凱德研究報(bào)告

凱德中國研究報(bào)告

Contents經(jīng)營模式分析商業(yè)項(xiàng)目簡介市場拓展方式企業(yè)概述2021/5/92CompanyLogo企業(yè)概述嘉德置地----亞洲最大的跨國房地產(chǎn)公司之一嘉德置地集團(tuán)是亞洲最大的跨國房地產(chǎn)公司之一，總部設(shè)在新加坡并且在新加坡上市。

核心業(yè)務(wù)：包括房地產(chǎn)、服務(wù)公寓以及房地產(chǎn)金融服務(wù)；集中于多個快速增長城市,地理分布橫跨亞太區(qū)與歐洲國家。企業(yè)使命:

成為一個國際化的世界級房地產(chǎn)公司：持續(xù)為股東創(chuàng)造價值提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)吸引和培育有素質(zhì)的人力資本2021/5/93企業(yè)概述嘉德發(fā)展戰(zhàn)略1、集中嘉德集中發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，并進(jìn)一步深耕我們在投資管理、房地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營管理方面的才能，專心一志在我們鎖定的領(lǐng)域里引領(lǐng)市場走勢，供給市場所需的住宅、辦公樓、購物商場、服務(wù)公寓和房地產(chǎn)金融服務(wù)（包括基金管理）。2、平衡嘉德將持續(xù)平衡發(fā)展我們的業(yè)務(wù)投資組合：繼續(xù)發(fā)展不同的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)；從開發(fā)收入以及固定收入／費(fèi)用均衡賺取收入；在發(fā)達(dá)和發(fā)展中國家里同步投資。

嘉德在各個子公司里均衡錄用各類人才與企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。多方的平衡策略有助我們降低商業(yè)風(fēng)險。3、規(guī)模嘉德將擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模使集團(tuán)保持多項(xiàng)競爭優(yōu)勢——買地時有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益，吸引頂尖合作伙伴，吸引人才并贏得商業(yè)伙伴與銀行家對我們的信心。我們將持續(xù)壯大在新加坡和中國市場的規(guī)模，擴(kuò)大在購物商場、服務(wù)公寓、房地產(chǎn)投資信托基金和基金管理業(yè)務(wù)的規(guī)模。2021/5/94企業(yè)概述2021/5/95企業(yè)概述凱德中國----中國凱德中國是嘉德置地集團(tuán)在華投資業(yè)務(wù)的統(tǒng)稱，凱德中國是中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)外企，是中國最大的商場擁有者和經(jīng)營者，是中國最大的服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商，是業(yè)界領(lǐng)先的房地產(chǎn)基金和信托基金經(jīng)理。

公司架構(gòu)：凱德中國涉及凱德置地（中國）投資有限公司、凱德惠居（中國）、凱德商用和雅詩閣中國四大業(yè)務(wù)單位以及其所涉及的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。業(yè)務(wù)分布:在中國40多個城市，運(yùn)營著約110個項(xiàng)目。凱德中國于1994年進(jìn)入中國。以上海為起點(diǎn)，凱德中國目前已經(jīng)成長為全國性的地產(chǎn)企業(yè)。在中國40個城市擁有約5000名員工和運(yùn)營約110個項(xiàng)目，核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅、綜合商務(wù)房產(chǎn)、商場、服務(wù)公寓、房地產(chǎn)金融，建立起一條從投資、開發(fā)、運(yùn)營、物業(yè)管理、財(cái)務(wù)咨詢到房地產(chǎn)金融的整合性房地產(chǎn)價值鏈，并且培養(yǎng)了一大批具有全球視野的本土化專業(yè)人才。2021/5/96企業(yè)概述2021/5/97企業(yè)概述凱德中國在中國的項(xiàng)目主要分布在以上海為中心的長三角區(qū)域，以北京為中心環(huán)渤海區(qū)域，以廣州為中心的珠三角區(qū)域，以成都為中心的西南區(qū)域，以河南為中心的中部區(qū)域，凱德置地通過立足中心門戶城市，向周圍有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市挺進(jìn)，逐步呈現(xiàn)出“深耕中國”的規(guī)劃藍(lán)圖，形成了“3+2”的戰(zhàn)略布局。2021/5/98企業(yè)概述凱德置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)在華的全資子公司。作為一個長期看好中國市場，立足開發(fā)之本的地產(chǎn)商，凱德置地自1994年來一直致力于全國高品質(zhì)住宅、寫字樓及綜合商業(yè)項(xiàng)目（即來福士）的投資、開發(fā)與管理。

