長租公寓研究-課件

中銳地產(chǎn)長租公寓研究2018年1月————商管部贏商云智庫大數(shù)據(jù)品牌/項(xiàng)目排行榜新趨勢報告案例解讀實(shí)操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關(guān)注長租公寓概念分析01長租公寓政策支持02長租公寓市場空間03長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀04目錄長租公寓概念分析01長租公寓概念“長租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年。伴隨2015-2016年房價上漲和首次置業(yè)門檻提高，越來越多年輕人主動或被動選擇租房。中國租賃市場目前處于快速發(fā)展期。創(chuàng)業(yè)類企業(yè)、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運(yùn)營商都在試水長租公寓。根據(jù)2015年中國飯店協(xié)會公寓委員會統(tǒng)計，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，公寓間數(shù)超過100萬間。運(yùn)營模式集中式出租：企業(yè)通過包租、獨(dú)立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細(xì)化的設(shè)計、改造與裝修，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)，最后對外整體出租公寓的模式，與經(jīng)濟(jì)型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。分布式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，最后對外出租的模式。運(yùn)營模式“集中式”、“分散式”兩種模式運(yùn)營重要指標(biāo)：空置率續(xù)租率利潤率集中式運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的，包租后進(jìn)行改造升級。分散式起步晚，房源來自分散的房東，通過房屋包租經(jīng)營，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與改造，提供全新的租住體驗(yàn)，其挑戰(zhàn)在于對公寓的管理與社群運(yùn)營。集中式和分散式各有利弊，但總體而言集中式公寓的盈利空間更大。集中式運(yùn)營模式特點(diǎn)精品化發(fā)展集中式公寓的關(guān)鍵是獲取低價物業(yè)后的精細(xì)化開發(fā)分布受制于黃金地段的高租金以及房屋緊俏，多分布在近郊等位置客戶針對客戶群里進(jìn)行市場細(xì)分，為客戶量身定制集中式公寓，如針對女性的蜜柚公寓等價格相較于分散式公寓，其價格較高，商業(yè)的用水用電也增加租戶成本社交屬性構(gòu)建社交圈將是未來發(fā)展的一個重點(diǎn)分散式運(yùn)營模式特點(diǎn)房東端為分散的房東提供“租賃整體解決方案”，房東既是供給方也是需求方，提高從收房都出房的效率客戶端實(shí)現(xiàn)租金、服務(wù)費(fèi)、增值服務(wù)、社交流量的轉(zhuǎn)化，盈利來自租金差和再裝修而帶來的租房溢價房源獲取通過細(xì)致分工改善效率，人員既出房也收房，直接體現(xiàn)房屋的績效評估，人員流水線分割是重點(diǎn)房源獲取房源較為容易，易跨城市擴(kuò)張，分布式覆蓋廣，相較于集中經(jīng)營，投入較低裝修團(tuán)隊裝修團(tuán)隊外延，領(lǐng)軍公寓可通過裝修團(tuán)隊承接任務(wù)，即可保證訂單數(shù)量，也可為未來托管做準(zhǔn)備集中式出租與分散式出租的對比集中式出租分散式出租物業(yè)獲取一般獲取整棟物業(yè)，獲取方式比較多元化，可以獨(dú)立開發(fā)，也可以采取收購、包租、與開發(fā)商合作等方式一般從分散的個人業(yè)主處獲得物業(yè)，獲取方式一般是簽訂長期包租合同（3-5年）現(xiàn)金流前期的資金投入較大前期資金投入較小，且可通過控制租金支付頻率來實(shí)現(xiàn)“滾雪球”式包租管理成本容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，后期的管理成本，特別是人力成本較低在房源量較大的時候，需要有強(qiáng)大的管理系統(tǒng)以控制成本業(yè)態(tài)特點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)化程度相對更強(qiáng)，租客的集聚和公共空間的安排使得集中式公寓具備較強(qiáng)的社交屬性由于房源區(qū)位和形態(tài)差別較大，公寓標(biāo)準(zhǔn)化程度較低，社交屬性較弱典型企業(yè)YOU+青年公寓、魔方、自如寓、萬科驛、雅詩閣等蘑菇公寓、自如友家、優(yōu)客逸家、寓見等問題解決租客虛假房源、房東契約精神缺乏長租公寓企業(yè)品牌力量強(qiáng)，信譽(yù)較高，以企業(yè)信用代替?zhèn)€人房東信用房源質(zhì)量參差不齊長租公寓標(biāo)準(zhǔn)化程度較高，包括裝修、家電、服務(wù)等租客找房費(fèi)時費(fèi)力長租公寓企業(yè)大多擁有互聯(lián)網(wǎng)和APP渠道，降低了與租客間的信息不對稱，簡化了租客的下單方式租后服務(wù)不足許多長租公寓企業(yè)同時提供搬家、維修、保潔、班車等服務(wù)業(yè)主業(yè)主裝修費(fèi)時費(fèi)力長租公寓企業(yè)（分布式）與業(yè)主簽訂租賃合同后，統(tǒng)一進(jìn)行裝修和管理租客更換頻繁導(dǎo)致空臵期長業(yè)主長期包租給企業(yè)，企業(yè)憑借運(yùn)營優(yōu)勢可有效提高房屋出租率中介租賃中介面臨信任危機(jī)企業(yè)直接對租客出租，B2C模式實(shí)現(xiàn)去中介化長租公寓優(yōu)點(diǎn)長租公寓興起主要原因之一在于解決了傳統(tǒng)C2C租賃市場的諸多痛點(diǎn)長租公寓分類分類類型主要企業(yè)資本來源國資背景國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、國有投融資企業(yè)，通過自建、購買、資產(chǎn)劃撥、租賃等方式獲得房源。