房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃研究課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

土地增值稅納稅籌劃研究

----以HS公司XFJY項目為例

CONTENTS第1章緒論第2章土地增值稅納稅籌劃第3章案例分析第4章結(jié)論第5章創(chuàng)新與不足1.1研究背景及意義

1.2國內(nèi)外文獻綜述

1.3研究方法與內(nèi)容

2.1清算時間選擇法2.2臨界點分析籌劃法

2.2.1營業(yè)稅下臨界點分析籌劃

2.2.2增值稅下臨界點分析籌劃

3.1案例概論3.2案例分析：JXHCXFJY項目

5.1本文的創(chuàng)新之處5.2本文的不足之處

房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入即使國家財政稅收的主要來源，又是地方財政收入的重要組成部分，其中土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最主要的稅種之一。近年來央視多次曝光我國著名上市房地產(chǎn)企業(yè)拖欠土地增值稅事件，如何合法合規(guī)又保證企業(yè)效益的完成土地增值稅清算成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的新的挑戰(zhàn)。文章主要的研究對象為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃，通過定量分析，確定土地增值稅納稅時間選擇時的增值率平衡點以及增值率與毛利率之間的變化關(guān)系。并結(jié)合XFJY項目的實際情況，針對理論分析制定籌劃土地增值稅的兩個方案：清算時間選擇法；臨界點分析籌劃法。并結(jié)合案例做出綜合選擇。摘要

國家稅務總局發(fā)布通知《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的》，規(guī)定從2007年2月1日起，土地增值稅的交納由先前的“預征制”轉(zhuǎn)為“清算制”，導致土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說所占的稅負進一步加重。因此如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃勢成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一。第一章緒論1.1研究背景及意義國外文獻綜述：1.基于稅收量化模型，讓稅收策劃向標準化與規(guī)范化方向發(fā)展。在土地自然價增長理論的基礎(chǔ)上，出現(xiàn)土地增值稅；2.美國經(jīng)濟學家最早提出土地增值部分應屬于當?shù)卮魇杖耄?.國外將重點放在宏觀調(diào)控整體稅收籌劃，與具體籌劃土地增值稅相關(guān)的理論較少。國內(nèi)文獻綜述：1.我國2012年第一次針對土地增值稅提出的系統(tǒng)籌劃方案；2.籌劃方法僅從四方面出發(fā)，在介紹時作為輔助稅種描述第一章緒論1.2國內(nèi)外文獻綜述1.2國內(nèi)外文獻綜述國內(nèi)文獻綜述：

國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃思路：（1）利用稅率臨界點降低收入（2）增加扣除項目（3）利用優(yōu)惠政策（4）利息支付過程中的納稅籌劃（5）推后清算時間

第一章緒論

通過閱讀文獻我們發(fā)現(xiàn)國內(nèi)外與稅收籌劃相關(guān)的理論著作較多，與籌劃土地增值稅相關(guān)的理論相對較少。結(jié)合案例進行的土地增值稅籌劃多局限于某種籌劃方法，且缺少定量分析，不具有普遍適用性。本文旨在通過定量分析，確定土地增值稅納稅時間選擇時的增值率平衡點以及增值率與毛利率之間的變化關(guān)系，確定具有普遍適用性的土地增值稅納稅籌劃適用標準，為企業(yè)納稅籌劃提供一定的參考。第一章緒論1.3研究方法與內(nèi)容2.1清算時間選擇法

目前我國土地增值稅實行“先預征，后清算”的征收模式，即項目取得預售許可證開始銷售后，采用一定預征率對銷售收入進行預繳土地增值稅，待項目符合清算條件時，在進行土地增值稅匯算清繳，本文試圖令預征時土地增值稅應納稅所得額與清算時土地增值稅應納稅所得額算出土地增值的平衡點，根據(jù)項目開發(fā)實際增值情況判斷清算時間。第二章土地增值稅納稅籌劃土地增值稅納稅清算條件(1)滿足下列條件之一時，納稅人應進行土地增值稅清算:①整體轉(zhuǎn)讓尚未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目②房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，并且全部售罄③整體轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。2.1清算時間選擇法

