華南城控股有限公司簡介

-.z.集團簡介華南城控股〔1668.HK〕是一家在聯(lián)合交易所上市的公司，2002年5月在注冊成立，中國領(lǐng)先的大型綜合物流及交易中心開發(fā)商和營運商，致力于開發(fā)建立集多個產(chǎn)業(yè)門類為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流基地。公司首個工程——華南城交易中心一期于2004年開場營運。憑借華南城的成功經(jīng)歷，公司于2007年開場將業(yè)務(wù)擴展至其他城市如、、、、、和。現(xiàn)時，公司已獲土地權(quán)證的土地儲藏約2000萬平米。此外，公司與當(dāng)?shù)卣_成框架協(xié)議的土地儲藏約4000萬平米。集團歷史華南城由民生集團、京暉國際、佳寧娜集團、建業(yè)五金塑膠廠、力嘉國際集團及五家公司的主席、董事長于2002年攜手創(chuàng)辦，其創(chuàng)始人松興、梁滿林、馬介璋、啟烈、馬偉武，均為資深工業(yè)家，各自擁有較為廣泛的行業(yè)網(wǎng)絡(luò)，是華南城成功開展的重要因素。集團主要開展歷史大事如表1所示：2013年3月：戰(zhàn)略投資者PAG購置公司價值港幣9.75億之可轉(zhuǎn)債2012年12月：從第三方手中收購工程2012年12月：華南城工程簽署工程協(xié)議2012年10月：發(fā)行1.25億美元優(yōu)先票據(jù)2012年9月：與匯豐銀行簽署4億港元貸款2012年8月：華南城第一條曲線征地2012年6月：華南城第一積征地2012年4月：華南城工程簽署工程協(xié)議2011年10月：華南城工程簽署工程協(xié)議2011年5月：華南城第一積征地2011年1月：發(fā)行2.5億美元優(yōu)先票據(jù)2009年12月：華南城第一期批地2009年10月：華南城工程簽署工程協(xié)議2009年10月：華南城市第一積征地2009年9月：華南城于交易所上市，股票代碼：1668.HK2009年6月：華南城第一期批地2009年6月：簽訂諒解備忘錄，以開展商貿(mào)中心工程在2007年10月：華南城工程主協(xié)議的簽訂2007年7月：發(fā)行1.25億美元可換股債券2007年2月：華南城工程主協(xié)議簽署2003年10月：華南城華南城第一期批地2002年5月：中南城于市成立表1：華南城開展歷史大事。資料來源：公司股東簡介松興先生聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事先生為集團創(chuàng)辦人之一，自2002年8月2日獲任主席，主要負(fù)責(zé)集團的整體策略及，評估業(yè)績，在制造及批發(fā)分銷業(yè)務(wù)方面擁有逾30年管理經(jīng)歷于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：民生國際〔聯(lián)交所股份代號：938〕主席ChinaMetro-RuralHoldingsLimited〔NYSEMkt股份代號：R〕董事公共效勞摘要：中國國際商會副會長中國人民政治協(xié)商會議第十屆**狀族自治區(qū)委員會常務(wù)委員中國人民政治協(xié)商會議省市第三屆、第四屆及第五屆委員會委員中國商業(yè)聯(lián)合會珠寶首飾委員會名譽創(chuàng)會會長中國企業(yè)聯(lián)合會及中國企業(yè)家協(xié)會常務(wù)委員國際商會副會長市物流與供給鏈管理協(xié)會會長工業(yè)總會副會長寶石廠商會永遠名譽會長省珍珠行業(yè)協(xié)會名譽會長梁滿林先生行政總裁兼執(zhí)行董事梁先生為集團的創(chuàng)辦人之一，自2002年6月1日獲委任為董事，主要負(fù)責(zé)執(zhí)行公司董事會的決定及本集團的整體管理。彼于服裝制造及批發(fā)分銷業(yè)務(wù)方面擁有逾30年管理經(jīng)歷。于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：匯達〔中國〕董事長京暉國際董事長公共效勞：中國人民政治協(xié)商會議全國委員會委員海外聯(lián)誼會副理事長市龍崗區(qū)慈善會名譽會長恒生商學(xué)書院榮譽商學(xué)教授社團總會之會長馬介璋博士，銀紫荊星章，銅紫荊星章聯(lián)席主席兼非執(zhí)行董事馬博士為集團的創(chuàng)辦人之一，自2002年8月2日獲委任為董事，主要負(fù)責(zé)就制定集團的整體業(yè)務(wù)模式、開展策略及重大事項提供意見。馬博士在成衣分銷及制造業(yè)方面擁有逾41年管理經(jīng)歷。于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：佳寧娜集團控股〔聯(lián)交所股份代號：126〕主席公共效勞：市僑商國際聯(lián)合會會長商會永遠名譽會長社團總會會長兼常務(wù)會員九龍公會主席潮屬社團總會永遠名譽主席啟烈先生，銅紫荊星章，太平紳士非執(zhí)行董事先生為集團的創(chuàng)辦人之一，自2002年8月2日獲委任為董事，主要負(fù)責(zé)就制定集團的整體業(yè)務(wù)模式、開展策略及重大事項提供意見。