房地產(chǎn)城市進(jìn)入研究之蘇州城市進(jìn)入報告研究課件

Agenda目錄PART

01PART

02PART

03PART

04PART

05城市分析市場總結(jié)及后市預(yù)判商品住宅市場研究土地市場研究政策盤點(diǎn)城市分析城市基本情況城市規(guī)劃發(fā)展城市類型分析0101

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城市基本情況【總體概況】蘇州市是長江三角洲城市群重要的中心城市之一，2017年末常住人口1068.4萬，全年GDP17319.51億人民幣。地理位置：江蘇省東南部、太湖東岸蘇州市位于江蘇省東南部，長江三角洲中部，是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，江蘇長江經(jīng)濟(jì)帶的重要組成部分。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP17319.51億元GDP排行前五鎮(zhèn)區(qū)GDP增速7%昆山市（3520.35億元）、張家港市（2606.05億元）、工業(yè)園區(qū)（2350億元）、常熟市（2280億元）、吳江區(qū)（1780億元）人均GDP16.2萬元人均GDP增速8.3%人口指標(biāo)常住人口1062.57萬常住人口排名前五市縣區(qū)戶籍人口678.2常熟市（106萬人）、張家港市（91萬人）、吳江區(qū)（80萬人）、昆山市（75萬人）、姑蘇區(qū)（74萬人）城鎮(zhèn)化率75.5%張家港市常熟市太倉市吳中區(qū)吳江區(qū)相城區(qū)姑蘇區(qū)無錫虎丘區(qū)常州溧陽南通上海嘉興湖州昆山市01

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城市基本情況【全市經(jīng)濟(jì)規(guī)?！拷陙硖K州經(jīng)濟(jì)呈逐年穩(wěn)步增加態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展較迅速，人均GDP居全省首位，達(dá)15.96萬元近年來蘇州市全市GDP呈逐年增加的態(tài)勢，增速較2016年小幅下滑，2017年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（

GDP

）為17319.51億元，較上年增長7%。全市人均GDP同樣逐年穩(wěn)步上升，2016年人均GDP為15.96萬元，較上年增長10%。2012年

2013年GDP(億元)

12011.65

13015.7同比增速 10.10%

9.60%2014年

2015年

2016年

2017年13761

14504.2715475.0917319.518.30% 7.50% 7.50% 7%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%050001000015000200002012-2017年蘇州全市GDP及增速人均GDP(萬元)同比增速2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年11.27 12.22 13 13.62 14.5 15.9612.70%

8.43% 6.38% 4.77% 6.46% 10%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%051015202012-2017年蘇州全市人均GDP及增速01

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城市基本情況54.10%51.90%50.10%48.60%47%44.40%46.60%48.40%49.90%51.50%0%10%20%30%70%80%90%100%2012年

1.5%2013年

1.5%2014年

1.5%2015年

1.5%2016年

1.5%【城市產(chǎn)業(yè)】近年，蘇州市第三產(chǎn)業(yè)比重逐年遞增，并從2016年起蘇州第三產(chǎn)業(yè)占主導(dǎo)地位近年來，蘇州城市開發(fā)區(qū)的功能進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級，第三產(chǎn)業(yè)得到大力發(fā)展，比重逐年遞增，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)水平明顯提升。自

2016

年起，第三產(chǎn)業(yè)占比首次超過二產(chǎn)4.5個百分點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)由“二三一”向“三二一”的轉(zhuǎn)變。2016年第三產(chǎn)業(yè)比重為51.5%，較上年提高1.6個百分點(diǎn)，超過二產(chǎn)4.5個百分點(diǎn)。2012-2016年蘇州三產(chǎn)占比變化40% 50% 60%第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)01

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城市基本情況2012年2013年2014年2015年2016年2017年城鎮(zhèn)化率72.31%73.15%73.95%74.90%75.50%76.10%76%75%74%73%72%71%70%77%2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年1060.4 1061.61064.74

1068.4667.08 667.01 678.2691常住人口（萬人）

1054.91

1057.94戶籍人口（萬人）

647.81 653.84常住人口增速 0.79% 0.29%0.23%0.11%0.30%0.34%0.90%0.80%0.70%0.60%0.50%0.40%0.30%0.20%0.10%0.00%120010008006004002000【全市人口】蘇州人口數(shù)量逐年遞增，戶籍與常住人口比為0.65：1，人口凈流入數(shù)量大；城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐快近年蘇州市人口數(shù)量呈逐年遞增態(tài)勢，2017年全市常住人口為1068.4萬人，戶籍人口為691萬人，戶籍人口與常住人口的比例約為0.65：1，人口流入數(shù)量大，蘇州市為人口導(dǎo)入型城市。2012年常住人口增速下滑，直至2015年開始小幅上漲。近年蘇州市城鎮(zhèn)化率呈平滑直線上升態(tài)勢，2017年全市城鎮(zhèn)化率為76.1%，較上年增加0.6個百分點(diǎn)，

新型城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐較快。2012-2017年蘇州市人口變化 2012-2017年蘇州市城鎮(zhèn)化率變化01

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城市基本情況【居民收入水平】2012-2017年蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鄉(xiāng)居民存款余額逐年增加，居民購買力不斷提高2012-2017年蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年增加，至2017年人均可支配收入達(dá)到58750元，但增速逐漸減緩，2017年增速為8.1%。截止2016年底，蘇州市全市城鄉(xiāng)居民存款余額為7914億元，增速為17.2%，居民存款余額充足，突破“7”字頭，購買力較為強(qiáng)勁。2012 2013 2014 2015 2016 2017年 年 年 年 年 年466775000454400

