房產(chǎn)營(yíng)銷策略方案

長(zhǎng)沙**房產(chǎn)營(yíng)銷策略方案目錄營(yíng)銷策略及渠道市場(chǎng)分析產(chǎn)品分析客戶分析競(jìng)品分析20客戶分析2012年客戶總結(jié)與分析客戶分析樣本：今年截止目前，即2012年1-12月份來(lái)電來(lái)訪成交客戶數(shù)據(jù)；數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：1月-12月份來(lái)電客戶：1205組來(lái)訪客戶：965組1、來(lái)電客戶分析（認(rèn)知途徑及客戶區(qū)域分布）：來(lái)電客戶認(rèn)知途徑主要以網(wǎng)絡(luò)、短信、路過客戶、朋友介紹為主，外展點(diǎn)、派單、夾報(bào)、報(bào)廣也帶來(lái)一定來(lái)電?？蛻舴治?、來(lái)訪客戶分析（認(rèn)知途徑及客戶區(qū)域分布）：來(lái)訪客戶絕大部分以周邊客戶為主，其次是通過網(wǎng)絡(luò)來(lái)訪，路過、朋友介紹客戶也較多?？蛻舴治?、來(lái)訪客戶分析（年齡）：來(lái)訪客戶涵蓋各個(gè)年齡段，30-40歲之間客戶所在比例較大。其次是25-30歲以及40-45歲，45-55歲客戶也占有一定比例，整體來(lái)說(shuō)客戶涵蓋各個(gè)年齡段，但稍偏年輕?？蛻舴治?/p>

客戶年齡層次分析，客戶年齡主要集中于30-40歲，偏向于年輕化，主要為剛需群體；客戶關(guān)注點(diǎn)分析，客戶最多的還是關(guān)注價(jià)格，其次是地段、戶型、周邊環(huán)境等。客戶分析市場(chǎng)分析

