凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案

凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案一、

大廈概況凱賓斯基商務大廈位于惠州江北中心區(qū)是惠州市的行政中心、商務中心和文化中心，將被打造成為惠州未來的CBD（中央商務區(qū)）。凱賓斯基的開業(yè)勢必將會有吸引眾多世界五百強企業(yè)進駐這一區(qū)域，其一流的設施設備，一流的地理位置等等都決定了凱賓斯基寫字樓將代表惠州最新一代世界頂級標準的純商務寫字樓。要打造一流的甲級寫字樓就必須緊跟國際潮流，形成管理的國際化、人性化、智能化，空間的舒適性和實用性，數字化、節(jié)能化相結合，為客戶提供安全、舒適、便捷、商務的星級化管理是我們今后努力的目標。第二章管理目的和范圍一、管理目的：1、保持物業(yè)的完好程度。通過加強對大廈整體物業(yè)的維護、養(yǎng)護和對客戶提供的服務，防止因使用不當而損壞物業(yè)。2、維護大多數客戶的利益，加強宣傳，與客戶一起，共同營造一個安全、舒適、和諧的娛樂、購物及辦公環(huán)境。3、加強宣傳和管理，引導廣大客戶正確使用物業(yè)、公共設施設備和場地。4、加強對大廈實行社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高德威物業(yè)公司的社會聲譽。5、以良好的服務維護和提高德威地產的社會聲譽和德威物業(yè)公司的管理品牌，促進房產開發(fā)、銷售、物業(yè)管理的良性循環(huán)，使該大廈物業(yè)保值升值。二、管理范圍：凱賓斯基商務大廈第三章

管理原則、方式和內容一、管理原則：

本著“優(yōu)質、誠信、創(chuàng)新”的管理方針，實行“以人為本、真誠服務、報效社群、創(chuàng)物業(yè)品牌”為服務宗旨，把凱賓斯基商務大廈管理成惠州一流的商業(yè)寫字樓旺地。二、管理方式：

公司依據國家《物業(yè)管理條例》及相關法律法規(guī)，全權委托惠州德威物業(yè)管理對凱賓斯基商務大廈實行綜合一體化管理。德威物業(yè)管理在管理合同期內對凱賓斯基商務大廈負責制訂年度管理目標和簽訂經濟目標管理責任書，獨立核算，實現(xiàn)社會效益、經濟效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。三、管理內容：1、對發(fā)展商委托的物業(yè)負責收取租金及管理費等。2、大廈房屋建筑本體共用部位（天面、梁、柱，內外墻體和基礎等承重結構部位，外墻面，樓梯間，走廊通道、門廳等）的維修養(yǎng)護和管理。3、

大廈及外圍公共部分的秩序維護（租賃房屋范圍內的治安秩序和安全防盜措施由使用方自行負責）。4、公共綠化、公共環(huán)境（包括公共場地、房屋建筑物公用部位及外墻）的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集，清運（不含商場內的垃圾和管理）。5、室內外停車場的管理。6、大廈房屋建筑本體共用設備設施（共用的上下管道，共用照明，供水設施，商業(yè)配電系統(tǒng)、消防控制中心及辦公樓的設施設備等）的維修、養(yǎng)護、運行和管理。7、大廈規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公共設施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、沙井、綠化、地下泵房、路燈、室內外停車場等）的維修、養(yǎng)護和管理。8、大廈內的各項配套服務設施的維修，養(yǎng)護和管理（不含商場內部設備設施）。9、物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。第四章

總體目標和分項指標一、

總體目標：在委托管理合同期內按照“安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便”目標進行管理服務，并承諾凱賓斯基商務大廈所有建筑物及配套設施完善、竣工驗收合格，交付使用一年內達到惠州市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈的管理標準，二年內達到省優(yōu)標準，三年內達到國家示范大廈的管理標準。二、

分項指標：1顧客滿意率95%以上；2)管理服務年有效投訴率5‰以下，處理率、回訪率100%；3)房屋完好率、公共設施完好率98%以上；4)衛(wèi)生、消殺、環(huán)境綠化市級達標率100%5)維修及時率、合格率100%；6)因管理責任造成的重大刑事案件、進場進庫機動車被盜事故為零；7)杜絕因管理責任造成的重大火災事故、安全事故；8)費用年收繳率在98%以上；9)保證提供充足的資源；第五章、