58750城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）

37531

41143增速 12.90%

9.60%8.60% 8%8% 8.10%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%7000060000500004000030000200001000002012-2017年蘇州市城鎮(zhèn)居民可支配收入及增幅2012 2013 2014 2015 2016年 年 年 年 年居民存款余額（億元）5788 6408 7023 6753 7914增速24.3%10.7%9.6%-3.8%17.2%30.0%25.0%20.0%

15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%10000800060004000200002012-2016年蘇州市城鎮(zhèn)居民存款余額及增幅01

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城市規(guī)劃發(fā)展【城市發(fā)展及功能布局】”三心五楔，T軸多點(diǎn)“的發(fā)展結(jié)構(gòu)，以東進(jìn)滬西、北拓平相，東部和北部是城市主要發(fā)展方向。城市發(fā)展方向及發(fā)展策略：市域空間發(fā)展結(jié)構(gòu)形成“三心五楔，T軸多點(diǎn)”的空間結(jié)構(gòu)。三心：即三級綠心。五楔：即伸入中心城區(qū)的5條生態(tài)綠楔，包括西南角、東南角、東北角、西北角和西部5大綠楔。T軸：東西向和南北向發(fā)展軸線，包括城市中心區(qū)、高新區(qū)城區(qū)、工業(yè)園區(qū)城區(qū)、相城片、北部組團(tuán)、吳中片和南部組團(tuán)。多點(diǎn)：中心城區(qū)周邊的特色鎮(zhèn)和特色村，包括6類特色鎮(zhèn)和3類特色村。相城區(qū)：片區(qū)規(guī)劃發(fā)展思路是蘇州中心城區(qū)的重要組成部分，以相城區(qū)行政中心、公共配套服務(wù)中心以居住及公共配套為主要功能，打造集商貿(mào)、娛樂等多種功能為一體的現(xiàn)代化城市片區(qū)相城區(qū)主要以電子信息、汽車零部件、準(zhǔn)備制造、精密機(jī)械為主。姑蘇區(qū)：蘇州中心城市綜合性片區(qū)，傳統(tǒng)老城區(qū)，主要以居住、文體、娛樂、旅游、文化創(chuàng)意、商貿(mào)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主。高新區(qū)：蘇州高新區(qū)是全國首批國家級高新區(qū)，區(qū)域定位以城鄉(xiāng)一體化為先導(dǎo)，以科技、人文、生態(tài)、高效為主題，集創(chuàng)新科技生產(chǎn)、高端服務(wù)、人文生態(tài)居住、旅游休閑度假四大功能于一體的現(xiàn)代化城區(qū)。工業(yè)園區(qū)：工業(yè)園區(qū)為國際領(lǐng)先的高科技園區(qū)、國家開放創(chuàng)新試驗區(qū)、江蘇東部國際商務(wù)中心、蘇州現(xiàn)在化生態(tài)宜居區(qū)；工業(yè)園區(qū)主要產(chǎn)業(yè)以電子信息、機(jī)械裝備、云計算、生物醫(yī)藥、納米技術(shù)。吳中區(qū)：吳中區(qū)是蘇州中心城區(qū)之一，主要為綜合商務(wù)核心區(qū)；金融、商務(wù)、總部、專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚吳中區(qū)主要產(chǎn)業(yè)為電子信息、機(jī)械裝備、生物醫(yī)藥、精密機(jī)械、新能源新材料、檢驗檢測及認(rèn)證、服務(wù)貿(mào)易、金融、設(shè)計、文體旅游等為主。01

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城市規(guī)劃發(fā)展工業(yè)園區(qū)為國際領(lǐng)先的高科技園區(qū)、國家開放創(chuàng)新試驗區(qū)、江蘇東部國際商務(wù)中心、蘇州現(xiàn)代化生態(tài)宜居區(qū)；形成以“金雞湖為中心的商貿(mào)、行政用地，東部為科教工業(yè)用地，南部主要為居住用地”的總體格局。2013年2014年2015年2016年常住人口（萬人）78.0572.8780.2680.78戶籍人口41.343.54648.8常住人口增幅2%-7%10%1%15%10%5%0%-5%-10%1008060402002013-2016年蘇州工業(yè)園區(qū)人口變化2013年2014年2015年2016年2017年GDP(萬元)19101985207022102350同比增速9%4%4%7%7%10%8%6%4%2%0%25002000150010005000[重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展]近5年來工業(yè)園區(qū)GDP逐年增長，屬于人口流入?yún)^(qū)域，定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)工業(yè)園區(qū)位于蘇州中心城區(qū)東部，是蘇州新城區(qū)，打造集電子信息、制造、機(jī)械制造、現(xiàn)代服務(wù)等現(xiàn)代化生態(tài)宜居區(qū)，區(qū)域內(nèi)高端人才不斷聚集，板塊價值不斷攀升近5年來蘇州工業(yè)園區(qū)GDP增逐年上升趨勢，同比增速在4-9%之間，區(qū)域常住人口多于戶籍人口，是人口流入?yún)^(qū)域。2013-2017年蘇州工業(yè)園區(qū)GDP及增速商務(wù)行政中心居住生活區(qū)科教創(chuàng)新中心居住生活區(qū)01

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城市規(guī)劃發(fā)展依托西部區(qū)域的區(qū)位、資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，結(jié)合蘇州西部建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游休閑觀光、科技研發(fā)中心、大型會議會展中心和高品質(zhì)居住為主導(dǎo)的，將建成集科技、文化、生態(tài)、高效的現(xiàn)代化新城區(qū)以陽山森林公園為核心，將山體屏障轉(zhuǎn)化為生態(tài)綠核，并成為各個獨(dú)立組團(tuán)間生態(tài)廊道；科教工業(yè)用地是主要分布在公園西側(cè)及東側(cè)，居住用地主要分布在公園東南側(cè)及北側(cè)。2013年2014年2015年2016年2017年GDP(萬元)880950.28102610681150同比增速6.02%8.80%8%8%7%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%

