供需視角下的房地產(chǎn)趨勢(shì)研判

住宅廣義去庫(kù)存周期已不足1年全國(guó)總覽：住宅廣義去庫(kù)存周期不足1年（狹義庫(kù)存-1（廣義庫(kù)存5%95%進(jìn)行測(cè)算。我國(guó)房地產(chǎn)自2015年以來總體處于去庫(kù)存階段。從商品房廣義庫(kù)存數(shù)據(jù)看，我國(guó)商品2008-201412.535.7億（65.8億平方米（49.4億平方米。2015-2018年、2020-2022年為去庫(kù)存階段，當(dāng)年新開工面積小于銷售面積。2015-20182億平方米，2020-20224.2億平方米。20232020-20222020-20220.27億、2.67.8+0.45+0.33-4.42023年，29.4%421.2%，銷售面積累計(jì)同3.6%202115.65億平4.2201916.75億16.4314.64億、8.8億平方米，20225.84億平方米。2023年，住宅新開工面積繼續(xù)大幅下42.7%。在新開工持續(xù)低迷，銷售端去化速度加快的背景下，全國(guó)商品住宅去庫(kù)存速度趨于加快。目前全國(guó)商品住宅廣義去庫(kù)存周期不足1年。據(jù)測(cè)算，199920234月，全國(guó)233.5累計(jì)約16（014年最高達(dá)到2億平方米2全年商品住宅銷售面2022年中以來房地產(chǎn)支持政策頻出，市場(chǎng)信心有所修復(fù)。因期較全國(guó)整體更短。1圖1各類房屋廣義庫(kù)存與2022年銷售情況，萬平方米250000200000150000100000500000住宅萬平米 辦公樓萬平米商業(yè)營(yíng)業(yè)用房萬平米 2022年住宅銷售面積萬平米2022年辦公樓銷售面積萬平米2022年商業(yè)用房銷售面積萬平米資料來源：，高線城市供給偏少，低線城市供需失衡年至202348.327.7196420222303萬平方米。從二線城市來看，5（二線城市分布較多9年2023459.855.9億平方米，已開83972022全年銷售面積（2.95億平方米）29%。從三四線城市來看，為簡(jiǎn)化統(tǒng)計(jì)，以青海、甘肅、陜西、云南、貴州、海南、廣西、吉林、遼寧9（三四線城市分布較多99年至23年4.137.13.82022全年銷售面積（1.7億平方米）2.2倍。圖2部分一二線城市廣義庫(kù)存變化情況，萬平方米 圖3部分三四線城市住宅廣義庫(kù)存變化情況，萬平方米0-1000-2000-3000-4000北京、上海萬平米（右軸

60000500004000030000200001000019992000199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022

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青海、甘肅、陜西、云南、貴州、海南、廣西、吉林、遼寧萬平米資料來源：， 資料來源：，202330個(gè)大中城市商品房成交復(fù)蘇情況20193107%4104%，103%79%58%4線、三線城市商品房銷售面積環(huán)比分別為-12%、-24%、-31%。在前期積壓需求釋放后，4月市場(chǎng)整體活躍度有所下降，但高線城市復(fù)蘇勢(shì)頭保持一定韌性，低線城市則回落明顯。圖430城各線城市商品房成交面積占比，% 圖530城各線城市商品房成交面積，萬平方米4004000201020112012201320142015201620172018201920202021202220102011201220132014201520162017201820192020202120222023一線占比% 二線占比% 三線占比%

一線城市萬平米 二線城市萬平三線城市萬平米資料來源：， 資料來源：，圖630城各線城市商品房成交面積環(huán)比，% 圖7與2019年比4月各線城市房屋銷售恢復(fù)程度，%150%130%110%90%70%50%30%10%-10%-30%-50%

2020 2021 2022 2023一線 二線 三線 一線 二線 三線資料來源：， 資料來源：，高企，庫(kù)存去化壓力較大，預(yù)計(jì)地方政府“賣地收入”會(huì)降到較低水平。14.14.8個(gè)月；天津、成1420.217個(gè)三線城30個(gè)月。城市基本面越弱的城市，商品住宅庫(kù)存壓力越大。當(dāng)未來一線城市或?qū)⒊蔀榉科笸顿Y布局的重點(diǎn)。居民購(gòu)買力，降低購(gòu)房門檻和購(gòu)房成本等方式加快庫(kù)存去化速度。圖8各線城市商品住宅平均出清周期，月 圖9全國(guó)商品住宅待售面積及增速，萬平方米，%50000314500026 400003500021 3000025000162000011 15000100002016-012016-052016-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-01

