新天地項(xiàng)目融資計(jì)劃

××新天地花園工程保密等級：機(jī)密××新天地投資開展目錄第一局部摘要 3一、公司簡介 3二、公司的宗旨和目標(biāo) 3三、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu) 3已投入的資金及用途 3五.、公司目前主要開發(fā)工程“新天地花園〞簡介 4六、市場概況和營銷策略 5七、核心合作團(tuán)隊(duì) 61、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)：××市建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司 62、園林設(shè)計(jì)：××市園林設(shè)計(jì)院〔方案〕 6八、公司優(yōu)勢 8九、融資需求： 8第二局部融資可行性分析 9一、工程概況 91、工程名稱 92、工程背景 93、工程概況 94、工程選址和建設(shè)條件 115、工程相關(guān)手續(xù) 12二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案 121、規(guī)劃理念與規(guī)劃預(yù)期目標(biāo) 132、概念性規(guī)劃圖 133-1、空間布局--系統(tǒng)性與組織性 133-2、總體布局--功能性與區(qū)位性 143-3、道路系統(tǒng)--整體性與景觀性 143-4、綠化系統(tǒng)--系統(tǒng)性和生態(tài)性 153-5、消防設(shè)計(jì) 164、工程開發(fā)進(jìn)度 164-2、一期開發(fā)方案 16三、市場分析 171、宏觀環(huán)境分析 172、微觀環(huán)境分析 173、類比研究 185月份交房 194、銷售方案 251、工程開發(fā)節(jié)奏安排 262-1、銷售收入估算表 27五、總體結(jié)論 30第一局部摘要一、公司簡介××新天地投資開展注冊成立于2021年2月27日，注冊資本3000萬元，實(shí)收資本3000萬元，經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍包括：房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營；物業(yè)管理；房屋租賃；市政工程、根底設(shè)施施工；電解錳、合金、汽車〔小轎車除外〕、礦產(chǎn)品〔煤炭除外〕的銷售。公司目前核定開發(fā)資質(zhì)為：國家三級。二、公司的宗旨和目標(biāo)××新天地投資開展短期內(nèi)〔未來3年內(nèi)〕將立足××，致力于高端住宅、酒店及城市綜合體的開發(fā)?；诜€(wěn)健型財(cái)務(wù)的目標(biāo)，公司開發(fā)的每個(gè)工程均將確保實(shí)現(xiàn)投資利潤率≥46%的水平。三、公司目前股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱持股比例××62.5%××20%××17.5%已投入的資金及用途序號工程名稱投資金額〔萬元〕一土地費(fèi)用4000萬二前期工作本錢200萬1規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)126萬2報(bào)建費(fèi)190萬3地質(zhì)勘探費(fèi)8萬4可研及環(huán)評報(bào)告費(fèi)150005土方工程費(fèi)100萬6拆遷補(bǔ)償費(fèi)無7其他費(fèi)用50萬總計(jì)4674萬現(xiàn)市值價(jià)為7500萬五.、公司目前主要開發(fā)工程“新天地花園〞簡介1、工程位置：新天地花園位于××市××區(qū)××路和××路道路交叉口的東南角。2、工程四至：新天地花園北靠××路〔路幅寬24米〕、與占地1500畝的××國際新城隔路相望，西踞××路〔路幅寬42米〕，南鄰家園路〔路幅寬16米〕、與××別墅區(qū)照應(yīng)，東臨風(fēng)荷路、與現(xiàn)狀成熟居民區(qū)相連。3、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積：45278.26㎡〔合67.92畝〕；總占地面積：11674.32㎡；建筑密度：25.78%；綠化率：≥37.44%；容積率：標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.80，實(shí)際實(shí)現(xiàn)容積率約2.20；總建筑面積：報(bào)批面積93632.67㎡，實(shí)際實(shí)現(xiàn)建筑面積約110000㎡。其中住宅建筑面積≥91000㎡、商業(yè)建筑面積5166.78㎡、會所〔含托兒所〕1620.16㎡、物管用房440㎡、半地下車庫11986.89㎡；機(jī)動(dòng)車停車位：464個(gè)。4、工程定位：××首席高端住宅小區(qū)、首席高尚生活小區(qū)。