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鄂爾多斯市·金融廣場C座、D座、S-B座建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司目錄第一章總論 11.1項(xiàng)目背景 11.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 21.3東勝新區(qū)簡介 51.4內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司簡介 71.5項(xiàng)目概況 9第二章市場分析 122.1鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 122.2東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤銷售情況 172.3鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)面臨的城市狀況 202.4鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策建議 222.5市場分析 242.6寫字樓市場需求分析 262.7總結(jié) 27第三章場址和項(xiàng)目建設(shè)條件 293.1場址 293.2自然環(huán)境 293.3社會和經(jīng)濟(jì)環(huán)境 313.4基礎(chǔ)設(shè)施條件 353.5公用工程現(xiàn)狀 36第四章建筑設(shè)計(jì)方案 384.1建設(shè)指導(dǎo)思想及設(shè)計(jì)原則 384.2設(shè)計(jì)依據(jù) 384.3總體規(guī)劃設(shè)計(jì) 394.4建筑方案 414.5建筑結(jié)構(gòu) 44第五章配套工程建設(shè)方案 515.1電氣(強(qiáng)電部分) 515.2弱電 555.3給水排水 595.4采暖、通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 66第六章環(huán)境保護(hù) 726.1設(shè)計(jì)依據(jù) 726.2環(huán)境污染因素分析 726.3建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)防護(hù)措施 726.4環(huán)境影響評價(jià)結(jié)論 74 第七章勞動安全、衛(wèi)生防護(hù)與消防 757.1概述 757.2衛(wèi)生防護(hù)措施 767.3消防 76 第八章節(jié)能 818.1編制依據(jù) 818.2建筑熱工 818.3給排水節(jié)能 828.4暖通節(jié)能 828.5電氣節(jié)能 82第九章項(xiàng)目招投標(biāo)要求及內(nèi)容 83第十章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 85第十一章投資估算與資金籌措 8711.1投資估算 8711.2資金籌措 88第十二章經(jīng)濟(jì)評價(jià) 8912.1財(cái)務(wù)評價(jià)依據(jù) 8912.2總成本費(fèi)用估算 9012.3經(jīng)營收入估算 9012.4銷售稅金及附加估算 9012.5利潤情況估算 9112.6盈虧平衡分析 9112.7還款計(jì)劃 9212.8風(fēng)險(xiǎn)分析 92第十三章結(jié)論與建議 9813.1項(xiàng)目的總體描述 9813.2項(xiàng)目優(yōu)點(diǎn)、缺點(diǎn)描述 9813.3結(jié)論與建議 99第一章總論1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱、建設(shè)單位、項(xiàng)目擬建地點(diǎn)(1)項(xiàng)目名稱鄂爾多斯市·金融廣場C座、D座、S-B座建設(shè)項(xiàng)目(2)項(xiàng)目建設(shè)單位內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司(3)項(xiàng)目擬建地點(diǎn)“.金融廣場C座、D座、S-B座”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨.金融廣場E座、F座、S-C座、S-D座，東臨.金融廣場L座。1.1.2編制依據(jù)（1）國家發(fā)展改革委員會《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行性研究實(shí)行管理辦法》、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》、《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；（2）內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司的委托及要求；（3）國家省有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定。(4)鄂爾多斯市東勝區(qū)規(guī)劃局《東勝鐵西區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》。（5）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》1.1.3編制原則（1）堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，確定合理的發(fā)展目標(biāo)和規(guī)模。（2）遵循“合并辦公，歸口集中，合理配置，減少浪費(fèi)，整合資源，提高效益“的原則。（3）環(huán)境保護(hù)方面按國家規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，堅(jiān)持生產(chǎn)項(xiàng)目與環(huán)保項(xiàng)目“同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)竣工”的原則，采取各種有效的措施減少或消除污染，符合環(huán)保要求。（4）在編制中嚴(yán)格執(zhí)行國家和地方的有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)的法律和規(guī)定，做到公正、客觀、科學(xué)地反應(yīng)項(xiàng)目的實(shí)際情況。1.1.4工作范圍項(xiàng)目基礎(chǔ)資料由內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司提供，本可行性研究的工作范圍是：對項(xiàng)目基本情況進(jìn)行調(diào)查分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，投資估算，效益分析等。本報(bào)告的編制本著科學(xué)、客觀、公正、實(shí)事求是的原則及認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，對項(xiàng)目的各個(gè)要素進(jìn)行全面的調(diào)查、測算、分析，從而得出準(zhǔn)確的研究結(jié)論，為有關(guān)部門的決策提供科學(xué)依據(jù)。1.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性近年，東勝區(qū)雖一幢幢高樓拔地而起，也不乏有些高檔寫字樓的建設(shè)，但由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活躍，周圍大企業(yè)集團(tuán)的迅速集聚和發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批個(gè)體私營老板和外地經(jīng)商者的私營企業(yè)，這批私營企業(yè)他們對目前東勝區(qū)的這種寫字樓的辦公條件不滿意，均想尋求一處外部環(huán)境優(yōu)雅，結(jié)構(gòu)品位高檔舒適，物業(yè)管理健全、先進(jìn)，保安、清潔到位的工作環(huán)境。為了適應(yīng)東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及一批新興企業(yè)的辦公需求，和人們對文化生活、精神生活的需求，房地產(chǎn)公司根據(jù)東勝區(qū)的城市整體規(guī)劃，申請政府同意，決定投資開發(fā)建設(shè)·金融廣場C座、D座、S-B座。（2）、全面建設(shè)小康社會的需要黨的十六大提出，到2020年我國全面進(jìn)入小康社會。自治區(qū)黨委要求鄂爾多斯市充分發(fā)揮優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，與呼市包頭構(gòu)成自治區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三個(gè)“火車頭”。鄂爾多斯市提出到2010年全市國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要指標(biāo)在2000年的基礎(chǔ)上翻兩番，率先全面建設(shè)小康社會，成為國家西部地區(qū)發(fā)達(dá)的城市之一。按照這一目標(biāo)，東勝將來作為鄂爾多斯市的商貿(mào)、工業(yè)、科技、經(jīng)濟(jì)中心，超前構(gòu)筑城市發(fā)展框架和經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體是必然的。因此，這將必須導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的重大變化。在經(jīng)濟(jì)快速增長的同時(shí)，二、三產(chǎn)業(yè)逐漸加大，但是目前全市生產(chǎn)發(fā)展滯后，2008年三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的6.8：52.5：40.7調(diào)整為5.3：55.0：39.7。三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為0.9%、62.0%、37.1%。落后于全國平均水平，這種結(jié)構(gòu)性矛盾的產(chǎn)生，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝的城市規(guī)模不夠，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后；東勝的城市功能、基礎(chǔ)設(shè)施、人居環(huán)境對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展已形成一定的影響。本項(xiàng)目的開發(fā)正是實(shí)質(zhì)性響應(yīng)了區(qū)政府之工作重點(diǎn)，隨著東勝經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其必將不斷吸引一批又一批新的企業(yè)落地，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，從而形成強(qiáng)大的輻射和集聚能力。大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口、外來從業(yè)人員將進(jìn)入城市，推動城市化進(jìn)程，城市發(fā)展為二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造更加廣闊的市場空間。隨著全面建設(shè)小康社會進(jìn)程的加快，新企業(yè)的急劇增加，人門對辦公環(huán)境等方面的要求也越來越高，開發(fā)本項(xiàng)目是符合城市發(fā)展的需要，由此帶動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，早日實(shí)現(xiàn)小康。(3)城市發(fā)展需求在新的時(shí)期，鄂爾多斯形成一場正在發(fā)生中的“能源風(fēng)暴”。利用鄂爾多斯的能源優(yōu)勢，全市經(jīng)濟(jì)連續(xù)16年保持兩位數(shù)高增長，其中“十五”時(shí)期共實(shí)現(xiàn)GDP1646億元，年均增長速度29.7％；共實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入204.1億元，年均增長42.8％；完成固定資產(chǎn)投資926億元，是2000年以前總和的2.6倍。初步核算，2008年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到1600.0億元，同比增長24.0%，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值42.6億元，同比增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值439.6億元，同比增長29.7%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值367.7億元，同比增長28.0%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值317.8億元，同比增長19.8%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的6.8：52.5：40.7調(diào)整為5.3：55.0：39.7。