(2)滿足下列條件之一時，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值清算:①房屋銷售許可證三年時間己到，還未全部銷售的房產(chǎn);②項目己經(jīng)建設(shè)完成并通過驗收，同時房地產(chǎn)建筑面積轉(zhuǎn)移量高于銷售房產(chǎn)建筑面積的百分之八十五，或者比例未高于百分之八十五，但是大部分建筑面積以轉(zhuǎn)移，自己使用或者出租;③納稅人應在申請辦理注銷稅務登記前進行土地增值稅清算。2.1清算時間選擇法

若房地產(chǎn)企業(yè)符合以上土地增值稅清算條件，則需要完成土地增值稅清算。在上述狀態(tài)下，如果要運用清算時間選擇進行納稅籌劃，就需要在項目符合清算條件之前進行納稅籌劃，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有選擇權(quán)，確定清算時間。項目開發(fā)商基于有關(guān)法律法規(guī)，若可對項目清算條件進行操作，選擇清算時間籌劃法，實現(xiàn)延遲清算或者提前清算。2.1清算時間選擇法

2.1清算時間選擇法

在進行土地增值稅匯算清繳，本文試圖令預征時土地增值稅應納稅所得額與清算時土地增值稅應納稅所得額算出土地增值率的平衡點，根據(jù)項目開發(fā)實際增值情況選擇清算時間。表2-1土地增值稅四級超率累進稅率表級數(shù)增值率：X稅率速算扣除系數(shù)1X≦50%30%0250%﹤X≦100%40%5%3100%﹤X≦200%50%15%4X﹥200%60%35%2.1清算時間選擇法

表2-2公式項目字母對照表項目字母土地增值率X銷售收入I準許扣除項目數(shù)額K土地增值稅預征率Y土地增值稅稅率R速算扣除系數(shù)P已知：Ｘ＝（Ｉ－Ｋ）／Ｋ——方程①Ｉ＝Ｋ×（１＋Ｘ）——方程②預征時的土地增值稅應納稅額＝Ｉ×Ｙ清算時土地增值稅的應納稅所得額=（Ｉ－Ｋ）×Ｒ－Ｐ×Ｋ令：預征土地增值稅繳納金額=清算土地增值稅繳納金額可得，Ｉ×Ｙ＝（Ｉ－Ｋ）×Ｒ－Ｐ×Ｋ——方程③得：Ｘ＝（Ｙ＋Ｐ）／（Ｒ－Ｙ）——公式①2.1清算時間選擇法

公式推導表2-3陜西省土地增值稅預征率表將不同的預征率和增值稅稅率代入公式①，得出下表：表2-4增值率平衡點測算表普通住宅非普通住宅(除別墅外)別墅、寫字樓、營業(yè)用房等設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)1.5%2%3%其他市（縣）1%1.5%2.5%土地增值稅稅率（%）預征率（%）增值率平衡點（%）30

13.451.55.2627.142.59.10311.1140

1-10.261.5-9.092-7.892.5-6.673-4.0550

1-28.571.5-27.842-27.082.5-26.323-25.5360

1-57.631.5-57.262-56.902.5-56.233-56.14由于稅率40%以上對應的增值率均不符合其增值率在50%以上的前提，故稅率40%以上增值率平衡點的結(jié)果為空集。有效的增值率平衡點僅出現(xiàn)在稅率30%即增值率不超過50%的區(qū)間內(nèi)。實際增值率等于增值率平衡點時，預征的土地增值稅稅額額等于清算時需要繳納的土地增值稅稅額，清算時不需補繳土地增值稅。理論上來說既不需要盡早清算，也不需要延遲清算。但考慮到貨幣時間價值，項目持續(xù)時間越長資金成本越大，因此在增值率平衡點上應選擇盡早清算。實際增值率大于增值率平衡點時應延遲清算。實際增值率小于增值率平衡點時應盡早清算。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。免征土地增值稅。結(jié)合該稅收優(yōu)惠及上表中求出的增值率平衡點，根據(jù)增值率不同做出如下清算時間選擇：