六、市場概況和營銷策略1、××區(qū)房地產(chǎn)市場屬于開展起步階段，主要表現(xiàn)為：開發(fā)行為方面：由零星開發(fā)轉(zhuǎn)向注重規(guī)模效應(yīng)的開發(fā)。市場價(jià)格方面：環(huán)顧湖南全省地級城市，××的房地產(chǎn)市場價(jià)格水平處于最低端位置，甚至比大局部縣級城市要低，呈現(xiàn)出明顯的價(jià)格洼地特征，尤其以××區(qū)為甚。開發(fā)品質(zhì)方面：大多停留在原始的為建房而建房階段，對規(guī)劃、綠化環(huán)境、戶型結(jié)構(gòu)、配套、硬件設(shè)施、物業(yè)管理效勞等方面均缺乏應(yīng)有的重視。2、上半年××區(qū)供給量環(huán)比下跌近40%，供給貨源集中在各個(gè)老盤的尾盤存貨，新盤及新品普遍采取捂盤惜售的方式，將集中在下半年推出。但從預(yù)售備案登記情況反映，下半年依然不可防止會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象。3、本工程主要競爭對手為××國際新城?？紤]到其1500畝的超大規(guī)模所產(chǎn)生的強(qiáng)大的板塊帶動(dòng)效應(yīng)及其配套設(shè)施的共享性，新天地花園工程將適當(dāng)采取跟隨的市場策略，借勢推廣、借勢營銷。七、核心合作團(tuán)隊(duì)1、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)：××市建筑設(shè)計(jì)院有限責(zé)任公司××市建筑設(shè)計(jì)院創(chuàng)立于1979年，是國家甲級設(shè)計(jì)單位，主營民用與工業(yè)建筑、市政道路、城市規(guī)劃、風(fēng)景園林、給水排水、電力電訊、暖通空調(diào)、裝飾設(shè)計(jì)、工程咨詢、工程監(jiān)理等設(shè)計(jì)、監(jiān)理和科研業(yè)務(wù)。2001年10月改制組建為科技型有限責(zé)任公司。公司現(xiàn)有職工148人，其中高級職稱人員24人，中級職稱人員67人，國家一級注冊建筑師4人，國家一級結(jié)構(gòu)師16人，注冊造價(jià)師2人，國家監(jiān)理工程師28人。公司創(chuàng)立以來，成就輝煌，信譽(yù)卓著，先后榮獲省、市優(yōu)秀設(shè)計(jì)、QC成果獎(jiǎng)數(shù)十項(xiàng)，為社會奉獻(xiàn)了一大批精品工程，其中代表性的工程有：××簡牘保護(hù)研究中心、××新世紀(jì)體育文化中心網(wǎng)球俱樂部、××市播送電視中心、××市岳麓公園東大門、××市岳麓山步虛樓、烈士公園總體規(guī)劃、南效公園總體規(guī)劃、天心公園總體規(guī)劃、麗臣路、東風(fēng)路、瀟湘大道景觀設(shè)計(jì)、岳麓區(qū)銀望片分區(qū)規(guī)劃、新河叁角洲控制性詳規(guī)、××市瀟湘大道等。公司技術(shù)力量雄厚,是中南地區(qū)通用建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)圖的編制單位。2、園林設(shè)計(jì)：××市園林設(shè)計(jì)院〔方案〕××園林建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)院成立于1985年，是首批獲國家建設(shè)部確認(rèn)的七家甲級園林設(shè)計(jì)院之一，具備風(fēng)景園林設(shè)計(jì)、工程咨詢、園林、建設(shè)工程總承包等甲級資質(zhì)，建筑工程和裝飾設(shè)計(jì)乙級資質(zhì)，城市規(guī)劃丙級資質(zhì)，并具有對外經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作經(jīng)營權(quán)。2005年1月通過IS9001：2000質(zhì)量認(rèn)證體系。擁有風(fēng)景園林、城市規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、建筑設(shè)備、電子計(jì)算機(jī)、經(jīng)濟(jì)分析等專業(yè)技術(shù)人員77人，注冊工程師19人〔其中一級注冊建筑師5人，一級注冊結(jié)構(gòu)師5人，監(jiān)理工程師4人〕，其中高級職稱18人，中級職稱34。設(shè)計(jì)力量強(qiáng)大，技術(shù)精湛，能承當(dāng)從工程咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程總承包、施工監(jiān)理等一系列工作。工程業(yè)務(wù)主要包括旅游及風(fēng)景區(qū)規(guī)劃與設(shè)計(jì)、公園設(shè)計(jì)、游樂場規(guī)劃與設(shè)計(jì)、園林綠化、民用建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、古建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、城市規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、水電規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建議書編制、可行性研究、工程招標(biāo)代理、工程監(jiān)理等，業(yè)務(wù)涉及省內(nèi)外及國內(nèi)外。