放棄優(yōu)先購買權(quán)證明

放棄優(yōu)先購買權(quán)證明所周知，出租人出賣租賃房屋的，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。但是，在目前上海這個房地產(chǎn)交易市場上，要取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明材料并不簡潔。于是，實(shí)務(wù)操作過程中，當(dāng)事人往往口頭征求甚至不征求承租人意見，就先行與第三人簽訂了房地產(chǎn)買賣合同。該種房地產(chǎn)買賣合同的效力經(jīng)常成為當(dāng)事人爭辯的焦點(diǎn)，特殊是在目前上海房地產(chǎn)下跌的這個市場環(huán)境下，很多買受人也以此作為退房的理由。筆者覺得有必要對這個問題進(jìn)行深化研討，在此發(fā)表一些個人的拙見，望讀者斧正。

一、出租人出賣房地產(chǎn)前通知承租人期限的法律規(guī)定

《合同法》其次百三十條規(guī)定："出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。'《上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方法》第十四條對承租人的優(yōu)先購買權(quán)也有類似的確定。但《合同法》中所說的"合理期限'究竟是多久呢?

《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第十一條規(guī)定："房屋全部人出賣租出房屋，須提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。'《上海市房屋租賃條例》第三十七條規(guī)定："房屋在租賃期間出售的，出租人應(yīng)當(dāng)在出售前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。'由此可見，三個月是法定的提前通知期限。依據(jù)對該條款的通常理解，所謂提前通知即同時授予了承租人考慮選擇的期限。若承租人在接到通知后未馬上作出表態(tài)，出租人勢必等候三個月后方能出賣給第三人，否則可能面臨被撤銷其與第三人在此期間簽訂的買賣合同的危急。

二、出租人取得承租方放棄優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)實(shí)困難

上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告辭了"有房不愁賣'的時代，房地產(chǎn)買賣已進(jìn)入了買方市場，出售房屋除了要求業(yè)主有理智的推斷，同時還要求業(yè)主能抓住稍縱即逝的機(jī)會。然而承租方的優(yōu)先購買權(quán)卻成為了一個巨大的障礙。

1、出售的同等條件發(fā)生變化

依據(jù)規(guī)定，出租人必需提前三個月通知承租人。在房地產(chǎn)價格日新月異的今日，三個月的時間明顯太長了，三個月前通知出售的價格，很有可能在三個月后甚至十天后發(fā)生變化。舉個例子，出租人2024年5月通知承租人要出售上海浦東的某套房屋，價格為人民幣150萬，承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。但出租人到了2024年7月才找到購買者，而房價已經(jīng)下跌只能賣120萬。此時承租人完全可以表示出租人現(xiàn)在情愿以120萬出售房屋，應(yīng)當(dāng)提前通知他，承租人仍舊擁有優(yōu)先購買權(quán)，于是，出租人出售房屋還是受到限制。

2、承租人短期內(nèi)無法出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明

在上海這個國際型大都市，有越來越多的企業(yè)為員工供應(yīng)了良好的住房福利，特殊是大型的外企，由企業(yè)為高級管理人員承租一套房屋進(jìn)行居住已經(jīng)特別普遍。然而出租人要出售此類房屋時，就遇到了很大的麻煩，明明承租的員工表示不會購買出租房屋，但要讓公司出具一個這樣的證明可要花上大力氣，這通常要經(jīng)過多個部門簽字，作很多說明與闡述，等實(shí)際拿到了證明。或許有意向的購買者，早就買了其他的房屋了。

3、承租人惡意制造障礙

承租人往往對出租人提出讓其出具放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明難以理解，總感覺會對其權(quán)益產(chǎn)生損害，也對新的產(chǎn)權(quán)人是否遵守租賃合同產(chǎn)生懷疑。更有甚者，承租人以此作為談判的"籌碼'，要求出租人續(xù)租、降低租金、增加設(shè)備等，若出租人拒絕承租人的不合理要求，承租人即使不情愿購買房屋，也不會協(xié)作，甚至出具表示對購買事宜予以考慮的證明拖延時間，惡意給出租人出手房屋制造障礙。

三、出租人未取得放棄優(yōu)先購買權(quán)證明就簽訂買賣合同的效力認(rèn)定

綜上所述，出租人在出售房屋前取得承租人的放棄優(yōu)先購買權(quán)證明有較大的難度，往往造成交易機(jī)會的錯失。但實(shí)際交易中，承租人真正情愿購買承租房屋的又極少。因此，實(shí)務(wù)操作過程中，出租人通常"先斬后奏'，先與買受人達(dá)成買賣合同，再去詢問承租人是否情愿購買，甚至產(chǎn)權(quán)過戶完成后，直接通知承租人業(yè)主發(fā)生了變更。那對于這種買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢?