市場(chǎng)分析：最新樓市調(diào)控政策1、嚴(yán)格執(zhí)行樓市限購(gòu)政策，確認(rèn)擴(kuò)大房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍；2、中央再令各地公布控房?jī)r(jià)目標(biāo)，”國(guó)五條“遏制樓市；3、住房公積金政策收緊，門檻提高。整體行業(yè)預(yù)期看好，土地儲(chǔ)備成為各家房企工作重心。土地市場(chǎng)呈現(xiàn)全國(guó)性回升，未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期看好。市場(chǎng)分析2012年回暖態(tài)勢(shì)勢(shì)必推動(dòng)價(jià)格小幅攀升，但在中央整體調(diào)控基調(diào)及長(zhǎng)沙龐大的庫(kù)存消化要求下預(yù)計(jì)價(jià)格將在波動(dòng)中走穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)大幅飆升現(xiàn)象。市場(chǎng)分析市場(chǎng)預(yù)判供應(yīng)量大去庫(kù)存為主價(jià)格穩(wěn)中有升市場(chǎng)分析競(jìng)品分析主要以項(xiàng)目周邊3個(gè)競(jìng)爭(zhēng)樓盤為主要分析對(duì)象：1、新城新世界2、芒果天地3、英郡年華項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總建筑面積120萬(wàn)方。一期總建筑面積為30萬(wàn)平方米，目前基本已經(jīng)交房。二期總占地面積65435.90平米，總建筑面積為229601.48平米，容積率為3.22，綠化率為40.2%，規(guī)劃總戶數(shù)1646戶。正在建設(shè)的是項(xiàng)目三期，總建筑面積為約12萬(wàn)平米，容積率為3.73，規(guī)劃總戶數(shù)1280戶。戶型面積目前主推92-94㎡2房及2+1小三房，剛需產(chǎn)品近期推出貨源2012年12月初推出A12棟，256套房源，2013年1月中旬推出A11棟，共256套近期營(yíng)銷動(dòng)態(tài)推出購(gòu)房置業(yè)基金8888元，一口價(jià)特惠房（90㎡純2房），新春購(gòu)房5重禮，最高優(yōu)惠3.7萬(wàn)成交價(jià)格成交價(jià)格在7000元/㎡左右優(yōu)惠折扣按揭97，一次性95折，特價(jià)房6500元/㎡項(xiàng)目基本概況競(jìng)品個(gè)案：新城新世界競(jìng)品個(gè)案：新城新世界競(jìng)爭(zhēng)戶型分析94㎡，2+1戶型，2梯4戶，戶型緊湊實(shí)用，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，2臥室均帶飄窗，該戶型目前最為暢銷，報(bào)價(jià)在7400元/㎡左右90㎡，純2房設(shè)計(jì)，2梯4戶，設(shè)計(jì)中規(guī)中矩，無(wú)特色亮點(diǎn)，由于積較大，不實(shí)用，該房型銷售不理想，做特惠房銷售，價(jià)格在6500元/㎡左右競(jìng)品個(gè)案：新城新世界推廣渠道分析2012年該項(xiàng)目以網(wǎng)絡(luò)為主要推廣陣地，在各大房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站（0731房地產(chǎn)網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新浪樂居、搜狐焦點(diǎn)）均有網(wǎng)絡(luò)廣告投放，并與搜房網(wǎng)合作，成了“新世界”網(wǎng)銷中心，進(jìn)行網(wǎng)上推廣銷售！同時(shí)該項(xiàng)目啟用的推廣渠道：戶外+報(bào)紙+短信+活動(dòng)競(jìng)品個(gè)案：新城新世界總結(jié)新城新世界目前在售戶型為90-94㎡兩房，2+1小三房，在產(chǎn)品線上與本案存在重疊競(jìng)爭(zhēng)，但在整盤素質(zhì)和價(jià)格比較上，本案毫無(wú)優(yōu)勢(shì)可言！推廣借鑒：瞄準(zhǔn)剛需年輕人群，以網(wǎng)絡(luò)為主要推廣陣地。項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目總建筑面積近23萬(wàn)平米，綠化率高達(dá)40.34%，容積率4.5；規(guī)劃布局：由9棟26-33層的高層住宅，1棟30000㎡的國(guó)際星級(jí)酒店。戶型面積70—77㎡2房（2梯6戶）；88—112㎡小3房，2梯4戶設(shè)計(jì)近期推出貨源2012年6月30日第一次開盤，推出8#.9#棟176套房源近期營(yíng)銷動(dòng)態(tài)利用春節(jié)促銷，100萬(wàn)返鄉(xiāng)大禮包，購(gòu)房?jī)?yōu)惠2萬(wàn)元/套成交價(jià)格近期成交價(jià)格在7400元/㎡目前優(yōu)惠折扣VIP99折，5天內(nèi)簽約99折，萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)98折，按揭99折，一次性97折，再送25800元健康禮包（格力柜式空調(diào)、飛利浦空氣凈化器、格力壁掛式空調(diào)、宜樂泉凈水器、水戲飲水機(jī)及空中陽(yáng)臺(tái)封閉）項(xiàng)目基本概況競(jìng)品個(gè)案：芒果天地競(jìng)品個(gè)案：芒果天地競(jìng)爭(zhēng)戶型分析70㎡，小2房緊湊設(shè)計(jì)，客廳帶北向陽(yáng)臺(tái)，2臥室均朝北，餐廳利用度不高，過道面積浪費(fèi)，2梯6戶設(shè)計(jì)，整體朝北，采光通風(fēng)略顯不足，該戶型目前為特價(jià)房6700起，不暢銷。88㎡，2+1戶型，戶型緊湊實(shí)用，客廳帶陽(yáng)臺(tái)，2臥室均帶飄窗，入戶花園設(shè)計(jì)，2梯4戶設(shè)計(jì)，戶型方正，采光通風(fēng)好112㎡，緊湊實(shí)用3房設(shè)計(jì)，3房2廳2衛(wèi)，帶空中花園（開間3.2米，可做客房或書房），南北陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，臥室?guī)эh窗，該戶型最為暢想！競(jìng)品個(gè)案：芒果天地推廣渠道分析該項(xiàng)目憑借良好的地理位置，充分利用營(yíng)銷中心周邊人流量大的特點(diǎn)，建立形象鮮明的導(dǎo)師系統(tǒng)（圍墻廣告、道旗、橫幅）等，吸引客戶上門同時(shí)該項(xiàng)目啟用的推廣渠道：短信+活動(dòng)+現(xiàn)場(chǎng)包裝+網(wǎng)絡(luò)論壇工地圍墻廣場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)論壇芒果的幸福生活第一季競(jìng)品個(gè)案：新城新世界總結(jié)目前在售戶型為70—77㎡純兩房，86-88㎡2+1戶型，112㎡實(shí)用性小3房設(shè)計(jì)，未來(lái)在產(chǎn)品線上與本案存在嚴(yán)重競(jìng)爭(zhēng)，本案與之比較，價(jià)格有一定的優(yōu)勢(shì)，但在地理位置、配套方面劣勢(shì)明顯！推廣借鑒：充分利用其地理位置，通過建立導(dǎo)視系統(tǒng)，鮮明的現(xiàn)場(chǎng)包裝，促進(jìn)銷售！產(chǎn)品分析50項(xiàng)目鳥瞰圖1#：90㎡左右復(fù)式產(chǎn)品，舒適2房，在目前市場(chǎng)上屬于稀缺產(chǎn)品1#棟靠近鐵路及勞動(dòng)路主干道，噪音污染嚴(yán)重，4#為本項(xiàng)目樓王產(chǎn)品，私密性、景觀等都優(yōu)于起它項(xiàng)目1#4#4#：89-125㎡左右平層產(chǎn)品，多為2+1,3+1產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)較好產(chǎn)品分析522室2廳1廚2衛(wèi)戶型：90.35㎡

戶型優(yōu)勢(shì)：1.闊卓性2房，時(shí)尚復(fù)式，彈性空間；2.二層空間、動(dòng)靜分離、干濕分離，私密性極強(qiáng)3.大尺度客廳、臥室，舒適度高。戶型劣勢(shì)：4.整體贈(zèng)送面積大，贈(zèng)送率近20%。戶型劣勢(shì)：1.2梯9戶，部分戶型朝北；2、一臥室朝北，下層餐廳、衛(wèi)生間采光略顯不足；3、90㎡二房設(shè)計(jì)，中規(guī)中矩，與競(jìng)品同面積段比較（小三房），優(yōu)勢(shì)不明顯1#戶型解析下層上層1#價(jià)值梳理時(shí)尚復(fù)式、稀缺產(chǎn)品：復(fù)式產(chǎn)品，面積主要集中在90㎡左右，個(gè)性空間，在目前周邊市場(chǎng)上屬于特色、稀缺產(chǎn)品；非限購(gòu)復(fù)式小戶：1#產(chǎn)品面積段都在90以上，為非限購(gòu)產(chǎn)品，客戶基礎(chǔ)更加廣泛；闊卓復(fù)式2房設(shè)計(jì)，贈(zèng)送面積大，實(shí)用性高：90㎡闊卓2房，干濕、動(dòng)靜分離，私密性強(qiáng)，贈(zèng)送面積可達(dá)20㎡左右；現(xiàn)房實(shí)景，即買即住：1#棟已達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)園林實(shí)景呈現(xiàn)，客戶即買即住；3+1室2廳1廚2衛(wèi)戶型：120-125㎡2+1室2廳1廚1衛(wèi)戶型：80-90㎡