6050403020100-10-20-302012-022012-092012-022012-092013-042013-112014-062015-012015-082016-032016-102017-052017-122018-072019-022019-092020-042020-112021-062022-012022-08一線城市平均出清周期月 二線城市平均出清周期三線城市平均出清周期月

商品住宅待售面積萬平米商品住宅待售面積累計(jì)同比%（右軸）資料來源：， 資料來源：，累計(jì)未竣工面積處歷史高位。1999至2022年，全國(guó)住宅新開工面積2從1.8億平方米增至231億平方米，竣工面積則從1.6億平方米增至131.7億平方米。2022年，受疫情干擾房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度、部分房企流動(dòng)性緊張等因素影響，全國(guó)多地樓盤陷入“爛尾斷供”狀態(tài)，全年住宅竣工面積增速同比-14.3%，遠(yuǎn)低于過去十年均值的1.2%。截至2022年，全國(guó)住宅已開工未竣工面積累計(jì)約87.9億平方米，為歷史最高。2（）圖10住宅新開工與竣工累積面積，萬平方米 圖11住宅新開工與竣工面積環(huán)比增加變化，萬平方米25000002000000150000010000000

20151050-5-10-15-20

2000-022001-042000-022001-042002-062003-082004-102005-122007-022008-042009-062010-082011-102012-122014-022015-042016-062017-082018-102019-122021-022022-04住宅新開工-竣工面積萬平米 新開工面積萬平方米竣工面積萬平方米 竣工面積增速%（右軸）

住宅新開工面積:累計(jì)值:環(huán)比增加:滾動(dòng)求和萬平米住宅竣工面積:累計(jì)值:環(huán)比增加:滾動(dòng)求和萬平米資料來源：， 資料來源：，2021年317%，為近四年來最高。與此相一致的是，20233月現(xiàn)房住宅銷售面積累計(jì)同30.3%，期房則為-3%。此外，20231-4TOP30的二手房銷售明顯好于新房。以9城（北京、深圳、南京、杭州、蘇州、成都、青島、廈門、揚(yáng)州）數(shù)據(jù)為例，2021420226月，一手住宅銷售同比增速持續(xù)高于二手住宅。20227月，全國(guó)多地出現(xiàn)爛尾樓停貸事件，房地產(chǎn)行業(yè)景氣度快速下行，居民對(duì)購(gòu)買期房的預(yù)期走低。由于購(gòu)房者對(duì)期房交付的不確定性存在擔(dān)憂，2022713107.3%35.3%。此外，3月實(shí)行的“帶押過戶”政策對(duì)二手房1-42022年2019130%2019、2022年基本持平。圖12現(xiàn)房和期房銷售面積累計(jì)同比，% 圖13現(xiàn)房和期房銷售占比，%02018-022018-052018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-02

2018-022018-052018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-02%%

現(xiàn)房占比% 期房占比%資料來源：， 資料來源：，圖14部分城市新房和二手房成交面積當(dāng)月同比，% 圖151-4月新房和二手房成交面積恢復(fù)程度，%130%80%30%

160%140%120%100%80%-20%-70%

60%40%20%2019-012019-042019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012023-042018

