商住小區(qū)規(guī)劃

小區(qū)項目規(guī)劃論證及規(guī)劃方案設(shè)計小區(qū)項目規(guī)劃論證及規(guī)劃方案設(shè)計說明第一章規(guī)劃設(shè)計說明一一、項目概況小區(qū)項目由張家界市綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)，項目規(guī)劃總用地面積㎡(約底部沿街商業(yè)，上部為三室兩廳中小戶型為基本戶型的中高檔學(xué)期房。二二、區(qū)位分析該小區(qū)選址位于原市煙草專賣局和市畜牧水產(chǎn)局院內(nèi)及周邊地塊，北臨崇文路，東臨寶塔崗路，南臨濱河路，西側(cè)為城市居民區(qū)(舊城區(qū))。三三、背景分析市政府提出啟動在市中心城區(qū)全面實施城市綠化、亮化、美化，推進棚戶區(qū)和城中村改“三化三改”項目的落實，將迅速地改善張家界的城市形象和提升城市品質(zhì)。小區(qū)地塊處于舊城棚戶區(qū)改造范圍。了東城首座、錦繡邊城等多個大型樓盤，樹立了良好的樓盤形象，贏得了良好的社會口過公開拍賣拍得，周邊居民拆遷安置也已達成協(xié)議，地塊建設(shè)凈用地㎡，二期征地為畜上位規(guī)劃解讀4.1.1張家界總體規(guī)劃(2007~2030)城市總體規(guī)劃將永定城市組團定位為市級綜合服務(wù)中心。該小區(qū)位于永定居住片區(qū)，土地性質(zhì)為二類居住用地R和行政辦公用地C，地塊為中高強度開發(fā)區(qū)。214.1.2《張家界市永定區(qū)組團控制性詳細規(guī)劃》永定組團的空間布局分為“一心、兩帶、九片區(qū)”，永定組團是市級綜合服務(wù)中心區(qū)和老城景觀風(fēng)貌提升區(qū)，是建設(shè)澧水城市風(fēng)貌帶和建設(shè)城市精品的核心區(qū)?！そㄖx界距離控制，居住建筑：a.主要朝向(舊區(qū))：高層，最小距離14m，非居住4.1.4張家界荷花國際機場障礙物限制規(guī)劃控制基準點約2000m，按2%的障礙點高度升值控制基建筑最高點控制在海拔，即機場基準點海拔+2000×2%=?？盏噩F(xiàn)狀海拔高程~，建筑設(shè)計總高度控制在(地上)。小區(qū)項目規(guī)劃論證及規(guī)劃方案設(shè)計地塊周邊分析是目前炙手可熱的學(xué)期房建設(shè)地段之一，該片區(qū)居住人口比較集中，周邊有寶塔崗居民小區(qū)、龍鳳商住小區(qū)、煙草局家屬生活區(qū)等，距市中心商業(yè)區(qū)非常近，交通便捷，主要m干道濱河路在建設(shè)中和規(guī)劃待建的城市支路寶塔崗路。城市公共服務(wù)配套設(shè)施也較完善，中小學(xué)校、幼兒園、市場、商店一應(yīng)俱全，能為小區(qū)將來的居民生活提供極大方便。景觀上臨水望山、景色優(yōu)美。地塊現(xiàn)狀分析89m，南北最大進深約145m，成北寬南窄狀。地內(nèi)有較多的民房需要拆除，拆遷量較大，且有一條自然水溝穿場而過，需要作全面整五五、論證理由目前永定組團控規(guī)尚未批準實施，該地塊缺少規(guī)劃條件依據(jù)。性質(zhì)需變更為商住用地。該地塊為舊城棚戶區(qū)改造區(qū)域，拆遷成本較大，需作投資贏利平衡，確定合理的規(guī)劃控制指標。六、規(guī)劃設(shè)計依六、規(guī)劃設(shè)計依據(jù)4.《張家界市城市總體規(guī)劃》(2007~2030年)5.