一些地方在租賃用地出讓方面要求只允許國有企業(yè)參與，國資平臺一般是開發(fā)企業(yè)背景的重資產(chǎn)平臺，且一般具有當(dāng)?shù)貙傩陨鐣Y本社會資本股東背景開發(fā)企業(yè)開發(fā)企業(yè)通過拿地，或者利用(改造)自持存量物業(yè)，或租賃外部房源發(fā)展的平臺，如泊寓(萬科)、壹公寓等(招商)、榮尚簽(金地)、冠寓(龍湖)》、領(lǐng)寓(旭輝)等經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依托房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)背景建設(shè)的長租平臺，包括依托二手中介企業(yè)的自如寓(鏈家)、相寓(我愛我家)、和依托一手中介企業(yè)的紅璞公寓(世聯(lián)行)等酒店城家(華住旗下)、窩趣(鉑濤旗下)、繽潤亞朵(亞朵酒店旗下)即是酒店背景長租公寓企業(yè)的代表創(chuàng)業(yè)類企業(yè)是目前行業(yè)內(nèi)數(shù)量最多的參與者。經(jīng)營思路和方式較為靈活，如Y0U+、蘑菇公寓、魔方公寓等物業(yè)持有輕資產(chǎn)運(yùn)營方不持有長租公寓的產(chǎn)權(quán)，而是通過租賃協(xié)議(一般是五年以上的長期協(xié)議)租入場物業(yè)，然后再向普通租客出租重資產(chǎn)運(yùn)營方持有長租公寓產(chǎn)權(quán)，然后再向普通租客出租物業(yè)類型集中式公寓集中，房源一般是整棟物業(yè)，至少是整層的物業(yè)分散式公寓的房源來源十分多元，一般通過租賃普通居民為信屋加以造裝修后再向外出租長租公寓參與者創(chuàng)業(yè)類公司/房地產(chǎn)開發(fā)商/房地產(chǎn)服務(wù)商/經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店優(yōu)勢劣勢參與者創(chuàng)業(yè)類公司通常為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，經(jīng)營方式較為靈活多變資金不占優(yōu)勢，因此多為分散式公寓；初創(chuàng)人對于公寓的經(jīng)營必須非常有優(yōu)勢，否則一旦經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，后續(xù)運(yùn)營成本居高，盈利不易市場上大多數(shù)長租公寓企業(yè)，YOU+，魔方公寓，新派公寓，優(yōu)客逸家，寓間，蘑菇公寓房地產(chǎn)開發(fā)商分散式：除資金優(yōu)勢外，并無太大優(yōu)勢存量房經(jīng)營會拖累公司的資金周轉(zhuǎn)，拖累銷售業(yè)績；房地產(chǎn)企業(yè)對于線下銷售以及租客需求掌握不及房地產(chǎn)服務(wù)商萬科，招商蛇口、碧桂園、龍湖、旭輝、保利、遠(yuǎn)洋、萬達(dá)、金地、綠城等集中式：改造自身存量房產(chǎn)，或者城市內(nèi)閑臵物業(yè)；改造成本低，改造經(jīng)驗(yàn)豐富房地產(chǎn)服務(wù)商與上游房地產(chǎn)開發(fā)商合作經(jīng)驗(yàn)，以及下游營銷團(tuán)隊，對租客的需求更為了解自身資金優(yōu)勢劣于房地產(chǎn)開發(fā)商，強(qiáng)于初創(chuàng)企業(yè)世聯(lián)行（紅璞、晟曜行）、鏈家（自如寓、自如）、我愛我家（相寓）經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店住客管理經(jīng)驗(yàn)、存量物業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)營不善酒店也可以改裝成長租公寓在集中式物業(yè)的獲取上，連鎖酒店同樣面臨獲取物業(yè)的難題，運(yùn)營不善的酒店通常地段不好，改為長租公寓經(jīng)營狀況也很難改善；資金上不占優(yōu)勢鉑濤（窩趣輕社區(qū)）、住友（漫果公寓）、如家（逗號公寓）長租公寓政策支持02條目具體條款懲罰措施鼓勵專業(yè)化住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營1.5國家鼓勵發(fā)展規(guī)?；?、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策，可依法將住房租賃相關(guān)收益設(shè)立質(zhì)權(quán)。2.16自然人轉(zhuǎn)租住房達(dá)到一定規(guī)模的，應(yīng)當(dāng)依法辦理工商登記。具體規(guī)模和管理辦法由直轄市、市、縣人民政府制定。政府市場監(jiān)督與激勵機(jī)制2.6租賃住房的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書面形式的住房租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租金及其支付期限和方式、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)。2.10直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，定期公布分區(qū)域的市場租金水平等信息。2.11鼓勵出租人與承租人簽訂長期住房租賃合同，當(dāng)事人簽訂三年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，直轄市、市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)給予相關(guān)政策支持。2.12租賃住房的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同簽訂后十五日內(nèi)，到房產(chǎn)管理部門或其委托的街道、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)等基層組織辦理住房租賃備案。辦理住房租賃備案，不得收取任何費(fèi)用。業(yè)務(wù)辦理機(jī)構(gòu)備案的，由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上5萬元以下罰款；未查驗(yàn)承租人身份證件或者未如實(shí)記載相關(guān)信息的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處5千元以上1萬元以下罰款。出租人義務(wù)和權(quán)利2.7出租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定出租住房，確保出租的住房符合安全要求，滿足基本使用功能。