物業(yè)管理市場發(fā)展概況課件

物業(yè)管理市場天津國土資源和房屋職業(yè)學(xué)院6/7/20231第一章概述

第一節(jié)物業(yè)管理市場的產(chǎn)生和發(fā)展第二節(jié)物業(yè)管理市場研究范圍第三節(jié)基本概念和基礎(chǔ)知識6/7/20232

第一節(jié)物業(yè)管理市場的產(chǎn)生和發(fā)展一、物業(yè)管理市場的啟動物業(yè)管理市場的產(chǎn)生是生產(chǎn)力水平提高和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。

1994年出現(xiàn)了招投標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè)，1996年有些地區(qū)選聘物業(yè)管理企業(yè)時在媒體上公開招標(biāo)，標(biāo)志著我國物業(yè)管理市場競爭已經(jīng)開始，物業(yè)管理市場啟動。6/7/20233二、物業(yè)管理市場培育

培育市場必須要強(qiáng)化市場需求，已經(jīng)出臺的《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《招標(biāo)投標(biāo)法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》等對規(guī)范物業(yè)管理市場有直接的影響。三、物業(yè)管理市場發(fā)展趨勢◆住宅物業(yè)全面招標(biāo)◆物業(yè)管理企業(yè)紛紛與開發(fā)商脫鉤◆非住宅物業(yè)陸續(xù)競標(biāo)6/7/20234第二節(jié)物業(yè)管理市場研究范圍一、市場運(yùn)行規(guī)律二、主體責(zé)任三、物業(yè)管理市場運(yùn)行方式四、管理和調(diào)控6/7/20235第三節(jié)基本概念和基礎(chǔ)知識一、物業(yè)◆物業(yè)與物業(yè)分類◆物業(yè)管理區(qū)域◆物業(yè)管理項(xiàng)目◆物業(yè)權(quán)屬關(guān)系二、物業(yè)管理◆物業(yè)管理與物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容◆物業(yè)管理服務(wù)分類◆物業(yè)管理服務(wù)所屬類別6/7/20236三、前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理與前期物業(yè)管理內(nèi)容四、公共物品理論與物業(yè)管理公共物品私有物品五、市場六、物業(yè)管理市場6/7/20237第二章物業(yè)管理的特征第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)活動的特征第二節(jié)管理模式的特點(diǎn)6/7/20238無形性物業(yè)管理服務(wù)本身是無形的，無法找到它的物質(zhì)形體。物業(yè)管理這種商品應(yīng)該是物業(yè)管理服務(wù)“活動和過程的結(jié)果”。易逝性物業(yè)管理服務(wù)一閃即逝無法存儲，物業(yè)管理服務(wù)活動結(jié)果也不能存儲起來。多樣性物業(yè)的異質(zhì)性，決定了物業(yè)管理服務(wù)的多樣性。第一節(jié)物業(yè)管理服務(wù)活動的特征