該院從20世紀(jì)50年代就開始從事風(fēng)景區(qū)、旅游區(qū)和公園規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，邁進(jìn)二十一世紀(jì)，業(yè)務(wù)量迅猛增長，今年完成或正在進(jìn)行的主要設(shè)計(jì)工程有：佛山中央公園及濱河公園設(shè)計(jì)、南沙大角山海濱公園設(shè)計(jì)、××珠江公園設(shè)計(jì)、佛山亞洲藝術(shù)公園設(shè)計(jì)、三水西南公園設(shè)計(jì)、順德新城區(qū)綠軸公園設(shè)計(jì)、××第一村暨地帶性植被園設(shè)計(jì)、××大學(xué)城道路景觀設(shè)計(jì)、××市城市快捷路配套景觀設(shè)計(jì)、××市新光快速路景觀設(shè)計(jì)、韓國京畿道廣東庭園設(shè)計(jì)、日本福岡中央公園國際交流庭園設(shè)計(jì)、××市馬涌景觀設(shè)計(jì)、××市大沙河總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、海南博鰲東方文化苑設(shè)計(jì)、順德順峰山公園“寥宸園〞“紫云瀑〞“秀起堂〞景區(qū)建筑及景觀設(shè)計(jì)。至今已有51項(xiàng)工程設(shè)計(jì)分別獲得國家、建設(shè)部和省、市授予的各類獎(jiǎng)項(xiàng)。八、公司優(yōu)勢1、領(lǐng)先的開發(fā)、運(yùn)營理念：堅(jiān)持高端、精品的開發(fā)路線，定位為高端人士品質(zhì)生活的定制者。2、領(lǐng)先的思想、技術(shù)采購：堅(jiān)持“只與業(yè)界精英合作〞的理念，全方位引進(jìn)先進(jìn)的思想、技術(shù)，保持全面的領(lǐng)先地位。3、深厚的上層關(guān)系：強(qiáng)大的公關(guān)優(yōu)勢，奠定無比堅(jiān)實(shí)的上層關(guān)系，獲取更廣泛的政府扶持資源。九、融資需求：1、融資原因：工程股權(quán)收購和開發(fā)費(fèi)用；2、融資數(shù)量：方案融資5000-6000萬元。3、融資方式：短期抵押拆借。4、資金用途：工程施工等。5、資金歸還：預(yù)計(jì)歸還周期為6-12個(gè)月。短期拆借：預(yù)扣利息及常規(guī)的財(cái)務(wù)本錢，到期一次性清償本金。股權(quán)轉(zhuǎn)讓：按照股份比例共同投資、共享銷售利潤分成。第二局部融資可行性分析一、工程概況1、工程名稱工程暫定名：新天地花園〔注冊名〕。2、工程背景2-1、根據(jù)?××市城市總體規(guī)劃〔2005-2021〕?，××市將在“西聯(lián)東進(jìn)〞戰(zhàn)略〔即冷水灘向西開展、××區(qū)向東開展〕保證下全力推進(jìn)冷、零兩區(qū)“聯(lián)城〞的進(jìn)程。其中，××區(qū)將由目前的單中心演變形成多功能中心分布的城市空間結(jié)構(gòu)，而××路板塊將成為××區(qū)未來的“商業(yè)、居住中心〞。2-2、根據(jù)?××區(qū)十二五開展規(guī)劃?，××區(qū)將依托××大道兩廂和××路板塊集約化的建設(shè)及萍洲大橋、G322國道改道工程〔距本工程數(shù)百米之遙〕，打造現(xiàn)代化的、高品位的、活力的、魅力的新城區(qū)形象。2-3、為加快新城區(qū)中心的建設(shè)、實(shí)現(xiàn)城市擴(kuò)容提質(zhì)的目標(biāo)，新天地花園以××區(qū)重點(diǎn)招商引資工程的背景于2021年月被正式批準(zhǔn)立項(xiàng)。3、工程概況3-1、工程位置：新天地花園位于××市××區(qū)新萍洲開發(fā)區(qū)××路和××路道路交叉口的東南角，為××區(qū)未來城市中心區(qū)的中心地標(biāo)。3-2、工程四至：新天地花園北靠××路〔路幅寬24米〕、與占地1500畝的××國際新城隔路相望，西踞××路〔路幅寬42米〕，南鄰家園路〔路幅寬16米〕、與××別墅區(qū)照應(yīng)，東臨風(fēng)荷路、與現(xiàn)狀成熟居民區(qū)相連。3-3、工程現(xiàn)狀：工程地塊方正、平坦，四周臨路，但場地標(biāo)高比周邊城市大陸標(biāo)高平均高出5米，臺地地貌特征明顯。臨工程周邊電力、電訊、自來水、煤氣、排污等管網(wǎng)暢通，且無需拆遷，具備極高的可開發(fā)條件和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。目前，工程以完成三通一平工作，并已經(jīng)順利取得建筑工程施工許可證，隨時(shí)可以進(jìn)行全面的工程施工工作。