住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)承租人身份證件，并如實(shí)記載相關(guān)信息。出租人不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐承租人，收回住房。對違規(guī)出租住房、調(diào)整租金、收取扣留押金、擅自進(jìn)入出租房，由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，對個人處1千元以上5千元以下罰款，對單位處5萬元以上20萬元以下罰款。違規(guī)驅(qū)逐承租人，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法予以治安管理處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.9出租人出租住房，應(yīng)當(dāng)符合單間租住人數(shù)和人均租住面積的標(biāo)準(zhǔn)。具體標(biāo)準(zhǔn)由直轄市、市、縣人民政府制定。2.10住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租2.11當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定租賃期限。對租賃期限約定不明確，出租人解除住房租賃合同的，應(yīng)當(dāng)提前三個月通知承租人。2.14出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額和返還時間。除住房租賃合同約定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。2.15未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房。當(dāng)事人在住房租賃合同中約定出租人可以進(jìn)入租賃住房情形的，出租人應(yīng)當(dāng)按照約定進(jìn)入租賃住房并提前通知承租人。2.17除5種規(guī)定情況下，出租人在租賃期限內(nèi)不得解除住房租賃合同。承租人義務(wù)和權(quán)利2.8承租人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定，按照合同約定及物業(yè)管理要求合理使用租賃住房，不得擅自改動住房結(jié)構(gòu)和室內(nèi)設(shè)施設(shè)備，不得損害他人的合法權(quán)益。擅自改動承租住房其他結(jié)構(gòu)的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，處2千元以上5千元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。2.10承租人應(yīng)當(dāng)按月支付租金，當(dāng)事人另有約定的除外。2.13經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證。承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。2.16承租人可以按照住房租賃合同的約定轉(zhuǎn)租住房；未約定的，承租人轉(zhuǎn)租住房，應(yīng)當(dāng)征得出租人的書面同意。2017年5月，按照國務(wù)院2017年立法工作計劃，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》中央政策扶持中央層面頂層設(shè)計規(guī)范市場秩序，驅(qū)動租賃行業(yè)健康發(fā)展中央政策扶持中央層面近兩年對長租公寓的支持政策頻出，加快長租公寓的發(fā)展2015年1月2015年11月2015年12月2016年3月2016年4月2016年5月2016年6月2016年11月2017年2月2017年4月2017年7月住建部國務(wù)院國務(wù)院財政部發(fā)改委國務(wù)院國務(wù)院稅務(wù)總局住建部住建部九部委要求地方建立住房租賃信息政府服務(wù)平臺，培育住房租賃機(jī)構(gòu)，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租房源，推進(jìn)REITS試點(diǎn)要求重點(diǎn)“發(fā)展短租公寓、長租公寓等細(xì)分業(yè)態(tài)“；公寓首次納入生活服務(wù)業(yè)提出滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，深化改革以建立購租并舉的住房制度為主要方向公寓業(yè)所在的生活服務(wù)業(yè)也納入營改增試點(diǎn)分城施策化解房地產(chǎn)庫存，建立租購并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展住房租賃市場培育和發(fā)展住房租賃市場，以滿足新型城鎮(zhèn)化住房的多樣化需求全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作，出臺了一系列鼓勵和規(guī)范住房租賃市場的政策納稅人以長(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿跟務(wù)繳納增值稅規(guī)范租賃市場:加快住房租賃市場立法；多渠道增加租賃住房有效供應(yīng)；大力發(fā)展公租房；加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)管鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造；開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn);鼓勵個人依法出租自有住房在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場。選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市為首批試點(diǎn)單位,明確各地要搭建住房租賃交易平臺，增加新建租賃住房供應(yīng)地方政策扶持多地積極響應(yīng)中央政策，密集出臺實(shí)施細(xì)則，進(jìn)行稅收、金融等支持支持長租公寓、商改并開展REITS試點(diǎn)支持長租公寓、商改未開展REITS試點(diǎn)只支持長租公寓暫無政策支持在中央層面出臺綱領(lǐng)性文件后，各地方也積極響應(yīng)號召，截止目前已有20個省市（直轄市）出臺《加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》的實(shí)施細(xì)則，多地均明確表示支持商改住，并落實(shí)對租賃供給方的稅收優(yōu)惠，同時對住房租賃型企業(yè)提供各種維度的金融支持，約有6成省份提出推進(jìn)REITs試點(diǎn)。