三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為0.9%、62.0%、37.1%。東勝區(qū)委政府近年來牢固樹立“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”的理念，也為適應(yīng)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)快速增長的需求,拉大城市框架、擴(kuò)展城市空間。（4）塑造地產(chǎn)形象，創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)進(jìn)一步打造“地產(chǎn)”品牌：“?金融廣場”項(xiàng)目的成功開發(fā)使“地產(chǎn)”品牌具有很高的知名度。1.3簡介1．4內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司簡介內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司于2009年3月9日由原鄂爾多斯市新大地房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司更名成立，公司成立于2006年7月14日，主營房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營，房屋租賃。擁有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二級資質(zhì)，是內(nèi)蒙古新大地集團(tuán)的下屬企業(yè)，是鄂爾多斯市實(shí)力較強(qiáng)、品牌知名度較好的房地產(chǎn)企業(yè)之一。公司下設(shè)綜合部、財(cái)務(wù)部、計(jì)劃部、供應(yīng)部、銷售部、工程部六個(gè)職能部門，擁有一支較高素質(zhì)的員工隊(duì)伍，其中97%的員工擁有大專及大專以上學(xué)歷。公司成立以來，積極吸納國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)營理念，鼎新革舊，形成了較為系統(tǒng)的公司管理制度和較為規(guī)范的法人治理結(jié)構(gòu)。公司開發(fā)的項(xiàng)目有：“新大地?奧林花園”位于鄂爾多斯市東勝區(qū)大橋路37號街坊，總占地面積149023平方米，總建筑面積337000平方米，小區(qū)以綠色、運(yùn)動、和諧主題，通過先進(jìn)、科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，實(shí)現(xiàn)真正意義上的綠色社區(qū)，將運(yùn)動與生活完美融合打造交流互動的新型社區(qū)，展示最人性化的居住尺度，引領(lǐng)鄂爾多斯居住理念。市場定位為鄂爾多斯市東勝區(qū)首個(gè)2A級高檔社區(qū)。該項(xiàng)目采用太陽能熱水系統(tǒng)，建成后節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)可達(dá)50%，這個(gè)項(xiàng)目是全市節(jié)能減排工作在建筑使用中第一個(gè)通過審批的項(xiàng)目，已作為可再生能源建筑應(yīng)用示范工程參加了第四屆國際智能、綠色建筑和建筑節(jié)能新技術(shù)和產(chǎn)品博覽會。新大地·奧林系列產(chǎn)品—新大地·奧林康園、家園、雅園位于鄂爾多斯市伊金霍落旗阿勒騰席熱鎮(zhèn)越山路以東，橫十路以西，濱河路以南阿鎮(zhèn)高層住宅區(qū)的K、C、G地塊，建筑面積分別為98000平方米、249500平方米、245100平方米，綠化率分別為40.8%、41.5%、44.6%，容積率分別為2.08、2.00、1.94。新大地·奧林系列產(chǎn)品以“建設(shè)成為二十一世紀(jì)健康、時(shí)尚、溫馨的生活樣板，成為康巴什和阿鎮(zhèn)新區(qū)一道亮麗的城市風(fēng)景線”為理念,在體現(xiàn)生態(tài)性、經(jīng)濟(jì)性、文化性的同時(shí)注重整體規(guī)模與公共配套服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)；綠化與自然環(huán)境系統(tǒng)；道路網(wǎng)絡(luò)與交通設(shè)施系統(tǒng)；地區(qū)空間形態(tài)與城市景觀系統(tǒng)的完善和整合。營造一個(gè)充滿“陽光、綠意、舒適、健康、希望”的生態(tài)花園式居住區(qū)。該系列產(chǎn)品現(xiàn)正在規(guī)劃設(shè)計(jì)之中，計(jì)劃于2010年5月開工建設(shè)。公司致力于建設(shè)管理科學(xué)、運(yùn)行規(guī)范、受人尊敬的現(xiàn)代企業(yè)的愿景，發(fā)揚(yáng)超越自我，精益求精的精神。公司根據(jù)市場環(huán)境和自身實(shí)力，科學(xué)、客觀地確定了企業(yè)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，即在現(xiàn)階段和今后兩三年的時(shí)間里，公司的區(qū)域戰(zhàn)略是內(nèi)蒙古自治區(qū)西部地區(qū)較發(fā)達(dá)的二線城市，以鄂爾多斯市東勝區(qū)為核心，兼顧巴彥淖爾市臨河區(qū)、烏蘭察布市集寧區(qū)兩地，輻射鄂爾多斯市發(fā)達(dá)旗區(qū)。發(fā)展目標(biāo)是打造本區(qū)域引領(lǐng)市場的行業(yè)龍頭企業(yè),并通過3-5年的努力，使奧林系列產(chǎn)品成為自治區(qū)一流的品牌，公司成為自治區(qū)知名房地產(chǎn)企業(yè)。1.5“.金融廣場”項(xiàng)目簡介1.5.1概況“.金融廣場”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，交通便利，四周環(huán)路，北臨鄂托克西街，南臨廣場街，東臨西貿(mào)路，西臨中央路，地處鐵西區(qū)中心位置，地形相對復(fù)雜，南北高差達(dá)11米，且呈東高西低狀。凈用地面積為11.42萬平方米。建筑面積約59.39萬平方米。共10座高層建筑，其中A座為超高層（158米）。裙房5座，單體多層建筑2座，，功能設(shè)置有辦公、公寓、商業(yè)、會所、餐飲、休閑娛樂等。地下一層安排停車庫，職工餐廳；地下二層為設(shè)備機(jī)房及人防。道路與交通1、道路“一縱兩橫”的內(nèi)部道路與周邊城市道路相連，并形成區(qū)內(nèi)環(huán)路，區(qū)別于城市交通干道，而服務(wù)內(nèi)部功能，流線清晰，通行便捷。方便人流集散.與建筑出入口保持適當(dāng)距離，道路斷面設(shè)計(jì)充分考慮機(jī)動車發(fā)展需要及人行要求，機(jī)動車道寬14米，人行道寬4米。內(nèi)部設(shè)休閑步行街，布置景觀小品，活躍場所氛圍，并作為各功能單元的連接紐帶，并保持人性化的尺度特征。2、停車設(shè)計(jì)地下停車，地面停車同時(shí)考慮，地下停車1681輛，地上停車1263輛。地面均采用嵌草磚停車場。1.5.3景觀設(shè)計(jì)1、.金融廣場綠化布置努力改善金融中心的生態(tài)環(huán)境，為使用者提供更多的新鮮空氣和舒適的小氣候；2、采用集中與分散，點(diǎn)、線、面結(jié)合的手法，形成由行道樹、嵌草磚停車場，場地邊角綠地組成綠化系統(tǒng)。1.5.4單體設(shè)計(jì)1、群體空間設(shè)計(jì)1.1建筑群體布局綜合考慮土地的充分利用、環(huán)境質(zhì)量的提高，兼顧采光、節(jié)能，人的感受，并充分考慮對城市天際線和街景的貢獻(xiàn)。利用地形高差，局部做錯(cuò)層處理，豐富空間形式，同時(shí)減少工程土方造價(jià)。1.2組團(tuán)分區(qū)兼顧形態(tài)及業(yè)態(tài)。分為高層金融辦公區(qū)公寓和多層中心商業(yè)區(qū)。1.3高層金融商業(yè)辦公區(qū)：高層金融商業(yè)辦公區(qū)呈周邊半圍合線性排列，功能空間相對獨(dú)立，形體有序，視野開闊。為使用者提供良好的工作環(huán)境。1.4多層中心商業(yè)區(qū)：區(qū)內(nèi)成片布置，通過道路廣場節(jié)點(diǎn)有機(jī)連接，空間形式豐富，商業(yè)氣氛濃郁。1.5多層區(qū)與高層區(qū)高低錯(cuò)落，空間形成對比，同時(shí)應(yīng)用廣場道路，有機(jī)聯(lián)結(jié)。2、單體設(shè)計(jì)依據(jù)功能安排，動靜有別，相容相背，各就其位，彼此有機(jī)聯(lián)系，互不相擾。地上地下，綜合利用。單體簡介如下：A座地上41層，地下2層，地上為寫字樓，地下設(shè)車庫設(shè)備機(jī)房C座地上23層，地下2層，地上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防B座地上25層，地下2層，地上寫字樓，地下設(shè)車庫及人防D座地上26層，地下2層，地上為寫字樓，地下設(shè)車庫及設(shè)備機(jī)房S-A座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫K座地上24層，地下2層，1-2層商業(yè)，辦公;以上為寫字樓，地下設(shè)車庫G座地上20層，地下2層，1-2層商業(yè)，以上為公寓，地下設(shè)車庫及人防S-G座地上4層，地下1層，地上辦公，地下設(shè)車庫H座地上22層，地下2層，1-2層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及設(shè)備機(jī)房E座地上25層，地下2層，1-2層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-F座地上4層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫及人防F座地上24層，地下2層，1-2層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及設(shè)備機(jī)房S-E座地上5層，地下1層，地上商業(yè)，職工宿舍，地下設(shè)車庫S-C座地上5層，地下1層，地上商業(yè)，職工宿舍，地下設(shè)車庫S-D座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫L座地上18層，地下2層，地上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防3、立面設(shè)計(jì)3.1、立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，通過簡潔的豎向線條和橫向線條的運(yùn)用及局部變化，形成強(qiáng)烈的視覺沖擊。在強(qiáng)調(diào)單體特色的同時(shí)與金融商業(yè)區(qū)形成良好的呼應(yīng)，從而提升地塊品質(zhì)。3.2、建筑色彩設(shè)計(jì)及材料設(shè)計(jì)：建筑色彩以深色調(diào)為主，力求外觀色彩凝重，典雅。給人以實(shí)力雄厚，穩(wěn)重力量之感。外裝飾材料選擇以外墻干掛地磚和鋁合金幕墻板為主，一方面保持建筑外裝飾耐久性，另一方面進(jìn)一步體現(xiàn)建筑的時(shí)代性，實(shí)力性和高貴性。打造鄂爾多斯國際金融中心，塑造地標(biāo)性建筑群1.5.5．主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：凈用地面積：11.42萬平方米總建筑面積：59.39萬平方米地上建筑面積：49.53萬平方米地下建筑面積：9.86萬平方米建筑密度：29.3%容積率：4.34綠地率：36%機(jī)動車泊位：〔地上〕1341輛（地下）1681輛1.6項(xiàng)目概況1.6“.金融廣場C座、D座、S-B座”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨.金融廣場E座、F座、S-C座、S-D座，東臨.金融廣場L座，地處鐵西區(qū)中心位置。規(guī)劃用地面積為26006平方米1.6本報(bào)告設(shè)計(jì)鄂爾多斯市?金融廣場C座、D座、S-B座,C座總建筑面積為37343平方米，D座總建筑面積為42689平方米，S-B座總建筑面積為10252平方米，地下總建筑面積為14260平方米1.6本項(xiàng)目估算總投資61818萬元。1.