2.1清算時間選擇法2.1清算時間選擇法

表2-5清算時間選擇表住宅類型所處地區(qū)類型預征率增值率；X清算時間選擇普通住宅設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)1.5%X≦20%盡早清算X﹥20%延遲清算其他市（縣）1%X≦20%盡早清算X﹥20%延遲清算非普通住宅(除別墅外)設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)2%X≦7.14%盡早清算X﹥7.14%延遲清算其他市（縣）1.5%X≦5.26%盡早清算X﹥5.26%延遲清算別墅、寫字樓、營業(yè)用房等設(shè)（區(qū)）市的市區(qū)3%X≦11.11%盡早清算X﹥11.11%延遲清算其他市（縣）2.5%X≦9.10%盡早清算X﹥9.10%延遲清算2.2臨界點分析籌劃法我國土地增值稅制定的清算政策為四級超率累進稅率，任意級稅率都具有臨界點，該值對土地增值稅稅收籌劃產(chǎn)生影響，由于“營改增”的全面推行，由于對作為土地增值稅扣除項目之一的營業(yè)稅金及附加的影響，進而對土地增值稅的臨界點分析產(chǎn)生影響，因此，分兩種情況對臨界點進行分析籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅增值率的計算過程中，扣除項目共有五項，設(shè)銷售收入為M、成本為N，毛利率T=(M-N)/X=1-N/M，基于收入、成本分別與毛利率和增值率之間的關(guān)系，毛利率可以作為連接多個變量的中間變量，將變量單一化，臨界點分析更利于最后的稅收籌劃。因此，我們可以將臨界點的分析建立在毛利率的臨界點上。假定土地成本與開發(fā)建設(shè)成本看做總成本T，假定該企業(yè)的利息費用不能分攤。2.2臨界點分析籌劃法2.2.1營業(yè)稅下臨界點分析籌劃表2-6營業(yè)稅下土地增值稅的扣除項目表扣除項目

1、土地成本N2、開發(fā)建設(shè)成本3、開發(fā)費用10%*N4、營業(yè)稅金及附加5%*M*(1+5%+3%)5、加計扣除20%*N合計：1.3N+0.054M2.2臨界點分析籌劃法由上表可得：增值額=銷售收入-可扣除項目=毛利率T=因此，增值率====

=——公式將公式代入土地增值說稅率表中，計算得出：表2-7增值率與毛利率的臨界值變化表（營業(yè)稅條件下）增值率區(qū)間X毛利率區(qū)間T稅率速算扣除數(shù)0≤X≤20%27.23≤T≤40.45%

20%<X≤50%40.45%<T≤52.68%30%050%<X≤100%52.68%<T≤65.69%40%5%100%<X≤200%65.69%<T≤78.51%50%15%X>200%T>78.51%60%35%2.2臨界點分析籌劃法2.2.2增值稅下臨界點分析籌劃表2-8增值稅下土地增值稅的扣除項目表扣除項目

1、土地成本N2、開發(fā)建設(shè)成本3、開發(fā)費用10%*N4、營業(yè)稅金及附加5%*M*(5%+3%)5、加計扣除20%*N合計：1.3N+0.004M2.2臨界點分析籌劃法2.2.2增值稅下臨界點分析籌劃由上表可得：增值額=銷售收入-可扣除項目=毛利率T=因此，增值率=====——公式2.2臨界點分析籌劃法2.2.2增值稅下臨界點分析籌劃表2-9增值率與毛利率的臨界值變化表（增值稅條件下）增值率區(qū)間X毛利率區(qū)間T稅率速算扣除數(shù)0≤X≤20%23.38%≤T≤36.21%

20%<X≤50%36.21%<T≤49.03%30%050%<X≤100%49.03%<T≤61.85%40%5%100%<X≤200%61.85%<T≤74.67%50%15%X>200%T>74.67%60%35%通過上表可得，毛利率與增值率之間關(guān)系為線性。開發(fā)房地產(chǎn)項目時需要投入大量資金，同時開發(fā)時間較長，項目全部完成建設(shè)，所有樓盤全部銷售后才能與土地增值稅清算條件相符，土地增值稅稅收籌劃需要一定周期，應基于企業(yè)毛利率信息而對增值率進行提前預測，提前實現(xiàn)土地增值稅稅收籌劃。銷售收入與銷售費用作為企業(yè)毛利率兩部分，因此由房產(chǎn)銷售價格與開發(fā)成本兩方面觸發(fā)，合理控制地產(chǎn)毛利率。2.2臨界點分析籌劃法