這些政策未來對長租公寓企業(yè)均能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的利好。地方政策扶持對住房租賃型企業(yè)提供金融支持，約有6成省份提出推進(jìn)REITs試點(diǎn)省份時間商改住(REITs)試點(diǎn)稅收優(yōu)惠金融支持四川2016.01●（限制條件）●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。甘肅2016.08●蘭州開展●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金受益權(quán)質(zhì)押貸款。河北2016.09●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行短期融資券、中期票據(jù)、非定甸債務(wù)融資工具以及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。遼寧2016.09●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)在銀行間市場發(fā)行非金融企業(yè)僨務(wù)融資工具，在證券交易發(fā)行資產(chǎn)支持證券山西2016.11●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品安徽2016.11無否無無江西2016.11●否●探索開展住房租金受益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。寧夏2016.11●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)上市融資，發(fā)行僨券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品吉林2016.11●●●搭建投融資及租賃業(yè)務(wù)經(jīng)營平臺。福建2016.11●●●探索開展住房租賃收益權(quán)質(zhì)押業(yè)務(wù)和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。湖南2016.12●否●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，有條件的城市可對住房租賃企業(yè)融資實(shí)施財政貼息補(bǔ)助。河南2016.12●鄭州、洛陽開展●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品，探索開展房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)。內(nèi)蒙古2017.01●無●支持金融機(jī)構(gòu)為企業(yè)開展“以租代售”資產(chǎn)融資包的債權(quán)證券化業(yè)務(wù)和不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品；鼓勵基金或民間資本進(jìn)入房屋租賃市場貴州2017.01●●●支持符合發(fā)行僨券條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行僨券，持支持符合發(fā)行條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品廣西2017.01●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品廣東2017.01●●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品云南2017.02●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品湖北2017.03武漢開展●●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品青海2017.04無●●差別化信貸政策天津2017.06無●支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品加大供給側(cè)改革相比其他地區(qū)，一線城市深化供給側(cè)改革步伐在土地供給層面，一線城市已經(jīng)通過改革供給結(jié)構(gòu)，改變供給方式的方法以增加租賃市場供給。在供給結(jié)構(gòu)上，一線城市在土地供給側(cè)開始向租賃住房傾斜：深圳將建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房；北京則在今后5年將加大租賃住房供應(yīng)，計劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套。上海在《上海市住房發(fā)展十三五規(guī)劃》中，供地將明顯向租賃市場傾斜，在“十三五”時期，住房用地供應(yīng)5500公頃，其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。并且更進(jìn)一步地，上海近期首次出現(xiàn)以“租賃用房”為土地用途的土地供給，并且規(guī)定所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”的模式管理，我們認(rèn)為以“租賃用房”為用途的土地出讓首次出現(xiàn)，是真正有益于租賃市場長遠(yuǎn)發(fā)展的改革。