先生為俄亥俄州工業(yè)工程學(xué)會會員，于廚具及其他金屬及塑料產(chǎn)品批發(fā)分銷及制造業(yè)方面擁有逾33年的管理經(jīng)歷。于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：建樂士企業(yè)執(zhí)行董事建業(yè)五金塑料廠執(zhí)行董事明輝國際控股〔聯(lián)交所股份代號：3828〕獨立非執(zhí)行董事嘉瑞國際控股〔聯(lián)交所股份代號：822〕獨立非執(zhí)行董事公共效勞：中國人民政治協(xié)商會議第十屆及第十一屆省委員會委員工業(yè)總會名譽會長出口商會名譽主席優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品標(biāo)志局名譽主席塑料業(yè)廠商會會長市僑商國際聯(lián)合會創(chuàng)會名譽會長及常務(wù)副會長馬偉武博士非執(zhí)行董事馬博士為集團的創(chuàng)辦人之一，自2002年8月2日獲委任為公司董事，主要負(fù)責(zé)就制定集團的整體業(yè)務(wù)模式、開展策略及重大事項提供意見。馬博士在印刷及包裝、制造及批發(fā)分銷業(yè)務(wù)方面擁有逾33年的管理經(jīng)歷。于其他公司擔(dān)任的職務(wù)：力嘉國際集團董事長公共效勞：中國人民政治協(xié)商會議省市第三屆及第四屆委員會委員瓦通紙業(yè)廠商會第十三、十四、十六及十七屆會長市人大常委會外事僑務(wù)工作委員會委員中國人民政治協(xié)商會議市區(qū)第二屆政協(xié)名譽主席中國包裝聯(lián)合會第七屆理事會副會長市包裝行業(yè)協(xié)會第七、八屆榮譽會長省印刷復(fù)制業(yè)協(xié)會第七、八屆副會長省僑商投資企業(yè)協(xié)會常務(wù)副會長市僑商國際聯(lián)合會創(chuàng)會名譽會長及常務(wù)副會長市印刷學(xué)會會長市龍崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長上市以來股東及非執(zhí)行董事信息不完全統(tǒng)計如下表所示：2009-11-30梁滿林CEO2010-6-19加成COO2011-4-12許照中出任非執(zhí)行董事2112-2-8石萬鵬辭職非執(zhí)行董事2013-3-1容永祺出任非執(zhí)行董事表2：董事會人事變動。信息來源阿斯達克財經(jīng)。股權(quán)構(gòu)造2002年，松興、梁滿林、馬介璋、啟烈、馬偉武創(chuàng)立華南城集團，2009年在上市時，股權(quán)構(gòu)造如下列圖所示：圖1:華南城2009上市前股權(quán)構(gòu)造圖。資料來源公司招股說明書公司上市前股份主要由五位創(chuàng)始人及親屬以及關(guān)聯(lián)控股公司持有，其中(1)松興乃大報之弟。(2)除作為ProficientSuccessLimited的股東外，何棉生為獨立第三方。甄秀雯為本公司關(guān)連人士，原因是其為本公司附屬公司華南城實業(yè)〔〕的主要股東。(3)馬介璋作為實益擁有人及信托受益人，并透過其配偶的權(quán)益，持有達成已發(fā)行股本的43.58%。(4)CarriannaDevelopmentLimited由SincereUnitedHoldingsLimited全資擁有，后者由佳寧娜集團全資擁有。佳寧娜集團由嘉堅開展全資實益擁有，而馬介璋以信托形式為嘉堅開展持有1股股份。嘉堅開展有兩類已發(fā)行股份：普通股份及無表決權(quán)遞延股份。馬介璋及其弟馬介欽各自持有嘉堅開展50%的無表決權(quán)遞延股份，該等股份(a)并不附帶出席股東大會或于會上表決或收取會議通知的權(quán)利，(b)亦無賦予其持有人收取股息的權(quán)利，直至(i)普通股份持有人獲派息、(ii)該公司可供用作股息分派的利潤超過100,000,000,000,000.00港元及(iii)該公司決定向無表決權(quán)遞延股份持有人作出有關(guān)分派為止，以及(c)倘該公司出現(xiàn)資不抵債而該公司資產(chǎn)中100,000,000,000,000.00港元結(jié)余的僅二分之一可供分派予無表決權(quán)遞延股份持有人時，獲歸還資本的排名在普通股份持有人的申索之后。嘉堅開展所有普通股份則由Carrianna(BVI)Ltd實益持有，其中1股股份由馬介璋以信托形式為Carrianna(BVI)Ltd持有。Carrianna(BVI)Ltd由達成全資擁有。