6/7/20239生產(chǎn)、交換與消費(fèi)的同一性時間的同一性在物業(yè)服務(wù)合同期間內(nèi)，提供服務(wù)的一方連續(xù)不斷地生產(chǎn)，以達(dá)到維護(hù)物業(yè)及其整體環(huán)境的良好；同時要求需求方連續(xù)不斷地支付費(fèi)用并消費(fèi)供給方所提供的產(chǎn)品。物業(yè)管理服務(wù)的生產(chǎn)、交換與消費(fèi)在同一時間段內(nèi)進(jìn)行?？臻g的同一性物業(yè)管理供給方用需求方提供的服務(wù)費(fèi)生產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品，生產(chǎn)出來需求方就地消費(fèi)。因該產(chǎn)品具有無形性，因此不需要運(yùn)輸。6/7/202310互動性物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品的提供，需要消費(fèi)者配合、協(xié)作并參與生產(chǎn)過程與生產(chǎn)者共同完成。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供需雙方形成互動。6/7/202311第二節(jié)管理模式的特點(diǎn)◆專業(yè)化（專業(yè)性企業(yè)，有專業(yè)人員）◆企業(yè)化（從事物業(yè)管理活動必須具有獨(dú)立的法人資格）◆社會化（將物業(yè)管理交由社會上的專業(yè)企業(yè)管理，同時也需要社會協(xié)作）◆經(jīng)營型（通過對物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)營，獲得維持再生產(chǎn)的資金和經(jīng)濟(jì)效益）6/7/202312第三章物業(yè)管理市場的特征第一節(jié)沒有“物流”只有“人流”第二節(jié)供求關(guān)系確定方式特殊第三節(jié)國家干預(yù)第四節(jié)供求主題特殊第五節(jié)各主要環(huán)節(jié)的時間順序錯位第六節(jié)受載體的牽制第七節(jié)不同市場的比較6/7/202313第一節(jié)沒有“物流”只有“人流”一、物業(yè)管理服務(wù)是無形商品由物業(yè)特征所決定，物業(yè)管理服務(wù)這種特殊商品不能體現(xiàn)“物”的流動。只能是供給者的“人”流動，是供給者到需求者的消費(fèi)空間生產(chǎn)這種商品。6/7/202314二、服務(wù)產(chǎn)品的載體沒有位移由物業(yè)的固態(tài)性決定物業(yè)所在地就是服務(wù)這種商品的生產(chǎn)、流通消費(fèi)空間。三、服務(wù)活動隨供給者移動物業(yè)管理市場上，供應(yīng)者將服務(wù)送到物業(yè)管理區(qū)域，需求方是不動的，發(fā)生流動的是供給一方。6/7/202315第二節(jié)供求關(guān)系確定方式特殊物業(yè)管理市場上供求關(guān)系確定的常見方式有：一、公開招標(biāo)公開招標(biāo)是需求方向全社會發(fā)布招標(biāo)公告，通過招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)等一系列程序選出符合條件的供給方，通過簽合同確定供求關(guān)系。二、邀請招標(biāo)一是需求方通過向一定范圍符合條件的物業(yè)管理企業(yè)同時發(fā)出邀請，經(jīng)過競爭最后確定物業(yè)管理服務(wù)的供求關(guān)系。6/7/202316三、議標(biāo)議標(biāo)統(tǒng)稱是供給方在市場上收集潛在需求者的信息。需求者與一些有意向又符合條件的供給者雙方協(xié)商用合同確定供求關(guān)系。四、非市場行為交換通常是指某業(yè)主將物業(yè)管理工作私下授予某個供給者的行為。如物業(yè)管理初期階段由房地產(chǎn)開發(fā)商直接交給自己派生的物業(yè)管理部門。6/7/202317第三節(jié)國家干預(yù)國家對特殊商品市場都要進(jìn)行干預(yù)，對物業(yè)管理市場的干預(yù)體現(xiàn)在：

◆對需求的干預(yù)

◆對供求關(guān)系確定的方式的干預(yù)

◆對價格的干預(yù)。6/7/202318一、對需求的干預(yù)

33號令、物業(yè)管理?xiàng)l例、地方法規(guī)二、對供求關(guān)系確定方式的干預(yù)物業(yè)管理?xiàng)l例、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法三、對價格的干預(yù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法6/7/202319第四節(jié)供求主體特殊一、需求主體需求方往往不是某一個自然人或某一個法人，而是自然人群體、法人群體或自然人和法人群體。而且這個群體非常龐大，有時可達(dá)幾百個、幾千個甚至幾萬個。如此眾多的民事主體成為一件商品的共同需求者，在各類商品市場中是絕無僅有的。二、供給主體是指具有相應(yīng)等級法人資格的物業(yè)管理企業(yè)。6/7/202320第五節(jié)各主要環(huán)節(jié)的時間順序錯位一、超前確定供求關(guān)系在商品交換和消費(fèi)前就先確定供求關(guān)系。

簽訂物業(yè)管理合同商品房銷售接管驗(yàn)收服務(wù)活動開始6/7/202321二、商品質(zhì)量展示后置是指在確定供求關(guān)系后很長一段時間后商品質(zhì)量才能顯現(xiàn)出來。需求方支付商品價格只能根據(jù)國家的價格政策、支付能力、支付意愿和對質(zhì)量的預(yù)測來確定。需求方看到商品質(zhì)量是在支付價格確定以后的很長時間。6/7/202322三、生產(chǎn)與消費(fèi)歸一物業(yè)管理是按照合同約定的時間段，邊生產(chǎn)邊交換邊消費(fèi)，交錯進(jìn)行直到合同期滿。四、交換時間拉長物業(yè)管理的生產(chǎn)交換和消費(fèi)行為是在供求關(guān)系確定下來之后，并貫穿在合同期內(nèi)，合同期滿可續(xù)期或重新招標(biāo)，所以物業(yè)管理貫穿于整個物業(yè)的消費(fèi)過程中。6/7/202323第六節(jié)受載體的牽制一、在供求關(guān)系方面二、在商品的質(zhì)量和成本關(guān)系上三、服務(wù)特點(diǎn)方面6/7/202324第七節(jié)不同市場的比較一、不同市場供求關(guān)系比較

各類市場

比較內(nèi)容普通商品市場沒有特定的供給者和特定的需求者物業(yè)市場需求主體眾多，供給者（產(chǎn)權(quán)人）是唯一的物業(yè)管理市場需求主體（自治組織）是唯一的，供給者眾多的6/7/202325二、與其他市場運(yùn)行方式的比較物業(yè)管理市場物

業(yè)