2019

2020

2021

2022

2023二手房成交面積當(dāng)月同比% 新房成交面積當(dāng)月同比% 二手房% 新房%資料來源：， 資料來源：，2023年1-4月銷售面積萬平方米碧桂園1450民企表12023年1-4月銷售面積萬平方米碧桂園1450民企保利發(fā)展850央企萬科771混合所有中海531.6央企華潤(rùn)494.1央企招商蛇口475央企龍湖387.8民企綠城364.6混合所有金茂339.9央企新城329.8民企綠地320國(guó)企建發(fā)285.4國(guó)企融創(chuàng)285民企金地251.6民企美的置業(yè)225.9民企建業(yè)211.7民企旭輝197民企華發(fā)193.8國(guó)企中國(guó)鐵建192.6央企越秀地產(chǎn)183.2國(guó)企中國(guó)中鐵163.2央企金科158民企中梁147.8民企濱江145.6民企遠(yuǎn)洋142.9國(guó)企雅居樂136.4民企中南置地133.9民企世茂131.3民企保利置業(yè)109央企中交房地產(chǎn)104.7央企資料來源：中指云，非住宅類商品房積累庫(kù)存較大非住宅類商品房積累庫(kù)存位于歷史高位辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房累積庫(kù)存較大。據(jù)測(cè)算，199920234月，全國(guó)辦公樓9.545.144.4億平方米。20220.332022年銷售面積13.533.315.8億平方17.5億平方米。20220.82億平方202221.2算數(shù)值，但二者已開工未售面積均位于歷史高位，從去化速度來看供給端明顯過剩。從部分城市寫字樓空置率來看，北京、上海、深圳、廣州、武漢等地自2018年以來優(yōu)2023320%。圖16部分城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)空置率，% 圖17部分城市優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率，%20 15 10 2520155 52007-032007-122008-092009-062007-032007-122008-092009-062010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122020-092021-062022-032022-122010-032010-112011-072012-032012-112013-072014-032014-112015-072016-032016-112017-072018-032018-112019-072020-032020-112021-072022-032022-11北京% 上海% 廣州%天津% 武漢% 西安%

北京% 上海% 深圳%廣州% 武漢%資料來源：， 資料來源：，寫字樓租賃情緒有所回暖，零售物業(yè)租金跌幅收窄86假期過后，全國(guó)寫字樓問詢量與帶客量有所回暖，一季度新租租戶占比環(huán)比上升6甲級(jí)寫字樓凈吸納量3環(huán)比持平，但乙級(jí)寫字樓凈吸納量連續(xù)四個(gè)季度為負(fù)。37.3%，接觸型消費(fèi)和服務(wù)業(yè)回升明顯。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，受防疫措施優(yōu)化利好推93萬平方米。在今年消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)好的背景下，一季度空置率較低的華東、華南主要城市購(gòu)物中心的平均首層租金已止跌企穩(wěn)，全國(guó)零售物業(yè)平均租金指數(shù)環(huán)比跌幅收窄至0.2%。剩估計(jì)很難在短期得到解決。圖18北京、上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量，平方米 圖19一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金當(dāng)季環(huán)比，%0

5%4%3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%2013-032013-102014-052013-032013-102014-052014-122015-072016-022016-092017-042017-112018-062019-012019-082020-032020-102021-052021-122022-072023-022010-032010-112011-072012-032012-112013-072014-032014-112015-072016-032016-112017-072018-032018-112019-072020-032020-112021-072022-032022-11北京平方米 上海平方米

一線城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)首層租金環(huán)比%資料來源：， 資料來源：，資金壓力整體緩解房企資金壓力整體緩解2023432.6-2.8%-2.9%4%30.4個(gè)百分點(diǎn)至33凈吸納量=新租面積+擴(kuò)租面積-退租面積。月為-19.4%債狀80020.5152333%。2022年年中，國(guó)內(nèi)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)“爛2022年7月的-23.3%回升至今年3月的14.7%圖20房地產(chǎn)各資金來源增速，% 圖21房地產(chǎn)各資金來源占比，%02015-022015-072015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-01

2010-022010-102010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-10國(guó)內(nèi)貸款% 自籌資金%定金及預(yù)收款% 個(gè)人按揭%

國(guó)內(nèi)貸款% 自籌資金% 定金及預(yù)收款%個(gè)人按揭貸款%各項(xiàng)應(yīng)付款%資料來源：， 資料來源：，新房供應(yīng)面積同比上升，房企加快銷售回款速度。14城（北京、上海、深圳、）施工進(jìn)度較去年有所提速，房企加快推盤節(jié)奏和銷售回款速度，以緩解資金壓力。圖2214城商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積，萬平米，% 圖23歷年1-4月14城商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積，萬平米0

350%300%250%200%150%100%50%0%-50%2016-012016-062016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-092023-0214城住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積萬平米 當(dāng)月同比%（右軸）