房屋銷售價格確定:計算房地產(chǎn)開發(fā)商房屋銷售總額時，與銷售總量乘以單位面積銷售金額相等。銷售量確定后，房屋銷售單價會按照市場變化趨勢處于動態(tài)發(fā)展中，這時房地產(chǎn)開發(fā)需要與項目相結(jié)合，同時考慮等級相同房屋的銷售價格，最終得到該開發(fā)項目房屋銷售價格。控制開發(fā)投入資金:核心是有效應用扣除利息法。我國當前執(zhí)行的土地增值稅法律中提出，在扣除房地產(chǎn)開支出利息的方式有兩種，首先為滿足條件，根據(jù)土地所有權(quán)支付費用加上開發(fā)房地產(chǎn)投入成本并對支付利息扣除;其次是無法滿足條件，將房地產(chǎn)開發(fā)投入費用與支付土地所有權(quán)費用相加，計算后并扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在選擇扣除利息時，需要與項目實際相結(jié)合，實現(xiàn)更好的節(jié)約稅負。表2-10策劃方案表籌劃點具體籌劃思路合理定價合理確定銷售面積單價控制成本合理選擇利息費用扣除方法第三章案例分析漢中HCXFJY項目3.1案例概論

1999年，HS地產(chǎn)在漢中注冊成立，經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售。項目介紹：XFJY項目為HS地產(chǎn)的二期項目，坐落于幸福路南段。開發(fā)項目類型為：商品房、住宅。二期項目土地面積共19339.72平方米，其中建筑面積共35446.1平方米。銷售收入共11301.52萬元，成本共計9068.92萬元，且不能按項目分攤。3.2案例分析：JXHCXFJY項目目概況：開發(fā)項目類型為住宅商品房普通住宅與其他商品房的判定：根據(jù)陜西省財政廳、陜西省地方稅務局陜財稅發(fā)【2006】78號文件規(guī)定，本次對于單套住宅面積144平米以下的住宅，按普通住宅為單位進行清算；對于單套住宅面積144平米以上的住宅，以及對住宅以外的其他商品房如商鋪、車庫、柴房等，按其他商品房確定表3-1XFJY項目銷售情況類別銷售面積單位（㎡）銷售收入（單位：萬元）普通住宅28828.6910795.00其他商品房6617.41506.52對普通住宅利用臨界點分析對企業(yè)進行納稅籌劃

表3-2XFJY項目扣除情況項目普通住宅其他商品房未售面積總計土地成本793.8718.5912.74825.2開發(fā)成本5563.88130.3089.295783.47其中：拆遷補償費0.000.000.000.00前期工程費1044.0324.4516.761085.24建筑安裝成本3052.9071.5048.993173.39基礎(chǔ)設(shè)施費485.2411.367.79504.39公共配套設(shè)施費115.762.711.86120.33開發(fā)間接費865.9520.2813.58899.81開發(fā)費用635.7814.88650.66其中：財務費用317.897.44325.33其他費用317.897.44325.33加計扣除20%1271.5529.781301.32營業(yè)稅金及附加582.9327.35610.28合計8848.01220.919068.92對普通住宅利用臨界點分析對企業(yè)進行納稅籌劃表3-3XFJY項目土地增值稅一覽表項目普通住宅其他商品房總計計稅收入10795.00506.5211301.52扣除額8848.01220.919068.92增值額1946.09285.61增值率22.03%129.29%土地增值稅適用稅率30%50%扣除率015%應納稅額583.83109.67693.5稅前利潤2952.6213.173165.77對普通住宅利用臨界點分析對企業(yè)進行納稅籌劃表3-4XFJY項目增值率與毛利率一覽表項目增值率毛利率普通住宅22.03%41.10%其他商品房129.29%70.61%對普通住宅利用臨界點分析對企業(yè)進行納稅籌劃