凱德置地在中國華北、華南、華東、西南四大區(qū)域開發(fā)高品質(zhì)住宅、商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)模逾1,000萬平方米，管理資產(chǎn)約500億人民幣。其中標(biāo)志性的綜合商業(yè)項(xiàng)目品牌來福士由凱德置地自行開發(fā)管理，集住宅、商場、辦公樓、服務(wù)公寓、酒店等多種業(yè)態(tài)，在城市交通樞紐區(qū)域打造“城中之城”。2021/5/99企業(yè)概述凱德商用中國是新加坡凱德商用產(chǎn)業(yè)有限公司（凱德商用）在華設(shè)立的企業(yè)。進(jìn)入中國至今，凱德商用中國一直致力于高品質(zhì)零售商用地產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理。

凱德商用中國在34個大中城市擁有并管理著總物值超過530億人民幣的54個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過450萬平方米。2021/5/910企業(yè)概述凱德惠居是亞洲最大房地產(chǎn)公司之一嘉德置地集團(tuán)新成立的業(yè)務(wù)單位，致力于亞洲地區(qū)平價商品房的投資、開發(fā)與管理。憑借嘉德置地集團(tuán)廣泛的地理涉足、豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)以及當(dāng)?shù)刭Y源、人才的儲備，凱德惠居計(jì)劃在城市化進(jìn)程快速的亞洲地區(qū)以市場化的方式推出高品質(zhì)的平價商品房，以滿足首次置業(yè)剛需人群的住房需求。凱德惠居的首批項(xiàng)目是武漢蔡甸區(qū)地塊及越南胡志明地塊。2021/5/911企業(yè)概述雅詩閣有限公司（“雅詩閣”）是全球最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商，在亞太、歐洲及海灣地區(qū)的20個國家74個城市擁有超過28,000套公寓單位。雅詩閣旗下物業(yè)分布在倫敦、巴黎、布魯塞爾、柏林、新加坡、曼谷、河內(nèi)、吉隆坡、東京、首爾、墨爾本、珀斯、悉尼、多哈、迪拜等。

雅詩閣旗下共有三大品牌，即雅詩閣、馨樂庭以及盛捷。

在中國，雅詩閣是最大的國際服務(wù)公寓業(yè)主和運(yùn)營商。業(yè)務(wù)遍及中國16個城市，擁有/經(jīng)營38個服務(wù)公寓物業(yè)，達(dá)7,000套服務(wù)公寓單位，分布在北京、上海、天津、重慶、廣州、深圳、大連、沈陽、杭州、蘇州、寧波、成都、武漢、西安、澳門和香港。2021/5/912企業(yè)概述雅詩閣馨樂庭盛捷2021/5/913市場拓展方式收購已有項(xiàng)目參股當(dāng)?shù)毓菊信膾飓@取土地市場拓展方式2021/5/914市場拓展方式凱德中國市場拓展的方式以收購已有項(xiàng)目為主，招拍掛獲取土地和參股當(dāng)?shù)爻墒旃緸檩o。2021/5/915商業(yè)項(xiàng)目介紹凱德商用中國在35個大中城市擁有并管理著總物值近530億人民幣的55個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總建筑面積超過490萬平方米。

標(biāo)志性項(xiàng)目包括：北京的凱德MALL·西直門（原北京嘉茂購物中心·西直門）、凱德MALL·望京(原北京嘉茂購物中心·望京)、北京來福士中心、上海來福士廣場等。凱德商業(yè)簡介2021/5/916商業(yè)項(xiàng)目介紹凱德商用來福士廣場凱德廣場凱德MALL北京區(qū)域項(xiàng)目命名為凱德MALL，其他區(qū)域該類項(xiàng)目命名為凱德廣場。凱德商業(yè)項(xiàng)目產(chǎn)品線2021/5/917商業(yè)項(xiàng)目介紹凱德商業(yè)項(xiàng)目簡介區(qū)域序號項(xiàng)目所在城市項(xiàng)目名稱開業(yè)時間建筑面積（m2）北區(qū)商場1北京北京來福士廣場2009.6.539811