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2017 2018 2019 2020 2021 2022 20231-4月14城住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積萬平米資料來源：， 資料來源：，債務(wù)到期：四季度壓力將明顯減輕30903528789917億元、761864125610月、12639億元、567億元、565億元。因此，短期來看仍需警惕個(gè)別房企的債務(wù)展期或違約風(fēng)險(xiǎn)。12家房企債務(wù)到期規(guī)模超過百億。其中，恒大48323214051252只房企債券展期或?qū)嵸|(zhì)性違約，總規(guī)模約1098億元。圖24百?gòu)?qiáng)房企融資情況，億 圖25信用債和海外債到期分布，億00境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模億 美元債發(fā)行規(guī)模億元 銀行借款規(guī)模億

信用債億 海外債億資料來源：中指云， 資料來源：中指云，圖26現(xiàn)金與交易性金融資產(chǎn)/短期借貸及長(zhǎng)期借貸當(dāng)期到期部分，倍5.593.55.593.52.471.61.581.491.391.290.820.580.490.470.370.260.150.150.050.03543210資料來源：各公司年報(bào)，表22023年房企債務(wù)展期和實(shí)質(zhì)性違約情況（截至5月18日）發(fā)行人最新狀態(tài)發(fā)行規(guī)模(億元)違約日債券余額(億)廣州富力地產(chǎn)股份有限公司展期9.59.5鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司展期9.89.8金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司展期55融僑集團(tuán)股份有限公司展期12.32華夏幸福基業(yè)股份有限公司實(shí)質(zhì)違約1010華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司展期242恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司實(shí)質(zhì)違約4040深圳市龍光控股有限公司展期2020深圳市龍光控股有限公司展期1513.5深圳市龍光控股有限公司展期15.112.2深圳市龍光控股有限公司展期2014.8深圳市龍光控股有限公司展期54.5深圳市龍光控股有限公司展期13.4713.47深圳市龍光控股有限公司展期24.924.9深圳市龍光控股有限公司展期4.274.27深圳市龍光控股有限公司展期1515深圳市龍光控股有限公司展期2020深圳市龍光控股有限公司展期2020深圳市龍光控股有限公司展期101.05深圳市龍光控股有限公司展期1010上海世茂股份有限公司展期9.79.7上海三盛宏業(yè)投資有限責(zé)任公司實(shí)質(zhì)違約21.521.5上海世茂股份有限公司展期55上海世茂股份有限公司展期2020上海世茂股份有限公司展期54.75上海世茂股份有限公司展期109.5上海世茂股份有限公司展期55俊發(fā)集團(tuán)有限公司展期2020時(shí)代中國(guó)控股有限公司實(shí)質(zhì)違約33金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司實(shí)質(zhì)違約109奧園集團(tuán)有限公司展期11.811.8陽光城集團(tuán)股份有限公司實(shí)質(zhì)違約1010金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司實(shí)質(zhì)違約108.5榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司實(shí)質(zhì)違約109.4融信中國(guó)控股有限公司實(shí)質(zhì)違約4.24.13華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司實(shí)質(zhì)違約150.12上海世茂股份有限公司展期55恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期8282鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司展期55融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期66融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期3333融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期15.815.8融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期2020融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期504.35奧園集團(tuán)有限公司展期18.218.2廣州富力地產(chǎn)股份有限公司展期70.242.5恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期2121金科地產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司實(shí)質(zhì)違約109恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期8282上海世茂股份有限公司展期6.46.4恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期5050恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司展期150150鑫苑中國(guó)置業(yè)有限公司展期99資料來源：，房企投資擴(kuò)張意愿仍然偏低20234-20.6%32.8個(gè)百分點(diǎn)；住宅施工面積累計(jì)同比-5.9%3月0.532.420192019、133%圖27住宅開工、施工、竣工面積累計(jì)同比，% 圖281-4月住宅開工、施工、竣工面積恢復(fù)程度，%70 140%50 120%30 100%10 80%-10

60%-30

40%-50

20%2015-022015-072015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-042019-092020-022020-072020-122021-052021-102022-032022-082023-012021