戶型優(yōu)勢(shì)：1.戶型方正，南北通透；2.空中花園及陽(yáng)臺(tái)，高贈(zèng)送率，且戶型多變?cè)黾庸δ苄裕?.明廚、明衛(wèi)、全明戶型且干濕分離。戶型劣勢(shì)：1.客廳朝北、一臥室、空中花園朝北。戶型優(yōu)勢(shì)：1.二臥室朝南戶型；2.空中花園及陽(yáng)臺(tái)，高贈(zèng)送率，且戶型多變?cè)黾庸δ苄裕?.明廚、明衛(wèi)、全明戶型且干濕分離。戶型劣勢(shì)：1.南北不通透，靠東北2房戶型無(wú)空中花園贈(zèng)送產(chǎn)品通過空中花園，凸窗、陽(yáng)臺(tái)提高贈(zèng)送面積。贈(zèng)送率在10%左右，戶型實(shí)用率高，部分南北通透或兩南向臥室、客廳設(shè)計(jì)打造舒適居住空間4#戶型解析4#價(jià)值梳理樓王產(chǎn)品、壓軸巨獻(xiàn)：4#棟產(chǎn)品屬于本項(xiàng)目最后1棟壓軸產(chǎn)品，產(chǎn)品品質(zhì)高；私密性、園林景觀最佳：4#棟產(chǎn)品位于小區(qū)中央，遠(yuǎn)離鐵路，景觀最佳、噪音污染程度最低；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化，贈(zèng)送面積大，實(shí)用性高：89-125㎡N+1戶型，空中花園、入戶花園、超大陽(yáng)臺(tái)、飄窗設(shè)計(jì)；現(xiàn)房實(shí)景，即買即住：4#棟已達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，小區(qū)園林實(shí)景呈現(xiàn)，客戶即買即住；產(chǎn)品小結(jié)新推貨源產(chǎn)品極具特色（個(gè)性復(fù)式、壓軸樓王）；戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化，贈(zèng)送面積大，實(shí)用性高；小區(qū)現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)，即買即??；產(chǎn)品線非常豐富，客戶基礎(chǔ)廣泛。產(chǎn)品定位個(gè)性復(fù)式，何止時(shí)尚！營(yíng)銷策略及渠道營(yíng)銷策略多渠道營(yíng)銷：線上線下覆蓋情感營(yíng)銷：進(jìn)入小區(qū)舉辦活動(dòng)老客戶營(yíng)銷：帶新客戶給優(yōu)惠根據(jù)2012年渠道效果分析以及未來(lái)購(gòu)房主體偏年輕化（80.90后為主），網(wǎng)絡(luò)廣告的效用將越來(lái)越大，所以建議本項(xiàng)目以”網(wǎng)絡(luò)廣告“為主要投放陣地投放媒體：搜房網(wǎng)、新浪樂居投放版面：首頁(yè)通欄+新聞軟文炒作投放時(shí)間：2013年3月——5月（3個(gè)月）投放主題：做自己的“復(fù)二代”，90㎡個(gè)性復(fù)式，全城熱銷中！43經(jīng)典小戶，80-90㎡平層現(xiàn)房，即買即住，何止時(shí)尚！推廣渠道網(wǎng)絡(luò)推廣投放時(shí)間投放數(shù)量投放主題3月—5月每周20萬(wàn)條，3個(gè)月約240萬(wàn)條做自己的復(fù)二代，90㎡城央復(fù)式小戶，全城熱銷中！43經(jīng)典小戶，80-90㎡平層現(xiàn)房，即買即住，全城爭(zhēng)藏！1、每周四、五、六發(fā)送。每周約20萬(wàn)條；2、發(fā)送時(shí)間：上午9:30-10:30；下午：2:30—3:303、發(fā)送單位調(diào)整：每周3家短信公司，每家發(fā)一天（10萬(wàn)條）4、發(fā)送人群：立足區(qū)域，以周邊人群為主，逐步向其它區(qū)域覆蓋5、短信公司工作人員必須在案場(chǎng)發(fā)送短信，駐場(chǎng)監(jiān)控短信效果。隨機(jī)抽取1000組電話號(hào)碼由案場(chǎng)置業(yè)顧問電話回訪抽查。短信推廣推廣渠道針對(duì)目標(biāo)人群中企事業(yè)人群有一定占比的特點(diǎn)，在企事業(yè)單位辦公樓宇投放傳媒廣告&電梯箱,通過目標(biāo)客戶群聚集的每日必達(dá)區(qū)域覆蓋，無(wú)死角傳達(dá)項(xiàng)目信息投放地點(diǎn)：五一路、芙蓉路、韶山路、萬(wàn)家麗路沿線寫字樓、高檔住宅社區(qū)投放時(shí)間：2012年3月——4月（2個(gè)月）投放主題：做自己的“復(fù)二代”，90㎡個(gè)性復(fù)式，全城熱銷中！43經(jīng)典小戶，80-90㎡平層現(xiàn)房，即買即住，何止時(shí)尚！電梯框架推廣推廣渠道通過前期大力推廣，項(xiàng)目在周邊區(qū)域應(yīng)該樹立了較高的知名度，第二階段推廣，建議擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍，增加客戶區(qū)域來(lái)源（如：天心、芙蓉區(qū)等）投放地點(diǎn)：五一路、車站路、韶山路公交車線路（暫考慮101路、314路2路）投放時(shí)間：2012年7月——8月（2個(gè)月）投放主題：樓王壓軸，收官巨獻(xiàn)！80-120㎡城央絕版樓王產(chǎn)品，7月全城盛放。公交車身推廣推廣渠道報(bào)紙廣告的新鮮期僅1周左右，非密集式投放對(duì)引爆眼球、吸引客戶最大程度關(guān)注并無(wú)實(shí)質(zhì)意義，因此在本項(xiàng)目只在重大營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)投放；同時(shí)以軟文和新聞同步炒作。媒體選擇：瀟湘晨報(bào)（1/4頭版低通），夾報(bào)（2次，每次2萬(wàn)份）投放時(shí)間：項(xiàng)目1#棟蓄客、開盤前一周投放投放主題：做自己的“復(fù)二代”，90㎡個(gè)性復(fù)式，全城熱銷中！43經(jīng)典小戶，80-90㎡平層現(xiàn)房，即買即住，何止時(shí)尚！報(bào)紙廣告推廣推廣渠道派單時(shí)間：2012年3月—5月1、競(jìng)品攔截：在“芒果天地”、新城新世界、“英郡年華”等競(jìng)爭(zhēng)樓盤，安排2名派單員全天候攔截客戶；2、社區(qū)派單：周末（周六、周日）在項(xiàng)目附近社區(qū)（樹木嶺社區(qū)、白云社區(qū)、獅子山社區(qū)、星新小區(qū)）等，組織10名左右派單員進(jìn)行掃樓插單；3、市區(qū)派單：周末（周六、日）在市區(qū)人流集中地方（東塘、侯家塘、火車站）等區(qū)域，安排20名左右派單員在商超、廣場(chǎng)、公交站點(diǎn)、寫字樓門口進(jìn)行舉牌派單備注：后續(xù)提供具體派單執(zhí)行計(jì)劃和獎(jiǎng)勵(lì)監(jiān)控方案全方位、持續(xù)性的行銷派單本項(xiàng)目客戶基本以區(qū)域周邊為主，從有效性、性價(jià)比的角度來(lái)講，全方位、持續(xù)性的組織大學(xué)生進(jìn)行派單行銷，無(wú)疑是最有效的方法，所以建議本項(xiàng)目加大力度進(jìn)行行銷派單；推廣渠道位置：3#樓頂、1#棟樓體（主要面向車站路、勞動(dòng)路）數(shù)量：2塊形式：巨幅噴繪（10*8米）內(nèi)容：產(chǎn)品信息、認(rèn)籌信息、開盤信息等圖片示意現(xiàn)場(chǎng)包裝—樓體巨幅廣告推廣渠道目的：組建社區(qū)巡展隊(duì)伍，以播放電影為噱頭，進(jìn)入社區(qū)巡展，配合行銷派單；時(shí)間——3-5月（每月舉辦2次，預(yù)計(jì)6次）地點(diǎn)：樹木嶺社區(qū)、白云社區(qū)、獅子山社區(qū)、新星小區(qū)等派單配合——周一至周四，在各社區(qū)入口懸掛橫幅、展板等告知放映信息，并組織行銷隊(duì)伍在社區(qū)進(jìn)行派單、插單；周五晚上播放電影線下活動(dòng)：社區(qū)電影巡展推廣渠道親友置業(yè)計(jì)劃（啟動(dòng)老帶新活動(dòng)）根據(jù)2012年成交客戶分析，其中”友介“占很大比例，同時(shí)本項(xiàng)目老帶新還有很大挖掘空間，可為項(xiàng)目解決不少客戶來(lái)源。1、老客戶獎(jiǎng)勵(lì)：老客戶帶來(lái)新客戶隨著所帶人數(shù)的累加，所獲得的獎(jiǎng)勵(lì)也逐步升高；老帶新客戶成交：第一套，老客戶獎(jiǎng)勵(lì)1年物業(yè)管理費(fèi)，第二套，獎(jiǎng)勵(lì)1.5年管理費(fèi)，第三套，獎(jiǎng)勵(lì)2年物業(yè)管理費(fèi)，依次累加。！老客戶認(rèn)定：項(xiàng)目前期成交客戶（包含其直系親屬）新客戶認(rèn)定：第一次來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房，同時(shí)需老客戶陪同所有“老帶新”成交“新客戶”可獲得在總房款1%的優(yōu)惠。2、新客戶獎(jiǎng)勵(lì)推廣渠道具體媒體廣告形式頻次/周期/數(shù)量費(fèi)用線上推廣網(wǎng)絡(luò)0731網(wǎng)頁(yè)2個(gè)月15新浪樂居2個(gè)月短信106短信通道每周20萬(wàn)條，3個(gè)月約240萬(wàn)條8公交車身分眾傳媒2個(gè)月。2條線路10夾報(bào)瀟湘晨報(bào)2萬(wàn)份/次，2次2線下推廣節(jié)點(diǎn)活動(dòng)業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)5暖場(chǎng)活動(dòng)每周舉辦，多頻次，小費(fèi)用（主要是美食、糕點(diǎn)、飲料）2行銷派單競(jìng)品攔截（每天）、社區(qū)派單（周末），市區(qū)派單（周末）5推廣計(jì)劃及費(fèi)用預(yù)計(jì)費(fèi)用：約47萬(wàn)THANKS謝謝聆聽主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)采購(gòu)業(yè)務(wù)生產(chǎn)業(yè)務(wù)銷售業(yè)務(wù)利潤(rùn)形成及分配業(yè)務(wù)資金籌集業(yè)務(wù)借貸復(fù)式記賬法的應(yīng)用