140012001000

8006004002000[重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展]近5年來高新區(qū)GDP逐年增長，屬于人口流入?yún)^(qū)域，定位為集創(chuàng)新科技生產(chǎn)、高端服務(wù)、人文生態(tài)居住、旅游休閑度假四大功能于一體的現(xiàn)代化城區(qū)高新區(qū)位于蘇州中心城區(qū)西部，打造集電子信息、機(jī)械裝備新能源、生物醫(yī)藥、服務(wù)外包等新興產(chǎn)業(yè)集群，區(qū)域內(nèi)集聚各級各類科技領(lǐng)軍人才和創(chuàng)新團(tuán)隊，板塊價值不斷提升近5年來蘇州高新區(qū)GDP呈逐年上升趨勢，同比增速在6-9%之間，區(qū)域常住人口多于戶籍人口，是人口流入?yún)^(qū)域。2012-2017年蘇州高新區(qū)GDP及增速2.00%0.00%-2.00%-4.00%02013年2014年2015年2016年常住人口（萬人）58.859.0359.0859.4居住人口（萬人）35.1935.8536.437.5常住人口增幅-3.31%0.39%0.08%0.54%204060802013-2016年蘇州高新區(qū)人口變化居住生活區(qū)居住生活區(qū)居住生活區(qū)科技創(chuàng)新區(qū)科技創(chuàng)新區(qū)01

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城市規(guī)劃發(fā)展相城區(qū)是蘇州中心城區(qū)的重要組成部分，相城區(qū)行政中心、公共配套服務(wù)中心，以居住及公共配套為主要功能，集商貿(mào)、娛樂等多種功能為一體的現(xiàn)代化城市片區(qū)主要形成以“相城大道、中央商貿(mào)城為核心的商貿(mào)、2012年2013年2014年2015年2016年2017年GDP(萬元)485552578.26605633.75700同比增速13.80%12.50%8.70%7.40%7.10%7.20%16.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%80070060050040030020010002012年2013年2014年2015年2016年常住人口（萬人）70.7872.7672.872.973.17行政中心用地，南邊、東北邊、西邊為居住教育工戶籍人口38.7239.2840.1640.541.33地，北邊為科教用地”的整體格局。常住人口增幅2.56%2.80%0.05%0.14%0.37%3.00%2.00%1.00%0.00%8060402002012-2016年蘇州相城區(qū)人口變化[重點(diǎn)區(qū)域發(fā)展]近5年來相城區(qū)GDP逐年增長，屬于人口流入?yún)^(qū)域，定位為商貿(mào)娛樂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化城市片區(qū)相城區(qū)位于蘇州中心城區(qū)東北片區(qū)，是蘇州中心城區(qū)的組成部分，打造集商貿(mào)、娛樂、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等多種功能為一體的現(xiàn)代化城市片區(qū)，目前區(qū)域內(nèi)關(guān)注度不斷上升近5年來相城區(qū)GDP增逐年上升趨勢，同比增速在7-13%之間，相城區(qū)常住人口多于戶籍人口，是人口流入?yún)^(qū)域。2012-2017年蘇州相城區(qū)GDP及增速居住生活教育區(qū)居住生活教育區(qū)科教用地居住生活教育區(qū)商貿(mào)、行政中心【交通規(guī)劃】蘇州規(guī)劃建設(shè)4條城際鐵路、9條軌交通、4條市域線和4條跨省快道，有利于提升城市的產(chǎn)業(yè)、人口導(dǎo)入能力01

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城市規(guī)劃發(fā)展交通類型名稱路線滬寧高鐵上海開往南京的城際高速鐵路，經(jīng)過鎮(zhèn)江、常州、無錫、蘇州京滬高鐵由北京南站開始往上海虹橋站，途徑京、津、冀、魯、皖、蘇、滬，中停蘇州北站城際鐵路通蘇嘉城際鐵路（在建）貫通南通、張家港、常熟、蘇州、嘉興五市縣，經(jīng)停張家港、蘇州園區(qū)、蘇州東站滬通鐵路（在建）上海通往通，途徑張家港北站、張家港站、常熟站、太倉港站、太倉站地鐵1號線西起天平山腳下的木瀆站，東至金雞湖東的鐘南街站，途經(jīng)吳中區(qū)、蘇州高新區(qū)、姑蘇區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)4個區(qū)地鐵2號線起始于相城區(qū)的騎河站，終止于蘇州工業(yè)園區(qū)的桑田島站，途經(jīng)相城區(qū)、姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)4個區(qū)。2號延伸線騎河?桑田島地鐵3號線（在建）蘇州新區(qū)站?

夷亭路地鐵4號線蘇虞張路?

同津大道市域快軌5號線（在建）集散中心

?

陽澄湖6號線蘇州新區(qū)——用直7號線一、二期期（在建）蘇州市區(qū)通往利國鎮(zhèn)8號線（報規(guī)）華山路

?

車坊9號線（報規(guī)）蘇福路?鳳陽路S1是、s2、（報規(guī)）s1新區(qū)白馬澗

?

太倉港、S2蘇州園區(qū)站

?