一線城市政策一線城市住房供需矛盾最為突出，租賃需求最為旺盛，政策走在前列廣州廣州北京上海上海北京《進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》根據(jù)市場需求合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排《關(guān)于“限房價競地價”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理問題的通知》明確對于前幾日“限房價，競地價”的項(xiàng)目，自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃、租前裝修、不得銷售上海市住建委主任表態(tài)上海目前自住房和租賃住房比重約為6：4，未來將會構(gòu)建“購租并舉”體系，加快培育住房租賃市場北京市住建委公告北京大規(guī)模推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，第一批試點(diǎn)項(xiàng)目海淀區(qū)唐家?guī)X租賃住房項(xiàng)目927套房源正式簽約入駐《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》“十三五”預(yù)計新增租賃住房70萬套，新增代理經(jīng)租房源30萬套，到2020年形成差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案的通知》賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)的權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)，增加供應(yīng)，允許商改租，扶持住房租賃企業(yè)2016.10.042016.11.252017.04.252017.05.252017.07.072017.07.17長租公寓市場空間03中國流動人口中國流動人口從高速增長到逐漸平穩(wěn)，2016年流動人口數(shù)量達(dá)2.47億流動人口居住情況全國流動人口居住方式有超過2/3源于租住居住農(nóng)民工數(shù)量外出農(nóng)民工占比平穩(wěn)在60%左右，達(dá)到1.69億，基數(shù)龐大外出農(nóng)民工居住超過1/3的農(nóng)民工選擇租房居住，而且比例呈逐年增長趨勢高校畢業(yè)生高校畢業(yè)生逐年增長，2017年將達(dá)到795萬，累計數(shù)量龐大中國住房解決比例租房居住人群遠(yuǎn)高于購房居住人群，且增長速度更快中美日市場對比中國有非常大的人口基數(shù)卻具有很小的租賃市場，市場空間龐大長租公寓概念我國購租市場較為失衡，買賣交易金額遠(yuǎn)大于租賃市場各國租房比例租房比例德國最高58%，中國租房比例太低，太低只有26%平均租金水平一線城市租金收入比明顯偏低，主要因?yàn)槲覈痪€城市中合租較多長租公寓概念房價的快速增長導(dǎo)致平均首置年齡增加，導(dǎo)致不斷增加租房的空間長租公寓概念租房市場租房者八成為85后，超45%是90后，中青年是租房主力房租收入占比中國一線城市房租在收入的占比明顯低于世界主要城市品牌管理水平中國企業(yè)管理房屋數(shù)占比遠(yuǎn)低于美日兩國，品牌長租公寓空間巨大中美日三國TOP10公寓企業(yè)管理房屋數(shù)量占公寓企業(yè)總管理數(shù)量品牌龍頭公司品牌龍頭公司對長租公寓的占有量較于日美等發(fā)達(dá)國家仍有較大空間日本品牌公寓管理公司TOP52017年排名公司2016年管理數(shù)量（萬間） 1Daitogroup97.82SekisuiHouse56.63Leopalace2156.24DaiwaLiving46.35StartsGroup43.7美國品牌公寓管理公司TOP52017年排名公司2016年管理數(shù)量（萬間） 1GreystarRealEstatePartners,LLC41.52LincolnPropertyCompany18.43PinnaclePropertyManagementServicesLLC17.24FPIManagement,Inc.10.35WinnCompanies10.0市場空間預(yù)測2015年中國租賃市場約1萬億，預(yù)計2030年將達(dá)到4.6萬億長租公寓發(fā)展現(xiàn)狀04長租公寓發(fā)展大部分企業(yè)成立于2013-2016年，是長租公寓成立的“黃金期”發(fā)展投資區(qū)域我國長租公寓企業(yè)仍然主要分布于北上廣這樣的一線超級城市主要投資機(jī)構(gòu)開發(fā)商、房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)為三類主要投資機(jī)構(gòu)開發(fā)商：擁有成熟供應(yīng)鏈和工程家裝地產(chǎn)業(yè)務(wù)能夠提供給自家的公寓的房源將是其未來快速擴(kuò)張的主要優(yōu)勢，此外，成熟的供應(yīng)鏈、工程家裝、產(chǎn)品研發(fā)資源，將支撐公寓快速占領(lǐng)市場。但是開發(fā)商做的公寓資產(chǎn)較重，需要資金沉淀（因此需要找到有效的退出機(jī)制，如REITs），選址條件也比較局限，可復(fù)制性較差。房產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)：掌握房源和客源的精準(zhǔn)流量入口目前，公寓規(guī)模最大的是鏈家旗下的自如和我愛我家旗下的相寓，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)尤其是中介，離出租方和承租方最近，掌握著精準(zhǔn)和龐大的住房流量入口，因此中介機(jī)構(gòu)自身做公寓企業(yè)，可以將這些龐大的住房流量轉(zhuǎn)化給自身公寓企業(yè)。同時因?yàn)橹薪檎莆罩吭慈肟?，因此拿房也會有先天?yōu)勢。酒店集團(tuán)：對集中式公寓開發(fā)和管理有許多相識之處經(jīng)濟(jì)型快捷酒店雖然和集中式長租公寓有很多相似之處，如物業(yè)獲取考慮、裝修等方面，但在服務(wù)密度、渠道運(yùn)用、人力成本等方面又有很大不同。如今連鎖酒店投資布局長租公寓已經(jīng)成為常態(tài)，2014年底總部在杭州的住友酒店集團(tuán)推出了漫果連鎖公寓，2015年4月鉑濤酒店集團(tuán)推出公寓品牌窩趣輕社區(qū)，在錦江和鉑濤合并后，很大程度上推動了窩趣的發(fā)展。同年如家酒店集團(tuán)11月在上海推出第一家公寓--逗號公寓，規(guī)模僅100間，逗號公寓的CEO來自于華住酒店集團(tuán)的高管。面對同行的搶灘競爭，華住酒店集團(tuán)旗下的海友客棧也推出了長包房業(yè)務(wù)，而華住酒店集團(tuán)和IDG共同投資的城家公寓也已經(jīng)有2家店開業(yè)，還托管了萬科地產(chǎn)在上海的部分房源。投資規(guī)模多數(shù)長租公寓多處于多處于發(fā)展初始試水階段，尚未形成龍頭企業(yè)模式 公寓品牌/公司 品牌方持有方 2016年管理數(shù)量 集中式 魔方公寓 自有 3萬間 紅璞公寓 世聯(lián)行 2萬間 泊寓 萬科 1.6萬間 “壹?！薄耙奸g”“壹棠 招商蛇口 1.3萬間 自如寓 鏈家 7棟 You+國際青年社區(qū) 自有 1萬間 城家公寓 華住集團(tuán)