1、承租人認(rèn)可房屋買賣事實(shí)，未提出異議

出租人通知承租人后，承租人出具放棄優(yōu)先購買權(quán)證的證明或未提出任何異議的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣合同有效。若承租人對買賣行為不存在異議，那是否在簽訂買賣合同前征求承租人的同意，就無關(guān)緊要了，承租人不能既不愿以同等條件購買房屋，又要求撤銷合同或以在簽訂合同前未經(jīng)他的同意而要求賠償。

2、產(chǎn)權(quán)登記前，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)

產(chǎn)權(quán)登記前，承租人得知出租人已出賣承租房屋的，承租人要求以同等條件購買的，承租人有權(quán)申請法院撤銷出租人簽署的買賣合同。但承租人提出解除合同的前提是情愿根據(jù)出租人與購買人簽訂買賣合同的同等條件購買房屋，而不能以新的購買方不履行租賃合同、租賃的糾紛等其他事宜要求撤銷買賣合同。

若買賣合同由于上述承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的緣由而撤銷，則業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)買賣合同的商定向購買人擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。合同被撤銷，并不意味著合同中規(guī)定的違約責(zé)任無效，出售方因未取得承租人的優(yōu)先購買權(quán)而導(dǎo)致合同被撤銷，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

3、產(chǎn)權(quán)登記后，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)

a.租賃關(guān)系已經(jīng)辦理了租賃登記備案手續(xù)。租賃雙方若已辦理了租賃登記備案手續(xù)，則該租賃關(guān)系在上海市的房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)進(jìn)行了公示，隨時可以查詢，應(yīng)受法律愛護(hù)。因此，購買人在購買時就應(yīng)當(dāng)要求房東出示承租人的放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明，否則，即使已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，承租人也可以要求行使優(yōu)先購買權(quán)撤銷買賣合同。而購買方并不能以自己不知情，是善意第三人的理由予以對抗。

b.租賃關(guān)系未辦理租賃登記手續(xù)。租賃雙方若未辦過理租賃登記手續(xù)，依據(jù)上海市高院《關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》，若無其他相反的證據(jù)，可以認(rèn)定為買受方是善意第三人。若買賣雙方已經(jīng)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，則承租人不能以行使優(yōu)先購買權(quán)撤銷買賣合同，只能要求出租人予以適當(dāng)?shù)馁r償。

四、出租人未取得放棄優(yōu)先購買權(quán)證明，買受方要求撤銷買賣合同

隨著上海的房地產(chǎn)市場漸漸走冷，房價不斷下跌。房地產(chǎn)交易過程中也消失了一種新的現(xiàn)象，那就是"簽訂買賣合同后，買受人以出租人未取得承租人的放棄優(yōu)先購買權(quán)為由，要求撤銷或者解除買賣合同'。這類狀況目前已在上海的房地產(chǎn)市場屢屢消失，筆者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)是專屬于承租人的權(quán)利，以優(yōu)先購買權(quán)為基礎(chǔ)產(chǎn)生的針對買賣合同的撤銷權(quán)也是專屬于承租人的。買受人、甚至出售人都不能以此作為解除已經(jīng)生效的買賣合同的合法理由。買賣合同一旦簽訂，買賣雙方就應(yīng)當(dāng)受到合同的約束，買受人以此為由拒絕履行合同，是無法獲得法律支持的，反而應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。

但有一種例外狀況：若租賃關(guān)系在房地產(chǎn)交易中心已經(jīng)登記備案，而上海許多區(qū)縣的房地產(chǎn)交易中心目前都要求買賣雙方供應(yīng)承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明，甚至要求承租人本人到場參加辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。若由于出售方無法供應(yīng)上述材料，造成雙方無法按買賣合同的商定辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，買受方是可以依據(jù)買賣合同中的商定追究出售人的違約責(zé)任的，若