2022

2023新開工面積% 施工面積% 竣工面積% 新開工% 施工% 竣工%資料來源：， 資料來源：，100個(gè)10.9%48.3%2019年同期水平的24%。4月，1007%2022年全年有所反彈，但相比2021狀況，而主動(dòng)擴(kuò)大投資的意愿仍然偏低。結(jié)構(gòu)上，一線城市住宅用地成交回暖力度最大。1-4月，100個(gè)大中城市中，一線城市62.6%，二線城市同比-41.5%，三線城市同比-27.1%。其2019年同期相比，1-452%21%、27%圖29100個(gè)大中城市住宅用地成交情況，萬平方米 圖30100個(gè)大中城市住宅用地成交溢價(jià)率，%2015-012015-062015-012015-062015-112016-042016-092017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12

0100大中城市住宅成交土地占地面積萬平米100大中城市住宅成交土地規(guī)劃建筑面積萬平米

100大中城市:成交土地溢價(jià)率:住宅類用地:當(dāng)周值%資料來源：， 資料來源：，圖31各線城市住宅用地成交規(guī)劃建筑面積，萬平方米 圖32歷年4月各線城市宅地成交建筑面積累計(jì)同比，%0

一線城市萬平米 二線城市萬平三線城市萬平米

2018-012018-052018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-01一線同比% 二線同比% 三線同比%資料來源：， 資料來源：，未來剛需和改善性需求仍將保持一定規(guī)模城市化仍是住房需求的重要來源基于新增城市人口數(shù)量增長(zhǎng)的剛性需求，至2030年約為25億平方米。狹義城市視角：住建部數(shù)據(jù)顯示（統(tǒng)計(jì)口徑為戶籍人口：99年至01年，全國(guó)城3.764.570.811.4億減少至1.391.161.661999-20210.821-21年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口與城鎮(zhèn)戶籍人口的比例穩(wěn)定在.4119-2021年全國(guó)城市（城區(qū)+縣城）1.13億。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《中國(guó)人202036.535-40平方米，1.1340-45億平方米的新增剛性購(gòu)房需求。（更廣：99年至02年，中國(guó)城鎮(zhèn)化率從.%提升至62%，城鎮(zhèn)人口由7億增9.24.8335-40平方米，4.83億新增城鎮(zhèn)化人口意味著約170-190億平方米的新增住房需求。綜合考慮狹義城鎮(zhèn)和廣義城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)帶來的剛性購(gòu)房需求，二者取平均值，則1999-2022年由新增城鎮(zhèn)人口帶來的剛性購(gòu)房需求約為105-120億平方米。30%-70%80%，我國(guó)城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)到2030年達(dá)到70%，到2050年將會(huì)達(dá)到80%左右。展望未來，IMF預(yù)測(cè)2024-2028年中國(guó)總?cè)丝趶?4.1億逐步降至14億。假設(shè)2030年我國(guó)總?cè)丝诜€(wěn)定在14億左右，城鎮(zhèn)化率為（以常住人口為準(zhǔn)2-30年城鎮(zhèn)新增人口累計(jì)902023-203040-45萬新增城鎮(zhèn)人口對(duì)應(yīng)的剛性購(gòu)24-27素，長(zhǎng)期來看，由人口增長(zhǎng)和城鎮(zhèn)化帶來的剛性購(gòu)房需求增速將呈逐步回落態(tài)勢(shì)。圖33新增人口變化，萬人 圖34城鎮(zhèn)化率變化，%28002300180013008003001990199219901992199419961998200020022004200620082010201220142016201820202022

70 2.0601.550 1.040 0.530 -0.520 -1.0-1.510-2.01950195419581950195419581962196619701974197819821986199019941998200220062010201420182022新增總?cè)丝谌f人 新增城鎮(zhèn)人口萬人

