低壓開關(guān)柜（含功率因數(shù)儲(chǔ)藏柜）選用40臺，選擇動(dòng)力配電箱、控制箱、照明配電箱、雙電源互投箱若干。

3.2

空調(diào)制冷工程

本工程總建筑面積10.9萬平方米，其空調(diào)總冷量估算約10500KW（900萬大卡/時(shí)），按總建筑面積計(jì)算的冷指標(biāo)約82大/平方米。

冬季空調(diào)熱負(fù)荷與建筑體形及空調(diào)加溫方式關(guān)系較大，本工程暫估算空調(diào)總熱負(fù)荷1100KW（810萬大卡/時(shí)），熱指標(biāo)約74大卡/平方米。

3.3

給排水專業(yè)

3.3.1

系統(tǒng)

生活給水供水系統(tǒng)：供人員生活用水、空調(diào)冷卻補(bǔ)水及綠化用水等。

中水系統(tǒng)：按北京市規(guī)定，本工程需要設(shè)中水供水系統(tǒng)。

排水系統(tǒng)：分污水、廢水、雨水三個(gè)排水系統(tǒng)。

3.3.2

水量

——給水：

生活用水量：約235立方米/d

空調(diào)冷卻補(bǔ)水量：約470立方米/d

綠化等其他用水量：約10立方米/d

最大日用水量：約710立方米/d

——排水：

排污水量：約2100立方米/d

排雨水量：約700立方米/d

4.建筑防火

根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）規(guī)定，本建筑為一類建筑，其耐火等級為一級。

本建筑物利用城市道路和建筑物本身車道構(gòu)成了環(huán)形消防車道。因建筑物總長度超過220米，所以地中間設(shè)立了穿過建筑物的車道，車道寬度大于3.5米，高度大于4米。本建筑物滿足了《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）第4.3節(jié)關(guān)于消防車道的要求。

根據(jù)《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50067-97）第3.0.1條規(guī)定，本項(xiàng)目汽車庫屬于Ⅱ類。

4.1

建筑功能及防火防煙分區(qū)

a.全樓均設(shè)有噴淋滅火系統(tǒng)，所以防火分區(qū)的面積地下不大于1000平方米，地上不大于2000平方米，防火區(qū)利用防火墻和設(shè)加密噴淋的防火卷簾門劃分。

b.防煙分區(qū)：防煙分區(qū)的面積一般不超過500平方米，并且不跨越防火分區(qū)。防煙分區(qū)用大于（等于）500mm高的梁或擋煙垂壁劃分。

4.2

建筑疏散走道、安全出口及防火門設(shè)置

a.本樓疏散樓梯寬度為14.5m，滿足《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50045-95）第6.1.10條要求。

b.每個(gè)防火分區(qū)均設(shè)2個(gè)或2個(gè)以上安全出口，并有1個(gè)或1個(gè)以上能直通室外的安全出口。消防控制室、消防水泵房設(shè)有直通室外的安全出口。所有設(shè)地防火墻上的門均有耐火極限不低于1.2h的甲級防火門或設(shè)加密噴淋的防火卷簾門（丙級防火門）。

5.消防給水與排水

5.1

消防用水量及火災(zāi)延續(xù)時(shí)間

室外消防用水量為25L/s，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)用水量為25L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為3h。自動(dòng)噴火滅火系統(tǒng)用水量為30L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1h。水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)噴霧強(qiáng)度為20L/(min·m），持續(xù)噴霧時(shí)間按0.5h。

5.2

室內(nèi)消防給水設(shè)計(jì)

a.消炎栓給水系統(tǒng)：本建筑物設(shè)有一套消火栓給水系統(tǒng)，給水管道布置為環(huán)狀，消防豎管通過水量不少于15L/s。

本建筑物北樓頂層的水箱間設(shè)有消防水箱，儲(chǔ)水量為18立方米，確?；馂?zāi)初期的消防用水。

地下三層設(shè)有消防泵房，內(nèi)設(shè)三臺消防水泵（其中一臺為備用，三臺水泵工作能力相同）。失火時(shí)，自生活、消防合用蓄水池吸水，送至消防管網(wǎng)。

由建筑物高度所限，頂層消防水箱不能滿足最不利點(diǎn)消火栓水壓及自動(dòng)噴水滅火設(shè)備水壓的需要。為此，設(shè)計(jì)中采用了穩(wěn)壓泵增壓措施。

該工程選用帶自救卷盤的消火栓，并設(shè)有進(jìn)接啟動(dòng)消防和加壓水泵的工作、故障狀態(tài)的功能。消火栓栓口直徑65mm，噴嘴直徑19mm，水龍帶25mm。每個(gè)防火分區(qū)設(shè)置不少于2套消火栓，滿足在同一防火分區(qū)內(nèi)相鄰兩套消火栓水槍充實(shí)水柱同時(shí)到達(dá)任何部位，消火栓服務(wù)半徑小于25mm。消防電梯前室及防排煙樓梯前室設(shè)有消火栓，在建筑物屋頂設(shè)有檢驗(yàn)用的消火栓。

在一層南頭和中部分別設(shè)有墻壁式消防水泵接合器，每處兩個(gè)，一個(gè)用于消火栓系統(tǒng)，另一個(gè)用于自動(dòng)噴水系統(tǒng)。

b.自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)

該建筑物為中等危險(xiǎn)等級。在地下車庫、商場、餐廳及廚房、會(huì)議室、宴會(huì)廳、娛樂健身場所、飯店客房、飯店走廊及前廳、倉庫等處設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。設(shè)計(jì)噴灑水量為15L/s，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間為1h。

自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)給水通過設(shè)在地下三層消防水泵房內(nèi)的三臺（其中一臺為備用）消防泵供給。消防泵與火災(zāi)報(bào)警裝置聯(lián)鎖。

在每個(gè)自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)裝設(shè)有濕式報(bào)警閥、控制閥、水火災(zāi)警鈴、系統(tǒng)檢驗(yàn)裝置、壓力表及水流指示器。

在建筑物頂層設(shè)有消防水箱，儲(chǔ)有18平方米的