市

場其它商品市場固定交易場所無無有確定交換關(guān)系的時間交換之前交換行為發(fā)生交換行為發(fā)生交換與消費(fèi)的關(guān)系邊交換邊消費(fèi)先交換后消費(fèi)先交換后消費(fèi)6/7/202326第四章物業(yè)管理市場主體第一節(jié)供給主體第二節(jié)需求主體第三節(jié)協(xié)調(diào)主體第四節(jié)非市場行為主體6/7/202327

物業(yè)管理企業(yè)專項(xiàng)服務(wù)公司壟斷性經(jīng)營機(jī)構(gòu)供給主體服務(wù)人員咨詢機(jī)構(gòu)業(yè)主使用人主體

需求主體業(yè)主的自治組織房地產(chǎn)開發(fā)商（原始業(yè)主）行政主管機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)主體培訓(xùn)機(jī)構(gòu)

行業(yè)協(xié)會非市場行為主體6/7/202328第一節(jié)供給主體一、物業(yè)管理企業(yè)二、專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)三、壟斷性經(jīng)營機(jī)構(gòu)四、咨詢機(jī)構(gòu)（一）基本情況

1.分類2.來源3.規(guī)模6/7/202329（二）業(yè)務(wù)范圍

服務(wù)

業(yè)主

物業(yè)

公共事務(wù)

實(shí)施管理

業(yè)主入伙物業(yè)接管驗(yàn)收

常規(guī)

特約

專項(xiàng)6/7/202330（三）責(zé)任1.約定責(zé)任（1）判別違約（2）承擔(dān)違約方式2.法定責(zé)任（1）報告責(zé)任（2）協(xié)助做好安全防范責(zé)任6/7/202331二、專項(xiàng)服務(wù)機(jī)構(gòu)（一）基本情況（專業(yè)化程度）（二）業(yè)務(wù)范圍（三）責(zé)任三、壟斷性經(jīng)營機(jī)構(gòu)（一）基本情況（轉(zhuǎn)制）（二）業(yè)務(wù)范圍（三）責(zé)任6/7/202332四、咨詢機(jī)構(gòu)（一）服務(wù)對象

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

2.業(yè)主和業(yè)主自治組織

3.物業(yè)管理公司（二）業(yè)務(wù)范圍1.制定物業(yè)管理方案2.解決技術(shù)問題3.法律問題（三）責(zé)任6/7/202333第二節(jié)需求主體一、業(yè)主（一）基本情況

1.定義：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主

2.分類：單一產(chǎn)權(quán)業(yè)主；多主樓宇（異產(chǎn)毗連房屋）業(yè)主；業(yè)主為自然人、業(yè)主為法人（二）責(zé)任6/7/202334

二、業(yè)主自治組織（一）基本情況（二）主要職責(zé)三、房地產(chǎn)開發(fā)商（一）基本情況（二）主要義務(wù)和職責(zé)四、非業(yè)主使用人（一）基本情況（二）主要義務(wù)和職責(zé)6/7/202335第三節(jié)協(xié)調(diào)主體一、行業(yè)行政主管部門二、市場管理部門三、行業(yè)協(xié)會

6/7/202336第四節(jié)非市場行為主體一、物業(yè)管理區(qū)域的社會治安維護(hù)主體二、道路養(yǎng)護(hù)維修主體6/7/202337第五章物業(yè)管理市場的運(yùn)行機(jī)制第一節(jié)供求之間制約機(jī)制

第二節(jié)價格調(diào)節(jié)機(jī)制

第三節(jié)政府的監(jiān)控機(jī)制6/7/202338第一節(jié)供求之間制約機(jī)制一、業(yè)主自治業(yè)主大會、業(yè)主委員會與業(yè)主之間的制約業(yè)主之間的制約二、委托代理物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主大會之間的相互制約。三、物業(yè)管理和服務(wù)的關(guān)系物業(yè)管理公司對業(yè)主的約束是物業(yè)管理中主要的制約機(jī)制。6/7/202339第二節(jié)價格調(diào)節(jié)機(jī)制一、普通住宅強(qiáng)制招標(biāo)使需求量不隨價格變化而變化二、普通住宅服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價使價格不隨需求量變化而變化三、高檔物業(yè)管理服務(wù)與普通商品市場的價格調(diào)節(jié)機(jī)制雷同6/7/202340第三節(jié)政府的監(jiān)控機(jī)制一、供求關(guān)系確定時的監(jiān)控（一）招標(biāo)投標(biāo)過程監(jiān)控

1.程序

2.合法性

3.公正性（二）合同的簽署監(jiān)控

6/7/202341二、交換過程的監(jiān)控（一）對供求主體的監(jiān)控1.政府對物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)控2.街道居委會對業(yè)主自治組織的監(jiān)控（二）對價格的監(jiān)控1.合法手續(xù)2.收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3計費(fèi)方式（三）對質(zhì)量的監(jiān)控1.質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)（1）政府行政主管部門的要求《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)》（2）合同的約定2.檢查方式6/7/202342第六章物業(yè)管理市場上中介的服務(wù)