《張家界市城市風(fēng)貌規(guī)劃》6.《張家界市澧水兩岸風(fēng)貌帶控制詳細規(guī)劃》8.《張家界市城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》9.國家級地方其他相關(guān)法規(guī)和技術(shù)規(guī)范：B小區(qū)項目的獨特在于距離張家界一中和國光中學(xué)較近，是最好的學(xué)期房建設(shè)地段之生態(tài)節(jié)能型網(wǎng)絡(luò)科技小區(qū)為設(shè)計理念，力圖從區(qū)域空間上綜合把握整個地塊的設(shè)計，結(jié)合張家界的自然山水，整合現(xiàn)狀，充分發(fā)揮土地資源價值，引領(lǐng)城市棚戶區(qū)改造潮流，構(gòu)建富有張家界本地特色的城市新生活區(qū)。八八、項目地位九、案例分九、案例分析小區(qū)項目規(guī)劃論證及規(guī)劃方案設(shè)計.浙華?金域濱江該小區(qū)位于迎濱南路東側(cè)，澧蘭中路南側(cè)，總占地面積㎡，總建筑面積㎡，整個項目分南北兩個地塊組成，特點是北低南高，北商南住宅，南地塊為住宅用地，規(guī)劃布局業(yè)區(qū)，建筑密度%(其中住宅區(qū)%，商業(yè)區(qū)%)，綠地率%。山水印象商住小區(qū)該小區(qū)位于大庸西路南側(cè)、融山路東側(cè)，總占地面積㎡，總建筑面積㎡，容積率，2棟，特點是該宗地沒有拆遷建筑，土地成本較低，周邊條件寬裕。十、方案比選十、方案比選根據(jù)該項目所處場地，我們作了許多個場地總平面布置方案進行比較：從可行性和街景完整性我們認為下面三個方案最為成熟。設(shè)計情況：該方案以每個居住單位為一棟獨立高層單體，按照與街道協(xié)調(diào)一致的要為商業(yè)用房和寫字景觀視線，對城市街道形成的壓迫感最小。建筑更顯得亭亭玉立，城市空間更加豐富生實施，而且自然水溝從其地下穿過，處理較麻煩。方案二：設(shè)計情況：該方案根據(jù)場地現(xiàn)狀，嚴格按照一、二期征地分期建設(shè)，其中一期為A、沿街面長度較長，形成條狀，其余為每單元一棟，小區(qū)東、南、西、北均設(shè)出入口，交。通透性也好。缺點：北側(cè)沿街高層主體長度較長，空間視線有一定堵塞感，對街道也有一定的壓設(shè)計情況：在一期用地內(nèi)分別布置A、B、C、D四棟高層住宅樓，二期用地布置一棟高層商務(wù)寫字綜合樓，其中A棟為三個居住單元拼接而成，建筑沿街長度很長。整個小區(qū)東、南、西、北均設(shè)出入口，其中主入口設(shè)于場地北側(cè)A棟商住宅樓與商務(wù)寫字綜合優(yōu)點：小區(qū)功能十分齊全，沿街建筑長度更長，更顯大氣，有利分期建設(shè)，自然河溝處理較方便，南側(cè)空間通透性較好。缺點：北側(cè)天門山景觀視線堵塞嚴重，而且由于建筑過長會對崇文路產(chǎn)生嚴重的壓迫感，城市空間景觀通透性不好。結(jié)論：從天門山景觀視線通透性、城市空間的豐富性和城市夜景景觀的觀賞性，方案一是最適合的，也是最可取的。十一、規(guī)劃設(shè)計合理性、可行性分十一、規(guī)劃設(shè)計合理性、可行性分析小區(qū)項目規(guī)劃論證及規(guī)劃方案設(shè)計用地性質(zhì)調(diào)整分析由于該小區(qū)鄰近城市商業(yè)中心區(qū)，附近人口居住人口較集多，交通方便，具有良好R用地C1調(diào)整為商住綜合用地CR，將能擴展市商業(yè)中心區(qū)范圍，充分發(fā)揮土地價值，使小區(qū)的生活服務(wù)設(shè)施更由于商住的緊密性，調(diào)整前后的用地性質(zhì)是相容的，因此是可行的。