3-4、工程用地面積及建設(shè)規(guī)模：總用地面積：45278.26㎡〔合67.92畝〕；總占地面積：11674.32㎡；建筑密度：25.78%；綠化率：≥37.44%；容積率：標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.80，實(shí)際實(shí)現(xiàn)容積率約2.20；總建筑面積：報(bào)批面積93632.67㎡，實(shí)際實(shí)現(xiàn)建筑面積約110000㎡。其中住宅建筑面積≥91000㎡、商業(yè)建筑面積5166.78㎡、會所〔含托兒所〕1620.16㎡、物管用房440㎡、半地下車庫11986.89㎡；機(jī)動(dòng)車停車位：464個(gè)。3-5、工程開發(fā)節(jié)奏與周期：開發(fā)周期：工程擬分二期開發(fā)建設(shè)，總開發(fā)、營銷周期≤24個(gè)月。開發(fā)節(jié)奏：一期開發(fā)建設(shè)范圍：一期擬開發(fā)5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#共9棟，共計(jì)開發(fā)建設(shè)面積約49000㎡〔其中含會所1620㎡〕。二期開發(fā)建設(shè)范圍：1#、2#、3#、4#共4棟，開發(fā)建設(shè)面積共約62000㎡〔其中含商業(yè)5166㎡〕。分期原那么：價(jià)值最大化原那么〔升值的可溢價(jià)總量〕、銷售期的可展示原那么、商業(yè)物業(yè)價(jià)值的培育需求原那么、資金流量控制原那么。4、工程選址和建設(shè)條件4-1、工程選址：4-1-1、遵循開展中半熟地原那么：位于政府重點(diǎn)開發(fā)的新萍洲開發(fā)區(qū)，周邊有好百年家具廣場、××建材家居城、鮮又多超市、東方紅超市、西瓜嶺森林公園，衛(wèi)校附屬醫(yī)院、建設(shè)銀行、市一中、九中、××職校衛(wèi)校、未來大學(xué)城、××市中級人民法院、人民檢察院、人事局等眾多成熟配套，更可利用毗鄰1500畝××國際新城的便利條件，共享其規(guī)劃的大型購物中心、小學(xué)、影劇院、農(nóng)貿(mào)市場等等配套設(shè)施。且工程周邊具有非常完善的電力、電訊、自來水、煤氣、排污等管網(wǎng)等市政根底設(shè)施。由此，工程地塊評估屬于半熟地性質(zhì)，具備極高的可開發(fā)條件和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。4-1-2、遵循城市開展方向?qū)蛟敲矗菏?、區(qū)兩級政府重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的區(qū)域板塊。4-2、建設(shè)條件：4-2-1、地質(zhì)結(jié)構(gòu)：工程地塊為褐土層結(jié)構(gòu)，地質(zhì)結(jié)構(gòu)適宜于高層建筑。4-2-2、水電氣及通訊條件：電力、電訊、自來水、煤氣、排污等管網(wǎng)等市政根底設(shè)施完備。4-2-3、通平條件：工程地塊根本無需拆遷，目前已完成三通一平。4-2-4、地形地貌條件：工程場地標(biāo)高比周邊城市道路平均高出近5m，形成天然臺地地形，非常適合沿主干道的商業(yè)開發(fā)，滿足“商住不干擾〞的工程開發(fā)要求。5、工程相關(guān)手續(xù)5-1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及審批單。5-2、國有土地使用權(quán)證。5-3、建設(shè)施工許可證。5-4、其他證件以上詳見附件。工程合法性結(jié)論：工程手續(xù)根本齊全，合法性較充分。二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案1、規(guī)劃理念與規(guī)劃預(yù)期目標(biāo)1-1、規(guī)劃理念：以最適宜人居的尺度打造一個(gè)高品位的、生態(tài)化的、人性化的和具有文化傳承的生活空間。1-2、規(guī)劃預(yù)期目標(biāo)：成為××人居典范，創(chuàng)造價(jià)值的最大化。2、概念性規(guī)劃圖3、規(guī)劃總體布局3-1、空間布局--系統(tǒng)性與組織性工程場地西北兩面臨城市道路，場地形狀為規(guī)整的長方型，本設(shè)計(jì)將新建高層住宅按南北方向臨北面和西面城市道路布置。將高層住宅中一層設(shè)置為臨街商鋪，并由臨街面出入，而高層住宅的住戶那么由小區(qū)院落出入，實(shí)行商用與居住人流別離，既提高商鋪的價(jià)值與實(shí)用性，又便于小區(qū)的使用和管理。各住宅建筑的間距退讓均符合規(guī)劃要點(diǎn)的要求。小區(qū)的主入口設(shè)置在××路上，既是小區(qū)內(nèi)部景觀與城市廣場的聯(lián)系和滲透，也是小區(qū)的人行出入口。高層住宅建筑臨城市道路而建，采用板式布局形式，在創(chuàng)造良好的道路街景的同時(shí)，使山體、洋房、叢林融入到城市景觀中來。