花橋滬寧快速通道從上海上海真如到南京東郊的馬群，途徑蘇州沿江快速通道西起

江蘇省常州市，經(jīng)江陰市，張家港市，常熟市，太倉市，東接上海市A5高速跨省快速通道蘇嘉杭快速通道北接蘇通長江大橋，南接浙江乍浦，蘇州市南北向唯一的快速通道蘇州未來交通規(guī)劃蘇州現(xiàn)狀部分交通圖01

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城市類型分析整體上蘇州市兼具內(nèi)需型和承接外溢型城市，主要受益于城市本身對外來人口的吸附能力以及承接以上海、南京等為核心的一二線城市的外溢經(jīng)濟(jì)層面：屬長江三角洲重要的中心城市，長三角州次級輻射中心，整體經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對強(qiáng)，發(fā)展比較迅速，2016年GDP達(dá)到17319.51億元，增速較上年增長了7%。交通規(guī)劃：4條城際鐵路、9條軌交通、4條市域線和4條跨省快道，未來交通更加便捷。市場層面：2017年全國一二線城市房地產(chǎn)市場政策收緊，購房門檻提升蘇州供銷量跌，成交均價平穩(wěn)上揚(yáng)。政策盤點(diǎn)土地拍賣政策房地產(chǎn)調(diào)控政策金融信貸政策0201

-土地拍賣政策類別政策規(guī)定土地出讓政策“蘇十五條”樓市新政：按照地塊確定土地出讓條件和建設(shè)要求，明確地塊公建配套、人才公寓等配建要求;合理設(shè)置住宅用地出讓市場指導(dǎo)價

以及一次報價區(qū)間，對超過市場指導(dǎo)價的住宅用地，嚴(yán)格按照蘇府〔2016〕119號文件規(guī)定的銷售條件執(zhí)行。為保證商品住宅建設(shè)品質(zhì)，推動土地帶設(shè)計方案出讓，并可采取限價銷售作為招拍掛條件。加大保障房(定銷商品房)和人才公寓的上市力度。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例,競買保證金由原來的20%提高到30%或以上,首付款由50%提高到60%或以上?？s短土地出讓金付款期限,全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個月內(nèi)為保證商品住宅建設(shè)品質(zhì)，推動土地帶設(shè)計方案出讓，并可采取限價銷售作為招拍掛條件；提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例。02

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房地產(chǎn)調(diào)控政策類別政策規(guī)定限購非本市戶籍居民家庭申請購買第1套住房時，應(yīng)提供自購房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)(含吳江區(qū))、昆山市、太倉市累計

繳納

1

年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明;暫停對已擁有1套及以上的非本市戶籍居民家

庭出售新建商品住房和二手住房;暫停向擁有3套及以上的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房;限貸戶籍：a、無房無貸的，30%首付；b、無房但有1次貸款記錄，有1套房及以上且無貸款記錄或者貸款已結(jié)清，50%首付；c

、有

1

套

房

且

貸

款

未結(jié)

清

，80%

首

付

；d、有2套房以上住房且未結(jié)清，100%首付并停止貸款。非戶籍

：a、申請第2套住房，提供2年內(nèi)累計1年納稅或社保證明；b、首次購房首付30%，已有1套及以上，停止貸款。限價第一次領(lǐng)取預(yù)售證備案價格：首先是嚴(yán)格核算成本價+利潤10%（成本價核算自測，由物價局成本監(jiān)測調(diào)查局核算，或者開發(fā)商請會計事務(wù)所或者是價格評估所來做成本核算，也就是第三方成本核算報告提交）同批次房源一次性全部公示價格，銷售價≤備案價；下一批次備案價不宜高于上一批次成交均價土地出讓政策按照地塊確定土地出讓條件和建設(shè)要求，明確地塊公建配套、人才公寓等配建要求;合理設(shè)置住宅用地出讓市場指導(dǎo)價

以及一次報價區(qū)間，對超過市場指導(dǎo)價的住宅用地，嚴(yán)格按照蘇府〔2016〕119號文件規(guī)定的銷售條件執(zhí)行。為保證商品住宅建設(shè)品質(zhì)，推動土地帶設(shè)計方案出讓，并可采取限價銷售作為招拍掛條件。加大保障房(定銷商品房)和人才公寓的上市力度。提高住宅用地競買保證金和土地出讓金首付款比例,競買保證金由原來的20%提高到30%或以上,首付款由50%提高到60%或以上?？s短土地出讓金付款期限,全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個月內(nèi)預(yù)售政策3萬平米以上分期開發(fā)項目，每期不低于3萬平米（尾盤除外）；3萬㎡以下一次性辦理，拿證后10日內(nèi)一次性對外公開。公積金貸款政策統(tǒng)一按賬戶余額倍數(shù)計算；第2次使用，首付款由20%調(diào)整為30%，利率上浮10%。2017年蘇州出臺了一系列的調(diào)控政策，主要是從建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的角度出發(fā)，與中央調(diào)控機(jī)制一致；2018年限價、限售和限購政策都將是常態(tài)化，調(diào)控持續(xù)，價格維穩(wěn)，這將是2018年主旋律。02