3000間 逗號公寓 如家 6000間 寓見 自有 1.6萬間 分散式 自如 鏈家 25萬間 相寓

我愛我家 50萬間 愛上租 自有 4萬間 青客 自有 5萬間 優(yōu)客逸家 自有 3萬間 蘑菇公寓 自有 1萬間 利率水平對比中國利率水平明顯高于其他國家，高企的融資成本限制長租公寓發(fā)展長租公寓概念過低的資產(chǎn)收益率也成為目前公寓難以盈利的主要原因成本費(fèi)用拆分典型品牌的息稅前利潤只有在10%左右人房比0.06，人員工資4000/月，入住率95%，單房租金2000/月，拿房成本占比50%，裝修10個月租金，5年攤銷 收益敏感性分析長租公寓收益敏感性較強(qiáng)，稍有不慎都將導(dǎo)致虧本入住率95%90%85%70%65%拿房成本/租金收入30%30%30%29%26%24%40%20%20%19%16%14%45%15%15%14%11%9%50%10%10%9%6%4%55%5%4%4%1%-1%60%0%-1%-1%-4%-6%入住率95%90%85%70%65%人房比1%21%21%20%20%20%5%12%12%11%9%7%8%6%5%4%0%-2%10%2%1%-1%-6%-8%12%-2%-4%-5%-11%-14%12%-9%-11%-12%-20%-23%20%-19%-22%-24%-34%-39%品牌時間金額投資方目的及用途魔飛公寓1月11日千萬級/戰(zhàn)略投資建業(yè)集團(tuán)、河南建業(yè)東英新生活市場擴(kuò)張麥家公寓3月6日數(shù)千萬/A輪保利資本開拓新市場和研發(fā)智能硬件系統(tǒng)安歆YU5月6日3億元/B輪&B+輪嘉御基金、涌鏵投資、PCP、東方富海、啟明創(chuàng)投市場擴(kuò)張樂乎公寓5月20日數(shù)千萬/A輪復(fù)星地產(chǎn)未透露未來域6月8日2億元/B輪新光集團(tuán)“3+1”戰(zhàn)略計劃蛋殼公寓6月28日超億元/A+輪悅資本領(lǐng)投、優(yōu)客工場、開物華登跟投加速布局城家公寓7月7日5000萬美元/pre-A輪華住酒店集團(tuán)領(lǐng)投、IDG資本增投物業(yè)拓展、平臺信息化建設(shè)和運(yùn)營服務(wù)能力提升愛上租9月28日3億元/B輪顧家集團(tuán)與遠(yuǎn)致富聯(lián)合領(lǐng)投理想集團(tuán)、科地資本、銷冠網(wǎng)絡(luò)跟投提升居住體驗(yàn)、服務(wù)體驗(yàn)和搭建、完善運(yùn)營體系碧桂園上海長租項(xiàng)目10月25日2500萬元/戰(zhàn)略投資江蘇銀行推進(jìn)產(chǎn)品步伐FUNX自由青年社區(qū)11月150萬/天使輪上海初生網(wǎng)絡(luò)科技有限公司項(xiàng)目管理、運(yùn)營提升灣流國際11月9日未透露/A輪基匯資本領(lǐng)投

摯信資本跟投擴(kuò)大布局與房源規(guī)模貝客公寓11月15日1.25億/A輪三六五網(wǎng)打通產(chǎn)業(yè)鏈，與現(xiàn)有房產(chǎn)服務(wù)、金融業(yè)務(wù)協(xié)同互補(bǔ)企業(yè)融資資本更傾向于相對成熟、發(fā)展?jié)摿ν怀龅墓⑵放破髽I(yè)融資分布融資階段主要集中于A輪前，A輪前企業(yè)占比將近60%長租公寓溢價構(gòu)成分散式公寓毛坯租金裝修溢價打造隔斷服務(wù)溢價集中式公寓毛坯租金裝修溢價批零租金差服務(wù)溢價租金溢價率案例分析戶型建筑面積（平）價格（元/月）租金（元/平/天）周邊小區(qū)平均租金（元/平/天）較周邊小區(qū)租金溢價率A32.343504.49350%B30.543504.75358%C30.538504.21340%D30.541504.54351%戶型建筑面積（平）價格（元/月）租金（元/平/天）周邊小區(qū)平均租金（元/平/天）較周邊小區(qū)租金溢價率127.247995.88447%224.244996.20455%319.434996.01450%424.945996.16454%527.647995.80445%624.645996.23456%727.647995.80445%817.634996.63466%924.945996.16454%1013.026996.92473%1121.043996.98475%廣州天河紅璞公寓（集中式）建筑面積（平）價格（元/月）租金（元/平/天）周邊小區(qū)平均租金（元/平/天）較周邊小區(qū)租金溢價率東圃紅璞公寓2820002.381.470%東圃紅璞公寓2016002.671.490%東圃紅璞公寓3825002.191.457%東圃紅璞公寓5028001.871.433%魔方公寓店面建筑面積（平）價格（元/月）租金（元/平/天）周邊小區(qū)平均租金（元/平/天）較周邊小區(qū)租金溢價率上海張江店3035703.972.559%金橋店3024602.73237%大柏樹店3031903.542.542%昌林店3032003.561.5137%楊高北路站3040004.442122%租金溢價率案例分析分散式長租公寓盈利測算以廣州紅璞公寓美林湖畔小區(qū)（分布式）為例3房1廳套面積（平米）100室內(nèi)裝修成本（元/平米）1000租金合計（元/月）7400免租期（月）2其中房間11400裝修折舊周期（年）5房間22300運(yùn)營費(fèi)用（元/套〃月）600房間31600年租金收入增速（%）3%房間3A2100全年空置率（%）10%相同小區(qū)相同戶型租金（元/月）4500運(yùn)營成本增速（%）6%租金溢價（%）64%年份12345678910裝修改造成本-100000租金收入（第一年扣除2個月裝修期）6660082318847878733189951926499542998292101240104277租金成本（第一年扣除2個月免租期）

-45000-54000-54000-54000-54000-62601-62601-62601-62601-62601裝修成本折舊-20000-20000-20000-20000-20000運(yùn)營成本-7200-7632-8090-8575-9090-9635-10213-10826-11476-12164增值稅-1296-1699-1847-2000-2157-1803-1970-2141-2318-2501稅前利潤-6896-1013850275547041861020644227232484627011所得稅