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名稱單位數(shù)量備注1總用地面積平方米260062總建筑面積平方米1045443C座建筑面積平方米373434D座建筑面積平方米426895S-B座建筑面積平方米102526地下建筑面積平方米142607容積率4.028綠地率%35.09C座綜合樓建筑層數(shù)層25其中:地上層23地下層210D座綜合樓建筑層數(shù)層28其中:地上層26地下層211S-B座綜合樓建筑層數(shù)層6其中:地上層4地下層212機(jī)動車泊位輛569其中：地上輛272地下輛29713總投資萬元6181814資金來源企業(yè)自籌萬元21636.3銀行貸款萬元40181.7第二章市場分析2.1鄂爾多斯市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀近年來，隨著我市城市建設(shè)步伐的加快，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出投資高速增長，市場需求持續(xù)旺盛，商品寫字樓成交活躍，價(jià)格快速上升的良好發(fā)展態(tài)勢，促進(jìn)了鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。2.從鐵西區(qū)和天驕路的房地產(chǎn)開發(fā)來看，我市的整個(gè)房地產(chǎn)市場應(yīng)分為四個(gè)市場進(jìn)行分析，一是高端及大戶型住宅市場，從2005年房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求，轉(zhuǎn)變?yōu)?006年7月左右的供求穩(wěn)定、持幣觀望、價(jià)格平穩(wěn)，到2007年上半年，房價(jià)在一個(gè)階段保持相對平穩(wěn)上漲的水平；二是中低端中小戶型住宅市場，就目前的狀況來看，嚴(yán)重供應(yīng)不足，價(jià)格受二級市場二手房價(jià)格的影響，價(jià)格比高端大戶型產(chǎn)品價(jià)格相對低，但需求量很大；三是底商市場，底商市場仍然供不應(yīng)求，受政府規(guī)劃的影響，住宅區(qū)內(nèi)底商供應(yīng)不足，使得住宅區(qū)生活便利性變低，開發(fā)商也無法用更多的底商價(jià)格來沖低住宅價(jià)格；四是大體量商業(yè)市場，從2006年開始，這一領(lǐng)域的開發(fā)量驟然增加，到2007年底，會有較大量的商業(yè)樓盤竣工交付使用。目前基本較平穩(wěn)，租售情況基本穩(wěn)定。隨著政府開發(fā)建設(shè)康巴什新區(qū)、招商引資、引進(jìn)產(chǎn)業(yè)步伐的快慢，這一領(lǐng)域的市場也將是同步的反應(yīng)，長期來看是向好的趨勢，前景樂觀。但如果政府招商及引進(jìn)工作不能穩(wěn)定順利的發(fā)展，這一市場將有較大的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，消費(fèi)的升級，供求的變化，房地產(chǎn)市場更加成熟化、敏感化?，F(xiàn)有市場已不是早期市場那樣單一的銷售產(chǎn)品，和單一的將產(chǎn)品進(jìn)行出售，而是很系統(tǒng)的進(jìn)行早期的調(diào)研、定位、品質(zhì)、推廣、銷售、運(yùn)營管理、物業(yè)服務(wù)。2.1、開發(fā)企業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大隨著我市房地產(chǎn)市場的日益繁榮，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)是越來越多，截止2006年底,全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)202家,其中二級資質(zhì)20家,三級資質(zhì)48家，四級資質(zhì)43家，暫定資質(zhì)91家。從以上數(shù)據(jù)可以看出，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除20家二級以上資質(zhì)企業(yè)外，絕大部企業(yè)開發(fā)能力與開發(fā)經(jīng)歷均較低，不具備完成大型項(xiàng)目開發(fā)的條件。從91家暫定企業(yè)占的比例來看，我市房地產(chǎn)準(zhǔn)入制度管理松散、條件寬松、一哄而上，這就不可避免地造成開發(fā)品質(zhì)下降、開發(fā)市場混亂、融資實(shí)力差異較大、金融風(fēng)險(xiǎn)加大、行業(yè)規(guī)范性欠缺。雖然規(guī)模擴(kuò)大了，但品質(zhì)等諸多不良因素出現(xiàn)了，給我市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展造成不利影響。所以提高本地及外地企業(yè)的準(zhǔn)入門檻，需政府來集中規(guī)范，對不具備開發(fā)條件的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)整頓清理，規(guī)范其以股份形式加入開發(fā)條件成熟的企業(yè)，使其間接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)。2、投資增長勢頭強(qiáng)勁我市房地產(chǎn)投資增速較快，2007年，全市房地產(chǎn)完成投資84.9億元，同比增長109％，全市房地產(chǎn)投資增長最快的是2005、2006年和2007年，增長速度都超過了100%，分別達(dá)到170%、137%,109％，并且投資都超過了10億以上。高于全市固定資產(chǎn)投資增速，這是一個(gè)政策趨勢，城市建設(shè)步伐加快、城鎮(zhèn)化率的提高，使得房地產(chǎn)業(yè)成為地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，帶動并促進(jìn)了其它各產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，今后仍然會保持持續(xù)快速的發(fā)展態(tài)勢。作為政府要正確引導(dǎo)其健康發(fā)展，作為開發(fā)企業(yè)應(yīng)慎重進(jìn)行項(xiàng)目的調(diào)研、論證與策劃，根據(jù)市場需求開發(fā)項(xiàng)目，防止盲目上項(xiàng)目，一哄而上，造成不必要的損失。3、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、竣工面積和銷售面積迅猛增加2007年，全市房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模達(dá)到538.6萬平方米，同比增長32％，全市房地產(chǎn)開發(fā)最快的是2005、2006年和2007年，分別比上一年增加了152.5萬平方米、168.1萬平方米和130.6萬平方米。2007年，全市房地產(chǎn)竣工面積達(dá)到204萬平方米。2007年全市銷售面積達(dá)到416.4萬平方米，增長最快的2005年、2006年和2007年，銷售面積都過了100萬平方米。4、投資開發(fā)結(jié)構(gòu)發(fā)生著變化2005、2006年和2007年住宅開發(fā)投資占較高比重，商業(yè)、寫字樓比重較低，這說明，鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)屬于滿足自給自足的內(nèi)向型經(jīng)濟(jì)為主。2008年和2009年隨著外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)、旅游、酒店、寫字樓地產(chǎn)投資比重逐步增加。住宅投資開發(fā)中，高端產(chǎn)品投資相對需求市場中中低檔80～130m2戶型需求比例，投資比例較高，開發(fā)市場上中低檔產(chǎn)品供應(yīng)比例嚴(yán)重失調(diào)，需加大中低檔產(chǎn)品開發(fā)力度。5、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營效益良好目前房地產(chǎn)市場處于暫時(shí)的供不應(yīng)求狀態(tài)，開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較好，除個(gè)別開發(fā)企業(yè)由于宏觀調(diào)控，銀行信貸緊縮造成資金鏈斷裂，個(gè)別項(xiàng)目停頓外，其它大部分企業(yè)能夠良性運(yùn)行。二級市場也交投活躍，得到了提高和發(fā)展。6、房地產(chǎn)物業(yè)管理、中介服務(wù)得到一定發(fā)展隨著鄂爾多斯幾家大開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，其相應(yīng)的物業(yè)管理公司，都在規(guī)范中運(yùn)營，引進(jìn)和學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的先進(jìn)理念和方法，使本地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平有了很大提高，有的物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)通過摸索與學(xué)習(xí)，與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理水平差距甚小，并且建立了與發(fā)達(dá)地區(qū)物業(yè)管理的溝通機(jī)制。中介服務(wù)尤其是外地的策劃機(jī)構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、營銷機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，憑借其在發(fā)達(dá)地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，在我市得到快速發(fā)展。本地中介機(jī)構(gòu)也在逐漸發(fā)展壯大。7、項(xiàng)目開發(fā)專業(yè)化、精細(xì)化、規(guī)范化提高從2004年開始，特別是2005年，多數(shù)開發(fā)企業(yè)都重視開發(fā)前期的項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品及市場定位，與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)系統(tǒng)的、專業(yè)的、精細(xì)的、規(guī)范的分析論證，并在后期的營銷策劃、銷售服務(wù)方面，體現(xiàn)出相當(dāng)專業(yè)的服務(wù)水平。個(gè)別實(shí)力雄厚的企業(yè)已經(jīng)建立了自己的策劃研究機(jī)構(gòu)，形成了從市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目開發(fā)管理、營銷策劃、銷售服務(wù)、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運(yùn)營管理等一系列專業(yè)化、系統(tǒng)化、規(guī)范化的運(yùn)營體系，具備了城市大片區(qū)投資開發(fā)的實(shí)力和能力。2.1、鄂爾多斯新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2、中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個(gè)中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢，給鄂爾多斯發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇，也給鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機(jī)。3、產(chǎn)品深加工、提高附加值是鄂爾多斯提高資源利用效益，增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見卓識的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來機(jī)遇，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多機(jī)會。4、內(nèi)蒙古呼、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將鄂爾多斯建設(shè)成為呼、包規(guī)模的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局，無疑會使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到空前壯大。鄂爾多斯發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。5、宏觀調(diào)控政策，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。6、鄂爾多斯外向型開放政策，我市的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實(shí)施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，會給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多更好的發(fā)展機(jī)遇。7、招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會吸引外部資金、外部企業(yè)的進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長，拉動消費(fèi)需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會得到大力發(fā)展，這就會給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來空前的機(jī)遇。