13-房屋買賣合同及其履行課件

第十三章房屋買賣合同及其履行1整體概述THEFIRSTPARTOFTHEOVERALLOVERVIEW,PLEASESUMMARIZETHECONTENT第一部分2【教學(xué)目的】通過本章教學(xué)，使學(xué)生明確商品房銷售，了解商品房買賣合同，掌握商品房出售合同履行中的一些問題。3【重點難點】商品房銷售概念，商品房出售合同的成立與生效時間，商品房風(fēng)險轉(zhuǎn)移時間。4【政策法規(guī)】《合同法》《擔(dān)保法》《商品房買賣合同》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》5第一節(jié)房屋買賣合同6一、合同文本自由文本國家規(guī)范文本商品房買賣只能使用《商品房買賣合同》示范本，建設(shè)部、國家工商行政管理總局，2000二手房也必須使用規(guī)范文本，但自己可以另行簽訂合同，只要沒有沖突。7二、商品房買賣合同條款㈠必備條款當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；商品房基本狀況；商品房的銷售方式；商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；交付使用條件及日期；裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責(zé)任；雙方約定的其他事項。8㈡協(xié)商條款1、房屋朝向、日照時間、采光程度等自然因素2、貸款與預(yù)售合同效力之間的關(guān)系3、小區(qū)平面布局4、質(zhì)量及維修條款5、市場差價損失的賠償6、廣告的約束力7、建筑結(jié)構(gòu)、材料及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備9三、免責(zé)與限責(zé)條款1、不可抗力法定102、政府原因如市政規(guī)劃變更，市政基礎(chǔ)設(shè)施延誤。開發(fā)商是否在簽定合同時已經(jīng)知曉。113、技術(shù)與操作原因如工程技術(shù)問題、施工方延誤、其他人延誤一般不能免責(zé)，但特殊情況可在合同中事先約定。12四、房屋出售人告知義務(wù)附隨義務(wù)是否有抵押、租賃情況如不，應(yīng)當(dāng)是構(gòu)成欺詐13第二節(jié)購房過程中的預(yù)約合同14一、房屋買賣預(yù)約合同商品房認購書認購意向書15二、認購書的性質(zhì)與效力

㈠認購書的性質(zhì)1、預(yù)約，意向協(xié)議。2、商品房的認購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認定為商品房買賣合同。16㈡認購書的約束力1、如果是意向協(xié)議，約束是否前來簽定正式合同。2、如果已經(jīng)是商品房買賣合同，約束是否轉(zhuǎn)換為國家推薦的合同范本。17㈢認購書中的定金1、定金性質(zhì)立約定金違約定金182、處理⑴認購書不符合合同條件的定金返還；⑵認購書符合條件的①合同沒有約定，則訂合同沖房款，不訂合同返還。②按合同約定；

因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；

因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。19第三節(jié)售樓廣告與宣傳的效力20一、商品房預(yù)售廣告的約束力1、廣告法律效力的一般規(guī)則商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。212、特別規(guī)定出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載人商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。22二、商品房銷售的民事欺詐㈠民事欺詐的認定廣告或宣傳根本無法實現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)屬于民事欺詐行為。23㈡賠償實際賠償懲罰性賠償24三、樣板房、樓盤模型的效力1、法律性質(zhì)一般性廣告還是樣品252、作用預(yù)售時的主要資料263、規(guī)定第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。274、差異處理原則樣品？結(jié)構(gòu)、質(zhì)量相同？28第四節(jié)房屋的交付及其法律后果29一、房屋交付概述1、房屋交付含義房屋實際占有、控制的轉(zhuǎn)移。不與所有權(quán)變動關(guān)聯(lián)。302、風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任以交付為準(zhǔn)，違約方承擔(dān)意外風(fēng)險責(zé)任。31二、房屋交付糾紛㈠逾期交付超過合理時間交付32㈡更改規(guī)劃1、更改情況擅自更改經(jīng)規(guī)劃部門同意的更改332、消費者權(quán)利規(guī)劃部門同意更改規(guī)劃，是否開發(fā)商不違約？買賣合同由政府決定還是雙方在《合同法》范圍內(nèi)決定？343、消費者救濟退房、賠償損失不退房、賠償損失35㈢質(zhì)量問題是否接受房屋，接受后如何處理。36第五節(jié)與商品房交易有關(guān)的保險37一、抵押借款與財產(chǎn)損失保險1、是否必須保險自愿還是強制382、保險賠償承保危險，什么災(zāi)害造成的損失才賠償不適當(dāng)?shù)目s小應(yīng)當(dāng)承保的危險南昌不承保水災(zāi)，但承保泥石流、地震39二、還款保證保險被保險人喪失全部或部分還款能力，保險人代替償還全部或部分借款。40第六節(jié)商品房買賣合同的其他