-

-

-

-

-100

-4,653

-5,161

-5,681

-6,211-6753凈利潤

-6,896

-1,013

850

2,755

4,604

13,957

15,483

17,042

18,635

20,258凈現(xiàn)金流

-86,896

18,987

20,850

22,755

24,604

13,957

15,483

17,042

18,635

20,258IRR(%,十年期)17%投資回收期（年）5租金合計（元/月）5800房間11400房間22300房間3A2100相同小區(qū)相同戶型租金（元/月）4500租金溢價（%）29%IRR(%,十年期)-9.40%進(jìn)行隔斷進(jìn)行隔斷集中式長租公寓盈利測算以廣州東圃紅璞公寓（集中式）為例單間面積（平米）28室內(nèi)裝修成本（元/平米）1100單間租金（元/月）2000免租期（月）2單位租金（元/天〃平米）2.38裝修折舊周期（年）5周邊小區(qū)租金（元/天〃平米）1.4運(yùn)營費(fèi)用（元/套〃月）150租金溢價（%）70%年租金收入增速（%）3%房源整租折扣（%）5%運(yùn)營成本增速（%）6%全年空置率（%）10%年份12345678910裝修改造成本-30800租金收入（第一年扣除2個月裝修期）18000222482291523603243112504025792265652736228183租金成本（第一年扣除2個月免租期）

-11172-13406-13406-13406-13406-15542-15542-15542-15542-15542裝修成本折舊-6160-6160-6160-6160-6160運(yùn)營成本-1800-1908-2022-2144-2272-2409-2553-2707-2869-3041增值稅-410-530-571-612-654-570-615-661-709-758稅前利潤-15422447561281181865207081765682438842所得稅

-

-

-

-185

-454

-1,630

-1,770

-1,914

-2,061-2210凈利潤

-1,542

244

756

1,096

1,364

4,890

5,311

5,742

6,182

6,632凈現(xiàn)金流

-26,182

6,404

6,916

7,256

7,524

4,890

5,311

5,742

6,182

6,632IRR(%,十年期)19.8%投資回收期（年）4.93方式企業(yè)長租公寓品牌方式企業(yè)合作公寓品牌自營萬科泊寓合作復(fù)星樂乎公寓龍湖冠寓綠城綠城優(yōu)客金地榮尚薈自在寓陽光城寓見公寓招商壹間、壹棧、壹棠保利Uoko公寓旭輝領(lǐng)寓國際佳兆業(yè)寓享空間遠(yuǎn)洋邦舍Boonself房企參與公寓方式而從房企參與方式來看，目前房企切入這一領(lǐng)域主要有兩種方式——一種是單獨(dú)成立長租公寓品牌，即自營長租公寓品牌，如萬科、龍湖、金地、招商蛇口、旭輝、遠(yuǎn)洋等；另一種是和專業(yè)的長租公寓運(yùn)營公司合作，如保利、綠城、陽光城、復(fù)星等獨(dú)立品牌和與專業(yè)長租公寓品牌合作兩種模式房企長租公寓品牌成立時間目前發(fā)展規(guī)模情況未來拓展萬科地產(chǎn)泊寓2015年截至2017年10月底，已布局21城，累計獲取房間數(shù)超7萬間，開業(yè)超2萬間計劃2017年年內(nèi)在全國范圍內(nèi)開發(fā)10萬間，2018年拓展45萬間公寓房源龍湖地產(chǎn)冠寓2016年截至2017年7月底，布局7座城市，運(yùn)營及試運(yùn)營10家店，開業(yè)超過2500間力爭三年布局城市16個，17年底將開業(yè)逾1.5萬間，并以5萬間作為臨界點(diǎn)，希望盡快突破5萬間旭輝集團(tuán)領(lǐng)寓2016年截至2017年9月底，已在北京、南京、無錫、蘇州、上海、杭州、廈門、重慶、成都等9個城市進(jìn)行布局，規(guī)模已達(dá)7000間旭輝五年目標(biāo)總規(guī)模為20萬間金地集團(tuán)榮尚薈2016年截至2017年10月底，已進(jìn)入深圳、蘇州、武漢等3個城市，現(xiàn)有門店僅3家，目前規(guī)模較小通過網(wǎng)絡(luò)物業(yè)支持、客服服務(wù)體驗(yàn)、管理體系標(biāo)準(zhǔn)三方面完美結(jié)合，需求在長租公寓可持續(xù)性的增長草莓社區(qū)2016年截至2017年10月底，已進(jìn)入深圳、杭州、上海等城市，現(xiàn)有門店僅5家金地“草莓社區(qū)”品牌將于未來兩年內(nèi)實(shí)現(xiàn)10萬間公寓的管理與運(yùn)營招商蛇口壹間公寓2016年截至2017年10月底，招商壹間公寓主要還是在深圳布局，規(guī)模較小億“中國長租公寓領(lǐng)導(dǎo)品牌”為發(fā)展目標(biāo)，計劃三年內(nèi)實(shí)現(xiàn)品牌全國布局遠(yuǎn)洋集團(tuán)邦舍Boonself2017年截至2017年10月底，已在北京、上海、廣州深圳、杭州、成都等城市布局，并在大連、杭州等地開業(yè)運(yùn)營自營品牌房企發(fā)展規(guī)模尚處于發(fā)展初級階段，但未來目標(biāo)宏大城市布局房企對自營長租公寓城市布局方面，普遍傾向于集中布局熱點(diǎn)一二線城市。主要是由于重點(diǎn)一二城市城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，就業(yè)情況較好，對人口吸附能力也較強(qiáng)，再加上這些城市房價居高不下，租憑人口較多，從而對租憑市場產(chǎn)生較大的需求量。