——工業(yè)企業(yè)主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的核算目錄采購(gòu)業(yè)務(wù)核算采購(gòu)業(yè)務(wù)核算的主要內(nèi)容從結(jié)算方式看錢貨兩清貨到款未付款付貨未到預(yù)付定金，日后購(gòu)進(jìn)貨在途中（2）從資金內(nèi)容看②支付價(jià)外費(fèi)用（記入所購(gòu)資產(chǎn)的價(jià)值）。①支付買價(jià)③支付增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額購(gòu)進(jìn)材料時(shí)，包括運(yùn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、挑選整理費(fèi)、裝卸費(fèi)、途中損耗等；購(gòu)進(jìn)固定資產(chǎn)時(shí)，包括運(yùn)費(fèi)、安裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、調(diào)試費(fèi)等2.需設(shè)置的賬戶借原材料貸（1）原材料，資產(chǎn)類發(fā)出庫(kù)存材料的成本驗(yàn)收入庫(kù)材料的成本借在途物資貸（2）在途物資，資產(chǎn)類期末庫(kù)存材料的成本已購(gòu)入但尚未驗(yàn)收入庫(kù)材料的成本驗(yàn)收入庫(kù)材料的成本期末在途材料的成本借固定資產(chǎn)貸（3）固定資產(chǎn)，資產(chǎn)類取得的固定資產(chǎn)的原始價(jià)值（4）應(yīng)付賬款，負(fù)債類減少的固定資產(chǎn)的原始價(jià)值借應(yīng)付賬款貸購(gòu)進(jìn)商品、勞務(wù)時(shí)，應(yīng)付未付對(duì)方的款項(xiàng)償還時(shí)借應(yīng)付票據(jù)貸因購(gòu)進(jìn)商品、勞務(wù)而簽發(fā)商業(yè)匯票時(shí)。票據(jù)到期還款時(shí)（5）應(yīng)付票據(jù)，負(fù)債類（6）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅，負(fù)債類對(duì)商品的增值額征收的一種稅，在商品的銷售環(huán)節(jié)按銷售額的17%征稅，先由銷售方向購(gòu)貨方收取，由銷售方月末向稅務(wù)局繳納，繳納時(shí)，可以扣除購(gòu)進(jìn)材料時(shí)已支付的增值稅。購(gòu)進(jìn)材料1萬(wàn)元（向?qū)Ψ街Ц抖惤?700元——稱為進(jìn)項(xiàng)稅）生產(chǎn)時(shí)耗用材料1萬(wàn)元，發(fā)生其他生產(chǎn)費(fèi)用1萬(wàn)元以3萬(wàn)元的價(jià)格將生產(chǎn)的商品銷售出去，收取5100元的稅金——稱為銷項(xiàng)稅。增值額20000元，月末按實(shí)際增值額向稅務(wù)局交納增值稅3400元。（月末交稅=銷項(xiàng)稅--進(jìn)項(xiàng)稅）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（銷項(xiàng)稅額）（已交稅金）借應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅貸月末，繳納稅金購(gòu)進(jìn)時(shí)，支付進(jìn)項(xiàng)稅額銷售時(shí)，收取銷項(xiàng)稅額該賬戶需要設(shè)三級(jí)明細(xì)賬戶：借預(yù)付賬款貸（7）預(yù)付賬款，資產(chǎn)類購(gòu)進(jìn)商品后，注銷原預(yù)付定金按合同預(yù)付采購(gòu)定金時(shí)（1）1日，向紅星工廠購(gòu)進(jìn)甲材料一批，價(jià)款10萬(wàn)元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額1.7萬(wàn)元，款項(xiàng)尚未支付，材料已驗(yàn)收入庫(kù)。借：原材料——甲材料100000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）17000

