河南xx房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

第一章項目概況一、項目背景1.項目名稱：本項目位于XX縣XX大道西段北側(cè)，107國道東，項目名稱為“皇家壹號”。2.開發(fā)公司：皇家壹號將由河南XX置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)。河南XX置業(yè)發(fā)展有限公司是一家重合同，守信用有較強(qiáng)資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)公司。3.承擔(dān)可行性研究的單位：由于本項目規(guī)模較小，總投資額不足5500萬元，因此，由河南XX置業(yè)發(fā)展有限公司策劃部擔(dān)任該項目的可行性研究。公司加強(qiáng)了人才建設(shè)，現(xiàn)已組建完善了一支專業(yè)的房地產(chǎn)市場研究和開發(fā)管理隊伍。4.研究工作依據(jù)本項目可性行研究依據(jù)為：XX縣房地產(chǎn)現(xiàn)狀、XX縣工程造價信息、本項目的地塊價值。5.項目建設(shè)和內(nèi)容皇家壹號占地面積29000.00平米，總建筑面積59500.00平米，其中住宅面積51600平米，商業(yè)400平米，半地下室7500平米。容積率為1.79，綠地率為34.8%。河南XX置業(yè)有限公司力求打造一高貴、典雅的現(xiàn)代化居住社區(qū)，并通過該項目規(guī)劃將舒適新穎的居住環(huán)境和靈活的活動空間引入XX，為XX的成功人士打造一個高尚舒適的家。二、可行性研究結(jié)論1.市場預(yù)測結(jié)論目前XX縣房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在1180元-1666元/M2。根據(jù)本項目所在地段優(yōu)勢和周邊環(huán)境的優(yōu)勢，本項目住宅售價可達(dá)1500元/M2。況且，隨著XX縣西城新區(qū)建設(shè)的開始，許多在售項目的銷售速度高于XX縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均水平的增長速度，而且房價的增幅也大于全縣平均水平?？傊?，本項目風(fēng)險極小，利潤可觀，前景看好。2.項目建設(shè)進(jìn)度本項目在二OO八年初就開始進(jìn)行市場研究和方案設(shè)計，經(jīng)過近半年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。計劃本項目于二OO八年八月動工，二OO一0年五月份通過竣工驗收，并全部實現(xiàn)銷售。3.投資估算和資金籌措本項目的建設(shè)資金使用開發(fā)商河南XX置業(yè)發(fā)展有限公司的自有的資金3000萬元，融資1000萬元。4.項目綜合評價皇家壹號地處XX新區(qū)，在地段、景觀占據(jù)優(yōu)勢，又處在XX這個升值潛力最大的熱點(diǎn)片區(qū)市場，加上對項目的準(zhǔn)確市場定位和優(yōu)秀的方案設(shè)計，可以說，這是一個“短、平、快”的精品項目，風(fēng)險極小，利潤可觀、前景樂觀!第二章項目投資環(huán)境一、全國投資環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境狀況2008年隨著改革開放的進(jìn)一步深入，國家宏觀調(diào)控力度的加大，出現(xiàn)了三個比較突出的亮點(diǎn)：第一個亮點(diǎn):宏觀經(jīng)濟(jì)增長速度加快的同時，微觀企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益明顯提高，民間投資大幅度低于國家投資的局面得到改觀。值得注意的是，微觀層面的增長不是靠行政干預(yù)，像當(dāng)年國企脫困時實施債轉(zhuǎn)股、劃賬、降低利率等手段得到的，這些利潤的增長是實實在在的。第二個亮點(diǎn):消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整初見成效，中國出現(xiàn)了新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。從2000年前后開始，汽車業(yè)、鋼鐵業(yè)、石化行業(yè)，以及數(shù)碼產(chǎn)品、通信、旅游、餐飲服務(wù)等行業(yè)，都成為國民經(jīng)濟(jì)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。而且，從目前掌握的數(shù)據(jù)來看，這輪經(jīng)濟(jì)回升是以市場需求為基礎(chǔ)的，各個行業(yè)的增長將是可以持續(xù)的。２００７中國人均GDP突破007年我國人均GDP是2461美元美圓大關(guān)，未來中國人均GDP將達(dá)到3000美元以上，經(jīng)超過，中產(chǎn)階級在不斷擴(kuò)大，這是可以形成競爭力的。國家統(tǒng)計局公布上半年經(jīng)濟(jì)形勢，我國今年上半年———GDP增10.4%，CPI上漲7.9%。國家統(tǒng)計局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）同比增長10.4%，居民消費(fèi)價格（CPI）總水平同比增長7.9%。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人李曉超在上半年國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會上說，我國國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展，總體保持了平穩(wěn)較快運(yùn)行的態(tài)勢。上半年GTP為130619億元，按可比價格計算，同比增長10.4%，增速比上年同期回落1.8個百分點(diǎn)。從拉動經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”來看，上半年全社會固定資產(chǎn)投資為68402億元，同比增長26.3%，增速比上年同期加快6.0個百分點(diǎn)；出口額6666億美元，同比增長21.9%，增速比去年同期低5.7個百分點(diǎn)。李曉超說，上半年我國居民消費(fèi)價格漲幅回落，生產(chǎn)價格漲幅擴(kuò)大。CPI同比上漲7.9%，比一至五月份低0.2個百分點(diǎn)。其中，六月份上漲7.1%，比上月回落0.6個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.2%。上半年，工業(yè)品出廠價格同比上漲7.6%，比上年同期高4.8個百分點(diǎn)。其中，六月份上漲8.8%。李曉超指出，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的突出矛盾問題是，價格過快上漲的壓力仍然較大，農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民增收的制約因素依然較多，國際金融形勢還比較嚴(yán)峻，世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不確定因素仍然較多。下階段，要保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，進(jìn)一步增強(qiáng)宏觀調(diào)控的預(yù)見性、針對性和靈活性，努力促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。第三個亮點(diǎn):我們保持了國際收支的雙順差和人民幣匯率穩(wěn)定，這說明我國金融系統(tǒng)抗風(fēng)險的能力在加強(qiáng)。２００8年，中國經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展并呈現(xiàn)十大趨勢?，F(xiàn)實經(jīng)濟(jì)接近潛在經(jīng)濟(jì)增長水平，總供求關(guān)系有所改善，物價水平小幅回升經(jīng)濟(jì)增長對就業(yè)帶動作用增強(qiáng)，城鄉(xiāng)就業(yè)有所增加外匯儲備增長減緩，人民幣匯率基本穩(wěn)定消費(fèi)需求明顯回升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)繼續(xù)升級投資增速高位回落，市場導(dǎo)向型企業(yè)投資依然活躍進(jìn)出口恢復(fù)平穩(wěn)增長，貿(mào)易順差減少稅制調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，積極財政政策功能轉(zhuǎn)型貨幣政策強(qiáng)化微調(diào)預(yù)調(diào)，貨幣信貸適度增長堅持全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展觀，各項改革向縱深發(fā)展中國經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的自主成長的機(jī)制和能力顯著增強(qiáng)，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于新一輪周期的上升期，政策環(huán)境有利經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2007年房地產(chǎn)市場成為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大力量，同時高速發(fā)展的國民經(jīng)濟(jì)，不斷提高的居民收入水平以及居民對改善居住條件的巨大需求的潛在，也必然成為支撐房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，2008年我國將把擴(kuò)大消費(fèi)作為擴(kuò)大內(nèi)需的著力點(diǎn)，作為我國近年來消費(fèi)主要增長點(diǎn)的住房消費(fèi)，2008年將繼續(xù)平穩(wěn)。針對這種危險，2008年政府出臺了一系列針對房地產(chǎn)市場的政策，2008年經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境將保持平穩(wěn)，政府將逐步加快土地市場，房地產(chǎn)金融市場以及房地產(chǎn)市場的制度建設(shè)，以適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。國家統(tǒng)計局預(yù)測2008年第一季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)景氣將略有回調(diào)，不過仍會高于上年同期水平或與上年同期基本持平。2008年政府在肯定和保持房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的同時，將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強(qiáng)土地市場建設(shè)，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當(dāng)控制房地產(chǎn)市場價格，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，防止泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟(jì)和社會安定。