多層洋房采用南北梯組合形成院落,強(qiáng)化半私密性的空間的手法，設(shè)法營造一個(gè)親切怡人的交往場所歸屬領(lǐng)域。3-2、總體布局--功能性與區(qū)位性本工程分為多層洋房〔5+1F〕，復(fù)式小高層〔11+1F、15+1F、14+1F〕和沿街商業(yè)區(qū)〔1F〕。高層住宅主要布置在小區(qū)北面和西面；多層洋房和別墅那么錯(cuò)落分布在中心水體邊；商業(yè)建筑那么在高層住宅的一層，沿城市道路展開，布置功能性商業(yè)和休閑性商業(yè)，商業(yè)設(shè)施包括購物、金融、郵電、休閑、娛樂等內(nèi)容。沿街裙房商業(yè)的連續(xù)，結(jié)合地形特征，使城市道路形成一個(gè)完整的拓展空間。以落地玻璃窗作為沿街商鋪的界面，既簡潔又現(xiàn)代，沿街商鋪還能隔絕來自小區(qū)外部的道路噪音，住戶在內(nèi)庭院內(nèi)休閑時(shí)感覺不到區(qū)外的嘈雜環(huán)境，安靜享受院內(nèi)的優(yōu)美環(huán)境。3-3、道路系統(tǒng)--整體性與景觀性道路系統(tǒng)是小區(qū)人們活動(dòng)的脈絡(luò)，也是規(guī)劃設(shè)計(jì)的第一個(gè)著眼點(diǎn)。道路布置充分表達(dá)建設(shè)方分期開發(fā)實(shí)施的可能性及便利性，力求總體布局的系統(tǒng)化與組織化，強(qiáng)調(diào)多層次的組織架構(gòu)。該住宅小區(qū)共設(shè)兩個(gè)車行出入口，一個(gè)人行出入口。在××路設(shè)計(jì)一個(gè)人行入口，在××路社區(qū)廣場設(shè)計(jì)一個(gè)人行景觀入口。住宅區(qū)主入口設(shè)置在××路上，結(jié)合建筑形成一個(gè)入口小廣場。在進(jìn)入小區(qū)后，中心水景花園里有繞湖而行的人行曲徑，為整個(gè)小區(qū)提供了一個(gè)舒適的戶外休閑場所。小區(qū)交通從功能與平安出發(fā)，對人流、車流進(jìn)行合理組織，力求防止交叉。采取“人在中心，車在周邊〞的處理手法，小區(qū)居民從社區(qū)廣場進(jìn)入小區(qū)后，可直接進(jìn)入中心廣場，中心廣場有與小區(qū)各組團(tuán)直接相連的道路，配合周邊的景觀綠化，為居民提供了集步行交通與休閑為一體的交往空間。區(qū)內(nèi)停車采用集中與分散相結(jié)合，在小區(qū)主干道邊集中設(shè)停車位，也可作為外來車輛的臨時(shí)停放點(diǎn)，停車位采用植草磚，以減少硬地面積，美化環(huán)境。3-4、綠化系統(tǒng)--系統(tǒng)性和生態(tài)性以構(gòu)建舒適健康的社區(qū)環(huán)境空間的整體宗旨，充分融合到小區(qū)環(huán)境中。繼而創(chuàng)造出一個(gè)整體和諧可親、充滿詩情畫意的人居環(huán)境。強(qiáng)調(diào)居住日照和朝向的均好，強(qiáng)調(diào)內(nèi)外部環(huán)境的融會貫穿，盡可能的讓每一位住戶能平等地享受資源。本小區(qū)增加了中心水體，利用道路關(guān)系創(chuàng)造出了兩個(gè)中心區(qū)，三個(gè)入口景觀點(diǎn)。小區(qū)中心的大規(guī)模的水體綠地，是景觀視野的中心所在，景觀從中心向四周滲透，能自然的融入每一個(gè)宅間院落。加上小區(qū)配備的豐富多樣的文化娛樂設(shè)施，為住戶提供良好的居住環(huán)境，同時(shí)也方便了居民戶外休閑活動(dòng)的組織，為居民提供交流、對話、共處的時(shí)機(jī)和場所，為老人提供散步和交談的休閑場所，為青少年提供運(yùn)動(dòng)健身的活動(dòng)領(lǐng)域，營造親切和諧的人文氣氛。3-5、消防設(shè)計(jì)帶商鋪的高層建筑的臨街布置，小區(qū)內(nèi)有一條寬6米的道路與市政道路相接，行程環(huán)狀的消防道路系統(tǒng)，從而保證了每棟高層住宅都有兩個(gè)長邊方向有消防車道。高層住宅的消防撲救面均設(shè)置在小區(qū)內(nèi)住宅入口一側(cè)，并保證15米內(nèi)無遮擋物，消防撲救滿足防火標(biāo)準(zhǔn)要求。在建筑間距方面，各建筑物的間距均符合防火標(biāo)準(zhǔn)要求。4、工程開發(fā)進(jìn)度本工程統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，整體開發(fā)周期2年，分二期建設(shè)，各階段根據(jù)市場進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，容許各種物業(yè)并存。4-1、分期區(qū)域：一期開發(fā)建設(shè)范圍：一期擬開發(fā)5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#共9棟，共計(jì)開發(fā)建設(shè)面積約49000㎡〔其中含會所1620㎡〕。二期開發(fā)建設(shè)范圍：1#、2#、3#、4#共4棟，開發(fā)建設(shè)面積共約62000㎡〔其中含商業(yè)5166㎡〕。