貸：應(yīng)付賬款——紅星工廠1170003.會(huì)計(jì)核算舉例（某企業(yè)11月份業(yè)務(wù)）（2）2日，向天龍工廠購(gòu)進(jìn)乙材料一批，價(jià)款3萬(wàn)元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額5100元，運(yùn)雜費(fèi)300元，款已通過銀行支付，貨未到。借：在途物資——乙材料30300

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5100

貸：銀行存款35400（3）11日，以銀行存款向東華工廠預(yù)付購(gòu)料款9萬(wàn)元。借：預(yù)付賬款—東華工廠90000

貸：銀行存款90000（4）12日，以銀行存款向方正公司償還前欠的購(gòu)料款35100元。借：應(yīng)付賬款—方正公司35100

貸：銀行存款35100（5）15日，向東華工廠購(gòu)進(jìn)乙材料一批，價(jià)款7萬(wàn)元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額11900元，對(duì)方代墊運(yùn)雜費(fèi)100元，貨款前已預(yù)先支付，材料已驗(yàn)收入庫(kù)。（6）16日，本月2日向天龍工廠購(gòu)進(jìn)的乙材料已到，驗(yàn)收入庫(kù)。借：原材料——乙材料30300

貸：在途物資——乙材料30300借：原材料—乙材料

70100

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）11900

貸：預(yù)付賬款——東華工廠82000（7）19日，向光明工廠購(gòu)進(jìn)甲、乙兩種材料，甲材料20噸，單價(jià)1000元每噸；乙材料10噸，單價(jià)1500元。價(jià)款合計(jì)35000元，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額5950元，對(duì)方代墊運(yùn)雜費(fèi)1500元，按材料重量分?jǐn)?。開出為期三個(gè)月的商業(yè)匯票抵付貨款，材料已驗(yàn)收入庫(kù)。借：原材料—甲材料