(5)馬偉武乃馬余雄之兄公司30%權(quán)益由AccurateGainDevelopmentsLimited擁有、25%由ProficientSuccessLimited擁有、20%由CarriannaDevelopmentLimited擁有、15%由京暉國際擁有、5%由Kino*HoldingsLimited擁有及5%由力嘉國際集團擁有。創(chuàng)辦股東透過彼等各自于現(xiàn)有股東的股權(quán)持有本公司權(quán)益。除于2004年12月創(chuàng)辦股東各自的公司之間的假設(shè)干股份轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致目前的持股架構(gòu)外，持股架構(gòu)自2004年4月1日起概無變動。該等股份轉(zhuǎn)讓及現(xiàn)有股東持股架構(gòu)的假設(shè)干額外變動于下文「－現(xiàn)有股東股權(quán)變動」中討論。除松興及其兄大報〔非創(chuàng)辦股東〕外，其他創(chuàng)辦股東概無權(quán)〔不管直接或間接〕于公司股東大會上行使或控制行使30%或以上表決權(quán)或有能力控制董事會過半數(shù)成員的組成。因此，彼等不會被視為本公司的控股股東。圖：上市后公司股權(quán)構(gòu)造圖。2009公司在上市至2013年9月，由媒體公開信息不完全統(tǒng)計，公司股權(quán)變化情況如下表所示：2009-9-3015億股集資31.5億，凈額29.16億IPO2009-10-222.25億股1.40-1.63每股超額配發(fā)2009-11-12200萬1.414每股梁滿林增持至12.05%2009-11-12500萬1.396每股松興增持至42.3%2010-5-4500萬1.32每股梁滿林增持至11.03%2010-5-191060萬1.22*674.4萬；1.16*385.6萬公司回購2011-7-181.74億松興增持至21.43%2013-2-67.5億1.55元11.625億馬介章減持12.39%，售于祥麒天紅2013-6-271.863億行權(quán)價1.69每股表3：公司股權(quán)變化2009-2013；資料來源：阿斯達克財經(jīng)新聞截止2013年6月底，五位集團創(chuàng)始人松興、梁滿林、馬介璋、啟烈、馬偉武的持股比例分別為40.15%、9.58%、6.94%、3.58%和3.71%，其他管理人員持股0.16%，祥麟紅天持股7.66%，28.2%為公眾持股，創(chuàng)始人實際持股總比例63.96%，實際控股人為華南城聯(lián)席主席兼執(zhí)行董事松興。圖2：股東持股比例。資料來源阿斯達克財經(jīng)業(yè)務(wù)狀況商業(yè)模式華南城一直堅持并開展其"一體兩翼〞的商業(yè)模式，即主體業(yè)務(wù)為大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，輔以配套商業(yè)設(shè)施及住宅物業(yè)，使所涵蓋的五項配套效勞支柱能全面配合其開發(fā)及經(jīng)營商品交易中心的核心業(yè)務(wù).五項配套效勞支柱包括(i)奧特萊斯商場經(jīng)營及管理；(ii)電子商貿(mào)平臺；(iii)提供倉儲、運輸及貨代效勞的一站式物流效勞；(iv)物業(yè)管理；(v)會議及展覽效勞等，以全面配合其開展及經(jīng)營核心業(yè)務(wù)－綜合商貿(mào)物流及商品交易中心，建立獨立可持續(xù)開展商業(yè)模式。盈利模式華南城約50%的總建面為交易中心，用于出租和出售，現(xiàn)金流入為交易中心的銷售收入和租金收入；超過20%的總建面為住宅配套，全部用于出售〔華南城的配套住宅因土地屬性為商業(yè)用地，屬于小產(chǎn)權(quán)房，只租不售，住宅配套僅占總建面的5%，其它各地華南城配套住宅均為普通住宅性質(zhì)〕，現(xiàn)金流入為配套住宅的銷售收入；另外20%多的總建面為商業(yè)配套，用于出租，現(xiàn)金流入為租金收入和物業(yè)管理收入。其中，交易中心的出售比例，原則上不超過交易中心總體量的50%，具體比例由各地工程自行決定，根本原則是出售1/3至1/2回收投資本錢，其它局部公司自己持有等待物業(yè)升值及穩(wěn)定的租金收入。如下列圖所示：圖3：華南城盈利模式.資料來源：公司年報、華泰證券分析報告。經(jīng)營現(xiàn)狀區(qū)域分布目前華南城業(yè)務(wù)遍布中國，迄今開發(fā)建立并運營著、、、、、、等工程。

