成本法在房地產(chǎn)評估中的應用課件

第五章

房地產(chǎn)評估第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應用第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述一.房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上定著物?！康禺a(chǎn)可以分為兩個方面：1.權益權益是指一切與房地產(chǎn)有關的權利、利益和收益的總稱，包括所有權、使用權、租賃權、抵押權和典權①等。2.物質實體物質實體是權益的實體。二.房地產(chǎn)的特征（一）土地特性：1.土地的自然特性（1）數(shù)量的有限性（不可再生性）供給缺乏彈性（2）位置的不可移動性（3）效用的持久性（價格具上升趨勢）（4）效用的差異性（不可替代性）2.土地的人文特性（1）用途的廣泛性（2）供給的稀缺性（3）社會經(jīng)濟位置的可變性（4）可壟斷性3.建筑物的特征（1）建筑物是不能脫離土地而存在的（2）建筑物的使用壽命是有限的（3）建筑物屬于可再生性社會資源（二）房地產(chǎn)（不動產(chǎn)）的特征：1.位置固定性2.使用長期性3.投資大量性4.影響因素多樣性和復雜性5.保值增值性土地特性房地產(chǎn)特性房地產(chǎn)市場特性※在房地產(chǎn)評估中，評估對象一般由三種基本存在形態(tài)：1.土地（地產(chǎn)）2.建筑物3.房地合一（房產(chǎn)）三.房地產(chǎn)評估的原則（一）合法原則

合法取得、合法使用、合法交流、合法處分（二）最高最佳使用原則法律上允許、技術上經(jīng)濟上可行、能給被評估對象帶來最高價的使用（三）房地綜合考慮原則分別對房屋和土地進行評估后把房和地兩個因素進行綜合分析（四）區(qū)域及地段原則四.房地產(chǎn)評估的目的和價值類型（一）房地產(chǎn)評估的目的房地產(chǎn)評估的基本目的是為涉及房地產(chǎn)的業(yè)務或交易提供價值參考；其特殊目的就是要考慮房地產(chǎn)業(yè)務的性質，考慮不同性質的房地產(chǎn)業(yè)務對房地產(chǎn)評估的要求和制約。（二）房地產(chǎn)評估的價值類型一般情況下需要評估房地產(chǎn)的市場價值，但也會涉及非市場價值的評估。五.房地產(chǎn)評估的程序（一）接受委托，明確評估的基本事項1.明確評估對象2.明確評估目的3.明確評估基準日4.明確評估報告提交日期（二）制定評估作業(yè)計劃和技術方案作業(yè)計劃：合理安排評估的日程進度技術方案：選擇和確定評估的基本技術思路和方法（三）現(xiàn)場勘察及收集數(shù)據(jù)資料（四）評定估算給出評估結果并填寫評估報告第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素一.房地產(chǎn)價格的特性

房地產(chǎn)價格具體由土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、資金成本、銷售稅費和開發(fā)利潤構成。由于土地與建筑物是通過不用途徑形成的，因此他們的價格特征也不同。土地是自然界的產(chǎn)物，而非勞動產(chǎn)物，因此其價格是地租的本金化；而建筑物是勞動產(chǎn)物，其價格可由生產(chǎn)成本和利潤構成。此外，在我國，地價是指土地使用權價格，而房價一般是指所有權價格。

在房地產(chǎn)價格中，土地價格是起決定性作用的，因此了解土地價格的特性十分重要。（一）土地價格的特殊性

1.土地價格構成的特殊性地價是地租的資本化，此外還包括另外一部分，即人類在開發(fā)利用土地的過程中投入的物化勞動和靈活勞動所創(chuàng)造的價值。

2.價格機制決定的特殊性地價主要由地租或收益所決定，即由土地的使用價值決定。影響土地使用價值的因素很多。

3.市場供求關系的特殊性土地的供給彈性小，土地價格主要受需求方面影響。

4.價格呈不斷增長趨勢土地價格的特征在很大程度上決定了房地產(chǎn)價格特性。（二）房地產(chǎn)價格的特性

1.房地產(chǎn)價格構成的復雜性房地產(chǎn)價格分為地價（使用權價格）和房價（所有權價格）。

2.房地產(chǎn)價格具有明顯的區(qū)域性、個別性房地產(chǎn)價格基本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求狀況所決定的。