4-2、一期開發(fā)方案4-2-1、一期工程時(shí)間安排：4-2-2、一期開發(fā)根本思路：一期開發(fā)區(qū)域結(jié)合目前市場需求，以多層洋房為主，配備少量復(fù)式小高層，戶型以三房兩廳單位為主打，符合快進(jìn)快出、價(jià)值拔高、形象占位的原那么，加快工程資金周轉(zhuǎn)速度，提高工程銷售價(jià)值。三、市場分析1、宏觀環(huán)境分析1-1、2021年以來，我省CPI每月增幅均在4.2%以上，6月份更是創(chuàng)下了超過6%的歷史最高紀(jì)錄。通脹壓力無限放大，大量民間資金、機(jī)構(gòu)資金亟需尋找更穩(wěn)妥的出口，助長房地產(chǎn)投資需求的增長。1-2、股市長期的萎靡不振，導(dǎo)致大量股市資金抽逃轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)市場，從而拉高樓市的銷售勢能。1-3、樓市調(diào)控政策效果的不明顯，反過來可能導(dǎo)致需求的反彈。2、微觀環(huán)境分析2-1、由于××特別是××區(qū)的房地產(chǎn)市場起步較晚、步子較慢，剛性需求依然巨大，受國家調(diào)控政策的影響甚微。加之宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境與價(jià)格洼地效應(yīng)的相互作用，求購心理日益強(qiáng)烈。2-2、在捂盤惜售及預(yù)售怠登記行為等原因影響下，整個(gè)××目前可售房源極其有限，多數(shù)為尾盤存貨，導(dǎo)致供求緊張，進(jìn)一步推動(dòng)購置意向的提高。2-3、××區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格在過去6個(gè)月內(nèi)大幅度提高了接近40%，受此刺激，恐慌性購置行為已見抬頭。2-4、受中央逐步嚴(yán)管公積金使用情況政策風(fēng)向的影響，公積金購房需求大幅增長。2-5、上半年××市××區(qū)土地價(jià)格環(huán)比增長超過100%，使得房地產(chǎn)市場價(jià)格加速上漲成為必然趨勢。3、類比研究3-1、區(qū)域內(nèi)在售樓盤情況樓盤名稱：博士后·嘉園開發(fā)商：海鑫房地產(chǎn)地址：××大道與荔枝路交匯處〔一中新大門旁〕物業(yè)類型：11棟多層，2棟聯(lián)排別墅，1棟綜合樓開盤時(shí)間：2021-10容積率：1.79綠化率:35%公攤：6-8%占地面積：28342平方米〔約42.5畝〕建筑面積：50732.2平方米總戶數(shù)：500左右，其中一期188戶戶型：以三房為主力戶型，面積在76-137平米戶型區(qū)間。工程進(jìn)度：一期已根本竣工，在做外墻裝飾，二期已開工，在打地基。交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售信息：一期根本售罄〔剩余3號樓的一套頂樓〕，二期待售。銷售價(jià)格：一期均價(jià)1900元/平方米，二期預(yù)估起價(jià)2400元/㎡以上。折扣率：一次性付款98折，按揭99折。小區(qū)內(nèi)配套：兒童游樂場，球場，2500平方米的商業(yè)中心。周邊配套：××汽車站、××商業(yè)城、大學(xué)城、××市一中、建設(shè)銀行交通狀況：13路和5路公交車，毗鄰××汽車站工程點(diǎn)評：博士后·嘉園二期戶型可選擇性較強(qiáng)，有76-90平米區(qū)間的兩房，110-130平米區(qū)間的三房，140-160平米區(qū)間的四房。相對于萍洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與老城經(jīng)濟(jì)區(qū)的鏈接來說，位置相對較好。物業(yè)管理：按0.5元/平方米收取目標(biāo)客戶：一中教師、一中陪讀人群、公務(wù)員及少數(shù)投資客樓盤名稱：垠地·中山城開發(fā)商：××市垠地房地產(chǎn)開發(fā)地址：××區(qū)黃古山東路與陽明大道交匯處西南角物業(yè)類型：高層、小高層、多層、別墅交房時(shí)間：一期，4號樓已交房，3號樓10月份交房，1號樓、2號樓明年5月份交房容積率：2.78綠化率:35%公攤：17%占地面積：50000多平方米建筑面積：近150000平方米總戶數(shù)：900多戶戶型：以三房為主力戶型，面積在120多-150多平米戶型區(qū)間。工程進(jìn)度：一期已根本竣工，在做裝修，二期已開工，在打地基。銷售信息：一期根本售完〔剩余少局部高樓層〕，二期待售，開盤時(shí)間根本定于年底。銷售價(jià)格：一期均價(jià)2700元/平方米，二期預(yù)估起價(jià)3千。折扣率：一次性付款95折，按揭95折。區(qū)域狀況：位居于××區(qū)黃古山東路與陽明大道交匯處西南角。小區(qū)內(nèi)配套：兒童游樂場，雙語幼兒園，會所、商業(yè)街〔超市、餐飲〕。周邊配套：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)〔十一中、九中〕，電廣闊學(xué)，芊家超市。