房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)發(fā)生變化中低價房將逐步成為市場主體目前，中國的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一部分高檔、大戶型住宅空置，而可供老百姓挑選的房子少而又少的現(xiàn)狀。2004年，建設(shè)部將通過房地產(chǎn)項目規(guī)劃、土地供應(yīng)等調(diào)控手段壓縮單位和個人自建住房的比重，對中國房地產(chǎn)市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從而提高我國房地產(chǎn)的市場化程度，發(fā)展中低價位、中小戶型的商品住宅，以滿足更多普通百姓的購房需求。2008年，建設(shè)部將繼續(xù)加大對各地經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)力度和管理，滿足更多普通百姓的購房需求。建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司副司長沈建中說：“我們國家中低收入家庭是我們房地產(chǎn)市場里面消費(fèi)的主體。所以從結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標(biāo)來看主要是要更多的來滿足中低收入家庭住房的需求。也就是說我們要更多的來提供一些中低價位、中小戶型的產(chǎn)品，來供應(yīng)市場，來滿足中低收入家庭的需求?！狈康禺a(chǎn)二級市場進(jìn)一步發(fā)展隨著人民收入水平的提高，改善生活質(zhì)量、提高住房品質(zhì)成為消費(fèi)者新的置業(yè)觀念。二手房的大量入市為消費(fèi)者提供了極大的選擇空間，2004年房地產(chǎn)二手市場將得到將受到更多消費(fèi)者的推崇?！爸脴I(yè)升級”不僅提高了百姓的住房品質(zhì)，也為實現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級住宅市場的聯(lián)動起到了極好的作用。，據(jù)個人狀況從低到高的梯級消費(fèi)模式不僅活躍了整個房地產(chǎn)市場，也為處在不同生活階段的百姓提供了安居的最佳選擇。被稱為一級半市場的“空置房”市場將因政策及市場等因素而大幅放量，空置房因其具備價格便宜、無期房風(fēng)險、投資及自住價值較高等優(yōu)勢而受到購房者的格外青睞，“有人沒房住，有房沒人住”的空置房現(xiàn)象將得到有效改善?？罩梅康拇罅可鲜校瑢⒊蔀榇龠M(jìn)社會經(jīng)濟(jì)機(jī)制正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解決百姓住房問題的有效途徑。同時，與證券市場的不確定性相比，投資房地產(chǎn)的收益率和穩(wěn)健性著實對投資客有著巨大的吸引力，并且地產(chǎn)保值、增值的功能最為明顯，投資性置業(yè)將使一部分投資客趨之若鶩。２００8年，住房改革制度成效將逐漸顯露，百姓在滿足居住需求后，會在投資意識的引導(dǎo)下投資房產(chǎn)。隨著幾年來一手商品房投資回報率的下降，二手房將因其價格低、地段好、物業(yè)配套成熟而成為重點(diǎn)投資對象。房地產(chǎn)金融市場進(jìn)一步多元化改革2008年出臺的一系列政策使房地產(chǎn)金融途徑單一的弊端受到了廣泛質(zhì)疑，房地產(chǎn)金融市場中銀行所占比例過大對于銀行自身、房地產(chǎn)業(yè)以及國民經(jīng)濟(jì)，都存在極大的不安全隱患。房地產(chǎn)開發(fā)屬資金密集型產(chǎn)業(yè)，在成熟的房地產(chǎn)業(yè)中開發(fā)商的主要資金來源不是銀行貸款，也不是上市發(fā)行股票，而主要通過債券、不動產(chǎn)基金和互助會等形式來自行籌資，國內(nèi)地產(chǎn)業(yè)的一個軟肋就是資金途徑單一化。自2003年，我國房地產(chǎn)金融市場開始了多元化改革，房地紛紛拓展融資渠道，由于受當(dāng)前各種因素的影響，各地主要采用了信托產(chǎn)品的形式，2007年年末，全國出現(xiàn)了房地產(chǎn)信托熱，但由于信托產(chǎn)品先天有一定的局限性，又受到嚴(yán)格的政策限制，并不能完全滿足房地產(chǎn)金融市場的創(chuàng)新需要。2008年，我國房地產(chǎn)金融市場將進(jìn)一步進(jìn)行多元化改革，7房地產(chǎn)上市公司普遍提出或是正在進(jìn)行大規(guī)模融資；另一方面，央行存款準(zhǔn)備金上調(diào)、社會資金收緊；建立現(xiàn)代金融企業(yè)，發(fā)展多樣化的金融機(jī)構(gòu)，發(fā)展機(jī)構(gòu)投資者和債券市場，尤其是資產(chǎn)證券化、利率市場化等等手段和措施，改變現(xiàn)在“一刀切”式的金融監(jiān)管制度，同樣也是房地產(chǎn)對金融行業(yè)提出的時代要求。二、XX縣投資宏觀背景人口狀況及物產(chǎn)狀況全縣轄18個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、兩個街道辦事處和一個國營農(nóng)場，總?cè)丝?4萬，面積1089.77平方公里，其中，耕地面積114萬畝。XX屬大陸性季風(fēng)型濕潤氣候，四季分明。XX礦藏豐富，地沃物豐。西部淺山區(qū)經(jīng)科學(xué)勘探，玄武巖儲藏量在1億立方米以上，紫砂礦、花崗巖儲藏量分別達(dá)2000萬立方米以上，石英石總儲量也在800萬立方米以上，且屬露天礦體，品質(zhì)優(yōu)良，便于開采西部山區(qū)主要礦產(chǎn)資源有鐵、硅、花崗石、大理石、玄武巖等，有極高的開采價值。全縣有耕地面積100萬畝，是全國優(yōu)質(zhì)小麥生產(chǎn)基地縣，全國“953”巨型長毛兔生產(chǎn)基地縣，全省無公害綠色生豬生產(chǎn)基地縣，主要農(nóng)作物有小麥、玉米、油菜、煙葉等。豬、牛、雞年存欄量、出欄量位居河南省第一位。歷史沿革歷史悠久，風(fēng)景秀麗。古為柏皇氏遺族封地，春秋稱柏子國，漢高祖4年(公元前203年)始置縣。境內(nèi)有龍山文化遺址、宋代寶嚴(yán)寺塔、狄青練兵場、韓非孤憤臺、劉秀飲馬井等名勝古跡和自然景觀118處。聞名世界的“天下第一爐”戰(zhàn)國冶鐵爐以及棠溪、龍泉、干將、莫邪等歷史九大名劍皆出于棠溪湖畔。城市建設(shè)發(fā)展?fàn)顩rXX縣新城區(qū)的規(guī)劃發(fā)展方向為洪河以西，以XX大道西段為主路，現(xiàn)XX縣政府的行政部門如財政局、國土局、審計局、法院等多個行政單位遷入且已正常辦公，并有多個已建和正在建的高檔居住社區(qū)。宏觀面持續(xù)向好2007年，XX縣全縣國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到80.1億元、地方財政一般預(yù)算收入完成1.5億元、全縣社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到37.7億元、銀行存款余額45億元、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8802元、農(nóng)民人均純收入3909元。在經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長的影響下，2008年XX房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持健康發(fā)展，房地產(chǎn)投資經(jīng)過2007年的高速增長后，已開始呈現(xiàn)增速回落；房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)：供求總量基本均衡、供求結(jié)構(gòu)基本合理、房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)的運(yùn)行特征；各級房地產(chǎn)市場景氣程度高，且需求持續(xù)旺盛?？傮w來看，2008年XX房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)健康、平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面。三、區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測2008年，XX房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了非常不平凡的一年，汶川地震后，市場對奧運(yùn)房價的觀望，均在一定程度上對年度房地產(chǎn)市場有一定的影響。但是從整體來看，外部因素對XX房地產(chǎn)市場的影響并不顯著，年度房地產(chǎn)市場在需求持續(xù)旺盛的引導(dǎo)下，保持著快速、平穩(wěn)、理性的發(fā)展，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價格基本平穩(wěn)。住宅市場繼續(xù)以三房、二房、為主力，居民居住水平不斷提高從銷售住宅的戶型來看，三房、繼續(xù)為住宅市場的主力戶型，占住宅市場交易總量八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的52%，二房住宅占住宅銷售總面積比例為33%。主力戶型的價格來看，三房住宅的均價為每平方米1300元，為成套住宅中最低的，二房次之，達(dá)到1400元?？傮w來看，主力戶型價格比上年上漲2.5%左右。從2008和2007銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看，2008售的住宅中三房的比重略有增加，二房的比中梢有減少，者消費(fèi)水平和居住水平都有一定程度提高。四、宏觀市場與本項目發(fā)展借鑒XX的房地產(chǎn)發(fā)展尚處于初始階段。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：消費(fèi)者法律意識淡薄，自我保護(hù)意識較弱“小產(chǎn)權(quán)房”有空隙可鉆，以較低的價格惡性競爭消費(fèi)者對房地產(chǎn)認(rèn)識淺薄，同時市場上也沒有高端的產(chǎn)品提供。目前在售項目尚未有整合營銷的理念，缺乏專業(yè)營銷公司進(jìn)駐。第三章市場研究區(qū)域市場界定：市場上的產(chǎn)品設(shè)計基本屬于九十年代，我們的產(chǎn)品無疑是現(xiàn)代的項目處于新老城區(qū)結(jié)合部，XX位于駐馬店和漯河之間，符合城際概念市場缺少高端產(chǎn)品，我們所打造的產(chǎn)品填補(bǔ)了該空缺二、供給與需求分析：市場概況目前市場上較具規(guī)模的小區(qū)有六個：文化花苑、華景新城、越中公寓、東城名苑、銀羚華苑、藍(lán)天花園項目規(guī)模：小項目居多，僅華景新城300余畝房型面積：以三房兩廳兩衛(wèi)為主力，面積基本在100140平方米房型設(shè)計：大進(jìn)深，小面寬，戶型設(shè)計落后建筑設(shè)計：立面無風(fēng)格，材質(zhì)較差價格水平：整體均價13001400元/平方米營銷水平：推廣包裝較差，沒有整合營銷概念，單個項目月均10套左右.需求與供給特點(diǎn)A——小產(chǎn)權(quán)房價格沖擊專業(yè)房地產(chǎn)市場特點(diǎn)B——目前“供大于求”，主要存量為小產(chǎn)權(quán)房，消費(fèi)者可選擇樓盤多特點(diǎn)C——一次性付款客戶，占到80－90％，按揭付款，占10－20％。特點(diǎn)D——市場產(chǎn)品性價比逐漸提升，中高端類產(chǎn)品市場空白；特點(diǎn)E——XX貧富差距不大，60％以上客戶為外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)人群三、典型樓盤調(diào)查華景新城項目