2北京凱德MALL-西直門2007.9.15830743北京凱德MALL-望京2006.7.15880464北京凱德MALL-安貞2002.3.26434425北京凱德MALL-雙井2004.3.1494626天津凱德MALL-天津?yàn)?008.12.5593057呼和浩特凱德MALL-賽罕2008.9.12419378北京凱德MALL-翠微路2010.4.2856363東北區(qū)商場9大連凱德和平廣場2003.9.2917100010淄博凱德廣場-淄博2008.1.174199311濰坊凱德廣場-濰坊2005.12.294853312哈爾濱凱德廣場-埃德蒙頓-哈爾濱2010.6.1049093.313日照凱德廣場-日照2009.1.180594東區(qū)商場14上海凱德龍之夢閔行2011.7.1519651015上海凱德七寶購物廣場2006.35019716上海上海來福士2003.11.14598417上海凱德龍之夢購物中心-上海2005.1227174118蕪湖凱德廣場-蕪湖2005.12.273807219揚(yáng)州凱德廣場-揚(yáng)州2009.6.184949020昆山凱德廣場-昆山2008.9.11無2021/5/918商業(yè)項(xiàng)目介紹凱德商業(yè)項(xiàng)目簡介區(qū)域序號項(xiàng)目所在城市項(xiàng)目名稱開業(yè)時間建筑面積（m2）中區(qū)21長沙凱德廣場-雨花亭2005.11.177558822鄭州凱德廣場-鄭州2002.8.29235623南昌凱德廣場-城南苑2006.9.145261424益陽凱德廣場-桃花侖2009.7.183330525安陽凱德廣場-北關(guān)2010.6.93635226新鄉(xiāng)凱德廣場-紅旗2010.11.262515327鄭州凱德廣場-金水2010.12.2354165南區(qū)28東莞凱德廣場-東莞2009.1.94429229佛山凱德廣場-桂城2006.12.206541230湛江凱德廣場-湛江2008.1.193358231茂名凱德廣場-茂名2006.12.283203832漳州凱德廣場-漳州2006.8.194855333泉州凱德廣場-泉州2006.12.154331034肇慶凱德廣場-肇慶2009.5.2850886西區(qū)35德陽凱德廣場-德陽2009.8.284408636成都凱德廣場-金牛2006.9.287848237重慶凱德廣場-九龍坡2005.8.255381638重慶凱德廣場-沙坪壩2008.4.82687239綿陽凱德廣場-涪城2007.2.25848140宜賓凱德廣場-南岸2009.4.243914441成都凱德廣場-沙灣2009.9.19228112021/5/919商業(yè)項(xiàng)目介紹凱德商業(yè)項(xiàng)目簡介--小結(jié)1、凱德商業(yè)的項(xiàng)目主要分布在環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、成渝區(qū)域、中部區(qū)域，其中在北京、上海就擁有10個商業(yè)項(xiàng)目。2、凱德商用的商業(yè)項(xiàng)目體量主要為4—8萬平方米，定位中端，經(jīng)營情況良好。3、凱德廣場和來福士廣場在項(xiàng)目定位和項(xiàng)目體量上并無顯著差異，其中凱德廣場為純商業(yè)項(xiàng)目，來福士廣場為城市綜合體中的商業(yè)項(xiàng)目。4、凱德商業(yè)持有的商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約260萬平方米。2021/5/920商業(yè)項(xiàng)目介紹凱德商業(yè)項(xiàng)目簡介--小結(jié)1、凱德商業(yè)的項(xiàng)目主要分布在環(huán)渤海區(qū)域、長三角區(qū)域、珠三角區(qū)域、成渝區(qū)域、中部區(qū)域，其中在北京、上海就擁有10個商業(yè)項(xiàng)目。2、凱德商用的商業(yè)項(xiàng)目體量主要為4—8萬平方米，定位中端，經(jīng)營情況良好。3、凱德廣場和來福士廣場在項(xiàng)目定位和項(xiàng)目體量上并無顯著差異，其中凱德廣場為純商業(yè)項(xiàng)目，來福士廣場為城市綜合體中的商業(yè)項(xiàng)目。4、凱德商業(yè)持有的商業(yè)項(xiàng)目總建筑面積約260萬平方米。2021/5/921經(jīng)營模式分析------如果說萬象城象個資本家在做商業(yè)地產(chǎn)、萬達(dá)象工廠在做商業(yè)地產(chǎn)、大古就象藝術(shù)家在做商業(yè)地產(chǎn)、凱德就象金融家在做商業(yè)地產(chǎn)、紅星美凱龍就如農(nóng)民在做、端安則如詩人在做，鵬鑫則是山寨廠。

凱德模式：

地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作（基金模式）2021/5/922經(jīng)營模式分析基金模式的產(chǎn)生背景1、持有物業(yè)占據(jù)大量現(xiàn)金流，公司面臨租售兩類業(yè)務(wù)現(xiàn)金流爭斗的局面2、亞洲金融危機(jī)凸顯了公司高負(fù)債、低回報(bào)的經(jīng)營問題促進(jìn)基金模式的形成2021/5/923經(jīng)營模式分析凱德在中國的主要基金2021/5/924經(jīng)營模式分析凱德開發(fā)資金來源2021/5/925經(jīng)營模式分析凱德運(yùn)作模式2021/5/926經(jīng)營模式分析凱德運(yùn)作模式凱德置地主要通過嘉德商業(yè)中國發(fā)展基金以及嘉德商用中國孵化基金進(jìn)行資產(chǎn)收購，再讓嘉茂零售中國信托（簡稱CRCT）使用優(yōu)先認(rèn)購權(quán)的形式收購嘉德在內(nèi)地控股的商業(yè)物業(yè)。對于這些基金投資的物業(yè)，嘉茂零售中國（CRCT)擁有優(yōu)先購買權(quán)。這樣凱德構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金