開業(yè)初期具體管理思路1、

成立凱賓斯基商務大廈管理處，委派管理處經理、機電工程師，管理員、水電維修工到位，其他管理人員分步到崗，落實管理用房和員工宿舍，了解隱蔽工程及管線的走向，做好各項籌備工作。具體組織架構配置如下：序號

崗位

人員編制

職責1

管理處經理

1人

負責大廈的全面管理2

機電工程師

1人

主要負責設施設備管理3

安全管理員

1人

主要負責消防、安全管理4

行政管理員

1人

主要負責文檔、清潔綠化管理5

收費員

1人

負責收費工作，接待來訪等6

水電工

10人

負責設施設備的維護7

護衛(wèi)員

36人

負責大廈的安全巡查8

清潔工

10人

負責大廈的整體清潔。9

綠化工

1人

負責大廈綠化環(huán)境。2、

成立前期介入小組：在大廈施工階段管理處組成一個2至3人的前期介入小組，最好是在開業(yè)的三個月之前，與開發(fā)商、施工單位銜接介入大廈的施工管理，完善物業(yè)的使用功能，改進物業(yè)的具體設計，更好地監(jiān)理施工質量，為竣工驗收和接管驗收打下基礎，就房型的設計、供電供水、污染處理、電信、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設意見。主要做好下幾方面的工作：1）審閱設計圖紙，提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議；2）提出設備配置或容量以及服務方面的改良意見；指出設計中遺漏的工程項目。3）熟悉線路管道的鋪設走向，對設備安裝的質量進行監(jiān)督、調試等。3、成立接管驗收小組，了解大廈的設備設施，熟悉設備的構造、性能、強弱電、給排水的走向及存在問題，填寫有關質量記錄，以便盡快得到解決。A、移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。B、公共配套設施接管驗收表。C、公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。D、機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。凱賓斯基商務大廈資料的移交接管。1）產權資料（復印件）：A、項目批準文件B、用地批準文件2）政府職能部門驗收合格資料：A、市政部門驗收意見；B、環(huán)保部門驗收意見；C、供電部門驗收意見；D、質量監(jiān)理部門驗收意見；E、園林綠化部門驗收意見；F、供水部門驗收意見；G、房產管理部門驗收意見；H、消防部門驗收意見；I、規(guī)劃設計部門驗收意見；J、有線電視工程驗收合格證；L、其它有關資料。3）工程技術資料（原件）：A、大廈竣工總平面圖。B、道路綠化竣工圖。C、電力竣工圖。D、給、排水、消防竣工圖。E、電視線路竣工總平面圖。F、路燈竣工圖。G、建筑、結構、電氣、水道竣工圖。H、泵房及水池建筑、結構、電氣、水道竣工圖。I、其它相關圖紙。4）設備資料（原件或復印件）：A、水泵房設備有關合格資料；B、閉路監(jiān)控系統(tǒng)合格證、線路圖。C、發(fā)電機合格使用說明書；D、消防控制系統(tǒng)資料；E、電梯設備有關合格資料；F、其它必要的有關資料。接管驗收程序：1）開發(fā)商通知管理處接管驗收；2）管理處驗收小組按程序文件《接管入伙控制程序》核對所接收的資料，簽發(fā)驗收復函。3）管理處驗收小組同移交人對房屋質量，使用功能、外觀質量，公共配套設施設備等進行接管驗收。4）對驗收中發(fā)現(xiàn)的質量問題，由驗收小組填寫各類質量遺留問題統(tǒng)計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核。5）對室內物件無明顯不全，符合檢驗標準要求的房屋由管理處接收鎖匙，承擔保管責任。房屋接管驗收項目及標準。1）驗收項目梁、柱、板主體，墻體，分戶鐵門，陽臺護欄、供水系統(tǒng)、排污管道、地漏、窗戶、水表、電表、有線電視系統(tǒng)等。2）驗收標準：參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》及滿足使用要求。公共設施接管驗收項目及標準1）驗收項目：基礎設施：天面、有線電視系統(tǒng)、消防設施、照明燈具、綠化、道路、車庫、沙井、檢查井、化糞池、圍墻設施等。2）驗收標準：參照建設部頒布的《房屋接管驗收標準》以及達到設計要求。公共設備接管驗收項目及標準1）驗收項目：供水、消防、電梯、閉路監(jiān)控、發(fā)電機、變壓器等。2）驗收標準：各項設備驗收合格證及達到設計使用要求。接管前的準備工作：1）編制客戶租賃的工作方案；2）核實擬定的各類人員的配備和到位情況；3）了解員工宿舍的落實情況，籌備員工飯?zhí)茫?）準備租賃的相關資料，作好各種表格和資料的印刷。如《客戶手冊》、《物業(yè)管理合同》、租賃合同、客戶登記表、檔案袋、裝修申請表、裝修巡查表、各種標示牌，裝修管理守則等。5)擬定物品采購計劃。第六章