開發(fā)強度分析根據(jù)張家界市城市規(guī)劃技術(shù)規(guī)定，宗地控制指標：居住建筑(舊區(qū))：高層容積率，項目由于地處舊城改造區(qū)域，需拆除㎡，拆除成本高。為保證投資平衡，需適當(dāng)增加商業(yè)功能，因此有必要對宗地規(guī)劃控制指標作適當(dāng)調(diào)整。本次規(guī)劃的小區(qū)項目規(guī)劃指標容但較浙華·金域濱江小區(qū)的住宅地塊、東方曼哈頓商住小區(qū)、逸臣廣場的都低。通過比航空限高分析本次設(shè)計建筑層數(shù)為2~25層，建筑總高度約為87.6m(室外地坪至梯頂女兒墻面)，高度小于航空限制建筑高度，層數(shù)設(shè)計是合理可行的。城市空間影響分析宗地現(xiàn)狀為一此低層和多層建筑，層數(shù)較低矮，視野開闊。但由于興建多棟高層住宅會對城市街道空間造成一定的阻礙和壓迫感。為此，我們將小區(qū)內(nèi)的高層住宅按照每50m以內(nèi)進行分散布置，建筑山墻面距離在20m以上，來保證城市景觀(天門山)視線空間的通透。為減少壓迫感，高層建筑退讓城市主干道崇文mm側(cè)為沿河綠化帶，空間開闊，高層建筑退讓mm，通過以創(chuàng)新的思維對建筑立面進行全新的設(shè)計，在保持有傳統(tǒng)建筑元素運用上，構(gòu)建全新的精美大氣的城市建筑新空間。綜合效益分析小區(qū)項目地塊處于城市老街區(qū)，由于建筑年代較早，建筑質(zhì)量低劣，配套設(shè)施不完善，是典型的臟、亂、差城市地段，已被市政府列為城市棚戶區(qū)改造范圍。通過本項目的規(guī)劃建設(shè)，將能徹底美化該地段的城市景觀，改善城市環(huán)境，促進老城區(qū)的全面改造工作，樹立嶄新的城市形象，引領(lǐng)城市棚戶區(qū)改造潮流。因此該項目是具有極高的社會效益和環(huán)境效益。根據(jù)對小區(qū)項目規(guī)劃設(shè)計項目進行投資效益測算，項目總投資萬元，實現(xiàn)銷售收入為萬元，完成銷售稅金萬元。本項目投資回報為萬元，回報率為％。因此，該項目的規(guī)也具有較好的經(jīng)濟效益的。十十二、規(guī)劃設(shè)計分析境精美?？傮w布局由于該地塊三面臨街，一面緊鄰城市居民區(qū)，用地規(guī)模不大。在進行多個總平面布置比較后，按照控制建筑體量和形成南低北高的空間組合要求，我們采用每單元為一棟小區(qū)項目規(guī)劃論證及規(guī)劃方案設(shè)計獨立高層建筑，由南到北分三排布置A、B、C、D、E、F、G七棟住宅塔樓。為保證空間的通透感，南邊和中間均只布置兩棟住宅塔樓，北側(cè)由于沿街面較長，布置了3棟高層BCDEFG一個鬧中有靜庭院，在中心庭院內(nèi)布置一處室外活動廣場，供廣大業(yè)主休閑活動使用。功能分區(qū)小區(qū)項目的主要功能區(qū)有商業(yè)經(jīng)營區(qū)、生活居住區(qū)、健身休閑活動區(qū)。按照商住分在高層住宅樓底部2~4層及附屬裙樓上，上部則布置的住宅。內(nèi)部庭院及C棟住宅樓底層(6m高)則布置為業(yè)主健身休閑交通組織本項目的交通主要包括住戶車流、消防車道、住戶人流、商業(yè)人流四部分?？傮w設(shè)出入口設(shè)計：小區(qū)人行主入口設(shè)于北側(cè)崇文路一側(cè)，東側(cè)、南側(cè)分別各設(shè)一個人行次出入口。