2．2東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤銷售情況1、東勝區(qū)現(xiàn)狀主要樓盤鐵西區(qū)板塊：鐵西區(qū)作為本市的新開發(fā)片區(qū)，新一輪開發(fā)以商業(yè)為主，包括商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)。鐵西區(qū)新區(qū)項(xiàng)目主要圍繞在新車站周圍，包括天佐新城、方圓一廈、萬正廣場等項(xiàng)目。目前只有天佐新城處于在售階段，其他項(xiàng)目均捂盤未售。舊城區(qū)板塊：舊城區(qū)板塊今年無新入市的典型大盤，原項(xiàng)目的售價(jià)未作調(diào)整，億利城市華庭及中央花園已基本退出市場，億利城·濱河灣已經(jīng)入市，只有住宅進(jìn)入了銷售階段但銷售情況一般；三江國際目前開始留號，但價(jià)格一直未公開。天驕路板塊：天驕南路板塊沒有新開盤項(xiàng)目，幾個(gè)已入市的項(xiàng)目包括創(chuàng)世紀(jì)、正東金地、恒利國際、大橫酈景、帝景峰會等項(xiàng)目價(jià)格也都未做調(diào)整。2、供應(yīng)分析今年市場供應(yīng)與去年比較沒有發(fā)生太大的變化，依然以寫字樓、公寓、商業(yè)、住宅為主。這主要與09年來沒有新入市項(xiàng)目有關(guān)。08年的金融危機(jī)也給東勝房地產(chǎn)帶來了一定的震蕩，開發(fā)商目前入市都非常謹(jǐn)慎，因此很多樓盤長期來一直沒有公布銷售價(jià)格，但隨著3月以來各售樓部來訪客戶逐漸增加。3、成交分析進(jìn)入09年3月份以來，市場需求量有了明顯的增加，各售樓部來訪客戶較年初相比均有較大的放量。但由于許多樓盤價(jià)格未正式公布因此成交僅限于開放項(xiàng)目，即便如此，各售樓部的成交量較去年也都有了大幅的提高。4、熱點(diǎn)樓盤隨著億利城市華庭、恒信中央花園退出市場的舞臺，今年的熱點(diǎn)樓盤集中在正東金地、億利城·濱河灣和三江國際身上，正東金地推售寫字樓和公寓產(chǎn)品，銷售實(shí)現(xiàn)了一部分，目前正通過各種渠道加推，同時(shí)通過人為的營造熱銷局面來引導(dǎo)消費(fèi)；創(chuàng)世紀(jì)項(xiàng)目在住宅順利銷售完畢之后，重點(diǎn)推出公寓項(xiàng)目，面積從40—100平米，目前正處于銷售階段，但情況一般。5、重點(diǎn)在售樓盤銷售情況一覽表項(xiàng)目名稱位置業(yè)態(tài)價(jià)格備注三江國際福格家具路北住宅/商業(yè)商業(yè)預(yù)計(jì)價(jià)格25000元。鳳凰城舊汽車站路北住宅/商業(yè)商業(yè)一層32000億利、濱河灣原中藥廠住宅/底商住宅4538元，底商價(jià)格未定天佐新城新汽車站南商場/底商/寫字樓/公寓商業(yè)一層35000，寫字樓6180元起價(jià).內(nèi)部商業(yè)樓一二層均價(jià)16000.帝景峰會天驕南路酒店\公寓\寫字樓住宅起價(jià)4950元/平米,公寓均價(jià)6900元/平米。鑫牛大廈鄂爾多斯西街寫字樓/商業(yè)/酒店商業(yè)一二層均價(jià)20000安廈家園天驕北路住宅、寫字樓、酒店、公寓商業(yè)一托三20000，寫字樓起價(jià)6888元/平米創(chuàng)世紀(jì)鄂爾多斯西街與天驕路交匯處底商\寫字樓\高層\小高層住宅5200元/平米均價(jià),公寓均價(jià)6000元/平米，最高價(jià)6200元/平米。伊泰華府（萬博廣場）天驕北路、伊泰集團(tuán)南側(cè)住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓寫字樓均價(jià)8000元/平米，正東·金地鄂爾多斯大街與天驕路交匯處星級酒店、酒店式公寓、寫字樓、底商、寫字樓均價(jià)8000元/平米，商業(yè)一托二28000元/平米。大磊馨視界鄂爾多斯市天驕南路寫字樓均價(jià)7300元/平米，商業(yè)一托三16000元/平米。恒利國際廣場鄂爾多斯市東勝區(qū)天驕南路商業(yè)、寫字樓、公寓寫字樓起價(jià)6182元/平米，商業(yè)20000元/平米。橫東大廈鄂爾多斯市東勝區(qū)天驕南路寫字樓起價(jià)7200元/平米，商業(yè)16000元/平米。2.3鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)面臨的城市狀況（一）優(yōu)勢(S)1、國際市場能源緊缺，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，帶動本地區(qū)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。2、城市規(guī)劃建設(shè)政策導(dǎo)向趨好，一市三區(qū)規(guī)模，市場容量急劇攀升。3、原有房地產(chǎn)市場落后，為新興市場留下較大發(fā)展空間。（二）劣勢（W）1、水資源匱乏，抑制城市經(jīng)濟(jì)及人口發(fā)展。2、地處偏遠(yuǎn)，居住的自然環(huán)境相對較差，流動人口較少。3、經(jīng)濟(jì)體制單一，整體市場未形成有效的經(jīng)濟(jì)支撐，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)。4、人口有限，無法支撐大型商業(yè)機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，無法消化大體量開發(fā)帶來的壓力。（三）機(jī)遇（O）1、國際經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動能源型城市強(qiáng)勢發(fā)展。2、國家區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展策略、西部大開發(fā)政策帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3、投資拉動，城市自身發(fā)展帶動房地產(chǎn)市場擴(kuò)張。4、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，市場需求較大。5、呼、包二市的發(fā)展，對鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有促進(jìn)作用。（四）威脅（T）1、單一經(jīng)濟(jì)，后勁不足，需大力引進(jìn)外來資本、外來企業(yè)、擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)域，尤其是第一產(chǎn)業(yè)。2、周邊發(fā)展，對本地區(qū)發(fā)展先揚(yáng)后抑，受呼、包二市商業(yè)圈的制約。3、城市發(fā)展政策導(dǎo)向潛在失誤存在的可能。2.4鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策建議1、城市發(fā)展劣勢與威脅通過以上城市SWOT的分析，不難看出存在的問題和不足，政府應(yīng)從招商引資、產(chǎn)業(yè)調(diào)控、城市運(yùn)營方面下大力氣，召集專家學(xué)者，進(jìn)行廣泛聽證、論證，成立強(qiáng)有力的專門機(jī)構(gòu)組織實(shí)施，方能解決相應(yīng)問題，房地產(chǎn)業(yè)面臨的潛在困難將會迎刃而解。2、價(jià)格持續(xù)上漲問題目前我市甚至全國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲原因很多，一是經(jīng)濟(jì)增長及品質(zhì)提高原因引起的每年平均5～6%的正常上漲，二是綜合因素形成的上漲，但筆者認(rèn)為，后者上漲中，一個(gè)更重要原因是各種因素引起的開發(fā)供應(yīng)量不足問題。土地資源利用、規(guī)劃審批效率、政府稅費(fèi)、配套設(shè)施接入困難與成本的浪費(fèi)、融資渠道和成本、拆遷安置問題等，均使房地產(chǎn)開發(fā)商苦不堪言，他們在房價(jià)過高的譴責(zé)中，為好多相關(guān)因素背著黑鍋，他們開發(fā)項(xiàng)目需付出堅(jiān)韌而高超的運(yùn)作代價(jià)。房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)平均利潤水平相對其它行業(yè)較高，但不能忽視的是，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金、技術(shù)、勞動等高度密集型的產(chǎn)業(yè)，尤其是資金的高度密集，產(chǎn)生了較高的投資風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)收益的普遍原理，絕大多數(shù)謀求長遠(yuǎn)發(fā)展的開發(fā)商，收益水平是自律的、合理的，當(dāng)然不包括個(gè)別短期的投機(jī)型開發(fā)商。解決房價(jià)問題，需從供應(yīng)入手，解決供應(yīng)問題應(yīng)從解決開發(fā)鏈條上的困難和問題入手方能切中要害，事半功倍。3、土地資源問題土地資源的合理利用問題，要防止片面追求拉大城市格局，容積率和層高的過渡限制，浪費(fèi)有限的土地資源、造成土地效益利用不足、增加分?jǐn)偟耐恋爻杀?、遺患后代。土地在招牌掛時(shí)就應(yīng)標(biāo)明相應(yīng)的建設(shè)指標(biāo)，競拍的開發(fā)商方能綜合測算其土地的合理價(jià)格，消除秋后算帳、消費(fèi)者受苦的問題。4、融資渠道政府多協(xié)助企業(yè)開拓多方的融資渠道，企業(yè)應(yīng)積極地與各類金融機(jī)構(gòu)接觸，探索自己固定穩(wěn)定的融資方式與渠道，保證開發(fā)資金的合理流動。5、房地產(chǎn)開發(fā)征地拆遷問題我市房地產(chǎn)征地拆遷工作基本成熟，政府支持力度較大，采取市場評估與政府指導(dǎo)價(jià)相結(jié)合的方式，是有效的辦法。但產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加并促進(jìn)就業(yè)，用長久的謀生之策取代部分拆遷現(xiàn)金安置補(bǔ)償，是更利于被拆遷方、更利于開發(fā)商的事。6、房地產(chǎn)市場信息問題目前，我市房地產(chǎn)業(yè)信息方面需加強(qiáng)，房地產(chǎn)市場應(yīng)建立健全信息渠道，借助現(xiàn)代信息手段，完成全市房地產(chǎn)信息的收集、采集、歸納、整理、公布等，并與相關(guān)地區(qū)互為溝通，方便政府、開發(fā)商、消費(fèi)者各方的資源共享與交流，及時(shí)了解我市及周邊房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)狀況和市場狀況，增加開發(fā)項(xiàng)目研究論證的信息來源渠道，減少開發(fā)失誤與風(fēng)險(xiǎn)。7、房地產(chǎn)市場規(guī)范問題房地產(chǎn)市場的規(guī)范需在準(zhǔn)入制度、過程監(jiān)控、市場退出機(jī)制上制度化，有專門的制度建設(shè)機(jī)構(gòu)、有專門的制度監(jiān)督機(jī)構(gòu)、有專門的信息采集發(fā)布機(jī)構(gòu)，專業(yè)化、制度化、日?；?。