名稱位置總建筑

面積總戶數(shù)占地

面積起建

時間建成

時間銷售率配套綠化率特征主力戶

型面積備注華

景

新

城文成路與解

放路交匯處30萬㎡1100270畝2005年2009年一期90%

二期60%

地下水井

地上停車位

健身器材

鋁合金窗戶

攝像頭30%一期銷售完

景觀已做好

現(xiàn)二期銷售

中122.9㎡物業(yè)費(fèi)0.3元

代理商：鄭州千盛行代理公司價格表樓層價格花園儲藏間近期活動優(yōu)惠程度付款方式一層1570送15-70㎡地下室

一期600

元㎡一次性付款3%

按揭付款1%一次性付款3%

銀行按揭1%一次性付款

按揭銀行：工商銀行二層1530三層1560四層1460五層1280六層1100均價1416.6發(fā)展商：河南百氏康實業(yè)有限公司投資商：河南百氏康實業(yè)有限公司售樓處：XX縣解放路、文成路與迎賓大道交匯處策劃推廣:無銷售熱線筑形態(tài)：多層銷售進(jìn)度：一期有500多套，有少部分145平米以上的大面積房沒有銷售出去，因手續(xù)問題，拖延交房一年多時間，雖然是現(xiàn)房，但至今仍未進(jìn)行交房工作。有200多套沒有預(yù)售許可證，但仍與客戶簽合同，屬于違規(guī)操作。小區(qū)配套：依靠項目自身大規(guī)模使能，社區(qū)有滿足生活基本需求的配套設(shè)施，有長達(dá)一公里的綜合商業(yè)街，包括復(fù)式、餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)，社區(qū)有幼兒園、休閑中心等配套，周邊有新建的水果市場，網(wǎng)通綜合營業(yè)廳、文成中學(xué)、邵莊小學(xué)柏城鎮(zhèn)政府、派出所等單位。優(yōu)勢分析：是本縣面積最大，綠化率最高，配套設(shè)施較完備的大型小區(qū)（攝像頭，地下水井等）一期已入住。臨路，在南區(qū)形成一定的效應(yīng)，完成一次小型的造城運(yùn)動，營銷手段、營銷團(tuán)隊訓(xùn)練較專業(yè)。

劣勢分析：位置稍偏僻，其抗性顯而易見，距離縣中心有一定的距離。外立面色彩一般，單元樓道太狹窄文化花苑項目

名稱位置總建筑

面積總戶數(shù)占地

面積起建

時間建成

時間銷售率配套綠化率特征主力戶

型面積備注文

化

花

苑文成路與解放路交匯處40000㎡30040畝06年一期現(xiàn)房

二期０９．９交房60%天然氣

門面房地上停車場

安全監(jiān)控系統(tǒng)10%房子周圍臨路主要客戶教師136㎡

123㎡

152.5㎡外墻瓷磚

門窗采用高檔鋁合金

物業(yè)費(fèi)高層0.38元價格表樓層價格儲藏間花園近期活動優(yōu)惠程度付款方式一層4000(門面）無無二期購房抽轎車送裝修

前40名可參加抽ＱＱ轎車買一期送裝修一次性付款優(yōu)惠3％

銀行按揭優(yōu)惠1％門面房高５米可做雙層使用二層1588三層1678四層1528五層1488六層1588均價1566發(fā)展商：河南省XX縣文成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：1、上海紅魚商務(wù)投資有限公司2、XX縣文成中學(xué)售樓處：XX縣文成路與解放路交匯處策劃推廣:小馳工作室銷售熱線：0396-625706603966257099建筑形態(tài)：一期多層二期小高層、銷售進(jìn)度：小區(qū)配套：有一小型休閑空地，周邊有少量商業(yè)。優(yōu)勢分析：外立面貼瓷磚，XX縣獨(dú)此一家，是本案最大的亮點(diǎn)，外立面相比其他樓盤搶眼許多。臨文成中學(xué)，臨解放路和文成路。是XX縣目前銷售最貴的樓盤，也是營銷手段相對專業(yè)的一家。因此推出多重優(yōu)惠活動。另外，鄰近文成中學(xué)，文化氣息濃厚，前期在市場做過全面、立體的營銷傳播，包括電視、戶外、廣播、派單、等等，是市場唯一一家做專業(yè)營銷的樓盤。