21000—乙材料

15500

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5950

貸：應(yīng)付票據(jù)——光明工廠

42450（8）20日，東華工廠退回預(yù)付的購(gòu)料款中多付的款項(xiàng)。（9）22日，購(gòu)入新設(shè)備一臺(tái)，支付設(shè)備價(jià)款3萬(wàn)元，增值稅5100元，運(yùn)費(fèi)1000元，款項(xiàng)以銀行存款支付。借：固定資產(chǎn)31000

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）5100

貸：銀行存款36100借：銀行存款8000

貸：預(yù)付賬款—東華工廠8000借預(yù)付賬款貸90000（3）82000（5）4.說(shuō)明：材料采購(gòu)過程中采購(gòu)人員差旅費(fèi)的核算其他應(yīng)收款－××人職工借款時(shí)職工報(bào)銷或還款時(shí)余：尚未收回或

報(bào)銷的款項(xiàng)資產(chǎn)類賬戶核算要點(diǎn)：一次借款，一次報(bào)銷，一次結(jié)清例1：3月1日，采購(gòu)員李明因公出差，預(yù)借差旅費(fèi)500元，財(cái)務(wù)科當(dāng)即以現(xiàn)金付給。借：其他應(yīng)收款－李明500

貸：庫(kù)存現(xiàn)金500例2：3月5日，采購(gòu)員李明出差歸來(lái)，報(bào)銷差旅費(fèi)450元，余款50元退回。借：管理費(fèi)用

450庫(kù)存現(xiàn)金

50貸：其他應(yīng)收款－李明

500假設(shè)3月5日，采購(gòu)員李明出差歸來(lái)，報(bào)銷差旅費(fèi)550元，財(cái)務(wù)科補(bǔ)付現(xiàn)金50元。？？？借：管理費(fèi)用

550貸：其他應(yīng)收款－李明

500庫(kù)存現(xiàn)金

50二、生產(chǎn)過程核算（一）生產(chǎn)過程核算的主要內(nèi)容生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中的耗費(fèi)直接費(fèi)用間接費(fèi)用期間費(fèi)用直接為生產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用，如生產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)用原材料（直接材料）、生產(chǎn)工人的工資和福利費(fèi)（直接人工）間接為生產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)生的費(fèi)用（主要是車間發(fā)生的費(fèi)用），如車間領(lǐng)用原料、車間管理人員的工資和福利費(fèi)、車間固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、車間照明的電費(fèi)等其他部門發(fā)生的與生產(chǎn)無(wú)關(guān)的費(fèi)用，包括：管理費(fèi)用（企業(yè)管理部門發(fā)生的費(fèi)用，如管理部門人員的工資、企業(yè)的辦公費(fèi)等）財(cái)務(wù)費(fèi)用（為籌集資金發(fā)生的費(fèi)用，如利息）銷售費(fèi)用（為銷售發(fā)生的費(fèi)用（如廣告費(fèi)）記入產(chǎn)品生產(chǎn)成本記入當(dāng)期損益按與產(chǎn)品生產(chǎn)之間的關(guān)系分（二）需設(shè)置的賬戶借生產(chǎn)成本貸1、生產(chǎn)成本，成本類，核算處于生產(chǎn)階段的產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用（即：在產(chǎn)品的價(jià)值）生產(chǎn)領(lǐng)用的原材料生產(chǎn)工人的工資、福利費(fèi)月末分配轉(zhuǎn)入的制造費(fèi)用產(chǎn)品完工，驗(yàn)收入庫(kù)時(shí)，入庫(kù)產(chǎn)品的生產(chǎn)費(fèi)用月末在產(chǎn)品生產(chǎn)成本借制造費(fèi)用貸

2、制造費(fèi)用，成本類，核算為生產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生的各種間接費(fèi)用。月末按一定的標(biāo)準(zhǔn)，全額分配轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本車間管理人員工資、福利費(fèi)車間設(shè)備、廠房的折舊費(fèi)車間辦公費(fèi)、水電費(fèi)、機(jī)物料消耗借管理費(fèi)用貸（3）管理費(fèi)用，損益類（核算內(nèi)容見書上P241）期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，以便計(jì)算當(dāng)期利潤(rùn)發(fā)生各項(xiàng)管理費(fèi)用時(shí)借財(cái)務(wù)費(fèi)用貸（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用，損益類期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，以便計(jì)算當(dāng)期利潤(rùn)發(fā)生各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用時(shí)借銷售費(fèi)用貸（5）銷售費(fèi)用，損益類（核算內(nèi)容見書上P242）期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶，以便計(jì)算當(dāng)期利潤(rùn)發(fā)生各項(xiàng)銷售費(fèi)用時(shí)借庫(kù)存商品貸（6）庫(kù)存商品，資產(chǎn)類，核算企業(yè)庫(kù)存的各種商品的增減變動(dòng)情況驗(yàn)收入庫(kù)產(chǎn)品的成本發(fā)出庫(kù)存產(chǎn)品的成本庫(kù)存產(chǎn)品的成本借應(yīng)付職工薪酬－工資貸（7）應(yīng)付職工薪酬，負(fù)債類應(yīng)付未付的職工工資、獎(jiǎng)金實(shí)際支付的工資、獎(jiǎng)金借應(yīng)付職工薪酬－職工福利貸應(yīng)付未付的職工福利費(fèi)（可以每月按工資總額的14%計(jì)提）實(shí)際使用的福利費(fèi)尚未支付的工資尚未使用的福利費(fèi)（8）累計(jì)折舊，資產(chǎn)類，反映固定資產(chǎn)的磨損、折耗程度，是固定資產(chǎn)的抵減賬戶。累計(jì)折舊的增加是固定資產(chǎn)凈值的減少。借累計(jì)折舊貸固定資產(chǎn)減少時(shí)，注銷已提的折舊每月提取的折舊數(shù)（當(dāng)月的磨損數(shù)）累計(jì)提取的折舊數(shù)借固定資產(chǎn)貸增加固定資產(chǎn)的原值減少固定資產(chǎn)的原值現(xiàn)有固定資產(chǎn)的原值現(xiàn)有固定資產(chǎn)的凈值（折余價(jià)值）（1）3日，生產(chǎn)車間為生產(chǎn)A產(chǎn)品200件領(lǐng)用甲材料86000元，為生產(chǎn)B產(chǎn)品200件領(lǐng)用乙材料32000元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品86000——B產(chǎn)品32000