交通狀況：已通公交車，21路。工程點(diǎn)評：目前××唯一原生態(tài)坡地別墅社區(qū)，合理的樣板房設(shè)計(jì)能給客戶一種置身其中的感覺。地理位置相比照擬好，交通便捷。相對于××來說，是比擬高檔的一個(gè)社區(qū)。樓盤名稱：都市·新海岸開發(fā)商：××康隆房地產(chǎn)開發(fā)地址：萍洲西路于光明路交叉口〔原老染織廠旁〕物業(yè)類型：小高層、多層開盤時(shí)間：2021-4-29交房時(shí)間：2021-3容積率：3.18綠化率:30%公攤：多層13-14%，小高層16-17%占地面積：1.6萬平米建筑面積：61680平方米總戶數(shù)：300多戶戶型：以三房為主力戶型，面積在105-140多平米戶型區(qū)間。工程進(jìn)度：10月份封頂。銷售價(jià)格：一期均價(jià)2600多元/㎡，起價(jià)2528元/㎡，最高2800多/㎡折扣率：一次性付款98折，按揭99折。區(qū)域狀況：位居于××市××區(qū)萍洲西路于光明新路交匯處，毗鄰九中及百年名校市一中。小區(qū)內(nèi)配套：兒童游樂場，球場、超市、空中花園。周邊配套：好百年家具廣場、××建材家居城，鮮又多超市、東方紅超市，西瓜嶺森林公園，衛(wèi)校附屬醫(yī)院，建設(shè)銀行；市一中、九中、××職校衛(wèi)校、未來大學(xué)城；××市人民法院、人民檢察院、人事局；規(guī)劃中的萍洲汽車站。交通狀況：5、7、9路公交車直達(dá)。工程點(diǎn)評：都市·新海岸主要以自己的地理優(yōu)勢、工程質(zhì)量來推銷本工程，不管是多層還是小高層，采用的都是全框架結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理：按0.5元至1元/平方米收取樓盤名稱：學(xué)苑名邸開發(fā)商：××市聯(lián)眾房地產(chǎn)開發(fā)地址：××市××北路一中新校門對面物業(yè)類型：多層開盤時(shí)間：2021-1-23交房時(shí)間：一期，今年年底交房。容積率：2.61綠化率:35%〔置業(yè)參謀說綠化將與推廣有差異〕公攤：10%占地面積：116畝建筑面積：202425平方米總戶數(shù)：1600戶戶型：以三房為主力戶型，面積在90-150多平米戶型區(qū)間。工程進(jìn)度：一期已根本竣工，在做外墻裝飾，二期已開工。銷售信息：一期售罄，二期待售。銷售價(jià)格：一期均價(jià)1800多元/平方米，二期預(yù)估起價(jià)2100多。區(qū)域狀況：位居于××北路和學(xué)苑路交匯處，百年名?！痢潦幸恢袑γ妫贾揲_發(fā)區(qū)作為××和冷水灘一體化的橋頭堡，將成為××北移的新城中心，本工程地處萍洲經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)腹地。小區(qū)內(nèi)配套：兒童游樂場、幼兒園、大型購物超市。周邊配套：一中、九中、清華園實(shí)驗(yàn)小學(xué)、農(nóng)業(yè)開展銀行、建行、農(nóng)村信用社、市檢察院、法院、民政局等交通狀況：13路和5路公交車，××北路、學(xué)苑路即將通車。工程點(diǎn)評：本工程以“以生活的名義擁抱校園〞，毗鄰名校為主題作為推廣，以所處地理位置作為優(yōu)勢，一期均價(jià)到達(dá)接近1900元每平米，二期將在今年的9月份左右推出，整個(gè)工程外觀美觀度不強(qiáng)，綠化很差。樓盤名稱：翰林院開發(fā)商：方圓地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司地址：××區(qū)××路與宗元路交匯處〔××一中新校門口〕物業(yè)類型：小高層、高層開盤時(shí)間：2021年年底交房時(shí)間：隨時(shí)容積率：綠化率:33%公攤：20%占地面積：10863.88平方米建筑面積：60000平方米總戶數(shù)：400多戶戶型：一房、兩房、三房、四房等，面積在44-150多平米戶型區(qū)間。工程進(jìn)度：工程已根本竣工。銷售信息：在售〔整個(gè)樓盤銷售完成率大概百分之七八十〕銷售價(jià)格：均價(jià)2900多元/平方米，起價(jià)2538元/平方米，最高3800元/平方米。折扣率：一次性付款98折，按揭不打折。區(qū)域狀況：位居于××區(qū)××路與宗元路交匯處〔離××市一中很近〕。小區(qū)內(nèi)配套：會所。周邊配套：鮮又多超市，萍洲灣大酒店，旺旺福大酒店，一中、九中等交通狀況：5、7、9芝冷巴士，公交車。工程點(diǎn)評：本工程戶型設(shè)計(jì)從44平方米的一房到150多平方米的四房，由于剩余房屋不多，目前定價(jià)相比照擬高。樓盤名稱：香樟綠城開發(fā)商：××市富鑫房地產(chǎn)開發(fā)地址：××區(qū)南津路與萍洲中路交匯處物業(yè)類型：多層、小高層、別墅開盤時(shí)間：首次開盤時(shí)間2021-5-1，二期開盤預(yù)定2021年9月份交房時(shí)間：2021-6容積率：2.25綠化率:36%公攤：15%左右占地面積：150畝建筑面積：200000平方米總戶數(shù)：1500戶戶型：兩房、三房、四房等，面積在90-150多平米戶型區(qū)間。