劣勢分析：本案小高層均價高于多層，在價格上不站優(yōu)勢。整個項目體量小，不能造成轟動的影響；整體項目面積區(qū)間過于集中，有特殊需求大戶型的客戶地不到滿足；由于社區(qū)小，配套設(shè)施不全備；教育用地，房子四周臨路不適宜居住。項目

名稱位置總建筑

面積總戶數(shù)占地

面積起建

時間建成

時間銷售率配套綠化率特征主力戶

型面積備注虹

橋

小

區(qū)XX大道洪河橋西100米路南14400㎡12015畝07年現(xiàn)房62%天然氣

車庫3.8萬元無共四棟

小樓盤103㎡

130㎡樓盤小價格

低樓層價格儲藏間花園近期活動優(yōu)惠程度付款方式一層12806㎡

1000元/㎡130平面有

68㎡

共4萬元

100平米的3萬元無一次性付款優(yōu)惠2%再減4000元一次性付款二層1280三層1280四層1180五層880六層均價1180優(yōu)勢分析：位置優(yōu)勢，洪河將被開發(fā)成公園

劣勢分析：面積小，分散，路南路北分開不利于管理虹橋小區(qū)越中公寓項目

名稱位置總建

筑面積總戶數(shù)占地

面積起建

時間建成

時間銷售率配套綠化率特征主力戶

型面積備注越

中

公

寓解放路與中原路交匯處3萬㎡22030畝現(xiàn)房95%

車庫3.8萬元

健身器材30%現(xiàn)有五層復(fù)式銷售有難度103㎡

130㎡臨路有門面房

物業(yè)費(fèi)0.26

07年6月18日開盤價格表樓層價格儲藏間花園近期活動優(yōu)惠程度付款方式一層1528自行車庫

平米998/平米

車庫1688/平米無無一次性付款優(yōu)惠2%

復(fù)式六層免物業(yè)費(fèi)一次性付款

銀行按揭首付50%二層1568三層1598四層1498五層1280六層848均價1415優(yōu)勢分析：位置好，交通方便，臨解放路，離火車站近，南接迎賓道、京珠高速。周邊有餐飲業(yè)發(fā)達(dá)，并有其他文化設(shè)施，有春雨小學(xué)、中醫(yī)院分院、同仁大藥房等。

劣勢分析：在老城區(qū)空氣質(zhì)量藍(lán)天花園項目

名稱位置總建筑

面積總戶數(shù)占地

面積起建

時間建成

時間銷售率配套綠化率特征主力戶

型面積備注藍(lán)天花園縣人民醫(yī)院東200米10000㎡18015畝年一期08年7月份50%天然氣無103㎡

124㎡價格表樓層價格儲藏間花園近期活動優(yōu)惠程度付款方式一層1480有無無一層每平米優(yōu)惠88元

二到五層優(yōu)惠5%分期付款首付60%

沒有銀行按揭

一次性付款二層1480三層1480四層1290五層980六層均價1342優(yōu)勢分析：位置優(yōu)越，在老城區(qū)，離縣人民醫(yī)院近，臨XX大道

劣勢分析：共6棟，無綠化，戶型進(jìn)深長，面寬窄。衛(wèi)生間面積過大，客廳面積雖大，利用率低。另外，樓間距過窄，現(xiàn)場沒有專業(yè)銷售人員及宣傳物料。項目綜合品質(zhì)一般。建筑形態(tài)：多層?xùn)|城名苑項目

名稱位置總建

筑面積總戶數(shù)占地

面積起建

時間建成

時間銷售率配套綠化率特征主力戶

型面積備注東城名苑XX大道與新洪路交匯處31200㎡24030畝2007年

現(xiàn)房70%天然氣5%地段優(yōu)勢124㎡

136㎡綠化率非常低樓間距16米一層送花園價格表樓層價格儲藏間花園近期活動優(yōu)惠程度付款方式一層14806㎡

1000元/㎡有

81.12㎡

共61500元5月20日到6月30日可獲每平方50元裝修禮金一次性付款5%

銀行按揭3%一次性付款

銀行按揭

門面房4000元/㎡二層1480三層1480四層1360五層800六層均價1320優(yōu)勢分析：位置優(yōu)勢，離XX縣人民醫(yī)院近，臨新洪路交通極為便利。