，規(guī)劃總建筑面積428萬平方米；，規(guī)劃總建筑面積488萬平方米；，規(guī)劃總建筑面積1200萬平方米；，規(guī)劃總建筑面積1750萬平方米；，規(guī)劃總建筑面積120萬平方米；，規(guī)劃總建筑面積1200萬平方米；，規(guī)劃總建筑面積260萬平方米。規(guī)劃建筑面積394萬平米；總規(guī)劃建筑面積超過5000萬平方米。區(qū)域分布如下圖：圖4：華南城區(qū)域分布。資料來源：公司：華南城為集團首個開展工程，位處珠江三角洲地區(qū)心臟地帶，擁有完善交通網(wǎng)絡(luò)配套，策略上盡占地利。工程占地面積約1.06百萬平方米，而總規(guī)劃建筑面積則約為2.64百萬平方米。截至2013年3月31日，其一期、二期及局部三期物業(yè)總建筑面積約1.80百萬平方米已投入營運，其中約1.32百萬平方米及約485,000平方米分別為交易中心及配套設(shè)施。目前，華南城正處于第三期開展階段，預(yù)計總規(guī)劃建筑面積約1.2百萬平方米，涵蓋842,000平方米的交易中心，330,000平方米的倉儲物流設(shè)施及52,000平方米的辦公樓。辦公樓已于2011/12財政年度完成建立，而交易中心5號廣場亦已于2013年3月推出，其乃專為電子用品、科技玩意及配件而設(shè)的多功能綜合交易廣場，其規(guī)劃建筑面積為330,000平方米，包括232,000平方米的交易中心單位、64,000平方米的公寓單位以及34,000平方米的辦公樓單位。華南城繼續(xù)表現(xiàn)卓越，于2012/13財政年度錄得合約銷售1,518.7百萬港元〔2011/12財政年度：1,335.1百萬港元〕，中以平均售價20,900港元/平方米售出建筑面積約58,500平方米主要來自三期的5號廣場及余下一期及二期的交易中心單位，〔2011/12財政年度：以平均售價17,300港元/平方米售出總建筑面積51,300平方米〕；以平均售價10,900港元/平方米售出總建筑面積約16,600平方米的辦公樓單位〔2011/12財政年度：以平均售價10,000港元/平方米售出總建筑面積41,000平方米〕；以及以平均售價9,400港元/平方米售出總建筑面積約12,100平方米的住宅物業(yè)〔2011/12財政年度：以平均售價7,700港元/平方米售出總建筑面積4,500平方米〕。相較上一個財政年度，華南城租賃收入于2012/13財政年度穩(wěn)步上升28.6%，主要由于2013財政年度重續(xù)租約及新簽訂租約租金上調(diào)。于2013年3月31日一期交易中心及商鋪的總占用率及租金收入分別升至96%及40港元/平方米〔2012年3月31日：95%及35港元/平方米〕。就二期交易中心及商鋪已推出可出租總建筑面積而言，總占用率增加至55%，租金收入為35港元/平方米〔2012年3月31日：48%及35港元/平方米〕華南城華南城位于省省會市，充份發(fā)揮其位于中國主要交通樞紐的優(yōu)越地理位置，致力打造成為泛珠三角及長三角地區(qū)的繁華綜合商貿(mào)物流及商品交易中心。工程選址位于京九及浙贛鐵路交匯點，鄰近主要的高速公路、贛江的最大港口，并連接完善的貨運網(wǎng)絡(luò)，毗鄰鐵路編組站、鐵海聯(lián)運集裝箱堆場及國際機場，距該區(qū)高鐵主要車站–西客站只約1.2公里，該車站將于2013年底投入效勞，為供貨商、生產(chǎn)商及商家提供方便的交通接連。此外，省政府方案于2014年首季將辦事處遷往距華南城工程僅約2公里距離的新址，這將有助提升華南城的交易中心及配套設(shè)施的商業(yè)潛力華南城占地面積約1.54百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約4.28百萬平方米，將提供全面配套設(shè)施，包括交易中心、商業(yè)及住宅配套設(shè)施、倉儲及停車場等。華南城分階段開展，一期的規(guī)劃建筑面積為1.09百萬平方米，包括708,000平方米的交易中心及383,000平方米的配套住宅設(shè)施。住宅設(shè)施的建筑工程已于2012/13財政年度上半年竣工。而建筑面積380,000平方米，涵蓋紡織服裝、小商品、鞋類及配件行業(yè)的交易中心已于上個財政年度竣工，其余一期在建的328,000平方米交易中心的工程，方案開設(shè)奧特萊斯中心、品牌服裝及綠色食品等預(yù)期于2013/14財政年度竣工。華南城方案于2013/14財政年度第4季度試業(yè)，以把握西客站投入效勞所帶來的協(xié)同效益。于2012/13財政年度，華南城錄得合約銷售總額2,303.9百萬港元〔2011/12財政年度：3,063.3百萬港元〕其中以平均售價13,700港元/平方米售出總建筑面積108,700平方米交易中心〔2011/12財政年度：以平均售價11,900港元/平方米售出總建筑面積174,300平方米〕。交易中心銷情熱烈，亦帶動了華南城住宅配套設(shè)施的銷情，住宅單位以平均售價7,400港元/平方米售出總建筑面積110,600平方米〔2011/12財政年度：以平均售價5,800港元/平方米售出總建筑面積170,600平方米〕。華南城華南城位于**壯族自治區(qū)首府市的優(yōu)越地段，選址與火車站、高速公路及國際機場接連，交通便利，是中國與東盟成員國之間的重要窗口。利用其毗鄰東南亞的地理優(yōu)勢，加上豁免跨境貿(mào)易關(guān)稅的中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)的成立，華南城定位為滿足北部灣及東南亞地區(qū)的日增需求。