開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)入住

田田好好學(xué)習(xí)天天宜上r,,、 、I、E、八中國(guó)3000萬(wàn)經(jīng)理人首選培訓(xùn)網(wǎng)站幵發(fā)商協(xié)調(diào)入住1．確定收樓時(shí)間2．確定物管費(fèi)的起計(jì)日期3．前期工程遺留問(wèn)題的解決4．辦理大廈前期工作資料、重要文件、產(chǎn)品說(shuō)明、各類(lèi)證書(shū)的移交與交接工作：△．產(chǎn)權(quán)資料房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)部門(mén)依法對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門(mén)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門(mén)依法征稅，司法部門(mén)處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與產(chǎn)權(quán)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)；物業(yè)公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施，共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：⑴．項(xiàng)目批準(zhǔn)文件⑵．用地批準(zhǔn)文件⑶．建筑執(zhí)照⑷．拆遷安置資料⑸．房地產(chǎn)平面圖⑹．面積測(cè)繪報(bào)告(7).小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、單元號(hào)、建筑面積清單△．市府驗(yàn)收合格資料⑴.建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)(2).市建筑消防驗(yàn)收合格證⑶.市小區(qū)辦綜合驗(yàn)收合格證⑷.用電許可證⑸.供用電協(xié)議書(shū)(6).衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證7.電視共用天線(xiàn)合格證⑻.電梯使用合格證△.工程技術(shù)資料技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料來(lái)進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)提交的工程技術(shù)資料主要有：⑴．竣工圖－包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、給排水、通風(fēng)空調(diào)、強(qiáng)電、弱電、附屬工程及隱蔽管線(xiàn)的全套圖紙⑵．地質(zhì)勘察報(bào)告⑶．工程合同及開(kāi)工、竣工報(bào)告⑷．工程預(yù)決算清單⑸．圖紙會(huì)審記錄⑹．工程設(shè)計(jì)變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)⑺．隱蔽工程驗(yàn)收簽證⑻．沉降觀(guān)察記錄⑼．竣工驗(yàn)收證明書(shū)⑽．鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書(shū).新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū).水、電、采暖、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū).砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告.供水、供暖的試壓報(bào)告.園林綠化的圖紙和清單.設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說(shuō)明、質(zhì)保書(shū)和保修單.有關(guān)政府部門(mén)對(duì)分類(lèi)項(xiàng)目的批文.有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件△.須移交物業(yè)公司管理的資料⑴.用水申請(qǐng)審批表及月供水計(jì)劃執(zhí)行表⑵.機(jī)電設(shè)備單臺(tái)說(shuō)明書(shū)、調(diào)試、訂購(gòu)合同⑶.分?jǐn)偯娣e、建筑面積的測(cè)繪報(bào)告對(duì)外委單位進(jìn)行調(diào)研，簽訂外委合同從開(kāi)發(fā)商處接管《成品保護(hù)協(xié)議》，對(duì)外現(xiàn)有成品保護(hù)人員進(jìn)行管理。調(diào)研保險(xiǎn)公司，對(duì)物業(yè)投?！柏?cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)”、“機(jī)器損壞險(xiǎn)”、“公眾責(zé)任險(xiǎn)”，簽訂《保險(xiǎn)合同》ujujLU.55top.con\好好學(xué)習(xí)天天応上3．調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》4．5．調(diào)研滅蟲(chóng)、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》6．調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》7．調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》ujujLU.55top.con\好好學(xué)習(xí)天天応上3．調(diào)研外委保潔公司（三家以上），簽訂《保潔合同》4．5．調(diào)研滅蟲(chóng)、滅鼠公司（三家以上），簽訂《消殺協(xié)議》6．調(diào)研保安公司（三家以上），簽訂《外保合同》7．調(diào)研電梯公司，簽訂《電梯維保合同》調(diào)研外委綠植租擺公司（三家以上），簽訂《綠植租擺協(xié)議》8．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系配電室對(duì)外承包單位，簽訂《配電室承包協(xié)議》9．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系水處理對(duì)外承包單位，簽訂《水處理合同》10．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系化糞池清掏單位，簽訂《化糞池清掏協(xié)議》11．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系干、濕垃圾清運(yùn)單位，簽訂《垃圾清運(yùn)協(xié)議》12．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系汽車(chē)清洗、保養(yǎng)單位，簽訂《洗車(chē)臺(tái)租賃協(xié)議》13．視物業(yè)具體情況，聯(lián)系樓宇系統(tǒng)維保單位，簽訂《樓宇自控維保協(xié)議》物業(yè)交竣驗(yàn)收，正式接管根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度和小業(yè)主（或租戶(hù)）入住的情況不同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）可視需要要求物業(yè)公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過(guò)政府有關(guān)職能部門(mén)和開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過(guò)為準(zhǔn)?！?物業(yè)驗(yàn)收條件物業(yè)驗(yàn)收移交，必須滿(mǎn)足以下條件：1．提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明）2．提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說(shuō)明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料3．提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款4．出示政府有關(guān)職能部門(mén)驗(yàn)收證明5．提供承包商、廠(chǎng)商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話(huà)及聯(lián)系人資料6．提供必要的專(zhuān)業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)7．提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告8．清潔被驗(yàn)收的場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房△.