城鎮(zhèn)化率% 環(huán)比增長(zhǎng)%（右軸）資料來源：， 資料來源：，改善性購(gòu)房需求規(guī)模較大改善性需求主要取決于城區(qū)和縣城的存量人口數(shù)量，以及人均住房面積增量，2030年之前新增改善性購(gòu)房需求約為55億平方米。據(jù)，更加接近城市實(shí)體地域范圍，以城區(qū)人口數(shù)衡量城市人口規(guī)模較為準(zhǔn)確。2021年4.571.39億，2021年全國(guó)城區(qū)和縣城戶籍人口共計(jì)5.962000-202010.3平方米增36.51.3平方米?？紤]到城市人均居住面積增速可能有所放緩，假2021-20251.21.12021-203068.52021-202255表3城市人口的三種統(tǒng)計(jì)口徑城市全部行政區(qū)域，包括城區(qū)、轄縣和所轄縣級(jí)市城市全部行政區(qū)域，包括城區(qū)、轄縣和所轄縣級(jí)市全市人口城市人口的三種統(tǒng)計(jì)口徑城區(qū)人口

在市轄區(qū)和不設(shè)區(qū)的市，區(qū)、市政府駐地的實(shí)際建設(shè)連接到的居民委員會(huì)和其他區(qū)域由地級(jí)市、直轄市管轄的縣級(jí)行政區(qū)，不包括縣，是城市主體的核心組由地級(jí)市、直轄市管轄的縣級(jí)行政區(qū)，不包括縣，是城市主體的核心組成部分市轄區(qū)人口資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，棚改對(duì)應(yīng)的住房更新需求規(guī)模較小未來棚改規(guī)?；?qū)⒅鸩交芈?，棚改?duì)應(yīng)的住房更新需求約為年均0.24-0.5億平方米。202294300430萬套。2018年以來，全國(guó)棚改規(guī)模持續(xù)下降，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2018-2022年每年棚改實(shí)際執(zhí)行626萬、316萬、165萬、134萬套。20231月，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提到，2023360萬套。80-100100-200800.8-1.6億平方米。從棚改貨幣化安置比例的歷史情況來看，2014-201810%201760%，201850%30%0.24-0.5億平方米，棚改對(duì)未來整體購(gòu)房需求的拉動(dòng)力較弱。人口遷移帶來的區(qū)域性差異100202213萬人。憑借人才落戶政策、強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和城市發(fā)展吸引力，進(jìn)入疫情新階段后上海2016-20206010圖352019-2022年一線城市常住人口增量，萬人 圖362018-2021年部分二線城市常住人口增量，萬人0

2019 2020 2021 2022北京萬人 上海萬人 廣州萬人 深圳萬人

0

2018 2019 2020 2021資料來源：， 資料來源：，17個(gè)三四線城市商品住30個(gè)月，未來需警惕低線城市房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)?？傮w來看，20233GDP69.5%，服務(wù)業(yè)發(fā)圖37三大產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率，% 圖38三大產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的拉動(dòng)，%100 109080 870 66050 44030 220 0102000-032001-052002-072003-092000-032001-052002-072003-092004-112006-012007-032008-052009-072010-092011-112013-012014-032015-052016-072017-092018-112020-012021-032022-052000-032001-052002-072003-092004-112006-012007-032008-052009-072010-092011-112013-012014-032015-052016-072017-092018-112020-012021-032022-05第一產(chǎn)業(yè)% 第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)%

第一產(chǎn)業(yè)% 第二產(chǎn)業(yè)% 第三產(chǎn)業(yè)%資料來源：， 資料來源：，房地產(chǎn)可能處于底部向上初期底部向上信號(hào)明顯4-820211012月達(dá)到最低-24.3%圖39商品房銷售領(lǐng)先土地成交，% 圖40商品房銷售領(lǐng)先新開工，%02000-022001-042000-022001-042002-062003-082004-102005-122007-022008-042009-062010-082011-102012-122014-022015-042016-062017-082018-102019-122021-022022-04

02000-022001-042000-022001-042002-062003-082004-102005-122007-022008-042009-062010-082011-102012-122014-022015-042016-062017-082018-102019-122021-022022-04商品房銷售面積:累計(jì)同比%本年購(gòu)置土地面積:累計(jì)同比%