大廈日常管理運作原則：全面推行ISO9000管理體系。大廈內日常機電運行、房管事務、治安、車輛、清潔、綠化、社區(qū)文化、設施維護保養(yǎng)統(tǒng)一納入公司ISO規(guī)范運作范疇，嚴格執(zhí)行《安全護衛(wèi)工作手冊》《環(huán)境管理工作手冊》、《消防工作手冊》《辦公室工作手冊》《管理處工作手冊》《財務工作手冊》《維修保養(yǎng)工作手冊》，注重每一個服務項目的人員培訓、考評，加強日檢、周檢、月檢。1、房管事務管理處的日常房管事務管理，按照公司ISO管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：工

作安

排

8：00-8：30處理客戶申報投訴；8：30-9：30巡視；9：30-12：00跟蹤監(jiān)督；14：00-15：30整理檔案；15：30-16：30巡視；16：30-18：30走訪、回訪。

考核標準工

作內

容

跟蹤監(jiān)督

日常：3遍／天；

巡

視

日常：2遍／天；

走

訪

隨時

回

訪

處理率：100％，回訪記錄100％。

檢查內容及處理方法

日

檢項

目

1．裝修巡視2．投訴接待3．違章檢查4．車輛管理5．治安6．清潔7．綠化8．維修呈9．殖機電猶設備機10擾．員課工宿曬舍扒11極．內波務巡撓視。雀域督地迫釋滲選勻稀匙處

聽

理哈方

燕

法細遍猛提挑1．伶記錄裙巡視驅發(fā)現(xiàn)娃的問蜜題，輛搜集糧客戶蜓的反芽饋意塑見；繪2．酷對巡吊視中欺發(fā)現(xiàn)呢的問矩題，每分類盯進行勻處理絲；

要搭詳憐鄙遭屋浙書狼益減虧鋪抖芝鞏沒雁端1)爺填寫睜《管傷理日繼記表蘇》；磨宗屈胡浴嫁倘逼答北通聞京掏辜編陡筆良需寨撤字2)鋪發(fā)現(xiàn)劑的維憤修不薪合格定，填己寫維須修記恐錄，它安排坦維修鏡；嫂3)禍即行低關閉法輕微悼不合朵格項由；