8、住房消費(fèi)金融支持力度問題住宅消費(fèi)是最大的消費(fèi)開支，改善并增強(qiáng)住宅消費(fèi)信貸供應(yīng)量、增加供應(yīng)品種、出臺多種還貸方式，會有力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)增加對客戶信用級別的調(diào)查了解、信用檔案的建立，建立專門的資信機(jī)構(gòu)，支持有足夠資信的消費(fèi)者融資消費(fèi)，鼓勵(lì)并促進(jìn)消費(fèi)、降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。2.5市場分析2.住宅市場中，高端產(chǎn)品市場仍有較大需求，但受政策調(diào)控影響大，開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較大。約有60%的消費(fèi)者屬于中低檔消費(fèi)，所以中低檔產(chǎn)品市場需求較大，但中低檔產(chǎn)品目前的供給嚴(yán)重不足，90～130㎡的戶型銷售較火，有的出現(xiàn)排隊(duì)搶購現(xiàn)象。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快、人口的不斷增加，鄂爾多斯住宅市場會在未來3～5年保持良好的發(fā)展形勢。之后能否有良好表現(xiàn)，關(guān)鍵看政府招商引資、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)豐富、調(diào)整、升級了。很易理解，一個(gè)就業(yè)5～10萬人的大型企業(yè)投產(chǎn)，就會自然形成并帶動一個(gè)10～40萬人口的城區(qū)。反之，一個(gè)能容納10～40萬人口的城區(qū)規(guī)劃，沒有產(chǎn)業(yè)支承或產(chǎn)業(yè)支承不夠，那就危險(xiǎn)。2.商業(yè)樓盤（小型底商及五層以下的不計(jì)）開發(fā)的形態(tài)已經(jīng)很豐富，在檔次及規(guī)模上已經(jīng)突破了原有規(guī)劃設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，向先進(jìn)城市的發(fā)展及功能配置靠近,市場細(xì)分及規(guī)模策略很明顯。各開發(fā)商及項(xiàng)目定位均突出兩個(gè)特點(diǎn)：一是設(shè)法創(chuàng)地區(qū)之最，成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，增加項(xiàng)目本身的知名度和吸引力；二是在功能及業(yè)態(tài)上提升檔次和人性設(shè)計(jì)，改變舊商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的不足，以增加對消費(fèi)者的吸引力，給人以全新的視覺和消費(fèi)觀念，引導(dǎo)休閑體驗(yàn)式消費(fèi)理念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的升級換代。2.商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，尤其是寫字樓、酒店、旅游業(yè)、商業(yè)購物中心的開發(fā)和經(jīng)營，與地區(qū)經(jīng)濟(jì)的外向性、開放程度密切相關(guān)。政府招商引資的力度及結(jié)果，極大地影響商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的前景。如果通過政府招商引資，鄂爾多斯能夠有數(shù)個(gè)大中型第二產(chǎn)業(yè)的勞動密集型廠礦企業(yè)落戶，支承起約10-20萬人口的就業(yè)，吸引外來從業(yè)人口及中小企業(yè)不斷進(jìn)入，帶動并促進(jìn)本地中小企業(yè)發(fā)展壯大，實(shí)現(xiàn)本地及外來人口的廣泛就業(yè)，那么商業(yè)及住宅地產(chǎn)，將會實(shí)現(xiàn)長久的良好發(fā)展形勢。沒有城市整體的集聚力，沒有第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動，沒有廣泛的就業(yè)和人口增加，作為第三產(chǎn)業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)，同其它第三產(chǎn)業(yè)一樣，不會得到長足發(fā)展。人口是鄂爾多斯目前發(fā)展的一個(gè)重要制約因素，人口來自就業(yè)，就業(yè)來自產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)來自城市的發(fā)展?jié)摿εc政策。那么鄂爾多斯的城市發(fā)展?jié)摿σ驯粐鴥?nèi)區(qū)內(nèi)廣泛認(rèn)同，政策也不斷出臺，但廣泛地引進(jìn)大中型企業(yè)及投資者，是一個(gè)長期艱巨的任務(wù)。特別是重點(diǎn)引進(jìn)生產(chǎn)制造類第二產(chǎn)業(yè)企業(yè)，會大大促進(jìn)鄂爾多斯其它產(chǎn)業(yè)的長久發(fā)展與繁榮，形成良性互動的良好局面。2.6寫字樓市場需求分析近年來，鄂爾多斯市作為國家重要的能源基地，工業(yè)發(fā)展迅猛，綜合效益顯著。進(jìn)入“八五”后期以來，鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭，工業(yè)經(jīng)濟(jì)增長速度連續(xù)7年位居自治區(qū)之首，ＧDP平均增長速度在20％以上，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，鄂爾多斯市資源優(yōu)勢，與國內(nèi)實(shí)力較強(qiáng)的八家大型電力企業(yè)及中科信、久泰、新汶、新奧等企業(yè)集團(tuán)簽定了煤電、煤轉(zhuǎn)甲醇、二甲醚等一批重大項(xiàng)目協(xié)議；伊化集團(tuán)甲醇、蒙西神華集團(tuán)搗固焦項(xiàng)目、長呼天然氣輸氣項(xiàng)目、星光集團(tuán)雙氰胺、三維公司鐵合金、新華公司結(jié)晶硅等項(xiàng)目。達(dá)電三期，鄂爾多斯集團(tuán)硅電聯(lián)產(chǎn)，黑岱溝露天礦擴(kuò)建、補(bǔ)連塔煤礦技改，神華(馬家塔)煤化油項(xiàng)目，一批國家重點(diǎn)項(xiàng)目在鄂爾多斯市陸續(xù)開工建設(shè)，并且境內(nèi)交通、通訊基礎(chǔ)設(shè)施完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景良好，被稱為“中國西部之光”。東勝區(qū)擁有毛紡、煤炭、化工、建材、電力、機(jī)械、電子、皮革、釀造、地毯、造紙、五金、房地產(chǎn)等2000家企業(yè)，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的有關(guān)資料顯示，東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)增長率居全國百強(qiáng)縣市第25位，經(jīng)濟(jì)活力居全國第二位。近年，東勝雖一幢幢高樓拔地而起，也不乏有些高檔寫字樓的建設(shè)，但由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)的活躍，周圍大企業(yè)集團(tuán)的迅速集聚和發(fā)展，涌現(xiàn)出一大批企事業(yè)單位沒有寫字樓可租，或他們對目前的這種寫字樓的辦公條件不滿意，均想尋求一處外部環(huán)境優(yōu)雅，結(jié)構(gòu)品位高檔舒適，物業(yè)管理健全、先進(jìn)，保安、清潔到位的工作環(huán)境。為了適應(yīng)東勝經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要以及一批新興企業(yè)的辦公需求，和人們對文化生活、精神生活的需求，也為了進(jìn)一步完善東勝區(qū)的城市功能，內(nèi)蒙古房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司，根據(jù)東勝區(qū)的城市整體規(guī)劃，申請政府同意，決定本企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)鄂爾多斯市.金融廣場C座、D座、S-B座。2.7總結(jié)鄂爾多斯城市建設(shè)發(fā)展前景非常廣闊，鄂爾多斯城市發(fā)展戰(zhàn)略是長遠(yuǎn)的宏偉的。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景是美好的，3～5年內(nèi)是房地產(chǎn)業(yè)解決內(nèi)需的過程。之后，房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，取決于外向型經(jīng)濟(jì)運(yùn)行下，城市產(chǎn)業(yè)的壯大、就業(yè)的增加、人口的增長、消費(fèi)的增長與升級。第三章場址和項(xiàng)目建設(shè)條件3.1場址3.1.1場址位置“.金融廣場C座、D座、S-B座”位于東勝鐵西區(qū)鄂托克草原文化公園南，北臨鄂托克西街，西臨中央路，南臨.金融廣場E座、F座、S-C座、S-D座，東臨.金融廣場L座。3.1.2場地現(xiàn)狀場地東面和北面為城市道路，西面為移動公司項(xiàng)目用地，南面為.金融廣場K、S-G座。場地地勢平整，無拆遷，市政水、電、暖、燃?xì)饩尤氡镜貕K。交通便利、環(huán)境幽靜、利于采光，適宜總體規(guī)劃。場地規(guī)劃總用地面積26006平方米3.1.3規(guī)劃要求根據(jù)國家相關(guān)法規(guī)及鄂爾多斯市城市規(guī)劃管理部門的相關(guān)規(guī)劃，本地段的主要用地性質(zhì)為辦公及配套服務(wù)設(shè)施。3.2自然環(huán)境3.2.1

地質(zhì)地貌

1、構(gòu)造

東勝區(qū)地處鄂爾多斯地臺向斜北部的伊陜斜坡上，北鄰烏蘭格爾隆起?？傮w構(gòu)造形態(tài)為一南向西傾斜的緩傾單斜層。地質(zhì)傾角一般為3－5度?；貫樘沤绻爬献冑|(zhì)巖系。元古代和下古代處于隆起狀態(tài)，從上古代的中晚石炭紀(jì)開始接受沉積，沉積覆蓋層包括華力系構(gòu)造層、印支構(gòu)造層、燕山構(gòu)造層和喜山構(gòu)造層。

2、地貌

東勝區(qū)的地勢西高東低。最高點(diǎn)在西部巴音敖包鄉(xiāng)布日嘎斯泰村，海拔1615米，最低點(diǎn)在東部塔拉壕鄉(xiāng)紅泥塔村，海拔1269米。按地貌特征，全市可明顯地分為東西兩個(gè)區(qū)域。以柴登鄉(xiāng)的城梁村至漫賴鄉(xiāng)的海子灣村一線為界，東部為丘陵溝壑區(qū)，西部為波狀高原區(qū)。

3.2.2

氣候

東勝區(qū)屬于溫帶大陸性氣候，大陸度65.7～70.3，主要受西北環(huán)流與極地冷空氣的影響，氣候特征為：春季干旱，夏季溫?zé)?，秋季涼爽，冬季寒冷。季度更替明顯，冬長夏短，四季分明。

春季長溫快，降水量少，大風(fēng)多，蒸發(fā)量大，氣候干燥。春季是過渡性季節(jié)，蒙古高壓減退，太平洋副高壓加強(qiáng)北上，氣溫迅速回長，5月中下旬春霜結(jié)束。由于長溫快，降水少，風(fēng)大，土壤中水分蒸發(fā)強(qiáng)烈，氣候干燥，土地干松，春旱嚴(yán)重，沙化加劇。

夏季短促、溫?zé)?，降水集中，氣候濕潤。該季雖然短促，氣候變化卻很明顯。秋季降溫快，氣候涼爽，霜凍嚴(yán)重，冰雹多，氣候變化明顯，多數(shù)年份，天高氣爽，光照充沛，是農(nóng)牧草成熟的大好季節(jié)。該季節(jié)內(nèi)冷空氣活動頻繁，多出現(xiàn)雷陣雨并伴有冰雹、大風(fēng)天氣?！岸嗽慢埧趭Z食”，就是說該期容易出現(xiàn)冰雹，僅8、9月的冰雹幾率占全年的28%～32%。冬季漫長而寒冷，寒潮天氣多。該季節(jié)是季風(fēng)極盛期，盛行西北風(fēng)，蒙古高壓勢強(qiáng)，冷空氣不斷暴發(fā)南下，受極地冷氣團(tuán)的影響，冬季長達(dá)6個(gè)月，季平均氣溫零下11攝氏度。受西北風(fēng)帶高空低壓槽的東移影響，寒潮天氣頻繁發(fā)生，并伴有降雪、大風(fēng)天氣。

3.3社會和經(jīng)濟(jì)環(huán)境鄂爾多斯市經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺階。初步核算，2008年地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)達(dá)到1600.0億元，同比增長24.0%，其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值42.6億元，同比增長4.6%；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值439.6億元，同比增長29.7%，其中工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值367.7億元，同比增長28.0%；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值317.8億元，同比增長19.8%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)比例由上年的6.8：52.5：40.7調(diào)整為5.3：55.0：39.7。三次產(chǎn)業(yè)對GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為0.9%、62.0%、37.1%。資料表明，鄂爾多斯全市已探明煤炭儲量1496億噸，不僅儲量大、面積廣、埋藏淺，而且品種齊全，質(zhì)量好。截止到2008年，在鄂爾多斯盆地天然氣深明儲量達(dá)8615億立方米。天然堿保有儲量1.4億噸，芒硝保有儲量35億噸，分別居全國第二位和第三位。鹽湖及石灰?guī)r資源也較為豐富，保有儲量分別為1.6億噸和9.4億噸。煤炭遠(yuǎn)景地質(zhì)儲量1.2萬億噸探明保有資源儲量2232億噸，均居全國第二位，煤炭儲量已占全國的11.7%。我區(qū)煤炭資源不僅儲量大，分布集中，而且有從褐煤到無煙煤多個(gè)品種，具備大規(guī)模開發(fā)的條件。地區(qū)實(shí)力不斷提升。經(jīng)濟(jì)總量不斷做大，質(zhì)量不斷提高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯增強(qiáng)。地區(qū)軟實(shí)力進(jìn)一步提升，進(jìn)入創(chuàng)建全國文明城市先進(jìn)工作城市行列，入圍中國城市綜合創(chuàng)新力50強(qiáng)，榮獲中國最安全城市稱號和中華寶鋼環(huán)境優(yōu)秀獎，特別是“鄂爾多斯發(fā)展模式”得到中央和自治區(qū)的充分肯定和高度重視，并在全國宣傳推廣，成為改革開放30年全國十八個(gè)典型地區(qū)之一，城市知名度和影響力進(jìn)一步擴(kuò)大，地區(qū)要素集聚能力大幅提升。