像北上廣深一線城市，以及杭州、南京、武漢、蘇州等熱點(diǎn)二線城市，成為了房企布局長租公寓的必爭之地。泊寓、冠寓、領(lǐng)寓城市布局萬科泊寓一線城市4個北京、上海、廣州、深圳二線城市7個廈門、合肥、重慶、沈陽、福州、濟(jì)南、烏魯木齊三四線城市1個佛山旭輝領(lǐng)寓一線城市2個北京、上海二線城市5個蘇州、杭州、成都、重慶、南京三四線城市1個無錫龍湖冠寓一線城市2個上海、廣州二線城市6個蘇州、杭州、南京、廈門，重慶、成都以一線城市和重點(diǎn)二線城市為重點(diǎn)布局長租公寓品牌布局城市門店布局區(qū)位萬科泊寓廣州棠下店距離地鐵站1.3公里，公交車站261米智慧城店距離地鐵站2.6公里，公交車站378米中山八店距高地鐵站197米，公交車站172米上海安亭二期店距離地鐵站1.9公里，公交車站10米安亭一期店距離地鐵站2.4公里，公交車站239米翡翠公園距離地鐵站2.8公里，公交車站323米虹橋華南園一期店距高地鐵站2.1公里，公交車站141米張江國創(chuàng)店距高地鐵站1.2公里，公交車站47米北京上清店距離地鐵站895米，公交車站93米勁松店距離地鐵站708米，公交車站191米長陽半島店距離地鐵站300米，公交車站507米杭州蕭山精峰社區(qū)距離地鐵站565米，公交車站60米龍湖冠寓成都金楠天街店距離地鐵站3.2公里，公交車站144米時代天街店距離公交車站223米旭輝領(lǐng)寓上海柚米國際社區(qū)浦江店距離地鐵站298米，公交車站175米寶楊路菁社青年社區(qū)距離地鐵站1.4公里，公交車站118米九亭柚米國際社區(qū)距離地鐵站714米，公交車站163米陸家嘴柚米國際社區(qū)距離地鐵站224米，公交車站57米重慶紫都菁社青年公寓距離地鐵姑627米，公交車站200米杭州杭州中豪七格柚米國際社區(qū)距高地鐵站1.4公里，公交車站250米杭州西子陽光柚米國際社區(qū)距離地鐵站414米，公交車站74米城市布局地鐵站（大型公交站）步行距離1千米用時15分鐘范圍內(nèi)長租公寓品牌布局城市門店2千米內(nèi)的科技園區(qū)萬科泊寓廣州中山八店廣州市荔灣留學(xué)生科技園上海虹橋華南園一期店上海現(xiàn)代農(nóng)業(yè)裝備科技園張江國創(chuàng)店張江科技園、亞芯科技園北京上清店中關(guān)村東升科技園、東升科技園、中關(guān)村東升科技園-北領(lǐng)地杭州蕭山精峰社區(qū)康大博頓科技園龍湖冠寓成都金楠天街店易百分教育科技園中心園區(qū)、武侯科技園園區(qū)時代天街店富士康科技集團(tuán)成都科技園旭輝領(lǐng)寓上海柚米國際社區(qū)浦江店上海863軟件園公寓、國家高科技園區(qū)九亭柚米國際社區(qū)明谷科技園陸家嘴柚米國際社區(qū)陸家嘴軟件科技園杭州杭州中豪七格柚米國際社區(qū)和達(dá)高科生命科技園杭州西子陽光柚米國際社區(qū)中國計量大學(xué)科技園城市布局技術(shù)（科創(chuàng)）園區(qū)周邊區(qū)域白領(lǐng)聚集地是重點(diǎn)選址區(qū)域產(chǎn)品細(xì)分根據(jù)客群需求，細(xì)化產(chǎn)品線目前典型房企的長租公寓均有各自的產(chǎn)品線，在長租公寓的客群研究方面，旭輝領(lǐng)寓做的尤為出色。領(lǐng)寓擁有自己的客戶研究部門，對白領(lǐng)租客進(jìn)行了詳盡分析。旭輝針對三類目標(biāo)人群打造了對應(yīng)的三條產(chǎn)品線：第一類是對居住和服務(wù)有更高品質(zhì)要求的外企高管和商務(wù)金領(lǐng)——“品質(zhì)房型+多功能社交空間+管家式服務(wù)”的博樂詩服務(wù)公寓；第二類是有一定經(jīng)濟(jì)能力但尚無購房能力，看重環(huán)境、社交等附加功能的企業(yè)白領(lǐng)——“精致房型+多功能社交空間+社群服務(wù)”的柚米國際社區(qū)（主要產(chǎn)品，占比約80%）；第三類是支付能力一般，對租房有安全、便捷、性價比要求的社會新人，如剛畢業(yè)的大學(xué)生——“精小房型+多功能使用區(qū)域+共享空間”的菁社青年公寓。企業(yè)產(chǎn)品系檔次萬科峯匯高端泊寓中低端龍湖冠寓核桃高端松果中低端豆豆旭輝領(lǐng)寓博樂詩服務(wù)公