代理活動咨詢活動居間活動6/7/202343第一節(jié)物業(yè)管理市場上的代理一、代理概念二、招標(biāo)代理三、市場需求方代理四、協(xié)調(diào)者代理第二節(jié)物業(yè)管理市場上的咨詢活動一、信息咨詢二、技術(shù)咨詢?nèi)⒉邉澋谌?jié)物業(yè)管理市場上的居間活動一、概念二、主要業(yè)務(wù)6/7/202344第七章物業(yè)管理招標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容及招標(biāo)形式第二節(jié)招標(biāo)的組織第三節(jié)招標(biāo)程序6/7/202345第一節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)內(nèi)容及招標(biāo)形式一、內(nèi)容（一）物業(yè)管理前期策劃招標(biāo)（二）物業(yè)管理常規(guī)服務(wù)招標(biāo)

1.物業(yè)管理前期招標(biāo)

2.更換物業(yè)管理企業(yè)（三）物業(yè)管理專項(xiàng)服務(wù)“轉(zhuǎn)托”招標(biāo)6/7/202346

二、招標(biāo)形式（一）公開招標(biāo)（二）邀請招標(biāo)

1.邀請潛在投標(biāo)人數(shù)量

2.具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力

3.資信良好（三）議標(biāo)（四）幾種招標(biāo)方式的區(qū)別

1.信息發(fā)布方式2.信息傳遞范圍

3.程序不同4.競爭力不同6/7/202347

第二節(jié)招標(biāo)的組織

一、招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（一）主要工作內(nèi)容

1.掌握全面招標(biāo)工作2.決定標(biāo)底

3.決定甲方評委代表人選4.督導(dǎo)招標(biāo)工作（二）人員構(gòu)成

1.甲方代表2.專業(yè)人士

3.政府官員6/7/202348

二、招標(biāo)工作小組（一）主要工作內(nèi)容

1.制作標(biāo)底2.制定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評標(biāo)方法

3.資格預(yù)審

4.準(zhǔn)備招標(biāo)文件

5.散發(fā)有關(guān)文件6.接待來訪

7.組織現(xiàn)場勘察和投標(biāo)預(yù)備會

8.安排決標(biāo)會會務(wù)和維持會場秩序

9.分?jǐn)?shù)匯總10.宣傳工作

11.安排公證有關(guān)程序（二）人員構(gòu)成

1.業(yè)主代表2.行政人員3.專業(yè)人士6/7/202349三、評標(biāo)委員會（一）主要工作內(nèi)容

1.審閱標(biāo)書2.對投標(biāo)單位質(zhì)詢

3.評分4.決標(biāo)（二）人員構(gòu)成

1.業(yè)主代表2.評標(biāo)專家6/7/202350

第三節(jié)招標(biāo)程序

一、招標(biāo)流程圖招標(biāo)前期策劃辦理招標(biāo)登記發(fā)布招標(biāo)公告招標(biāo)接待投標(biāo)預(yù)備會決標(biāo)簽訂合同接收標(biāo)書組織現(xiàn)場勘查投標(biāo)資格審查謝絕投標(biāo)定標(biāo)底評分標(biāo)準(zhǔn)閱標(biāo)、評標(biāo)否是開標(biāo)發(fā)放中標(biāo)通知6/7/202351二、主要環(huán)節(jié)的操作（一）招標(biāo)前期策劃1.參與的主體招標(biāo)人2.所涉及主要文件和資料（1）招標(biāo)方案（2）招標(biāo)文件（3）評標(biāo)方法和評分標(biāo)準(zhǔn)（4）標(biāo)底

6/7/202352（二）辦理招標(biāo)備案1.參與的主體（1）招標(biāo)人（2）物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級以上地方人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門2.所涉及的主要文件和資料(1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件；(2)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請書；(3)招標(biāo)文件；(4)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料

6/7/202353（三）發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書1.參與的主體（1）招標(biāo)人（2）中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)（3）中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)2．所涉及的主要文件和資料招標(biāo)公告（四）接待投標(biāo)報名1.參與的主體（１）招標(biāo)人（２）潛在投標(biāo)人２.所涉及的主要文件和資料投標(biāo)申請書6/7/202354（五）投標(biāo)人資格預(yù)審1.參與的主體(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人2.所涉及的文件和資料(1)資格預(yù)審申請書(2)企業(yè)資格文件(3)企業(yè)業(yè)績證明(4)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和技術(shù)骨干的簡歷證明(5)資格預(yù)審合格通知書