劣勢分析：一層花園入口在南邊，二層以上由北邊的單元入口進(jìn)入，花園對面有一排6平方的儲藏室，可行的道路僅有5米，無綠化。只有一種戶型規(guī)格，為三室兩廳居多，基本上只有一個衛(wèi)生間，面積有稍微的區(qū)別。該項目雖然談不上規(guī)模與推廣方式的專業(yè)，但銷售人員訓(xùn)練有素。市場調(diào)研匯總表項目名稱總建面積占地面積綠化率總戶數(shù)主力面積銷售率均價優(yōu)惠額度華景新城30萬平米270畝30%1100122．980%1416一次性3%按揭1%文化花苑4萬平米40畝10%30013660%1566一次性3%按揭1%虹橋小區(qū)1．4萬平米15畝無12010365%1180一次性2%藍(lán)天花園1萬平米15畝無18012450%1342優(yōu)惠5%越中公寓3萬平米30畝30%22013062%1415一次性2%東城名苑3．1萬平米30畝5%24012470%1320一次性5%按揭3%四、市場分析有關(guān)結(jié)論除華景新城外，大部分項目品質(zhì)較差，素質(zhì)較低。市場需要高品質(zhì)高素質(zhì)的房產(chǎn)項目，從而滿足市民對居住環(huán)境的需求。從房型面積上看，市場供應(yīng)主力面積集中在124——136平方米，以三房為主，房型設(shè)計較為落后。市場均價集中在1300——1500之間，相對同等經(jīng)濟(jì)環(huán)境的縣城來看，價格水平較低。銷售情況正常，市場需求旺盛，購房是目前市民最為關(guān)注的問題。目前市場上小產(chǎn)權(quán)項目眾多，市民對房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的認(rèn)識有待提高。市場仍然處于低水平競爭的層次，市場空間很大縱觀XX縣房地產(chǎn)市場，我司認(rèn)為房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，市場仍然在低水平層面競爭，目前市場上的營銷手段陳舊，很多可利用資源都沒有得到開發(fā)，本案可以利用此機(jī)會點(diǎn)。需要有身份象征的高素質(zhì)住宅，滿足XX富有階層需求產(chǎn)品設(shè)計落后，中高檔樓盤產(chǎn)品線幾乎空缺，難以滿足XX富有階層的需求，缺乏高品質(zhì)生活的空間。新區(qū)需要形象工程，本案有打造高品質(zhì)項目的基因每個城市都有自己的形象工程，本案處于新區(qū)行政核心區(qū)，從交通、周邊環(huán)境、未來發(fā)展趨勢等綜合指標(biāo)分析，適合打造中高端精品樓盤。第四章市場定位及項目評估一、地塊解析1.交通條件本項目位于XX縣XX大道西段北側(cè)，107以東。本地段位置優(yōu)越，生活、交通極為便利?；始乙继栁挥赬X大道的核心位置，為新老城區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，東側(cè)洪河是唯一貫穿該縣的一條河流，該地段也是本縣政治經(jīng)濟(jì)中心，政府機(jī)關(guān)、金融、醫(yī)療、學(xué)校等多家機(jī)構(gòu)遍布周圍?；始乙继栱椖客?路1路公交車，距國道107僅有三分鐘的路程，出行非常方便，生活極其便利。XX縣位于河南省南部，南距武漢300公里，北距新鄭國際機(jī)場130公里，位于鄭州及武漢兩大都市“一日經(jīng)濟(jì)圈”內(nèi)。京廣鐵路、京珠高速公路、107國道縱貫全境，省道高蘭公路橫穿東西。XX基礎(chǔ)設(shè)施完善火車站年客運(yùn)量60萬人次，年貨物吞吐量50萬噸。2.地形，地勢地理位置：XX縣XX大道與洪河交匯處西約2公里處，路北總規(guī)模：總占地40畝，可開發(fā)利用面積正在考查中地貌：1、本地塊在氣象局西側(cè)，有一條西北方向的小路（未打通，無名）與XX大道交叉，進(jìn)去后即到本地塊；2、本案三面臨路，其中東西兩側(cè)兩條為規(guī)劃路，暫不通車。從主入口進(jìn)入地塊，一條自然道路將本案40畝地，分成東西兩個地塊。3、本地塊地塊方正，南北向呈長方型，利于開發(fā)?；究蛇_(dá)到開發(fā)程度，地面上無建筑物，樹林覆蓋面積達(dá)到95％，樹種為柏樹、桐樹、果樹等，有少量稀有樹種，樹齡約在3－5年。將來可留取部分較好樹種，作為本案園林綠化所用。項目周邊：本案地處XX縣新區(qū)，新區(qū)為行政事業(yè)單位集中區(qū)域，本案距離老城區(qū)非常僅3分鐘車程，周邊單位有：氣象局、國稅局、老干部局、建華賓館、財政部門、檢察院、法院，都在項目周邊2公里輻射范圍內(nèi)。項目SWOT分析項目定位自身的優(yōu)勢（1）小區(qū)規(guī)劃設(shè)計的是高貴、典雅的高檔現(xiàn)代化社區(qū)，舒適的居住環(huán)境和靈活開放的活動空間成為當(dāng)?shù)厝烁淖兙幼…h(huán)境的新典范。（2）建筑主體造型采用新古典主義造型為原型，其外觀高貴、典雅營造豐富的城市景觀，成為XX縣一道亮麗的風(fēng)景。（3）本小區(qū)戶型設(shè)計更注重人性化，強(qiáng)調(diào)房型的全面、舒適及緊湊的適居要求。（4）節(jié)能優(yōu)勢：首家采用外墻外保溫，外窗玻璃采用新型塑鋼窗中空玻璃，達(dá)到國家要求的65%的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。（5）小區(qū)內(nèi)的配置優(yōu)勢：停車位160個，滿足小區(qū)業(yè)主使用。每棟每單元設(shè)置可視對講系統(tǒng)保障業(yè)主的安全需求。（6）位置優(yōu)勢：皇家壹號位于新老城區(qū)的結(jié)合點(diǎn)，既有老城的成熟的生活配套，同時也享有新區(qū)的優(yōu)良的居住環(huán)境，位置優(yōu)勢無法復(fù)制。（8）本案多層為主小高層為輔的產(chǎn)品形態(tài)在市場上有相當(dāng)?shù)奈?。?）本案擁有正規(guī)土地手續(xù)，避免客戶購買小產(chǎn)權(quán)房的后續(xù)風(fēng)險。項目劣勢不臨主路←→不利項目形象展示規(guī)模較小←→不利社區(qū)概念營造臨變壓器←→臨近房源銷售困難項目威脅：（1）、小產(chǎn)權(quán)房較多，價格沖擊正規(guī)項目。（2）、高壓走廊不拆遷，影響項目品質(zhì)。（3）、小環(huán)境得不到改善，影響項目品質(zhì)。正因為以上諸多原因，我們在打造中高端精品項目時，遇到很大抗性。（4）、消費(fèi)者對西區(qū)的認(rèn)可程度如何？本地富裕居民能否接受到新區(qū)生活，也是很大的風(fēng)險。項目機(jī)遇：（1）、小環(huán)境得到改善，如翻新外立面。（2）、拿下地塊南側(cè)5畝地，擴(kuò)大地塊臨XX大道的面寬，以解決交通等諸多問題。（3）、高壓走廊順利拆遷，對本案利好。（4）、引進(jìn)專業(yè)產(chǎn)品設(shè)計公司，產(chǎn)品品質(zhì)值得預(yù)期。（5）、市場消費(fèi)力有待挖掘，市場整體前景值得樂觀。（6）、專業(yè)合作伙伴強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，使項目風(fēng)險最小化綜合分析：總之，小產(chǎn)權(quán)房屋多，價格低廉；缺乏中高端精品項目，低端競爭市場飽和中高端產(chǎn)品空缺；營銷手段落后。而我們的項目地處新老城區(qū)交界處，周邊機(jī)關(guān)事業(yè)單位眾多，教育配套比較成熟，交通通暢，路況較好；產(chǎn)品的高品質(zhì)正好填補(bǔ)了這個空缺。市場定位：XX未來城市中心標(biāo)志性精神建筑階層建筑＋階層精神形象定位：新都市家徽級建筑目標(biāo)客定位：新城市貴族ＡXX縣城的機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員Ｂ外出務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)客群Ｃ小私營業(yè)主2、方案評估意見（1）、引領(lǐng)XX房地產(chǎn)發(fā)展方向目前XX的房地產(chǎn)市場處于較低的發(fā)展水平，本案在產(chǎn)品規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、建材標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等方面均力求完美，打造不落伍的住宅產(chǎn)品，為XX人民貢獻(xiàn)真正科學(xué)化、健康化、人性化的居所。