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金融信貸政策蘇州首套房利率最低上升10，最高上升15%，部分銀行放款周期縮短4月2日，蘇州首套首貸的最低房貸利率僅上浮10%，最高上浮15%，目前僅江蘇銀行暫停放款；多家銀行放款周期相對上月縮短，基本在1-2周內(nèi)，但郵儲、招商及農(nóng)業(yè)銀行在1-2月。4月2日蘇州各銀行放貸利率最新調(diào)查表銀行首套首貸二套房放款時間首貸首付最低房貸利率貸款已結(jié)清貸款已結(jié)清最低房貸利率中國銀行3成上浮15%50%80%貸款結(jié)清上浮15%未結(jié)清上浮30%不確定江蘇銀行3成暫停放款50%80%上浮10-15%暫停中信銀行3成上浮15%50%80%/不確定浦發(fā)銀行3成上浮15%50%80%上浮20%2周興業(yè)銀行3成上浮15%50%80%上浮15%1周郵儲銀行3成上浮10%50%80%/1-2月工商銀行3成上浮15%50%80%上浮15%不確定交通銀行3成上浮15%50%80%上浮10-20%1-2月招商銀行3成上浮15%50%80%上浮15%2月農(nóng)業(yè)銀行3成上浮15%50%80%上浮20%不確定注：非本市戶籍者購房需提供自購房之日起前在蘇州市區(qū)（含吳江區(qū)）、昆山市、太倉市累計繳納1年及以上個人納稅繳納的證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明?；鶞?zhǔn)利率為4.9%，以上數(shù)據(jù)僅供參考，具體以各大銀行實(shí)際情況為準(zhǔn)。土地市場分析近年住宅用地供求情況近期住宅用地成交情況重點(diǎn)地塊分析0303

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近年住宅用地供求情況【全市土地市場】2017年土地市場“冷熱不均”，成交面積同比降低25%，成交樓面價同比降低14%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1200010000800060004000200002013年2014年2015年2016年2017年成交均價4319393065961325111458溢價率35%24%55%93%27%元/㎡2013-2017年蘇州商住用地成交樓面價走勢供求量方面：2017年蘇州市商住用地共供應(yīng)1061.02萬㎡，同比2016年降低14%，主要原因是“蘇十五條”樓市新政落地，調(diào)整了土地供應(yīng)條件。成交量方面：2017年蘇州市土地成交建筑面積為789.31萬㎡，同比降低25%，蘇州土拍市場“風(fēng)起云涌”，一定程度上呈現(xiàn)“冷熱不均”的現(xiàn)象。從全年的土拍市場分析來看，開發(fā)商對于優(yōu)質(zhì)地塊拿地?zé)崆橐琅f不減；特別是庫存緊張的房企：中海、九龍倉等。2017年蘇州全年共進(jìn)行五次土拍，出讓59宗地塊，共有百余家房企參與競拍，參與報名房企分別為：萬科、中海、碧桂園、龍湖等百名知名房企。成交價格方面：2017年土地成交樓面價為11458元/㎡，同比下降14%，今年蘇州土地采取“限房價，競地價”競拍地塊，引導(dǎo)土地出讓理性競價。2013年2014年2015年2016年2017年供應(yīng)面積1066.32967.49911.191232.611061.02成交面積985.94941.05867.491048.10789.31供求比1.081.031.051.181.341.601.401.201.000.800.600.400.200.002000400600100080012001400萬㎡2013-2017年蘇州商住用地供求走勢03

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近期住宅用地成交情況序號區(qū)域宗地編號土地地址成交日期用地面積建筑面積樓面地價成交總價溢價率（%）受讓人（萬㎡）（萬㎡）（元/㎡）（億元）1姑蘇區(qū)蘇地2017-姑蘇WG-47號區(qū)北園路南、檔案館東2018-1-83.792.27431679.8244中鐵建2姑蘇區(qū)蘇地2017-WG-21號城北西路南、虎金路西2017-9-54.543.18288619.1732天健置業(yè)3姑蘇區(qū)蘇地2017-姑蘇WG-1號區(qū)北環(huán)路南、玖園小區(qū)東2017-6-121.952.05282555.7946蘇州銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4新區(qū)蘇地2017-WG-82號高新區(qū)獅山街道黃浦街東西、竹園路南2018-2-25.4111.582707531.3631九龍倉5吳中區(qū)蘇地2017-WG-24號吳中區(qū)高新區(qū)迎春路東側(cè)、吳中東路南側(cè)2017-9-51.693.04269018.1742九龍倉6吳中區(qū)蘇地2017-WG-10吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)金長路北側(cè)、金楓路東側(cè)2017-6-124.088.982446221.9752上海上實(shí)城市發(fā)展投資有限公司7園區(qū)蘇地2017-WG-32號工業(yè)園區(qū)唯澄路北、亭誼街西2017-10-233.984.772410511.5142中海8園區(qū)蘇地2017-WG-34號工業(yè)園區(qū)唯澄路北、青澄河?xùn)|2017-10-233.283.94237879.3640中海9園區(qū)蘇地2017-WG-36號工業(yè)園區(qū)唯澄路南、亭青街西2017-10-233.323.99236329.4343碧桂園10姑蘇區(qū)蘇地2017-姑蘇WG-46號區(qū)西環(huán)路西、酒廠路北2018-1-81.001.81233234.2240綠景03

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重點(diǎn)地塊分析上海孚虹置業(yè)以總價540417萬元競得蘇地2017-WG-4號相城區(qū)元和街道廣濟(jì)北路東、興盛路北地塊，創(chuàng)下2017年全市土地總價新記錄地塊基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求宗地編號地塊位置用地面積容積率計容建面起始總價成交總價樓面價備注（萬㎡）（萬㎡）（億元）（億元）（元/㎡）蘇地2017-WG-4號相城區(qū)元和街道廣濟(jì)北路東、興盛路北11.212.528.0339.2454.0419280按價高者得的原則確定競得人地塊情況：地塊位于于相城區(qū)元和街道廣濟(jì)北路東、興盛路北，該地塊由兩部分組成，出讓總面積112119平方米，規(guī)劃為純住宅用地，容積率>1且﹤2.5，地塊緊鄰地鐵4號線張莊站。該地塊區(qū)位條件優(yōu)越，周邊配套齊全。目前地塊周邊在售項目有招商依云華苑。競拍情況：