3.房地產(chǎn)價格具有較強的政策性政府的干預二.房地產(chǎn)價格的種類（一）按基本存在形態(tài)劃分的房地產(chǎn)價格（土地價格、建筑物價格和房地產(chǎn)價格）1.土地價格（1）基準地價：城鎮(zhèn)大面積土地的平均地價（2）標定地價：政府根據(jù)管理需要，評估或認可的具體宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權的價格（3）出讓底價：是政府在出讓土地使用權時，根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情等因素確定的待出讓宗地在某個時點的最低價（4）轉讓價格：土地使用權擁有者將土地使用權出售或租賃的價格（5）其他價格2.建筑物價格（純建筑物部分的價格）3.房地產(chǎn)價格（土地價格和房產(chǎn)價格的統(tǒng)稱）（二）按總價格、單位價格和樓面地價1.總價格2.單位價格3.樓面地價

（樓面地價=土地總價/建筑總面積or樓面地價=土地單價/容積率）（三）按所有權價格、使用權價格和其他權益價格（四）按市場交易價格和評估價格1.市場價格房地產(chǎn)在市場上實際成交的價格。2.評估價格對市場可能交易價格的模擬。三.影響房地產(chǎn)價格的因素（一）一般因素1.社會因素2.經(jīng)濟因素3.行政因素4.自然因素（二）區(qū)域因素1.商業(yè)繁華度2.道路通達度3.交通便捷度4.設施完善度5.環(huán)境質量狀況6.規(guī)劃限制（對于不同性質的區(qū)域，以上因素的影響程度會略有區(qū)別）（三）個別因素指影響具體一宗房地產(chǎn)價格的因素，具體可分為影響土地的個別因素與影響建筑物的個別因素。1.影響土地價格的個別因素（1）位置、面積、地勢、地質（2）形狀、寬度、深度（3）臨街狀況（4）規(guī)劃用途、容積率、使用年限（5）生熟程度2.影響建筑物價格的個別因素（1）面積、結構（構造）、材料（2）設計、設備（3）施工質量（4）樓層、朝向（5）新舊程度第三節(jié)成本法在房地產(chǎn)評估中的應用一、基本思路成本法是房地產(chǎn)估價的基本方法之一成本法是以假設重新復制被評估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)而評估房地產(chǎn)價值的一種方法。即以重置一宗與被估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)，所需投入的各項費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤和應納稅金來確定被估房地產(chǎn)價值。二、適用范圍

1.一般適用于：無收益（不能使用收益法），房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實例不多（不能使用市場法），無法利用收益法、市場法等方法進行評估的情況。

2.成本法在土地評估中應用范圍受到一定限制：由于土地的價格大部分取決于它的效用，并非僅僅是它所花費的成本，也就是說，由于土地成本的增加并不一定會增加它的使用價值。

3.房地產(chǎn)評估使用成本法主要對象政府的辦公樓、學校、醫(yī)院、圖書館、軍隊營房、機場、博物館、紀念館、公園、新開發(fā)土地等沒有收益，也很難進入市場交易，則可選擇成本法。三、基本公式（一）土地評估：土地價值=待開發(fā)土地取得費+土地開發(fā)費+利息