由于小區(qū)三面臨街，靠考慮西側(cè)原煙草專賣局生活區(qū)停放車輛需要，在東、小區(qū)道路結(jié)構(gòu)采用中環(huán)式道路布置形式，連通各主要建筑，為滿足消防創(chuàng)造條件，停車位560消防流線分析消防車道由崇文路、寶塔崗路、濱河路及小區(qū)中環(huán)路網(wǎng)共同構(gòu)成環(huán)形消防車道，消地下空間及豎向空間分析根據(jù)停車需要，小區(qū)項目采用大底盤地下室，地下室用作停車和給水、消防和配電綠化及亮化景觀設(shè)計小區(qū)綠地共分四種,即小區(qū)中心綠地、宅旁綠地。小區(qū)綠地共分四種，即小區(qū)中心綠地、宅旁綠地、商場頂層綠地、沿道路綠化帶。硬地、小品、兒童活動設(shè)施等設(shè)施，安排老年人休息的場所和兒童活動設(shè)施，是小區(qū)內(nèi)居民交往，游憩的主要場所，屬公共空間。宅旁綠地主要以草皮、喬木、常綠灌木為主。商場頂層綠地主要以吊藍及低矮常綠木為主，可結(jié)合張家界特色，種植觀賞樹木。按照三化三改的城改要求，由于該小區(qū)所處位置特別突出，需對沿街建筑的建筑屋頂和外墻面進行亮化設(shè)計，構(gòu)建豐富多彩的城市夜景景觀，亮化照明采用泛光燈和洗墻建筑日照分析通過采用天正建筑日照分析計算軟件計算結(jié)果：本小區(qū)設(shè)計住宅總戶數(shù)630套，其小區(qū)項目規(guī)劃論證及規(guī)劃方案設(shè)計配套設(shè)計規(guī)劃按相關(guān)規(guī)范標準及技術(shù)要求，整個小區(qū)內(nèi)配有公共廁所、物管中心、治安聯(lián)防站、綜合服務(wù)店、室內(nèi)活動場(架空層)，垃圾收集點等配套設(shè)施，具體的分布詳見公建設(shè)施。人防及無障礙規(guī)劃本小區(qū)考慮均應(yīng)人防及無障礙設(shè)計。戶型設(shè)計建筑風(fēng)格設(shè)計在房屋造型上，整體風(fēng)格采用現(xiàn)代簡中風(fēng)格，色彩上淺鍺石色為主基調(diào)，使用了一字屋、撮箕口、木構(gòu)架、七字挑、馬頭墻、局部坡屋頂?shù)却罅康耐良易褰ㄖ柵c元素，采用樸素的磚墻、木質(zhì)材料、水泥抹灰本色墻，于統(tǒng)一中求變化，展現(xiàn)土家族建筑藝術(shù)。設(shè)計強調(diào)以建筑構(gòu)成圍合空間，建筑平面的旋轉(zhuǎn)、圍合、交錯搭接，形成一個親十三、規(guī)劃總指標十三、規(guī)劃總指標序號序號名稱1規(guī)劃建設(shè)總用地2建設(shè)凈用地其一期建設(shè)凈用地中二期建設(shè)凈用地3建筑占地面積其一期建筑占地面積中二期建筑占地面積4綠化占地面積5道路及其它占地面積6總建筑面積地下總建筑面積㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡數(shù)量含代征城市道路㎡不計容積率面積面積地上總建筑面積底部商業(yè)面積其底部寫字樓面其積中新建住宅面積中底層架空面積物管用房面積梯頂機房面積1一、二期合計煙草公司地塊拆㎡,拆民房㎡。其中計容㎡,不計容㎡。A、F棟五層以上部分,B、C、D、E棟三層以上部分不計容積率。不計容積率建筑密度地率率停車泊位住宅總套數(shù)居住總?cè)藬?shù)地上建筑層數(shù)地下建筑層數(shù)需拆除建筑面積一期需拆除建筑面積二期需拆除建筑面積㎡㎡