競拍當(dāng)日45分鐘的多輪競拍，最終以540417萬元被建東孚下屬上海孚虹置業(yè)有限公司摘得，溢價37.71%，創(chuàng)下2017年全市土地總價新紀(jì)錄。中鐵建斬獲姑蘇區(qū)43167元/㎡地塊，創(chuàng)下2017年全市最高樓面價新紀(jì)錄，也是目前蘇州最高樓面價記錄地塊基本情況和規(guī)劃指標(biāo)要求宗地編號地塊位置用地面積容積率計容建面起始總價成交總價樓面價備注（萬㎡）（萬㎡）（億元）（億元）（元/㎡）蘇地2017-WG-47號姑蘇區(qū)北園路南、檔案館東3.790.62.276.829.8243167按價高者得的原則確定競得人地塊情況：地塊位于姑蘇古城核心區(qū)域，商業(yè)、醫(yī)療、教育等配套都極為醇熟，周邊商業(yè)有觀前商圈、長發(fā)商廈、人民商場、美羅商場、萬達(dá)廣場等，距離地鐵四號線北寺塔路1公里左右，古城內(nèi)部交通則相對擁擠。競拍情況：

競拍當(dāng)日歷經(jīng)37輪競價，最終以9.82億元被中鐵建摘得，溢價38.89%，樓面價43167元/㎡，為蘇州新地王。商品房市場分析市場情況分析TOP10項目監(jiān)測標(biāo)桿房企動態(tài)監(jiān)測0404

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市場情況分析【商品房市場】2017年蘇州各區(qū)普通住宅、別墅和商鋪成交均價基本上同比上漲，車位套均價基本上下滑2017年蘇州各區(qū)域價格普通住宅：18620元/㎡ 9%別墅：21533元/㎡ 10%商業(yè)：24424元/㎡ 1%車位：5.38萬/個 25%普通住宅：14657元/㎡ 9%別墅：21140元/㎡22%商業(yè)：17566元/㎡7%車位：5.36萬/個3%普通住宅：31880元/㎡ 16%別墅：33470元/㎡ 3%商業(yè)：26807元/㎡ 3%車位：11.58萬/個 37%普通住宅：16651元/㎡別墅：23661元/㎡商業(yè)：21937元/㎡車位：8.68萬/個15%34%1%32%普通住宅：20738元/㎡ 14%別墅：21420元/㎡ 11%商業(yè)：27034元/㎡ 1%車位：5.29萬/個 29%普通住宅：32291元/㎡ 19%別墅：32556元/㎡ 15%商業(yè)：26538元/㎡ 2%車位：——04

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市場情況分析【普通住宅】2017年蘇州住宅市場量跌價漲，受調(diào)控政策影響供應(yīng)量減小，成交量也有所下滑供應(yīng)方面，2017年蘇州市普通住宅供應(yīng)面積達(dá)到696.62萬㎡，同比減少16%，供應(yīng)量較16年有所下降。成交量價方面，2016年10月蘇州發(fā)布有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控，限購、限貸同時加碼。2017年，受政策和市場的雙重調(diào)控影響，普通住宅的供應(yīng)和成交量顯著下滑。2017年蘇州開盤/加推總計226次，整體去化率77%，成交均價逐年上升。20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000090080070060050040030020010002013年2014年2015年2016年2017年供應(yīng)面積745.42749.04665.97825.36696.62成交面積637.08618.02949.18931.18658.92成交均價10801111511219216633182571000元/㎡萬㎡2013-2017年蘇州普通住宅供求走勢注：本頁為固定模板，請在固定位置填充相應(yīng)文字和圖片，不得隨意變動。04

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市場情況分析17.0117.0217.0317.0417.0517.0617.0717.0817.0917.1017.1117.12供應(yīng)量（萬㎡）34.7812.9693.5593.0572.7966.7830.8338.8197.2832.4768.1555.18成交量（萬㎡）30.4233.8373.0355.4448.3988.6957.2644.6653.5956.0658.7757.77成交均價（元/㎡）16886177861899018748196611748717433191201814217966182031844820000195001900018500180001750017000165001600015500150000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00蘇州近一年供應(yīng)量和成交量均集中在3月，3月樓市“小陽春”；在政府控制備案價下，成交均價逐漸平穩(wěn)供求量：近一年，蘇州普通住宅供應(yīng)量集中在3月、4月和9月，分別為93.55萬㎡、93.05萬㎡

和97.28萬㎡，金三銀四，金九月供應(yīng)量顯著提升。成交量：

1-2月份受春節(jié)假期等影響，成交量偏低；3月樓市“小陽春”，成交量明顯上升，超過70萬㎡；7月以來受利率上漲，市場觀望情緒加重，供銷量跌。9-12月成交量趨于平穩(wěn)。成交均價：蘇州市2017年普通住宅成交均價基本上呈上升態(tài)勢；1-5月小幅度上升，6、7月成交均價回落，9-12月逐漸趨向平穩(wěn)。2017年蘇州住宅市場月度供求走勢04

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市場情況分析【庫存去化】

12月庫存量554.2萬㎡，去化周期為10.1個月，市場處于正常狀態(tài)截止2017年12月底，蘇州住宅庫存量為554.2萬㎡，全年去化周期處于7-11.5之間，在金九銀十供應(yīng)量突增的情況下，導(dǎo)致庫存增多，去化周期提高到11.5個月；11-12月去化周期有所回落，為10.1個月；1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月底存量（萬㎡）478.3464.1493.9536.7566.9546.2517.5516.9568.0549.7565.8554.2去化周期（月）6.9789.1109.38.89.2 11.5 11.2 10.8 10.1024681012140.0100.0200.0300.0400.0500.0600.02017年蘇州市普通住宅月度庫存及去化周期注：本頁為固定模板，請在固定位置填充相應(yīng)文字和圖片，不得隨意變動。04