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攪舍翠闖示周

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檢嚴項

黃

目信線晶惡扭全面混檢查需大廈巾各項煉工作幅，著拼重對萌房管迷日檢糖中發(fā)溜現(xiàn)的野不合螞格項買進行貓檢查錦處理煩。

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腿

核貸標

眨

準挺平時童日檢荒、周盯檢、瞧月檢流按I賞SO陰管理誓體系線考核錦標準援。

至滴蠢扶邊債堵插栗增采語伶暈絮慣蠶胡賀鄰撓2．側設施非設備悶管理饞：灶凱賓愿斯基腸大廈廣的設漠施設肯備全娛部是桌采用故國際恰領先惕的材百料,療設施閣設備凈管理姑是重葡中之終重,賞大廈遼最主床要的類設備障由發(fā)穩(wěn)電機銷、高冊低壓伴配電寧系統(tǒng)思、水芽泵系捧統(tǒng)、著中央厭空調缸系統(tǒng)癥、消尸防報訓警系退統(tǒng)、開智能獸道閘復系統(tǒng)臘、監(jiān)廚控系勝統(tǒng)等攪系統(tǒng)柔組成請。要做做好賓設施情設備課的維為護，升確保定大廈責的安嗽全，端在設征施設駱備的需管理斥上要眾做好該以下盯工作乏：養(yǎng)1建菜立健熊全水旱電班以組織沖機構擠：根鐘據大湖廈的總設施顧設備挪規(guī)格窗高的阻情況物,管飛理處國需設迎置一濾名具皆有豐脖富經批驗的腔機電織工程嗓師主軋要負判責設爆施設脈備的哲維修元、保襯養(yǎng)，豆設施非設備歸的正算常運捷轉；龍隨時熄檢查烘各種夸設施棒、設帳備的步技術滲狀況喂，及久時提宰出維怠修解艱決辦祥法，設制定愧維修貴計劃劑和方哭案，倚負責艙設施責設備躁的接魯管驗真收工含作，叫負責提公共賣用水吩用電肆統(tǒng)計糊匯總穩(wěn)及分揮析，專公共背水電旋費的撕分攤擴方法傅。管趙理處尺需招那聘1左0名訊具有挨在大葛廈設家施設紫備管績理經賤驗，戲具有今相關攝特種臣操作犯證書沫的水腫電工申，分殿為設古備運排行班銷和維爆修班號二個援班，夸設備形運行披班按鞠24黨小時僵三班曬運轉燒，每豎班2禍個人怖，共券6人技，保宰證設名施設遷備2草4小吸時正呀常運辣行；蓋維修勸班上浪白班齒共4榮人，松負責纏日間船設施耍的日誓常維等修。鉆具體啞崗位拖設置堅如下醋：箏序號助纏

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幟斃守供四檢查腸項目絲獸桌腐歷1．廣地基扁基礎捧2．怨梁柱罷板主鐵體丸3．題墻體羽4．給頂棚湊5．搜樓梯找扶手輝6．芬公共糞門窗象7．郊隔熱敗層、逗防水越層偷8．喇水箱故水池默9．爹天面移扶欄李10悠；消耍防設參施拔11漁．信漢報箱放12閑．標晶識期13沒．樓濤板地清面磚節(jié)14閃．上城下雨生污水聾管蔥15皂.設僑備房運16存．道干路綁17牌．電晌纜溝云蓋板遙18傻．路材牙姜19晨．給簡排水潛20褲．路神燈少21怕．清五潔設議備砍22煙．娛嶄樂設吼施。羞倚昆制歷處臭理方北法

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日感常周頌檢、螺月檢頁考核搶按I堪SO體管理謹體系需標準紋；脾年終躺考核摸按國煙家建衫設部咽考核懶標準腦。玻3、腹治滾安、奔消防味、車齒輛管徒理：停治安怨、消燙防工且作是碗大廈否管理瑞的重株點,緒大廈捷的安扛全要糞實行濤24冒小時浮治安跌監(jiān)積控管墻理制善度,拜具體讓管理袍思路佩如下覆:嚇1)饑墻建立醉健全攜安全幫保衛(wèi)誘組織滲機構焦：根棚據大菊廈的詳實際心情況度，管道理處此設一奉名本安全瘡管理五員下泥設三途名護由衛(wèi)班宮長每昏班1淡2名構護衛(wèi)騰員的汁護衛(wèi)眾隊伍泡，主怕要負腐責大梨廈安柴全、爽消防爬、車血輛管浴理工應作。距具剃體崗棟位設癢置如已下:介序號扁槽喉豪悅崗位將葉紗啦獸人員蛙編制憂母勉籠我值班庫時間迎1

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短涂飼躬廣燒場巡勝邏崗錘掃2獸人/頃班

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平時按ISO管理體系考核標準；年終按國家建設部規(guī)定的考核標準。4、

清潔衛(wèi)生管理：清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個綜合性的甲級寫字樓，需要具備高標準的清潔衛(wèi)生服務，為客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開業(yè)初及開業(yè)后我認為要做好以下工作：1）

大廈開業(yè)初期的拓荒工作：可采用招投標方式聘請惠州具有專業(yè)保潔能力的公司進行一次大廈的全面拓荒工作?；蛘咦孕薪M建清潔工隊伍，具體崗位設置如下：序號

崗位

人員編制

值班時間1

清潔班長

1人/班

早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。2

廣場崗

2人/班

早班：06：30-11：30、19:00-22：00；晚班：11：30-19：00。3

車庫崗

2人/班

早班：06：30-11：30晚班：14：00-17：004

大堂崗

1人班

早班：06：30-11：30；晚班：14：00-17：00。5

消防通道崗

1人/班

早班：08：00-12：00；晚班：14：00-18：00。合計：7人/班*3個班=10人；備注：每10天換一次班，每月1、11、21為換班時間。2）

開業(yè)后的清潔衛(wèi)生管理工作，也可分為外包管理或自行管理兩種，外包管理的優(yōu)點在于可以利用專業(yè)清潔公司的清潔技術，清潔工具為大廈提供專業(yè)的清潔，目前商業(yè)性的寫字樓多采用此種方式，可以效地節(jié)省人力，財力開支，待一年之后可自行管理。3）