該工程的規(guī)劃建筑凈占地面積約1.83百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約4.88百萬平方米。華南城現(xiàn)正進展一期開展，其中建筑面積約1.36百萬平方米的建立工程已經(jīng)展開，包括約896,000平方米的交易中心及465,000平方米的住宅設(shè)施。一期建筑面積約329,000平方米的交易中心已于2011/12財政年度竣工，主要效勞五金機電、皮革、服裝及紡織等行業(yè)。而余下567,000平方米的交易中心現(xiàn)正進展興建，方案作為家具用品及產(chǎn)品、茶業(yè)及茶具、東盟特色商品、奧特萊斯中心及展銷場地。于回憶財政年度，市國土資源局批準(zhǔn)華南城以土地出讓金人民幣533.5百萬元將規(guī)劃建筑面積586,500平方米之土地更改為住宅用地之申請，其中約465,000平方米正在興建。連同交易中心，一期余下建筑面積約1.03百萬平方米的建立工程預(yù)期于2013/14財政年度竣工。于2012/13財政年度，華南城錄得807.7百萬港元的合約銷售〔2011/12財政年度：507.0百萬港元〕，其易中心以平均售價約15,500港元/平方米售出總建筑面積37,900平方米〔2011/12財政年度：以平均售價14,400港元/平方米售出總建筑面積35,300平方米〕，而住宅單位則以平均售價約6,500港元/平方米售出總建筑面積33,700平方米〔2011/12財政年度：無〕。華南城華南城坐擁省國際港務(wù)區(qū)的策略位置，交通便利，位于連結(jié)鐵路集裝箱中心以及中國西北地區(qū)最大保稅區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)。兩條地下鐵路線橫跨該址，其中一個規(guī)劃地下鐵路站將建于一期建筑物旁。華南城65%權(quán)益由集團擁有，為集團與市豪德天成投資的合營公司。華南城總規(guī)劃占地面積約10.0百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約17.5百萬平方米，其中一半將用作商品交易中心，而其余則規(guī)劃作配套設(shè)施。于2012/13財政年度，本集團購入占地面積共約120,000平方米的土地。新購置土地的規(guī)劃建筑面積為359,000平方米，將用作開展物流及商品交易中心。華南城現(xiàn)正進展總規(guī)劃建筑面積約933,000平方米之一期建立，其中包括已于2012/13財政年度完成建立，建筑面積共約557,000平方米以商場式設(shè)計的交易中心，主要涵蓋時裝及服飾等行業(yè)。另有單幢低層交易中心商鋪，建筑面積合共約376,000平方米，主要效勞五金機電行業(yè)，局部單位已于本財政年度相繼完成建立，余下建筑面積約309,000平方米的單幢低層交易中心亦預(yù)期于2013/14財政年度完成。隨著局部一期建立已于本財政年度下半年陸續(xù)交付，華南城方案于2013/14財政年度第4季度試業(yè)。于2012/13財政年度，華南城共錄得1,971.5百萬港元交易中心的合約銷售，其中包括以平均售價約14,100港元/平方米售出總建筑面積64,500平方米商場式設(shè)計的交易中心?！?011/12財政年度：以平均售價8,200港元/平方米售出總建筑面積40,700平方米〕。2011/12財政年度：以平均售價13,900港元/平方米售出總建筑面積57,500平方米〕，以及以平均售價約8,200港元/平方米售出總建筑面積約129,900平方米的單幢低層交易中心商鋪〔2011/12財政年度：以平均售價8,200港元/平方米售出總建筑面積40,700平方米〕。華南城華南城位于省省會市道外區(qū)，盡占中國東北部的地理優(yōu)勢，是東北亞國家進展跨境貿(mào)易的主要樞紐，加上毗鄰中俄邊境的優(yōu)越地位，可望促進該區(qū)的經(jīng)濟活動。借著該區(qū)開展?jié)摿τ楷F(xiàn)帶來的機遇，華南城定位為中國東北部最大商品交易中心。于2012年12月，集團以總代價人民幣500百萬元完成收購寶力通全部股本，并一并將其發(fā)展的工程納入為華南城工程，集團將可完全掌控及實現(xiàn)集中并協(xié)調(diào)開發(fā)該兩幅土地所帶來的協(xié)同效益。自收購后，華南城規(guī)劃占地面積約10.0百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積約12.0百萬平方米。于2012/13財政年度，該工程已透過招拍掛及收購寶力通，取得總建筑面積約2.2百萬平方米之土地。華南城一期建筑面積約1.57百萬平方米，其中1.07百萬平方米為交易中心，而497,000平方米為配套設(shè)施?，F(xiàn)時在建的均為交易中心，建筑面積約673,000平方米，其中約318,000平方米預(yù)期于2013/14財政年度竣工。