6/7/202355（六）現(xiàn)場勘察1．參與的主體（１）招標(biāo)人（２）投標(biāo)申請人２．所涉及的文件和資料(1)工程圖紙(2)設(shè)備簡介6/7/202356（七）投標(biāo)預(yù)備會１．參與的主體（１）招標(biāo)人（２）投標(biāo)人（３）招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)２．所涉及的文件和資料（１）書面形式的問題（２）書面解答（３）會議記錄6/7/202357

（八）接受投標(biāo)文件1.參與的主體(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人2.所涉及的文件和資料投標(biāo)文件（九）制定標(biāo)底1.參與的主體招標(biāo)人2.所涉及的文件和資料(1)招標(biāo)文件(2)定額(3)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)6/7/202358（十）開標(biāo)

1.參與的主體：

(2)招標(biāo)人

(3)投標(biāo)人

(4)評標(biāo)委員會

(5)公證人

(6)現(xiàn)場工作人員

2.涉及的文件或資料：

投標(biāo)文件（十一）決標(biāo)1.參與的主體

(1)評標(biāo)委員會(2)投標(biāo)人(3)投標(biāo)人2.所涉及的文件和資料

(1)標(biāo)書副本(2)評分標(biāo)準(zhǔn)

(3)評分表(4)評標(biāo)報告書6/7/202359（十二）發(fā)放中標(biāo)通知1.參與的主體(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人2.所涉及的文件和資料(1)中標(biāo)通知書(2)投標(biāo)文件（十三）簽署合同1.參與的主體(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人2.所涉及的文件和資料(1)書面合同(2)招標(biāo)文件(3)投標(biāo)文件6/7/202360第八章物業(yè)管理招標(biāo)常用文件第一節(jié)招標(biāo)公告和邀請書第二節(jié)招標(biāo)文件6/7/202361

第一節(jié)招標(biāo)公告和邀請書

一、主要內(nèi)容（一）招標(biāo)人的名稱和地址（二）招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)

1.工作性質(zhì)2.資金來源3.項(xiàng)目的類別（三）數(shù)量（四）實(shí)施地點(diǎn)和時間（五）投標(biāo)截止日（六）獲取招標(biāo)文件的辦法（七）招標(biāo)人聯(lián)系辦法二、參考文本（一）招標(biāo)公告（二）招標(biāo)邀請書6/7/202362

第二節(jié)招標(biāo)文件

一、招標(biāo)文件的作用（一）確定權(quán)利義務(wù)關(guān)系（二）投標(biāo)的依據(jù)（三）簽訂合同的基礎(chǔ)二、招標(biāo)文件的內(nèi)容（一）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡介

1、招標(biāo)人名稱

2、招標(biāo)地址

3、聯(lián)系方式6/7/202363（二）招標(biāo)項(xiàng)目基本情況介紹

1.區(qū)位地點(diǎn)和四至

2.面積

3.項(xiàng)目性質(zhì)

4.園林指標(biāo)

5.使用功能分布

6.外裝修部分

7.各種設(shè)施的設(shè)置

8.物業(yè)管理區(qū)域平面設(shè)置

9.管理用房的配置

6/7/202364

（三）技術(shù)要求

1.只提限制條件，服務(wù)質(zhì)量的技術(shù)指標(biāo)由投標(biāo)人確定

2.不限制條件，服務(wù)指標(biāo)由投標(biāo)人確定

3.招標(biāo)人提出原則要求由投標(biāo)人具體定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

4.提出具體要求

5.按國家制定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)6/7/202365

（四）對投標(biāo)人的要求

1.資質(zhì)等級

2.專業(yè)技術(shù)力量

3.技術(shù)裝備

4.資信（五）投標(biāo)文件的編制要求

1.對投標(biāo)文件形式的要求

2.投標(biāo)文件的語言

3.投標(biāo)文件的內(nèi)容6/7/202366（六）投標(biāo)須知

1.投標(biāo)須知一覽表（見表8—10）

2.物業(yè)管理資金來源

3.資質(zhì)條件

4.投標(biāo)費(fèi)用

5.投標(biāo)文件

6.招標(biāo)文件的修改

7.投標(biāo)報價

8.投標(biāo)截止期

9.投標(biāo)有效期

10.投標(biāo)文件的修改與撤回

11.投標(biāo)文件的遞交

12.投標(biāo)保證金

13.現(xiàn)場勘察14.投標(biāo)預(yù)備會6/7/202367（七）評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法（八）提供服務(wù)的時間（九）投標(biāo)人應(yīng)提供的證明（十）履約保證金6/7/202368（十一）提交投標(biāo)文件的方式、地點(diǎn)和截止時間

1.提交投標(biāo)文件方式

2.遞交投標(biāo)文件的地點(diǎn)