（2）、打造真正意義上的房地產(chǎn)項目目前市場上的房地產(chǎn)項目多為小產(chǎn)權(quán)項目，土地手續(xù)不完善，土地產(chǎn)權(quán)屬性不明晰，給消費(fèi)者后期帶來極大隱患。本案是XX第一個招拍掛取得的土地，手續(xù)完善，產(chǎn)權(quán)明晰，是XX市場上真正意義上的房地產(chǎn)項目。（3）、為XX新區(qū)建設(shè)貢獻(xiàn)力量根據(jù)XX縣的城市規(guī)劃，新區(qū)是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。要發(fā)展就要有適應(yīng)發(fā)展的住宅項目，滿足新區(qū)市民的居住需求。本案的開發(fā)無疑為新區(qū)的建設(shè)貢獻(xiàn)了力量?；始乙继栃^(qū)方案設(shè)計說明第五章項目方案及建設(shè)條件建筑方案設(shè)計說明序河南省歷史悠久，文化燦爛，廣闊的中原大地，物華天寶，英才輩出，是中華民族的主要發(fā)祥地之一。XX縣城這座豫南明珠，素有“雄蜂中樞，空域險要”支撐：璀璨的中原文化賦予其新的時代意義，“科技、文化、生態(tài)、宜居”成為這座城市體現(xiàn)活力與展示形象的新坐標(biāo)。居住社區(qū)，是人與環(huán)境、市民與城市相紐結(jié)的節(jié)點(diǎn)。即是人的聚居空間，更是人的交往空間，不僅是物理意義上的固定空間，更是心理意義上的交往空間。2項目背景2、1工程概況XX地處中原腹地，是河南省駐馬店市的下轄縣之一，是一座正在飛速崛起的區(qū)域性中心城市。新世紀(jì)的XX隨著政府一系列重大規(guī)劃舉措的付諸實現(xiàn)，贏得萬人矚目。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入全面提速新階段的同時，人民生活水平日益提高，對居住的要求已不再滿足“居者有其屋”的單純層面。在此背景下，河南XX置業(yè)有限公司將于XX新舊城區(qū)結(jié)合地段開發(fā)一時尚、高雅的現(xiàn)代化居住社區(qū)，并力求通過該項目規(guī)劃將活潑新穎的居住環(huán)境和時尚開發(fā)的活動空間引入XX，成為當(dāng)?shù)厝司迎h(huán)境的典范。2、2項目概況本工程項目地處XX縣城老城區(qū)和新城區(qū)結(jié)合地帶，項目位于XX大道以北，107國道以東。該地段區(qū)位優(yōu)越，交通便利，周邊配套實施齊全。2、3建設(shè)目標(biāo)及開發(fā)意向根據(jù)對XX的社會、經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展各方面因素的分析，在二三級市場商住建設(shè)的大背景下，開發(fā)商以創(chuàng)造優(yōu)良的城市形態(tài)為根本，為二十一世紀(jì)的XX提供一個與城市發(fā)展互動的時尚生態(tài)社區(qū)。針對以上目標(biāo)，開發(fā)商擬在此建設(shè)一個以低層低密度住宅為主體，輔以時尚景觀概念的現(xiàn)代人文社區(qū)3設(shè)計依據(jù)：用地紅線圖和地形圖《測量定界圖》《宗地位置示意圖》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》等國家規(guī)范，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)及條例。規(guī)劃構(gòu)思；4、1對稱、穩(wěn)重、均衡、園區(qū)規(guī)劃本產(chǎn)品在總體規(guī)劃上傳承對稱、均衡的布局原則，充分考慮建筑和景觀的融合，保證中心花園的品質(zhì)及各組團(tuán)景觀的均好性，在各組團(tuán)的組織上，縱橫、點(diǎn)線搭配‘營造一種親切宜人，尺度人性的圍合感。傳統(tǒng)建筑一向以優(yōu)雅華貴而又舒卷自如的人文氣息見長，本小區(qū)通過對社區(qū)空間氛圍的營造，建筑群落關(guān)系處理，人車流交通組織等，營造出“大社區(qū)，小住區(qū)”的組團(tuán)聚落空間。組團(tuán)內(nèi)庭園滲透了對中國傳統(tǒng)文化和心理的理解和感悟，讓每個有家園情結(jié)的人留下回憶。在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行了組團(tuán)庭園的設(shè)計和建設(shè)，灌注以獨(dú)特的“場所精神”，營造出具有獨(dú)特識別性的植物、小品、路徑，為人們鄰里認(rèn)同和心理歸屬營造了優(yōu)美的庭園氛圍。4、2立體的生活、多元化的空間園區(qū)景觀不僅是供人們觀賞的美景，更是人們可以享用的生活空間，景觀不僅具有觀賞性，還富有參與性，開放的景觀綠地作為人們活動與交往的一個公共場所，更拉近了人與人，人與自然的距離，它使社區(qū)氛圍變得更加和諧，更加富有生氣。本產(chǎn)品大到園區(qū)的規(guī)劃，景觀的布局，小到門窗的設(shè)計，兜傾注了設(shè)計者的大量心血，力求各種尺度的搭配，對比錯落都協(xié)調(diào)精致，使居住在這里的每一個人都感受到無處不在的和諧、優(yōu)美。4、3漸進(jìn)的美感、別致的風(fēng)景產(chǎn)品首先就從回家的路開始營造居住的氣氛，通過園區(qū)外圍圍墻-社區(qū)入口門禁-組團(tuán)入口-單元門廳-入戶門，形成獨(dú)有的五重漸進(jìn)空間感，這將使得園區(qū)內(nèi)住戶的安全感及私密性得到最大的保障，營造出安定美好的居家氛圍，回家的感覺更加溫馨。在每個組團(tuán)中穿插的點(diǎn)式小高層，敦厚沉穩(wěn)而不失靈動，為園區(qū)增加了別樣的亮彩。一梯兩戶的設(shè)計，優(yōu)雅的景觀，使得它永遠(yuǎn)是客戶的最愛。4、4細(xì)致的關(guān)懷、跳舞的路每單元門口設(shè)有別致的垃圾桶，由物業(yè)公司統(tǒng)一定期清理，讓業(yè)主生活更加清潔。單元門廳從人性的角度去構(gòu)思和設(shè)計。門廳外檐口的適當(dāng)加長將免除業(yè)主烈日及下雨等惡劣天氣在門口耽擱時的煩惱，無論是從尺度大小到材質(zhì)的選擇，還是燈管效果到色彩搭配，從門、窗到地磚、扶手，每一個細(xì)節(jié)背后均顯示設(shè)計者從人性的角度所思考后的精雕細(xì)刻。豐富多彩的硬質(zhì)鋪裝材料讓回家的路更增趣味，組合多變的拼圖使地面變得生動而富有情調(diào)，讓業(yè)主享受光與影的變幻。住宅設(shè)計極度優(yōu)越的地段使本項目的住宅有極大的升值空間。XX大道相當(dāng)于北京的長安街，又臨近縣各機(jī)關(guān)。戶型共同強(qiáng)調(diào)均好性，強(qiáng)調(diào)在低層低密度的條件下的高得房率，適當(dāng)?shù)馁浰兔娣e增加住宅的賣點(diǎn)。本項目鬧鐘取靜，通過精心設(shè)計可以成為XX縣城中心第一高尚住宅。5、1住宅建筑造型與色彩住宅樓造型以新古典主義為原形，以期營造豐富的城市景觀。住宅布局注意尊重南北朝向，既保證良好的日照、通風(fēng)采光效果，又使住戶擁有良好的視覺關(guān)系。建筑主體造型采用新古典主義造型，拼棄單調(diào)乏味的平屋頂，使坡屋頂這一建筑天際線也成為城市的風(fēng)景。項目的閣樓及老虎窗既改善了通風(fēng)及采光性能，同時豐富了屋頂造型，既體現(xiàn)出時代的特征又注重高雅的文化品位。里面用色亦選用沉穩(wěn)含蓄的色調(diào)，并組合窗套、檐口、欄桿等細(xì)部雕琢，使之端裝而不失親切，精致而不繁瑣。在設(shè)計中除考慮四個主立面外，同時關(guān)注屋頂，形成“第五立面”，采用簡潔的集合造型來構(gòu)成豐富的屋頂形式。打面積落地窗設(shè)計，大大擴(kuò)展了陽光進(jìn)入的通道，讓陽光在你的生活中不再吝惜，并讓你在尊重隱私和鄰里交流間自由選擇。八角窗的全方位應(yīng)用，豐富了造型，打開了全新視野，收納了自然山水，使內(nèi)外景觀得以便捷交流，并讓居室延伸至戶外。5、2住宅戶型設(shè)計住宅設(shè)計考慮到地域性，消費(fèi)層次的多樣性及相對的市場狀況。堅持主力房型概念，即適應(yīng)本次規(guī)劃設(shè)計的要求和住宅市場發(fā)展需求，以三室二廳為單元式主力房。并根據(jù)房型面積等級，在房型設(shè)計上，自小而大分別強(qiáng)調(diào)了緊湊、全面、舒適的適居要求。住宅套內(nèi)設(shè)計以起居廳為中心，家庭內(nèi)部公私分離、居寢分離、潔污分離。室內(nèi)布置緊湊，設(shè)計盡可能減少開向起居廳門洞的數(shù)量，走道短捷，提高面積的使用率和舒適程度。