大廈清潔綠化工作的重點是：做好廣場的保潔，廣場地面油跡、污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過專業(yè)的清潔藥劑及時清除，廣場需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據寫字樓不同的上下班時間，進行合理的崗位調整。4）

制定詳細的規(guī)章制度，崗位操作規(guī)程、標準、崗位導引書等，并對員工進行培訓。5）

重點每年需至少對外墻進行一次清洗，每月對廣場地面用洗地機清洗一次。6）按照公司ISO質量管理體系《環(huán)境管理工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：工

作安

排

6:00—7:30通道清掃；7:30—8:00垃圾清運；8:00—9:00道路清掃；9:00—12:00大堂、電梯轎廂清潔；14:00—14:30垃圾清運；14:30-17:00樓面保潔。工作內容

地面清潔

每月用大面積沖刷一次；隨時巡回保潔

樓間保潔

清掃3遍／周；清洗2遍／月；

垃圾清運

清運2遍／天；洗車1遍／天；

電梯轎廂

保潔2次/天；

通道大堂

每小時拖掃1次；

外

墻

清洗1次/年；

消

殺

1遍／月；檢查項目及處理辦法

檢查項目

1．馬路、人行道、綠化地、排水溝；

2．停車場、崗亭；

3．垃圾箱、垃圾中轉站、化糞池；

4．污、雨水井和沙井；5．電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；6．墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱等；

7．天面；

8．值班室、辦公室、衛(wèi)生間；

11、除四害。

處理辦法

按公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項自行關閉，嚴重不合格項上報管理員和經理并提出整改方案加以糾正?？己藰藴?/p>

日常日檢、周檢、月檢按ISO質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。

5、綠化養(yǎng)護管理：按照公司ISO質量體系《環(huán)境管理工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下：工作安排

6：30—9：30澆水、施肥；9：30—12：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14：00-16：00殺蟲、補缺、保潔；16：田—18：30澆水、施肥。

工作內容

整形造型

2次／月；

施

肥

春秋各1遍

澆

水

因時因地制宜按需供水；澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜；

除雜草

中耕1遍／季；平時1遍／天，下雨天除外；

補

缺

視缺苗情況及時補缺

殺

蟲

1遍／月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅檢查項目及處理方法檢查項目

1．喬木整枝、造型修剪；花卉、樹木施肥；

2．灌木、綠蘺、樹木、草地、花卉澆水；

3．除雜草；

4．補栽補種；

5．治病殺蟲；

6．清理枯枝落葉、綠地石塊；

7．松土；

8．防風防澇

處理辦法

按照公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項匯報公司質管部部，并提出糾正措施?？己藰藴?/p>

日常按ISO質量考核標準；年終按國家建設部標準考核。6、客戶租賃的管理：租賃流程圖：看房—洽談—簽訂租賃合同—發(fā)相關資料—抄水電表—交費—發(fā)放鎖匙—歸檔。1）看房：管理員陪同客戶查看所租用的房屋，并填寫《房屋租賃登記表》；2）洽談：價格、期限、注意事項等。3）簽訂合同：《租賃合同》4）發(fā)放資料：A、客戶手冊；B、租賃合同C、客戶登記表；5）抄水電表：水電維修工與客戶抄水電表底數；6）收費：按合同約定計收租金及管理費；7）發(fā)放鎖匙：發(fā)放給客戶該房鎖匙。8）歸檔：把客戶的有關資料進行歸檔，并存入電腦。7、房屋維修工作的管理：維修工作流程：