3.截止時間（十二）開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)的日程安排（十三）主要合同條款6/7/202369第九章物業(yè)管理市場營銷第一節(jié)物業(yè)管理市場營銷特點(diǎn)第二節(jié)物業(yè)管理市場調(diào)查分析第三節(jié)市場細(xì)分第四節(jié)目標(biāo)市場的選擇第五節(jié)練好內(nèi)功打造市場名牌產(chǎn)品

6/7/202370第一節(jié)物業(yè)管理市場營銷特點(diǎn)一、避免了對物流的研究二、增加了勞動力應(yīng)急調(diào)度的研究三、利用介質(zhì)反應(yīng)質(zhì)量（增加對服務(wù)標(biāo)的的研究）

6/7/202371比較內(nèi)容物業(yè)管理市場其他商品市場商品運(yùn)輸無有生產(chǎn)者有無服務(wù)標(biāo)的有無6/7/202372第二節(jié)物業(yè)管理市場調(diào)查分析一、物業(yè)管理市場調(diào)查（一）調(diào)查內(nèi)容1、市場需求狀況2、市場供給能力3、競爭對手4、其他不可控因素（二）調(diào)查方法（三）調(diào)查技術(shù)第二節(jié)物業(yè)管理市場調(diào)查分析6/7/202373二、物業(yè)管理市場預(yù)測（一）意義（二）預(yù)測方法三、物業(yè)管理市場機(jī)會分析（一）把握市場動向

（二）掌握企業(yè)接管物業(yè)條件的變化6/7/202374第三節(jié)市場細(xì)分一、概念二、市場細(xì)分方法三、物業(yè)管理市場細(xì)分6/7/202375第四節(jié)目標(biāo)市場的選擇一、目標(biāo)市場的選擇模式二、選擇目標(biāo)市場的方法（一）市場機(jī)會指數(shù)法（二）市場選擇指數(shù)法（三）市場占有率增長指數(shù)法6/7/202376三、物業(yè)管理企業(yè)市場定位（一）物業(yè)管理市場定位概念（二）物業(yè)管理市場定位方法1、企業(yè)及其產(chǎn)品標(biāo)志2、利用介質(zhì)定位3、利用生產(chǎn)過程彰顯個性6/7/202377第五節(jié)練好內(nèi)功打造市場名牌產(chǎn)品一、人力資源的開發(fā)利用二、質(zhì)量保證體系的建立三、專業(yè)技術(shù)研究6/7/202378第十章物業(yè)管理投標(biāo)第一節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)人第二節(jié)投標(biāo)目的第三節(jié)投標(biāo)程序第四節(jié)投標(biāo)決策第五節(jié)投標(biāo)宣講和答辯第六節(jié)奪標(biāo)策略6/7/202379第一節(jié)物業(yè)管理投標(biāo)人一、基本概念（一）物業(yè)管理投標(biāo)

物業(yè)管理投標(biāo)是指物業(yè)管理企業(yè)或有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)，向招標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)商或者業(yè)主委員會提交依照招標(biāo)文件編制的投標(biāo)文件，以期獲得該物業(yè)管理項(xiàng)目的行為。（二）潛在投標(biāo)人是指知悉招標(biāo)人公布的招標(biāo)項(xiàng)目的有關(guān)條件和要求，有可能愿意參加投標(biāo)競爭的供應(yīng)商和承包商。（三）物業(yè)管理投標(biāo)人響應(yīng)招標(biāo)、參加投標(biāo)競爭的法人和其他組織，物業(yè)管理投標(biāo)人一般都是法人。6/7/202380二、投標(biāo)人的范圍物業(yè)管理的招標(biāo)有時也按資格等級、人員、注冊資金數(shù)圈定投標(biāo)人的范圍。但招標(biāo)人所圈定的范圍，不能排斥法律法規(guī)允許的投標(biāo)人。三、投標(biāo)人資格（一）須有承擔(dān)該物業(yè)管理項(xiàng)目服務(wù)的能力1.人力2.物力3.財力（二）國家規(guī)定的對招標(biāo)的限制6/7/202381第二節(jié)投標(biāo)目的

一、宣傳企業(yè)二、練兵三、市場探察四、奪標(biāo)

6/7/202382一、物業(yè)管理投標(biāo)流程圖市場調(diào)研獲得招標(biāo)信息可行性分析投標(biāo)報名接受審查謝絕投標(biāo)現(xiàn)場勘察參加投標(biāo)預(yù)備會編寫投標(biāo)文件

遞送投標(biāo)文件宣講和答辯開標(biāo)和評標(biāo)

簽合同是否第三節(jié)投標(biāo)程序

6/7/202383（一）市場調(diào)查1.參與的主體：物業(yè)管理企業(yè)2.所涉及的文件或資料：

(1)物業(yè)管理現(xiàn)狀

(2)潛在的物業(yè)管理需求

(3)物業(yè)管理企業(yè)數(shù)