在建的交易中心其中436,000平方米為商場式設(shè)計，涵蓋家居用品及產(chǎn)品、奧特萊斯中心及服飾精品。余下237,000平方米為單幢低層交易中心商鋪，主要效勞五金及建材行業(yè)。于2012/13財政年度，部份單幢低層商鋪已推出市場。市場反響熱烈，并以平均售價7,400港元/平方米售出總建筑面積33,500平方米，產(chǎn)生合約銷售248.1百萬港元。華南城華南城憑借其位處省省會城市的策略優(yōu)勢，連接廣泛的運輸網(wǎng)絡(luò)，距離新國際機場僅約16公里，與京廣鐵路貨運站及京港澳高速公路亦僅數(shù)公里之遙。華南城致力迎合中國陸地區(qū)隨著貿(mào)易活動日益頻繁而對綜合商貿(mào)物流及商品交易中心產(chǎn)生的強大需求。更重要的是，該工程現(xiàn)正分階段開展，正好配合政府的城鎮(zhèn)活化方案，特別是該市于2012年至2015年進展的舊專業(yè)批發(fā)市場搬遷及整合的規(guī)劃。華南城的規(guī)劃凈用地總面積約7.0百萬平方米，總規(guī)劃建筑面積12.0百萬平方米。于2012/13財政年度，集團購入華南城首批土地，預(yù)期可建建筑面積約為4.2百萬平方米，該土地將用作開展商貿(mào)交易中心。一期商品交易中心規(guī)劃建筑面積約2.65百萬平方米，預(yù)期涵蓋六個行業(yè)，包括建筑材料、機械及硬件、汽車及配件、小商品、家品及谷物以及干糧及調(diào)味料?，F(xiàn)時在建總建筑面積約1.50百萬平方米，包括500,000平方米效勞小商品的商場式設(shè)計交易中心，以及余下約1.0百萬平方米，涵蓋建材及五金機電行業(yè)的單幢低層交易中心商鋪，預(yù)計于2013/14財政年度竣工。其中商場式設(shè)計交易中心已于2012/13財政年度推出市場，且反響熱烈，并以平均售價13,200港元/平方米售出總建筑面積103,000平方米，產(chǎn)生合約銷售1,355.7百萬港元。華南城華南城位處省省會城市，為華東交通樞紐，同時亦為華東心臟地帶的政治、經(jīng)濟、文化及金融中心。華南城位于新型工業(yè)示園，盡享鄰近完善根底建立的策略地利，并充分運用城中廣泛的鐵路、高速公路及河運運輸系統(tǒng)接連全國。根據(jù)本公司與市政府及肥西縣政府于2012年12月1日就于開展大型綜合商貿(mào)物流及商品交易中心簽訂的合作協(xié)議，華南城的規(guī)劃凈用地總面積約為10.0百萬平方米，而規(guī)劃建筑面積則為12.0百萬平方米。于2013年5月，本集團成功投得華南城的首批土地。該土地的占地面積為1.36百萬平方米，可建建筑面積3.94百萬平方米。于2013年6月28日，華南城舉行了奠基儀式，施工建立方案隨即于2013/14財政年度開展。圖：工程開展現(xiàn)狀及土地用途規(guī)劃行業(yè)分布專業(yè)批發(fā)市場專業(yè)批發(fā)市場是以超大規(guī)模、統(tǒng)一有序的規(guī)劃運營，集多門類原材料及商品為一體的高檔批發(fā)市場，提供一站式集中展示交易效勞。目前已建成的專業(yè)批發(fā)市場中，華南城1號交易廣場70萬平方米，是全國單體建筑面積最大的交易市場。華南城2號交易廣場38萬平方米，是市單體建筑面積最大的交易市場。倉儲物流配送乾龍物流為華南城控股旗下專業(yè)的物流效勞公司，核心業(yè)務(wù)包括：公共倉儲、物流貨運市場、物流信息平臺、電子商務(wù)物流效勞。公共倉儲：在全國多個城市建立并管理約100萬平米的倉庫，包括公共倉儲、加工型倉儲、冷鏈倉儲、小型倉庫、保稅倉、監(jiān)管倉、質(zhì)押倉等，可為客戶提供集倉儲、代管、裝卸、分拆、流通加工、區(qū)域配送等為一體的多元化倉儲效勞，以及倉單質(zhì)押、物流金融等增值效勞。物流信息中心：涵蓋了交通管理、保安系統(tǒng)、租戶管理系統(tǒng)、客戶資訊管理系統(tǒng)、交易平臺系統(tǒng)和配貨管理系統(tǒng)。物流貨運市場：在國多個城市中，經(jīng)營管理總面積約100萬平米的物流貨運市場，并配套大型停車場、司機公寓及政府職能部門、銀行、保險、咨詢等便民效勞，提供便捷的一站式園區(qū)效勞。電子商務(wù)物流效勞：主要是電商企業(yè)倉儲配送的外包業(yè)務(wù)，包括收貨、訂單、配送、銷退、移倉、退廠、盤點、損益等流程的管理工作。綜合商業(yè)華南城旗下華盛商業(yè)開展致力于商業(yè)零售、酒店、餐飲娛樂業(yè)務(wù)的開展，以完善便捷的高品質(zhì)，全方位滿足商圈商戶的各種需求。商業(yè)零售購物以奧特萊斯工程為龍頭，打造全國區(qū)域性高品質(zhì)時尚潮流購物中心，并運作異地擴連鎖戰(zhàn)略：、、奧特萊斯。酒店運營以五星級高端酒店為主力，輔以經(jīng)濟型商務(wù)酒店。餐飲娛樂以經(jīng)營粵菜為主，各類高中低檔商務(wù)美食在這里一應(yīng)而足。