+利潤+稅費+土地增值收益（二）新建房地產(chǎn)評估：新建房地產(chǎn)價值=土地取得費用+開發(fā)成本

+管理費用+利息+銷售稅費+利潤（三）舊建筑物評估：建筑物價值=重置成本－年貶值額×已使用年限案例分析一

新開發(fā)土地評估

資產(chǎn)評估的十項基本要素1、評估主體：巨信房地產(chǎn)評估有限公司2、評估客體：蘭州市城關區(qū)北面灘萊茵小鎮(zhèn)工程項目——新港城B區(qū)X號4樓X單元402室（商品住宅）3、評估依據(jù)：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》及政府有關政策、法規(guī)4、評估目的：確定該商品住宅在2009年7月1日的市場價格5、評估原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、謹慎性原則6、評估程序：弄清楚估價對象房地產(chǎn)的價格構成，搜集相關資料；測算重新構建價格；求取計算價格。7、價值類型：市場價值8、評估方法：成本法9、評估假設：在估價時點的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場；本次評估是以估價對象能夠持續(xù)使用為前提10、評估基準日：2009年7月1日一、蘭州市房地產(chǎn)市場分析從成交均價層面來看，蘭州市房地產(chǎn)市場總體成交均價一直平穩(wěn)，呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢。與2009年成交均價相比，2010年初價格漲幅較為明顯，之后因為樓市新政的影響，成交均價上漲勢頭有所壓制，進入緩漲階段。目前的蘭州房地產(chǎn)市場，成交量大幅下滑開發(fā)商資金壓力增大，但仍無降價跡象，買賣雙方觀望情緒濃厚。通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，全國35個大中城市二類地段普通商品住房平均房價泡沫為29.5%。分城市看，泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州（0.703）、杭州（0.669）、南寧（0.668）、青島（0.558）、天津（0.542）、蘭州（0.534）、石家莊（0.520）。這些城市的泡沫成分占實際價格比例在50%以上。蘭州房地產(chǎn)市場的特點1、外地開發(fā)商來蘭開發(fā)投資正因為看到蘭州市房地產(chǎn)市場巨大的發(fā)展后勁和潛力，加之一線城市市場競爭愈加激烈，外地實力開發(fā)企業(yè)紛沓而至，在蘭州是開發(fā)投資，其資金實力使得其已當仁不讓地成為主角，本土開發(fā)企業(yè)面臨巨大壓力。加之蘭州市的地形決定市場土地供應異常的匱乏，很多開發(fā)公司處于無地可開發(fā)狀態(tài)，在土地招、拍、掛機制的助推下，近幾年土地價格上漲勢頭異常迅猛，這兩方面作用于蘭州房地產(chǎn)市場，在推高地價的同時也助推了房價的快速上漲。2、保障性住房沖擊蘭州房價在向城市化邁進的進程中，城中村改造成為城市發(fā)展的瓶頸。從蘭州市公布的《蘭州市住房建設規(guī)劃》可以看到，在未來幾年保障性住房將占到總供應量的62%，包括規(guī)劃中的多個大型城中村改造項目在內(nèi)，將在未來幾年集中面世。如此大量的保障性住房供應量，在解決住房問題的同時勢必會對現(xiàn)有的商品房市場造成較大的沖擊，商品房價格上漲的壓力增大。3、區(qū)域市場發(fā)展不平衡對比蘭州市的房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀，很明顯各個版塊之間的發(fā)展很不平衡。從經(jīng)濟排名看，城關核心版塊、七里河版塊、雁灘版塊的發(fā)展無疑是蘭州市目前的核心區(qū)域，而且這幾個版塊的房價也領漲蘭州樓市，在全國部分城市房價一片喊跌聲中，核心區(qū)域的房價似乎不為所動，依舊強勢上漲。部分樓盤的價格已經(jīng)突破10000元/平方米，其他大多也保持在7000元/平方米以上，局部區(qū)域投資明顯過熱。二、最高最佳使用分析最高最佳使用原則是房地產(chǎn)估價要以房地產(chǎn)的最高最佳使用為前提。所謂的最高最佳使用，是估價對象的一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，對估價對象能帶來最高價值的使用。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。從估價對象所處區(qū)域因素和個別因素分析，作為住宅用房其持續(xù)使用，便遵循了最高最佳原則。三、估價方法選用估價人員在認真分析所掌握的資料并進行了實地勘查后，根據(jù)本次評估目的及估價對象的特點和實際狀況，選取成本法作為本次估價的基本方法。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費用價值論，類似于替代原理。評估該一宗七通一平的代建土地

在2009年9月1日的價格該宗土地的總面積500平方米，建筑容積率為2，土地購置費為500萬元，土地用途是住宅，預計取得該土地后建造該類商品住宅的建設期為2年，建筑費為800元/平方米，專業(yè)費用為建筑費的8%，利潤為20%，第一年投入60%的建筑費及專業(yè)費用，第二年投入40%的建筑費及專業(yè)費用，貸款年利率為10%，銷售稅費為未來樓價的6%，購買土地需要交納交易價格3%的契稅，該商品住宅在建成后半年一次全部售出。新開發(fā)的房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用+銷售稅費+投資利息+開發(fā)利潤①土地取得費=土地購置費+土地稅=(1+3%)×500=515萬元②開發(fā)費=建筑費+專業(yè)費=800×500×2+800×500×2×8％=86.4萬元③投資利息（資金成本）=500×（1＋3％）[（1+10%）2-1]+86.4×60%[(1+6%)1.5-1]+86.4×40%[(1+10%)0.5-1]=15.26萬元④銷售稅費=土地市場價值×6%⑤利潤=（土地取得費+開發(fā)費）×20%=[500×（1+3%）+86.4]×20%=120.28萬元市場價格=土地取得+費開發(fā)費+投資利息+銷售稅費+利潤V=515+86.4+15.26+6%V+120.28V=783.98萬元新建房地產(chǎn)評估新建房地產(chǎn)價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+資金成本+銷售稅費+正常利潤新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+資金成本+銷售稅費+開發(fā)利潤案例分析二