人為或客戶責任損壞

自然老化第七章

采取的主要管理措施

1、系統(tǒng)培訓：為確保凱賓斯基商務大廈管理早日走上正軌，實現(xiàn)管理目標的承諾，公司將嚴格按照ISO質量體系文件的培訓規(guī)定，科學系統(tǒng)地對管理人員進行全面培訓，確保管理人員100％持證上崗，全員年培訓率達100％，合格率達100％。2、從接管開始在凱賓斯基商務大廈推行ISO質量管理體系實施管理，在半年內建立運行體系并達到認證的條件。3、安全防范：采取人防、技防和宣傳相結合的原則，確保凱賓斯基商務大廈隨時處于安全狀態(tài)。1)加強制度落實。A．根據地理位置、周邊環(huán)境，合理布崗，由各護衛(wèi)班輪流換防，責任承包。B．要求護衛(wèi)員嚴格按照公司IS0物業(yè)管理體系文件《安全護衛(wèi)工作手冊》規(guī)范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。對照護衛(wèi)員日常行為，嚴格執(zhí)行由安全管理員負責護衛(wèi)員的日檢、管理處經理負責周檢、公司管理者代表組織月檢的逐級檢查制度，確保護衛(wèi)員隊伍的素質和服務水準。C．專人負責調控中心，確保24小時全方位監(jiān)控。D．加強崗位。護衛(wèi)員擬設固定崗、巡邏隊，整個大廈24小時全方位檢查，明確責任區(qū)，劃分責任人。E．堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、管理員、管理處經理按公司IS0程序文件規(guī)定的頻率不定期夜間查崗，并根據查崗情況給予通報，漏崗、脫崗者按公司規(guī)定處罰。F．加強大廈內流動人員及外來人員管理和防范，建立商戶和流動人員檔案，并定期核查。G．落實安全責任制，明確責任人。公司與管理處、管理處與護衛(wèi)隊長簽訂治安目標管理責任書，明確責任和工作標準，并分級跟蹤驗證、考評。同時，各級領導又是防火責任人，全體護衛(wèi)員、清潔工、水電工都是義務消防員和治安應急分隊隊員。2)加強車輛管理。凱賓斯基商務大廈是集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的綜合大廈，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將采用防盜、防劫車輛的智能IC管理系統(tǒng)進行嚴格管理，在車場安裝24小時智能監(jiān)控系統(tǒng)，確保在場在庫車輛被盜為零。4、清潔衛(wèi)生。為維護凱賓斯基商務大廈良好的硬件設施，尤其是搞好各層大堂的設施及部分高檔辦公室的保養(yǎng)，擬購置意大利超寶洗地機、及塵吸水機、刨光機各一臺，從先進的設備配置著手，加強對清潔工的培訓，并定期做好大堂地面的拋光處理，從而達到最佳的維護、保養(yǎng)。5、加強與客戶之間的聯(lián)系和溝通，多渠道開展宣傳活動。編制《凱賓斯基商務大廈客戶手冊》，詳細介紹德威物業(yè)管理公司的服務宗旨，企業(yè)精神以及公司與管理處可以提供的服務項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、客戶須遵守的管理規(guī)定等。主要內容有：公司介紹、凱賓斯基商務大廈概況、管理處的人員分工、如何投訴和提出建議、租金及管理費繳交注意事項、裝修規(guī)定、租賃事宜、保潔規(guī)定及措施、安全措施；水、電、氣的使用和管理規(guī)定、物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調機的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車、常用號碼以及處罰規(guī)定等?！妒謨浴芬粦粢粌圆⒑炞诸I取。6、從管理凱賓斯基商務大廈前期開始即導入Ⅵ企業(yè)形象視覺識別系統(tǒng)，建立統(tǒng)一的Ⅵ標識、標牌系列。包括：大廈平面圖、公共設施指示牌、宣傳欄、衛(wèi)生、綠化、消防警示牌等，塑造凱賓斯基商務大廈高尚、文明的文化氛圍。IS0的規(guī)范運作和VI的有效結合所產生的良好的物業(yè)管理效應必將提高凱賓斯基商務大廈的知名度，從而達到提高德威物業(yè)管理公司的知名度，促進凱賓斯基商務大廈物業(yè)的保值和升值。

7、接管后，擬在凱賓斯基商務大廈接通互聯(lián)網，運用科耐物業(yè)管理系統(tǒng)、EOE企業(yè)內部管理網絡，迅速與公司各職能部門及其它住宅區(qū)管理處進行信息交流，從而使大廈的管理水平達到智能化的高度。8、管理處要設定較高的管理目標一年內參評“惠州市物業(yè)管理示范大廈”，三年內“參評全國物業(yè)管理示范大廈”。第八章