電子商務(wù)平臺華南城網(wǎng)電子商務(wù)，建立了以企業(yè)為效勞對象的"華南城網(wǎng)〞及以消費者為效勞對象的零售平臺——"益多商城〞，實現(xiàn)了網(wǎng)上交易和網(wǎng)下效勞的一站式電子商務(wù)平臺。華南城網(wǎng)(.csc86.)以"為商戶拓展渠道，為采購商提供便利，為華南城延伸效勞〞為使命，通過對實體市場各傳統(tǒng)行業(yè)的深度理解，在立足華南城本地市場效勞的同時，也為全國圍的各生產(chǎn)商、采購商、貿(mào)易批發(fā)商等提供全面的信息交流與網(wǎng)上貿(mào)易效勞。華南城網(wǎng)旗下益多商城是華南城隨著全國各地實體工程的不斷擴，以及電子商務(wù)平臺與物流、金融等行業(yè)的成熟融合，通過整合資源，斥資數(shù)億全新打造的網(wǎng)絡(luò)購物平臺，為廣闊消費者提供便捷的網(wǎng)絡(luò)綜合零售業(yè)務(wù)。會議展覽華南城國際會展公司，組織舉辦各種專業(yè)會展，除了本身產(chǎn)生巨大的效益外，還極促進了華南城整體商家的營業(yè)銷售上升，從而形成"以會議展覽帶動市場商業(yè)運營〞的華南城展會經(jīng)濟模式。會展型運營成為華南城一種常態(tài)化經(jīng)營方式，在全國所有專業(yè)市場中屬于獨創(chuàng)。華南城屢次舉辦國家級品牌展會，如中國工業(yè)博覽會、中國-東盟輕工博覽會、中國港臺商品交易會等，取得了重大的經(jīng)濟效益和社會效益。生活配套住宅工程旨在滿足華南城商圈及周邊區(qū)域開展的需求，在兼具現(xiàn)代化景觀及人性化設(shè)計的園區(qū)，盡享完善的高品質(zhì)生活配套效勞。園區(qū)配有教育、醫(yī)療、社區(qū)效勞、高檔會所、餐飲娛樂等設(shè)施，致力于為園區(qū)住戶提供消遣、康體、商談及會友的平臺，實現(xiàn)生意與生活的一站式對接。綜合物業(yè)管理第一亞太物業(yè)管理為專業(yè)市場、商務(wù)、酒店、住宅等多種不同類型的物業(yè)提供專業(yè)的管理效勞，建立起國領(lǐng)先的物業(yè)管理效勞體系，從而成為華南城運營及物業(yè)升值的有力支撐，同時也為新工程的開發(fā)提供無縫對接的高品質(zhì)效勞，成為華南城拓展全國的品牌保證。開展現(xiàn)狀華南城是公司首個工程，也是集團最小的一個工程，總建面為264.4萬平，是公司經(jīng)營的相對成熟的工程。實際有效月出租率一期、二期分別為40%和35%。由于公司已經(jīng)全部收回一期、二期工程的投資，經(jīng)營壓力并不大。隨著龍崗平湖華南城交通狀態(tài)的進一步好轉(zhuǎn)〔地鐵4號線預(yù)計14年開工，公交狀況今年會進一步改善〕，相對低廉的租金仍有上漲空間。華南城瞄準(zhǔn)二線大中城市，成功復(fù)制華南城模式。由于地工程所在城市，均有城區(qū)專業(yè)交易市場外遷方案，尤其是和，政府已明確出文要將三環(huán)和二環(huán)的專業(yè)交易市場外遷，華南城所建交易市場剛好承接了此類需求。華南城的業(yè)態(tài)決定了華南城建造周期快、入賬速度也較快。開工和銷售情況：09/10年財年公司全部收入均來自華南城，而12/13財年合約銷售占比僅為18.5%；華南城一期于2009年10月開工，11/12、12/13財年合約銷售占比分別為7.1%和9.9%；華南城2010年1月開工，11/12、12/13財年合約銷售占比分別為43.1%和28.1%；華南城是集團總建面最大的工程，預(yù)計今年10月一期能夠投入運營，11/12、12/13財年合約銷售占比分別為16%和24%；僅成立8個月，目前僅建成一座交易中心，但招商、建立勢頭迅猛，截至12/13財年度僅成立4個月就奉獻了合約銷售的16.5%。除華南城，其它各地華南城工程，均為政府邀請公司去本地建立經(jīng)營，因而容易取得各項優(yōu)惠政策，其中最大的優(yōu)惠工程為土地。華南城以低廉的土地價格獲取大宗土地，這是公司擴開展的基石和最大的利潤來源。公司首個工程華南城總建面為264.4萬平，、方案總建面為428萬和488萬平，西南總建面高達1750萬平，、和方案總建面均為1200萬平。截止2012年3月底，、已取得全部土地使用權(quán)，已獲得50.8%的總建面，、的比例為11.69%和18.59%。華南城由于處在具有獨立行政權(quán)的鎮(zhèn)級單位以及政府扶持力度較大，審批通道簡便，開展勢頭迅猛，目前已取得35.1%的土地。550,800965,200327,000801,0002,644,0002,644,000100.00453,700307,300308,0003,211,0004,280,0004,280,000100.0050,300278,7001,038,0001,112,4002,479,4004,880,00050.81\\401,700927,8101,329,51011,375,00011.69\\663,0001,568,0002,231,00012,000,00018.59\\500,0003,715,4004,215,40012,000,00035.13\\\2,080,0002,080,00012,000,00017.33總和1,054,8001,551,2003,237,70013,415,61019,259,31059,179,00032.54表4：華南城集團工程開發(fā)銷售情況統(tǒng)計。