2009年主要預(yù)期目標(biāo)是：地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到2000億元，增長20.5％；工業(yè)增加值達(dá)到1030億元，增長23.5％；財(cái)政收入達(dá)到320億元，增長20.8％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到25000元，增長28.6％；農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到8000元，增長13.4％；全社會固定資產(chǎn)投資達(dá)到1500億元，增長40.2％；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4％以內(nèi)；人口自然增長率控制在6‰以內(nèi)；單位生產(chǎn)總值能耗下降6.48％，削減二氧化硫排放量1.5萬噸、化學(xué)需氧量2600噸；億元生產(chǎn)總值安全事故死亡人數(shù)控制在0.2以內(nèi)。總面積2517平方公里，總?cè)丝?30579人，其中非農(nóng)業(yè)人口162317人，農(nóng)業(yè)人口68262人，轄泊江海子、罕臺、塔拉壕三個(gè)鎮(zhèn)，公園、林蔭、建設(shè)、富興、天驕、訶額倫、巴音門克、哈巴格希九個(gè)街道辦事處。東勝不僅是世界蒙古民族文化保留最為完整的地區(qū)之一，也是中國草原文化與黃河文化相互交融最為完全的地區(qū)之一，這里擁有我國保存最完整的秦直道、秦長城遺跡，擁有考古價(jià)值極高的漢、北魏等各時(shí)期歷史遺址，有世界級保護(hù)濕地和國家級自然保護(hù)區(qū)——泊江海子遺鷗自然保護(hù)區(qū)，是旅游度假、考古探奇的絕佳之地。東勝地處有中國21世紀(jì)能源接續(xù)地之稱的鄂爾多斯盆地，境內(nèi)和周邊地區(qū)資源富集，尤以優(yōu)質(zhì)煤炭聞名遐邇，石灰?guī)r、石英沙、建筑粘土、陶瓷粘土等資源儲量驚人，開發(fā)潛力巨大。東勝區(qū)位優(yōu)勢明顯，109、210國道在此交匯，包東、東蘇高速公路、包府公路，包神、東烏鐵路貫穿市區(qū)，東康快速通道建成通車，網(wǎng)通、電信、聯(lián)通幾大信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境，以東勝為中心的交通網(wǎng)絡(luò)和信息通訊網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。資源和區(qū)位優(yōu)勢為東勝擴(kuò)大開放水平，提高招商引資能力，加快經(jīng)濟(jì)社會跨越式發(fā)展提供了重要保障。東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居自治區(qū)前列，實(shí)力雄厚，勢頭強(qiáng)勁，與首府呼和浩特、鋼城包頭構(gòu)成內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“金三角”，特別是“十五”以來，東勝區(qū)利用資源優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢，充分構(gòu)筑絨紡、煤炭、建材、林沙為主的工業(yè)體系，呈現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)建設(shè)持續(xù)快速發(fā)展、社會事業(yè)整體推進(jìn)、結(jié)構(gòu)調(diào)整更加合理、城市功能日趨完善、生態(tài)建設(shè)成效顯著、人與自然和諧相處的可持續(xù)發(fā)展態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)實(shí)力始終保持在自治區(qū)101個(gè)旗縣（區(qū)）前列，2006年由國家統(tǒng)計(jì)局公布的最新全國縣域排名，東勝區(qū)綜合排名由2005年的56位上升到第25位，是自治區(qū)連續(xù)兩年唯一入圍全國縣域百強(qiáng)的旗區(qū)。2007年,全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到300億元，增長34.2%；財(cái)政收入完成65.1億元，增長29%，繼續(xù)列居自治區(qū)101個(gè)旗縣區(qū)首位；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到17545元、6287元，增長24.5%和15.8%；固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)188億元，增長70.3%；二氧化硫排放量削減500噸，萬元GDP能耗下降5%。

東勝區(qū)始終堅(jiān)持“工業(yè)立區(qū)、生態(tài)綠區(qū)、三產(chǎn)強(qiáng)區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，走出了一條符合東勝實(shí)際、獨(dú)具東勝特色的縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展新路子。“工業(yè)立區(qū)”是讓園區(qū)經(jīng)濟(jì)坐正席，唱主角，充分依托城市和資源優(yōu)勢，以引進(jìn)大項(xiàng)目、好項(xiàng)目為突破口，建設(shè)了一批如富興羊絨、鄂絨紡織、康巴什煤化工、萬利建材、銅川沙棘、罕臺機(jī)械制造等專題園區(qū)，堅(jiān)持“高起點(diǎn)、高科技、高效益、高產(chǎn)業(yè)鏈、高附加值、高度節(jié)能環(huán)?！币?，促使園區(qū)經(jīng)濟(jì)走上持續(xù)快速發(fā)展軌道。2006年，東勝區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值55億元，煤炭、紡織、電力燃?xì)獾戎еa(chǎn)業(yè)帶動作用更加明顯，伊泰股份、神華萬利煤礦、鄂爾多斯電力、鄂絨股份、蒙泰煤電、萬正集團(tuán)等重點(diǎn)企業(yè)增加值均超過億元。工業(yè)規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)已開始顯現(xiàn)，發(fā)展后勁增強(qiáng)，為東勝工業(yè)持續(xù)發(fā)展、工業(yè)化水平提升，產(chǎn)業(yè)鏈條延伸、資源深加工利用打下了良好的基礎(chǔ)?！吧鷳B(tài)綠區(qū)”是以退耕還林為主導(dǎo)，積極實(shí)施“雙退雙還”、“雙禁雙推”工程，截止目前東勝區(qū)有林面積達(dá)到151萬畝，退耕還林面積達(dá)到32.9萬畝，退牧還草面積達(dá)到190萬畝，草原面積達(dá)到304萬畝，植被覆蓋率達(dá)到85%，森林覆蓋率達(dá)到28%，人均公共綠地面積由2000年的0.6平方米增加到20平方米?！叭a(chǎn)強(qiáng)區(qū)”是以城市化為載體，全面打造文化教育、旅游消費(fèi)、物流配送和金融商貿(mào)四大中心，不斷提升三產(chǎn)檔次和水平。目前東勝區(qū)各類商品市場和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總數(shù)達(dá)到8000個(gè)，經(jīng)營商品種類達(dá)到3萬余種，銷售總額達(dá)到84億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入34.5億元，在國民經(jīng)濟(jì)中的比重占到了60%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整實(shí)現(xiàn)了從“二三一”到“三二一”的突破。

東勝區(qū)不斷深化城市發(fā)展思路，確立“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”理念，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在城市建設(shè)中得到有力體現(xiàn)，城市建設(shè)又促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。實(shí)施“拉大、補(bǔ)欠、崛起”戰(zhàn)略，東勝區(qū)已形成比較合理的城鎮(zhèn)發(fā)展體系，提高了對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的集聚、輻射帶動力，增強(qiáng)了對項(xiàng)目和資金的吸引力，城市化使工業(yè)化水平不斷提升，城市化又促使第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)了超常規(guī)跨越式發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，城市環(huán)境的改善，使東勝區(qū)就業(yè)、消費(fèi)水平和人民生活質(zhì)量穩(wěn)步提高。2007年，東勝區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到17545元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6287元，每百戶家庭擁有轎車17輛，移動電話255部，家用電腦43臺。圍繞“一市兩區(qū)、三個(gè)組團(tuán)”的全市整體城市規(guī)劃來規(guī)劃東勝區(qū)城市建設(shè)，2008年，東勝區(qū)計(jì)劃投資70億元用于城市建設(shè)，重點(diǎn)要統(tǒng)籌新、舊城區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，東勝區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)了從“城鄉(xiāng)一體化”到“依托城市發(fā)展東勝”到“抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)”的歷史性跨越。3.4基礎(chǔ)設(shè)施條件(1)交通運(yùn)輸東勝區(qū)北距包頭市96公里，距北京市800公里。有109、210國道、包（頭）東（勝）高速公路縱橫穿越市區(qū)，包（頭）神（木）鐵路從市區(qū)穿過，包（頭）府（谷）公路沿市而過，東（勝）烏（海）鐵路已通車，公路鐵路交通干道與全國公路鐵路網(wǎng)相連通，(2)郵電通信鄂爾多斯市經(jīng)過多年的建設(shè)，在郵政、電信機(jī)構(gòu)增設(shè)，交換容量、網(wǎng)點(diǎn)的增擴(kuò)、傳輸網(wǎng)絡(luò)的優(yōu)化，用戶接入網(wǎng)絡(luò)的完善，通信的覆蓋增容、補(bǔ)點(diǎn)等方面有了較大的突破。呼西光纜貫通，網(wǎng)通、移動、聯(lián)通、鐵通幾大信息網(wǎng)絡(luò)覆蓋全境。市區(qū)通訊已與全國聯(lián)網(wǎng)，可直撥國內(nèi)外長途電話和發(fā)送傳真。（3）電力國家五大電力公司山東魯能、廣東珠江、香港海粵、山東久泰化工等一些國內(nèi)知名企業(yè)入駐鄂爾多斯市。其中，國電集團(tuán)投資近30億元的熱電聯(lián)產(chǎn)項(xiàng)目已落戶東勝。東勝區(qū)現(xiàn)有110kV變電站1座，供電所2個(gè)，可以保證項(xiàng)目用電。3.5公用工程現(xiàn)狀（1）供水工程本項(xiàng)目主要為生活用水，鄂爾多斯市東勝區(qū)鐵西城市供水管網(wǎng)齊備，本項(xiàng)目用水由新區(qū)自來水公司統(tǒng)一供給，供水量可滿足需要。供水管線接口可設(shè)在托克西街、中央路一側(cè)。（2）排水新建項(xiàng)目的排水主要為生活廢水及雨水，排水主干管接入城市排水管網(wǎng)。污水及雨水水管線接口可設(shè)在托克西街一側(cè)。（3）供電當(dāng)?shù)毓╇姴块T電力供應(yīng)可滿足本項(xiàng)目需要。為滿足本工程一、二級負(fù)荷的供電要求，由供電局提供10KV兩個(gè)獨(dú)立電源同時(shí)供電，當(dāng)其中一路電源發(fā)生故障時(shí)，另一路電源不致同時(shí)受到損壞，且確保一、二級負(fù)荷的需求。（4）供暖該區(qū)域已納入城市集中供熱范圍，供暖管線布置接入市政管網(wǎng)，各管線接口設(shè)中央路一側(cè)。第四章建筑設(shè)計(jì)方案建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想及原則（1）遵循國家有關(guān)法律、法規(guī)和方針、政策，充分體現(xiàn)建設(shè)理念和以人為本的指導(dǎo)思想，堅(jiān)持因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用的原則，滿足各企業(yè)辦公、會議、休閑、娛樂等各項(xiàng)活動要求。（2）項(xiàng)目的建設(shè)方案應(yīng)符合城市規(guī)劃的要求，綜合考慮建筑性質(zhì)、建筑造型、建筑立面特征等與周圍環(huán)境的關(guān)系，并應(yīng)符合國家有關(guān)節(jié)約用地、節(jié)能節(jié)水、環(huán)境保護(hù)和消防安全等規(guī)定。