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市場情況分析【別墅市場】別墅市場稍有回落，成交量同比下降43%，成交均價創(chuàng)近5年新高；區(qū)域供應(yīng)和成交均集中在吳中區(qū)2017年蘇州別墅供應(yīng)158.57萬㎡，成交127.54萬㎡，成交同比下降43.5%。隨著蘇州“限購、限貸”政策的發(fā)布，今年蘇州別墅供應(yīng)面積與2016年基本持平，但成交面積明顯下降，整體成交均價為23157萬㎡，同比上漲13%。20,00015,00010,0005,000025,0002001501005002013年2014年2015年2016年2017年供應(yīng)面積104.39117.9176.92159.76158.57成交面積74.50102.61149.67225.78127.54成交均價1879418182183512055323157250元/㎡萬㎡2013-2017年蘇州別墅供求走勢注：本頁為固定模板，請在固定位置填充相應(yīng)文字和圖片，不得隨意變動。04

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市場情況分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月底存量（萬㎡）190.4192.4210.8210.0224.2222.2220.0224.8235.0239.7237.3251.8去化周期（月）10.610.913.214.617.317.918.21921.822.822.423.705101520250.050.0100.0150.0200.0250.0300.0【庫存去化】

12月別墅去化周期為23.7個月，市場供過于求；供應(yīng)量與去年持平，成交量減少截止2017年12月底，蘇州別墅庫存量為251.8萬㎡，別墅庫存由1-2月的190萬㎡左右增加到12月251.8萬㎡

，去化周期逐漸增多，由最初1-2月的正常狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楣┻^于求。2017年蘇州市別墅月度庫存及去化周期10,00014,00018,00022,00026,00090807060504030201002013年2014年2015年2016年2017年供應(yīng)面積89.0576.6764.6552.2221.24成交面積68.6263.6169.6377.7753.93成交均價2065322949225092269422696100【商鋪市場】2017年蘇州商業(yè)市場供應(yīng)量減少，成交均價穩(wěn)定2017年蘇州商業(yè)供應(yīng)21.24萬㎡，同比降59%，主要集中在吳中區(qū)和高新區(qū)；成交53.93萬㎡，同比上降31%，主要集中在吳中區(qū)和相城區(qū)。商業(yè)成交均價近4年無明顯漲幅，17年成交均價為22696元/㎡，基本與2016年22690元/㎡持平，成交均價趨于穩(wěn)定。2013-2017年蘇州商業(yè)供求走勢萬㎡ 元/㎡04

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市場情況分析1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月月底存量（萬㎡）337.2338.1338.6338.4337.4324.0306.9303.6303.1301.5301.6301.2去化周期（月）53.154.656.561.46160.157.75857.659.561.16701020304050607080280.0290.0300.0310.0320.0330.0340.0350.0【庫存去化】

2017年蘇州全年商業(yè)庫存量均處于供過于求狀態(tài)，12月底去化周期達(dá)60個月以上2017年蘇州各月商業(yè)庫存量均高于300萬㎡，下半年各月供應(yīng)減少，去化周期在60個月左右波動，截止至12月底，商業(yè)庫存量為301.2萬㎡，市場去化周期壓力仍較大。2017年蘇州市商業(yè)月度庫存及去化周期04

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市場情況分析【車位市場】

2017年蘇州車位成交套數(shù)小幅下跌，車位成交套均價同比下降24%987654321010600045003000150002013年2014年2015年2016年2017年成交套數(shù)（個）28192223156819561753套均價（萬元/個）5.56.49.39.57.275002017年蘇州車位成交數(shù)為1753個，較2016年減少203個；主要受車位集中網(wǎng)簽的影響，2017年車位成交套均價為7.2萬元/個，同比下降24%。2013-2017年蘇州車位成交走勢04

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市場情況分析【項目排行】上榜項目多以精裝修為主，萬科2盤上榜，蘇州灣天鉑以29.81億元業(yè)績奪得項目業(yè)績榜首之位2017年蘇州TOP10項目業(yè)績榜單中，以精裝修為主，吳江區(qū)和園區(qū)各占據(jù)3席，領(lǐng)跑全市。其中上榜的多為品牌房企，萬科2盤上榜，綠地、陽光城均有一盤上榜，其中蘇州灣天鉑2017年加推4次，且銷售情況良好，以29.81億元的業(yè)績奪得榜首。2017年蘇州市全市TOP10商品住宅項目成交金額排行榜排名項目名稱區(qū)域成交金額（億元）成交面積（萬㎡）成交套數(shù)網(wǎng)簽均價（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)1蘇州灣天鉑吳江區(qū)29.8115.68127419012毛坯2陽光城麗景灣吳中區(qū)29.6719.27187515397精裝修3萬科湖西玲瓏吳中區(qū)28.4512.75116022313毛坯4路勁尚瀾灣·瀾調(diào)國際園區(qū)26.798.8665630218精裝修5蘇州唐寧府園區(qū)26.346.8845138286精裝修6新城招商香溪源吳江區(qū)26.3417.38170815150毛坯7綠地江南華府吳江區(qū)26.0417.58146014807毛坯8萬科北宸之光相城區(qū)25.4914.1148418072精裝修9鉑悅犀湖園區(qū)25.466.9142436856精裝修10湖畔樾山相城區(qū)24.4119.11186312775精裝修04