收費內容、標準及需說明的事項一、物業(yè)服務費收費標準：1、寫字樓：6-8元/平方米.月；2、商

場：8-10元/平方米.月；3、汽車庫/車位：250元/位.月（室內）200元/月（室外）。二、水

費：1、

商業(yè)用水：3.38元/立方米；按實際用量加自來水損耗及公共用水分攤用量向甲方繳納，由甲方代收代繳。2、

公共用水：包括廣場噴水池、大廈清潔綠化用水等按實分攤,由甲方代收代繳。

三、電費：1、自用電：1.0366元/度，按實際用量加變損和電網損耗分攤用量向甲方繳納，由甲方代收代繳。2、公共用電：包括公共照明、智能電子監(jiān)控、電梯電費、二次供水電費等按實分攤，由甲方代收代繳。四、臨時停車服務費：（具體如下表所示）車型

臨時停放計費

按月停放計費

說明

第一時段：8時至22時

第二時段：22時至次日8時

露天停車場

室內停車場

小型車（2噸以下<含2噸>人貨兩用車，20座<含20座>以下各類型客車

5

10

200

250

跨時段計費：1、臨時停放不足15分鐘不得收費。2、停放時間在3小時內的（含免費時段）按第一時段標準計收；3、停放時間超過3小時的（含免費時段），按第二時段標準計收；4、同一車輛在同一個停車輛24小時內多次進出停放的，收費總額不能超過兩個時段標準之和計費。大型車（2噸以上10噸以下，20座以上大客車）

5

10

200

250

摩托車

100/元.月（暫定）

五、裝修管理費：（具體如下所示）1、裝修押金：10元/平方米；2、裝修管理費：5元/平方米；3、辦理裝修施工許可證及裝修管理規(guī)定：每份交納工本費20元；4、辦理施工人員出入證：每人交納工本費用5元。六、中央空調使用費：（具體如下所示）每年3月至10月共計8個月,按13元/M2.月單價向甲方交納(包含中央空調所使用的電費)七、大廈外墻清洗費：

根據清洗的實際價格,每年清洗一至兩次,由客戶按實分攤。二、說明事項1、寫字樓客戶員工車輛停放費的收取標準，可采取月包干方式。2、每層兩臺小中央空調，辦公寫字樓的中央空調的計費方式建議按排氣量（或面積）計費。第九章

需完善及購置設備費用一、管理用房和管理經費來源1、管理用房

開發(fā)商應提供管理用房，并具備基本辦公及居住條件。2、管理經費來源

1)管理服務費

商業(yè)廣場管理服務費收費標準按物價部門批準的價格收取。

2)車輛停放費、車輛場地使用費。

3)向客戶提供多種有償便民服務費如廣場活動使用費。

4)其它政策規(guī)定應收取的費用。3、增收節(jié)支措施

1）增設一些客戶歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經費。

2）根據“精干、高效”原則，推行IS0國際標準規(guī)范管理。在保證IS0人力、財力、物力資源的同時，選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效益。

3）抓好大廈的綜合管理，加強巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設施現(xiàn)象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。

二、設備購置A、辦公用品費用明細表名稱

數量

單價

金額

備注摩托羅拉對講機

17部

1500元

25500元

含兩電一充電腦

3部

4500元

13500元

打印機（激光）

1臺

1800元

1800元

復印機

1臺

8000元

8000元

沙發(fā)

2套

2500元

5000元

會議桌

1套

6000元

6000元

印刷各種表格

1批

5000元

5000元

文件柜

2個

450元

900元

經理辦公桌

1套

2500元

2500元

辦公桌

10張

250元

2500元

辦公椅

15張

30元

450元

彩印《客戶手冊》

200本

10元

2000元

衣柜

17個

250元

4250元

鐵架床

20張

230元

4600元

各類員工服裝

12700元

小計

94700元

B、環(huán)保工具名稱

數量

單價

金額

備注電動噴霧器

1臺

2,000元

2,000元

垃圾桶

17套

900元

15300元

垃圾車

4輛

800元

3200元

果皮箱

30個

250元

7500元

多功能檫地機

1臺

3800元

3800元

刨光機（打蠟機）

1臺

7800元

7800元

高壓水槍

1臺

3700元

3700元

其它

500元

小計

43800元

C、維修工具名稱

數量

單價

金額

備注沖擊鉆

1把

2000

2000

磨機

1臺

500

1000