（3）辦公用房的建設(shè)水平，應(yīng)與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)，做到實(shí)事求是、因地制宜、功能適用、簡樸莊重。（4）充分發(fā)揮該地段的優(yōu)勢，盡最大可能有效利用土地。4.2設(shè)計(jì)依據(jù)（1）《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-2005（2）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-952005（3）《辦公建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ67-89（4）《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-2005（5）《方便殘疾人使用的城市道路和建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ50-88（6）《人民防空工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ50038-94（7）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95（8）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-2002（9）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001（10）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002（11）其它有關(guān)建筑、結(jié)構(gòu)等方面規(guī)范（12）內(nèi)蒙古自治區(qū)和鄂爾多斯市的有關(guān)規(guī)定4.3總體規(guī)劃設(shè)計(jì)本項(xiàng)目地處東勝區(qū)政府西，鄂托克草原文化公園南，基地西、北兩個(gè)方向分別由50米，30米城市綠化帶包圍，并位于城市景觀節(jié)點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢明顯，自然景色宜人。項(xiàng)目開發(fā)配合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，設(shè)計(jì)以城市總體規(guī)劃為依據(jù)，力求將自然景觀與人文環(huán)境相得益彰。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，環(huán)境效益，社會效益三位一體。4.3.1設(shè)計(jì)理念我們的設(shè)計(jì)目標(biāo)就是要在滿足·金融廣場的各項(xiàng)功能的合理性、先進(jìn)性和高效率的前提下，塑造一個(gè)具有鮮明的標(biāo)志性和時(shí)代氣息的建筑群，展現(xiàn)鄂爾多斯市新世紀(jì)的建設(shè)風(fēng)貌。本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)理念主要有以下方面：1、統(tǒng)籌考慮地塊所處的位置以及基地的周邊的各種要素，充分挖掘土地潛能，綜合考慮各方要求，力求達(dá)到多方利益平衡。2、尊重城市現(xiàn)狀的同時(shí)，引入新的空間形態(tài)和元素，形成獨(dú)特的區(qū)域特征，提高鄂爾多斯市城市生活和文化品質(zhì)，營造一座環(huán)境優(yōu)美、現(xiàn)代簡潔的金融商業(yè)中心，創(chuàng)造出一種親切宜人的新型城市生活環(huán)境，以滿足不同類型的城市金融商業(yè)的需求。3、應(yīng)用城市現(xiàn)象原理，關(guān)注建筑與周邊環(huán)境的空間關(guān)系，中心區(qū)內(nèi)部景觀與四周有機(jī)統(tǒng)一，使之成為整個(gè)城市景觀有機(jī)組成部分。4、綜合運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計(jì)手法，創(chuàng)造收放有序，功能與氛圍統(tǒng)一的，城市空間節(jié)點(diǎn)。把握區(qū)域空間環(huán)境意向。創(chuàng)造高低錯(cuò)落，結(jié)構(gòu)清晰，風(fēng)格獨(dú)特，有機(jī)和諧的地標(biāo)建筑群。5、在反映形象特色上，它以豐富的造型和現(xiàn)代建筑的語匯向社會展示東勝區(qū)的社會形象。6、在功能和技術(shù)層面上，它將滿足工作人員辦公、會議、餐飲、鍛煉、休閑、娛樂等各項(xiàng)活動,為工作人員提供一個(gè)高品質(zhì)的辦公場所。4.3.2道路與交通1、道路“一縱兩橫”的內(nèi)部道路與周邊城市道路相連，并形成區(qū)內(nèi)環(huán)路，區(qū)別于城市交通干道，而服務(wù)內(nèi)部功能，流線清晰，通行便捷。方便人流集散.與建筑出入口保持適當(dāng)距離，道路斷面設(shè)計(jì)充分考慮機(jī)動車發(fā)展需要及人行要求，機(jī)動車道寬14米，人行道寬4米。內(nèi)部設(shè)休閑步行街，布置景觀小品，活躍場所氛圍，并作為各功能單元的連接紐帶，并保持人性化的尺度特征。2、停車設(shè)計(jì)地下停車，地面停車同時(shí)考慮，地面均采用嵌草磚停車場。4.3.3景觀設(shè)計(jì)1、.金融廣場綠化布置努力改善金融中心的生態(tài)環(huán)境，為使用者提供更多的新鮮空氣和舒適的小氣候；2、采用集中與分散，點(diǎn)、線、面結(jié)合的手法，形成由行道樹、嵌草磚停車場，場地邊角綠地組成綠化系統(tǒng)。3、綠化景觀考慮北方氣候特征，采用綠地與廣場相結(jié)合的手法，強(qiáng)調(diào)空間環(huán)境的塑造。建筑北側(cè)朝向公園,以創(chuàng)造豐富的城市景觀界面，結(jié)合公共綠地布置主入口廣場，采用幾何圖案，突出建筑的莊重氣氛。4、設(shè)計(jì)自然有序，收放自如的生態(tài)型空間的設(shè)計(jì)遵循有機(jī)、自然、人性化、趣味性強(qiáng)的設(shè)計(jì)手法，開放式空間、半開放式空間、有機(jī)組合，達(dá)到四季春常在，處處景不同的生態(tài)型、可發(fā)展型空間設(shè)計(jì)。4.4建筑方案4.4.1設(shè)計(jì)目標(biāo)項(xiàng)目的可操作性，地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前瞻性，發(fā)掘地區(qū)文脈，滿足功能要求，藝術(shù)性，及先進(jìn)技術(shù)的應(yīng)用。1、群體空間設(shè)計(jì)1.1建筑群體布局綜合考慮土地的充分利用、環(huán)境質(zhì)量的提高，兼顧采光、節(jié)能，人的感受，并充分考慮對城市天際線和街景的貢獻(xiàn)。利用地形高差，局部做錯(cuò)層處理，豐富空間形式，同時(shí)減少工程土方造價(jià)。1.2組團(tuán)分區(qū)兼顧形態(tài)及業(yè)態(tài)。分為高層金融辦公區(qū)公寓和多層中心商業(yè)區(qū)。1.3高層金融商業(yè)辦公區(qū)：高層金融商業(yè)辦公區(qū)呈周邊半圍合線性排列，功能空間相對獨(dú)立，形體有序，視野開闊。為使用者提供良好的工作環(huán)境。1.4多層中心商業(yè)區(qū)：區(qū)內(nèi)成片布置，通過道路廣場節(jié)點(diǎn)有機(jī)連接，空間形式豐富，商業(yè)氣氛濃郁。1.5多層區(qū)與高層區(qū)高低錯(cuò)落，空間形成對比，同時(shí)應(yīng)用廣場道路，有機(jī)聯(lián)結(jié)。2、單體設(shè)計(jì)依據(jù)功能安排，動靜有別，相容相背，各就其位，彼此有機(jī)聯(lián)系，互不相擾。地上地下，綜合利用。大樓的建設(shè)風(fēng)格既要突出現(xiàn)代化特征，又要體現(xiàn)企業(yè)辦公建筑的莊嚴(yán)氣氛，根據(jù)場地所處的周邊建筑環(huán)境，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際，從空間上注重協(xié)調(diào)，通過空間的起伏與多樣，形成錯(cuò)落有致，色彩鮮明的空間景致。真正展示該區(qū)標(biāo)志性建筑最美的一面。而大樓也可以得到最佳城市視景，形成了沿城市主干道上延續(xù)的建筑界，建筑群體造型以長方形體為最基本的造型元素，在設(shè)計(jì)中通過大小、比例不等的長方體的組合和變化來體現(xiàn)建筑內(nèi)部的空間和現(xiàn)代建筑氣質(zhì)。同時(shí)，以均衡與變化兩種方法來進(jìn)行立面設(shè)計(jì)，滲透著建筑的時(shí)代特征。C座與D座之間通過S-B座連接，表達(dá)建筑造型上的延展與大氣，同時(shí)用弧線和直線的對形成視覺上的張力和沖擊。本樓群建筑為一類高層建筑，建筑耐久年限為二級，使用年限為50—100年。根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》規(guī)定，建筑防火分類為一類高層建筑，建筑耐火等級為一級。4.4.2立面設(shè)計(jì)1、立面設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，通過簡潔的豎向線條和橫向線條的運(yùn)用及局部變化，形成強(qiáng)烈的視覺沖擊。在強(qiáng)調(diào)自單體特色的同時(shí)與金融商業(yè)區(qū)形成良好的呼應(yīng)，從而提升地塊品質(zhì)。2、建筑色彩設(shè)計(jì)及材料設(shè)計(jì)：建筑色彩以深色調(diào)為主，力求外觀色彩凝重，典雅。給人以實(shí)力雄厚，穩(wěn)重力量之感。外裝飾材料選擇以外墻干掛地磚和鋁合金幕墻板為主，一方面保持建筑外裝飾耐久性，另一方面進(jìn)一步體現(xiàn)建筑的時(shí)代性，實(shí)力性和高貴性。打造鄂爾多斯國際金融中心，塑造地標(biāo)性建筑群C座地上41層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防C座地上23層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防D座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防D座地上26層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫K座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防G座地上19層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為公寓，地下設(shè)車庫及人防S-G座地上4層，地下2層，地上營業(yè)廳，辦公，地下設(shè)車庫人防H座地上21層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防E座地上26層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-F座地上4層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫及人防F座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-E座地上5層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上5層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫C座地上41層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防C座地上23層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防D座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防D座地上26層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫K座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防G座地上19層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為公寓，地下設(shè)車庫及人防S-G座地上4層，地下2層，地上營業(yè)廳，辦公，地下設(shè)車庫人防H座地上21層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防E座地上26層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-F座地上4層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫及人防F座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-E座地上5層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上5層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫C座地上41層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防C座地上23層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防D座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防D座地上26層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫K座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防G座地上19層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為公寓，地下設(shè)車庫及人防S-G座地上4層，地下2層，地上營業(yè)廳，辦公，地下設(shè)車庫人防H座地上21層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防E座地上26層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-F座地上4層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫及人防F座地上25層，地下2層，1-4層商業(yè)，以上為寫字樓，地下設(shè)車庫及人防S-E座地上5層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上5層，地下1層，地上商業(yè)，地下設(shè)車庫S-B座地上4層，地下2層，1-4層商業(yè)，地下設(shè)車庫3、層高C座建筑高度為90.25米，其中商業(yè)（一、二、三、四層）為5.1米的層高，辦公為3.6米的層高；D座建筑高度為100.95米，其中商業(yè)（一、二、三、四層）為5.1米的層高，辦公為3.6米的層高。