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TOP10項目監(jiān)測【企業(yè)排行】TOP10房企整體業(yè)績有所上升，萬科憑借旗下4盤亮眼業(yè)績共同作用穩(wěn)居榜首之位2017年蘇州市TOP10房企整體業(yè)績?yōu)?91億元。除了蘇州新區(qū)高新、路勁基建外，其余八家房企均為全國性的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，市場競爭相對激烈，其中萬科主要憑借旗下2盤亮眼業(yè)績共同作用獨(dú)占鰲頭，居榜首之位，占據(jù)5.39%的市場份額，綠地以亮眼業(yè)績占據(jù)第二，占據(jù)市場份額5.28%

。2017年蘇州市TOP10房企商品房簽約業(yè)績表現(xiàn)排名房企名稱成交金額（億元）成交面積(萬㎡)成交均價（元/㎡）市場份額1萬科87.9950.16175415.39%2綠地集團(tuán)86.2050.07172185.28%3旭輝78.9035.08224884.83%4蘇州新區(qū)高新技術(shù)58.1830.16192943.56%5新城56.9936.58155813.49%6融創(chuàng)49.0919.93246323.01%7碧桂園47.0637.01127162.88%8招商局蛇口46.8021.65216122.87%9陽光城43.9926.12168422.69%10路勁基建36.0112.33292092.21%04

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標(biāo)桿房企監(jiān)測【精裝修市場】品牌房企在蘇州項目多選擇高層、小高層產(chǎn)品，建筑面積為90-130㎡三、四房，毛坯出售品牌房企在蘇州的在售項目多以毛坯為主，主要有綠地、旭輝、新城等標(biāo)桿房企；金有部分品牌房企打造精裝產(chǎn)品，如萬科、旭輝等房企。品牌房企樓盤名稱區(qū)域物業(yè)類型在售戶型裝修標(biāo)準(zhǔn)

項目報價（元/㎡）精裝成本/報價（元/㎡）萬科萬科湖西玲瓏吳中區(qū)小高層90-155㎡三至五房毛坯/精裝修售空（上一批次23000）1500萬科未來之城園區(qū)小高層/高層/超高層73-116㎡兩至四房毛坯15000——萬科魅力花園相城區(qū)多層/小高層/高層待定（上一批次68-126㎡）精裝修待定（上一批次17500）2000綠地綠地香奈吳江區(qū)小高層/高層/多層137、149㎡三房至四房毛坯15888——綠地中央廣場高新區(qū)高層/超高層公寓95-182㎡兩至四房毛坯7800-10000——綠地江南華府吳江區(qū)小高層/高層/多層133-170㎡三至四房待定17000——旭輝恒基旭輝城高新區(qū)高層/多層79-140㎡兩至三房毛坯17500——旭輝香格里吳中區(qū)高層/多層90-165㎡三至四房精裝修200002000新城新城郡未來吳中區(qū)高層93-130㎡兩至三房毛坯15000——新城紅樹灣吳江區(qū)小高層/高層、多層75-140㎡兩至三房毛坯17000——04

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標(biāo)桿房企監(jiān)測【典型項目】陽光城麗景灣：主打90-115三、四房毛坯、帶裝修產(chǎn)品開發(fā)商陽光城項目地址吳中區(qū)甪直大道與重村北路交匯處首次開盤時間2016年8月最近開盤時間2017年11月12日推出戶型90-115㎡三、四房折后均價16500元/㎡項目介紹陽光城麗景灣位于位于吳中區(qū)甪直鎮(zhèn)吳淞江畔，背靠金雞湖大道，處于甪直重點(diǎn)規(guī)劃的宜居新鎮(zhèn)區(qū)核心上，近臨中環(huán)、繞城東線、地鐵2號與6號線（規(guī)劃），快速連通大湖東板塊。項目三面水系環(huán)繞，約1.5公里水岸線，用心方無愧天賜自然。在尊重原生自然的基礎(chǔ)上，大手筆擘畫約50萬方自在精英墅區(qū)，將溫婉的水系、宜人的風(fēng)光融入生活每一處。項目規(guī)劃約17000方社區(qū)商業(yè)，生活超市、運(yùn)動健身、餐飲娛樂、文化休閑等一站式購享體驗。每一個慵懶的午后，每一刻閑散的時光，滿足一站式全能線下社交生活需求。93㎡3房兩廳一衛(wèi)戶型圖115㎡3房兩廳兩衛(wèi)戶型圖90㎡3房戶型圖04

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標(biāo)桿房企監(jiān)測【典型項目】蘇州唐寧府：主打高層143㎡、洋房143-223㎡的精裝房源開發(fā)商蘇州工業(yè)園區(qū)圣哲房地產(chǎn)有限公司項目地址吳蘇州工業(yè)園區(qū)方洲路南、鐘南街東首次開盤時間2016年5月最近開盤時間2016年9月推出戶型143-163

4房折后均價37000元/㎡（高層）、41000（洋房）項目介紹項目位于蘇州園區(qū)中央居住區(qū)核心，為全精裝高端純住宅項目，西鄰鐘南街，北臨近方洲路，坐擁金雞湖CBD、體育公園、久光百貨、新光天地、誠品生活、永旺夢樂城等大型成熟的配套設(shè)施。項目由洋房和高層兩大組團(tuán)構(gòu)成，秉承全面進(jìn)化的理念，對園區(qū)當(dāng)前產(chǎn)品進(jìn)行革新性創(chuàng)作。對建筑形式和園林景觀進(jìn)行重塑，將精裝理念深入至項目每一細(xì)節(jié)，同時，內(nèi)部精裝匯聚國際一線品牌。從建筑、庭院、精裝、伺服系統(tǒng)、高端會所、物業(yè)、智能停車等7大系統(tǒng)，全面革新蘇州人的居住體驗。項目高端會所配有無邊界星光穹頂?shù)暮銣赜?/p>