表3-5利用臨界點對普通住宅稅收籌劃毛利率收入成本扣除額增值額增值率應納稅額稅前利潤41.10%10795.006357.758848.011946.0922.03%583.832952.638%降價10254.446357.758818.821435.6216.28%03342.9538%簡單裝修，同時提價11500.007130.009890.001610.0016.28%03749由表3-5可知，當毛利率低于38.56%時，增值率低于20%，此時普通住宅達到法定免稅條件。故上述兩種籌劃方案均先確定毛利率，再倒推收入成本，通過調(diào)整收入或成本，使增值率降低至20%以下，享受稅收優(yōu)惠，達到增加稅前利潤的目標。對該項目單考慮利用清算時間選擇進行稅收籌劃，由于該項目普通住宅、其他商品房增值率分別大于20%、9.1%，該項目應選擇推后清算。此外，公司仍需結(jié)合實際情況調(diào)整清算條件，做到推后清算時間。對普通住宅利用清算時間選擇對企業(yè)進行納稅籌劃土地增值稅納稅籌劃涉及多個環(huán)節(jié)，有多種稅收籌劃方法。本文重點分析了清算時間選擇法和臨界點分析籌劃法，應綜合運用兩種方法方能達到最優(yōu)的稅收籌劃效果。就HS公司XFJY案例來說，單獨考慮清算時間選擇法時，該項目應選擇推后清算。單獨考慮臨界點分析籌劃法時可通過降低收入或增加扣除項目來降低所適用的稅率。綜合考慮兩種方法時，可通過臨界點籌劃達到普通住宅增值率低于20%進而在清算環(huán)節(jié)實現(xiàn)退稅的情況，因此綜合考慮時清算時間應選擇提前清算。在享受稅收優(yōu)惠的同時在貨幣時間價值方面也實現(xiàn)效益最大化。第四章結(jié)論5.1.1本文的創(chuàng)新：通過定量分析推導出在土地增值稅清算納稅時間選擇方面具有普遍適用性籌劃標準。以毛利率作為核心分析指標，綜合了影響土地增值稅適用稅率的兩大因素，為土地增值稅清算時利用稅率臨界點籌劃提供了量化的思路。5.1.2本文的不足：在臨界點分析方面忽略了稅會差異，在考慮借款費用稅收與會計處理差異的情況下，該部分的研究結(jié)論會有一定偏差。由于沒有取得營改增后清算土地增值稅的企業(yè)數(shù)據(jù)，并且考慮到營改增過渡階段不同企業(yè)增值稅實際稅負的復雜情況，本文臨界點部分的分析是基于營改增前房地產(chǎn)企業(yè)進行的分析。第五章結(jié)論5.1本文的創(chuàng)新與不足之處1、Geniusonlymeanshard-workingallone'slife.(Mendeleyer,RussianChemist)

天才只意味著終身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:032、Ourdestinyoffersnotonlythecupofdespair,butthechaliceofopportunity.(RichardNixon,AmericanPresident)命運給予我們的不是失望之酒，而是機會之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三3、Patienceisbitter,butitsfruitissweet.(JeanJacquesRousseau,Frenchthinker)忍耐是痛苦的，但它的果實是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.20204、Allthatyoudo,dowithyourmight;thingsdonebyhalvesareneverdoneright.----R.H.Stoddard,Americanpoet做一切事都應盡力而為，半途而廢永遠不行8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:105、Youhavetobelieveinyourself.That'sthesecretofsuccess.----CharlesChaplin人必須相信自己，這是成功的秘訣。-Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/20206、Almostanysituation---goodorbad---isaffectedbytheattitudewebringto.----LuciusAnnausSeneca差不多任何一種處境---無論是好是壞---都受到我們對待處境態(tài)度的影響。11時3分11時3分5-Aug-208.5.20207、Althoughtheworldisfullofsuffering,itisfullalsooftheovercomingofit.----HellenKeller,Americanwriter雖然世界多苦難，但是苦難總是能戰(zhàn)勝的。20.8.520.8.520.8.5。2020年8月5日星期三二〇二〇年八月五日8、Formanismanandmasterofhisfate.----Tennyson人就是人，是自己命運的主人11:0311:03:108.5.2020Wednesday,August5,20209、Whensuccesscomesinthedoor,itseems,loveoftengoesoutthewindow.-----JoyceBrothers成功來到門前時，愛情往往就走出了窗外。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.202010、Lifeismeasuredbythoughtandaction,notbytime.——Lubbock衡量生命的尺度是思想和行為，而不是時間。8.5.20208.5.202011:0311:0311:03:1011:03:1011、Tomakealastingmarriagewehavetoovercomeself-centeredness.要使婚姻長久，就需克服自我中心意識。Wednesday,August5,2020August20Wednesday,August5,20208/5/202012、Treatotherpeopleasyouhopetheywilltreatyou.你希望別人如何對待你，你就如何對待別人。11時3分11時3分5-Aug-208.5.202013、Todowhateverneedstobedoneto

preservethislastandgreatestbastionof

freedom.(RonaldReagan,AmericanPresident)為了保住這最后的、最偉大的自由堡壘，我們必須盡我們所能。20.8.520.8.5Wednesday,August5,202014、Wherethereisawill,th