貸：原材料——甲材料86000——乙材料32000（2）4日，以現(xiàn)金支付廠部辦公人員張三出差預(yù)借的差旅費(fèi)800元。3.會(huì)計(jì)核算舉例（某企業(yè)12月份業(yè)務(wù)）借：其他應(yīng)收款——張三800

貸：庫(kù)存現(xiàn)金800（3）5日，購(gòu)買廠部用辦公用品計(jì)900元，以銀行存款支付。借：管理費(fèi)用900

貸：銀行存款900（4）6日，以銀行存款支付廣告費(fèi)用1000元。借：銷售費(fèi)用1000

貸：銀行存款1000（5）11日，張三出差回來(lái)報(bào)銷差旅費(fèi)650元，退回現(xiàn)金150元。（6）13日，生產(chǎn)車間領(lǐng)用潤(rùn)滑油3200元。借：庫(kù)存現(xiàn)金150管理費(fèi)用650貸：其他應(yīng)收款——張三800借：制造費(fèi)用3200

貸：原材料——潤(rùn)滑油3200（7）18日，從銀行存款提取現(xiàn)金60000元，備發(fā)職工上月工資。借：庫(kù)存現(xiàn)金60000

貸：銀行存款60000（8）18日，以現(xiàn)金60000元發(fā)放職工上月工資。借：應(yīng)付職工薪酬－工資60000

貸：庫(kù)存現(xiàn)金60000（9）19日，從銀行存款支付本月辦公用品費(fèi)1200元，其中，企業(yè)行政管理部門800元，基本生產(chǎn)車間400元。借：管理費(fèi)用800

制造費(fèi)用400

貸：銀行存款1200（10）22日，從銀行存款支付本月水電費(fèi)2000元，其中，企業(yè)行政管理部門1020元，基本生產(chǎn)車間照明用980元。借：管理費(fèi)用1020

制造費(fèi)用980

貸：銀行存款2000（11）31日，用銀行存款支付本月短期銀行借款利息600元。（12）31日，用銀行存款支付本月份負(fù)擔(dān)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)1000元，其中，企業(yè)行政管理部門負(fù)擔(dān)700元，基本生產(chǎn)車間負(fù)擔(dān)300元。借：管理費(fèi)用700

制造費(fèi)用300

貸：銀行存款1000借：財(cái)務(wù)費(fèi)用600

貸：銀行存款600（13）31日，分配本月職工工資68000元，其中，生產(chǎn)工人工資50000元（工時(shí)記錄為：A產(chǎn)品耗用工時(shí)3000小時(shí)，B產(chǎn)品耗用工時(shí)2000小時(shí)），車間管理人員工資8000元，企業(yè)行政管理部門人員工資10000元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品30000——B產(chǎn)品20000

管理費(fèi)用10000

制造費(fèi)用8000

貸：應(yīng)付職工薪酬－工資68000（14）31日，按規(guī)定以職工工資總額的14%計(jì)提本月福利費(fèi)9520元，其中，按制造A產(chǎn)品的生產(chǎn)工人工資提4200元，按制造B產(chǎn)品的生產(chǎn)工人工資提2800元，按車間管理人員工資提1120元，按企業(yè)行政管理部門人員工資提1400元。借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品4200——B產(chǎn)品2800

管理費(fèi)用1400

制造費(fèi)用1120

貸：應(yīng)付職工薪酬－職工福利9520（15）31日，按規(guī)定計(jì)提本月固定資產(chǎn)折舊費(fèi)9000元，其中，生產(chǎn)車間6000元，企業(yè)行政管理部門3000元。借：管理費(fèi)用3000

制造費(fèi)用6000

貸：累計(jì)折舊9000（16）31日，分配本月制造費(fèi)用20000元，其中A產(chǎn)品12000元，B產(chǎn)品8000元。借制造費(fèi)用貸（6）3200（9）400（10）980（12）300（13）8000（14）1120（15）6000（16）20000本期發(fā)生額20000本期發(fā)生額20000將制造費(fèi)用按生產(chǎn)工時(shí)比例在A、B產(chǎn)品之間進(jìn)行分配借：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品12000——B產(chǎn)品8000

貸：制造費(fèi)用20000分配率＝20000/5000＝4元/小時(shí)A產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~＝4×3000＝12000元B產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟慕痤~＝4×2000＝8000元（17）31日，假設(shè)A、B產(chǎn)品各200件全部完工入庫(kù)，分別計(jì)算A、B產(chǎn)品的生產(chǎn)成本，并作完工入庫(kù)的分錄。借生產(chǎn)成本－A產(chǎn)品貸借生產(chǎn)成本－B產(chǎn)品貸8600030000420012000借：庫(kù)存商品——A產(chǎn)品132200——B產(chǎn)品62800