大小尺度的合理控制，細(xì)部功能設(shè)計使項目的理性空間與感性空間相融。住宅設(shè)計適應(yīng)現(xiàn)代生活方式，強(qiáng)調(diào)大廳活動空間，做到明廳、明廚、明廁、明臥，強(qiáng)調(diào)良好的通風(fēng)效果。部分住宅單體考慮了凸窗，以擴(kuò)大室內(nèi)空間和豐富臨窗景觀。臨近中心綠地的住宅單元采用景觀陽臺、景觀窗的手法，提升居住品質(zhì)；同時的設(shè)計加大出挑深度，為居住者提供室外小聚的空間。廚房設(shè)計考慮櫥柜與冰箱機(jī)位，結(jié)合立面設(shè)計預(yù)留空調(diào)外機(jī)位。戶型設(shè)計的靈活性，針對現(xiàn)代社會家庭結(jié)構(gòu)的變化和消費(fèi)意識的變化，通過開放的空間體系的設(shè)計，實現(xiàn)住宅的可變性和靈活性，設(shè)計理念盡力超前。消防設(shè)計項目最高建筑為30米，屬于二類高層建筑。其余為多層建筑每棟樓四邊或兩個長邊均設(shè)有消防車道。并至少有一個長邊的消防登高面。各棟樓的間距均大于9米。多層之間的距離均大于6米。消防控制室設(shè)置在地下一層，并設(shè)有直通室外的樓梯。節(jié)能設(shè)計根據(jù)國家節(jié)能設(shè)計規(guī)范要求，本工程擬采用外墻外保溫做法。外窗玻璃采用新型塑鋼窗中空玻璃。均達(dá)到國家要求的65%節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積（平方米）29000總建筑面積（平方米）含半地下室59500其中商業(yè)總面積（平方米）400住宅總面積（平方米）51600半地下室建筑面積（平方米）7500容積率1.79%建筑密度26%綠化率34、8%戶數(shù)428停車位（輛）160其中地上（輛）160項目結(jié)構(gòu)設(shè)計設(shè)計依據(jù)(1)設(shè)計遵循的規(guī)范、規(guī)程《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068-2001《建筑結(jié)構(gòu)制圖標(biāo)準(zhǔn)》GB/T50105-2001《建筑抗震設(shè)計設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2004《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50010-2002《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》GB50011-2001《高層建筑混凝土截稿設(shè)計規(guī)范》JGJ3-2002《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》GB50007-2002《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-94《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50017-2003《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50003-2001(2)基本風(fēng)壓：采用100年一遇基本風(fēng)壓：0、50Kn/㎡，地面粗糙度C類（3）結(jié)構(gòu)的設(shè)計使用年限：50年（4）擬建場區(qū)內(nèi)的基本地震烈度為6度，設(shè)計基本地震加速度為0、15g，設(shè)計地震分組為一組，場地類別為Ⅲ類。設(shè)計要求（1）建筑物抗震設(shè)防烈度：6度，按6度采取抗震構(gòu)造措施。（2）建筑物安全等級：二級（3）建筑物抗震設(shè)防類別：丙類項目給排水設(shè)計設(shè)計依據(jù)建筑專業(yè)提供的設(shè)計方案圖《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》GB50084-2001(2005年版)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB50015-2003《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-951(2005年版)《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》GB50140-20052、給水系統(tǒng)1）水源;以市政給水管道為水源，向地塊引入兩根DN250的給水引入管。2）室外給水系統(tǒng):從市政給水管道引入的兩根給水管在地塊形成環(huán)狀管網(wǎng)，采用生活-消防合用官網(wǎng)。3）室內(nèi)給水系統(tǒng)3、排水系統(tǒng)1）小高層住宅采用單立管排水系統(tǒng)，污廢水合流排放，排至室外污水管道。2）室外污水經(jīng)化糞池處理后，就近排入市政污水管道。3）雨水系統(tǒng)::住宅屋面雨水采用外排水，小區(qū)內(nèi)雨水由地面雨水口收集后，排入小區(qū)雨水管，就近排入市政雨水管道。4、消防系統(tǒng)1）消防水量：住宅設(shè)消火栓給水系統(tǒng)2）室外消火栓系統(tǒng)：室外消火栓以建筑外生活-消防合一的給水管道為水源，在環(huán)狀管網(wǎng)上按規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓。3）整個小區(qū)室內(nèi)消火栓系統(tǒng)統(tǒng)一設(shè)置，采用臨時高壓系統(tǒng)，室內(nèi)消火栓系統(tǒng)分為兩個分區(qū)。1F-2F為一區(qū)，3F-11F為二區(qū)。室內(nèi)消火栓管道布置成環(huán)狀，每層按規(guī)范設(shè)置消火栓。設(shè)二臺消火栓泵，位于地下一層泵房內(nèi)。消火栓給水系統(tǒng)設(shè)三套水泵接合器。4）其它滅火措施：各個建筑物內(nèi)按規(guī)范設(shè)置手提式干粉滅火器。項目電氣設(shè)計工程概況：本工程建筑面積約5萬㎡，由多層及小高層建筑組成。設(shè)計范圍：電力、照明系統(tǒng)采暖、通風(fēng)、水泵電力及拖動建筑物防雷及接地系統(tǒng)供電設(shè)計a符合等級:本建筑群中多為多層建筑，用電負(fù)荷均為三級負(fù)荷。b供電電源及電壓等級本建筑群擬從城市10kV電網(wǎng)，采用電纜埋地引入多路滿足一級負(fù)荷供電要求的高壓電源。c供配電系統(tǒng)：本建筑群區(qū)內(nèi)考慮設(shè)置高壓配電室和變電所，分別滿足居民用電和商業(yè)、消防、公共用電需求及當(dāng)?shù)毓╇姴块T要求。10kV高壓采用單母線分段，分列運(yùn)行，手動互投。照明部分:照明部分分為普通工作照明和應(yīng)急照明以及戶外照明三部分。在消防控制室、消防水泵房、防排煙風(fēng)機(jī)房、變配電所等重要部位設(shè)置工作照明兼作應(yīng)急照明；在內(nèi)走道、樓梯間等疏散通道上設(shè)置應(yīng)急照明和疏散標(biāo)志燈。照明燈具應(yīng)優(yōu)先采用綠色節(jié)能環(huán)保產(chǎn)品。防雷及接地建筑群內(nèi)各建筑均按二類防雷建筑物設(shè)防，利用建筑物結(jié)構(gòu)內(nèi)的鋼筋體作為引下線和避雷裝置。屋面設(shè)避雷網(wǎng)、利用建筑物柱體鋼筋做引下線和基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋體做接地體裝置。建筑物設(shè)置總等電位聯(lián)結(jié)，各弱電機(jī)房及主要設(shè)備用房設(shè)置局部等電位聯(lián)結(jié)。在各級配電設(shè)備處設(shè)置相應(yīng)的過電壓保護(hù)電器低壓配電系統(tǒng)的接地形式采用TN-S系統(tǒng)，低壓系統(tǒng)電氣工作、保護(hù)接地與弱電設(shè)備的工作接地、建筑物防雷接地公用接地裝置，接地電阻不大于1弱電設(shè)計設(shè)計依據(jù)設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)1、1《民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范》1.2《有線電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》1.3《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計規(guī)范》1.4《火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》1.5《全國民用建筑工程設(shè)計技術(shù)措施》1.6《城市住宅區(qū)和辦公樓電話通信設(shè)施設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》1.7業(yè)主設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計要求2、設(shè)計資料建筑工提供的平，立，剖面及相關(guān)工種提供的資料。