(4)專項(xiàng)服務(wù)企業(yè)數(shù)

(5)招標(biāo)公告6/7/202384（二）獲得招標(biāo)信息1.參與的主體：物業(yè)管理企業(yè)2.涉及的文件或資料：(1)招標(biāo)公告(2)招標(biāo)邀請書（三）可行性分析1.參與的主體：物業(yè)管理企業(yè)2.涉及的文件或資料：(1)招標(biāo)文件(2)可行性研究報告6/7/202385（四）投標(biāo)報名1.參與的主體：(1)招標(biāo)人(2)潛在投標(biāo)人2.涉及的文件或資料：資格預(yù)審須知（五）接受預(yù)審1.參與的主體：(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)申請人2.涉及的文件或資料：(1)資格預(yù)審申請書(2)企業(yè)資格文件(3)企業(yè)業(yè)績證明(4)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和技術(shù)骨干的簡歷證明(5)資格預(yù)審合格通知書6/7/202386（六）現(xiàn)場勘察1.參與的主體：(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人2.涉及的文件或資料：(1)招標(biāo)文件(2)設(shè)備簡介（七）參加投標(biāo)預(yù)備會1.參與的主體：(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人2.涉及的文件或資料：(1)書面形式的問題(2)書面解答(3)會議記錄6/7/202387（八）制作投標(biāo)文件1.參與的主體：投標(biāo)人2.涉及的文件或資料：(1)招標(biāo)文件(2)投標(biāo)預(yù)備會書面答復(fù)(3)會議記錄

（九）遞送投標(biāo)文件1.參與的主體：(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人2.涉及的文件或資料：投標(biāo)文件6/7/202388（十）參加開標(biāo)1.參與的主體：(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人(3)評委2.涉及的文件或資料：投標(biāo)文件（十一）宣講和答辯1.參與的主體：(1)投標(biāo)人(2)評委2.涉及的文件或資料：(1)投標(biāo)文件(2)評分標(biāo)準(zhǔn)(3)標(biāo)分表6/7/202389（十二）簽合同1.參與的主體：(1)招標(biāo)人(2)投標(biāo)人2.涉及的文件或資料：(1)合同(2)招標(biāo)文件(3)投標(biāo)文件6/7/202390二、主要環(huán)節(jié)的操作

（一）市場調(diào)查（二）項(xiàng)目分析（三）現(xiàn)場勘察（四）參加投標(biāo)預(yù)備會（五）制作投標(biāo)文件（六）參加開標(biāo)（七）宣講和答辯6/7/202391第四節(jié)投標(biāo)決策一、投標(biāo)報名決策（一）投標(biāo)必要性分析（二）管好招標(biāo)項(xiàng)目的可能性1．項(xiàng)目經(jīng)理2．專業(yè)技術(shù)人員3．技術(shù)裝備4．招標(biāo)項(xiàng)目的規(guī)模5．企業(yè)自身項(xiàng)目飽滿6．經(jīng)濟(jì)實(shí)力（三）奪標(biāo)的可能性1．資料分析2．分析對手3．可行性研究6/7/202392二、投標(biāo)價格決策（一）成本測算1.管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3.物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4.物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5.物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6.辦公費(fèi)用；7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；9.經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。（二）報價策略1．分析對手2．確定投標(biāo)目標(biāo)價格3．調(diào)整投標(biāo)文件6/7/202393第五節(jié)投標(biāo)宣講和答辯

一、宣講和答辯的意義（一）邏輯思維能力（二）語言表達(dá)能力（三）理解問題的能力（四）應(yīng)變能力（五）時間把握能力二、投標(biāo)人宣講（一）方式（二）內(nèi)容1．本企業(yè)介紹2．管理計劃3．管理特色4．投標(biāo)價格5．優(yōu)惠條件（三）注意事項(xiàng)1．儀表2．語言3．守時6/7/202394三、現(xiàn)場答辯（一）熟悉投標(biāo)文件內(nèi)容（二）熟悉法律法規(guī)（三）理解質(zhì)疑問題（四）針對問題的核心回答（五）回答問題條理性強(qiáng)6/7/202395第六節(jié)奪標(biāo)策略一、以價格取勝（一）物業(yè)本身可以利用（二）業(yè)主群體可以利用（三）物業(yè)的使用功能本身值得利用（四）利用索賠二、以服務(wù)質(zhì)量取勝三、以特色取勝四、以資信取勝五、以優(yōu)惠條件取勝

6/7/202396第十一章投標(biāo)文件

第一節(jié)投標(biāo)文件的主要內(nèi)容第二節(jié)投標(biāo)文件的形式和包裝第三節(jié)制定投標(biāo)文件的幾個關(guān)鍵問題6/7/202397第一節(jié)投標(biāo)文件的主要內(nèi)容