商品房銷售面積:%房屋新開工面積:%資料來源：， 資料來源：，202341.44.7個(gè)百分點(diǎn)至8.8%1.32.7%2021月以來新高。20234個(gè)大中城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有623270個(gè)大中城市新0.3%0.13月30.10.4%；二線、三線30.2個(gè)、0.10.4%、0.2%。同比來看，4月700.7個(gè)百分點(diǎn)至-0.7%30.330.8個(gè)百分點(diǎn)至-1.9%4月新房?jī)r(jià)格整體來看，價(jià)格上漲城市數(shù)量仍位于高位，一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)銜復(fù)蘇，二三線城市房?jī)r(jià)同比也有所回暖。34月以來復(fù)蘇步伐逐漸放緩。3年3月單月，受積壓購(gòu)房需求集中釋放影響，30166245%，201997%43525%319日當(dāng)周的66.4%5725%。這其中受去年同期疫情干擾導(dǎo)致的低基數(shù)2019157城商品房當(dāng)周成交面積同比仍為負(fù)增長(zhǎng)。2018-2023年，4301304萬、17091440204397312772018201975%圖41商品房銷售面積與銷售額增速，% 圖42商品住宅銷售面積與增速，%2010-022010-102010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-10

0

120100806040200-20-402010-022010-112010-022010-112011-082012-052013-022013-112014-082015-052016-022016-112017-082018-052019-022019-112020-082021-052022-022022-11商品房銷售面積:累計(jì)同比% 商品房銷售額:累計(jì)同比%

商品住宅銷售面積萬平米商品住宅銷售面積:累計(jì)同比%（右軸）資料來源：， 資料來源：，圖4370個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格同比，% 圖4470個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格環(huán)比，%14 2.21210 1.78 1.264 0.720 0.2-2 -0.3-42018-012018-042018-072018-102018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-012018-012018-042018-072018-102019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-072020-102021-012021-042021-072021-102022-012022-042022-072022-102023-0170個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):當(dāng)月同比%一線城市:二線城市:三線城市:

70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù):環(huán)比%一線城市:二線城市:三線城市:資料來源：， 資料來源：，圖4530個(gè)大中城市商品房成交面積，萬平方米 圖4630個(gè)大中城市商品房成交面積同比，%6006000150100500-50-10030大中城市:商品房成交面積:當(dāng)周值萬平米 30大中城市商品房成交面積當(dāng)周值:同比%資料來源：， 資料來源：，圖472018-2023年30城商品房成交面積，萬平方米 圖484月份商品房成交面積恢復(fù)程度，%21001600

120%100%1100600100

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023 2022 20212020 2019 2018

2018 2019 2020 2021 2022 20234月30城商品房成交面積恢復(fù)程度%資料來源：， 資料來源：，20222023來源看當(dāng)月實(shí)際按揭貸款金額不降反升。3勢(shì)的國(guó)房景氣指數(shù)，以及房地產(chǎn)開發(fā)貸余額增速均位于上升初期。圖49居民新增中長(zhǎng)期貸款與住宅銷售面積增速同步，% 圖50個(gè)人按揭貸款與住宅銷售面積增速同步，%0

520420320220120202010-022010-102010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-10

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1301109070503010-10-302010-022010-102010-022010-102011-062012-022012-102013-062014-022014-102015-062016-022016-102017-062018-022018-102019-062020-022020-102021-062022-022022-10個(gè)人按揭貸款累計(jì)同比%商品房銷售面積:住宅:累計(jì)同比%居民新增中長(zhǎng)期貸款累計(jì)同比%（右軸）

個(gè)人按揭貸款:累計(jì)值:環(huán)比增加:同比%商品房銷售面積:住宅:累計(jì)同比%（右軸）資料來源：， 資料來源：，圖51房?jī)r(jià)預(yù)期和購(gòu)房意愿上升，% 圖52居民儲(chǔ)蓄意愿下降，%406035503025 4020 3015 202013-062013-122014-062014-122013-062013-122014-062014-122015-062015-122016-062016-122017-062017-122018-062018-122019-062019-122020-062020-122021-062021-122022-062022-122010-032010-112011-072012-032012-112013-072014-032014-112015-072016-032016-112017-072018-032018-112019-072020-032020-112021-072022-032022-11未來3個(gè)月預(yù)計(jì)增加支出占比:購(gòu)房%未來房?jī)r(jià)預(yù)期:上漲占比%

更多儲(chǔ)蓄占比% 更多消費(fèi)占比%更多投資占比%資料來源：， 資料來源：，圖