4.4.3鄂爾多斯市?金融廣場C、D、S-B座由綜合樓C座、D座和S-B座組成。綜合樓C座總建筑面積為37343平方米，D座總建筑面積為42689平方米，S-B座總建筑面積為10252平方米，地下總建筑面積為14260平方米，總建筑面積合計(jì)為104544平方米4.4.4?金融廣場C座、D座、S-B座要形成獨(dú)特的區(qū)域特征，提高鄂爾多斯市城市生活和文化品質(zhì)，營造一座環(huán)境優(yōu)美、現(xiàn)代簡潔的金融商業(yè)中心，創(chuàng)造出一種親切宜人的新型城市生活環(huán)境，以滿足不同類型的城市金融商業(yè)的需求。使用功能定位于辦公、公寓、商業(yè)、會所、餐飲、休閑娛樂等。?金融廣場C座、D座、S-B座提供多種辦公室選擇和配置齊備的會議中心。每一層都設(shè)有茶水間，而且在S-B座設(shè)有休閑娛樂設(shè)施。在大廈的大堂內(nèi)由訓(xùn)練有素的工作人員為辦公人員提供前臺接待服務(wù)。如有需要，每個(gè)樓層也可提供接待和電話接聽服務(wù)。在大堂和每個(gè)樓層都可設(shè)立公司指示牌。辦公套房可按具體要求設(shè)計(jì)布置。主體辦公部分采用框剪結(jié)構(gòu)并盡量開敞，營造大空間可以自由劃分，便于今后的分隔和租賃需要。設(shè)計(jì)中將辦公空間朝向南面，以最大限度爭取良好的采光面。4.5建筑結(jié)構(gòu)4.5.1、結(jié)構(gòu)概況?金融廣場C座，主體結(jié)構(gòu)為地下二層，地上二十三層的框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻底部加強(qiáng)區(qū)為四層，?金融廣場D座，主體結(jié)構(gòu)為地下二層，地上二十六層的框架一剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻底部加強(qiáng)區(qū)為四層。4.5.2、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1、設(shè)計(jì)參數(shù)：抗震設(shè)防烈度七度基本地震加速度0.設(shè)計(jì)地震分組第三組50年結(jié)構(gòu)安全等級二級抗震設(shè)防類別丙類框架抗震等級二級剪力墻抗震等級二級地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級乙級2、主要設(shè)計(jì)活荷載標(biāo)準(zhǔn)值：（KN/m2）房間類別辦公室會議室衛(wèi)生間商店廚房餐廳樓梯電梯機(jī)房，風(fēng)機(jī)房上人屋面不上人屋面荷載標(biāo)準(zhǔn)值2.02.02.53.54.02.53.57.02.00.53、基本風(fēng)壓標(biāo)準(zhǔn)值：0.55（KN/m2）；基本雪壓標(biāo)準(zhǔn)值：0.25（KN/m2）。4.5.3、設(shè)計(jì)依據(jù)1、設(shè)計(jì)依據(jù)主要規(guī)范和規(guī)程：《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（GB50009-2006）《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50008-2001）《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50011-2001）《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（JGJ3-2002）《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50010-2002）《鋼筋機(jī)械連接通用技術(shù)規(guī)程》（JGJ107-2003）《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50007-2002）《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》（GB50108-2001）《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》（JGJ79-2002）《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（GB50068-2001）《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50017-2003）《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB50223-2004）2、a、結(jié)構(gòu)圖采用平面整體表示方法，做法詳《混凝土結(jié)b、抗震節(jié)點(diǎn)有關(guān)做法采用國家標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖集《建筑物抗震構(gòu)造詳圖》（G329-1-9）<2005版>。4.5.4、地基基礎(chǔ)1、本工程基本地質(zhì)情況根據(jù)內(nèi)蒙古科達(dá)勘察工程有限責(zé)任公司提供的工程勘察報(bào)告（G2008-04-40）：a、建筑物基礎(chǔ)持力層為砂礫層。b、建筑場地類別Ⅱ類，場地標(biāo)準(zhǔn)凍深為1.60米，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)不良地質(zhì)現(xiàn)象，場地土無液化性，屬抗震有利地段。c、場地工程地質(zhì)條件較好，基礎(chǔ)坐落在砂礫層上，地基承載力特征值按fak=250kpa設(shè)計(jì)。2、基槽開挖后必須經(jīng)甲方，設(shè)計(jì)、施工、勘測和監(jiān)理等有關(guān)部門專業(yè)技術(shù)人員驗(yàn)槽之后可進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工，基槽開挖后應(yīng)作好物探和釬探工作，若發(fā)現(xiàn)實(shí)際地質(zhì)情況與勘察報(bào)告不符或其它異常情況時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)部門技術(shù)人員進(jìn)行協(xié)商處理。3、由于基坑大面積開挖深度較大，施工時(shí)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定放坡，基坑開挖時(shí)，在挖至設(shè)計(jì)基底標(biāo)高前應(yīng)預(yù)留200mm左右土層人工開挖，以免擾動基底原土層。4、地下室底板澆筑混凝土前，應(yīng)保證地模干凈，特別是集水坑部位應(yīng)搞好排水及清理雜物工作。踩踏變形的鋼筋應(yīng)該復(fù)位，模板的拼縫，固定應(yīng)嚴(yán)密牢固，保證不漏漿不移位。5、地下室施工完畢后不得長期曝曬，要及時(shí)回填?；靥钋皯?yīng)將坑內(nèi)雜物清理干凈，回填土不得含有任何雜質(zhì)，填土應(yīng)分層夯實(shí)，壓實(shí)系數(shù)不得小于0.94，地下室回填之前應(yīng)按有關(guān)規(guī)定檢驗(yàn)地下室的防水抗?jié)B質(zhì)量。6、基礎(chǔ)采用筏形基礎(chǔ)，基礎(chǔ)采用C35防水混凝土，防水混凝土的抗?jié)B等級為0.6Mpa，墊層采用C15混凝土，地下室的擋土墻混凝土均采用C35防水混凝土?？?jié)B等級為S8。筏板基礎(chǔ)做法見《04G101-3》。7、基礎(chǔ)墊層采用C15混凝土，厚度均為h=100mm，每邊自基礎(chǔ)邊緣放出100mm。8、基礎(chǔ)縱向受力鋼筋混凝土保護(hù)層厚度：有墊層時(shí)為40mm；無墊層時(shí)為70mm。4.5.5、結(jié)構(gòu)材料1、鋼筋：HPB235級<Φ>（fy=210N/mm2）;HRB335級<Φ>（fy=300N/mm2）抗震等級為一，二級的框架結(jié)構(gòu)，其縱向受力鋼筋采用普通鋼筋時(shí)，鋼筋的抗拉強(qiáng)度實(shí)測值與屈服強(qiáng)度實(shí)測的比值不應(yīng)小于1.25；且鋼筋屈服強(qiáng)度實(shí)測值與標(biāo)準(zhǔn)值的比值不應(yīng)大于1.3。2、上部結(jié)構(gòu)混凝土強(qiáng)度等級：（1）剪力墻；基礎(chǔ)頂面13.930m采用C45混凝土；13.930-46.330m采用C40混凝土；46.330-60.730m采用C35混凝土；（2）柱；基礎(chǔ)頂面13.930m采用C45混凝土；13.930-46.330m采用C40混凝土；46.330-60.730m采用C35混凝土；60.730頂層采用C30混凝土；（3）梁板；-0.050m-13.930m采用C40混凝土；3、非承重墻及隔墻：a、地下室墻體采用M7.5混合砂漿砌筑MU10KPI型多孔磚。b、一層頂層墻體采用M7.5混合砂漿筑容重小于7KN/m3陶?；炷疗鰤K，墻體砌筑時(shí)必須保證砌體砂漿飽滿，錯(cuò)縫搭接，墻體拉筋每隔500mm設(shè)置2Φ6，沿墻全長貫通，墻長大于5m時(shí)，墻頂與梁設(shè)Φ6拉筋。4、焊條；E43用于焊接型鋼，鋼板及HPB235級鋼筋；E50用于焊接HRB35級級鋼筋。5、鋼板和型鋼；采用Q235等級B<C,D>的碳素結(jié)構(gòu)鋼；Q345等級B<C，D，E>的低合金高強(qiáng)度結(jié)構(gòu)鋼。4.5.6、基本規(guī)定1、結(jié)構(gòu)混凝土耐久性的基本要求環(huán)境類別最大水灰比最小水泥用量最低砼強(qiáng)度等級最大氯離子含量最大堿含量備注一0.65225(kg/m3)C201.0%二a0.60250(kg/m3)C250.2%3.0(kg/m3)b0.55275(kg/m3)C300.3%3.0(kg/m3)2、縱向受力鋼筋的混凝土保護(hù)層最小厚度（mm）環(huán)境類別板，墻，殼梁柱≤C20C25-C45≥C50≤C20C25-C45≥C50≤C20C25-C45≥C50一201515302525303030二a——2020——3030—3030b——2520——3530—3530a、受力鋼筋的混凝土保護(hù)層厚度除符合本表規(guī)定外，尚不得小于鋼筋的公稱直徑。b、板中的水平分布鋼筋：10mm，梁，柱中的箍筋及構(gòu)造鋼筋：153、受拉鋼筋的最小錨固長度La（mm）鋼筋種類鋼筋符號C20C25C30C35≥C40備注d≤25d＞25d≤25d＞25d≤25d＞25d≤25d＞25任何情況下均應(yīng)滿足La≥250mmHPB235φ31d27d27d24d24d22d22d20d20dHRB335φ42d34d37d30d33d27d30d25d27dHRB400φ51d40d44d36d39d33d36d30d33da、HPB235鋼筋受拉時(shí)末端應(yīng)做180度彎鉤，且其平直段應(yīng)≥3d，受壓時(shí)可不做彎鉤。b、受拉鋼筋抗震最小錨固長度一、二級抗震等級LaE=1.15La，三級抗震等級LaE=1.05La，四級抗震等級LaE=La。c、當(dāng)鋼筋在混凝土施工過程中易受擾動時(shí)，其錨固長度應(yīng)取1.10La。4、受拉鋼筋的最小搭接長度LL（mm）縱向受拉鋼筋綁扎搭接長度備注抗震設(shè)計(jì)非抗震設(shè)計(jì)1、任何情況下均應(yīng)滿足＞300mmLIE=ξLaELIE=ξLa縱向受拉鋼筋搭接長度修正系數(shù)