一、投標(biāo)函投標(biāo)函是投標(biāo)人給招標(biāo)人的信函，主要的作用是想通過此函向招標(biāo)人表示投標(biāo)意愿、投標(biāo)報價以及中標(biāo)后的履約保證等。6/7/202398二、投標(biāo)單位概況（一）企業(yè)簡介（二）投標(biāo)單位在管物業(yè)的概況（三）主要業(yè)績和問題（四）技術(shù)裝備（五）人力資源

6/7/202399三、物業(yè)管理方案（一）待管項(xiàng)目分析（二）管理方式（三）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)四、對招標(biāo)文件中合同條款內(nèi)容的確認(rèn)和響應(yīng)五、投標(biāo)人的管理優(yōu)勢及其他管理承諾（一）自身優(yōu)勢（二）相關(guān)優(yōu)惠條件（三）特殊的承諾

6/7/2023100六、項(xiàng)目管理費(fèi)用的財務(wù)計劃（一）財務(wù)計劃測算依據(jù)（二）經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算及分析（三）收費(fèi)項(xiàng)目及具體構(gòu)成（四）管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（五）計算方法

6/7/2023101七、物質(zhì)裝備計劃（一）原有的裝備（二）補(bǔ)充的裝備（三）擬占用的房屋（四）合同期內(nèi)裝備使用計劃書6/7/2023102八、投標(biāo)書附錄（一）公司營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)管理資質(zhì)證書（二）詳細(xì)列出管理所需物料、設(shè)備清單（三）管理業(yè)績證明（四）人員個人資格證明6/7/2023103九、投標(biāo)保證金十、法定代表人資格證明書十一、授權(quán)委托書十二、報價表十三、輔助資料表十四、資格審查表十五、按招標(biāo)文件提交的其他資料

6/7/2023104第二節(jié)投標(biāo)文件的形式和包裝

一、招標(biāo)文件的要求（一）投標(biāo)文件用紙（二）文字（三）裝訂方式（四）封面（五）包裝二、企業(yè)形象的需要6/7/2023105第三節(jié)制定投標(biāo)文件的幾個關(guān)鍵環(huán)節(jié)

一、管理措施（一）針對招標(biāo)項(xiàng)目而定（二）唯一性（三）可行性二、投標(biāo)價格三、服務(wù)質(zhì)量四、承諾的優(yōu)惠條件

6/7/2023106第十二章物業(yè)管理決標(biāo)第一節(jié)決標(biāo)原則第二節(jié)決標(biāo)程序第三節(jié)決標(biāo)技術(shù)6/7/2023107第一節(jié)決標(biāo)的原則

一、公開、公平、公正的原則二、保密的原則三、獨(dú)立評標(biāo)的原則

6/7/2023108第二節(jié)決標(biāo)程序一、決標(biāo)流程圖見教材P116頁二、主要環(huán)節(jié)的操作過程（一）開標(biāo)1.檢查密封情況(1)參與的主體：招標(biāo)人投標(biāo)人評委公證人現(xiàn)場工作人員（2）涉及的文件或資料：投標(biāo)文件2.工作人員當(dāng)場拆封(1)參與的主體：招標(biāo)人投標(biāo)人評委公證人現(xiàn)場工作人員(2)涉及的文件或資料：投標(biāo)文件6/7/20231093.唱讀投標(biāo)文件(1)涉及的主體：招標(biāo)人投標(biāo)人公證人現(xiàn)場工作人員(2)涉及的文件或資料：投標(biāo)文件4.記錄存檔備查(1)涉及的主體：招標(biāo)人投標(biāo)人評委公證人記錄員(2)涉及的文件或資料：投標(biāo)文件、記錄6/7/2023110（二）閱標(biāo)1．標(biāo)書副本編號(1)參與的主體：現(xiàn)場工作人員(2)涉及的文件或資料：標(biāo)書副本2．送遞各評室(1)參與的主體：現(xiàn)場工作人員、評委(2)涉及的文件或資料：標(biāo)書副本6/7/20231113.評標(biāo)預(yù)備會(1)涉及的主體：招標(biāo)人、評委(2)涉及的文件或資料：評分標(biāo)準(zhǔn)、招標(biāo)文件、標(biāo)底4．閱標(biāo)評分(1)涉及的主體：評委(2)涉及的文件或資料：標(biāo)書副本評分標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)底評分表6/7/2023112（三）詢標(biāo)1．投標(biāo)人抓鬮排序(1)涉及的主體：現(xiàn)場工作人員，投標(biāo)人(2)涉及的文件和資料：投標(biāo)文件2.投標(biāo)人宣講3.評委質(zhì)疑4.對答辯評判