設(shè)計范圍信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：1.1電話通信子系統(tǒng)1.2有線電視子系統(tǒng)1.3計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)2.聯(lián)網(wǎng)型住宅可視對講系統(tǒng)3.火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)設(shè)計內(nèi)容及功能1信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)1.1電話通信子系統(tǒng)1.11本工程在弱電機(jī)房內(nèi)設(shè)置遠(yuǎn)端模塊式程控交換機(jī)，光纜就近引自電信局。1.12住宅部分每戶設(shè)置家庭信息箱，1進(jìn)多出，配線到各房間電話插座處。1.13商鋪每戶設(shè)置家庭信息箱。2.有線電視子系統(tǒng)2.1設(shè)置有線電視系統(tǒng)，采用750MHz鄰頻傳輸系統(tǒng)。節(jié)目信號源引自有線電視臺。2.2住宅部分每戶設(shè)置家庭信息箱，1進(jìn)多出，配線到各房間電話插座處。3.計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)3.1建立內(nèi)部高速局域網(wǎng)，用于傳輸語音和數(shù)據(jù)，便于小區(qū)管理和發(fā)布信息，并與公眾網(wǎng)進(jìn)行高速連接。3.2住宅部分每戶設(shè)置家庭信息箱，1進(jìn)多出，配線到各房間計算機(jī)插座處。3.3計算機(jī)主機(jī)及交換設(shè)備設(shè)于地下室弱電機(jī)房內(nèi)：每棟樓設(shè)交換式集線器。3.4從外網(wǎng)引入光纜一根：室內(nèi)配線采用6類非屏蔽雙絞線。4.聯(lián)網(wǎng)型住宅可視對講系統(tǒng)4.1住宅每棟樓樓每單元設(shè)置可視對講系統(tǒng)，整個小區(qū)與物業(yè)管理中心聯(lián)網(wǎng)。住戶可與控制中心通信，在控制中心可以監(jiān)控訪客情況。4.2每戶設(shè)訪客可視對講分機(jī)。系統(tǒng)具有訪客呼叫功能，紅外夜視功能，大門控制功能和密碼開鎖、刷卡開鎖功能等。5.火災(zāi)自動報警及聯(lián)動孔子系統(tǒng)消防控制室設(shè)于地下室。6.停車場管理系統(tǒng)。第六章項目開發(fā)建設(shè)方式及進(jìn)度安排有關(guān)工程計劃說明皇家壹號籌備工作從二OO八年三月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進(jìn)行了充分的市場調(diào)研，對項目的市場定位和物業(yè)品質(zhì)進(jìn)行了深入的策劃，并邀請了三家二級設(shè)計院進(jìn)行了建筑投標(biāo)。到目前為止，已充分把握住了市場并獲得了一個較為理想的方案。本項目計劃二OO八年八月份破土動工。二OO八年十一月份達(dá)到正負(fù)零。二OO九年五月份主體全面封頂。二OO九年六月基本完成主體外裝。二OO九年九月末完成道路管網(wǎng)綠化并申請竣工驗收。二、項目開發(fā)橫道圖見附件第七章項目投資估算與資金籌措項目總投資估算本項目計劃投資總額為2985.8萬元，(不含地價款)按可銷售面積計算，銷售建設(shè)成本為1017元/M2。其中：前期費(fèi)用14.1萬元勘察設(shè)計費(fèi)67.6萬元政府規(guī)費(fèi)104.9萬元建筑安裝工程費(fèi)2745.3萬元其它費(fèi)用53.9萬元二、資金籌措發(fā)展商XX置業(yè)除自有資金3000萬元，還需融資1000萬元。第八章項目銷售收入及利潤分析各類物業(yè)銷售收放估算二、銷售利潤1．明確利潤目標(biāo)：1905萬元總體可售面積：59500平米，其中：住宅部分可售面積：51600平米商業(yè)總面積：400平米（按市場價3000元/平米）儲藏間可售面積：7500平米（市場價600元/平米）儲藏間的銷售收入：450萬元3.預(yù)算總成本（800元/平米）建安成本700元/平米費(fèi)用100元/平米預(yù)計總成本：5355萬元＝900元/平米×59500平米（總建筑面積）4．計算總銷售收入總銷售金額：7260萬元=成本5355萬元+利潤目標(biāo)1905萬元5．計算住宅銷售平均單價（不含儲藏間）總銷售金額7260萬元－450萬元（儲藏間）—120萬（商業(yè)）＝6690萬元（住宅的銷售收入）住宅平均單價1287元＝6690萬元÷52000平米6．實現(xiàn)利潤率為：利潤率26%=1905萬元÷7260萬元第九章可行性研究結(jié)論社會效益和影響由于本項目地處XX新區(qū)，交通便利，本項目的成功開發(fā)，力爭打造成一個精品樓盤，成為龍華人居的一個人性典范。本項目的成功開發(fā)，將使XX置業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作上步上新臺階，對后續(xù)項目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗。項目風(fēng)險及防范建議由于本項目較低的地價成本。加之科學(xué)的市場調(diào)研、精心的方案設(shè)計、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個風(fēng)險極小安全度高的項目。本項目的風(fēng)險在于建筑工程上面。如何將一個好的項目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟(jì)效益和社會效益工程環(huán)節(jié)對本項目來說至關(guān)重要。建議工程部加強(qiáng)工程管理人才的引進(jìn)建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務(wù)實的監(jiān)理隊伍，確保本項目優(yōu)質(zhì)、高效的工程形象。擬建方案的分析結(jié)論附表《項目工程進(jìn)度一覽表》目錄TOC\o"1-3"\h\z工程概況 11、概述 31.1項目背景 31.2編制依據(jù) 41.3編制范圍 71.4項目建設(shè)的必要性 71.4.1XX水道水污染現(xiàn)狀 71.4.2XX水道疏浚的必要性 82、城市概況 102.1地理位置 102.2氣象 102.3城市性質(zhì) 102.4XX水道概況 102.4.1洪水 112.4.2泥沙 112.4.3城域地質(zhì) 112.4.4工程地質(zhì)條件 122.4.5航道 123、XX水道疏浚工程方案 133.1工程目標(biāo) 133.2工程規(guī)模 133.3河道疏浚工程方案選擇 133.3.1河道疏浚方案選擇原則 133.3.2河道疏浚方案選擇 143.3.3河道疏浚工藝流程圖 154、XX水道疏浚工程設(shè)計 164.1設(shè)計數(shù)據(jù) 164.2疏浚設(shè)備選型 164.3泥漿泵選擇 164.4輸泥管管材和直徑 174.5中途加壓泥漿泵 174.6主要設(shè)備和工程量 175、底泥脫水處理站設(shè)計 185.1設(shè)計數(shù)據(jù) 185.2脫水機(jī)房 185.3底泥干化場 185.4加藥加氯間 185.5沉淀池 195.6總平面 195.7主要設(shè)備和工程量 196、底泥最終處置技術(shù)方案 216.1國內(nèi)外底泥處置工藝介紹 216.2底泥處置方案的優(yōu)缺點(diǎn) 246.3底泥處置方案的選擇 257.底泥填埋場設(shè)計 267.1設(shè)計規(guī)模 267.2場址選擇 267.3工程設(shè)計 288、工程項目實施 PAGEREF_T