工程進(jìn)度：一期已根本竣工，二期10月份左右封頂。交樓標(biāo)準(zhǔn)：毛坯銷售信息：一期已售罄，二期待售。銷售價(jià)格：起價(jià)2480元/㎡，均價(jià)2680元/㎡。區(qū)域狀況：位居于××區(qū)南津路與萍洲中路交匯處〔原市委老黨?！?，屬于萍洲開發(fā)區(qū)。小區(qū)內(nèi)配套：兒童游樂場，球場、會所，幼兒園。周邊配套：鮮又多超市，××市一中、九中、××職業(yè)技術(shù)學(xué)院、新華源實(shí)驗(yàn)小學(xué)、偉才幼兒園、建設(shè)銀行、信用社、仟家超市、××附屬醫(yī)院等。交通狀況：冷零快巴，××5、7、9路公交車。工程點(diǎn)評：本工程地理位置相對于萍洲開發(fā)區(qū)來說比擬優(yōu)越，綠化環(huán)境比較好，主要以百棵百年樟樹為主綠化，打造了“香樟園、薔薇園、玉蘭園、碧桂園、紫薇園〞5大園林景觀，走入小區(qū)使人感覺心情舒適暢快。物業(yè)管理：電梯房按1元/平方米收取，樓梯房按0.6元/平方米收取。銷售現(xiàn)場狀況：二期第一批7月9日開盤，推出貨量約100套，當(dāng)天售罄。3-2、加權(quán)比擬情況工程交通地段規(guī)劃車位綠化物管戶型規(guī)模配套建筑修正值權(quán)重15155101510105105100博士后嘉園-2-1+2+1+2+2+1+2-2+2+3.5都市心海岸-2-1+2+1+2+2+1+2-2+2+3.5垠地中山城-2-2+10+1+1+1-1-2+1-4學(xué)府名邸-2-1+1+1+4+2+1-2-2+2+4翰林院-10+2+2+2+2-2+2+1+2+7.5香樟綠城-2-20+10+1+2-2-2+1-3.53-3、加權(quán)修正價(jià)格工程博士后嘉園都市心海岸垠地中山城學(xué)府名邸翰林院香樟綠城價(jià)格269126913072249631182586修正價(jià)格2775×0.9=2498≈2500元/㎡3-4、價(jià)格定位根據(jù)翰林院、博士后嘉園的銷售情況、價(jià)格接受度等表現(xiàn)來推算，本工程在各項(xiàng)因子均占優(yōu)的情況下，均價(jià)水平應(yīng)該可以設(shè)定在2700元/㎡以上。毗鄰的××國際新城占地1500畝，規(guī)劃水平、配套標(biāo)準(zhǔn)、開發(fā)理念、效勞理念以及開發(fā)商品牌影響力等方面均存在明顯優(yōu)勢。根據(jù)屢次走訪了解，該工程一期目標(biāo)均價(jià)應(yīng)在3000元/㎡以上。由于到地緣關(guān)系，該工程的配套、規(guī)劃等與本工程存在完全的共享性。因應(yīng)工程本身的需要，考慮采取跟隨性策略，借助其市場帶動(dòng)力，以具有競爭力的價(jià)格，截留其客戶資源。因此，本工程一期的均價(jià)水平應(yīng)與××國際拉開較大的距離。綜合上述，建議本工程一期均價(jià)設(shè)定為：3000元/㎡×85%=2550元/㎡具體價(jià)格執(zhí)行，視開盤期市場情況而定。4、銷售方案4-1、市場區(qū)隔策略售樓部〔會所〕及園林示范區(qū)位置，主要考慮其昭示性和對××售樓部〔會所〕及園林示范區(qū)位置，主要考慮其昭示性和對××國際新城客源的可吸引力效果。工地案場，以圍擋進(jìn)行完全的封閉遮擋〔預(yù)留工程進(jìn)出口〕，保證銷售案

場的獨(dú)立性、整潔性、平安性。圍擋可做成廣告，對外宣傳的效果。工地案場，以圍擋進(jìn)行完全的封閉遮擋〔預(yù)留工程進(jìn)出口〕，保證銷售案

場的獨(dú)立性、整潔性、平安性。圍擋可做成廣告，對外宣傳的效果。4-2、推售節(jié)奏第一批推售：13#、12#、5#、8#、9#棟。蓄客時(shí)間：8、9月。開盤時(shí)間：10月。銷售周期：2個(gè)月。第二批推售：6#、7#、10#、11#棟及一批余貨。蓄客時(shí)間：11月。開盤時(shí)間：12月。銷售周期：2個(gè)月。以上合計(jì)銷售總金額約：12740萬元〔按均價(jià)2600元/㎡計(jì)算〕。四、工程經(jīng)濟(jì)效益測算1、工程開發(fā)節(jié)奏安排本工程統(tǒng)一規(guī)劃，分期實(shí)施，整體開發(fā)周期2年，分二期建設(shè)，各階段根據(jù)市場進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，容許各種物業(yè)并存。其中一期方案如下：1-1、一期開發(fā)范圍：一期開發(fā)建設(shè)范圍：一期擬開發(fā)5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#棟，其中5+1層生態(tài)洋房8棟、11+1層復(fù)式小高層2棟、層小高層1棟。1-2、一期開發(fā)規(guī)模：地面總建筑面積約為49000㎡〔其中住宅建筑面積約47380㎡