貸：生產(chǎn)成本——A產(chǎn)品132200——B產(chǎn)品6280032000200002800800013220062800借生產(chǎn)成本貸庫(kù)存商品原材料應(yīng)付職工薪酬-工資應(yīng)付職工薪酬-福利費(fèi)累計(jì)折舊銀行存款制造費(fèi)用①①①領(lǐng)料②②②分配工資③③③計(jì)提福利費(fèi)④④計(jì)提折舊⑤⑤付車間保險(xiǎn)費(fèi)⑥⑥結(jié)轉(zhuǎn)制造費(fèi)用⑦⑦商品完工入庫(kù)三、銷售業(yè)務(wù)的核算（1）從業(yè)務(wù)內(nèi)容上看主營(yíng)銷售業(yè)務(wù)1.核算的主要內(nèi)容主營(yíng)業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本增值稅銷項(xiàng)稅額營(yíng)業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用（3）從資金角度看銷售時(shí)收款預(yù)收款，按合同所定時(shí)間銷售銷售時(shí)未收款（2）從業(yè)務(wù)結(jié)算類型上看銷售價(jià)格增值稅銷項(xiàng)稅額銀行存款應(yīng)收賬款、應(yīng)收票據(jù)預(yù)收賬款2.需設(shè)置的賬戶借主營(yíng)業(yè)務(wù)收入貸（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，損益類主營(yíng)銷售業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，取得的銷售收入（按銷售價(jià)格計(jì)算）借主營(yíng)業(yè)務(wù)成本貸（2）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本，損益類月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶銷售時(shí)，售出商品的實(shí)際生產(chǎn)成本月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶假設(shè)本月投產(chǎn)的產(chǎn)品400件全部完工入庫(kù)，每件生產(chǎn)成本為250元，本期銷售300件。則：生產(chǎn)成本＝400×250＝100000主營(yíng)業(yè)務(wù)成本＝300×250＝75000（4）應(yīng)交稅費(fèi)，負(fù)債類，下設(shè)“增值稅、營(yíng)業(yè)稅、消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅”等二級(jí)明細(xì)。借營(yíng)業(yè)稅金及附加貸（3）營(yíng)業(yè)稅金及附加，損益類，核算企業(yè)發(fā)生的應(yīng)由營(yíng)業(yè)活動(dòng)負(fù)擔(dān)的與營(yíng)業(yè)收入有關(guān)的稅金及附加費(fèi)，包括消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等。月末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”賬戶銷售時(shí)，售出商品的實(shí)際應(yīng)納稅金及附加（5）銷售費(fèi)用，損益類。（6）預(yù)收賬款，負(fù)債類借應(yīng)收賬款貸（7）應(yīng)收賬款，資產(chǎn)類銷售商品或提供勞務(wù)時(shí)，應(yīng)收未收對(duì)方的款項(xiàng)收取款項(xiàng)時(shí)（8）應(yīng)收票據(jù)，資產(chǎn)類借應(yīng)收票據(jù)貸銷售商品或提供勞務(wù)時(shí)，收到的商業(yè)匯票票據(jù)到期，收取款項(xiàng)時(shí)借預(yù)收賬款貸向?qū)Ψ桨l(fā)運(yùn)商品時(shí)預(yù)先收取對(duì)方款項(xiàng)時(shí)（9）本年利潤(rùn)，所有者權(quán)益類借本年利潤(rùn)貸月末轉(zhuǎn)入的有關(guān)費(fèi)用、月末轉(zhuǎn)入的收入、利得損失

余：截止到本月的凈虧損余：截止到本月的凈利潤(rùn)（1）3日，銷售給花園公司A產(chǎn)品一批，價(jià)款200000元，增值稅銷項(xiàng)稅34000元，價(jià)稅均已收到，存入銀行。借：銀行存款234000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——A產(chǎn)品

200000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）34000（2）4日，銷售給天河公司A產(chǎn)品一批，價(jià)款150000元，增值稅銷項(xiàng)稅25500元，價(jià)稅均未收到。3.會(huì)計(jì)核算舉例（某企業(yè)12月份業(yè)務(wù)）借：應(yīng)收賬款——天河公司175500

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——A產(chǎn)品

150000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）25500（3）5日，銷售給長(zhǎng)城公司B產(chǎn)品一批，價(jià)款100000元，增值稅銷項(xiàng)稅17000元，收到一張為期3個(gè)月的商業(yè)匯票。借：應(yīng)收票據(jù)——長(zhǎng)城公司117000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——B產(chǎn)品

100000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）17000（4）6日，以銀行存款支付廣告費(fèi)用6000元。借：銷售費(fèi)用6000

貸：銀行存款6000（6）13日，按合同向京東公司預(yù)收銷售定金10000元，收存銀行。借：銀行存款10000

貸：預(yù)收賬款——京東公司10000補(bǔ)充說(shuō)明：預(yù)收賬款的核算：口徑應(yīng)一致

1.預(yù)收款項(xiàng)時(shí)；

2.向?qū)Ψ桨l(fā)運(yùn)商品時(shí)；

3.款項(xiàng)不足要補(bǔ)收，多余要退回。假設(shè)20日向?qū)Ψ桨l(fā)運(yùn)商品一批價(jià)款10000元，稅金1700元，補(bǔ)收余款1700元。則賬務(wù)處理如下：借：預(yù)收賬款－京東公司11700

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入10000