拒絕驗(yàn)收對(duì)以下情況，物業(yè)公司有權(quán)拒絕驗(yàn)收接管物業(yè)：1．嚴(yán)重違反國(guó)家有關(guān)法規(guī)2．未能通過(guò)有關(guān)政府職能部門(mén)的驗(yàn)收3．工地與交付物業(yè)不能有效隔離4．機(jī)房不能完全獨(dú)立封閉5．其他可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和入住人身安全的物業(yè)△.缺陷整改對(duì)在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題，包括工程未完事項(xiàng)、工程缺陷及由于成品未能有效保養(yǎng)引起的受損等情況，物業(yè)公司將會(huì)做詳細(xì)的缺陷記錄，以供開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）督促承包商（或供應(yīng)商）進(jìn)行整改，對(duì)不能進(jìn)行整改的缺陷進(jìn)行賠償交涉。對(duì)問(wèn)題比較嚴(yán)重的，則向開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）建議暫緩驗(yàn)收，待整改完成后重新驗(yàn)收?！?試運(yùn)行若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過(guò)最終的驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶(hù)）入住需要必須開(kāi)啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，物業(yè)公司一般僅做實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）的書(shū)面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（或供應(yīng)商）把關(guān)。若發(fā)生任何問(wèn)題或意外，除物業(yè)公司人為原因外，責(zé)任由開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）及其承包商（或供應(yīng)商）負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚的列明有關(guān)各方責(zé)任?！?驗(yàn)收通過(guò)被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各方書(shū)面確認(rèn)驗(yàn)收通過(guò)，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專(zhuān)用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接收管理。△.保修期按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過(guò)程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書(shū)面通知物業(yè)公司，而在此之前進(jìn)入保修期的部分設(shè)備和系統(tǒng)，若需要簽續(xù)保合同，開(kāi)發(fā)商（或大業(yè)主）應(yīng)酌情予以補(bǔ)償。△.一般操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備／系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“手冊(cè)”），以確保物業(yè)公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：1．承包單位須在設(shè)備／系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)公司的操作人員有時(shí)間了解該驗(yàn)收設(shè)備／系統(tǒng)的基本情況。2．手冊(cè)內(nèi)所有內(nèi)容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。3．每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不同內(nèi)容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。4．為使手冊(cè)便于使用，并經(jīng)得起日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙張編印，配上堅(jiān)硬的封面和書(shū)背，并以膠質(zhì)塑料或其它耐磨損的材料作保護(hù)。5．手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列在有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)內(nèi)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說(shuō)明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開(kāi)始后的六個(gè)星期內(nèi)呈交。6．系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：⑴．系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。⑵．詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。⑶．系統(tǒng)內(nèi)所有管道和接線(xiàn)圖，并說(shuō)明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。⑷．提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。⑸．系統(tǒng)中有關(guān)供電，配電屏和控制屏的詳細(xì)說(shuō)明。7．設(shè)備操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：⑴．設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。⑵．詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說(shuō)明。⑶．所有設(shè)備原廠(chǎng)所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如有需要，還需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。⑷．列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠(chǎng)商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)⑸．所有設(shè)備的產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)、合格證書(shū)、生產(chǎn)廠(chǎng)測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料8．系統(tǒng)／設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：⑴．所有系統(tǒng)／設(shè)備檢查手冊(cè)。⑵．設(shè)備更換部件的程序和要求。⑶．從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說(shuō)明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。⑷．執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。⑸．常見(jiàn)故障處理和解決方法。⑹．提出系統(tǒng)／設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容和方法。9．安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）⑴．各類(lèi)設(shè)備的保護(hù)操作程序。⑵．對(duì)各項(xiàng)系統(tǒng)操作時(shí)可能發(fā)生的事故危險(xiǎn)應(yīng)作的預(yù)防、應(yīng)變和保護(hù)措施說(shuō)明。－電氣事故保護(hù)－機(jī)械事故保護(hù)－火災(zāi)和爆炸事故保護(hù)－化學(xué)事故保護(hù)－在處理燃料和化學(xué)物品時(shí)出現(xiàn)的事故保護(hù)－急救和事故報(bào)告10．現(xiàn)在任何設(shè)備或控制系統(tǒng)所采用的電腦專(zhuān)用軟件，需提供的技術(shù)資料（至少包括以下內(nèi)容）：⑴．軟件內(nèi)容目錄表打印本。