資料來源：公司數(shù)據(jù)。單位:〔平方米〕圖5:華南城11-12年合約銷售地區(qū)分布圖6:華南城12-13年合約銷售區(qū)域分布資料來源：公司數(shù)據(jù)、華泰證券OSKP12----AbcsP10e*21財務(wù)狀況營收狀況概括圖７：華南城營業(yè)收入〔單位：百萬港幣〕圖８：華南城毛利及毛利率。資料來源：公司報表及華泰證券上市以來來華南城營收穩(wěn)定大幅增長，０９年相對０８年大幅增長其原因歸于華南城二、三期的銷售。隨著2010年公司在、等地開場實質(zhì)性擴，華南城合約銷售以及物業(yè)銷售的快速增長。12/13財年公司營業(yè)收入為74.8億港幣，華南城12/13營業(yè)收入為74.88億港幣，同比大幅增長1倍。其中92.6%來自于物業(yè)銷售〔交易中心和配套住宅分別占比69.3%、22.8%〕，3.8%來自融資租賃，2.9%來自租金收入。交易中心及配套住宅的銷售收入為公司主要收入來源。2年復(fù)合增長率為83%。公司12/13財年毛利為41.8億港幣，毛利率從去年的60.9%下降為56%。毛利率下降主要因為毛利率相對較低的住宅局部結(jié)算比例增大(商鋪毛利率超過60%，住宅毛利超過40%)以及**費用上升。公司12/13財年凈利潤為27.5億港幣，同比增長32.8%；核心凈利17.76億港幣，同比大幅增長92.5%。圖９：上市以來盈利摘要財務(wù)報表分析圖１０：上市以來資產(chǎn)負(fù)債表摘要圖１１：上市以來損益表摘要2.1償債能力分析A.短期償債能力分析：2012201120102009流動比率(倍)1.201.221.531.72速動比率(倍)0.550.491.361.45華南城上市初期流動比率為1.72，速動比為1.45，該數(shù)值較高，處于上市初期，償債能力較強，隨后流動比和速動比都有所下降，到2011財年到達1.22與0.49，公司短期償債能力較差，究其原因是由于流動負(fù)債的大幅度增加與存貨的增長。這可能與2011年工程和2012年工程的啟動有關(guān)。需要進一步調(diào)查研究。2012201120102009凈流動資產(chǎn)3053126235040420647342066895流動負(fù)債153744481089450039209482853708存貨93811787762555482607677346經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金21144089357201325317885339圖：短期償債能力趨勢由圖表可以看出，華南城上市以來凈流動資產(chǎn)變化不大，而流動負(fù)債與存貨以及經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金由2010年以來大幅增長，原因可能是新工程的建立投入導(dǎo)致銀行按揭以及企業(yè)發(fā)債增加，所以流動負(fù)債大幅增長，同時、工程的一期建立完工開場租售帶來了經(jīng)營活動現(xiàn)金流的大幅增長以及存貨的大幅增加。租售不達標(biāo)可能造成公司短期償債能力的下降，速動比率較低，短期償債風(fēng)險加大。B.長期償債能力分析：2012201120102009長期債項/股東權(quán)益(%)46.9029.9742.1829.67總債項/股東權(quán)益(%)74.7751.1558.2847.15利息保障倍數(shù)33.5556.1580.4364.06由上表可以看出，長期負(fù)債和總負(fù)債額度逐年上升，與股東權(quán)益比值逐漸增大，長期債務(wù)的增加應(yīng)該是由于公司所發(fā)優(yōu)先債造成，如下表所示，華南城集團于2011年1月和2012年10月分別公開發(fā)行了2.5億和1.25億美元的優(yōu)先債，用于解決現(xiàn)金缺乏的問題。2012-2013財年華南城長期債項比率到達了46%的高度，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，由于開發(fā)周期較長，高負(fù)債率是普遍現(xiàn)象，但仍然應(yīng)該提高警覺。日期金額到期日利率2011-1-102.5億美元優(yōu)先債2016-1-1413.50%2012-10-111.25億美元201713.50%另一方面，總債項與股東權(quán)益的比例也不斷上升，由2009年的47.5%上升到2012年的74.77%，說明債項的增加速率超過了股東權(quán)益增長的速率，這一點在后面盈利能力分析中也可以得到印證。其原因可以