舊房地產(chǎn)評估

某建筑物為鋼混結構，經(jīng)濟壽命50年，有效經(jīng)過年限為8年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設期為2年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均為均勻投入），管理費用為建造成本的3％，年利率為6％，銷售稅費為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的門窗、墻面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年；假設殘值均為零。試計算該建筑物的折舊總額。舊建筑物價格=建筑物的重新構建價格-建筑物貶值。6/5/2023重置成本VS重建成本①重置價格：采用估價時點的建筑材料、設備和技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與原建筑物具有相同效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。②重建價格：采用估價時點原有建筑材料、設備和技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。6/5/20231.房地產(chǎn)價格的主要構成1）土地取得成本2）開發(fā)成本3）管理費用4）投資利息5）銷售稅費6）開發(fā)利潤6/5/20232.開發(fā)成本主要包括土地開發(fā)成本、建筑物開發(fā)成本和相關稅費①勘察設計和前期工程費②基礎設施建設費③建筑安裝工程費④公共配套設施建設費⑤相關稅費6/5/20233、管理費用（土地取得費＋土地開發(fā)成本）×管理費率4、投資利息（土地取得費＋土地開發(fā)成本＋管理費用）×利率6/5/20235、銷售稅費銷售費用、銷售稅金、其它銷售稅費6、開發(fā)利潤開發(fā)利潤＝（土地取得費＋土地開發(fā)成本）×直接成本利潤率

6/5/2023建造成本=800萬元管理費用=800*3%=24萬元投資利息=（800+24）*60%*[（1+6%）^1.5-1]+（800+24）*40%*[（1+6%）^0.5-1]=54.9萬元銷售稅費=50萬元開發(fā)利潤=120萬元建筑物重置價=800+24+54.9+50+120=1048.9萬元6/5/20231.貶值（折舊）的概念

是指各種原因造成的建筑物的價值減損，是建筑物在估價時點時的市場價值與其重新購建價格之間的差額?？鄢叟f即是作減價修正。2、與會計折舊的區(qū)別：

3、折舊（貶值）的分類：①實體性貶值②功能性貶值③經(jīng)濟型貶值①實體性貶值又稱物質磨損、有形損耗。是指由于自然老化、正常使用和意外破損，甚至是故意導致建筑物在實體方面所造成的價值損失。

分為可修復貶值和不可修復性貶值②功能性貶值又稱精神磨損、無形損耗。是指由于消費觀念變化、規(guī)劃設計更新、技術進步等原因導致建筑物在功能方面的相對殘缺、落后和不適用所造成的價值減損。45③經(jīng)濟性貶值又稱外部性折舊。是指由于建筑物本身以外的各種不利因素導致建筑物的價值損失。464、折舊的求取方法：①直線折舊法②實際觀察法③綜合法47①直線折舊法直線折舊法的三組概念：自然壽命：建成至不能使用的持續(xù)期經(jīng)濟壽命：建成至收入大于費用的持續(xù)期實際經(jīng)過年數(shù)：日歷年數(shù)有效經(jīng)過年數(shù)：顯示的經(jīng)過年數(shù)剩余自然壽命=自然壽命-實際經(jīng)過年數(shù)剩余經(jīng)濟壽命=經(jīng)濟壽命-有效經(jīng)過年數(shù)計算公式：D=(C-S)/N

式中D－年折舊額C－重新購建價格S－殘值N－建筑物的經(jīng)濟壽命

②實際觀察法通過目測房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的各個項目完好、損壞程度，來確定其成新率。50

③綜合法是直線折舊法和實際觀察法兩個方法的綜合。建筑物的重置價格是1048.9萬元墻地等損壞的折舊額=18萬元裝修部分的折舊額=200*（1-0%）/5*2=80萬元設備部分的折舊費=110*（1-0%）/10*8=88萬元長壽命部分的折舊額=（1048.9-18-200-110）*（1-0%）/50*8=115.34萬元該建筑物折舊總額=18+80+88+115.34萬元9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開